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Les immobilisations corporelles IAS 16 et les

immeubles de placement IAS 40

Réalisé par :
BACHIR El Mehdi Encadré par :
BARZIZOUI Sara
CHIKHI Hajar Mr. BOUKICH Kamal
CHTIOUI Hakim
DEROUICHE Oumaima
MBARAKO Mohammed
Plan
.................................................................................................................................................................... 2
Introduction ........................................................................................................................ 4
Chapitre 1 : Immobilisations Corporelles IAS 16 ...................................................... 5
Définition des termes utilisés ....................................................................................................... 5
Champs d’application .................................................................................................................. 6
L’évaluation initiale des immobilisations ...................................................................................... 6
Principe de base ................................................................................................................................. 6
Eléments constitutifs du coût ............................................................................................................. 6
Evaluation à la date d’inventaire ........................................................................................................ 7
Sortie et mise hors service ................................................................................................................. 8
Cas pratique ................................................................................................................................ 9
Comptabilisation des immobilisations corporelles ............................................................................ 9
Amortissements par composants..................................................................................................... 11
Chapitre 2 : Les immeubles de placement IAS 40 ................................................ 12
Champs d’application ................................................................................................................ 12
Evaluation des immeubles de placement .................................................................................... 13
Au moment de la comptabilisation .................................................................................................. 13
Evaluation après la comptabilisation ............................................................................................... 13
Transferts et sorties.......................................................................................................................... 14
Cas pratique .............................................................................................................................. 16
Introduction

Les normes IFRS (International financial reporting standards) sont les normes
internationales d'informations comptables et financières destinées à normaliser la présentation
des données comptables échangées à l’échelle internationale. Les normes comptables IFRS sont
éditées par le bureau des standards comptables internationaux, désigné sous ses initiales
anglaises IASB. Elles remplacent depuis 2005 les normes labellisées IAS (International
Accounting Standards). L'IASB fut alors créé afin d'harmoniser les rapports comptables au
niveau international, et de permettre aux investisseurs de déterminer la situation financière d'une
entreprise.

L'information comptable doit être pertinente, fiable et reflète l’image fidèle de


l’entreprise. Les normes comptables IFRS posent les principes suivants : le principe de neutralité,
la primauté de la substance sur la forme, la priorité accordée à la vision de l'investisseur, la place
importante accordée à l'interprétation, le principe de prudence et l’approche bilancielle.

Après 2002, les entreprises cotées en bourse et les grands groupes internationaux de
l’Union Européenne qui font appel à l’épargne publique doivent présenter leurs états financiers
en respectant la standardisation IFRS. Les autres sociétés n'ont aucune obligation en la matière.
Les PME peuvent aussi les respecter en se basant sur un référentiel simplifié baptisé "référentiel
IFRS entités privée" ou "IFRS PME".

Notre travail se focalisera sur les immobilisations corporelles IAS 16 et les immeubles de
placement IAS 40.
Chapitre 1 : Immobilisations Corporelles IAS 16
La norme IAS 16 couvre les différents aspects de la comptabilisation et de l’évaluation
des immobilisations corporelles d’exploitation sur leur durée de vie. Elle impose de traiter les
composants d’un actif immobilisé comme des éléments séparés s’ils ont des durées d’utilité
différentes. Elle permet aussi de procéder à la réévaluation des immobilisations comme méthode
alternative au coût historique.

Les immobilisations est une composante importante de l’actif puisqu’elle représente le


patrimoine qui reste le plus longtemps au sein de l’entreprise particulièrement celles qui opèrent
dans le secteur industrielles, cet importance se réside en matière d’investissement et leurs
présence en tant que moyens servant aux activités d’exploitation.

Définition des termes utilisés


Une immobilisation corporelle est un actif corporel remplissant les deux conditions
suivantes :

- Actif détenu par une entité pour : Être utilisé dans la production ou la fourniture de
biens ou de services, être loué à des tiers, des fins administratives.

- Actif dont on s’attend à ce qu’il soit utilisé sur plus d’une période comptable
(généralement plus d’un an).

La valeur comptable d’un actif est le montant pour lequel il est comptabilisé déduction
faite des amortissements et des pertes de valeurs.

Durée d’utilité période pendant laquelle l’entreprise s’attend à utiliser un actif, soit le
nombre d’unités de production ou d’unités similaires que l’entreprise s’attend à obtenir de l’actif.

Amortissement Répartition systématique du montant amortissable d’un actif sur sa durée


d’utilité.

Montant amortissable Coût d’un actif ou tout autre montant substitué au coût dans les
états financiers, diminué de sa valeur réalisable.

