FUNDAMENTOS DEL DERECHO CIVIL PATRIMONIAL

CAPITULO II: LA FIGURA TEORICA DEL DERECHO REAL

1) LOS DERECHOS REALES:
1. EL DERECHO REAL COMO ELEMENTO DOGMATICO DE LA ORGANINZACION DEL DERECHO DE COSAS:
El derecho de cosas resuelve conflictos de intereses que se plantean entre las personas, se caracterizan por recaer
sobre el uso y el disfrute de los bienes económicos.
El derecho de cosas concede a un tipo de intereses una forma de protección, a las que se les califica como
“DERECHO REAL” (ius in re = derecho sobre la cosa). La relación jurídica que otorga esta prot3eccion se llama
JURIDICO-REALES.

2. LA DISTINCION ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DERECHOS PERSONALES O DE CREDITO: REMISION A OTRO
LUGAR
Se denomina derecho real a un determinado tipo de derecho subjetivo que protege el interés de una persona
sobre una cosa, otorgándole poder directo e inmediato sobre ella y una eficacia general con terceros.

3. EL CONCEPTO DE DERECHO REAL: DEFINICIÓN

El concepto de derecho real viene definido por el carácter inmediato y absoluto:
- Inmediato: el poder del titular se realiza y ejercita de manera directa sobre los bienes que constituyen objeto,
sin necesidad de colaboración de otras personas.
- Absoluto: el titular del derecho hace eficaz éste y satisface su interés, no solo frente a un sujeto pasivo,
concreto y determinado, sino también frente a terceros. Lo que se define como efectividad del derecho frente
a todos (erga omnes).

2) DERECHO REAL Y EFICACIA JURIDICO-REAL:

4. LA IDEA DE ACCION REAL COMO TÉRMINO TÉCNICO:
La distinción entre acciones reales y acciones personales aparece utilizada en la LEC:
- Art. 62: establece un fuero para el caso de que en el juicio se ejerciten acciones personales y otro distinto en
los juicios en que se ejerciten acciones reales. También se admiten las acciones mixtas (Art 62, regla 4) existe
un debate doctrinal y jurisprudencial.

El concepto de acción real se ha perfilado poniendo en conexión la acción con el derecho subjetivo y
considerando a la acción como un derivado del derecho. El derecho real generaría acciones reales y los derechos
de crédito generarían acciones personales.

5. LA IDEA GENERICA DE LA EFICACIA REAL Y DE LA TRASCENDENCIA REAL:

Se dice que una situación o relación jurídica o un acto o negocio jurídico producen efectos reales o que tienen
trascendencia real.
Usando esta terminología (Art 7 RH) señala tres categorías:
a) El dominio y los derechos reales típicos.
b) Otros derechos de la misma naturaleza, es decir, de naturaleza real.
c) Actos o contratos de trascendencia real.

La trascendencia real (Art 7 RH) radica en el hecho de que el acto o contrato modifica algunas de las facultades
de dominio. La expresión “efecto real”, prefiere la idea de efectos contra terceros o efectos en perjuicio de
terceros.
La situación vigente como estatuto jurídico de un bien, se traslada a los sucesivos adquirientes del dominio o de
derechos reales sobre tales bienes, de manera que quedan obligados o sometidos a tal situación.
 CAPITULO III: RELACION OBLIGATORIA Y DERECHO REAL

