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Sevilla, 8 de agosto 2006 BOJA núm. 153 Página núm.

DECRETO 149/2006, de 25 de julio, por el que se


aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas
de la Comunidad Autónoma de Andalucía y se desarro-
llan determinadas Disposiciones de la Ley 13/2005,
de 11 de noviembre, de medidas en materia de Vivien-
da Protegida y el Suelo.

INDICE GENERAL
Preámbulo.
Artículo 1. Aprobación del Reglamento de Viviendas Protegidas
de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
Artículo 2. Suelos destinados a viviendas protegidas.
Artículo 3. Incumplimiento del destino de los suelos para
viviendas protegidas previsto en el planeamiento urba-
nístico.
Artículo 4. Condición resolutoria en los contratos o actos de
disposición de suelos destinados a viviendas protegidas.
Artículo 5. Colaboración de las Notarías.
Disposición adicional única. Creación de la Agencia del Alquiler
de Andalucía.
Disposición transitoria primera. Régimen de las segundas o
posteriores transmisiones de las viviendas calificadas
como protegidas a la entrada en vigor de este Decreto.
Disposición transitoria segunda. Descalificaciones de viviendas
protegidas adquiridas, adjudicadas o construidas para uso
propio con anterioridad a este Decreto.
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Disposición derogatoria única. Derogación normativa. Suelo, cuyo objetivo principal es vincular la construcción de
Disposición final primera. Modificación del Decreto 33/2005, vivienda protegida y la promoción de suelo, enfocando ésta,
de 15 de febrero, por el que se regulan las Agencias fundamentalmente, a aumentar la oferta de la primera. Al tiem-
de Fomento del Alquiler. po que se procura el perfeccionamiento, mejora y fortaleci-
Disposición final segunda. Habilitación normativa. miento de los instrumentos que recoge la Ley 7/2002, de 17
Disposición final tercera. Entrada en vigor. de diciembre, anteriormente citada, con la finalidad de garan-
tizar una oferta de suelo suficiente con destino a la promoción
I de viviendas protegidas no sólo en los municipios de relevancia
territorial sino en todos los municipios andaluces, se aborda
La construcción de vivienda protegida ha respondido siem- por primera vez en la Comunidad Autónoma, con rango de
pre a una política social impulsada por las Administraciones Ley, el régimen jurídico de la vivienda protegida. Así, se define
Públicas para facilitar el acceso a una vivienda a precio ase- el concepto de la vivienda protegida, recogiendo con el nuevo
quible, promoviendo las condiciones necesarias y establecien- rango la adjudicación de estas viviendas, en la que la selección
do las normas para hacer efectivo el mandato constitucional de las personas adquirentes o arrendatarias deberá realizarse
recogido en el artículo 47 de la Constitución Española de 1978. con carácter general bajo los principios de igualdad, publicidad
Para ello, mediante la planificación en materia de vivienda y concurrencia, y las condiciones para la titularidad de la pro-
protegida, desarrollada en un primer momento por la Admi- piedad. Se elevan a rango de Ley limitaciones a la facultad
nistración General del Estado y, tras las transferencias en mate- de disponer de la vivienda protegida: El derecho de adquisición
ria de vivienda a la Comunidad Autónoma de Andalucía, por preferente de la Comunidad Autónoma sobre las viviendas
la Administración Autonómica, se ha ido elaborando un impor- protegidas de promoción privada y la sujeción de las segundas
tante acervo normativo que, a través de los correspondientes o posteriores transmisiones al derecho de tanteo y retracto
planes de vivienda, se ha ido adaptando a la realidad de cada legal por la Administración de la Comunidad Autónoma. Por
momento. Los citados planes se han venido ajustando a la último, se contempla una serie de medidas enfocadas a reforzar
normativa estatal, incluso preconstitucional, contenida, fun- el cumplimiento de la función social de la vivienda protegida,
damentalmente, en el Decreto 2114/1968, de 24 de julio, y se regulan el régimen sancionador con la tipificación de
por el que se aprobaba el Reglamento de Viviendas de Pro- infracciones y sus correspondientes sanciones.
tección Oficial y en el Real Decreto 3148/1978, de 10 de En el momento actual, y como desarrollo de la normativa
noviembre, de Viviendas de Protección Oficial que desarrollaba citada, se hace necesario aprobar el Reglamento de Viviendas
el Real Decreto-Ley 31/1978, de 31 de octubre, sobre Política Protegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía, tal y
de Vivienda. como se contiene en el artículo 1 de este Decreto, Reglamento
Por la Comunidad Autónoma de Andalucía, y en ejercicio que se recoge como Anexo al mismo, no sólo para cumplir
de las competencias exclusivas que en materia de vivienda los mandatos de la propia Ley 13/2005, de 11 de noviembre,
le reconoce el artículo 13.8 del Estatuto de Autonomía para sino también con la finalidad de regular en una sola norma
Andalucía, se aprobó en el año 1992 el I Plan Andaluz de autonómica los aspectos fundamentales de una materia como
Vivienda, que tenía por objeto establecer el régimen autonó- la de vivienda protegida, dejando atrás la normativa estatal
mico de financiación de las actuaciones de los sectores público que ha venido siendo de aplicación hasta la fecha y sin perjuicio
y protegido en materia de vivienda y la determinación de sus del necesario complemento que de esta norma se precise hacer
instrumentos de gestión. Desde entonces se han sucedido en en los diferentes planes de vivienda que se vayan aprobando,
el tiempo tres planes más, incluido el vigente Plan Andaluz adecuando una normativa como la presente a una realidad
de Vivienda y Suelo, 2003-2007, aprobado por Decre- tan cambiante como la que se regula en el Reglamento.
to 149/2003, de 10 de junio, que regula el contenido y las
determinaciones fundamentales relativas a la definición, la En líneas generales, se puede afirmar que se mantienen
delimitación de los ámbitos territoriales, la financiación, el pro- los rasgos fundamentales y los denominadores comunes que
cedimiento y la gestión de los Programas en materia de vivienda han caracterizado el régimen jurídico de la vivienda protegida:
y suelo que se establecen en el citado Decreto, así como las a) El beneficiario de una vivienda protegida, tanto en régi-
disposiciones generales relativas a las viviendas protegidas y men de propiedad como en régimen de alquiler, debe destinarla
el patrimonio residencial de la Comunidad Autónoma, y que a residencia habitual y permanente.
ha sido objeto de modificación por Decreto 463/2004, de b) Para determinar el derecho a la vivienda, en función
27 de julio, y por Decreto 180/2005, de 26 de julio. del programa, la familia ha de tener unos ingresos limitados
La regulación normativa de la Comunidad Autónoma no para poder acceder a ella y percibir ayudas.
se ha limitado a los citados Planes sino que, en cumplimiento c) El precio máximo de venta o la renta máxima del alquiler
del mandato constitucional y ante el paulatino descenso en siempre han de estar fijados por la Administración.
la producción de viviendas protegidas a finales de la década
pasada y principios de ésta, se han adoptado importantes II
medidas legislativas en esta materia. Así, en primer lugar,
la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística El Reglamento, en su Título Preliminar, contiene una serie
de Andalucía, en materia de vivienda protegida, establece no de disposiciones de carácter general referidas al concepto de
sólo la necesidad de que los planes de ordenación urbanística vivienda protegida, incluyendo los alojamientos destinados a
de todos los municipios contengan las disposiciones que garan- colectivos específicos; a los requisitos de las personas que
ticen el suelo suficiente para viviendas de protección oficial pueden promover y ser destinatarias de este tipo de viviendas;
u otros regímenes de protección pública, exigiendo para los a la determinación de las superficies, útil y construida, de
municipios de relevancia territorial una reserva de, al menos, la vivienda, garaje, trastero y demás anejos; y, finalmente,
el treinta por ciento del aprovechamiento objetivo en suelo a la repercusión del coste del suelo en el precio de la vivienda
residencial, sino que, con el objetivo de dotar a las Admi- protegida.
nistraciones Públicas de suelo para desarrollar las políticas El Título I regula el régimen legal de las viviendas pro-
urbanísticas públicas, regula, entre las finalidades de los Patri- tegidas al que estarán sometidas éstas durante el período legal
monios Públicos de Suelo, la de garantizar una oferta suficiente de protección, con determinaciones, entre otras, sobre su des-
con destino a la ejecución de viviendas de protección oficial tino como residencia habitual y permanente y plazos para
u otros regímenes de protección pública. ocuparlas; sobre la selección de los destinatarios, las con-
Y, en segundo lugar, se aprobó la Ley 13/2005, de 11 vocatorias públicas y los sorteos a celebrar; sobre el contenido
de noviembre, de Medidas para la Vivienda Protegida y el de los contratos de arrendamiento y compraventa y, por último,
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sobre el acceso registral de la condición de vivienda protegida, Por último, indicar que en la elaboración del Reglamento
siendo título suficiente para ello la resolución de calificación que aprueba el presente Decreto, y con el objetivo de lograr
definitiva. la mayor concertación posible, se ha dado participación, a
El Capítulo II y siguientes de este Título están referidos través de la correspondiente audiencia para observaciones,
a las dos formas tradicionales de acceso a la vivienda protegida: sugerencias e informes, a las Administraciones Públicas, enti-
el arrendamiento y la venta o adjudicación. En ambas formas de dades financieras y asociaciones de promotores públicos y
acceso se regula, de forma pormenorizada, tanto los segundos privados, así como a organizaciones empresariales y sindicales,
o posteriores contratos de arrendamiento como las segundas o colegios profesionales, asociaciones de consumidores y usua-
posteriores transmisiones «inter-vivos» de la titularidad del rios, asociaciones de vecinos, y demás entidades represen-
derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso tativas.
y disfrute sobre las viviendas protegidas.
Respecto de las citadas transmisiones, se establecen sus En su virtud, conforme la disposición final cuarta de la
requisitos básicos de tiempo, destino, adquirente, precio máxi- Ley 13/2005, de 11 de noviembre, a propuesta de la Consejera
mo de venta régimen de comunicaciones a la correspondiente de Obras Públicas y Transportes, de acuerdo con el Consejo
Delegación Provincial de la Consejería competente en materia Consultivo de Andalucía, y previa deliberación del Consejo
de vivienda, tanto de la decisión de transmitir como de la de Gobierno en su reunión del día 25 de julio de 2006,
intención de adquirir, y el plazo para resolver sobre su auto-
rización así como la elevación de las transmisiones a escritura
pública y la inscripción registral de ésta. En relación con lo DISPONGO
anterior, en la disposición transitoria primera del Decreto se
regula el régimen transitorio para las segundas o posteriores Artículo 1. Aprobación del Reglamento de Viviendas Pro-
transmisiones de las viviendas calificadas como protegidas a tegidas de la Comunidad Autónoma de Andalucía.
la entrada en vigor del Reglamento. Se aprueba el Reglamento de Viviendas Protegidas de
En el Título II se regula el régimen de calificación como la Comunidad Autónoma de Andalucía que se incorpora como
vivienda protegida, determinando la documentación y el pro- Anexo I de este Decreto.
cedimiento para la obtención, por quien las promueva, de
la calificación provisional y de la calificación definitiva. Asi- Artículo 2. Suelos destinados a viviendas protegidas.
mismo, se efectúa una remisión a lo que determine el corres- 1. Deberán destinarse, necesariamente, a la construcción
pondiente plan de vivienda respecto de los programas en los de viviendas protegidas aquellos suelos que:
que se podrán descalificar viviendas antes de que transcurra a) Hayan sido calificados por el planeamiento urbanístico
el plazo legal de protección. En relación con esto último, la para tal destino.
disposición transitoria segunda del Decreto establece los cri- b) Hayan sido transmitidos por cualquier persona pública
terios y el procedimiento para instar la descalificación de vivien- o privada con destino a viviendas protegidas en virtud de con-
das protegidas, adquiridas, adjudicadas o construidas para dición contractual de la adquisición, por exigirlo una dispo-
uso propio con anterioridad a esta norma, en ejercicio de las sición normativa o por decisión del transmitente.
competencias atribuidas por el Decreto 86/1984, de 3 de
abril. Dichos criterios están íntimamente relacionados con la 2. En desarrollo de lo dispuesto en el artículo 7 de la
función social de la vivienda protegida y deberán ser tenidos Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas para la Vivien-
en cuenta a la hora de proceder a la resolución de los pro- da Protegida y el Suelo, el valor de los suelos destinados a
cedimientos de descalificación. la construcción de viviendas protegidas, sumados los costes
Concluye el Reglamento, en su Título III, regulando los de las obras de urbanización necesarias, no podrá exceder
derechos y prerrogativas de la Administración de la Junta de del quince por ciento del precio de venta de las viviendas
Andalucía en la materia: El derecho de adquisición preferente, protegidas que pudieran construirse sobre los mismos.
que se podrá ejercitar, con carácter general, en relación con 3. En los suelos destinados a viviendas protegidas para
las viviendas que hubieran quedado vacantes de una pro- los que se permitan usos compatibles, lo dispuesto en el apar-
moción a través de la Empresa Pública de Suelo de Andalucía; tado anterior estará referido a la edificabilidad que, con destino
y los derechos de tanteo y retracto legal a los que están sujetas a viviendas protegidas, se prevea para el referido suelo.
las segundas o posteriores transmisiones intervivos de las 4. Los usos compatibles en los suelos a los que se refiere
viviendas protegidas. el apartado 3 tienen que quedar integrados con las viviendas
protegidas para asegurar la multifuncionalidad y el acceso a
los servicios de los destinatarios de aquellas.