La juste valeur est le montant pour lequel un actif pourrait être échangé entre des parties
bien informées, consentantes et agissant dans des conditions de concurrence normale.
La perte de valeur est la différence entre la valeur comptable d’un actif et sa valeur
recouvrable.

Champs d’application
La norme IAS 16 doit être appliquée pour la comptabilisation des immobilisations
corporelles, sauf lorsqu’une autre norme impose ou autorise un traitement comptable différent.
Elle ne s’applique pas :

 Les immobilisations détenues en vue de cession selon les dispositions de la norme


IFRS 5,
 Les actifs biologiques traités par la norme IAS 41,
 Aux actifs traités par la norme IFRS 6 relative à la prospection et l’évaluation de
ressources minérales,
 Aux droits miniers et réserves minérales et d’une manière générale aux ressources
non renouvelables.

L’évaluation initiale des immobilisations

Principe de base
L’évaluation initiale d’une immobilisation corporelle pour son inscription au bilan est le
coût engagé pour mettre en service l’actif, en vue de l’utilisation prévue

Eléments constitutifs du coût


Le coût d’une immobilisation corporelle est constitué des éléments suivants :

- Le prix d’achat y compris les droits de douane déduction faite des rabais et ristournes
obtenus,

- Les taxes non remboursables,

- Les coûts directement attribuables nécessaires à mettre l’actif dans l’état d’utilisation
prévue par la direction tels que :

 Les frais du personnel y compris ceux résultant de l’IAS 19,


 Les coûts de réparation des sites,
 Frais d’installation et de montage,
 Les coûts des tests de bon fonctionnement diminués des éventuels produits
générés durant la période des tests,
 Les honoraires des professionnels …
- Les coûts estimés de démantèlement, d’enlèvement ou de remise en l’état du site sur
lequel est située l’immobilisation,

- Les coûts d’emprunts selon les dispositions de l’IAS 23, …

Le coût d’une immobilisation corporelle produite en interne est généralement déterminé


sur la base des mêmes règles présentées ci-dessus.

Les subventions d’investissement peuvent être déduites du coût d’une immobilisation


corporelle selon les dispositions de la norme IAS 20.

Les pièces de rechange en stock sont reclassées en immobilisations corporelles si l’une


des conditions ci-après est remplie :

- Pièces de rechange principales (durée d’utilisation supérieure à un an),

- Stock de pièces de sécurité (durée d’utilisation supérieure à un an),

- Pièces qui ne peuvent être utilisées qu’avec une immobilisation corporelle spécifique.

Si les coûts engagés ultérieurement remplissent les conditions prévues ci-dessus, ils sont
comptabilisés en tant qu’immobilisation corporelle.

Evaluation à la date d’inventaire


La norme permet de choisir entre deux méthodes d’évaluation à la clôture de l’exercice :

• L’évaluation en coût historique, qui constitue la méthode de référence : Dans ce cas,


l’immobilisation est évaluée à son coût d’entrée diminué du cumul des amortissements et des
pertes de valeur. C’est-à-dire à sa valeur nette comptable déterminée sur la base du coût
historique

• L’évaluation au montant réévalué qui constitue l’autre traitement autorisé : Cette


autre méthode autorisée par IAS 16 est celle où l’immobilisation est comptabilisée à son montant
réévalué, à savoir à sa juste valeur à la date de réévaluation, diminuée du cumul des
amortissements ultérieurs et des pertes de valeur éventuelles.

L’entreprise peut exercer ce choix par catégories d’immobilisations (terrains,


constructions, matériels…). La méthode s’applique ensuite à toutes les immobilisations de la
catégorie.
Les amortissements sont calculés sur la base de l’approche par composantes. Selon cette
approche, l’entité doit procéder à une analyse des immobilisations corporelles pour identifier les
composantes significatives ayant des durées d’utilités différentes.

Le mode d’amortissement choisi doit refléter la consommation des avantages


économiques futurs de l’actif.

Les conditions de début et de fin d’amortissement sont les mêmes présentées pour les
immobilisations incorporelles.

Lorsqu’une immobilisation est réévaluée, toutes les catégories à laquelle appartient cette
immobilisation doivent être réévaluées (terrains, constructions, machines, avions, etc.).

L’écart de réévaluation est comptabilisé en capitaux propres sauf dans le cas où l’actif a
déjà subi un écart de réévaluation négatif comptabilisé en compte de résultat.

Les écarts de réévaluation négatifs doivent être comptabilisés en comptes de résultat pour
la partie supérieure à l’écart de réévaluation positif comptabilisé dans les capitaux propres.