1) LA RELACION OBLIGATORIA COMO NORMAL MARCO DEL DESENVOLVIMIENTO DE LOS DERECHOS REALES:
1. EL DERECHO REAL COMO CONTENIDO POSIBLE DE UNA OBLIGACIÓN:
La separación teórica entre derechos reales y personales o de crédito o entre relación obligatoria y relación
jurídico-real, se desvanece si lejos de contemplar el esquema sustancial de la relación, tratamos de dirigirnos
hacia el complejo organismo que entre las partes aparece.
Esta observación se puede hace desde varios puntos de vista:
1. ° Existen derechos reales típicos, que confieren a su titular una alternativa opcional, que puede ser ejercitada
promoviendo una acción real o una acción personal.
Una acción es real cuando se dirige de manera directa e inmediata contra una cosa, quien quiera que sea en
ese momento su poseedor o titular y con ella se pretende satisfacer un interés de dominación total o parcial
de dicha cosa. Hay relaciones y derechos que confieren acciones reales y personales, mientras otros derechos
confieren solo acciones personales.
2. ° En las situaciones jurídicas calificadas como derechos reales típicos (usufructo, servidumbre, enfiteusis) una
parte del contenido de facultades y deberes no puede seguir otro rumbo que la que es propia de una relación
jurídico-obligatoria.
3. ° Un intento empírico o practico (disfrute y utilización parcial de un fundo) puede no llegar a adquirir la
categoría de derecho real, permaneciendo entre las partes como pura relación obligacional.

2. LA OBLIGACION DE CONSTITUIR UN DERECHO REAL:

La distinción entre la relación jurídico-obligatoria y la relación jurídico-real se presenta con nitidez cuando la
modificación jurídica que la relación lleva consigo, consiste en una transmisión del dominio. Se dice que el negocio
jurídico inter partes, determina efectos obligatorios, mientras que, para que se produzca el efecto jurídico real es
necesaria la verificación de unos determinados actos posteriores exigidos para ello por la ley.
La doctrina entiende que se requiere la tradición o traspaso posesorio para la constitución del derecho real y para
la producción del efecto jurídico real. Para ser titular del derecho real es preciso poseer el bien sobre el que el
derecho recae.

2) CARGAS REALES Y OBLIGACIONES PROPTER REM:

3. EL PLANTEAMIENTO DEL PROBLEMA EN DERECHOPROVADO MODERNO Y EN PARTICULAR EN DERECHO POSITIVO
ESPAÑOL VIGENTE:
Hay un segundo campo en el que el tema se vuelve a plantear, es el relativo a los llamados derechos reales in
faciendo y a las obligaciones propter rem, donde existe una polémica doctrinal caracterizada por su falta de
claridad.
Por regla general, los derechos reales se desenvuelven mediante una actividad de su titular. El sujeto pasivo del
derecho real se encuentra en una posesión de sujeción (pati), en la cual tiene que tolerar los actos legítimos del
titular del derecho. Si para la efectividad del derecho y la satisfacción del interés del titular fuere necesaria la
cooperación del sujeto pasivo, tal comportamiento tendría que constituirse en prestación y sería objeto de un
derecho personal o de crédito. Esta regla general presenta excepciones, hay casos en que el sujeto pasivo del
derecho real se le impone un comportamiento positivo en favor del titular del derecho y se ha hablado de
derechos reales in faciendo.
Los derechos reales in faciendo, son aquellos derechos reales que otorgan a su titular el derecho a obtener una
conducta del sujeto pasivo, que es, el propietario del fundo gravado.

4. LA UTILIZACION DEL CONCEPTO DE CARGA REAL EN EL CODIGO CIVIL:

En el artículo 336, “se habla de rentas o pensiones, afectas a una persona o familia, siempre que no graven con
carga real un inmueble”. La diferencia se hace para calificar rentas o pensiones como cosas muebles, pero puede,
abstenerse de ella la idea de que nuestro código considera como carga real una renta o pensión.
En el artículo 504 se mencionan las “cargas y contribuciones anuales junto a aquellas que se consideran como
gravamen de los frutos”. En el artículo 508 se habla de renta o pensión que estuviese constituida
determinadamente sobre dos o más cosas particulares.
 En el artículo 778, se contempla una “carga impuesta sobre bienes inmuebles”, que consiste en la obligación
impuesta al heredero de invertir cantidades periódicamente en obras benéficas.
El artículo 1086, dice que “estando alguna de las fincas de la herencia gravada con renta o carga real perpetua,
no se procederá a su extinción, aunque sea redimible, sino cuando la mayor parte de los coherederos lo acordare
y que no acordándolo así, o siendo la carga irredimible, se rebajara su valor o capital del de la finca, y esta pasara
con la carga al que le toque en lote o por adjudicación”