III
Artículo 3. Incumplimiento del destino de los suelos para
Además de la aprobación del Reglamento, el articulado viviendas protegidas previsto en el planeamiento urbanístico.
del propio Decreto contiene una serie de determinaciones refe- En los suelos destinados a viviendas protegidas, en los
ridas a los suelos destinados a viviendas protegidas, tales como que no se cumpliera tal finalidad de acuerdo con las formas
el límite máximo de su valor; el recordatorio de las previsiones y en los plazos de inicio y terminación de las viviendas previstos
de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, sobre su expropiación por el planeamiento urbanístico, procederá la expropiación por
por incumplimiento de la función social de la propiedad; y incumplimiento de la función social de la propiedad, de con-
la inclusión de condición resolutoria en los contratos o actos formidad con lo establecido en el artículo 160.1.E), letra b)
de disposición sobre los mismos, sus consecuencias y el ejer- de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urba-
cicio de aquella por la persona que los haya transmitido. Igual- nística de Andalucía.
mente, se regula la colaboración de las Notarías con la Admi-
nistración Autonómica en el ejercicio por ésta de los derechos Artículo 4. Condición resolutoria en los contratos o actos
y deberes contemplados en el bloque normativo regulador de de disposición de suelos destinados a viviendas protegidas.
la materia. 1. Todo contrato o acto de disposición de suelos des-
El Decreto contiene una disposición adicional única por tinados a viviendas protegidas, bien por planeamiento, bien
la que se crea, como órgano administrativo adscrito a la Con- por estipulación contractual, estará sujeto a condición reso-
sejería competente en materia de vivienda, la Agencia del lutoria en el caso de que se incumpla tal destino, conforme
Alquiler de Andalucía para ser un instrumento de la política a lo dispuesto en el artículo 8 de la Ley 13/2005, de 11
de fomento del alquiler de viviendas. de noviembre.
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2. Cuando se trate de suelos destinados por el planea- en la materia, así como la coordinación de las Agencias de
miento a viviendas protegidas, la condición resolutoria se ejer- Fomento del Alquiler.
cerá por la persona transmitente una vez transcurridos los 2. La Agencia del Alquiler de Andalucía se constituye
plazos de inicio y terminación de estas viviendas previstos como órgano administrativo de la Consejería competente en
en el planeamiento urbanístico, conforme dispone el artícu- materia de vivienda, estará dirigida por una persona nombrada
lo 18.3.c) de la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Orde- por la persona titular de la Consejería mencionada y asistida
nación Urbanística de Andalucía. por su personal.
3. Cuando se trate de suelos destinados a viviendas pro-
tegidas por estipulación del contrato o acto de disposición, Disposición transitoria primera. Régimen de las segundas
la condición resolutoria se ejercerá necesariamente por la per- o posteriores transmisiones de las viviendas calificadas como
sona transmitente, cuando ésta fuese una Entidad Pública,
protegidas a la entrada en vigor de este Decreto.
transcurrido el plazo fijado en el citado contrato o acto para
la obtención de la calificación definitiva sin que se hubiera 1. Las segundas o posteriores transmisiones de las vivien-
obtenido la misma. das que ya estuvieran calificadas como protegidas a la entrada
4. Si con anterioridad al vencimiento de los plazos fijados en vigor del presente Decreto se ajustarán a lo dispuesto en
en los apartados 2 y 3 de este artículo el suelo fuere destinado el Capítulo IV del Título I del Reglamento de Viviendas Pro-
a otros usos distintos al de vivienda protegida, se entenderá tegidas que se aprueba por este Decreto.
cumplida la condición resolutoria. Conforme a lo previsto en el artículo 26.2 del Reglamento,
5. En el documento público o privado en el que se reco- si el programa al que esté acogido la vivienda estableciera
giere la transmisión del suelo deberá hacerse constar, de forma un plazo inferior a los diez años para la segundas o posteriores
expresa, la condición resolutoria en los términos previstos en transmisiones, transcurrido el citado plazo se podrá transmitir
este artículo y tendrá reflejo en el Registro de la Propiedad la vivienda.
en la correspondiente inscripción.
6. Las resoluciones de calificación definitiva de las vivien- 2. Los derechos de tanteo y retracto legal se ajustarán
das como protegidas serán título suficiente para la cancelación al siguiente régimen, en función del Plan por el que se calificó
de la anterior condición resolutoria en el Registro de la Pro- la vivienda:
piedad correspondiente. a) En relación con las transmisiones de viviendas pro-
tegidas que hayan sido calificadas al amparo de la normativa
Artículo 5. Colaboración de las Notarías. del III Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 1999-2002, aprobado
1. En cumplimiento de las obligaciones impuestas en la por Decreto 166/1999, de 27 de julio, y del vigente Plan
Ley 13/2005, de 11 de noviembre, en el Reglamento de Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, aprobado por Decre-
Viviendas Protegidas que aprueba este Decreto y en los planes to 149/2003, de 10 de junio, los derechos de tanteo y retracto
de vivienda, y para facilitar el ejercicio de los derechos y debe- se podrán ejercer de acuerdo con lo dispuesto en el Capítulo II
res que tales normas atribuyen a la Administración Pública, del Título III del Reglamento de Viviendas Protegidas.
los Notarios y Notarias pondrán en conocimiento de la Con-
b) En relación con las transmisiones de viviendas pro-
sejería competente en materia de vivienda el otorgamiento
tegidas que hayan sido calificadas al amparo de la normativa
de cualesquiera escrituras en las que se instrumenten la pri-
del I Plan Andaluz de Vivienda 1992-1995, aprobado por
mera transmisión o adjudicación de viviendas protegidas o
Decreto 119/1992, de 7 de julio, y del II Plan Andaluz de
posteriores transmisiones del derecho de propiedad o de cual-
Vivienda 1996-1999, aprobado por Decreto 51/1996, de 6
quier otro derecho real de uso y disfrute, y los contratos de
de febrero, sólo se ejercerá el derecho de retracto legal cuando
arrendamiento, así como de las escrituras de declaración de
se incumplan los requisitos de la transmisión.
obra nueva en el caso del promotor individual para uso propio.
2. A tal efecto, las Notarías remitirán a las Delegaciones
Provinciales de la Consejería competente en materia de vivien- Disposición transitoria segunda. Descalificaciones de
da copias simples de las expresadas escrituras, debiéndose viviendas protegidas adquiridas, adjudicadas o construidas
dejar constancia en la matriz de dicha remisión, conforme para uso propio con anterioridad a este Decreto.
a lo dispuesto en el artículo 13.2 de la Ley 13/2005, de 11 1. Los titulares de las Delegaciones Provinciales de la
de noviembre. Consejería competente en materia de vivienda, conforme a
3. Previo Acuerdo formalizado entre la Consejería com- lo previsto en el Decreto 86/1984, de 3 de abril, por resolución
petente en materia de vivienda, el Consejo General del Nota- motivada podrán descalificar las viviendas que estuviesen pro-
riado y los Colegios Notariales andaluces, la comunicación tegidas en régimen de propiedad a la entrada en vigor del
podrá realizarse por vía telemática y contendrá los datos esen- presente Decreto, teniendo en cuenta los siguientes criterios
ciales de dichas escrituras referentes a los sujetos, objeto, atendiendo a la función social que cumplen las viviendas
precio y demás condiciones que se determinen por la Con- protegidas:
sejería competente en materia de vivienda, debiéndose dejar a) Que hayan transcurrido 10 años desde la calificación
constancia en la matriz de dicha remisión. Las comunicaciones definitiva de la vivienda o el plazo establecido para que proceda
se efectuarán utilizando la firma electrónica del Notario o Nota- la descalificación fijado en el programa al que estuviera acogida
ria a que se refiere el artículo 109 de la Ley 24/2001, de la vivienda si éste fuera inferior a 10 años.
27 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del b) Que la vivienda haya constituido la residencia habitual
Orden Social, a través de un servidor seguro y de manera y permanente de su titular, al menos, en los cinco años inme-
que quede constancia electrónica de las comunicaciones y diatamente anteriores a la fecha de la solicitud de des-
de la fecha en que se realizan. calificación.
Las características y detalles técnicos de este medio de
comunicación serán establecidos en el citado Acuerdo. c) Que la procedencia de los suelos en los que la vivienda
esté ubicada no impida la descalificación.
Disposición adicional única. Creación de la Agencia del A estos efectos, no podrán ser descalificadas las viviendas
Alquiler de Andalucía. construidas en suelos que procedan de enajenaciones de Admi-
1. Se crea la Agencia del Alquiler de Andalucía como nistraciones o Entidades Públicas en las que se haya dispuesto
un instrumento en materia de política de fomento del alquiler de forma expresa que no procede la descalificación.
de viviendas y cuyas funciones son la coordinación y la nego- d) Que no se deriven perjuicios a terceros con la
ciación entre las Administraciones Públicas con competencia descalificación.
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2. La descalificación deberá ser solicitada por el titular c) Asesorar y mediar profesionalmente durante toda la
de la vivienda protegida ajustándose al modelo que figura como duración del contrato de alquiler.
