Los Contratos

Apuntes sólo referenciales – Contratos N°1
LOS CONTRATOS
Una de las clasificaciones de los actos jurídicos es aquella que distingue entre actos
jurídicos unilaterales y actos jurídicos bilaterales, atendiéndose para efectuar esta
clasificación al número de partes necesarias para que el acto nazca a la vida del
derecho.
Es acto jurídico unilateral aquel que para formarse necesita de la manifestación de

voluntad de una sola parte y, es acto jurídico bilateral, aquel que para su formación
requiere del acuerdo de voluntades de 2 o más partes.
Los actos jurídicos bilaterales también se llaman convenciones. Por convención

debemos entender "el acuerdo de voluntades que tiene por objeto crear, modificar o
extinguir derechos y obligaciones". A su vez, la noción de contrato, entre nosotros,
descansa esencialmente en el acuerdo de voluntades de las partes y, queda ello en
claro por la circunstancia de ser el contrato un acto jurídico bilateral, esto es, una
convención que crea obligaciones. Es decir, de acuerdo a la t eoría contractual, la
voluntad de las partes tiene un poder soberano para engendrar obligaciones: es la
fuente de las obligaciones contractuales. Est o significa que la voluntad o la intención
de las partes configura y domina la formación o el nacimiento de l contrato.
Pero, esta voluntad no solamente está presente en la formación o nacimiento del

contrato, sino que también lo está en los efectos o consecuencias que del contrato
derivan, porque en materia contractual la voluntad de las partes no sólo interviene en
la generación del contrato, sino que es también la que genera los derechos y
obligaciones que del contrato surgen.
Esta concepción del contrato no es otra cosa que una consecuencia de la doctrina de
la autonomía de la voluntad y, es justamente en base a esto que un fuerte sector de la
doctrina niega al matrimonio el carácter de contrato, no obstante que el art.102 define
al matrimonio precisamente como un contrato. Se le niega el carácter contractual
porque la voluntad de las personas de los contrayentes solamente tiene intervención
en el acto inicial de la formación del matrimonio. Pero todos los derechos y
obligaciones que surgen del matrimonio no emanan de la voluntad de las partes, sino
que se encuentran establecidos por el legislador.
Del mismo modo, se dice que este contrato contravendría la norma del art.1545, según
la cual los contratos pueden invalidarse por el mutuo consentimiento de las partes,
situación que no se da con el matrimonio.
Lo importante es que la voluntad de las partes configura el contrato, e incluso es la

voluntad de las partes la que puede crear contratos, como ocurre, por ejemplo, con el
contrato de leasing.
Lo que sucede es que, desde el punto de vista de la perspectiva voluntarista, en la

formación del contrato intervienen dos ideas básicas, que constituyen los principios de
la autonomía de la voluntad: son el consensualismo y la libertad contractual. La
teoría de la autonomía de la voluntad que propugna el consensualismo en materia
contractual no es partidaria de los contratos solemnes.
Por otro lado, una vez creada la relación jurídica, esto es, el contrato, como estructura
jurídica y económica, juegan en él dos principios fundamentales: la fuerza obligatoria
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del contrato y el efecto relativo del mismo, principios éstos que también
corresponden a la doctrina de la autonomía de la voluntad.
Hasta tal punto juega la voluntad en materia contractual que, en caso de duda sobre el
alcance de un contrato, sobre las consecuencias que éste produce o dudas sobre la
extensión de sus efectos, el juez va a tener que buscar cuál fue la intención que las
partes tuvieron al momento de celebrar el contrato, porque al buscar esa intención,
está tratando de buscar cuál era la voluntad de éstos al contratar (art.1560).
Si comparamos la norma del art.1560 (norma esencial y básica en materia de

interpretación de los contratos) con la del art.19 (norma fundamental de la
interpretación de la ley), veremos que son diametralmente opuestas.
La razón del art.1560 es por la concepción de la teoría voluntarista. Esta norma y la

del art.1545 son las dos normas que demuestran que el CC sigue esta teoría.
 Concepto de Contrato en el CC:
El art.1437 parte señalando que las obligaciones nacen, entre otras fuentes: "... del
concurso real de voluntades de dos o más personas, como en los contratos o
convenciones..." Por su parte, el art.1438 da una definición de contrato, la cual es
criticada por la doctrina desde dos puntos de vista:
1. - Se dice que el legislador incurre en un error en la term inología que emplea en el

art.1438, error que también está presente en el art.1437 y en otras disposiciones del
CC, en cuanto identifica o hace sinónimos los términos contrato y convención. La
expresión convención es mucho más amplia que la expresión contr ato, existiendo
entre ambas una relación de género a especie, siendo la convención el género y el
contrato la especie. La convención "es un acuerdo de voluntades destinado a crear,
modificar o extinguir derechos y obligaciones; en cambio, el contrato es " un
acuerdo de voluntades destinado a crear derechos personales y las
obligaciones correlativas".
La regla aquí es que todo contrato es una convención, pero no toda convención es
un contrato. Así por ejemplo, el pago es una convención, mas no un contrato, p ues
está destinado a extinguir obligaciones; la tradición es una convención, pero no un
contrato.
Pero, esta identificación del contrato y la convención no es sólo un error de nuestra
legislación, sino que sucede también en el CC alemán y en el CC italiano .
2.- La crítica más de fondo es la que se refiere a la redacción misma del art.1438. La
realidad de las cosas es que el objeto del contrato son las obligaciones que él
genera; pero, a su vez, estas obligaciones tienen por objeto una o más cosas que
se tratan de dar, hacer o no hacer (art.1460).
De tal manera que cuando el legislador nos dice en el art.1438 que en el contrato
"una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer alguna cosa", se está
saltando en realidad una parte de la figura, porque alude a la prestación de dar,
hacer o no hacer como objeto del contrato, no obstante que esa prestación no es
objeto del contrato, sino que es de la obligación.
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 Funciones que cumple el Contrato:
Como instrumento jurídico, el contrato cumple principalmente dos clases de funciones

principales:
1.- Funciones económicas.

2.- Funciones sociales.
1.- Función económica del contrato: el contrato, muchas veces, se presenta como un
instrumento jurídico sumamente simple, que sirve para canalizar j urídicamente
necesidades de carácter elemental de los individuos, es especial las necesidades de
intercambios entre ellos y es así que numerosos contratos dicen relación con
negocios menores, de trámite fácil y rápido, y en los que ni siquiera media la
conciencia de las partes de estar celebrando un contrato. Se presenta aquí el
contrato en forma despersonalizada, apto para el flujo permanente y constante de
bienes y servicios entre los individuos, especialmente de aquellos indispensables
para la vida diaria de las personas, en tal forma que el acuerdo de voluntades pasa
desapercibido en muchas ocasiones.
Pero, con el desarrollo actual, incluso hay contratos que se celebran ya no con la
intervención de dos seres humanos, sino que de un ser humano y una máqui na
automática.
Pero, en otras ocasiones el contrato se nos presenta como un instrumento jurídico
que permite a las partes la satisfacción de necesidades bastante más complejas que
las normales de la vida cotidiana. Así, son numerosos los contratos que se c elebran
en el campo de la computación, en materia de transferencia de tecnología y en la
actividad minera. En estos casos, generalmente el contrato se va a celebrar
después de largos y difíciles tratos preliminares que tienen por objeto armonizar y
llegar a hacer coincidir los intereses divergentes de las partes, situación ésta que se
presenta especialmente cuando hay en juego grandes sumas de dinero y también
cuando la especie a que se refiere el contrato es de naturaleza muy compleja.
Sea el contrato sumamente simple o complejo, éste cumple una función de
carácter económico, porque el principal vínculo de las relaciones económicas
entre las personas es el contrato. La circulación de la riqueza, el intercambio
de bienes y servicios, se efectúa primordialmente a través de la celebración de
contratos, hasta tal punto que el mundo de los negocios y buena parte de la
actividad económica no puede concebirse sin la noción o injerencia del
contrato. Es hasta tal punto importante por su injerencia económica el
contrato, que la vida de todas las personas está plena de contratos que
celebran permanentemente y, en muchas situaciones, sin siquiera percatarse
de ello.
La importancia que el contrato tiene subsiste cualquiera que sea la naturaleza del
régimen económico que esté vigente. Puede suceder que alguno de los principios
que informan el contrato sufran algunas alteraciones como consecuencia del
régimen económico que esté vigente en un determinado momento, pero su esencia
básica subsiste como fenómeno social y económico. Así, en caso de mayor
intervención estatal se va a ver restringida la autonomía de la voluntad en relación
con un sistema que no contemple dicha intervención.
2.- Función social del contrato: el contrato no sólo cumple con un rol de satisfacer
necesidades individuales de las personas, sino que muchas veces es un medio para
obtener la cooperación o la colaboración entre los individuos .
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En materia de trabajo, en el acceso a la vivienda, en la educación, en la recreac ión,

transporte urbano, existe una cooperación entre diversas personas y en todas esas
actividades está presente la relación contractual.
Esta función social del contrato se hace patente principalmente a contar de este
siglo, porque durante el siglo 19 la aplicación irrestricta y sin contrapeso del
principio de la autonomía de la voluntad permitía que el contratante más fuerte
impusiera sus condiciones al contratante más débil, lo cual motivó la
intervención del legislador, el que dictó normas para regular los principales efectos
de los contratos que socialmente tenían más importancia.
Así, apareció el contrato dirigido, que estaba destinado a cautelar los intereses de
las personas que no tenían poder negociador.
Pero, no siempre esta cooperación entre individuos viene impuesta por la autoridad,
sino que en muchas ocasiones dicha cooperación resulta espontáneamente de los
participantes en la relación contractual.
Desde otro punto de vista, la función social del contrato también se cumple por la
aplicación del principio de la buena fe, que impone a cada una de las partes el
deber de lealtad y de corrección frente a la otra durante todo el proceso contractual ,
es decir, durante las conversaciones preliminares hasta el cumplimiento mismo de
las obligaciones contractuales. Según esto, cada parte debe cumplir fielmente todo
aquello a lo cual se obligó.
Pero, así como hay una función social y económica, partiendo de estas dos grandes
funciones, se pueden encontrar subfunciones del contrato:
A) Función de cambio o circulación de los bienes: se realiza a través

de los contratos traslaticios de dominio, como son la compraventa, la
permuta, la donación y el aporte en sociedad.
En Chile hay que tener presente que por la naturaleza compleja del
procedimiento para adquirir el dominio, el solo contrato, aisladamente
considerado, no cumple por sí mismo esta función de cambio, sino que es
necesario que se agregue el modo de adquirir tradición, porque
mientras ésta no opera, no hay transferencia de dominio.
Algunos estiman que esta función de cambio o de circulación de los
bienes no se cumple solamente a través de los contratos traslaticios, sino
que también se estaría cumpliendo a través de los contratos de mera
tenencia por un tiempo prolongado, porque estos contratos operarí an un
cambio temporal, pero de larga duración, de las cosas a que se refieren.
Es lo que sucedería con el contrato de arrendamiento a largo plazo y con
el contrato de leasing.
B) Función de crédito: función de carácter generalmente oneroso y la
cual opera a través de los contratos de mutuo, de apertura de crédito y, en
general, de todos los contratos bancarios; es decir, todo contrato que
pone a disposición de otra persona ciertos bienes, principalmente dinero,
con cargo de restituirlos en ciertas y determinadas condiciones.
La regla general es que estos contratos sean onerosos, excepcionalmente
la función de crédito se cumple a través de un contrato gratuito, cual es el
contrato de comodato.
C) Función de garantía: es frecuente que al contraer una obligación, se
exija por la contraparte que asegure el cumplimiento de esa obligación
constituyendo alguna caución y, aquí aparece la función de garantía del
contrato; porque mediante contratos accesorios --como la prenda,
hipoteca y fianza-- el deudor garantiza al acreedor el cumplimiento de la
obligación principal.
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D) Función de custodia: se cumple a través de contratos que tienen por

objeto la guarda y conservación de bienes ajenos. Es lo que sucede con el
típico contrato de depósito y con ciertos contratos atípicos o innominados
bastante frecuentes como el que se refiere al arrendamiento de cajas de
seguridad, los contratos de garaje, el contrato de hotelería en relación al
equipaje que se introduce al hotel, etc.
E) Función laboral: se cumple a través de las diversas variantes que
presenta el contrato de trabajo. Pero, no solamente se logra esta función
a través de este contrato, sino que también a través de otros como el
contrato de arrendamiento de servicios y el mandato mercantil.
F) Función de previsión: la cumple por medio de contratos destinados a
precaver riesgos o a cubrir las consecuencias de esos riesgos, es lo que
sucede con el contrato de seguro, que presenta una amplia y diversa
gama.
G) Función de recreación: son numerosos los contratos que intervienen
en el cumplimiento de esta función, por ejemplo: el contrato de transporte
para fines turísticos, el contrato de hotelería. Hay veces que se combinan
varios de estos en uno solo, como sucede cuando se contrata un tour.
F) Función de cooperación: se presenta principalmente en contratos
intuito persona, como por ejemplo: en el mandato, en que hay una
cooperación entre mandante y mandatario; también se nos presenta en las
sociedades, especialmente en las colectivas, en que varias personas
ponen algo en común con la mira de repartirse las utilidades que de ellos
provengan.
 Requisitos del Contrato:
Para que haya contrato basta un acuerdo de voluntades creador de obligaciones. Esto
es lo único que exige nuestra legislación positiva (arts.1437 y 1438). De estos artículos
se constata que el legislador no exige más que el acuerdo de voluntades de dos o más
partes destinado a crear obligaciones.
Hay autores que sostienen que no basta este acuerdo de voluntades creador de
obligaciones, sino que los intereses de las partes tienen que ser contrapuestos. Pero,
se argumenta en contra que ello no es así, pues en la sociedad, que es un contrato,
los intereses de los socios no son contrapuestos. Puede que sean intereses distintos,
pero no contrapuestos, sino que por el contrario, son coincidentes, porque todos los
socios buscan la utilidad que el negocio va a producir.
Otros autores (franceses), le dan el carácter de contrato solamente a los actos

jurídicos que crean obligaciones de efecto temporal o transitorio, como sucede con el
contrato de compraventa y el de permuta. Estos autores le niegan el carácter de
contrato a aquellos actos jurídicos que además de crear obligaciones producen otros
efectos y crean situaciones jurídicas permanentes: el matrimonio, la adopción , la
sociedad. Estos actos jurídicos, además de crear obligaciones crean situaciones
permanentes destinadas a perdurar en el tiempo. La expresión "contrato" comprende
tanto a las convenciones que crean obligaciones patrimoniales como aquellas que
crean obligaciones morales.
La obligatoriedad de los contratos
Uno de los problemas que se presenta en materia contractual es precisamente

determinar cuál es el fundamento de la obligatoriedad de los contratos. En realidad,
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este es un problema que corresponde a la filosofía del derecho y respecto del cual
hay una gran disparidad de opiniones.
Así, hay algunos que encuentran este fundamento en una exigencia de la vida
social y consideran que ésta es la razón de la obligatoriedad de los contratos, porque
la contratación es un imperativo de la vida social ya que a través del contrato se
realizan los diversos cambios de bienes que están destinados a satisfacer las distintas
necesidades de los seres humanos.
En realidad, esta explicación es bastante ambigua, porque en el fondo es en esta

forma que se explican todas las normas jurídicas y, además, porque no se determina
en forma clara porqué se produce la obligatoriedad del contrato.
Otros autores, como Bentham, recurren a la idea de interés o utilidad individual.