5. LAS CARGAS REALES: CONCEPTO Y CARACTERES

Biondi define las cargas reales como un peso que grava objetivamente sobre un fundo y por virtud del cual el
propietario de este está obligado a ejecutar prestaciones positivas en favor del propietario de otro fundo o de
una persona determinada.
La característica de la figura de la carga real es lo que se ha llamado el contenido in faciendo, que es lo que le da
su fisonomía particular y lo que sirve para distinguirla de las servidumbres prediales, regidas por el principio
servitus in faciendo consistere nequit.
Las cargas reales imponen prestaciones positivas a cargo del propietario del fundo, estas prestaciones positivas
pueden consistir en el pago de una suma de dinero, en la entrega de cualquier otra prestación de carácter
periódico y en la prestación de un servicio.
Las servidumbres, donde puede haber un facere a cargo del titular, consisten siempre en un pati o en un non
facere.
Otra diferencia entre servidumbre y carga real, es que la servidumbre limita los poderes estrictamente absolutos
del propietario, mientras que en la carga real los poderes del propietario con respecto de la cosa no resultan ni
mínimamente tocados.

6. LA CATEGORIA DE LAS OBLIGACIONES PROPTER REM: CONCETO Y CARACTERES

El calificativo de propter rem o ob rem, nació en los interpretes del derecho común, cuando estos tuvieron que
comentar algunos textos en los cuales se establecía una especial forma de responsabilidad que afecta al
propietario o al poseedor de una cosa.

Según Biondi, con la actio noxalis, que se concedía contra el dominus, por los delitos privados que el esclavo
cometiera y que se ejercitaba contra aquel que tenía dominio del esclavo culpable. Algo parecido ocurre con la
actio quod metus causa, que se puede ejercitar no solo contra el autor de la violencia o miedo, sino también
contra el poseedor de la cosa así obtenida.

Para Branca, tanto las cargas reales como las obligaciones propter rem son hipótesis que están a caballo entre las
verdades y propias obligaciones y los auténticos derechos reales. Son obligaciones positivas, de dar o de hacer,
que gravan a los titulares de derechos reales en cuanto tales.

Hasen Aberkane, dice que la obligación propter rem se caracterizaba por su transmisión al causahabiente a título
particular del derecho real y por la facultad liberatoria que el deudor ostenta mediante abandono de la cosa.

A juicio de F. Hernández Gil estos caracteres peculiares del régimen de las obligaciones propter rem son las
siguientes:
a) Accesoriedad: las obligaciones propter rem son accesorias en el sentido de estar conectadas a una
determinada titularidad jurídico-real. No es propter rem la obligación de resarcir el daño que se impone al
propietario de una cosa o al poseedor de un animal. La extinción del derecho real determina la extinción de
las obligaciones propter rem a él conexas.

b) Especial designación del sujeto pasivo: el sujeto pasivo en la obligación propter rem se determina a través de
la titularidad de un derecho real.
 c) La renuncia y el abandono liberatorio: el sujeto pasivo tiene facultad de liberarse de realizar prestación debida
mediante la renuncia o el abandono del derecho real. (este es el carácter más destacado)
A juicio de F. Hernández Gil la facultad liberatoria mediante el abandono no significa que la responsabilidad
del deudor de la obligación propter rem se limite a la cosa. La renuncia liberatoria significa que el deudor
puede liberarse “siempre que ejercite este derecho antes de producirse el incumplimiento de la obligación”

d) Transmisión de la obligación por transmisión del derecho real: significa que mediante la transmisión del
derecho real se produce un cambio subjetivo en la posición del deudor. Basta la voluntad de transmitir el
derecho real, para que a tal transmisión acompañe la de las obligaciones.

e) No aplicación del dogma de la autonomía de la voluntad: no pueden crearse libremente obligaciones de esta
naturaleza, no hay más obligaciones propter rem las taxativamente previstas en la ley.