Anexo II del presente Decreto, y aportando la siguiente d) Contratar, a su cargo, los seguros de crédito y caución
documentación: para asegurar el cobro de las rentas y del seguro multirriesgo
a) Título de propiedad inscrito en el Registro de la por daños en la vivienda arrendada, salvo en los casos en
Propiedad. que la persona propietaria haya percibido las ayudas esta-
b) Declaración del titular de haber residido de forma habi- blecidas en el artículo 43 del Real Decreto 801/2005, de 1
tual y permanente en la vivienda al menos durante los cinco de julio, por el que se aprueba el Plan estatal 2005-2008,
años inmediatamente anteriores a la fecha de la solicitud. para favorecer el acceso de los ciudadanos a la vivienda.
c) Declaración del solicitante relativa a que la descali- e) Incluir en los contratos de arrendamiento en los que
ficación no ocasionará perjuicio a terceros. intermedie la Agencia, una cláusula de sometimiento a la
d) Certificación, en su caso, de la correspondiente Admi- correspondiente Junta Arbitral de Vivienda, para que ésta
nistración titular originaria del suelo sobre el que se construyó resuelva las incidencias que puedan surgir entre las partes
la vivienda relativa a que la procedencia del suelo no impide firmantes relativas a la interpretación y cumplimiento del con-
la descalificación. trato de alquiler, acatando las partes el laudo arbitral que dicte
e) Certificación de las correspondientes Administraciones la misma.»
concedentes sobre las ayudas directas o indirectas que se
hayan podido conceder en relación con la vivienda que se 2. El artículo 11 queda con la siguiente redacción:
pretende descalificar y que, en su caso, deban ser objeto de «En las actuaciones acogidas a programas de Fomento
devolución. del Alquiler, las Agencias de Fomento del Alquiler homologadas
cobrarán por la intermediación, como máximo, una única
3. La persona titular de la correspondiente Delegación comisión equivalente al 7 por ciento de la renta anual.»
Provincial de la Consejería competente en materia de vivienda Disposición final segunda. Habilitación normativa.
resolverá y notificará sobre la descalificación en un plazo de Se faculta a la Consejera de Obras Públicas y Transportes
tres meses desde la presentación de la solicitud, transcurrido para dictar cuantas disposiciones precise el desarrollo y eje-
el cual sin que se hubiese notificado la resolución, aquella cución de este Decreto, así como para modificar el modelo
se entenderá estimada. de solicitud de descalificación recogido en su Anexo II y los
Si procede la descalificación se comunicará al interesado modelos de comunicación que figuran como Anexos I.A y I.B
el importe global de las cantidades a reintegrar por la totalidad al Reglamento de Viviendas Protegidas.
de los anticipos, préstamos, subvenciones y otras ayudas reci-
bidas de la Administración General del Estado, de la Admi- Disposición final tercera. Entrada en vigor.
nistración de la Junta de Andalucía o de la Administración El presente Decreto, entrará en vigor el día siguiente al
Local, incrementado con los intereses legales devengados des- de su publicación en el Boletín Oficial de la Junta de Andalucía.
de la percepción de la correspondiente ayuda.
La descalificación quedará condicionada a que se acredite Sevilla, 25 de julio de 2006
el cumplimiento del citado reintegro.
4. Justificado el ingreso de las cantidades señaladas en MANUEL CHAVES GONZALEZ
el apartado anterior, la persona titular de la correspondiente Presidente de la Junta de Andalucía
Delegación Provincial comunicará al Registro de la Propiedad
las resoluciones estimatorias de descalificación a efectos del
CONCEPCION GUTIERREZ DEL CASTILLO
cumplimiento de lo establecido en el artículo 15.3 del Regla- Consejera de Obras Públicas y Transportes
mento de Viviendas Protegidas.

Disposición derogatoria única. Derogación normativa.


Quedan derogadas cuantas disposiciones de igual o infe- ANEXO I
rior rango se opongan a lo establecido en este Decreto y en
el Reglamento de Viviendas Protegidas que se aprueba por
el mismo. REGLAMENTO DE VIVIENDAS PROTEGIDAS
DE LA COMUNIDAD AUTONOMA DE ANDALUCIA
Disposición final primera. Modificación del Decre-
to 33/2005, de 15 de febrero, por el que se regulan las Agen- TITULO PRELIMINAR. DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL
cias de Fomento del Alquiler.
Se modifica el Decreto 33/2005, de 15 de febrero, por Artículo 1. Objeto.
el que se regulan las Agencias de Fomento del Alquiler, en Artículo 2. Concepto de vivienda protegida.
los siguientes términos: Artículo 3. Personas promotoras.
1. La letra A) del apartado 1 del artículo 10 queda con Artículo 4. Titularidad de los derechos sobre la vivienda
la siguiente redacción: protegida.
Artículo 5. Personas destinatarias.
«1. Las Agencias de Fomento de Alquiler tendrán, entre Artículo 6. Superficie útil.
otras, las siguientes funciones y obligaciones: Artículo 7. Superficie construida.
Artículo 8. Repercusión del coste de suelo en el precio de
A) Respecto a quienes sean propietarios e inquilinos de la vivienda protegida.
viviendas:
a) Mediar profesionalmente entre quienes sean propie- TITULO I. REGIMEN LEGAL DE LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS
tarios e inquilinos para la formalización de los contratos de
alquiler. CAPITULO I. Normas generales.
b) Gestionar con los profesionales que correspondan, sin Artículo 9. Duración del régimen legal de protección.
coste adicional para quienes arrienden, la preparación y tra- Artículo 10. Acceso a la vivienda protegida.
mitación del desahucio en la vía jurisdiccional, cuando éste Artículo 11. Destino de las viviendas y plazos de ocupación.
resulte procedente. Artículo 12. Selección de los destinatarios.
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Artículo 13. Convocatoria de solicitantes y sorteo. TITULO PRELIMINAR


Artículo 14. Contratos.
Artículo 15. Acceso registral. DISPOSICIONES DE CARACTER GENERAL

Artículo 1. Objeto.
CAPITULO II. Arrendamiento. El presente Reglamento tiene por objeto establecer el régi-
Artículo 16. Renta máxima anual. men jurídico de la vivienda protegida, en desarrollo de lo dis-
Artículo 17. Contratos de arrendamiento. puesto en la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, de Medidas
Artículo 18. Visado de los contratos de arrendamiento. para la Vivienda Protegida y el Suelo, constituyendo ambas
Artículo 19. Segundos o posteriores contratos de arrenda- normas el marco normativo básico al que deberán ajustarse
miento. los planes de vivienda al regular los diferentes programas de
protección.
CAPITULO III. Venta o adjudicación.
Artículo 20. Precio máximo en primera transmisión. Artículo 2. Concepto de vivienda protegida.
Artículo 21. Contratos de compraventa o de adjudicación. 1. Conforme a lo dispuesto en el artículo 2 de la
Artículo 22. Visado de los contratos de compraventa o de Ley 13/2005, de 11 de noviembre, se entiende por vivienda
adjudicación. protegida la que, sujeta a un precio máximo de venta o alquiler,
Artículo 23. Percepción de cantidades a cuenta. se destine a residencia habitual y permanente, tenga la super-
Artículo 24. Entrega de la vivienda y elevación a escritura ficie útil o construida establecida para cada programa en los
pública. correspondientes planes de vivienda y cumpla los restantes
Artículo 25. Conservación y obras de modificación y reforma. requisitos previstos en las disposiciones que resulten de apli-
cación, y sea calificada como tal por la Consejería competente
en materia de vivienda.
CAPITULO IV. Segundas o posteriores transmisiones de vivien- 2. Asimismo, tendrán la consideración de vivienda pro-
das protegidas. tegida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo citado
Artículo 26. Requisitos. en el apartado anterior, los alojamientos destinados a colectivos
Artículo 27. Precio máximo de venta. específicos que constituyen fórmulas intermedias entre la
Artículo 28. Régimen de comunicaciones y autorización pre- vivienda tradicional y la residencia colectiva, los cuales estarán
vias a la transmisión. integrados por una parte de estancia privativa y otra en la
Artículo 29. Comunicación de la persona adquirente. que, de forma comunitaria, se pueda desarrollar el resto de
Artículo 30. Elevación a escritura pública. las funciones que son propias de una vivienda en los términos
Artículo 31. Inscripción registral de las transmisiones. que resulten de la norma de aplicación, y sean calificados
Artículo 32. Nulidad de pleno derecho de las transmisiones. como tales por la Consejería competente en materia de
Artículo 33. Transmisiones forzosas de las viviendas pro- vivienda.
tegidas. 3. La protección de la vivienda se extiende a los garajes
y trasteros que figuren en el Registro de la Propiedad vinculados
a la misma, así como a otros elementos a los que pueda
TITULO II. CALIFICACION DE VIVIENDA PROTEGIDA ampliarse la protección conforme al correspondiente plan o
programa.
Artículo 34. Calificación provisional y calificación definitiva. Los garajes, trasteros y demás elementos a los que se
Artículo 35. Solicitud de la calificación provisional. extiendan la protección serán considerados como anejos de
Artículo 36. Otorgamiento de la calificación provisional. la vivienda protegida.
Artículo 37. Proyecto e inicio de las obras.
Artículo 38. Modificación del proyecto de ejecución. Artículo 3. Personas promotoras.
Artículo 39. Solicitud de la calificación definitiva. 1. Podrán promover viviendas protegidas las personas
Artículo 40. Inspección previa al otorgamiento de la calificación físicas o jurídicas, públicas o privadas, en los términos previstos
definitiva. en el correspondiente plan y sin perjuicio de lo establecido
Artículo 41. Otorgamiento de la calificación definitiva. en el apartado siguiente.
Artículo 42. Denegación de la calificación definitiva.
Artículo 43. Denegación de la calificación definitiva sobre sue- 2. Sólo pueden ser promotores o promotoras para uso
los destinados a viviendas protegidas. propio:
Artículo 44. Descalificación de las viviendas protegidas. a) La persona física titular del suelo que pretende construir
sobre él una única vivienda para su uso propio.
b) Las cooperativas de vivienda que se constituyan con-
TITULO III. DERECHOS Y PRERROGATIVAS DE LA ADMI- forme a lo dispuesto en el apartado siguiente.
NISTRACION
3. Las cooperativas para la promoción de viviendas pro-
CAPITULO I. Derecho de adquisición preferente. tegidas deberán hacer, previamente a su constitución, una
Artículo 45. Normas Generales. convocatoria pública para asignar la condición de socios de
Artículo 46. Ejercicio del derecho. la cooperativa a aquellas personas que cumplan los requisitos
Artículo 47. Formalización de la adquisición. fijados en la convocatoria, respetando los principios de publi-
Artículo 48. Precio de la adquisición. cidad, igualdad y concurrencia, por exigencia de lo dispuesto
Artículo 49. Destino de las viviendas adquiridas. en el artículo 3.3 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.
Si fuera superior el número de solicitudes al de cooperativistas,
se asignará mediante sorteo el ser socio o socia de las mismas.
CAPITULO II. Derechos de tanteo y retracto legal. En relación con los ingresos económicos de las personas
Artículo 50. Tanteo y retracto legal. solicitantes, la convocatoria podrá determinar, para garantizar
Artículo 51. Derecho de tanteo. la viabilidad de la promoción, unos niveles mínimos de ingresos
Artículo 52. Derecho de retracto. dentro del límite de ingresos fijado en el correspondiente pro-
Artículo 53. Ejercicio de los derechos de tanteo y retracto. grama así como otros requisitos que se consideren necesarios
Artículo 54. Subrogación en el ejercicio de estos derechos. a tal efecto.
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Las convocatorias y, en su caso, el sorteo se llevarán mentará con los espacios destinados a estancias o servicios
a cabo de conformidad con lo dispuesto en los artículos 12 de uso comunitario, en el porcentaje que establezca el corres-
y 13. Con carácter previo a la constitución de las cooperativas pondiente programa del plan de vivienda.
para la promoción de viviendas protegidas, las personas inte- 4. Se entiende por superficie útil de plaza de garaje la
resadas en la constitución de aquellas podrán asumir com- constituida por la superficie conformada por la delimitación de
promisos de adquisición de suelos destinados a este tipo de la propia plaza más la parte proporcional de las superficies útiles
viviendas, quedando condicionada su efectividad a la cons- comunes que correspondan a viales de acceso y circulación.
titución de la cooperativa en los plazos previstos. Cuando la superficie sea cubierta pero no cerrada, o sus
4. Quienes promuevan viviendas protegidas colaborarán cerramientos no cumplan las condiciones mínimas en cuanto
con la Administración de la Junta de Andalucía en relación a aislamiento y estanqueidad, únicamente podrá computarse
con la documentación a presentar por quienes las soliciten, el 50% de la superficie proyectada horizontalmente de la
la comprobación del cumplimiento de requisitos de las per- cubierta del garaje a efectos de fijar el precio, considerándose
sonas destinatarias así como cualesquiera otras funciones que la superficie íntegra para comprobar el cumplimiento de dimen-
se determinen en los correspondientes planes de vivienda. siones mínimas.