Les immobilisations corporelles sont soumises à des tests de dépréciation lorsqu’il y a


des indices de pertes de valeurs selon les dispositions de l’IAS 36.

Sortie et mise hors service


Une immobilisation corporelle est décomptabilisée dans les cas suivants :

- Lors de sa sortie (cession, donation, signature d’un contrat de location-financement),

- Lorsqu’aucun avantage économique n’est attendu de son utilisation ou de sa sortie.

Le résultat de cession d’une immobilisation corporelle est comptabilisé dans le compte


de résultat. Le profit n’est pas comptabilisé dans les revenus des activités ordinaires.
Cas pratique

Comptabilisation des immobilisations corporelles

La société KOULALI installée à Oujda a acquis, le 01/01/2018, une machine auprès d’un
fournisseur espagnol. Les données relatives à cette opération sont présentées ci-dessous :

- Prix d’achat : 250 000 MAD

- Fret : 20 000 MAD

- Assurance : 3 000 MAD

- Droits de douane : 5 000 MAD

- Charges du personnel chargé d’installer la machine : 20 000 MAD

- Frais de formation du personnel : 10 000 MAD

- Utilités consommées pour l’installation : 5 000 MAD

- Frais de démantèlement : 25 000MAD

- Durée d’utilisation : 10 ans

- taux d’actualisation : 5 %

TAF : Comptabiliser cette opération dans les comptes de la société.

NB : la société a obtenu l’attestation d’exonération de la TVA auprès des autorités


compétentes.
Corrigé :

Le coût de la machine est constitué des éléments suivants :

éléments Montant en MAD


Prix d’achat 250 000
Fret 20 000
Assurance 3 000
Droits de douane 5 000
Charge de personnel 20 000
Utilisés consommés 5 000
Frais de démantèlement 15 347
Total 318 347

- les frais de formation ne sont pas inclus dans le coût,

- les frais de démantèlement sont actualisés : (25* (1+5 %) <(-10)> ),

- Chaque année la provision pour démantèlement est augmenté en contrepartie d’une


dotation financière.

Comptabilisation à la date d’entrée :

Libellé Débit Crédit


Machine 318 347
Trésorerie ou tiers 303 000
Provisions pour démantèlement 15 347
Amortissements par composants
La société de raffinage SONIA a acquis une machine dont les données sont les suivantes :

- Date d’acquisition : 01/01/2018

- Coût de la machine : 300 KMAD

- Durée d’utilité : 9 ans

- Valeur résiduelle de la composante machine : 20 KMAD

- La machine nécessite un gros entretien tous les 3 ans. Le montant estimé est de 30
KMAD.

TAF : Comptabiliser les opérations relatives à cette acquisition sans tenir compte de la TVA.

Corrigé :

Comptabilisation des amortissements par composantes 31/12/2018

Libellé Débit Crédit

Dotation d’amortissement de la machine 27,78


(Installation technique (270-20)/9

Dotation d’amortissements du Composant « 10


Gros entretien » 30/3

Amortissements Machine 27,78

Amortissements Composant 10

- les amortissements sont calculés sur la base du coût d’acquisition moins la valeur
résiduelle,

- A la fin de la troisième année, l’ancienne composante est remplacée par la nouvelle


composante sur la base du coût réel
Chapitre 2 : Les immeubles de placement IAS 40
Un immeuble de placement est un bien immobilier (terrain ou bâtiment – ou partie d’un
bâtiment – ou les deux) détenu (par le propriétaire ou par le preneur dans le cadre d’un contrat
de location-financement) pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, plutôt
que pour :

 L’utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins


administratives ;
 Le vendre dans le cadre de l’activité ordinaire.

Sont, par exemple, des immeubles de placement :

 Un terrain détenu pour valoriser le capital à long terme plutôt que pour une vente
à court terme dans le cadre de l’activité ordinaire ;
 Un terrain détenu pour une utilisation future actuellement indéterminée (si une
entité n’a pas déterminé qu’elle utilisera le terrain soit comme un bien immobilier
occupé par son propriétaire, soit pour le vendre à court terme dans le cadre de son
activité ordinaire, le terrain est considéré comme étant détenu pour valoriser le
capital) ;
 Un bâtiment appartenant à l’entité (ou détenu par l’entité dans le cadre d’un
contrat de location-financement) et donné en location dans le cadre d’un ou
plusieurs contrats de location simple ;
 Un bâtiment vacant mais détenu en vue d’être loué dans le cadre d’un ou plusieurs
contrats de location simple.