7. OBLIGACIONES PROPTER REM Y CARGAS REALES: SUS CARACTERES DIFERENCIALES

Según Massineo, la carga real es una prestación inmobiliaria de carácter periódico o alternativo, pero en todo
caso renovado. El carácter real de las cargas se manifiesta desde el punto de vista pasivo en que no gravan a una
determinada persona sino a aquella que sea propietario o poseedora, que es quien queda identificada como
sujeto obligado a la prestación.
La prestación porpter rem puede pensarse como objeto pasivo de la carga real, de manera que quedaría
absorbida dentro de ella.

8. EL DERECHO DEL CENSUALISTA Y SU NATURALEZA JURIDICA:

El censo es una relación obligatoria. Esta calificación del censo como relación de censo que en definitiva consiste
en la realización de una prestación y en el derecho de exigirla. La doctrina actual considera el derecho del
censualista como un derecho real, basándose en la interna regulación del CC.
 CAPITULO IV: LOS TIPOS DE DERECHOS REALES

1) ENUMERACION Y CLASIFICACION DE LOS DERECHOS REALES:

1. LA VARIABILIDAD HISTORICA DE LOS TIPOS DE DERECHOS REALES:
No existen tipos rígidos e intemporales de derechos reales. En esta materia hay una ley de variabilidad histórica,
que pone en correlación la tipificación de los derechos con las finalidades de orden económico-social que con
ellos se pretende conseguir y con las líneas maestras de la organización social de la política jurídica.
Si el concepto de derecho real se pone en relación con aquellos supuestos amparados por la vindicatio o por las
acciones in rem, puede señalarse que además de la primigenia y principal figura constituida por el derecho de
propiedad, se fueron admitiendo lo que más tarde llamarían los interpretes derechos reales limitados.
Biondi puso de relieve que así como la categoría de los derechos personales y obligacionales presento un
desarrollo, en el campo de los derechos reales la evolución fue mucho menor.
En el derecho romano, solo algunas formas de servidumbre se concebían como derechos reales. La situación fue
distinta en el derecho intermedio, los vínculos feudales o cuasifeudales condujeron a una multiplicación de los
derechos que se consideraban como adheridos a los bienes y por tanto de alguna manera como reales.

2. LOS DERECHOS REALES TIPICOS:

Denominamos derechos reales típicos a aquellos en los que confluyen dos características: dato de que poseen
una disciplina legislativa específica y perfilada; y la calificación de tales derechos o situaciones. Existe una amplia
serie de textos donde se habla de la propiedad o del dominio y de los derechos reales (dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles, títulos de dominio y demás derechos reales, la propiedad y los demás derechos
reales, el dominio y demás derechos reales). El texto decisivo es el artículo 2 LH, donde se recoge una
enumeración extensa, en la que se incluyen los derechos de: usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipotecas,
censos, servidumbres y otros cualesquiera reales.

3. LOS TIPOS DE DERECHOS REALES: PROPIEDAD Y DERECHOS REALES SOBRE COSAS AJENAS
La clasificación más importante es la que se establece incluyendo en ella y distinguiendo por una parte la
propiedad y por otra parte los derechos sobre cosas cuya propiedad pertenece a otra persona (ius in re aliena)
La propiedad es un derecho real, es el prototipo de los derechos reales, en la medida en que el propietario puede
gozar, disfrutar y disponer de la cosa y en la medida en que el propietario puede reivindicar la cosa de cualquier
persona que la posea indebidamente.
Hoy, otros derechos merecen la consideración de derechos reales, pues permiten a sus titulares el ejercicio de
facultades derivadas de disfrute y explotación, permitiéndoles dirigirse directamente contra los terceros.