Sostienen que lo que lleva a la persona a dar cumplimiento a lo que promete es una
razón de interés o utilidad individual, de suerte que quienes contratan se sienten
obligados por el contrato y dan cumplimiento a las obligaciones emanadas de él porque
es útil para ellos realizar ese cumplimiento, ya que si una persona no cumple las
obligaciones emanadas del contrato que celebra, corre el riesgo de que nadie quiera
contratar con ella, quedando así marginada o excluida de la actividad económica y
jurídica. Posiblemente esta explicación pudiera ser valedera en comunidades sociales
pequeñas, pero no tiene clara fundamentación en sociedades complejas como la
actual.
Otros autores, como Puffendorf, fundamentan la obligatoriedad en un pacto social

tácito en virtud del cual cada individuo se ha comprometido con los demás a cumplir
fielmente la palabra que ha empeñado.
Otros recurren a la idea de la veracidad, dicen que los seres humanos están obligados
a decir la verdad y a obrar en conformidad a ella y este deber les alcanza cuando
manifiestan su voluntad de obligarse.
Otros buscan este fundamento en la limitación que la persona que contrata impone
a su propia voluntad. Señalan que al celebrar un contrato se van a originar derechos
personales o créditos y que cada uno de los que resulte obligados está por este hecho
renunciando o limitando su propia libertad y, en la parte que renuncia o limita su
libertad, queda sometido al otro contratante. Esta renuncia no es amplia ni absoluta,
sino que dice relación solamente con los determinados actos que celebre la persona.
Esta renuncia se hace exclusivamente en favor del otro contratante, de tal suerte que
solamente él va a poder penetrar y accionar en la esfera no libre del deudor.
Por último, hay quienes señalan que el fundamento de la obligatoriedad de los

contratos hay que buscarlo en una idea totalmente distinta de las anteriores, idea que
es la de la unidad de la voluntad contractual. Señalan que las voluntades aisladas o
individuales de las personas no generan esta obligatoriedad que produce el contrato,
pero en el momento en que estas voluntades individuales se declaran y son
coincidentes, pierden cada una de ellas su autonomía y se funden en una sola nueva
voluntad, que es de carácter unitario y denominada "voluntad contractual", que es la
que va a regir las relaciones que se originan entre las partes contratantes sin que
éstas puedan entrar a sustraerse de esa voluntad contractua l, porque ésta es
totalmente independiente de las voluntades individuales de las personas consideradas
en forma aislada.
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 El Consentimiento
El contrato y la idea misma de contrato descansa sobre una base fundamental: el

consentimiento de las partes. Por consentimiento se entiende "el acuerdo de
voluntades de dos o más partes sobre el objeto jurídico".
Todo contrato, sin excepción alguna, cualquiera que sea su naturaleza o calificación,
cualquiera que sea la obligación u obligaciones que genere, sea que obligue a una o
ambas partes, supone siempre el consentimiento de éstas, porque el contrato nace del
acuerdo de voluntades. Si no hay acuerdo de voluntades, esto es, si no hay
consentimiento, no hay contrato. En doctrina, la falta de consentimiento produce la
inexistencia del contrato. Pero, el hecho de que el contrato nazca o se origine en el
acuerdo de voluntades, tiene ciertas consecuencias:
a) Los derechos y obligaciones que nacen del contrato sólo afectan a quienes
han concurrido con su voluntad a la celebración . En otras palabras, sólo las partes
contratantes se ven beneficiadas por los derechos que surgen del contrato o afectadas
por las obligaciones que emanan de él (es lo que dice el art.15 45). De tal modo que,
todos aquellos que no han consentido en la celebración del contrato son terceros
ajenos a él y, por consiguiente, no pueden invocar los derechos que nacen del
contrato, como tampoco les afectan las obligaciones que él impone.
Esta es la regla general, pero no tiene carácter absoluto, porque hay ciertos casos en
que la ley, por consideraciones de interés público o general, admite que ciertos
contratos puedan afectar a personas que no han concurrido con su voluntad a su
celebración. Esta situación excepcional se presenta en los llamados "contratos
colectivos", definidos como aquellos que afectan y obligan a todos los miembros de un
grupo o colectividad determinada, aunque no hayan consentido en el contrato, por el
hecho de formar parte de dicho grupo o colectividad.
El ejemplo más clásico de contrato colectivo es precisamente el denominado "contrato

colectivo de trabajo", que afecta a todos los trabajadores involucrados en la
negociación, aun cuando ellos no concurran con su voluntad a su celebración. Esto es
así, porque si el legislador exigiere en forma rigurosa la aplicación del principio de que
el contrato obliga sólo a quienes han consentido, serían muy numerosos los casos en
que no habría contrato, porque siempre va a haber alguien que se oponga a su
celebración y, lo que le interesa al legislador es que el interés de la mayoría prime por
sobre el de la minoría.
Esta no es la única excepción que se plantea al principio del art.1545, ya que tenemos
lo mismo en el convenio judicial de acreedores, en que prima la voluntad de la
mayoría por sobre la de la minoría, y en los acuerdos que adoptan los tenedores de
debentures.
Pero, la regla general sigue siendo que el contrato sólo obliga a quienes concurrieron a
su celebración.
b) Algunos acostumbran a distinguir entre contratos de derecho patrimonial y contratos

de derecho de familia. Hay también determinados autores que en materia de
derecho de familia numerosos actos que se denominan contratos, no corresponden a
tales. Pero, en general, se señala lo siguiente: en los contratos de derecho
patrimonial el elemento fundamental, la ley del contrato, es la voluntad de las
partes.
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Impera en esta materia el principio de la autonomía de la voluntad, de tal suerte que

las personas tienen plena libertad para celebrar los contratos que deseen y, muy
especialmente, para convenir y determinar su contenido, sus efectos y su extinción.
La voluntad es entonces la ley superior en todos los contratos creadores de derechos y

obligaciones de carácter patrimonial. Ello es así porque estos contratos dicen relación
con bienes.
En materia de derecho de familia la situación no es la misma , porque aquí quien

señala los efectos del contrato es la ley y las partes no pueden modificar esos efectos,
ni tampoco atribuirle efectos distintos. La duración del contrato está también
determinada por la ley y las partes tampoco pueden fijarle una duración distinta, como,
asimismo, tampoco pueden someterlos a modalidades en la mayor parte de los casos:
no puede haber condición ni plazo en el matrimonio, ni en la adopción que también
presenta caracteres contractuales. En realidad, en estos contratos, el único aspecto
contractual que encontramos en ellos es que nacen del concurso de voluntades de las
partes. Pero, una vez que hay acuerdo de voluntades (consentimiento), termina la
voluntad de las partes y ellas tienen que someterse a los efectos que señala la ley
para su respectivo contrato.
El principio de la autonomía de la voluntad rige con plena amplitud en las

relaciones patrimoniales relativas a los derechos o créditos; porque, tratándose de
derechos reales, el juego de la voluntad de las partes no es tan absoluto. Así, el
derecho de dominio, recaiga sobre bienes muebles o inmuebles, está organizado por la
ley, siendo ella la que nos dice cómo se adquiere el dominio, cuáles son los efectos de
la adquisición y cuáles son los derechos que él confiere. En pocas palabras, todo lo
concerniente a la organización de la propiedad está regulado por la ley y en esto
no tiene injerencia la voluntad de las partes, porque éstas son normas de orden
público. En cambio, en los derechos personales la voluntad de las partes
prácticamente no tiene limitación alguna y puede desarrollarse en forma ilimitada y sin
restricciones.
 Elementos de los Contratos:
Son aquellos a los cuales se refiere el art.1444, distinguiéndose entre elementos

esenciales, de la naturaleza del contrato y accidentales.
1. - Son esenciales de un contrato, aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto
alguno, o degenera en otro contrato diferente.
2. - Son de la naturaleza de un contrato, las cosas que, no siendo esenciales en él, se
entienden pertenecerle, sin necesidad de una cláusula esp ecial.
3. - Son accidentales a un contrato, aquellas cosas que ni esencial ni naturalmente le
pertenecen, y que se le agregan por medio de cláusulas especiales.
 El principio de la autonomía de la voluntad:
Este principio es de suma importancia en materia contractual, ya que todo el sistema

contractual se estructura en Chile en base a este principio. Todas las normas que rigen
el contrato (normas sobre aplicación, interpretación, efectos, etc.) se inspiran y fundan
en este principio, según el cual la voluntad de las partes es la suprema ley en materia
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contractual, siendo esta voluntad la que establece las reglas por las cuales se van a
regir las relaciones que crea entre los individuos el vínculo contractual. Pero, aún más,
es la voluntad la que establece cuáles son esos vínculos y los efectos que ellos
producen.
El contrato mismo necesita para generarse del acuerdo de voluntades de 2 o más

partes y es este acuerdo el que determina libremente el alcance, exten sión, efectos y
duración del contrato.
La voluntad está limitada por la ley sólo en casos excepcionales y con el fin de
proteger los intereses de los incapaces o de cautelar el orden público o la moral .
Esta facultad de las partes que les permite determin ar a su entera voluntad y sin
mayores restricciones el alcance y efecto de los contratos, constituye la autonomía de
la voluntad, definida como "la libre facultad de los particulares para celebrar el
contrato que les plazca y determinar su contenido, efect os y duración".
Es en virtud de este principio que los particulares pueden celebrar el contrato que más
convenga a sus intereses, no importando la circunstancia de si está o no reglamentado
por la ley. Incluso, las partes pueden atribuirles a sus contratos efectos distintos de
los señalados por la ley y, aún más, en virtud de este principio pueden llegar a
modificar la estructura jurídica del contrato. Así, las partes pueden darle el carácter de
solemne a un contrato que naturalmente es consensual , facultad que está
expresamente establecida por el legislador en los arts.1802 (compraventa) y 1921
(arrendamiento).
Es también en aplicación de este principio que las partes pueden modificar las normas
legales relativas a un contrato determinado, pudiendo por ejemplo suprimir elementos
de ese contrato o alterar su contenido, efectos, duración o los derechos y obligaciones
que él genera.
Es en virtud del imperio de este principio que las leyes en materia contractual son
supletorias de la voluntad de las partes y entran a aplicarse única y
exclusivamente cuando éstas no han reglamentado determinadas materias : la ley
en materia contractual se aplica sólo en silencio de las partes.
También en este mismo principio está inspirada la regla fundamental en materia de

interpretación de los contratos, porque siendo la voluntad de las partes la que genera
el contrato estableciendo sus efectos, contenido, etc., la misión que va a pesar sobre
el juez en caso de un problema con un contrato determinado, va a ser la de
establecer cuál era la voluntad de las partes al contratar. Por consiguiente, no
puede el juez entrar a crear o a sustituir esa voluntad de las partes. Por lo demás, así
lo dispone el art.1560.
Pero, si bien este principio es sumamente amplio, ello no significa q ue no tenga

algunas restricciones o limitaciones, es decir, no es una libertad irrestricta. Entre las
limitaciones establecidas por el legislador encontramos las siguientes:
1. - Las partes no pueden alterar o modificar los elementos de la esencia , porque

en tal caso el contrato no produce efecto alguno o degenera en otro contrato distinto
(esto es lo que nos dice el art.1444). En este caso, la voluntad no tiene el poder
suficiente para pasar por sobre los elementos esenciales exigidos por la ley.
2. - La voluntad no tiene poder suficiente para crear un contrato que según la ley
no puede existir.
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3. - También hay limitaciones establecidas por el legislador y que se fundan en el

orden público o en la defensa de las buenas costumbres o de la moral . Las
partes no podrían celebrar un contrato que atiente contra el orden público y, en
general, pasando por sobre prohibiciones establecidas por la ley. Si las partes
celebran un contrato que la ley prohíbe, ese contrato adolece de objeto ilícito
conforme al art.1466 y, siendo así, tiene por sanción la nulidad absoluta conforme al
art.1682.
Esta idea o principio de la autonomía de la voluntad no es otra cosa que el reflejo en