Champs d’application
La norme doit être appliquée à la comptabilisation, à l’évaluation et aux informations à
fournir sur les immeubles de placement. Entre autres, la norme s’applique à l’évaluation, dans
les états financiers du preneur, d’un droit sur un bien immobilier détenu dans le cadre d’un contrat
de location comptabilisé comme un contrat de location-financement, et à l’évaluation, dans les
états financiers du bailleur, d’un immeuble de placement mis à la disposition d’un preneur dans
le cadre d’un contrat de location simple.
Evaluation des immeubles de placement

Au moment de la comptabilisation
Un immeuble de placement doit être comptabilisé en tant qu’actif, lorsque, et uniquement
lorsque :

 Il est probable que les avantages économiques futurs associés à l’immeuble


déplacement iront à l’entité ;
 Le coût de l’immeuble de placement peut être évalué de façon fiable.

Un immeuble de placement doit être évalué initialement à son coût. Les coûts de
transaction doivent être inclus dans l’évaluation initiale. Le coût initial d’un droit sur un bien
immobilier détenu dans le cadre d’un contrat de location et classé comme immeuble de placement
doit être déterminé selon ce qui est prescrit pour un contrat de location-financement, c’est-à-dire
que l’actif sera comptabilisé au plus faible de la juste valeur du bien immobilier et de la valeur
actualisée des paiements minimaux. Un montant équivalent doit être comptabilisé en tant que
passif.

Evaluation après la comptabilisation


Une entité doit choisir comme méthode comptable soit le modèle de la juste valeur, soit
le modèle du coût, et doit appliquer cette méthode à tous ses immeubles de placement.

Modèle de la juste valeur : Après la comptabilisation initiale, une entité qui choisit le
modèle de la juste valeur doit évaluer tous ses immeubles de placement à leur juste valeur.
Lorsqu’un droit sur un bien immobilier détenu par un preneur dans le cadre d’une location simple
est classé comme un immeuble de placement, le choix ne s’applique pas ; le modèle de la juste
valeur doit être appliqué. Un profit ou une perte résultant d’une variation de la juste valeur d’un
immeuble de placement doit être comptabilisé en résultat dans la période au cours de laquelle il
se produit. La juste valeur d’un immeuble de placement doit refléter les conditions du marché à
la date de clôture. Il existe une présomption réfragable selon laquelle une entité est capable de
déterminer la juste valeur d’un immeuble de placement de façon fiable et continue. Cependant,
dans des cas exceptionnels, il peut apparaître clairement, lorsqu’une entité fait l’acquisition d’un
immeuble de placement (ou lorsqu’un bien immobilier existant devient un immeuble de
placement suite à l’achèvement de sa construction ou de son aménagement, ou suite à un
changement d’utilisation), qu’il n’est pas possible de déterminer la juste valeur d’un immeuble
de placement de façon fiable et continue. Cela se produit lorsque, et uniquement lorsque, des
transactions comparables sur le marché sont peu fréquentes et que l’on ne dispose pas d’autres
estimations fiables de la juste valeur (par exemple, sur la base de projections actualisées des flux
de trésorerie). Dans ces cas, une entité doit évaluer cet immeuble de placement en utilisant le
modèle du coût d’IAS 16. La valeur résiduelle de l’immeuble de placement doit être supposée
égale à zéro. L’entité doit appliquer IAS 16 jusqu’à la sortie de l’immeuble de placement. Si
auparavant l’entité évaluait un immeuble de placement à la juste valeur, elle doit continuer à
l’évaluer à la juste valeur jusqu’à sa sortie (ou jusqu’à ce que le bien immobilier devienne un
bien occupé par son propriétaire ou jusqu’à ce que l’entité commence à aménager le bien en vue
de sa vente ultérieure dans le cadre de l’activité ordinaire) même si des transactions comparables
sur le marché deviennent moins fréquentes ou si les prix de marché deviennent moins facilement
disponibles.

Modèle du coût : Après la comptabilisation initiale, une entité qui choisit le modèle du
coût doit évaluer tous ses immeubles de placement conformément aux dispositions de IAS
16pour ce modèle, c’est-à-dire à leur coût diminué du cumul des amortissements et du cumul des
pertes de valeur.

Transferts et sorties
Des transferts, entrées ou sorties, de la catégorie immeubles de placement doivent être
effectués si, et uniquement si, il y a changement d’utilisation mis en évidence par :

 Un commencement d’occupation par le propriétaire, pour un transfert de la


catégorie des immeubles de placement vers la catégorie bien occupés par leur
propriétaire ;
 Un commencement d’aménagement en vue d’une vente, pour un transfert des
catégories immeubles de placement vers la catégorie stocks ;
 Une fin d’occupation par le propriétaire, pour un transfert de la catégorie
immeuble occupée par leur propriétaire vers la catégorie bien de placement ;
 Le commencement d’un contrat de location simple au profit d’une autre partie,
pour un transfert de la catégorie stocks vers la catégorie des immeubles de
placement ;
 La fin de la construction ou de l’aménagement, pour un transfert de la catégorie
immeubles en cours de construction ou d’aménagement (couvert par IAS 16) vers
la catégorie immeuble de placement.