4. LOS DERECHOS REALES SOBRE COSAS AJENAS: SU CLASIFICACION

Los derechos reales distintos de la propiedad o iura in re aliena se clasifican atendiendo a la función económica o
económico-social que a través de ellos se puede perseguir. Se distinguen así: derechos reales de disfrute y
derechos reales de garantía o de realización de valor.

5. LOS DERECHOS REALES DE DISFRUTE: ENUMERACION

Son derechos reales que permiten a su titular la utilización o explotación, total o parcial de un bien ajeno, así
como la apropiación o adquisición de los frutos o rendimientos producidos por el bien.
Derechos reales de disfrute son considerados tradicionalmente por la doctrina el usufructo, las servidumbres, los
derechos de uso y de habitación, la enfiteusis y el derecho de superficie.

6. EL DERECHO REAL DE USUFRUCTO:

Es el derecho que se puede conceder a una persona para que use y disfrute de los bienes ajenos con la obligación
de conservar su forma y su sustancia, con carácter vitalicio y en todo caso temporal.
 Constituye un derecho real porque otorga al usufructo un poder directo e inmediato sobre la cosa usufructuada.
El carácter del derecho real del usufructo puede parecer discutible respecto de algunos tipos particulares o
concretos. Ocurre en el usufructo de crédito, si la titularidad del crédito no pasa de ser un derecho personal, no
se comprende bien porque la atribución a otra persona de una titularidad limitada o de disfrute del crédito
transforma la naturaleza del derecho y lo convierte en un en un derecho de carácter real.
La noción genérica de usufructo, denota una titularidad que da origen a un derecho real cuando recae sobre
bienes materiales y a un derecho o a una serie de derechos de naturaleza diferente cuando recae sobre otro tipo
de bienes.

7. LOS DERECHOS REALES DE USO Y DE HABITACION:

El derecho de uso faculta a su titular para utilizar una cosa ajena y percibir de ella los frutos que produzca en una
medida limitada, solo en la medida necesaria para cubrir las necesidades del usuario y de su familia.
El derecho de habitación otorga a su titular la facultad de ocupar en una casa ajena las piezas necesarias para sí
mismo y para las demás personas de la familia del titular.
El código dice que les son aplicables las reglas de usufructo en cuanto no se opongan a las que especialmente les
dedica.

8. EL DERECHO REAL DE SERVIDUMBRE:

El código describe a la servidumbre como “un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro
perteneciente a distinto dueño”, diciendo que las servidumbres pueden establecer “en provecho a una o más
personas o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada”.
Las servidumbres facultan a su titular para llevar a cabo una utilización de la cosa, de carácter no pleno, sino
limitada a servicios o a aspectos determinados o parciales.
El código civil contempla la figura desde el punto de vista del propietario que la soporta y por eso la califica como
gravamen, correlativamente el gravamen existe para el beneficiario un derecho de aprovechamiento y de
utilización de la cosa ajena.
Puede ser discutible si la relación establecida entre los propietarios de los fundos es un derecho de naturaleza
real o es un derecho de naturaleza personal, el problema se plantea para distinguir entre una servidumbre
negativa y una obligación negativa.