materia contractual de los principios que inspiraron a la revolución francesa. Se dice
que si los derechos son meras facultades que la ley reconoce a los individuos para la
satisfacción de sus necesidades, es lógico que éstos tengan plena autonomía para
desarrollar los actos que estiman más convenientes a sus intereses, pero siempre
dentro de ciertas limitaciones.
Según esto, la voluntad de las partes sólo puede ser limitada por el legislador en casos
extremos, de tal suerte que la intervención tiene que reducirse al mínimo, porque en
esta teoría se parte de la base que el contrato es un acuerdo de volunt ades entre dos
o más personas que se encuentran en un mismo plano de igualdad.
Hay autores que han extremado esta teoría de la autonomía de la voluntad llegando a
sostener que muchas disposiciones legales no son otra cosa que la interpretación
que hace el legislador de la presunta voluntad de los individuos , así, por ejemplo:
algunos dicen que la sociedad conyugal como régimen matrimonial nace a falta de otra
estipulación, porque esa ha sido en el fondo la voluntad de los contribuyentes.
También dicen que al establecerse en materia de sucesión intestada los órdenes
sucesorios, el legislador no hace otra cosa que interpretar y exponer cuál habría sido
la voluntad del causante.
En realidad, esto que parece una verdadera exageración del principio y la aplicac ión
irrestricta del mismo, ha creado problemas hasta tal punto que alguno le han negado a
la voluntad toda fuerza creadora de obligaciones.
Se señala, entre otras críticas, que este principio parte de supuesto de que quienes
contratan se encuentra en un mismo plano de igualdad, lo cual puede ser efectivo
desde un punto de vista jurídico, pero puede haber desigualdad en otros
aspectos que provoquen como consecuencia que una de las partes imponga sus
condiciones a la otra, con lo cual se estaría desvirtuando uno de los fundamentos de
este principio y, es justamente por esta razón, que se ha producido la intervención del
legislador en materias contractuales, estableciendo limitaciones a la voluntad de los
contratantes y, así, han surgido figuras como el contr ato dirigido y el contrato forzoso
entre otros.
Pero, no obstante, las críticas y defectos que pueda presentar, este principio sigue
inspirando toda la estructura contractual.
 Clasificación de los Contratos:
El CC en los arts.1439 a 1443 contempla algunas clasificaciones de los contratos. A

estas clasificaciones tienen que agregarse otras elaboradas por la doctrina.
1.- Contratos unilaterales y contratos bilaterales (art.1439):
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En esta clasificación, el legislador atiende al número de partes que resultan

obligadas al generarse el contrato y no al número de partes que se necesita para que
el contrato se genere (para generarse requiere a lo menos de dos partes, porque el
contrato es un acto jurídico bilateral).
En realidad, para hacer esta clasificación se atiende al número de obligaciones que el

contrato engendra y no al número de partes que al momento de la formación del
contrato quedan obligadas.
Esta no es una clasificación de orden público y las partes pueden darle libremente al
contrato el carácter de uni o bilateral. En realidad, esta opinión de la doctrina parece
factible en los contratos unilaterales, pero no es posible en los contratos bilaterales,
porque éstos son bilaterales por su propia naturaleza. Luego, las partes no podrían
alterar este carácter, pero si podrían darle a un contrato unilateral el carácter de
bilateral. Así por ejemplo, al contrato de mandato que normalmente es unilateral,
podrían darle el carácter de bilateral si lo hacen remunerado (si no se establece
remuneración, el contrato será unilateral, así lo dispone el art.2117); lo mismo sucede
en materia de donaciones entre vivos.
El hecho de determinar si el contrato es uni o bilateral es una cuestión de hecho a

determinar por los jueces de la instancia. El problema aquí es que existen contratos
que al momento de generarse producen obligaciones para una de las partes, pero que
en el transcurso de su existencia entran a obligar a la contraparte; por ejemplo: el
comodato al generarse obliga sólo al comodatario (a la restituc ión de la especie
entregada después de terminado el uso de la misma), pero puede suceder que en el
transcurso del comodato el comodatario haya hecho gastos de conservación de cosa
prestada y, en tal caso, surge para el comodante la obligación de reembolsar le esos
gastos. Lo mismo puede suceder en el contrato de mandato, conforme a lo dispuesto
en el art.2158.
Estos contratos que al nacer imponen obligaciones para una sola de las partes y que
en el transcurso del mismo hacen surgir obligaciones para la otra parte, se llaman
"contratos sinalagmáticos o bilaterales imperfectos ". En el caso contrario reciben el
nombre de contratos analagmáticos o bilaterales perfectos.
Importancia de la clasificación en uni y bilaterales :
Esta clasificación presenta un interés práctico porque hay reglas distintas para ellos en
muchos casos. Así, según la teoría clásica, en los contratos bilaterales la causa de la
obligación de una de las partes es la obligación de la contraparte , lo cual no se
presenta en los contratos unilaterales, por su misma naturaleza (en éstos la causa
tiene otra orientación).
De este concepto de causa en los contratos bilaterales, se desprenden numerosas

consecuencias que establecen diferencias entre los contratos uni y bilaterales; así por
ejemplo: la norma del art.1552 es aplicable sólo a los contratos bilaterales, norma que
establece el principio de que "la mora purga a la mora", el cual, por su naturaleza,
sólo es aplicable a los contratos bilaterales; también tenemos a la condición
resolutoria tácita del art.1489, la que se entiende exclusiva de los contratos
bilaterales.
2.- Contratos gratuitos y contratos onerosos (art.1440):
11
Para calificar un contrato de gratuito u oneroso debe atenderse a la utilidad que el

contrato reporta a los contratantes. Si sólo reporta utilidad a uno de los
contratantes, el cual nada da a cambio, el contrato es gratuito o de beneficencia; por el
contrario, si ambos contratantes se benefician o reportan utilidad del contrato, éste
será oneroso.
Son contratos onerosos la compraventa, la permuta, el arrendamiento, el mandato

cuando es remunerado y el mutuo con intereses.
Son contratos gratuitos la donación, el comodato, el depósito, el mandato cuando es

gratuito y el mutuo sin intereses.
En esta clasificación a lo que se atiende no es a la reciprocidad de las obligaciones

que el contrato pueda generar, sino que a la reciprocidad de los beneficios. Así, hay
contratos unilaterales, como el mutuo con intereses, que imponen sólo obligaciones al
mutuario, pero es a la vez un contrato oneroso porque se benefician ambas partes.
Si bien es cierto que los contratos bilaterales son onerosos, no ocurre igual con los
unilaterales. Ello es así porque el carácter de oneroso no es de la esencia del contrato.
Lo que sucede es que las partes, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad,
pueden darle uno u otro carácter.
Sin embargo, ésta no es una regla absoluta, porque hay ciertos casos de contratos que
por su esencia misma son gratuitos, razón por la cual las partes no pu eden alterar su
estructura, es lo que sucede, por ejemplo, con el comodato, ya que si se altera su
gratuidad, se transformaría en un contrato diferente . Pero, la regla general, es que
las partes pueden alterar el carácter del contrato, salvo situaciones ex cepcionales.
Existe la tendencia a estimar que el contrato gratuito importa la disminución del

patrimonio de una de las partes (de aquella que soporta el gravamen); pero esto puede
ser así como también puede no serlo. Importa una disminución patrimonial p ara quien
sufre el gravamen el más típico de los contratos gratuitos: la donación. Pero, hay
contratos que no importan una disminución patrimonial y éstos constituyen
aquellos contratos que en doctrina se denominan "contratos desinteresados" .
Son contratos gratuitos porque una sola de las partes reporta utilidad, pero la
contraparte no reporta una disminución de su patrimonio, porque en esos contratos no
hay una transferencia de bienes. Así, por ejemplo, en el mandato gratuito es evidente
que se produce una utilidad para el mandante y no existe disminución patrimonial
alguna para el mandatario. Lo mismo acontece en el mutuo sin intereses o en el
comodato.
El problema que nos plantea esta clasificación es que en la práctica es difícil

determinar si un contrato es gratuito u oneroso, porque para establecer si tiene una
u otra calidad debe entrar a considerarse la operación en su conjunto. Por
consiguiente, va a ser necesario analizar no solamente la utilidad material que se
produzca, sino que también la intención de los contratantes. De ahí que habrá que
atender a las relaciones preexistentes o futuras entre las partes; así, por ejemplo,
tratándose de prendas e hipotecas, cuando es el propio deudor el que las
constituye, estamos ante contratos onerosos, porque persiguen la utilidad de
ambas partes. Pero, el problema se nos plantea cuando estas cauciones son
constituidas por terceros: si no hay ninguna clase de remuneración para ese tercero,
la constitución de la caución va a ser un contrato gratuito, porqu e el tercero no va a
reportar utilidad alguna de él, sino que solamente lo hará la otra parte.
12
Determinar si un contrato es gratuito u oneroso es una cuestión de hecho,

correspondiendo su calificación a los jueces de fondo.
Importancia de esta clasificación:
El distinguir si un contrato es gratuito u oneroso tiene importancia porque ambas

clases de contratos están sometidos a reglas diversas, por ejemplo: en materia de
error en la persona, la regla general es que dicho error no vicia el
consentimiento. Ello es perfectamente aplicable en los contratos onerosos, pero no
en los gratuitos, porque éstos se celebran en consideración a la persona y, si se
produce un error, habrá vicio del consentimiento.
También hay una diferencia para efectos de determinar la responsabilidad del deudor
en caso de incumplimiento de las obligaciones (art.1547).
Se diferencian también en materia de saneamiento de la evicción. Por regla general,

hay responsabilidad de saneamiento en los contratos onerosos; en cambio, en
principio, en los gratuitos no se responde de la evicción (arts.1422, 1423 y 1435).
También se presentan diferencias en materia de acción pauliana (art.2468).
Los contratos onerosos admiten una clasificación en:
a) contratos onerosos conmutativos.

b) contratos onerosos aleatorios.
Esta subclasificación se encuentra contemplada en el art.1441. En los contratos

aleatorios la contingencia incierta de ganancia o pérdida debe existir para ambos
contratantes; no puede ser aleatorios sólo para una de las partes. La característica
principal de estos contratos es que en ellos lo que es ganancia para una de las partes
constituye una pérdida para la otra parte.
En materia de contratos onerosos la regla principal es que el contrato sea conmutativo,

siendo la excepción el contrato aleatorio. El CC hace una enumeración de los contratos
aleatorios en el art.2258, la cual no tiene carácter taxativo.
Por otra parte, tenemos que los contratantes pueden darle el carácter de aleatorio
a un contrato que naturalmente no lo es, lo que constituye una clara aplicación del
principio de la autonomía de la voluntad. Claro ejemplo de esta posibilidad la
encontramos en el contrato de compraventa (art.1813).
3.- Contratos principales y contratos accesorios (art.1442):

La regla general en esta materia es que los contratos sean principales; la excepción la
constituyen los accesorios.
El contrato accesorio por su propia naturaleza necesita ir unido a un contrato principal,

sin que tenga mayor importancia la naturaleza de la oblig ación que garantiza. En
general, todo contrato que se constituya para asegurar el cumplimiento de una
obligación principal es un contrato accesorio, ordinariamente denominado
"caución".
Importancia de esta clasificación:
13
Radica solamente en la determinación de la extinción de los contratos principales y

accesorios, por aplicación del principio de que lo accesorio sigue la suerte de lo
principal. De tal modo que extinguida la obligación principal, se extingue el contrato
accesorio (arts.2381 N.3, 2434 y 2516).
Pero, fuera de los contratos principales y accesorios existen otros similares al contrato
accesorios, ya que se trata de contratos que para producir sus efectos necesitan de la
existencia de otro contrato, de tal suerte que si ese contrato no llega a existir, no se
produce el efecto de este otro: tales son los llamados "contratos dependientes".
Es los que sucede con las capitulaciones matrimoniales, las que pueden celebrarse
antes del matrimonio por los contrayentes. Estas capitulaciones tienen exis tencia
jurídica desde el momento mismo en que se celebran, pero sus efectos sólo se van a
producir desde el momento de la celebración del matrimonio.
Se distinguen de los contratos accesorios en que el contrato dependiente no está

destinado a asegurar el cumplimiento de un contrato principal. Los contratos
dependientes reciben esta denominación porque ellos están subordinados en cuanto a
sus efectos a otro contrato, pero su existencia no depende de otro contrato.
4.- Contratos reales, solemnes y consensuales (art.1443):

La regla general aquí es que el contrato sea consensual. Los contratos son reales o
solemnes sólo en los casos expresamente señalados por la ley. Si la ley no señala que
el contrato es real o solemne, el contrato va a ser consensua l.
En los contratos consensuales, para que haya contrato es necesario que las partes
se hayan puesto de acuerdo en los elementos esenciales de ese contrato .
Cuando la ley dice que el contrato es consensual, no está diciendo que este se
perfecciona por el consentimiento de las partes, ya que en todo contrato se requiere el
consentimiento, sea este real, solemne o consensual. Lo que la ley nos dice es que en
el contrato consensual basta con el solo consentimiento, es decir, que no se
necesita ningún otro elemento para el perfeccionamiento del mismo.
Por su parte, contrato solemne es aquel que además del consentimiento, requiere
por disposición de la ley de la observancia de ciertas formalidades, de tal modo
que si no se da cumplimiento a esas formalidades, el contrato no produce ningún
efecto civil. Lo que sucede es que en estos contratos no se producen los efectos que
le son inherentes mientras el consentimiento no se preste por las partes en la forma
que la ley prescribe, porque la ley entiende que si no s e da cumplimiento a las
solemnidades, el consentimiento no se produce. Las solemnidades pueden ser de
distinta índole:
- instrumento público o privado.

- escrituración.
- la presencia de un funcionario.
Hay que tener presente que no todas las formas externas son solemnidades, porque lo
son solamente aquellas que la ley prescribe en consideración a la naturaleza misma
del acto o contrato. Si la solemnidad se exige atendiendo al estado o calidad de las
partes, no es una solemnidad propiamente tal, sino una formalidad habilitante o de
protección a ciertas personas. Por eso, no siempre que estamos en presencia de una
14
formalidad el contrato será solemne, porque las formalidades pueden ser de distinta
naturaleza:
1. Solemnidades propiamente tales.

