FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS POLÍTICAS

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

FILIAL SULLANA

DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL

DOCENTE

MAG. FRANK NUÑEZ MORILLAS

TEMA
LA INEXACTITUD REGISTRAL Y SU RECTIFICACIÓN UTILIZANDO LA
DOCTRINA Y LA LEGISLACIÓN

AUTOR
BERROCAL ALCOSER YVAN RENE

SULLANA – PERÚ
2018
 LA INEXACTITUD REGISTRAL Y SU RECTIFICACIÓN UTILIZANDO LA
DOCTRINA Y LA LEGISLACIÓN
El concepto de inexactitud registral, como muchos otros, no resulta pacífico
dentro de la doctrina que se ha ocupado del mismo. La opinión más generalizada
se apoya en el artículo 39 de la Ley Hipotecaria que define la
inexactitud registral diciendo que se entiende por tal todo desacuerdo en orden
a los derechos inscribibles que exista entre el Registro y la realidad jurídica extra
registral. Ello lleva a la configuración de la inexactitud como una «falta de
concordancia» entre la realidad y el mundo registral. Esta equiparación
de conceptos, sin embargo, entre concordancia y exactitud o discordancia e
inexactitud, exige una matización, pues existen en la legislación hipotecaria
bases suficientes para distinguir la concordancia como concepto genérico, muy
amplio, en el que no solamente juegan los datos de derecho, sino también los de
hecho(sirvan de ejemplo los arts. 198 y ss. de la L.H. en los que al lado de los
medios de inmatriculación se admite la forma de hacer constar en el Registro la
mayor cabida de las fincas). La exactitud registral, por el contrario, solamente se
refiere a derechos, viniendo a ser un concepto mucho más restringido.
Esta opinión surge de los comentarios que en su día hiciera ROCA SASTRE a
la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria que entendía por inexactitud toda
discordancia entre el Registro y la realidad, no afectando a la exactitud de
los asientos los derechos no protegidos por la fe pública, ni aquellos otros cuya
registración no se considere necesaria por razones sociales o por su intrínseca
exteriorización.

Las causas que dan lugar a la inexactitud pueden ser no sólo originarias, sino
sobrevenidas, y de ahí que a la hora de expresar las mismas podríamos,
siguiendo a SANZ FERNÁNDEZ y ROCA SASTRE, concretarlas en las tres
siguientes:
a) Realidad jurídica que se modifica sin que se traduzca la misma en el Registro,
lo cual supone la no inscripción de algún título de constitución, modificación
o extinción de los derechos reales.
b) El Registro sufre una modificación frente a la realidad que permanece
inalterable, que supone casos de registración de títulos nulos, falsos o
defectuosos.
c) El Registro se modifica sin que se refleje exactamente la modificación que ha
sufrido la realidad jurídica, que supone aquellos casos en los que inscribiéndose
un título válido y perfecto, el Registro no lo recoge exactamente por razones de
error, omisión de elementos del negocio, inclusión de elementos que no resulten
del título o reproducción inexacta o equivocada del mismo. El problema que
suscita la inexactitud registral es el de su rectificación, que es recogida en forma
exhaustiva por el artículo 40 de la Ley, el cual regula no sólo las causas de
inexactitud, sino la forma de llevar a cabo la rectificación registral, y así la
inexactitud debida a falta de inscripción se rectificará por la toma de razón, por
la reanudación del tracto sucesivo o por la resolución judicial que ordene
la rectificación; la debida a la extinción de algún derecho inscrito o anotado,
mediante la correspondiente cancelación efectuada conforme a lo dispuesto en
el título correspondiente de la Ley o en virtud del procedimiento de liberación de
gravámenes que se regula en otro de los títulos de la misma; la inexactitud
debida a nulidad o error de algún asiento deberá rectificarse por el sistema que
establecen los arts. 211 y ss. de la L.H., que regula la rectificación de errores de
los asientos y, por último, la inexactitud que procede de
la falsedad, nulidad o defecto del título, y que comprende cualquier otra causa
de las que no han sido especificadas anteriormente, exige en todo caso
el consentimiento del título registrando la correspondiente resolución judicial.
El registro publica derechos y situaciones jurídicas que, en principio coinciden
con la realidad. No obstante, por diversas razones, registrales o extra registrales,
lo publicado no se ajusta con la realidad. A esta diferencia de contenidos se
denomina inexactitud registral, la misma que, según el artículo 75 del RGRP, es
entendida como todo desacuerdo existente del Registro con Ia realidad, tanto
física como jurídica.

Las discrepancias entre Registro y realidad; es decir la Inexactitud Registral, son

clasificadas por el Texto Único Ordenado (TUO) del RGRP en dos categorías:
los errores registrales (materiales o de concepto) y las inexactitudes distintas a
estos.

* Los errores registrales, son inexactitudes que tienen origen registral debido a
que son los cometidos por el Registrador al extender el asiento de inscripción.
Se caracterizan porque provienen de un error u omisión en algún asiento o
partida registral durante el proceso de calificación e inscripción de un título, ya
sea equivocando datos numéricos, de nombres, etc. (errores materiales); o
interpretando deficientemente el contenido y alcances del título y/o de los actos
inscribibles contenidos en el (errores de concepto).

Estos errores se rectifican tratándose de errores materiales únicamente en

mérito al título archivado respectivo; es decir sobre Ia base del mismo título que
sirven para extender el asiento; en cambio, los errores de concepto si bien
también pueden ser rectificados en mérito al título archivado, solo pueden
hacerse en mérito de tal cuando el error resulte claramente del título archivado,
en cambio, cuando el error fue producido por la redacción vaga, ambigua o
inexacta del título primitivo, se requiere nuevo título modificatorio otorgado por
todos los interesados o la resolución judicial respectiva .

En este sentido, los errores materiales pueden rectificarse de oficio, sin

restricción alguna; en cambio, los errores de concepto solo pueden rectificarse
de oficio, cuando resulten claramente del título archivado y siempre que la
rectificación sea indispensable para la calificación de un título en trámite.

*Inexactitud distinta a los errores registrales; es decir cuando aquellas

inexactitudes provenga de causas distintas a errores u omisiones cometidos por
el funcionario registral al evaluar e inscribir los títulos, como por ejemplo: falta de
inscripción de actos registrables, falta de cancelación de un derecho inscrito y
falsedad, nulidad o defecto del título que hubiera motivado el asiento las
rectificaciones de estas inexactitudes se realizaran en mérito del título
modificatorio que permita concordar lo registrado con la realidad extra registral.
Base Legal: Resolución Nro. 637-2012-SUNARP-TR-T de 10/12/2012, Resolución Nro. 685-2012-SUNARP-TR-L de
5/10/2012, Resolución Nro. 118-2012-SUNARP-TR-T de 3/21/2012 y Resolución Nro. 2259-2011-SUNARP-TR-L de
12/12/2011.