PRUEBA DE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA

Análisis de los instrumentos legales que la acreditan en el país

Cuando una persona (natural o jurídica) desea adquirir un inmueble en el
país, con el objeto de destinarlo para vivienda o actividad comercial,
debe estudiar previamente su titulación, a fin de obtener seguridad en la
inversión que efectúa. En esta medida, el vendedor tiene que demostrar
que cuenta con un título o acto negocial (como testamento,
compraventa, donación, etcétera) y que éste cumple con dos
condiciones:
Primero, debe tratarse de un acto jurídico válido. Para ser tal, tiene que
haber cumplido con todas las exigencias de carácter estructural
establecidas por el artículo 140 del Código Civil. Segundo, el acto de
enajenación debe haber sido otorgado a favor del adquirente o nuevo
propietario por quien ostente, hasta entonces, la facultad de disposición
sobre el bien o, dicho en otras palabras, el título tiene que haber sido
otorgado por el anterior propietario del bien.
En el Perú, respecto a transferencia inmobiliaria, hemos seguido lo que
se conoce como el sistema consensual de transmisión de la propiedad.
Esto significa que si existe un acto válido en el que se exprese la
voluntad del actual propietario de transferir el bien a favor del nuevo
adquirente, ese acto se entiende, por regla general, como suficiente para
transmitir la propiedad a favor del nuevo propietario, sea éste un
comprador, un adjudicatario, un donatario, un permutante, etcétera.
El discutido artículo 949 del Código Civil señala sobre el particular que la
sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.
Ahora bien, el sistema consensual de transmisión de la propiedad
presenta dos riesgos:
Primero, la necesidad de contar con una cadena interrumpida y
concatenada de contratos válidos, toda vez que si en la historia de la
titulación de un inmueble uno de dichos contratos resultara nulo, esa
nulidad produciría la pérdida de eficacia de todos los contratos
posteriores (efecto en cascada). Segundo, la posibilidad de que el
anterior propietario pueda practicar, respecto al mismo bien, más de un
acto de disposición a favor de distintas personas.
En la legislación peruana, se recurre a dos instrumentos para acreditar el
derecho de propiedad: la prescripción adquisitiva y la función publicitaria
del registro.
Sin embargo, es fácil advertir que la inscripción de un derecho implica
efectos de gran importancia que inciden en la protección de terceros que
actúan de buena fe y cumplen con todas las exigencias para estar
protegidos por el registro, de forma tal que en lo que a ellos concierne lo
que es una presunción relativa que admite prueba en contrario (artículo
2013 del Código Civil) se convierte en una presunción absoluta que da
plena certeza a la adquisición que ellos han realizado con quien aparecía
como facultado para otorgarla.

La función publicitaria del registro

La función publicitaria del registro es indudablemente un mecanismo de
publicidad mucho más fuerte que la posesión, que se sustenta en la
información que el registro pone a disposición de los interesados
respecto a la situación jurídica de los bienes que aparecen inscritos en
él. Los terceros están autorizados por el artículo 2013 del Código Civil a
considerar cierta y legítima la información que el registro publicita, lo
que conduce a dos efectos específicos:
Primero, la oponibilidad del derecho de propiedad inscrito ante cualquier
derecho real no inscrito. Esta función específica permite que el
adquirente que registra oportunamente su título pueda contar con la
certeza de la irrelevancia de cualquier acto anterior o posterior a su
adquisición otorgado a favor de terceros, pero no inscrito. Queda
eliminado, entre otros, el riesgo de una doble venta del mismo bien, y el
registro asegura una adecuada asignación de titularidades.
Segundo, la fe pública registral en virtud de la cual si el adquirente de
un bien practica de buena fe el acto de adquisición sobre la base de la
información registral, esa adquisición, cuando es a título oneroso y se
inscribe a favor del adquirente, se convierte en inatacable, siempre que
los vicios precedentes a su adquisición no pudieran haber sido
constatados de la información registral existente y no se tuviera, de otra
forma, el conocimiento de éstos. Así, se logra eliminar el riesgo de la
posible existencia de defectos o vicios en la titulación que no pudieran
ser advertidos en los documentos que la contienen.
Tener en cuenta
En virtud a lo expuesto sobre cómo actúan los dos instrumentos
que acreditan la propiedad en el derecho peruano, podemos
concluir que:
o Si la publicidad posesoria que la prescripción adquisitiva representa y
la publicidad registral se reúnen en una misma persona, podemos
afirmar, sin lugar a dudas, que estamos ante el titular acreditado del
derecho de propiedad, por lo que el adquirente obtendrá una
transferencia inobjetable.
o Si existiera divergencia entre el que puede invocar la prescripción
adquisitiva y quien puede invocar la protección del registro, estaremos
ante un conflicto de los medios de prueba, que en nuestro derecho se
resuelve a favor del prescribiente, pues, de acuerdo con el artículo 952
del Código Civil, siempre podrá formular la pretensión declarativa de
prescripción adquisitiva y, como efecto de esta última, lograr que se
cancele el dominio de quien aparece como titular registral.

Prescripción adquisitiva
“La prescripción adquisitiva, como medio probatorio de la propiedad, no
es un medio seguro.”
La prescripción adquisitiva tiene actualmente como función principal
servir como un medio de prueba de la propiedad, que presenta como
base esencial a la apariencia de titularidad que genera la posesión de un
bien. El poseedor ejerce de hecho todos o algunos de los atributos que
corresponden a un propietario y, por ello, el artículo 912 del Código Civil
autoriza a considerarlo y tratarlo como si fuera propietario.
Así, si el actual ofertante de un bien es poseedor de éste, puede
demostrarse su propiedad acreditando que mantiene la posesión de
manera continua, pacífica, pública y como propietario por un plazo igual
o mayor al exigido por la ley.
Si su propia posesión no fuera suficiente, se estudiarán los títulos
respectivos a los anteriores poseedores para verificar que éstos
constituyan “actos válidos”, lo cual permitirá al actual poseedor sumar a
su plazo posesorio el de sus transferentes hasta llegar al plazo exigido
por la ley para la prescripción.
Esta revisión retrospectiva de los títulos y de la posesión que los
acompaña permitirá afirmar que el actual oferente del inmueble es de
todos modos el propietario del bien porque si en los títulos de
antigüedad mayor a 10 años pudiera existir algún vicio, lo cierto es que
éste habrá quedado purgado tanto por la prescripción extintiva de las
acciones correspondientes como por la prescripción adquisitiva, lo que
permitirá afirmar que el oferente del inmueble es de todos modos el
propietario: por los títulos o por la prescripción.
Sin embargo, no puedo dejar de señalar que la prescripción adquisitiva,
como medio probatorio de la propiedad, no es un medio seguro por
varias razones, como es que la revisión de los títulos resulta siempre una
revisión sobre la base de los documentos que los contiene, lo que no
elimina la posibilidad de algún vicio no perceptible con cargo a esos
documentos, o, porque la probanza de la posesión no siempre es
inequívoca, quien parece poseer como propietario pudiera ser un
poseedor inmediato al que lógicamente no le asiste derecho a prescribir.
Pero, además de esas inseguridades, existen ciertos supuestos en que
por razón de la protección que la ley quiere brindar a determinados
bienes, se prohíbe la prescripción y, por consiguiente, es imposible usar
ésta como medio probatorio de la propiedad. Tal es el caso de lo
establecido en el artículo 71 de la Constitución.

CLAUDIO BERASTAIN QUEVEDO