5. La superficie útil de los trasteros y demás anejos se
Artículo 4. Titularidad de los derechos sobre la vivienda computará en los mismos términos que la definida en los
protegida. apartados 1 ó 2 de este artículo.
1. Las personas físicas pueden ser titulares del derecho
de propiedad o de cualquier otro derecho real de uso o disfrute Artículo 7. Superficie construida.
sobre la vivienda protegida. 1. A efectos del presente Reglamento, la superficie cons-
2. Las personas jurídicas pueden ser propietarias de truida de la vivienda es la medida dentro de los límites definidos
viviendas protegidas que se destinen al alquiler en los supues- por las líneas perimetrales de las fachadas, tanto exteriores
tos que recojan los correspondientes programas. como interiores y los ejes de las divisiones entre viviendas
u otras dependencias.
Artículo 5. Personas destinatarias. La superficie así obtenida se incrementará con la superficie
1. Las viviendas protegidas se destinarán a las personas de los espacios exteriores privativos, computada ésta en la
físicas que reúnan los requisitos que se establezcan para cada forma señalada en el artículo 6.2.
programa en el correspondiente plan de vivienda. 2. La superficie construida asignable a cada vivienda,
2. Si la persona destinataria de la vivienda protegida for- garaje o trastero, se incrementará con la parte proporcional
mara parte de una unidad familiar, a los efectos del cum- de las superficies construidas de las dependencias comunes
plimiento de los requisitos de la cuantía de los ingresos, se del edificio que sirven a los usos antes mencionados, esta-
computarán, en todo caso, los de todos los miembros de la bleciendo esa proporcionalidad en función de la superficie útil
unidad. de cada vivienda.
3. No podrá ser destinatario de una vivienda protegida
quien sea titular del pleno dominio de una vivienda protegida Artículo 8. Repercusión del coste del suelo en el precio
o libre o esté en posesión de la misma en virtud de un derecho de la vivienda protegida.
real de goce o disfrute vitalicio. La repercusión del coste del suelo, incluidos los costes
No obstante, la Consejería competente en materia de de las obras de urbanización necesarias, no podrá exceder
vivienda, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4.3 del 15 por ciento del precio de venta de la vivienda protegida
de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, podrá autorizar que que sobre aquél se construyera.
sean destinatarios o destinatarias de viviendas protegidas quie-
nes no cumpliendo lo dispuesto en el párrafo anterior, se
encuentren en alguno de los supuestos siguientes: TITULO I

a) Que pretendan acceder a una vivienda protegida en REGIMEN LEGAL DE LAS VIVIENDAS PROTEGIDAS
alquiler porque tengan que trasladar temporalmente su resi-
dencia habitual y permanente por motivos laborales a otra
CAPITULO I
ciudad, y así se acredite de forma suficiente.
b) Que sean personas destinatarias de alojamientos o rea-
lojos en alquiler como consecuencia de actuaciones en materia Normas generales
de Rehabilitación.
c) Que se encuentren en otras situaciones transitorias esta- Artículo 9. Duración del régimen legal de protección.
blecidas en el correspondiente Plan de Vivienda. 1. Las viviendas protegidas estarán sometidas al régimen
legal de protección durante el período que establezca, para
Artículo 6. Superficie útil. cada programa, el correspondiente plan de vivienda aprobado
1. A efectos del presente Reglamento, la superficie útil por el Consejo de Gobierno o, en todo caso, por Acuerdo del
de la vivienda es la proyección horizontal de los espacios mismo, conforme a lo dispuesto en el artículo 5 de la Ley
cubiertos y cerrados, determinada por el perímetro definido 13/2005, de 11 de noviembre.
por la cara interior de sus cerramientos, descontando la super- En los citados programas se podrá prever la reducción
ficie ocupada en planta por cerramientos y particiones inte- motivada del plazo fijado inicialmente para determinados
riores, fijos o móviles, por elementos estructurales y por las supuestos o promociones específicas.
canalizaciones o conductos verticales, así como la superficie
de suelo, en la que la altura libre sea inferior a 1,50 metros. 2. La sujeción al régimen legal durante el período de
2. La superficie útil de la vivienda incluye, además de protección conllevará:
la señalada en el apartado anterior, el 50% de la superficie a) Que se habrá de mantener el cumplimiento del requisito
en proyección horizontal de los espacios exteriores privativos de destino de la vivienda protegida a residencia habitual y
de la vivienda, tales como terrazas, porches, miradores, ten- permanente.
dederos u otros, siempre que el menor de sus lados supere b) Que los requisitos en cuanto al precio y nivel de ingresos
1 metro y sean cubiertos. de las personas destinatarias, arrendatarias o propietarias,
3. Para los alojamientos a los que se refiere el artículo 2.2, serán exigibles tanto en el primer acceso como en segundos
la superficie establecida en los apartados anteriores se incre- o posteriores arrendamientos o transmisiones de las viviendas.
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Artículo 10. Acceso a la vivienda protegida. Asimismo, podrán ser tenidos en cuenta otros criterios
1. El acceso a la vivienda protegida será en arrendamiento de preferencia que, cumpliendo lo dispuesto en este artículo,
o en propiedad. se acuerden entre los Ayuntamientos u otros promotores públi-
Los planes de vivienda podrán establecer fórmulas inter- cos y la Consejería competente en materia de vivienda, para
medias de acceso a las viviendas protegidas mediante la adqui- selección de las personas destinatarias en las promociones
sición de otros derechos reales distintos al de propiedad, que de aquellos.
conlleven el uso y disfrute de la vivienda. 5. No será exigible el principio de concurrencia en relación
2. El acceso a la propiedad podrá realizarse por com- con los programas en los que se favorezca la integración social
praventa o mediante la construcción de viviendas por los par- de los destinatarios, alojamientos de temporeros y en los rea-
ticulares, por sí o mediante cooperativas. lojos transitorios en viviendas protegidas derivados de actua-
ciones en materia de rehabilitación o motivadas por otras cir-
Artículo 11. Destino de las viviendas y plazos de ocu- cunstancias excepcionales, al no poder existir concurrencia
pación. conforme a la naturaleza de los citados programas.
1. Las viviendas protegidas se destinarán a residencia
habitual y permanente sin que, bajo ningún concepto, puedan Artículo 13. Convocatoria de solicitantes y sorteo.
destinarse a segunda residencia. A los efectos de este Regla- 1. De conformidad con los principios señalados en el
mento se entenderá por residencia habitual y permanente la artículo 12, en las promociones de viviendas protegidas en
que no permanezca desocupada más de tres meses conse- régimen de alquiler o venta se llevará a cabo, previa auto-
cutivos al año, salvo que medie justa causa apreciada por rización por la Consejería competente en materia de vivienda,
la Administración competente. una convocatoria para la selección de los destinatarios.
2. La convocatoria deberá contener, al menos, la infor-
2. Las viviendas deberán ser ocupadas en los siguientes mación necesaria para la identificación de la promoción, requi-
plazos máximos: sitos que hayan de cumplir las personas destinatarias, fecha
a) Seis meses desde la elevación a escritura pública del de presentación de solicitudes, tipo de sorteo y fecha de cele-
contrato de compraventa o adjudicación de la vivienda, tanto bración, y reservas de cupos especiales o baremaciones auto-
en primera como en posteriores transmisiones. rizadas, en su caso.
b) Tres meses contados desde la firma del contrato de 3. Los términos y publicidad de la convocatoria, su comu-
arrendamiento si éste es de fecha posterior a la calificación nicación a la Delegación Provincial, el plazo de presentación
definitiva de la vivienda; en los supuestos en que el contrato de solicitudes, la publicación de la relación de solicitudes pre-
de arrendamiento sea de fecha anterior a dicha calificación, sentadas y la tramitación de las reclamaciones que se pudieran
el plazo de tres meses se contará desde la fecha en que se presentar, serán fijadas en la correspondiente Orden de la
conceda la misma. Consejería competente en materia de vivienda.
4. En toda promoción de vivienda protegida en la que
3. Los plazos a los que se refiere el apartado 2 podrán hubiera mayor número de solicitantes que reuniesen los requi-
prorrogarse, previa solicitud anterior al vencimiento del plazo sitos de acceso que número de viviendas, la selección se rea-
inicial. lizará por sorteo.
La prórroga podrá concederse por un plazo máximo de 5. Transcurrido el plazo para presentar solicitudes, si el
tres meses si media causa justificada apreciada por la corres- número de éstas que reúnan los requisitos exigidos para cada
pondiente Delegación Provincial de la Consejería competente tipo de actuación fuese inferior al número de las viviendas
en materia de vivienda. ofertadas, la persona promotora comunicará el número de
El plazo para resolver y notificar sobre la prórroga es de viviendas que restasen a la correspondiente Delegación Pro-
quince días desde la presentación de la solicitud, transcurridos vincial de la Consejería competente en materia de vivienda
los cuales sin que se hubiere notificado la resolución se enten- y al Ayuntamiento del municipio donde se ubique la actuación,
derá estimada la solicitud. al objeto de que puedan aportar solicitudes que se ajusten
a lo dispuesto en el artículo 12 en relación con la selección
Artículo 12. Selección de los destinatarios. de los destinatarios, para garantizar que se adjudicará la tota-
1. Conforme a lo dispuesto en el artículo 3 de la lidad de las viviendas.
Ley 13/2005, de 11 de noviembre, las viviendas protegidas 6. El sorteo se realizará en la fecha y hora indicadas,
se destinarán a familias con recursos económicos limitados ante fedatario o fedataria pública asistiendo una persona fun-
que reúnan los requisitos que, tanto para la composición de cionaria de la citada Delegación Provincial.
la unidad familiar como para la cuantía y determinación de 7. El correspondiente plan de vivienda, respetando los
los ingresos familiares, se establezcan en los diferentes pro- principios establecidos en el artículo 12, podrá establecer otros
gramas que integran los planes de vivienda. procedimientos de selección distintos del previsto en los apar-
2. La selección de las personas a las que van destinadas tados anteriores.
las viviendas protegidas se realizará respetando los principios
de igualdad, publicidad y concurrencia, y conforme a lo esta- Artículo 14. Contratos.
blecido en el artículo 13. 1. Los contratos de arrendamiento y de compraventa o
3. De conforme con lo dispuesto en el artículo 3.2 de adjudicación de las viviendas protegidas deberán incluir la
la citada Ley podrán tener preferencia para acceder a una renta y el precio en función de la superficie de la vivienda
vivienda protegida, en los términos que se fijen en el corres- y anejos y el precio unitario de cada uno de éstos.
pondiente plan de vivienda, las personas que se encuentren
dentro de algún grupo social con especiales dificultades para Incluirán, además, las siguientes cláusulas obligatorias:
el acceso a la vivienda como, entre otros, jóvenes, mayores, a) La obligación de la persona destinataria de fijar en
personas con discapacidad, víctimas del terrorismo, familias la vivienda su residencia habitual y permanente y el reco-
monoparentales, personas procedentes de situaciones de rup- nocimiento de que cumple las condiciones de acceso a la
turas de unidades familiares, víctimas de la violencia de género vivienda, en particular, lo relativo a los ingresos económicos
y emigrantes retornados. y a que no es titular de otra vivienda.