9. EL DERECHO REAL DE ENFITEUSIS:

El código civil dice que la enfiteusis aparece cuando una persona cede a otra el dominio útil de una finca,
reservándose el dominio directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de
este mismo dominio.
El instituto admite tres características:
- La tesis que puede llamarse romanista, dice que el propietario continua siéndolo y el enfiteuta adquiere unas
facultades de utilización, disfrute y explotación.
- La tesis medieval o el dominio compartido, se entiende que en la propiedad se produce una división en dos
dominios, el directo y el útil, cada uno son derechos dominicales.
- La tesis más moderna, dice que el verdadero dominio seria el útil, de forma que la propiedad se traspasa al
enfiteuta, mientras que el dueño directo no tiene más derecho que el de percibir una pensión, que sería un
derecho a una prestación configurado como carga real u obligación propter rem.
De acuerdo con las dos primeras tesis, hay un derecho real sobre cosa ajena, que pertenece a la categoría de los
derechos de disfrute o de explotación; de acuerdo con la última, no hay un verdadero derecho real sobre la cosa
ajena, sino un derecho de crédito que grava como carga real el fundo.
10. EL DERECHO REAL DE SUPERFICIE:
Sánchez Román define el derecho de superficie como un derecho real sobre cosa ajena, que se otorga en favor
de una persona y que se faculta a ésta para llevar a cabo una construcción en suelo ajeno, mediante el pago de
un canon al dueño del mismo, haciendo suyo lo edificado.
El artículo 157, trata de un derecho de utilización del suelo ajeno, unido a una propiedad separada de la
construcción.
Análogo al derecho de superficie o incluible dentro de él, es el llamado “derecho de sobreelevación” al que se ha
asimilado el derecho de construir en profundidad bajo suelo.

11. LOS DERECHOS REALES DE REALIZACION DEL VALOR:

Son derechos que otorgan a su titular la facultad de exigir o de imponer la enajenación de una cosa para obtener
el valor pecuniario de la misma y que colocan al propietario en una situación de sujeción consiguiente al ejercicio
de aquella facultad. El derecho de realización del valor se encuentra constituido en función agraria; mediante él
se asegura el cumplimiento de una obligación, de que es acreedor el titular del derecho.
Entre los derechos reales de realización del valor con función de garantía, se citan: los derechos de hipoteca, de
prenda y de anticrisis. El carácter real de estos derechos resulta que sujetan directa e inmediatamente los bienes
sobre los que se imponen, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad
fueron constituidos, la sujeción es directa e inmediata y recae sobre los bienes mismos.
El acreedor hipot3ecario puede perseguir los bienes y ejercitar sus derechos de realización del valor aunque estos
hayan pasado a manos de terceras personas.
En el derecho real de prenda se da la posesión del acreedor pignoraticio sobre los bienes y la posibilidad de
retener la cosa en su poder hasta que el crédito se le pague.

12. LOS DERECHOS DE NATURALEZA REAL DISCUTIDA:

Las dificultades que el ordenamiento jurídico plantea la caracterización de los derechos reales, la falta de una lista
exhaustiva de ellos y el debate en torno a sus consecuencias, tales como inmediatividad, carácter absoluto y
efecto erga omnes, ha dado lugar a que se haya suscitado en la doctrina y en la jurisprudencia la cuestión acerca
de si constituyen o no verdaderos y propios derechos reales.
Los puntos donde la polémica es más viva son:
a) Los arrendamientos de bienes inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad y los arrendamientos
protegidos por las leyes especiales de arrendamientos rústicos y urbanos.
b) El derecho de retención.
c) El derecho de opción de compra, especialmente cuando se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad.
d) Los derechos de tanteo y de retracto, especialmente cuando son de origen legal.

13. EL DERECHO ARRENDATICIO COMO DERECHO REAL:

La tesis tradicional o clásica sitúa el derecho arrendaticio entre los derechos personales, este derecho nace como
consecuencia de un contrato celebrado entre arrendador y arrendatario y genera una relación obligatoria entre
ellos. El arrendamiento no vincula a los terceros adquirientes de la finca arrendada, ya que es principio tradicional
que “venta quita venta” y por consiguiente que el comprador de la finca no está obligado a respetar los
arrendamientos constituidos por el vendedor.
La doctrina tradicional, tiene dificultades: la primera es que con arreglo a la configuración obligacionista del
arrendamiento, el arrendador tendría la obligación de hacer gozar al arrendatario y éste el derecho de reclamar
frente al arrendador la realización o ejecución de aquella prestación. El arrendatario es un poseedor de la cosa
arrendada y tiene sobre ella un poder directo e inmediato, es quien utiliza la cosa conforme a su destino y quien
extrae de ella sus utilidades y frutos. Una parte de la doctrina mantiene hoy la tesis plausible de que, si bien no
puede decirse que todo arrendamiento genere un derecho real, no puede negarse que son derechos reales los
arrendamientos inscribibles en el Registro de la Propiedad y los arrendamientos sometidos a las legislaciones
especiales de arrendamientos rústicos y urbanos.
14. EL DERECHO DE RETENCION COMO DERECHO REAL:
El ius retentionis va unido a un derecho de prenda, parece que la única facultad es la de denegar la restitución de
la cosa que posee. No parece que exista la facultad de reivindicarla, ni menos aún la de dirigirse contra un tercer
adquiriente de la misma.