2. Formalidades habilitantes.
3. Formalidades por vía de prueba
4. Formalidades por vía de publicidad.
La que le da el carácter de solemne a un contrato es la ley. Como ejemplo podemos

citar los arts.155 N.1 (contrato de promesa), art.1810 inc.2 (contrato de compra venta) y
arts.2409 y 2410 (contrato de hipoteca). En todos estos contratos es la ley la que les
da el carácter de solemne. Pero, las partes pueden darle el carácter de solemne a un
contrato que legalmente no lo es: es lo que sucede en el contrato de compra venta de
bienes muebles y en el contrato de arrendamiento cuando se pacta que se harán por
escrito (arts.1802 y 1921).
Pero no es lo mismo un contrato solemne por disposición de la ley que uno solemne
por acuerdo de las partes, porque si la ley así lo dis pone y se omiten las
solemnidades, el contrato va a ser nulo absolutamente; en cambio, si el contrato es
solemne por la sola voluntad de las partes, dicho contrato va a poder producir
efectos aún cuando la solemnidad no se cumpla en la forma convenida (arts.1802
y 1921).
El art.1443 dice que es solemne el contrato cuando está sujeto a la observancia de

ciertas formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto
civil. Este es, junto con el art.1701, uno de los artículos en los cuales se basa Claro
Solar para sustentar la teoría de la inexistencia.
El contrato es real cuando para que sea perfecto es necesaria la tradición de la

cosa a que se refiere. Se señala por la doctrina que aquí hay una impropiedad en el
lenguaje, porque el contrato real se perfecciona por la entrega, concepto éste que es
más amplio y genérico que el de tradición, ya que la tradición es solo una forma de
entrega que sirve para transferir el dominio.
En los contratos reales el consentimiento de las partes se manif iesta mediante la

entrega: esta es la forma de exteriorizar el consentimiento de las partes.
Si bien es cierto que la mayor parte de los contratos reales se perfeccionan por la
entrega de cosa, hace excepción a esta regla el contrato de mutuo, ya que este
contrato se perfecciona expresamente por la tradición de la cosa (art.2197).
Pero, los contratos de comodato, depósito y prenda se perfeccionan por la entrega. En

estos casos, si no hay entrega, el legislador considera que no ha habido
consentimiento y, por consiguiente, no ha habido contrato.
Todo el concepto de contrato real descansa en la idea de que éste responde a la

naturaleza misma de las cosas, de tal modo que, siendo la obligación del deudor la de
restituir la cosa objeto del contrato, dicho contrato nacerá solamente cuando ha habido
tal entrega, porque si no la hay no puede haber tal obligación de restituir.
Es justamente ésta la gran crítica que se le hace a la concepción del contrato real,
pues es un absurdo el celebrar un contrato con el únic o objeto de que la persona que
reciba la cosa, tenga la obligación de restituirla. La razón determinante por la cual se
entrega la cosa no es la obligación de restituirla, sino que es otra:
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1. En el mutuo y en el comodato: que la persona pueda consumir o usar la

especie objeto del contrato, respectivamente.
2. En el depósito: que la persona cuide la especie depositada.
3. En la prenda: que la especie sirva de garantía a la obligación respectiva .
Tampoco parece lógico sostener que la restitución de la cosa es conse cuencia de la

entrega y que la restitución no pueda tener lugar sino una vez que la cosa se ha
entregado. No es necesario, en realidad, que en el contrato real exista la entrega, sino
que la entrega es necesaria para que nazca la obligación de restituir . Lo que
sucede es que hoy en día todo el concepto de contrato real está en crisis y, se señala
que perfectamente puede un contrato real sin entrega, al igual que sucede en otros
contratos, como el arrendamiento (por ejemplo), que se perfecciona por el
consentimiento y en que la obligación de devolver la cosa surge sólo una vez que la
cosa ha sido entregada, esto es así porque si el arrendador no cumple su obligación no
puede surgir la obligación del arrendatario de restituir la cosa.
Por eso, algunos sostienen que puede desaparecer la noción de contrato real, pasando
a ser éstos contratos consensuales y, en los cuales la entrega no sería más que el
cumplimiento de una obligación.
 Clasificaciones de los contratos doctrinarias:
1.- Contratos típicos o nominados y contratos atípicos o innominados:

El CC reglamenta ciertos y determinados contratos a partir del art.1793. Pero, estos
contratos que trata el CC no son los únicos que existen, pues también hay otros
contratos reglamentados en el C de C y en leyes esp eciales dispersas. Aún más,
existen muchos otros contratos cuya fuente es la autonomía de la voluntad y en la cual
no hay prácticamente limitaciones y, por consiguiente, van a haber tantos contratos
como la imaginación humana sea capaz de crear.
Atendiendo a lo anterior, nos encontramos con que hay:
a) Contratos reglamentados por la ley: en este caso, se dice que el contrato

es nominado, como ejemplos se pueden citar: la compraventa, la permuta, el
mandato, etc.
b) Contratos no reglamentados por la ley: en este caso, el contrato será
innominado. Los contratos innominados pueden ser celebrados por las
partes en virtud del principio de la autonomía de la voluntad que autoriza para
la celebración de cualquier contrato siempre que se respete la ley, el orden
público y las buenas costumbres.
Estos contratos innominados son numerosos. No puede decirse cuántos son, porque
ellos dependen de la imaginación del ser humano.
¿Por qué normas se van a regir los contratos innominados?
1. - En primer lugar, va a ser la voluntad de las partes la norma a aplicar.

2. - También se van a aplicar las normas generales a todo contrato, sobre formación
del consentimiento, causa y objeto lícitos, etc.
3. - Si aplicando las normas generales del contrato y las estipulaciones de las partes
nos encontramos con un vacío, se recurre al contrato nominado más semejante,
siempre que sus normas sean posibles de aplicar al contrato innominado.
16
En Chile, la celebración de contratos innominados es perfectamente posible en virtud

de lo que dispone el art.1545.
Ahora, es muy frecuente que un mismo contrato se forme por la reunión de 2 o más
contratos nominados, cada uno de los cuales conserva su individualidad y está, por
consiguiente, sometido a sus propias reglas: es el llamado "contrato mixto o complejo".
En esta circunstancia, no hay un contrato innominado, sino 2 o más contratos
nominados agrupados, pero conservando cada uno su individualidad, de tal modo que
cada uno de ellos tiene existencia propia y puede incluso producirse la extinción de
uno de estos contratos subsistiendo el otro.
Tener en claro este concepto de contrato mixto o complejo es importante porque a

veces nos enfrentamos a contratos innominados que pre sentan las características de
varios contratos nominados. Así, por ejemplo, la persona que se va a alojar a un hotel
celebra un contrato de hospedaje, siendo éste un contrato innominado que puede
presentar las características de varios contratos nominados:
- Arrendamiento, por el uso de la habitación.

- Depósito, por las cosas que se introduzcan en el hospedaje.
- Compraventa, por los alimentos, etc.
2.- Contratos de libre discusión y contratos de adhesión :

Esta clasificación atiende a la forma como se produce el acuerdo de voluntades.
El contrato de libre discusión es aquel en que las partes estipulan libremente las
distintas cláusulas del contrato por su propia voluntad . Esta es la regla general de
acuerdo con el principio de la autonomía de la voluntad.
El contrato de adhesión es aquel que se forma por la aceptación por una de las partes
de las condiciones que señala otra.
Mientras en el contrato de libre discusión hay una discusión efectiva de las partes
sobre las condiciones del contrato hasta que se produce el acuerdo, en los contratos
de adhesión no existe dicha discusión, sino que es una de las partes la que impone a
la otra las condiciones del contrato y ésta última sólo se limita a aceptar o rechazar
esas condiciones.
3.- Los contratos individuales y los contratos colectivos:

Aquí debe tenerse cuidado con la denominación, porque:
a) contrato individual es aquel que para su formación requiere el consentimiento

unánime de las partes que lo celebran. Lo que caracteriza a este contrato es
justamente que él se perfecciona cuando todas las partes que intervienen en él han
dado su consentimiento.
b) En cambio, contrato colectivo es aquel que afecta a todos los miembros de un
grupo o una colectividad, aunque no hayan consentido en él y los afecta por el
hecho de formar parte de ese grupo o colectividad. Lo que caracteriza al contrato
colectivo es que afecta a las personas que no han consentido ni concurrido a su
celebración. En tanto que en el contrato individual todas las partes tienen que
consentir, de tal forma que este contrato sólo afectará a quienes han prestado su
consentimiento.
17
De modo entonces que contrato individual es aquel que se celebra por la unanimidad
de las partes y, contrato colectivo es el que se celebra por la mayoría de los
interesados. La regla general es el contrato individual y la excepción el contrato
colectivo.
4.- Contratos de ejecución instantánea y contratos de tracto sucesivo :

En los contratos de ejecución instantánea las obligaciones nacidas del contrato se
cumplen en un solo momento. En cambio, en los contratos de ejecución sucesiva o
de tracto sucesivo, las obligaciones de las partes o de una de ellas a lo menos,
consisten en prestaciones periódicas o continuas, esto es, se desarrollan
continuamente en el tiempo. En el contrato de ejecución instantánea la obligación se
cumple en el momento preciso en que se realiza la prestación.
El típico ejemplo de contrato de tracto sucesivo es el contrato de arrendamiento.

Ahora, no debe confundirse el contrato de tracto sucesivo con los "contratos de
ejecución escalonada o a plazo", que son aquellos en que las obligaciones de las
partes se cumplen por parcialidades y en distintas oportunidades, como sería el caso
de un contrato de compraventa cuando se ha convenido un plazo para pagar el precio.
Este no es un contrato de tracto sucesivo, sino que es un contrato en que la obligación
se ha dividido en cuotas, cada una de las cuales se cumple en un momento
determinado.
Esta distinción tiene importancia en diversos aspectos:

a) en materia de condición resolutoria: el efecto retroactivo de la condición
resolutoria se nos da en los contratos de ejecución instantánea y no en los de
tracto sucesivo, pues en estos últimos no hay efecto retroactivo de la resolución,
sino que ésta opera hacia adelante.
b) En materia de pérdida fortuita del objeto debido (en cuanto a sus efectos o
consecuencias): en los contratos de ejecución instantánea la pérdida fortui ta de la
cosa debida produce como consecuencia que el deudor quede relevado de su
obligación (entregar la cosa), no sucediendo lo mismo con la contraparte. En los
contratos de tracto sucesivo, como las obligaciones que de ellos emanan se
desarrollan a través del tiempo y la obligación de una de las partes supone la
obligación de la otra, la extinción de la obligación de una de estas o la imposibilidad
de su ejecución produce la extinción del contrato, o bien, su suspensión mientras
dure el impedimento, según sea el caso.
c) Por último, existe en el derecho la llamada "teoría de la imprevisión", la que

sostiene que cuando se celebra un contrato se hace en las condiciones existentes
en ese momento y que son las que las partes conocían al contratar, de tal suerte
que si por circunstancias que las partes no pudieron prever al momento de celebrar
el contrato se produce una modificación en las circunstancias, es posible entrar
a la revisión del contrato para su modificación.
Tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, en los países que aceptan esta teoría,
sostienen que ella sólo es aplicable a los contratos de tracto sucesivo, porque sólo en
ellos es posible que las transformaciones económicas hagan más onerosa su ejecución
o cumplimiento; de tal suerte que la teoría de la imprevisión no se admite en los
contratos de ejecución instantánea.
 Los efectos de los contratos:
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Se debe distinguir entre los efectos que se producen en:

1.- Las partes.
2.- Respecto de terceros: a su vez, hay que subdistinguir:
 Terceros absolutos.
 Terceros relativos.
1.- Efectos de los contratos entre las partes:
La regla general es que el contrato afecta exclusivamente a las partes que lo

celebraron. El CC no lo dice expresamente, a diferencia del CC francés que contempla
una norma expresa que señala que el contrato afecta sólo a las partes que
concurrieron a su celebración.
No obstante, la circunstancia de que no exista una norma expresa en este sentido en

el CC chileno nos permite llegar a una conclusión distinta, estima ndo los autores que si
el legislador no señala expresamente esto es porque lo consideró totalmente
innecesario. El hecho que el contrato obligue sólo a las partes que lo celebraron es
sólo la aplicación de un principio general, aquel principio que dice que nadie puede ser
obligado sino en virtud de una declaración de voluntad (en el contrato esa declaración
la hacen las partes y no los terceros).
Los efectos que produce el contrato entre las partes se encuentran señalados en el
art.1545, el que consagra entre nosotros el principio de la autonomía de la voluntad y
ha planteado un problema respecto de las expresiones que se usan por el legislador en
esta disposición, principalmente aquella parte que señala "...es una ley para los
contratantes...". Al respecto, hay dos posiciones en la doctrina:
1. Algunos estiman que aquí el legislador está señalando que la obligatoriedad

del contrato constituye una verdadera asimilación a la ley.
2. Otra posición es la que niega esa asimilación total.
Esta posición sostiene que el contrato es una ley para los contratantes porque no
puede ser invalidado sólo por la voluntad de una de las partes, al igual que una ley no
puede ser derogada por la voluntad de un individuo. Se afirma que sólo en este
aspecto el contrato sería una ley, pero que en su esencia no es tal.
Otros señalan que la voluntad de las partes es la ley del contrato que éstas se dan
a sí mismas y que va a producir una limitación de la libertad en que cada una de
las partes se encontraba antes de celebrar el contrato . Es esa voluntad la que ha
sido elevada a la categoría de la ley, de tal suerte que la violación de la misma tiene
que ser sancionada al igual que la infracción de cualquier ley a que estén sometidos
esos convenios de los contratantes. Se señala que hay u na verdadera razón de orden
público y de interés social en este aspecto, ya que a través de él se obtiene el fiel
cumplimiento de las convenciones y es justamente este aspecto el que ha motivado al
legislador a señalar que los contratos son una ley para lo s contratantes y que no
pueden ser invalidados sino por su consentimiento mutuo o por causas legales.
El art.1545 habla de "contratantes", entendiéndose por tales a las personas que han
concurrido a la celebración del contrato contrayendo derechos y obliga ciones, sea que
concurran personalmente o representadas.
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Ahora, en materia contractual existe un principio fundamental que consiste en que los
contratos deben ejecutarse de buena fe, principio éste que está consagrado en el
art.1546 y que ha ido adquiriendo cada vez mayor desarrollo.
2.- Efectos de los contratos respecto de terceros:
Son terceros todos los que no han concurrido a la celebración del contrato . Todo
el que no es parte es tercero. Dentro de estos terceros hay que hacer una distinción
entre ellos:
a) Terceros absolutos, que son aquellos que nunca están en relación jurídica con las
partes.
b) Terceros relativos, que son aquellos que con posterioridad a la celebración del
contrato entran en relación jurídica con alguna de las partes , siendo afectados
por el contrato.
A su vez, los terceros relativos pueden ser:
b.1 Sucesores a título universal.