4. La Consejería competente en materia de vivienda podrá b) La obligación de la persona promotora de entregar la
establecer criterios de preferencia para la selección de las per- vivienda en el plazo máximo de tres meses, contados desde
sonas destinatarias en sus promociones, que cumplan con lo el otorgamiento de la calificación definitiva o desde la fecha
dispuesto en los apartados anteriores. del contrato de compraventa, adjudicación o arrendamiento
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si éste fuera posterior a dicha calificación, salvo que dicho o estipulaciones que establezcan rentas superiores a las pre-
plazo sea prorrogado por la correspondiente Delegación Pro- vistas en este artículo, debiendo entenderse tales estipulacio-
vincial de la Consejería competente en materia de vivienda. nes hechas a la renta máxima anual.
c) Las prohibiciones y limitaciones a la facultad de dis-
poner que resulten de aplicación a la vivienda concreta, según Artículo 17. Contratos de arrendamiento.
su programa, derivadas del régimen jurídico de las viviendas Los contratos de arrendamiento, además de las cláusulas
protegidas. previstas en el artículo 14.1, deberán incluir, como obliga-
torias, las siguientes:
2. La Consejería competente en materia de vivienda podrá a) La prohibición del subarriendo total o parcial de la
aprobar modelos tipo de contratos de arrendamiento y de com- vivienda.
praventa o adjudicación de vivienda protegida que incluirán, b) La obligación de la persona arrendataria de ocupar
al menos, las cláusulas señaladas en este artículo y en el la vivienda en el plazo máximo de tres meses a partir de
artículo 17, relativo al contrato de arrendamiento, y en el ar- la entrega de la vivienda, salvo que dicho plazo sea prorrogado
tículo 21, relativo a los contratos de compraventa. por la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería
competente en materia de vivienda.
Artículo 15. Acceso registral.
1. La resolución de calificación definitiva será título sufi- Artículo 18. Visado de los contratos de arrendamiento.
ciente para hacer constar en el Registro de la Propiedad, 1. Los contratos de arrendamiento de viviendas protegidas
mediante nota marginal, la condición de vivienda protegida, serán presentados en las correspondientes Delegaciones Pro-
con indicación expresa de la fecha de calificación definitiva vinciales de la Consejería competente en la materia, para que
y del plazo de duración del régimen legal de protección. resulte acreditado en el expediente que contienen las cláusulas
2. Con la inscripción registral de las escrituras públicas obligatorias establecidas en los artículos 14 y 17.
de compraventa o adjudicación de viviendas protegidas y de 2. Junto con el contrato se acompañará la documentación
la escritura de declaración de obra nueva de vivienda para justificativa del cumplimiento por la persona arrendataria de
uso propio se harán constar, por nota marginal, las limitaciones los requisitos exigidos para el acceso a la vivienda protegida,
a la facultad de disponer a las que se refiere el artículo 26, de acuerdo con lo exigido en el correspondiente programa.
que deberán ser referidas a la fecha de adquisición de la vivien- 3. Acreditado que el contrato cumple lo dispuesto en el
da, el régimen de comunicaciones al que se refiere el ar- apartado 1 y que la persona arrendataria cumple los requisitos
tículo 28 y los derechos de tanteo y retracto legal regulados citados, se procederá a su visado y a remitir a las personas
en el Capítulo II del Título III, en relación con las segundas promotora y destinataria sendas copias diligenciadas del
o posteriores transmisiones inter vivos de la titularidad de la mismo.
vivienda protegida. 4. La diligencia del visado se llevará a cabo en la forma
3. La resolución firme por la que se acuerda la desca- que se prevea en la correspondiente Orden de la Consejería
lificación de una vivienda como protegida será título suficiente competente en materia de vivienda, en el plazo de dos meses
para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota desde la presentación de los contratos.
marginal, la correspondiente descalificación. Esta resolución
será igualmente título suficiente para la cancelación en el Artículo 19. Segundos o posteriores contratos de arren-
Registro de la Propiedad de las limitaciones legales derivadas damiento.
del régimen legal de protección, así como cualquier otro asiento 1. Los segundos o posteriores contratos de arrendamiento
registral de un derecho que estuviese vinculado al citado régi- de viviendas protegidas estarán sujetos a los requisitos de
men de protección. destino, renta máxima e ingresos económicos de la persona
4. Transcurrido el plazo de duración del régimen legal destinataria previstos en este Reglamento.
de protección, el Registrador o Registradora procederá de oficio 2. Previa solicitud de la persona propietaria de la vivienda
a cancelar las notas marginales señaladas en los apartados 1 y atendiendo a las circunstancias del caso concreto se podrá
y 2, que reflejen el carácter de protegida de la vivienda. exceptuar mediante resolución motivada del Delegado Pro-
vincial de la Consejería competente en materia de vivienda,
CAPITULO II lo previsto en los artículos 12 y 13 para la selección de las
personas arrendatarias.
Arrendamiento 3. Estos contratos de arrendamiento deberán ajustarse
a lo dispuesto en el artículo 17 y deberán ser visados por
Artículo 16. Renta máxima anual. las Delegaciones Provinciales de la Consejería competente en
1. La renta máxima anual de las viviendas protegidas materia de vivienda en los términos previstos en el artículo 18.
en arrendamiento será la que determine el correspondiente
programa del plan de vivienda. CAPITULO III
2. La renta inicial se podrá actualizar anualmente en fun-
ción de la variación porcentual experimentada en ese período Venta o adjudicación
por el Indice General Nacional del Sistema de Indices de Pre-
cios de Consumo, publicado por el Instituto Nacional de Esta- Artículo 20. Precio máximo en primera transmisión.
dística, o indicador que lo sustituya. 1. El precio máximo de las viviendas protegidas en primera
3. La persona arrendadora podrá percibir, además de la transmisión, en venta o adjudicación, será el establecido en
renta, el coste real de los servicios que disfrute la persona la calificación provisional, conforme al programa correspon-
arrendataria y se satisfagan por la persona arrendadora, así diente del plan de vivienda vigente y el ámbito territorial donde
como las demás repercusiones autorizadas por la legislación se ubica.
vigente. 2. Conforme a lo dispuesto en el artículo 6.2 de la
4. Conforme a lo dispuesto del artículo 6.2 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, queda prohibida la per-
Ley 13/2005, de 11 de noviembre, queda prohibida la per- cepción de cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta
cepción de cualquier sobreprecio, prima o cantidad distinta a la del precio prevista en este artículo, a satisfacer por el
a las previstas en este artículo a satisfacer por la parte adquirente o adjudicatario.
arrendataria. 3. Conforme a lo dispuesto en el artículo 6.3 de la
5. Conforme a lo dispuesto en el artículo 6.3 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre, serán nulas las cláusulas
Ley 13/2005, de 11 de noviembre, serán nulas las cláusulas o estipulaciones que establezcan precios superiores a los pre-
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vistos en este artículo, debiendo entenderse tales estipulacio- Artículo 24. Entrega de la vivienda y elevación a escritura
nes hechas al precio máximo legal que resulte de aplicación. pública.
1. La persona promotora hará entrega de la vivienda a
Artículo 21. Contratos de compraventa o de adjudicación. la destinataria, elevando a escritura pública el contrato privado,
Los contratos de compraventa o de adjudicación además en el plazo máximo de tres meses, al que se refiere el ar-
de las cláusulas previstas en el artículo 14.1, deberán incluir, tículo 14.1.b) o en el plazo que resulte de su prórroga.
como obligatorias, las siguientes: 2. La escritura pública recogerá el contenido del contrato
a) Las limitaciones a la facultad de disponer en las segun- de compraventa o de adjudicación visado por la Consejería
das o posteriores transmisiones en cuanto al tiempo, destino, competente en materia de vivienda, a la vista de la copia
adquirente, precio y régimen de comunicaciones, a las que diligenciada que presente la persona promotora.
se refieren los artículos 26 y siguientes. La persona promotora deberá presentar copia autenticada
b) La obligación de la persona destinataria de ocupar de la calificación definitiva que se adjuntará a la escritura
la vivienda en el plazo máximo de seis meses a partir de pública en la que se hará constar la fecha de la calificación
la elevación a escritura pública del contrato, salvo que este definitiva, el plazo de duración del régimen legal de protección
plazo sea prorrogado por la correspondiente Delegación Pro- y, en su caso, los requisitos de la persona destinataria y de
vincial de la Consejería competente en materia de vivienda. la vivienda para proceder a su descalificación antes de que
c) El derecho de la persona destinataria a instar la reso- transcurra el plazo legal de protección.
lución del contrato en el caso de denegación de la calificación 3. Al objeto de poder comprobar el cumplimiento de lo
definitiva de la vivienda. dispuesto en este artículo, las Notarías deberán poner en cono-
cimiento de la Delegación Provincial competente en materia
Artículo 22. Visado de los contratos de compraventa o de vivienda las escrituras públicas de compraventa o adju-
de adjudicación. dicación en primera transmisión que se hayan autorizado en
1. Los contratos de compraventa o de adjudicación de la forma prevista en el artículo 5 del Decreto por el que se
viviendas protegidas serán presentados para su visado en las aprueba este Reglamento.
Delegaciones Provinciales de la Consejería competente en
materia de vivienda, junto con la documentación justificativa Artículo 25. Conservación y obras de modificación y
del cumplimiento de los requisitos de las personas destinatarias reforma.
para el acceso a la vivienda protegida de acuerdo con el corres- 1. La conservación y las obras de modificación y reforma
pondiente programa. de las viviendas protegidas, tanto de los elementos privativos
2. El visado se llevará a cabo en la forma prevista en como de sus elementos comunes, estarán sujetas a la nor-
el artículo 18. mativa urbanística que resulte de aplicación.
2. Si la licencia municipal de obras autoriza, conforme
Artículo 23. Percepción de cantidades a cuenta. con el planeamiento urbanístico, el aumento de la superficie
1. Para que las personas promotoras de viviendas pro- de la vivienda, este incremento deberá elevarse a escritura
tegidas puedan percibir de las destinatarias, en el período com- pública y proceder a su inscripción registral, a los efectos pre-
prendido entre el contrato de compraventa o de adjudicación vistos en el artículo 27.
y el otorgamiento de la correspondiente escritura pública, can-
tidades a cuenta del precio total, deberán cumplirse las siguien- CAPITULO IV
tes condiciones:
a) Las cantidades anticipadas se aplicarán únicamente Segundas o posteriores transmisiones de viviendas protegidas
a la construcción de las viviendas, debiendo ser ingresadas
en cualquier entidad financiera a disposición de la persona Artículo 26. Requisitos.
promotora, en una cuenta separada, con distinción de cual- 1. Las segundas o posteriores transmisiones inter vivos
quier otra clase de fondos pertenecientes a la misma. de la titularidad del derecho de propiedad o de cualquier otro
b) En los contratos de compraventa o de adjudicación derecho real de uso y disfrute sobre las viviendas protegidas
se hará constar la cuantía de las cantidades anticipadas, los estarán sometidas a los requisitos o condicionantes básicos
plazos en que han de ser satisfechas, la cuenta especial de de tiempo, destino, adquirente, precio y régimen de comu-
la entidad financiera donde ha de verificarse el ingreso y la nicaciones, previstos en los apartados siguientes.
garantía que haya sido constituida por la persona promotora Los requisitos anteriormente citados tienen la conside-
a la que se refiere el apartado 2.b) de este artículo. ración de limitaciones de la facultad de disponer de la persona
c) La autorización de la correspondiente Delegación Pro- titular de la vivienda protegida.
vincial de la Consejería competente en materia de vivienda, 2. Respecto del requisito del tiempo, las personas titulares
en la que se hará constar los importes de las cantidades a de una vivienda protegida no podrán transmitirla intervivos
percibir a cuenta. ni ceder su uso por ningún título durante el plazo mínimo
de diez años, salvo que el programa prevea un plazo inferior.