Pour un transfert d’un immeuble de placement évalué à la juste valeur vers la catégorie
biens immobiliers occupés par leur propriétaire ou la catégorie stocks, le coût présumé du bien
immobilier pour sa comptabilisation ultérieure selon IAS 16 ou IAS 2 doit être sa juste valeur à
la date du changement d’utilisation.

Si un bien immobilier occupé par son propriétaire devient un immeuble de placement qui
sera comptabilisé à la juste valeur, l’entité doit appliquer IAS 16 jusqu’à la date du changement
d’utilisation. L’entité doit traiter toute différence à cette date entre la valeur comptable du bien
immobilier selon IAS 16 et sa juste valeur de la même manière qu’une réévaluation selon IAS
16.

Pour un transfert de la catégorie stocks vers la catégorie immeubles de placement qui sera
comptabilisé à la juste valeur, toute différence entre la juste valeur du bien immobilier à cette
date et sa valeur comptable antérieure doit être comptabilisée en résultat.

Lorsqu’une entité achève la construction ou l’aménagement d’un immeuble de placement


construit pour elle-même, qui sera comptabilisé à la juste valeur, toute différence entre la juste
valeur du bien immobilier à cette date et sa valeur comptable antérieure doit être comptabilisée
dans le résultat.

Sortie des immeubles de placement

Un immeuble de placement doit être décomptabilisé (éliminé du bilan) lors de sa sortie


ou lorsque son utilisation est arrêtée de manière permanente et qu’aucun avantage économique
futur n’est attendu de sa sortie.

Les profits ou pertes résultant de la mise hors service ou de la sortie d’un immeuble de
placement doivent être déterminé(e)s comme la différence entre le produit net de la sortie et la
valeur comptable de l’actif et doivent être comptabilisé(e)s en résultat dans la période où
intervient la mise hors service ou la sortie de l’actif.

Les indemnisations reçues de tiers et relatives à des immeubles de placement dépréciés,


perdus ou abandonnés doivent être comptabilisées en résultat lorsqu’elles deviennent exigibles.
Cas pratique
Durant l’exercice 2013, la société ALPHA a acquis un ensemble immobilier pour un
montant global de 200 000 KMAD. Cet ensemble est décomposé comme suit :

 Terrain : 100 000 KMAD


 Structure : 50 000 KMAD
 Autres composants : 50 000 KMAD.

L’immeuble est constitué de 10 étages affectés comme suit :

 Siège de la société ALPHA : 5 000 m2


 Sièges pour les filiales d’ALPHA (location) : 2 500 m2
 Locations à des tiers : 2 500 m2

La société adopte le modèle de la juste valeur pour les immeubles de placement.

TAF :

a. Comptabiliser les écritures IFRS relatives à l’acquisition,


b. Comptabiliser les écritures IFRS relatives aux immeubles de placement au
31/12/2013 sachant que la juste valeur du m2 de l’immeuble à cette date est de 12 000
MAD/m2.
Corrigé

Comptabilisation à la date d’acquisition au niveau des comptes consolidés de la


société ALPHA :

Selon la définition de l’IAS 40, les immeubles détenus pour valoriser le capital sont
classés comme des immeubles de placement et non comme des immobilisations corporelles. En
effet, la partie de l’immeuble louée aux tiers et aux filiales sont des immeubles de placement
dans les comptes individuels d’ALPHA. Dans les comptes consolidés, la partie liée aux filiales
est considérée comme une partie utilisée par le groupe est donc ne fait pas partie des immeubles
de placement.

Terrains 100 000


Structures 37 500
Autres composants 37 500
Immeuble de placement 25 000
Banques 200 000

Comptabilisation des immeubles de placement au 31/12/2013 :

A fin 2013, le prix du m2 a augmenté de 2 000 MAD par rapport à la date d’acquisition.
La société a réalisé une plus-value de :

Plus-value = (12 000-10 000) *2 500 m2 = 5 000 KMAD.

La comptabilisation de la plus-value est enregistrée via le compte de résultat :

Immeubles de placement 5 000


Plus-value sur variation 5 000
juste valeur des IP

NB : L’immeuble décomposé sera amorti sur la base des durées d’utilités des
composantes.

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