b.2 Sucesores a título singular.
b.1 Los sucesores a título universal son los herederos (art.1097). Los herederos
son los continuadores de la persona del causante y como tales entran a ocupar
el lugar que éste tenía. Representan al causante en todos sus derechos y
obligaciones transmisibles. De aquí viene aquel adagio que dice que "quien
contrata lo hace para sí y para sus herederos" .
De modo entonces que la regla general es que el contrato produce efecto respecto
de los herederos. Pero, esta regla tiene excepciones:
 No se ven afectados los herederos cuando las obligaciones

contraídas fueran intransmisibles.
 Tampoco se ven afectados cuando las obligaciones emanan de un
contrato intuito persona, como ocurre con el contrato de mandato,
por ejemplo.
 Tampoco se ven afectados cuando así se hubiere estipulado
expresamente.
Cabe tener presente que algunos autores no incluyen a los sucesores a títu lo universal
dentro de los terceros relativos, pues, al ser continuadores del causante, se trataría de
la persona de los contratantes, y no e realidad de terceros.
b.2 Los sucesores a título singular (art.1104): el legatario es un sucesor a título

singular. Así, si una persona en su testamento lega a otra un inmueble gravado
con hipoteca, el legatario se va a ver afectado por el contrato de hipoteca
celebrado por el causante, de modo que la contraparte va a poder ejercer la
acción hipotecaria en contra del legatario.
Lo mismo sucede en el caso de la persona que compra un bien raíz gravado con
hipoteca. En este caso, el comprador no concurrió a la celebración del contrato de
hipoteca, pero se va a ver afectado por dicho contrato.
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También en materia de cesión de créditos el cesionario sucede a título singular al

cedente.
a) Los terceros absolutos, esto es, a aquellos que no concurrieron a la celebración

del contrato y que con posterioridad no entran en relación jurídica con las partes, no
les puede afectar el contrato. A ellos no les alcanzan ni los derechos ni las
obligaciones que surjan del contrato. Pero, a este respecto también hay excepciones:
Aun cuando en opinión de la cátedra no estaríamos frente a excepciones, pues, en el
primer caso no es comparable el derecho patrimonial al de familia, en el segundo
estaríamos frente a terceros relativos (sí tienen relaciones jurídicas con las partes en
virtud de su afiliación, y en el tercero sólo se verá afectado el tercero en virtud de su
aceptación).
Las aludidas excepciones son:
1. - Este principio tiene plena aplicación en materia de contratos patrimoniales, pero

no respecto de los contratos de familia.
2. - Otra excepción de este efecto relativo de los contratos lo encontramos en los

contratos colectivos.
3. - La "estipulación en favor del otro", art.1449.

Un caso típico de estipulación en favor de otro es aquel en que una persona (marido)
celebra un contrato (seguro de vida) con una compañía de seguros en beneficio de un
tercero (cónyuge). La situación excepcional que se plantea en el contrato de seguro es
precisamente que el contrato se celebra entre la compañía y la persona que concurre a
él, pero la prestación que emana de ese contrato no puede ser demandada por el
contratante, sino que por la persona a quien se pretendió beneficiar con el
seguro, la cual no ha sido parte en el contrato.
En la estipulación en favor de otro intervienen tres partes :

a) El estipulante (marido).
b) El promitente (compañía).
c) El tercero beneficiario (cónyuge).
Esta figura de la estipulación en favor de otro está cont emplada en el art.1449 en una
forma amplia, ya que el legislador no le impone limitaciones.
 Requisitos que debe reunir la estipulación en favor de otro:
Los requisitos se analizan aquí en relación con las partes que intervienen en esta
figura jurídica:
1.- Requisitos respecto del estipulante: éste tiene que ser capaz para
celebrar el contrato objeto de la estipulación. Por consiguiente, para
analizar la capacidad del estipulante habrá que ver en cada caso cuál es el
contrato que ha sido objeto de la estipulación y, en base a ese contrato,
determinar si el estipulante es o no capaz para su celebración.
Pero, hay un aspecto que se esboza en la ley y que es indispensable para

que exista la estipulación: el estipulante no debe ser mandatario,
representante legal, ni gestor de negocios del tercero beneficiario,
porque si se contrata en virtud de un mandato o de una gestión de negocios
21
ya no vamos a estar en el campo de la estipulación en favor de otro, sino

que vamos a estar en el ámbito del mandato o de la agencia oficiosa.
Justamente a esto se debe la redacción del art.1449, al señalar "...aunque
no tenga derecho para representarla...".
2.- Requisitos respecto del promitente: también debe tener capacidad para
celebrar el contrato prometido y además tiene qu e tener la intención de
crear el derecho en favor del tercero.
3.- Requisitos respecto del tercero beneficiario: en relación con los requisitos
que deben concurrir en el tercero beneficiario hay que tener presente la
especial situación en que éste se encuentra, porque dicho tercero no tiene
injerencia o intervención en la celebración del contrato , ya que éste se
celebra exclusivamente entre el promitente y el estipulante. Esto tiene
especial importancia en relación con la capacidad que debe reunir el terce ro
beneficiario, porque no se requiere que éste tenga capacidad para
contratar, ya que, como señalábamos, él no interviene en la celebración del
contrato; entonces, no requiere capacidad de ejercicio, bastando que tenga
capacidad de goce. De ahí que lo más frecuente, tratándose del contrato de
seguro, por ejemplo, es que éste se celebre en favor de personas que son
absolutamente incapaces (como el hijo impúber, por ejemplo).
Pero, no obstante esto, el tercero beneficiario tiene que estar en la situación jurídica
de poder adquirir el derecho establecido en su favor, siendo esto de suma
importancia y algo que frecuentemente se olvida o se pretende olvidar.
Otro aspecto que se ha discutido bastante es si el tercero beneficiario tiene que ser
persona determinada o no. En tiempos pasados, la doctrina no aceptaba la
estipulación en favor de persona indeterminada, como tampoco en favor de personas
futuras (esto es, que no existen al momento de estipularse en favor de ellas).
Actualmente, la tendencia es inversa, ya que se acepta la estipulación en favor de
persona indeterminada o de persona futura. Lo que se exige es que al momento de
reclamarse el derecho esa persona esté determinada y exista.
Esto es muy frecuente en materia de contrato de seguro, porque ocurre que una
persona puede contratar un seguro de vida en favor de los herederos que tenga al
tiempo de su fallecimiento, caso en el cual el seguro va a beneficiar a todos los que
tengan la calidad de herederos al momento de fallecer el estipulante y, no solame nte a
aquellos que existían cuando se realizó la estipulación.
Naturaleza jurídica de la estipulación en favor de otro:
Uno de los problemas que plantea la estipulación en favor de otro es el de determinar

cuál es la naturaleza jurídica de esta institución. Existen tres doctrinas o teorías
principales que tratan de explicarlas, siendo éstas:
1.- La doctrina de la oferta: que explica la estipulación en favor de otro señalando

que al celebrarse el contrato entre el promitente y el estipulante, nac e un derecho,
el cual se radica en el patrimonio del estipulante y, una vez radicado, el estipulante
lo ofrece al beneficiario, el cual al aceptarlo lo hace ingresar en su patrimonio.
El problema de esta teoría es que deja entregado todo el sistema de la estipulación en

favor de otro a las contingencias que pueda sufrir la oferta:
22
 Por un lado, tenemos el fallecimiento del estipulante, que hace caducar la

oferta.
 Por otro lado, si aceptamos que el derecho se integra al patrimonio del
estipulante, tenemos que aceptar también que queda sometido a todas las
contingencias de ese patrimonio y, así, si el estipulante tiene muchos
acreedores, éstos podrían hacer valer su derecho sobre ese patrimonio
al cual, a su vez, se ha incorporado el derecho que nace de la estipulación.
 Donde más clara resulta esta contingencia es en el seguro de vida, porque en

este caso el beneficiario acepta dichos seguro a la muerte del estipulante (no
puede hacerlo antes) y, si hubiera aquí una oferta, con la muerte del
estipulante se produciría la caducidad de la misma. Luego, el beneficiario no
podría aceptarlo.
2.- La doctrina de la gestión de negocios: para esta doctrina, el estipulante no sería

más que un gestor de negocios con respecto al tercero y, en conformidad a esto,
la aceptación a que se refiere el art.1449 (que tiene que dar el beneficiario para la
adquisición del derecho) no sería otra cosa que la ratificación que hace el
beneficiario de la gestión que el estipulante realizó en su favor.
Esta teoría también ha sido objeto de críticas, porque no puede considerarse lo mismo
la estipulación en favor de otro que la gestión de negocios:
a) Porque si ambas fueran lo mismo, no habría razón alguna para que el

legislador las hubiere tratado separadamente.
b) Porque ambas presentan importantes diferencias:
 En la gestión de negocios el agente oficioso contrata a nombre de otra

persona; en cambio, en la estipulación en favor de otro el estipulante
contrata a nombre propio, celebrando el contrato en forma personal, sin
atribuirse ninguna clase de representatividad.
 Una vez efectuada la estipulación, no surge ningún vínculo jurídico entre

el estipulante y el tercero beneficiario; en cambio, en la gestión de
negocios surgen vínculos jurídicos entre el agente oficioso y aquella
persona cuyos negocios se han gestionado (arts.2286 y 2287).
3.- La doctrina de la creación directa de derecho en favor del tercero beneficiario

(Teoría de la Acción):
Es la más aceptada y sostiene que tan pronto se celebra el contrato entre el

estipulante y el promitente nace de inmediato en el patrimonio del tercero
beneficiario el derecho que confiere el contrato celebrado .
Se acepta generalmente esta doctrina porque ella es la más beneficiosa para el

tercero, desde el momento en que desvincula totalmente el derecho que surge de la
estipulación de las contingencias a que puede estar sujeta la vida o el patrimonio del
estipulante.
23
Señalan los autores que esta teoría tiene plena aplicación entre nosotros por lo
dispuesto en el art.1449, que señala "...pero sólo esta tercera persona podrá
demandar lo estipulado...". De esta parte se toma la doctrina para concluir que tiene
cabida entre nosotros en materia de estipulación en favor de otro la teoría de la acción.
Efectos de la estipulación en favor de otro:
Se deben hacer las siguientes distinciones:

1.- Efectos entre el estipulante y el promitente.
2.- Efectos entre el promitente y el tercero.
3.- Efectos entre el estipulante y el tercero
1.- Efectos entre el estipulante y el promitente: tanto el estipulante como el

promitente son quienes concurren a la celebración del contrato. Por consiguiente, por
regla general, los efectos que se producen entre ellos son los derivados de todo
contrato, pero con ciertas características propias de la estipulación en favor de otro,
que son justamente las que le dan una fisonomía propia:
La primera de ellas es que el estipulante no puede solicitar el cumplimiento de lo

convenido. Es aquí donde nos encontramos con una excepción a los principios
generales del contrato, porque en materia contractual quienes pueden demandar lo
convenido son las partes que han concurrido a la celebración del contrato. Pero , en la
estipulación en favor de otro esta regla se altera porque el art.1449 señala que
solamente puede demandar lo estipulado la persona en cuyo beneficio se ha
establecido la estipulación.
Pero, ¿Significa esto que el estipulante nunca va a poder demandar lo estipulado? En
realidad, en forma directa nunca va a poder hacerlo, pero existe una forma indirecta
en que el estipulante puede compeler al promitente el cumplimiento de lo convenido:
ello se produce en caso que en la estipulación en favor de otro s e hubiere
establecido una cláusula penal para el caso de que el promitente no dé cumplimiento
a lo convenido (art.1536 inc.3).
Lo que sucede aquí es que, si bien el estipulante no puede demandar directamente el

cumplimiento de lo convenido, estableciéndose una cláusula penal podría a través de
ella el estipulante llevar al promitente a dar cumplimiento a aquello que se obligó.
El art.1536 inc.3 nos dice que en caso que el estipulante no cumpla lo que se ha
convenido en favor del tercero beneficiario, la pena es válida, aunque la obligación
principal no tenga efecto. Se plantea aquí una situación excepcional, porque si bien el
estipulante no puede demandar el cumplimiento, sucede que en caso de no cumplir el
promitente su obligación para con el tercero beneficiario, nace el derecho para el
estipulante de demandar la pena que se hubiera establecido para el caso de
incumplimiento. De modo que al establecerse una cláusula penal el estipulante que
normalmente no tiene ningún derecho pasa a tenerlo en virtud del
incumplimiento.
Esta situación tiene una contrapartida contemplada en el propio art.1449 y consiste

ella en que mientras no se produzca la aceptación del beneficiario, puede el
estipulante y promitente revocar la estipulación, es decir, dejarla sin efecto. Esta
facultad pueden ejercerla solamente mientras no se haya producido la aceptación
del tercero beneficiario, la cual puede ser expresa o tácita.
24
Esta facultad que confiere el art.1449 no es otra cosa que una aplicación de la regla
general que se nos da en el art.1567 inc.1, cuando consagra como modo de extinguir
las obligaciones a la resciliación.
2.- Efectos entre el promitente y el tercero: el principal efecto que se produce es que
sólo el tercero beneficiario puede demandar lo que se ha estipulado y, en este
aspecto, es justamente donde también tiene importancia la aceptación del tercero,
porque mientras éste no intervenga, las partes que concurrieron a la celebración
del contrato pueden revocarlo.
Debe tenerse en claro que la aceptación del tercero no crea el derecho, sino que éste
se creó con la celebración del contrato entre el promitente y el estipulante ,
radicándose ese derecho de inmediato en el patrimonio del tercero beneficiario, según
la teoría de la acción.
Entonces, la aceptación de este tercero tiene importancia porque mientras ella no se

produzca, estipulante y promitente pueden revocar el contrato; pero, una vez
producida dicha aceptación, no es posible la revocación del mismo . Lo que
sucede es que la aceptación del tercero beneficiario es necesaria para la toma de
posesión del derecho y, como consecuencia de ello, impide la revocación del
promitente y del estipulante.
El art.1449 nos dice que la aceptación del tercero beneficiario puede ser:
a) Expresa, cuando se realiza en términos formales y explícitos.