2. La solicitud para obtener la autorización a la que se Tal plazo empezará a contarse desde la fecha del otorgamiento
refiere la letra c) del apartado anterior deberá acompañarse de la correspondiente escritura pública o, en el supuesto de
necesariamente de: promotores individuales para uso propio, desde la fecha de
a) Certificación del Registro de la Propiedad en el que la calificación definitiva.
se haga contar la titularidad del dominio de los terrenos o
el derecho real sobre éstos que le faculte para realizar la pro- Asimismo se podrán exceptuar de lo dispuesto en el párra-
moción, y que se hallan libres de cargas y gravámenes que fo anterior, por resolución motivada de la persona titular de
pudieran hacer inviable la promoción. la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería com-
b) Aval bancario suficiente o contrato de seguro que garan- petente en materia de vivienda, las transmisiones que tengan
tice la devolución, en su caso, del importe de las cantidades lugar por alguna de las causas siguientes:
entregadas y los intereses legales del dinero devengados des- a) Motivos laborales.
de la percepción hasta el momento en el que se haga efectiva b) Incremento de los miembros de la unidad familiar.
la devolución, constituido de conformidad con lo previsto en c) Necesidad en un miembro de la unidad familiar mayor
la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre cantidades anticipadas de 65 años.
en la construcción y venta de viviendas y en la Ley 38/1999, d) Ser algún miembro de la unidad familiar víctima del
de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. terrorismo.
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e) Ser algún miembro de la unidad familiar víctima de 2. Las personas titulares de viviendas protegidas comu-
la violencia de género. nicarán a la correspondiente Delegación Provincial de la Con-
f) Otras situaciones sobrevenidas con incidencia en la sejería competente en materia de vivienda la decisión de trans-
unidad familiar, como son, entre otras, el fallecimiento o la mitir, presentando el modelo que se incluye como Anexo I.A
discapacidad de alguno de sus miembros, o la nulidad, el y aportando, al menos, la documentación correspondiente a:
divorcio o separación matrimonial o de uniones de hecho ins- a) Su identificación.
critas en el Registro de Parejas de Hecho. b) Título de propiedad debidamente inscrito en el Registro
g) Tratarse de la transmisión de una cuota indivisa de de la Propiedad.
la vivienda a favor de quien ya fuese cotitular de ésta. Se c) Determinación del precio de la transmisión y su forma
entenderán comprendidos en este último supuesto las par- de pago.
ticiones de herencia y disoluciones de condominio y de socie- d) Condiciones de la transmisión.
dades conyugales, cuando una de las personas cotitulares e) Acreditación, en su caso, de las circunstancias que
adquiera la totalidad de la vivienda abonando en metálico permiten la transmisión antes del plazo de diez años desde
el valor de la parte de las demás condueñas. su adquisición en los supuestos previstos en el artículo 26.2.
h) Otras que establezca el correspondiente plan de
vivienda. 3. La persona interesada en la adquisición deberá comu-
nicar a la citada Delegación Provincial la intención de adquirir,
3. Las viviendas protegidas que sean objeto de una segun- presentando el modelo que se incluye como Anexo I B, y
da o posterior transmisión deberán mantener su destino de aportando, al menos, la documentación correspondiente a:
residencia habitual y permanente del nuevo adquirente. a) Sus datos personales y los de su unidad familiar.
4. Respecto del requisito del precio, en las segundas o b) Los ingresos económicos anuales así como los del resto
posteriores transmisiones el precio máximo de venta se deter- de los miembros de la unidad familiar.
minará en la forma establecida en el artículo 27. c) Una declaración responsable referida a que reúne los
5. La persona adquirente deberá cumplir, al tiempo de requisitos para ser destinataria de la vivienda protegida que
la transmisión, los requisitos para acceder a la vivienda pro- pretende adquirir y del compromiso de que va a destinar la
tegida que establezca el programa asimilable o el programa misma a residencia habitual y permanente.
al que se refiere el artículo 27.2, en su condición de persona
destinataria y conforme dispone el artículo 5. 4. Si la comunicación no reuniese todos los requisitos
En ningún caso podrán verse alterados estos requisitos a que se refieren los apartados 2 y 3 o faltase documentación,
referidos a la persona del adquirente que constituyen el fun- se requerirá a la persona titular o a la interesada en la adqui-
damento básico consustancial al régimen de la vivienda sición para que, en el plazo de diez días, subsane la falta
protegida. o acompañe los documentos preceptivos, con indicación de
6. Respecto del régimen de comunicaciones, el trans- que, si así no lo hiciera, se le tendrá por desistido de su
mitente y el adquirente estarán sujetos al mismo, en los tér- petición, conforme al artículo 71.1 de la Ley 30/1992, de
minos previstos en los artículos 28 y 29. 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones
Públicas y del Procedimiento Administrativo Común.
5. La citada Delegación Provincial, en el plazo de un
Artículo 27. Precio máximo de venta.
mes desde la recepción de la última de las comunicaciones
1. El precio de venta de las viviendas protegidas en segun-
previstas en los apartados anteriores, resolverá si procede o
das o posteriores transmisiones será el que las partes libre-
no la transmisión, apreciando, en su caso, las circunstancias
mente acuerden que, en ningún caso, podrá superar el mayor
a las que refiere el artículo 26.
de los precios siguientes:
Dicha Delegación Provincial establecerá en la referida
a) El de venta de la vivienda protegida de nueva cons-
resolución si ejercerá o no el derecho de tanteo sobre la trans-
trucción en el momento de la transmisión, correspondiente
misión prevista, así como la entidad pública a la que, en
a un programa asimilable.
su caso, se ceda el ejercicio del derecho, en los términos
b) El de la primera transmisión, actualizado en la forma
previstos en el artículo 51.
que fije el correspondiente plan de vivienda, con aplicación,
Transcurrido dicho plazo sin que se haya dictado y noti-
en su caso, de los coeficientes correctores que establezca.
ficado la resolución se podrá entender que procede dicha trans-
misión, no habiendo lugar al ejercicio del derecho de tanteo.
2. Transcurridos quince años desde la fecha de la cali- 6. En todo caso, si transcurridos 60 días naturales, com-
ficación definitiva, el precio límite a tener en cuenta será, si putados a partir de la práctica de la última de las comuni-
este fuera superior, el de las viviendas correspondientes al caciones previstas en los apartados 2 y 3 de este artículo,
Programa de Viviendas de Iniciativa Municipal y Autonómica no se hubiese ejercitado el derecho de tanteo anunciado en
o programa asimilable que contemple un precio máximo supe- la resolución a la que se refiere el apartado anterior, la trans-
rior para la primera transmisión de las viviendas. misión podrá llevarse a cabo en sus mismos términos, con-
3. Si la vivienda protegida hubiera aumentado su super- forme a lo dispuesto en el artículo 12.2 de la Ley 13/2005,
ficie, de conformidad con lo establecido en el artículo 25.2, de 11 de noviembre.
el precio máximo de venta se computará sobre la nueva
superficie. Artículo 29. Comunicación de la persona adquirente.
4. Si la vivienda hubiese experimentado mejoras que por La persona adquirente deberá comunicar a la correspon-
su naturaleza puedan significar un aumento del valor de la diente Delegación Provincial de la Consejería competente en
misma, el precio de venta fijado por las partes, dentro de materia de vivienda, en el mes siguiente a la transmisión,
los límites previstos en este artículo, se podrá incrementar las condiciones en las que se ha producido la misma, así
por un importe máximo del 10%. como una copia de la escritura o documento donde se haya
formalizado, conforme a lo dispuesto en el artículo 12.3 de
Artículo 28. Régimen de comunicaciones y autorización la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.
previas a la transmisión.
1. Las segundas o posteriores transmisiones de viviendas Artículo 30. Elevación a escritura pública.
protegidas estarán sujetas, con carácter previo, al régimen de 1. Los Notarios y las Notarias no podrán autorizar ninguna
comunicaciones previsto en el artículo 12 de la Ley 13/2005, escritura pública en que se formalice la segunda o posterior
de 11 de noviembre. transmisión de la propiedad o de un derecho real de uso y
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disfrute sobre viviendas protegidas sin que, previamente, se correspondiente a la provincia donde se ubique la promoción,
acredite la resolución a la que se refiere el artículo 28 por acompañada de la siguiente documentación:
la que se declara que procede la transmisión o la práctica a) Los documentos acreditativos de la identidad de la
de las comunicaciones, cuando haya transcurrido el plazo pre- persona solicitante y, en su caso, de la representación que
visto en el artículo 28.5 sin que se haya notificado resolución ostente.
expresa para el ejercicio de tal derecho, circunstancias todas b) Certificado del Registro de la Propiedad acreditativo
ellas que deberán reflejarse en la escritura, incorporándose de la titularidad de los terrenos o del derecho real sobre los
a la matriz la citada resolución o, en su caso, testimonio de mismos que les faculte a realizar la promoción y de su libertad
las comunicaciones. Si la resolución hubiese anunciado el de cargas y gravámenes que puedan conllevar la inviabilidad
ejercicio del derecho de tanteo, no se podrá elevar a escritura de la promoción. En el supuesto de no ser titulares, las personas
pública la citada transmisión hasta que hubiese transcurrido solicitantes deberán aportar contrato de opción de compra a
el plazo previsto en el artículo 51.1. su favor o título que acredite la disponibilidad de los terrenos
2. Las Notarías deberán poner en conocimiento de la para construir.
Delegación Provincial competente en materia de vivienda las c) Documento técnico con carácter, al menos, de proyecto
escrituras públicas de compraventa o adjudicación en primera básico visado por el Colegio Profesional correspondiente, cuan-
transmisión que se hayan autorizado en la forma prevista en do este visado sea obligatorio.
el artículo 5 del Decreto por el que se aprueba este Reglamento. Cuando la persona promotora sea una entidad pública
con oficina de supervisión constituida, el visado colegial podrá
Artículo 31. Inscripción registral de las transmisiones. sustituirse por la supervisión de dicho Organismo.
Será requisito necesario para proceder a la inscripción d) Certificado expedido por el Ayuntamiento correspon-
registral de las escrituras públicas en las que se formalicen diente sobre la calificación urbanística de los terrenos y sobre
las segundas o posteriores transmisiones, que resulte acre- la dotación de servicios urbanísticos o, en su caso, la licencia
ditado el cumplimiento de lo dispuesto en este Capítulo en municipal de obras si ya se hubiera obtenido.
relación con las condiciones de la transmisión y con el régimen e) Procedimiento previsto para la selección de las personas
de comunicaciones. arrendatarias o adquirentes, excepto en el caso de promotores
para uso propio en régimen de cooperativas que se hayan
Artículo 32. Nulidad de pleno derecho de las trans- constituido conforme a lo dispuesto en el artículo 3.3.
misiones. f) Las personas promotoras para uso propio individual
Serán nulas de pleno derecho, salvo a los efectos del deben aportar, además, la documentación acreditativa del
ejercicio del derecho de retracto, las transmisiones en las que cumplimiento de los requisitos que les permiten el acceso
la persona transmitente y la adquirente de la vivienda protegida a la vivienda protegida.
no hayan dado cumplimiento a las condiciones establecidas
en este Capítulo, referentes a las comunicaciones que con 2. Toda promoción de viviendas protegidas podrá acogerse
carácter previo o posterior a la transmisión deben realizar, a uno o varios de los programas de protección vigentes al
de conformidad con lo previsto en los artículos 13.4 y 12.4, tiempo de la solicitud, tanto en arrendamiento, propiedad u
respectivamente, de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre. otro régimen de tenencia.
Artículo 33. Transmisiones forzosas de las viviendas
Artículo 36. Otorgamiento de la calificación provisional.
protegidas.
1. La persona titular de la correspondiente Delegación
A las transmisiones forzosas, judiciales o extrajudiciales,
Provincial de la Consejería competente en materia de vivienda
de las viviendas protegidas les será de aplicación lo dispuesto
resolverá y notificará la resolución de calificación provisional
en el presente Capítulo en cuanto al régimen de comunica-
en el plazo de tres meses. Transcurrido el mencionado plazo
ciones, de acuerdo con la naturaleza de estas transmisiones.
sin que se haya notificado resolución expresa, la calificación
provisional se podrá entender otorgada por silencio admi-
TITULO II nistrativo.

CALIFICACION DE VIVIENDA PROTEGIDA 2. En la resolución de calificación provisional deberán


constar, como mínimo, los siguientes extremos:
Artículo 34. Calificación provisional y calificación defi- a) Código de identificación del expediente y programas
nitiva. a los que se acoge la promoción.