15. EL DERECHO DE OPCION DE COMPRA:

El titular de la opción tiene la facultad de decidir la adquisición de la cosa objeto del contrato de opción, pagando
el precio pactado en el contrato estipulado con concedente, la opción no otorga un derecho directo e inmediato
sobre la cosa objeto del contrato y también es lo que la opción no puede hacerse efectiva frente a un tercer
adquiriente de la cosa. Si el concedente de la opción enajena la cosa a un tercero, viola el contrato e incumple su
obligación, por lo cual quedara responsable de los daños y perjuicios que se produzcan al beneficiario.
Para que sea inscribible en el Registro de la Propiedad el contrato de opción de compra es menester que se den
las siguientes circunstancias:
1. ° Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2. ° Precio estipulado para la adquisición de la finca y el que hubiera convenio para conceder la opción.
3. ° Plazo para el ejercicio de la opción que no podrá exceder de cuatro años.
Cuando un derecho de opción de compra, se inscriba en el Registro de la Propiedad, nos encontraremos en
presencia de un derecho que puede ser ejercitado no solo frente al concedente de la opción, sino también frente
a los posibles terceros adquirientes del inmueble.
El derecho de opción de compra inscrito posee una eficacia mucho mayor v que es eficaz contra u oponible frente
a los terceros adquirientes, pero por si solo no determina una modificación de la naturaleza del derecho en sí
mismo considerado. El derecho de opción no confiere un poder directo e inmediato sobre la cosa, simplemente
la faculta de decidir su adquisición, en consecuencia no puede ser considerado como un derecho real.

16. LOS DERECHOS DEL TANTEO Y DE RETRACTO:

Por virtud de los derechos de tanteo y de retracto se confiere a la persona que se encuentra en una situación
jurídica la facultad de adquirir una cosa determinada, cuando su propietario ha decidido venderla o cuando la ha
enajenado a un tercero.
Los derechos de tanteo y de retracto son simples facultades de adquisición que determinan la posibilidad de
decidir la configuración de una situación jurídica y por ello pueden ser englobados dentro de los llamados grosso
modo derechos potestativos. El titular de estos derechos puede hacerlos efectivos no solo contra la persona de
quien el propietario ha enajenado la cosa, sino también frente a los sucesivos adquirientes de la misma.
Los derechos de tanteo y de retracto son derechos de adquisición con ámbito de eficacia que permite a su titular
dirigirse contra terceros.

17. LOS DERECHOS REALES ADMINISTRATIVOS:

J. Gonzáles Pérez y Planiol, recuerdan que a principios de siglo la doctrina francesa, habían observado que existen
ciertos derechos especiales concedidos a los particulares por la Administración.
Garrido Falla señala que parece fuera de duda que ciertas situaciones jurídicas de que conoce y trata el derecho
administrativo deben ser configuradas como derechos reales.
Han de ser derechos reales cuyo titular sea el Estado o cualquier otro ente público o derechos reales cuyos
titulares sean concesionarios del dominio público.
Otros autores, entienden que un derecho real debe calificarse como administrativo siempre que presente
peculiaridades en su régimen jurídico que contrasten con el esquema establecido por el derecho civil.
A la hora de llevar a cabo la clasificación de estos derechos se cita entre ellos la titularidad que la administración
ostenta sobre sus propios bienes, tanto si estos son de dominio público como si son patrimoniales. Hecha esta
indicación, se apuntan las siguientes conclusiones:
 1. ° Alguno de los derechos reales que son típicos de la doctrina del derecho civil, pueden aparecer cualificados
por su pertenencia a la administración pública, se encuentran: la titularidad de la administración sobre sus
bienes patrimoniales y las servidumbres, hipotecas, tanteos y retractos.
2. ° Una relación o situación jurídica típica del derecho administrativo da lugar a formas de derechos reales, que
son diferentes de aquellos de que conoce el derecho civil; el derecho administrativo constituye una fuente
de derechos reales, se encuentran: la titularidad de la administración de los bienes de dominio público y el
derecho de disfrute de bienes de dominio público derivado de una concesión demanial.