b) Tácita, constituyendo tal aceptación los actos que el tercero sólo puede ejecutar
en virtud del contrato que han celebrado el promitente y el estipulante.
Un problema que se ha suscitado es si el tercero puede demandar la resolución del

contrato en caso de incumplimiento por parte del promitente. La opinión
generalizada es que no puede hacerlo, porque la resolución sólo pueden demandarla
los contratantes y, el tercero beneficiario no forma parte del contrato.
Ahora, no obstante que no forma parte del contrato, el promitente puede oponerle al
tercero beneficiario las mismas excepciones que podría haber hecho valer en
contra del estipulante.
3.- Efectos entre el estipulante y el tercero beneficiario: entre ellos no se

producen efectos derivados del acto o contrato. Ello, porque de acuerdo con la
teoría mayoritariamente aceptada, el derecho emanado del contrato celebrado entre
promitente y estipulante, se radica de inmediato en el patrimonio del tercero y, por
consiguiente, ese derecho no ha existido en el patrimonio del estipulante.
4.- La promesa de hecho ajeno (art.1450):
En este caso, no hay una excepción a la regla general en materia contractual

(efecto relativo del contrato). Se distinguen de la estipulación a favor de otro porque en
ésta, en virtud de un contrato, un tercero adquiere un derecho; en cambio, en la
promesa de hecho ajeno, el tercero no adquiere derecho ni contrae obligación
alguna. Por lo demás, lo dice así expresamente el art.1450.
25
Es lógico que el tercero no contraiga obligación alguna, pues no concurrió a la

celebración del contrato (no prestó su consentimiento en el contrato). De ahí que el
tercero va a resultar obligado solamente cuando ha ratificado: es ahí cuando nace la
obligación para el tercero, pues es en ese momento cuando él manifiesta su voluntad
de obligarse.
Con la promesa de hecho ajeno resulta obligado aquel que se comprometió a que el
tercero daría, haría o no haría alguna cosa.
El promitente contrae una obligación de hacer, cual es el obtener que el tercero

ratifique. En realidad, aquí hay una modalidad en la prestación de las obligaciones de
hacer, ya que el objeto de ella es obtener que el tercero acepte.
Al igual que en la estipulación a favor de otro, en la promesa de hecho ajeno

intervienen tres personas:
1. - El promitente, que es aquel que contrae la obligación de hacer.

2. - El prometido o acreedor, que es quien puede demandar el cumplimiento de
la obligación de hacer.
3. - El tercero, que es ajeno a esta relación hasta que intervenga su aceptación
o ratificación.
Aquí, al igual que en la estipulación a favor de otro, es requisito indispensable que el

promitente no tenga la representación del tercero, pues si el promitente es
representante legal o convencional del tercero, éste lisa y llanamente va a resultar
obligado en virtud del mecanismo de la representación (art.1448).
La promesa de hecho ajeno es de aplicación general y no hay limitaciones al resp ecto.
Requisitos de la promesa de hecho ajeno:
Aquí debemos distinguir entre:
1.-El contrato celebrado entre el promitente y el estipulante .

2.-La ratificación del tercero.
1.- En cuanto al contrato celebrado entre el promitente y el estipulante, no hay

reglas especiales y se va a sujetar, por ende, a las reglas que sean propias de
ese contrato.
Lo que si debe tenerse presente es que la promesa de hecho ajeno es consensual, ya

que el legislador no la ha sujetado a solemnidad de ninguna especie.
2.- En cuanto al tercero, para que éste resulte obligado tendrá que cumplir las
exigencias de la ratificación. Pero, si miramos el art.1450, veremos que el
legislador se limita a señalar que el tercero debe ratificar para resultar obligado y
no señala las condiciones o requisitos que esa ratificación debe reunir.
Ante esta situación, los tribunales han resuelto que la expresión "ratificación" tiene que
tomarse en un sentido natural y obvio y que van a constituir ratificación todos
aquellos actos del tercero que signifiquen que se atribuye la calidad de deudor
que se le ha otorgado en el contrato celebrado entre el promitente y el acreedor.
26
La única exigencia que han hecho los tribunales a este respecto es que si la promesa
dice relación con bienes raíces o con derechos reales constituidos en ellos, la
ratificación tiene que hacerse por escritura pública.
 Efectos de la promesa de hecho ajeno:
Para estudiar esta materia hay que distinguir entre las relaciones de las diferentes
partes que intervienen aquí:
a) Entre el promitente y el tercero no resulta ningún efecto, salvo que entre ellos se
hubiera convenido que el tercero va a otorgar su ratificación.
b) Entre el tercero y el acreedor se van a producir relaciones jurídicas única y

exclusivamente cuando el tercero ratifique. La naturaleza de los efectos en este
caso va a depender de la clase de obligación prometida: el art.1450 nos dice que
esta obligación puede ser de dar, hacer o no hacer. Lo importante es que una vez
que el tercero ha prestado su ratificación, tiene la calidad de deudor y queda
obligado como cualquier otro deudor, en forma tal, que si no cumple voluntariamente
su obligación procede en su contra la ejecución forzada e, incluso, la indemnización
de perjuicios en caso de incumplimiento.
Lo que siempre va a estar presente en la promesa de hecho ajeno es la

responsabilidad del promitente, quien contrae la obligación de obtener que el tercero
ratifique. Si el tercero no ratifica, el acreedor no va a poder obtener el cumplimiento de
la obligación prometida y tampoco va a poder compeler al tercero para que ratifique, ya
que no hay medios para ello, desde el momento en que el tercero es ajeno al acto.
Ahora, si el tercero no ratifica, significa que el promitente no ha cumplido su obligación
de hacer y, por ello, la ley confiere al acreedor acción de indemnización de
perjuicios en contra del promitente.
Puede suceder (ya que la ley lo permite) que el monto de estos perju icios que el
acreedor puede demandar al promitente, para el caso en que el tercero no ratifique,
sea prefijado por las partes a través de una cláusula penal (recordar que la cláusula
penal es una valuación convencional y anticipada de los perjuicio, además de ser una
pena). Se refiere expresamente a ello el art.1536 inc.2
Aquí se ha planteado un problema de interpretación, porque se ha pretendido

relacionar en forma directa el art.1536 inc.2 con el art.1450, produciéndose la situación
de que la redacción de ambos preceptos no es coincidente. En realidad, lo que sucede,
así lo entiende la doctrina, es que aquí hay dos situaciones distintas:
1. La primera es aquella en que el promitente se sujeta a una pena para el caso

en que el tercero no ratifique la obligación prometida por él. Esta cláusula
penal es perfectamente válida y no tiene nada de excepcional o de anormal,
porque accede a una obligación principal (la cual tiene existencia) y es
justamente la que el art.1450 impone al promitente (la de obtener que el tercero
ratifique). El incumplimiento de la obligación del promitente obliga a éste a la
pena.
2. En segundo término, se señala con razón que el art.1536 no tiene por qué
referirse a una situación como la descrita anteriormente, porque ello es lo
normal en cualquier cláusula penal. Lo que sucede es que la situación que
prevé el art.1536 es distinta, ya que se refiere al caso en que la pena se ha
27
impuesto para el evento en que se incumpla la obligación del tercero. Aquí, el

promitente está garantizando, más que la ratificación, el cumplimiento de la
obligación por el tercero.
Ahora bien, es evidente que si el tercero no ratifica no hay cumplimiento posible y el

promitente va a deber la pena y, aquí la situación ya no es normal porque la obligación
principal (aquella que debía dar, hacer o no hacer el tercero) no existe, porque ella
habría nacido exclusivamente con la ratificación del tercero.
Lo que sucede es que la redacción del art.1536 es imprecisa, porque el inc.2 aparece
como una excepción a lo establecido en el inc.1, en el cual estamos ante un caso de
nulidad; en tanto que en el inc.2 no hay nulidad, sino que una obligación que no
alcanzó a nacer por falta de ratificación del tercero.
En la situación que contempla el art.1536 inc.2 pueden presentarse dos aspectos,

partiendo de la premisa de que el promitente impuso la pena para asegurar el
cumplimiento de la obligación por el tercero. Puede suceder, en primer lugar, que el
tercero ratifique (siendo así, nació su obligación) y que después no la cumpla, caso en
el cual no hay nada de anormal ni de especial, porque desde el momento en que el
tercero ratificó la obligación a la cual se refería, la cláusula penal existe y no hay
problema.
La situación es excepcional cuando el tercero no ratifica, porque aq uí no va a existir la

obligación principal, pero si va a tener lugar la cláusula penal. La expresión "aunque"
que emplea el art.1536 es el fundamento de esta interpretación, lo que nos est á
diciendo que, aun cuando no haya ratificación, se debe la pena y, con mayor razón, se
va a deber la pena si hay ratificación y la obligación no se cumple.
LA INOPONIBILIDAD
Las normas sobre inoponibilidad se aplican a los sucesores a título singular, esto
es, a aquellos terceros que después de la celebración del contrato entran en relación
jurídica con las partes contratantes.
Por consiguiente, se excluyen los terceros absolutos, los terceros sucesores a

título universal y los propios contratantes.
La expresión inoponibilidad es contraria al CC, no obstante que el legislador usa

términos semejantes, como por ejemplo: "no podrá oponerse".
En relación con la inoponibilidad, hay que distinguir en cuanto al contrato mismo y en

cuanto a los efectos que éste produce, porque la inoponibilidad no afecta o alcanza al
contrato en sí: el contrato inoponible es un acto jurídico plenamente válido en sí ,
esto es, al cual no le faltan los requisitos de existencia o de validez. Lo que sucede es
que los efectos emanados de ese contrato no pueden oponerse a terceros y, ésta
es justamente la gran diferencia que existe entre la nulidad y la inoponibilidad.
Cuando un contrato es declarado nulo por sentencia judicial, ese contrato se extingue
entre las partes y también respecto de terceros y se considera como si ese contrato
28
no se hubiere celebrado jamás; en cambio, cuando hay inoponibilidad no se ataca o

afecta la validez del contrato, produciendo éste todos sus efectos entre las partes; lo
que sucede es que se priva al contrato de sus efectos respecto de terceros.
Por otro lado, hay nulidad cuando se ha omitido algún requisito exigido para la validez
del contrato. En cambio, hay inoponibilidad cuando estamos frente a un contrato
válido, sólo que por haberse omitido ciertos requisitos no van a afectar a
terceros.
Definición y clasificación de la inoponibilidad:
Se define como "la ineficacia respecto de terceros de un derecho nacido como

consecuencia de la celebración o de la nulidad de un acto jurídico".
Las causales que determinan que el legislador prive de eficacia respecto de terceros a
un acto o contrato o a su revocación o nulidad, son muy variadas y, por esta razón, se
hace la siguiente distinción:
- Inoponibilidad por causa de forma,

- Inoponibilidad por causa de fondo,
- Inoponibilidad derivada de la pérdida de eficacia de un contrato.
1.- Inoponibilidad por causa de forma:
Dentro de la clasificación de las formalidades se distinguen las formalidades por vía

de publicidad, cuyo objeto es dar a conocer a terceros que se ha celebrado un
determinado acto jurídico, permitiendo que éstos se enteren o tomen conocimiento de
la existencia de un contrato que pudiera afectarles. Si se cumple con estas
formalidades, ese acto o contrato va a afectar a esos terceros; en caso contrario, el
legislador protege a esos terceros estableciendo en su favor la inoponibilidad mientras
no se cumpla con las formalidades de publicidad.
De este tipo de inoponibilidad se contemplan numerosos casos en el CC:
a) Art.1707 inc.2==> está referido a las contraescrituras públicas, las cuales, para
producir efectos respecto de terceros deben cumplir con ciertas formalidades de
publicidad:
 debe tomarse razón de su contenido al margen de la escritura matriz cuyas
disposiciones se alteran con la contraescritura.
 debe tomarse razón del traslado (copia) en cuya virtud ha obrado el tercero.
Si no se cumplen estas formalidades la contraescritura pública será inoponible
respecto de terceros.
b) Art.2513 la sentencia que declara la prescripción adquisitiva del dominio u otro

derecho real tiene que inscribirse en el Registro del Conservador; en caso contrario,
no produce efectos respecto de terceros. La inscripción aquí no juega el rol de
tradición del derecho, sino de formalidad de publicidad.
b) Arts.1901 y 1902 cesión de créditos (vista a propósito de la cesión de derechos

personales). La cesión no produce efecto contra el deudor ni contra terceros
mientras no ha sido notificada por el cesionario al deudor o aceptada por éste.
29
En materia procesal también encontramos formalidades de publicidad: tratándose del

embargo que recae sobre bienes inmuebles o sobre derechos reales constituidos en
ellos, éste no produce efectos respecto de terceros sino desde que se inscribe en el
Registro de Interdicciones y Prohibiciones (esto es importante para los efectos del
art.1464 N.3).
2.- La inoponibilidad por causas de fondo:
Puede presentarse por diversas circunstancias, siendo las más frecuentes, aquellas
que derivan de:
a) Inoponibilidad por falta de concurrencia.