1. Se entiende por calificación provisional de una vivienda b) Identificación de la persona solicitante y clase de pro-
protegida, el acto administrativo por el que se declara que motora. Tratándose de una persona promotora individual para
la citada vivienda, dentro de la promoción correspondiente, uso propio, constarán los ingresos determinados en la forma
cumple los requisitos de superficie útil o construida estable- que establezca el correspondiente programa.
cidos para cada programa en los correspondientes planes de c) El número, la identificación y la superficie de las vivien-
vivienda y demás requisitos urbanísticos y constructivos que das de la promoción y de sus anejos. Cuando se trate de
resulten de aplicación. alojamientos se incluirá, además, la superficie de zonas comu-
2. Se entiende por calificación definitiva de una vivienda nes. Se señalarán, cuando existan, las viviendas reservadas
protegida, el acto administrativo por el que se determina el para personas con discapacidad con movilidad reducida o para
régimen jurídico en arrendamiento, en venta o en promoción familias numerosas u otros cupos que procedan.
para uso propio, de la citada vivienda. d) En los supuestos de viviendas en venta o adjudicación
La calificación definitiva tendrá lugar una vez finalizadas se incluirá el precio máximo de las viviendas y de sus anejos.
las obras y tras la concesión por la Administración Pública Cuando se trate de viviendas en arrendamiento se señalará
competente de la licencia de primera ocupación. la forma de cálculo de la renta máxima.
e) Cuantía máxima de los préstamos cualificados y de
Artículo 35. Solicitud de la calificación provisional. las ayudas económicas directas que se pueden solicitar.
1. Las personas promotoras de viviendas protegidas pre- f) Declaración expresa de que la obtención de la finan-
sentarán la solicitud de calificación provisional, especificando ciación cualificada que corresponda estará condicionada al
los programas a los que desean acogerse, ante la Delegación cumplimiento de los requisitos establecidos para su obtención
Provincial de la Consejería competente en materia de vivienda y a las limitaciones derivadas del número máximo de actua-
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ciones protegidas a financiar y de la cuantía de los recursos podrá aplicarse a la totalidad de la promoción o a parte de
económicos y financieros disponibles. la misma cuando se trate de edificios independientes.
La citada ampliación será comunicada a las personas
Artículo 37. Proyecto e inicio de las obras. adquirentes.
1. Cuando la calificación provisional se haya concedido Será requisito para la obtención de la calificación definitiva
en base a un proyecto básico, antes del inicio de las obras haber presentado los contratos de arrendamiento, compraventa
se presentará, en la correspondiente Delegación Provincial de o adjudicación que se hubieran celebrado, en la forma a que
la Consejería competente en materia de vivienda, el proyecto se refieren los artículos 18 y 22.
de ejecución debidamente visado por el Colegio Profesional
correspondiente, cuando este visado sea obligatorio, para que 2. La solicitud de calificación definitiva de viviendas pro-
por dicha Delegación Provincial, en el plazo de un mes, se tegidas deberá ir acompañada de los siguientes documentos:
emita un informe sobre la adecuación del proyecto a la legis- a) Licencia de primera ocupación. En caso de que no
lación vigente en materia de vivienda protegida. haya sido concedida la licencia en el momento de la solicitud,
Cuando la persona promotora sea una entidad pública podrá iniciarse la tramitación sin este documento que deberá
con oficina de supervisión constituida, el visado colegial podrá aportarse, en cualquier caso, con carácter previo al vencimiento
sustituirse por la supervisión de dicha oficina. del plazo para dictar y notificar la resolución de concesión
2. La persona promotora deberá comunicar a la Dele- de la calificación definitiva.
gación Provincial de la Consejería competente en materia de b) Proyecto de ejecución final visado por el Colegio Pro-
vivienda la fecha de inicio de las obras en el plazo de quince fesional correspondiente, cuando éste sea obligatorio, o con
días desde que éste tenga lugar aportando la certificación de informe de supervisión cuando la persona promotora sea una
la dirección facultativa y la licencia de obras. entidad pública con oficina de supervisión constituida.
3. No se podrán formalizar los contratos de compraventa Cuando no haya cambios respecto al proyecto inicial o
o de adjudicación de las viviendas hasta que se presente la a sus modificaciones autorizadas, se presentará certificado de
comunicación señalada en el apartado anterior. la dirección facultativa sobre la no modificación del proyecto
inicialmente aprobado.
Artículo 38. Modificación del proyecto de ejecución. c) Certificado final de obras de la dirección facultativa
1. Si durante la ejecución de las obras hubiera que intro- visado de conformidad con lo señalado en la letra anterior,
ducir cambios en el proyecto inicialmente aprobado, que así como certificación final de obra de telecomunicaciones,
supongan la alteración de las características técnicas o de cuando ésta sea obligatoria.
las calidades definidas, la modificación requerirá autorización d) Certificación emitida por la dirección facultativa de las
de la correspondiente Delegación Provincial de la Consejería obras, haciendo constar el cumplimiento favorable del pro-
competente en materia de vivienda, que deberá resolver y grama de ensayos y análisis.
notificar en el plazo máximo de un mes. Transcurrido el men- e) Justificación de haberse practicado en el Registro de
cionado plazo sin que haya notificado resolución expresa, se la Propiedad la inscripción de la escritura declarativa de obra
podrá entender otorgada la autorización por silencio admi- nueva y división horizontal, en su caso.
nistrativo. f) Póliza del seguro de incendio con vigencia, al menos,
de tres meses desde la calificación definitiva o hasta la for-
2. La solicitud de autorización de modificación del pro- malización de las escrituras públicas de compraventa, en su
yecto deberá presentarse acompañada de la siguiente docu- caso.
mentación:
a) Proyecto modificado visado por el Colegio Profesional Artículo 40. Inspección previa al otorgamiento de la cali-
correspondiente, cuando este visado sea obligatorio. ficación definitiva.
Cuando la persona promotora sea una entidad pública 1. Terminadas las obras y presentada la solicitud de cali-
con oficina de supervisión constituida, el visado colegial podrá ficación definitiva, la correspondiente Delegación Provincial
sustituirse por la supervisión de dicho organismo. de la Consejería competente en materia de vivienda informará
b) Conformidad de las personas adquirentes, si se han el proyecto de ejecución final presentado para comprobar el
formalizado los contratos de adquisición. cumplimiento de la normativa técnica de diseño y calidad apli-
c) Autorización municipal o nueva licencia de obras, en cable a las viviendas protegidas, y técnicos adscritos a la misma
su caso. realizarán una inspección ocular para comprobar que la obra
realizada se acomoda a las condiciones del citado proyecto.
3. En los casos en que, por imposibilidad técnica debi- 2. Si se detectaran deficiencias constructivas o cualquier
damente justificada ajena a la voluntad de la persona pro- otra circunstancia subsanable, dicha Delegación Provincial
motora o por exigencias de la normativa de aplicación, no comunicará a la persona promotora los defectos a corregir,
puedan mantenerse las características o calidades definidas el plazo y las condiciones para subsanarlos, advirtiéndole que
conforme al proyecto inicialmente aprobado, la conformidad la falta de subsanación en plazo de tales defectos implicará
a que se refiere la letra b) del apartado anterior podrá sustituirse la denegación de la calificación definitiva.
por la comunicación de esta circunstancia a las personas
adquirentes, si las hubiere. Artículo 41. Otorgamiento de la calificación definitiva.
1. La correspondiente Delegación Provincial de la Con-
Artículo 39. Solicitud de la calificación definitiva. sejería competente en materia de vivienda resolverá y notificará
1. Las personas promotoras de viviendas protegidas dis- a la persona promotora el otorgamiento de la calificación defi-
pondrán de un plazo de 30 meses, a contar desde la fecha nitiva, en el plazo de dos meses contado desde la presentación
de la calificación provisional, para presentar la solicitud de de la solicitud.
calificación definitiva, salvo que en suelos destinados a vivien- 2. El otorgamiento de la calificación definitiva se hará
das protegidas se prevea un plazo distinto por el planeamiento mediante resolución motivada en la que constará el número
urbanístico o por estipulación contractual. del expediente de la promoción, la identificación de la persona
La persona titular de la correspondiente Delegación Pro- promotora, la ubicación de las viviendas, su número, superficie
vincial de la Consejería competente en materia de vivienda y dependencias, sus datos registrales, la fecha de calificación
podrá autorizar la ampliación del plazo indicado a instancia provisional y de terminación de las obras, las limitaciones
de la persona promotora, mediando causa justificada y hasta a que quedan sujetas las viviendas, el plazo de duración del
un máximo de la mitad del plazo establecido. Esta ampliación régimen de protección, los precios de venta o renta y demás
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datos o circunstancias que deban constar en aplicación de TITULO III


las normas vigentes.
Cuando la construcción se haya ejecutado por fases, cada DERECHOS Y PRERROGATIVAS DE LA ADMINISTRACION
fase será objeto de una calificación definitiva.
CAPITULO I
Artículo 42. Denegación de la calificación definitiva.
1. La correspondiente Delegación Provincial de la Con-
sejería competente en materia de vivienda resolverá y notificará Derecho de adquisición preferente
a las personas promotoras y a las adquirentes la denegación
de la calificación definitiva en el plazo de dos meses, contado Artículo 45. Normas generales.
desde la presentación de la solicitud. 1. La Administración de la Junta de Andalucía podrá ejer-
Transcurrido el plazo para notificar la resolución sin haber- cer el derecho de adquisición preferente sobre las viviendas
se producido ésta, se entenderá denegada la calificación defi- protegidas de promoción privada a través de la Empresa Públi-
nitiva, conforme dispone el epígrafe 8.2.1 del Anexo II de ca de Suelo de Andalucía.
la Ley 9/2001, de 12 de julio, por la que se establece el Previa solicitud del Ayuntamiento del municipio en el que
sentido del silencio administrativo y los plazos de determinados se ubiquen las viviendas a la Delegación Provincial corres-
procedimientos como garantías procedimentales para la ciu- pondiente de la Consejería competente en materia de vivienda
dadanía. y una vez suscrito el acuerdo entre ambas Administraciones,
2. La denegación de la calificación definitiva por la Dele- se podrá ceder el ejercicio de este derecho a favor del Ayun-
gación Provincial de la Consejería competente en materia de tamiento o Entidad Pública que designe la Administración de
vivienda será siempre motivada y susceptible de recurso de la Junta de Andalucía.
alzada, cuya resolución pondrá fin a la vía administrativa. 2. La adquisición preferente se podrá ejercer, con carácter
general, sobre viviendas que, una vez concluido el procedi-
miento para la selección de los destinatarios hayan quedado
3. Las personas adquirentes de viviendas protegidas,
vacantes.
cuyos expedientes no hubiesen obtenido la calificación defi-
También podrá ejercerse este derecho, atendiendo a nece-
nitiva por causas imputables a la persona promotora, podrán
sidades de disponibilidad inmediata de vivienda protegida,
optar entre:
sobre viviendas en construcción para las que se ha solicitado
a) Resolver el contrato, lo cual conllevará la devolución
la calificación provisional.
por la persona promotora de las cantidades entregadas a cuen-
ta, incrementadas con el interés legal devengado desde el
Artículo 46. Ejercicio del derecho.
momento de la entrega de cada una de dichas cantidades
1. Cuando se ejercite el derecho de adquisición preferente
hasta el momento de la resolución del contrato.
sobre las viviendas para las que se ha solicitado la calificación
b) Solicitar de la Delegación Provincial de la Consejería
provisional, la Consejería competente en materia de vivienda
competente en materia de vivienda, en el plazo de tres meses
resolverá y notificará a quien las promueva el ejercicio del
desde la denegación de la calificación definitiva, la rehabi-
citado derecho, en el plazo de treinta días, y lo ejercerá en
litación del expediente a su favor, siempre que medie contrato
el plazo máximo de 120 días, a contar en ambos casos, desde
de compraventa de la vivienda o cantidades entregadas a cuen-
la fecha del otorgamiento de la calificación provisional.
ta del precio de venta de la misma, y comprometerse, en
En el caso de que se haya concedido dicha calificación
su caso, a la terminación de las obras o a la subsanación
provisional por silencio administrativo podrá ejercitarse el dere-
de las deficiencias que impidieron la obtención de la cali-
cho de adquisición preferente dentro de los treinta días siguien-
ficación definitiva, dentro del plazo y con el presupuesto que
tes a que se haya producido dicho silencio, sin que, en ningún
a tal efecto les sea fijado por la Delegación Provincial de la
caso, pueda superarse el plazo máximo de 120 días a contar
Consejería competente en materia de vivienda. Del precio final
desde la fecha de solicitud de calificación provisional, de acuer-
de venta de la vivienda a abonar a la persona promotora,
do con lo establecido en el artículo 11.2 de la Ley 13/2005,
se deducirán las cantidades invertidas por las personas adqui-
de 11 de noviembre.
rentes en las obras necesarias para la obtención de la cali-
2. Cuando se ejercite el derecho de adquisición preferente
ficación definitiva.
sobre las viviendas vacantes, la Consejería competente en
materia de vivienda resolverá y notificará a quien las promueva
4. La denegación de la calificación definitiva por causa el ejercicio del citado derecho, en el plazo de treinta días
imputable a la persona promotora, siempre que por las adqui- a contar desde la fecha que se comunique por la persona
rentes se inste la rehabilitación del expediente, podrá conllevar promotora el resultado del procedimiento de selección de las
la subrogación de las personas compradoras en el préstamo viviendas.
cualificado concedido a la persona promotora.