18. LOS DERECHOS REALES DE CONSTITUCION PROCESAL:

Cuando hablamos de derechos reales de origen procesal, nos referimos a derechos reales distintos de los que la
legislación civil reconoce, que se crean exclusivamente en aras de la facilitación del procedimiento judicial. El caso
lo constituye el orden del proceso de ejecución, lo que se ha llamado la ejecución expropiativa, que es la forma
ordinaria de ejecución que conoce el derecho procesal civil.
La figura del embargo, origina un cuadro peculiar de deberes para los distintos sujetos procesales que en el
intervienen, el embargo es una afectación de un bien a las resultas del proceso de ejecución.
Guasp dice que estos derechos fueran de naturaleza estrictamente personal y se limitaran a conceder nuevos
poderes de carácter subjetivo entre las distintas personas que en el embargo actúan. También piensa que no es
erróneo considerar el embargo como un verdadero derecho real; a su juicio concurren dos características de los
derechos reales: recaer sobre una cosa y hacerse valer frente a todos. El bien embargado responde de modo
directo, cualquiera que sea su poseedor, lo que explica que se obtengan las dos esenciales consecuencias del
derecho real: el ius persequendi, que autoriza para dirigirse contra el bien mismo aunque su titularidad haya
variado con posterioridad; y el ius prioritatis que garantiza al primer embargante en el tiempo la preferencia
jurídica en la satisfacción de su derecho.

2) DERECHOS REALES E INTERESES ECONOMICOS DIRECTOS SOBRE LAS COSAS NO INSTITUCIONALIZADOS COMO
DERECHOS:
19. FORMAS DE PROTECCION DE INTERESES SOBRE LAS COSAS Y SITUACIONES INDIVIDUALIZADAS ESPECIALMENTE
PROTEGIDAS. LAS ACCIONES PUBLICAS EN ESPECAIL EN MATERIA DE URBANISMO:
El derecho real es una situación individualizada, en favor de la persona o personas titulares de la misma, a cuyo
arbitrio se encomienda y deja de la defensa de tal situación. Es importante distinguir los genuinos derechos reales
frente a aquellas otras situaciones en las que se reconoce la existencia de un interés económico directo respecto
de uno o varios bienes, pero donde no existe verdadero y propio derecho subjetivo.

20. DERECHOS REALES E INTERESES ECONOMICOS EN LA LEGISLACION DE EXPROPIACION FORZOSA:

La cosa expropiada se adquiere libre de cargas, la expropiación no significa una singular privación del dominio,
sino la de todos aquellos otros derechos que merecen la consideración de derechos reales.
Como la expropiación afecta de manera singular a los derechos reales, los titulares de los derechos reales se
encuentran legitimados para ser parte en el expediente expropiatorio y para que se entiendan como ellos las
correspondientes diligencias.
Hay una diferencia entre propietarios y titulares de derechos reales, las actuaciones del expediente expropiatorio
han de entenderse con el propietario y cuando este no sea conocido o este incapacitado o la propiedad se
encuentre en litigio, la representa el Ministerio Fiscal, los titulares de derechos reales solo son parte en el
expediente si lo solicitan de manera expresa y acreditan su condición debidamente.