Se presenta cuando una persona no concurre con su voluntad a un acto o contrato
que la requería para producir sus efectos. Hay en el CC algunos casos muy
representativos de esta inoponibilidad, siendo el más claro de ellos el que contempla e l
art.1815: la venta de cosa ajena vale, pero ese contrato es inoponible al dueño (el no
concurrió con su voluntad a la celebración de ese contrato). En este caso, el dueño
podrá intentar la acción reivindicatoria en contra del comprador.
También nos encontramos con esta clase de inoponibilidad, a veces, en el mandato. Si

el mandatario actúa dentro de los límites del mandato no hay problema alguno: los
actos que él ejecute van a afectar y obligar al mandante. Pero, si se extralimita o se
excede en los poderes que se le han otorgado, estos actos que exceden del poder
otorgado van a ser inoponibles al mandante, porque éste no concurrió con su
voluntad en este caso.
b) Inoponibilidad por fraude.

Cuando dos personas celebran un contrato y este es inoponible a t erceros, en los
casos en que ello es procedente, se presenta el problema que las partes se pongan
de acuerdo con el objeto de perjudicar a esos terceros . Es lo que se nos presenta
en la simulación, figura jurídica en la cual las partes celebran un contrato aparente y
uno oculto o simulado, siendo el primero de ellos para público conocimiento y, el
segundo, para que produzca efectos entre las partes. En este caso, los terceros no
están obligados a reconocer el acto oculto, pues éste le es inoponible, ello só lo
reconocen el acto aparente.
Justamente, el art.1707 tiene por objeto evitar esta situación.

Otra situación de inoponibilidad por fraude se presenta en la llamada "acción
pauliana", que permite a los acreedores dejar sin efecto los actos realizados por su
deudor en fraude de sus derechos (art.2468).
3.- La inoponibilidad derivada de la nulidad o revocación de un acto o contrato
Puede suceder que se constituya una determinada situación jurídica entre las partes,
la cual afecte a terceros y que, con posterioridad, dicha situación jurídica sea dejada
sin efecto y, al ser así, se produzca un daño o perjuicio para un tercero. Es la si tuación
que nos plantea la nulidad judicialmente declarada, la cual opera con efecto
retroactivo, volviendo las partes al estado anterior al de la celebración del acto o
30
contrato y da derecho en contra de terceros que hubieren estado en relación jurídica

con las partes después del acto o contrato nulo.
Es la regla general, la cual tiene algunas excepciones establecidas por el legislador:

a) El matrimonio putativo (art.122): declarada la nulidad de un matrimonio las partes
vuelven al estado anterior al de su celebración, con todas las consecuencias que
ello implica. Una de las formas en que se trata de palear esta situación es a través
del matrimonio putativo: no hay efecto retroactivo de la nulidad en este caso.
b) Art.2508: la nulidad del contrato de sociedad no perjudica a las acciones que
corresponden a terceros de buena fe contra todos y cada uno de los asociados por
las operaciones de la sociedad, si existiere de hecho.
Efectos de la inoponibilidad:
En esta materia debemos hacer una diferencia entre:
- Efectos respecto de las partes,

- Efectos respecto de los terceros.
1. - Efectos respecto de las partes: el acto o contrato, aun cuando sea inoponible,
produce todos sus efectos entre las partes.
2. - Efectos respecto de terceros: aun cuando el acto sea perfectamente válido, no

va a alcanzar a afectar a estos terceros. Pero, a este respecto hay que tener en
consideración que cuando se priva de eficacia a un acto o contrato respecto de
terceros, es justamente en aquellos casos en que existe interés por poder h acerlo
valer respecto de éstos y, no cabe duda que al ser inoponible el acto respecto de
terceros, ello en alguna forma va a repercutir en las relaciones entre los
contratantes. Así, por ejemplo, si en la venta de cosa ajena el dueño reivindica la
cosa vendida y el comprador se ve ante la amenaza de ser privado de todo o parte
de la cosa por una sentencia judicial, éste va a poder hacer valer la "acción de
garantía" que emana del contrato de compraventa y, entonces, podrá citar de
evicción al vendedor para que éste comparezca en juicio y le indemnice de la
evicción, si ésta se produjere. En este caso, evidentemente la inoponibilidad que se
hace valer respecto del tercero va a producir una consecuencia en las relaciones
entre los contratantes.
Por último, en este orden de ideas, la inoponibilidad se encuentra establecida en

interés del tercero. Por consiguiente, va a depender del arbitrio de éste el hacer valer
o no esta inoponibilidad.
Si no tiene interés en hacerla valer, puede renunciar a ella, porque la ley la establece
en su interés y beneficio.
Ahora, si la hace valer, puede hacerlo de dos formas:

1. - Como acción, reclamando del acto inoponible. Así sucede, por ejemplo, en la
venta de cosa ajena cuando el verdadero dueño hace valer la acc ión reivindicatoria.
2. - Como excepción, cuando se invoque en contra del tercero el acto afecto a

inoponibilidad, ya que en tal caso el tercero podrá defenderse haciendo valer la
inoponibilidad como excepción. Esto es lo que va a suceder cuando no se dé
cumplimiento a alguna formalidad de publicidad, como sucede, por ejemplo, en el
31
caso del art.1707 si las partes del contrato a través de una contraescritura pública
modifican lo contenido en él, sin tomar razón de esta contraescritura al margen de la
escritura matriz y de la copia en cuya virtud ha obrado el tercero. Este tercero
podrá defenderse alegando que el contenido de esa contraescritura le es
inoponible por no haberse cumplido con las formalidades de publicidad
respectivas.
Extinción de la inoponibilidad:
No es posible establecer reglas generales en esta materia, esto es, establecer reglas
que abarquen todas las situaciones posibles en cuanto a la extinción de la
inoponibilidad.
 Pero, podemos decir que la inoponibilidad por falta de publicidad se sanea

por el cumplimiento de las formalidades que se omitieron en su
oportunidad.
 También se puede señalar que toda inoponibilidad se extingue por la

respectiva renuncia de la misma, teniendo presente que dicha renuncia es de
efectos relativos, esto es, que solamente produce efectos respecto del tercero
que la ha renunciado, de modo que otros terceros pueden perfectamente invocar
esa inoponibilidad. Pero, a este respecto, hay que tener muy en cuenta la
situación que se plantea respecto de la inoponibilidad por falta de concurrencia,
porque ella deriva de que una persona no concurrió con su voluntad al acto o
contrato y, por consiguiente, sólo esa persona puede invocar la
inoponibilidad. En este caso, el acto se sanea totalmente, tomando la renuncia
el nombre de "ratificación".
 La inoponibilidad también se sanea por prescripción, al extinguirse la acción

de inoponibilidad por el transcurso del tiempo. En esta materia se aplican las
reglas generales de la prescripción extintiva.
El Autocontrato.
Es una figura jurídica que se presenta cuando una misma persona interviene en un
negocio jurídico invistiendo dos o más calidades jurídicas distintas.
Esta situación puede darse en los siguientes casos:
1. - Cuando una persona actúa por sí misma y, a la vez, como representante legal
o convencional de otra.
2. - Cuando esa persona concurre en el mismo acto o contrato como

representante legal o convencional de dos o más personas naturales o
jurídicas.
El problema que plantea el autocontrato es que interviene en él una sola persona

asumiendo dos o más calidades jurídicas distintas y es evidente que estas dos
calidades representan intereses distintos. Se trata de dos posiciones distintas y,
debido a esta contraposición de intereses que se plantea, es que los autores en
32
general no son muy partidarios de la autocontratación, aceptándola solamente en

determinadas condiciones:
a) Que el autocontrato no esté prohibido expresamente por la ley, así por ejemplo,
se prohíbe a los curadores celebrar ciertos contratos en que tengan interés los
mismos o ciertos parientes suyos (aquí se prohíbe expresamente la
autocontratación).
b) Que el legislador la autorice expresamente: es otro caso en que se permite la

autocontratación; o bien, cuando no hay contraposición de intereses en la gestión.
Hay ciertos casos en que el legislador la permite, concurriendo ciertos requisitos. Es lo

que sucede en los casos previstos en los arts.2144 y 2145.
Ahora bien, la doctrina nos señala que la situación de la autocontratación es

discutible en los casos en que ella no está expresamente autorizada y que no hay
duda de que no es procedente cuando está expresamente prohibida. Pero, la situación
de validez o no de la autocontratación se plantea en aquellos casos en que dicha
figura no está prohibida ni autorizada expresamente por el legislador y en que no hay
contraposición de intereses en la gestión. Algunos han pretendido ver en las
prohibiciones legales de la autocontratación una manifestación de una regla general en
esta materia para negar validez a la misma.
Pero, la mayoría se inclina por reconocer validez a la autocontratación cuando no hay

contraposición de intereses y ésta no está expresamente prohib ida por el legislador,
porque las prohibiciones son de derecho estricto y en los casos en que existe
prohibición de autocontratación son precisamente aquellos en que hay una clara
contraposición de intereses. Por el contrario, en los casos en que ella se p ermite no
hay tal contraposición de intereses. Por consiguiente, se estima que en aquellos casos
en que no hay una norma legal que prohíba o permita la autocontratación, ella es
procedente siempre y cuando no haya contraposición de intereses.
 Naturaleza jurídica de la autocontratación:
Un aspecto que se ha discutido en materia de autocontratación es éste, ya que el

hecho que intervenga una sola persona produce cierta distorsión. Se ha llegado
incluso a negar que estemos aquí en presencia de un contrato , sosteniéndose que
se trataría de un acto jurídico unilateral, ya que concurre una sola voluntad.
En realidad, esto no es así, porque en ella concurren dos o más voluntades, sólo que
están representadas por una persona.
Donde está claro que no es posible la autocontratación es en materia judicial, porque

aquí hay una clara contraposición de intereses.
 Interpretación de los contratos.
Debemos tener en esta materia que el contrato es la exteriorización de la voluntad

de dos o más partes, ya que es ello lo que informa todas las normas sobre
interpretación contractual.
33
En el contrato se expresa la voluntad concordante de las partes que lo han celebrado.

Por consiguiente, forman el contrato dos declaraciones de voluntad diferentes,
quedando integrado este por el sentido de esas dos declaraciones de voluntad.
La interpretación de un contrato consiste en "esclarecer y determinar el sentido y

alcance de las declaraciones de voluntad que forman el contrato" . Aquí hay que
partir señalando que toda declaración de voluntad, en mayor o menor medida, tiene
que ser interpretada, porque es sumamente difícil expresar una idea con tal claridad
que no surja alguna posibilidad de duda al respecto.
Sistemas de interpretación de los contratos:
1. - Sistema objetivo o de la voluntad declarada: este sistema toma en cuenta la

voluntad declarada, esto es, aquello que las partes dijeron, sin entrar a considerar la
voluntad de las mismas.
2. - Sistema subjetivo o de la voluntad real: este sistema considera la voluntad real

existente tras la declaración de las partes, porque esa declaración puede haberse
hecho con una mayor o menor coincidencia con la voluntad real. La verdadera
voluntad, a juicio de este sistema, es la que está en el fuero interno de la persona.
Ambos sistemas presentan inconvenientes:
 Si estamos a la pura voluntad real, tenemos el problema de poder establecer

cuál era al momento de contratar la voluntad real .
 Si estamos solamente a la voluntad declarada, corremos el riesgo de aceptar

como voluntad formadora del contrato una que no correspondía al
verdadero querer de las partes.
En la actualidad, ninguno de los dos sistemas se da en forma absoluta en la

legislación, tomándose elementos de una y otra teoría, prevaleciendo eso sí una sobre
la otra.
En el CC chileno se da mayor importancia a la intención de las partes. Por eso, el

elemento fundamental en la interpretación del contrato es justamente la intención que
los contratantes tuvieron al celebrarlo (así lo consagra expresamente el art.1560).
 Normas sobre interpretación de los contratos del CC:
Estas normas están contenidas en los arts.1560 a 1566. El legislador siguió el sistema
de fijar las reglas sobre la interpretación de los contratos. En otros países, no es este
el sistema que se sigue, sino que se deja al juez en la más amplia libertad para la
interpretación contractual.
 Primera regla, el art.1560 contiene la regla básica en materia de interpretación

contractual. Esta es una de las disposiciones que consagra en nuestro país el
principio de la autonomía de la voluntad. La idea del legislador en esta materia es
diametralmente opuesta a la consagrada en materia de interpretación de la ley. Se
dice por los autores que esto es así porque el CC parte de la premisa que el
legislador sabe expresarse en términos que reflejen claramente su pensamiento, en
tanto que en materia contractual se parte de la premisa de que las partes
34
contratantes muchas veces son personas que no tienen un absoluto dominio del
idioma y, por consiguiente, lo que expresan en la mayoría de los casos no guarda
total relación con su intención.
Este mismo principio se encuentra consagrado en materia testamentaria, ya que

aquí también se hace prevalecer la intención del testador por sobre lo literal de las
palabras, ello como consecuencia de ser el testamento una manifestación de
voluntad.
 Segunda regla: es la llamada de la aplicación de los términos del contrato:

art.1561. Nos dice el legislador aquí, que por muy amplias que sean las expresiones
que se emplean en el contrato, su aplicación tiene que restringirse solamente a la
materia que fue objeto del mismo no pudiendo exten derse a otras materias.
Una aplicación de esta idea la encontramos en el art.2462, en materia de
transacción.
 Tercera regla: dice relación con el sentido efectivo y el sentido inefectivo de las
relaciones contractuales: art.1562. Aquí el legislador parte del supuesto de que en
un contrato hay una cláusula que es susceptible de dos interpretaciones:
- una en virtud de la cual esa cláusula va a producir un efecto, y
- otra que hace que la cláusula no produzca ningún efecto.
Señala la ley que en esta circunstancia debe preferirse aquella interpretación que
permite que la cláusula produzca algún efecto; ello porque supone el legislador
que si las partes incorporaron esa cláusula en el contrato es porque su voluntad es
que ella produzca alguna consecuencia y, siendo así, es lógico interpretarla en tal
sentido.
 Cuarta regla: está contenida en el art.1563 inc.1, según el cual, salvo que aparezca
la intención contraria, las cláusulas de un contrato tienen que interpretarse de
acuerdo con la naturaleza de éste.
 Quinta regla: en esta misma disposición se consagra otra norma de interpretación,