3. La resolución prevista en los apartados anteriores ten-
Artículo 43. Denegación de la calificación definitiva sobre drá, al menos, el siguiente contenido:
suelos destinados a viviendas protegidas. a) La justificación por la que se ejerce el derecho.
La denegación de la calificación definitiva de viviendas b) La cuantía, forma y plazo de abono del precio de
situadas sobre suelos calificados por el planeamiento urba- adquisición.
nístico con destino a viviendas protegidas, podrá determinar
la expropiación de los citados terrenos para su obtención de Artículo 47. Formalización de la adquisición.
conformidad con lo dispuesto en el artículo 160.1.I) de la 1. Se otorgará escritura pública por la persona promotora
Ley 7/2002, de 17 de diciembre. a favor de la Administración o Entidad Pública que haya ejer-
cido el derecho de adquisición preferente, a la que se incor-
Artículo 44. Descalificación de las viviendas protegidas. porará testimonio de la resolución por la que se ejercita. Esta
El correspondiente plan de vivienda determinará los pro- escritura servirá de título para la inscripción de la adquisición
gramas para los que, si procede, se podrán descalificar las en el Registro de la Propiedad.
viviendas protegidas acogidas en los mismos antes de que 2. La Administración o Entidad Pública que ejercite el
transcurra el plazo legal de protección, estableciendo los requi- derecho de adquisición preferente lo comunicará, en el plazo
sitos que debe reunir el titular y la vivienda protegida para de un mes a contar desde que se adoptó el correspondiente
proceder a la citada descalificación. acuerdo, al Registro de la Propiedad en el que se encuentre
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inscrita la promoción o las viviendas afectadas, para que se 3. Sin perjuicio de la obligación de efectuar las comu-
haga constar por anotación preventiva. nicaciones a que se refieren los artículos 28 y 29 se exceptúan
3. La adquisición de las viviendas protegidas por el ejer- del ejercicio de los derechos de tanteo y retracto legal las
cicio de este derecho supone la subrogación de la Adminis- trasmisiones que, cumpliendo los requisitos establecidos para
tración o Entidad Pública que lo ejercite en la posición de la transmisión de una vivienda protegida, se encuentren en
la persona promotora. alguno de los siguientes supuestos:
a) La transmisión tenga lugar entre parientes hasta el
Artículo 48. Precio de la adquisición. segundo grado de consanguinidad.
1. Conforme dispone el artículo 11.4 de la Ley 13/2005, b) Se trate de la transmisión de una cuota indivisa de
de 11 de noviembre, el derecho de adquisición preferente la vivienda a favor de otra persona cotitular de ésta. Se enten-
se ejercerá por un precio máximo igual al vigente para las derán comprendidos en este último supuesto las particiones
viviendas protegidas de la tipología de que se trate en el corres- de herencia, y disoluciones de condominio y de sociedades
pondiente ámbito territorial en la fecha en que se pretenda conyugales, cuando uno de los cotitulares adquiera la totalidad
la enajenación, que será el establecido en la calificación pro- de la vivienda abonando en metálico la parte de los demás
visional. Podrá anticiparse hasta el 25% del precio, abonán- condueños.
dose la cantidad restante en el plazo de treinta días desde
la calificación definitiva. Artículo 51. Derecho de tanteo.
2. De ese precio podrá descontarse el importe necesario 1. El derecho de tanteo podrá ejercitarse a partir del
para la cancelación de las hipotecas y demás cargas que, siguiente día a aquel en que se haya producido la resolución
con carácter preferente, afecten a las viviendas adquiridas, favorable a la que se refiere el artículo 28.5 en la que se
asumiendo la entidad adquirente la responsabilidad de su declare que procede el citado derecho, y siempre dentro del
cancelación. plazo de los sesenta días naturales a partir del siguiente a
aquel en que se haya producido la última de las comuni-
Artículo 49. Destino de las viviendas adquiridas. caciones previstas en el artículo 28.
1. Las viviendas adquiridas en virtud de un derecho de Si, transcurrido este plazo, el derecho de tanteo no se
adquisición preferente deberán ser destinadas a su adjudi- hubiera ejercitado, podrá llevarse a efecto la transmisión en
cación, en régimen de venta o de arrendamiento, a personas los mismos términos en que se comunicó.
que reúnan los requisitos que, para ser destinatarios de vivien- 2. El precio en que se ejercerá el derecho de tanteo será
das protegidas, establezca el programa de vivienda a cuyo el señalado por el transmitente en su comunicación que deberá
amparo se haya concedido la calificación provisional. estar comprendido dentro del precio máximo al que se refiere
2. El procedimiento de selección se efectuará de acuerdo el artículo 27.
con lo regulado en el artículo 12. No obstante, cuando el En las transmisiones ínter vivos en que no medie precio,
ejercicio de este derecho se haya producido después de iniciado se tomará para el ejercicio del derecho de tanteo el precio
el procedimiento de selección por la persona promotora, debe- máximo a que se refiere el párrafo anterior.
rán respetarse los derechos y expectativas a ser destinatarias
de una de las viviendas protegidas de las personas que, reu- Artículo 52. Derecho de retracto.
niendo los requisitos para ello, hubieran presentado su solicitud 1. En el caso de que quienes transmitan o adquieran
antes de ejercitarse este derecho. una vivienda protegida no hubieran realizado las comunica-
3. Con carácter previo a su adquisición, la Administración ciones a que se refiere el artículo 12 de la Ley 13/2005,
o Entidad Pública que haya ejercido el derecho de adquisición de 11 de noviembre, de que tales comunicaciones sean incom-
preferente de la vivienda podrá solicitar de la correspondiente pletas o defectuosas o de que la transmisión se haya producido
Delegación Provincial de la Consejería competente en materia antes del transcurso del plazo señalado para el ejercicio del
de vivienda el cambio de programa para el que se solicitó derecho de tanteo o de la notificación de la resolución comu-
la calificación provisional. nicando la voluntad de no ejercerlo, o en condiciones distintas
La resolución que autorice el cambio de programa al que a las anunciadas, el Organo competente podrá ejercer el dere-
se refiere este apartado, determinará una nueva calificación cho de retracto.
provisional de la vivienda que incluirá las consecuencias que 2. El derecho de retracto habrá de ejercerse en el plazo
se deriven del cambio de programa. de sesenta días naturales a contar desde el siguiente a la
comunicación de la transmisión prevista en el artículo 29 o
de que ésta haya llegado a su conocimiento, fehacientemente,
CAPITULO II por cualquier otro medio, conforme a lo dispuesto en el ar-
tículo 12.2 de la Ley 13/2005, de 11 de noviembre.
3. El precio en que se ejercerá el derecho de retracto
Derechos de tanteo y retracto legal será el precio de transmisión que figure en la escritura o con-
trato de adquisición, que en todo caso, no podrá superar el
Artículo 50. Tanteo y retracto legal. precio máximo al que se refiere el artículo 27.
1. Las segundas o posteriores transmisiones intervivos En las transmisiones ínter vivos en que no medie precio,
de las viviendas protegidas, durante el período legal de pro- se tomará para el ejercicio del derecho de retracto el precio
tección, estarán sujetas a los derechos de tanteo y retracto máximo a que se refiere el párrafo anterior.
legal establecidos en los artículos 12 y 13 de la Ley 13/2005, 4. El órgano que haya ejercitado el derecho deberá abonar
de 11 de noviembre. también al adquirente retraído la cuota del Impuesto sobre
2. La Administración de la Junta de Andalucía ejercerá Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
los derechos de tanteo y retracto legal a través de la Empresa que aquel haya satisfecho, pero no la del Impuesto sobre Incre-
Pública de Suelo de Andalucía. mento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, aunque
Previa solicitud del Ayuntamiento del municipio en el que se haya obligado a pagarlo.
se ubiquen las viviendas a la Delegación Provincial corres-
pondiente de la Consejería competente en materia de vivienda, Artículo 53. Ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
y una vez suscrito el acuerdo entre ambas Administraciones, 1. El órgano competente que decida ejercitar el derecho
se podrá ceder el ejercicio de estos derechos a favor del Ayun- de tanteo o retracto comparecerá, dentro del plazo de ejercicio
tamiento o entidad pública que designe la Administración de del derecho, ante Notario o Notaria, manifestando su voluntad,
la Junta de Andalucía. depositando el precio o acreditando su consignación judicial,
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y requiriendo al Notario o Notaria para que señale día y hora a la que se haya cedido el ejercicio del derecho podrá designar
para el otorgamiento de la escritura y para que comunique a una persona, que reúna los requisitos para ser titular de
los anteriores extremos al transmitente o adquirente retraído. una vivienda protegida, para que se subrogue en su lugar
2. En el día y hora comunicados por el Notario o Notaria, en el acto de adquisición, circunstancia que habrá de acre-
se otorgará por ambas partes la oportuna escritura pública, ditarse al Notario o a la Notaria, incorporándose a la escritura
en la que se hará entrega del precio, con los descuentos, testimonio de las resoluciones donde conste tal designación.
en su caso, a que se refiere el apartado siguiente, y de la 2. La selección de dicha persona se llevará a cabo con
posesión efectiva de la finca transmitida. sujeción a los principios contenidos en el artículo 12.
3. Si existieran cargas o gravámenes sobre la vivienda, 3. En el supuesto de que no se hubiera producido la
la entidad adquirente podrá descontar del precio los gastos subrogación, la Administración o la Entidad Pública adquirente
necesarios para su cancelación y poner a disposición del trans- de la vivienda podrá solicitar de la correspondiente Delegación
mitente o adquirente retraído el sobrante, asumiendo el pago Provincial de la Consejería competente en materia de vivienda
de los demás gastos que origine dicha cancelación. el cambio del régimen de protección de la vivienda.
La resolución que autorice el cambio de programa al que
Artículo 54. Subrogación en el ejercicio de estos derechos. se refiere este apartado, determinará una nueva calificación
1. En cualquier momento del procedimiento de ejercicio definitiva de la vivienda que deberá tener el correspondiente
de los derechos de tanteo y retracto, la Consejería competente reflejo registral e incluirá las consecuencias que se deriven
en materia de vivienda, o el Ayuntamiento o Entidad Pública del cambio de programa.
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