cual es que las cláusulas de uso común se presumen, aun cuando ellas no se
expresen (art.1563 inc.2). Así por ejemplo, en el contrato de compraventa es de uso
común la cláusula en virtud de la cual el vendedor se obliga al saneamiento de la
cosa vendida, obligación que comprende tanto al saneamiento de la evicción como
el de los vicios redhibitorios. Conforme a la regla en análisis, aun cuando en dicho
contrato no se incorpore esta cláusula, por ser de uso común se presume.
 Sexta regla: art.1564 inc.1, según el cual las cláusulas de un contrato tienen que
interpretarse de manera que entre ellas exista la debida correspondencia y
armonía.
 Séptima regla: Art.1564 inc.2. En este inciso se contempla la regla de

interpretación por analogía, situación que se da cuando entre las mismas partes
de un contrato se han celebrado otros contratos. En este caso, el art .1564 inc.2
permite que las cláusulas de un contrato sean interpretadas por las de otro
contrato celebrado por las mismas partes y sobre la misma materia.
 Octava regla: art.1564 inc.final. Se contempla aquí la regla de interpretación por la

aplicación práctica que las partes hayan hecho de las cláusulas contractuales .
35
 Novena regla: art.1565. Esta regla permite interpretar el contrato a través de los
ejemplos que en él se contienen.
 Décima regla: el art.1566 establece una norma para la interpretación de las

cláusulas ambiguas, señalando que no pudiendo aplicarse ninguna de las reglas
precedentes de interpretación, se interpretarán las cláusulas ambiguas a favor
del deudor. Pero, agrega la norma, si la ambigüedad proviene de la falta de una
explicación que debió darse por alguna de las partes que han extendido dicha
cláusula, ésta se va a interpretar en su contra.
 La interpretación y la calificación jurídica de los contratos :
Ambas situaciones presentan diferencias. La calificación jurídica de un contrato es

una operación que se realiza normalmente después de la interpretación del
mismo y ella importa determinar la naturaleza del contrato , esto es, la de
incorporarlo de acuerdo con su carácter en alguna de las categorías de contrato que
establece la ley, con los efectos propios del contrato.
En este análisis no tiene relevancia la calificación jurídica que las partes hayan dado al
contrato, porque dicha calificación se hace atendiendo a la voluntad real de las partes,
tal como ella se desprende de la interpretación de las distintas cláusulas del contrato.
Se estima que solamente cuando se trate de dos contratos muy afines y su
contenido no contenga criterios seguros para hacer l a calificación, puede el juez
recurrir a la designación o calificación que las partes hayan dado a ese contrato .
En principio, la interpretación de un contrato es una cuestión de hecho, en tanto que la

calificación del mismo es una cuestión de derecho. El carácter obligatorio o no
obligatorio de las normas de interpretación contractual:
En doctrina y en la práctica se plantea la duda sobre si las normas de interpretación

contractual son meros consejos que el legislador da al juez o si son normas de
carácter obligatorio. Al respecto, hay dos opiniones:
a) Algunos consideran que el juez tiene que sujetarse a las normas de

interpretación contenidas en el CC, de tal forma que si las viola, la Corte Suprema
podría enmendar el fallo por haberse dictado con infracción de ley (casación).
b) En cambio, otros sostienen que las normas de interpretación son obligatorias

sólo en cuanto ordenan que para interpretar el contrato hay que estarse a la
intención de los contratantes; pero, no son obligatorias en cuanto a señalar los
elementos que pueden servir como medios para interpretar el contrato.
 La contratación entre cónyuges.
Para el estudio de esta materia debemos tener a la vista diversas disposiciones:

arts.131, 132, 135, 137, 1749 (inc.1) y 1796.
El problema que plantea la contratación entre cónyuges es que en la legislación

chilena no hay ninguna norma de carácter general sobre esta materia , ni para
permitirla, ni para prohibirla. Nuestro CC sigue aquí el precedente del CC francés.
36
Ello ha motivado a que se discuta entre nosotros la validez de la contratación entre

cónyuges, discusión que también se ha planteado en el derecho francés.
Entre nosotros, si bien es cierto que no hay una norma general en la materia, existen
sí normas de carácter particular, algunas de ellas referidas expresamente a contratos
celebrados entre cónyuges permitiéndose su celebración y, otras, que prohíben
expresamente el contrato entre cónyuges.
 Entre las normas que permiten la contratación entre cónyuges, podemos citar
las siguientes:
a) Arts.1751 y 162, referidos al mandato.

b) Art.155, referido a la fianza y a la hipoteca.
 Entre las normas que prohíben expresamente la contratación entre cónyuges

podemos citar las siguientes:
a) Art.1796, referido a la compraventa.

b) Art.1889, referido a la permuta.
c) Art.675, 1137 y 1138, referidos a las donaciones irrevocables.
Se ha dicho que si la tendencia del legislador hubiera sido que los cónyuges no
pueden contratar entre sí, no habrían sido necesarias estas prohibiciones de
ciertos y determinados contratos entre ellos. Además, hay contratos expresamente
permitidos por el legislador.
Por otro lado, los tribunales de justicia han establecido que, por regla general, los
contratos entre cónyuges son válidos, por no encontrarse expresamente prohibidos por
el legislador.
La tendencia general en la doctrina es precisamente la de aceptar la validez de la

contratación entre cónyuges.
Al parecer, lo que corresponde aquí, es analizar la contratación entre cónyuges

atendiendo el régimen matrimonial existente entre ellos. En Chile, marido y mujer
pueden estar casados bajo el régimen de sociedad conyugal, el régimen de separación
total o parcial de bienes, participación en los gananciales.
Hay un sector de la doctrina que estima por estas consideraciones que cuando hay
sociedad conyugal no procede la contratación entre cónyuges ; ello, porque la
sociedad conyugal regla todas las relaciones que pueden plantearse entre cónyuges.
Basta como ejemplo considerar que todos los salarios y emolumentos devengados de
toda clase de empleo u oficio ingresan al haber de la sociedad conyugal (art.1725 N.1).
Además, todos los bienes adquiridos durante el matrimonio a título oneroso i ngresan al
haber de la sociedad conyugal (art.1725 n.5).
O sea, la ley regula en la sociedad conyugal el destino de todos los bienes, la mayoría
de los cuales ingresan a ella. La administración de esta sociedad conyugal
corresponde al marido y, frente a terceros la sociedad y el marido se confunden,
apareciendo él solamente como dueño de los bienes sociales. Además, hay que
considerar que el legislador prohíbe expresamente todo contrato entre cónyuges que
signifique el desplazamiento de dominio del uno al otro; por ello establece la nulidad
absoluta de la compraventa, la permuta y las donaciones irrevocables entre cónyuges.
37
Lo que sucede es que las normas que regulan la sociedad conyugal establecen la
forma en que los cónyuges pueden aprovechar de las cosas personales y de las
comunes y también regula las relaciones de los cónyuges dentro de la sociedad
conyugal, no pudiendo alterarse por convención de las partes.
Quienes siguen esta opinión, estiman que la contratación entre cónyuges es
improcedente e innecesaria. Además, indican que existiendo sociedad conyugal, el
contrato entre cónyuges se hace imposible o queda desnaturalizado.
Otro argumento dado por quienes estiman que la contratación entre cónyuges es
improcedente está en el art.155. Se señala por algunos que aquí se está autorizando
la celebración de determinados contratos entre cónyuges: el marido puede oponerse a
la separación de bienes prestando fianzas o hipotecas que aseguren suficientemente
los intereses de la mujer.
Se dice que en este caso, aun cuando se proceda a la constitución de la hipoteca a

través del contrato, lo que en realidad sucede es que el marido está ejerciendo un
derecho que la ley le confiere con el objeto de impedir la separación judicial de
bienes y que permite a la mujer mejorar su situación, ya que en las normas de
prelación la mujer tiene un privilegio de cuarta clase y, al constituirse la hipoteca,
pasaría a tener una de tercera clase. Por consiguiente, no se trataría de un contrato
hipotecario normal, porque el fundamento del mismo no está e n la voluntad de las
propias partes sino en lo que la ley establece.
No obstante estos argumentos, numerosos autores, fundándose en las normas que

permiten la celebración de algunos contratos entre cónyuges y en aquellos que lo
prohíben, concluyen que no obstante existir el régimen de sociedad conyugal, en
general, la contratación entre cónyuges es posible.
Ahora bien, si el régimen matrimonial es el de separación total de bienes, al igual que

si encuentran bajo el régimen de participación en los gananciales la mujer casada
administra sus bienes con plena independencia del marido. Aquí, hay
prácticamente opiniones unánimes en la doctrina en orden a que es perfectamente
posible la contratación entre cónyuges, porque en este régimen no se plantean los
problemas que surgen en la sociedad conyugal.
 El contrato de sociedad celebrado entre cónyuges .
La posibilidad de que marido y mujer puedan celebrar un contrato de sociedad entre

ellos ha sido objeto de grandes discusiones en la doctrina, porque se señala que si se
celebra este contrato y el régimen matrimonial entre los cónyuges es el de sociedad
conyugal, a través de ese contrato se estaría alterando dicho régimen. Incluso más,
algunos llegan a sostener que el contrato de sociedad no es posible entre cónyuges,
aun cuando el régimen matrimonial entre ellos sea el de separación total de bienes. No
obstante, en la práctica - especialmente la práctica bancaria -, lo que no se acepta es
el contrato de sociedad entre cónyuges casados en sociedad conyugal , no
haciéndose cuestión del mismo si el régimen es el de separación total de bienes, pues
en este caso se acepta la validez de dicho contrato son mayores problemas.
38
Los contratos en particular.
1.- Contrato de promesa (art.1554):
La regla general en materia de contrato de promesa es que dicho contrato no produce

obligación alguna. Excepcionalmente vale si se cumplen ciertos y determinados
requisitos señalados en la ley. Naturaleza jurídica del contrato de promesa: uno de los
problemas que nos plantea el contrato de promesa es el de determinar cual es su
naturaleza. Gravitan en este problema:
1. La falta de antecedentes que puedan tomarse en cuenta al efecto en el

derecho romano,
2. La extensión con que puede aplicarse esta institución,
3. La diversidad de criterios con que las diversas legislaciones enfrentan este

contrato. Tal es así que el propio CC sigue en esta materia un sistema que le
es particular y cuyos precedentes son desconocidos.
En el derecho romano no se conoció el contrato de promesa, existiendo sí ciertos

pactos que podrían considerarse como el antecedente histórico de la m isma; pero esos
pactos no eran lo que hoy día se concibe como contrato de promesa, ya que eran
pactos de carácter solemne que obligaban al deudor a efectuar una prestación futura.
Otra de las dificultades que nos plantea el contrato de promesa de celebrar un

contrato, es que existen numerosas circunstancias que inducen a su celebración. Se
recurre generalmente a estos contratos en aquellos casos en que hay
circunstancias que impiden celebrar de inmediato el contrato prometido , teniendo
las partes interés en comprometerse de inmediato para la conclusión futura del
contrato prometido. Así, es sumamente frecuente que se recurra al contrato de
promesa cuando el contrato prometido no puede celebrarse por faltar algún trámite
legal que impide su celebración inmediata, ello ocurre por ejemplo:
a) Cuando los herederos están deseosos de vender un inmueble de la sucesión a

una persona interesada en comprarlo y éstos no han practicado las
inscripciones a que se refiere el art.688. En este caso, al no poder enajenar el
inmueble inmediatamente, se recurre al contrato de promesa de celebrar un contrato
de compraventa, en virtud del cual las partes se comprometen a efectuar a futuro el
contrato prometido.
b) De conformidad al art.1464 n.3, hay objeto ilícito en la enajenación d e las cosas

embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor
consienta en ello. En este caso, como no se puede enajenar directamente dicho
bien, se recurre a celebrar un contrato de promesa de compraventa, pudiendo
celebrarse el contrato prometido cuando se haya alzado el embargo .
c) Durante un tiempo se recurrió a la celebración de contratos de promesa

respecto de terrenos no urbanizados. Pero, hoy en día, la Ley General de
39
Construcciones y Urbanización, prohíbe expresamente la celebración de promesas

sobre sitios no urbanizados.
Los ejemplos relativos a la celebración del contrato de promesa se multiplican en gran

cantidad por el carácter de contrato preparatorio general que ésta presenta, es decir,
se celebra para celebrar luego otro contrato, pudiendo celebrarse promesa respecto de
prácticamente todo contrato. Lo que ocurre es que la promesa cumple en el campo
jurídico una función específica, cual es la de crear un vínculo necesario y de seguridad
orientado hacia la conclusión de un contrato futuro, el que hoy no se quiere o no se
puede otorgar.
La regla general en esta materia, es que se puede celebrar promesa respecto de

cualquier contrato y sobre cualquier cosa. Sin embargo, hay casos en que el
legislador, para precaver problemas y, especialmente, la burla de la ley, prohíbe
expresamente la celebración de promesa. Como ejemplo podemos mencionar la Ley
General de Construcciones y Urbanización, la cual prohíbe la celebración de un
contrato de promesa de venta respecto de terrenos en que no se haya ejecutado
totalmente la urbanización. La misma norma encontramos en el DL.3262, regula la
enajenación de las parcelas asignadas por la Corporación de Reforma Agraria,
debiendo cumplirse una serie de requisitos para proceder a ésta.
Algunas definiciones:
1. - Andrea Torrente "es un contrato por el cual las partes se obligan a concluir un
contrato futuro".
2. - Rafael Projina "es un contrato por el cual una de las partes, o amba s, se
obligan, dentro de cierto lapso, a celebrar un contrato futuro determinado".
3. - Fernando Fueyo "es el contrato preparatorio general por el cual una o ambas
partes se obligan a celebrar otro que ha de ser legalmente eficaz y que se
especifica de momento, por lo menos en sus elementos esenciales,
estipulándose al mismo tiempo un plazo y/o una condición, que fije su
futureidad y, concediendo la ley los medios judiciales eficientes para su
ejecución forzada".
4. - La jurisprudencia "es aquel por el que las partes se obligan a celebrar otro
contrato determinado en cierto plazo o en el evento de cierta condición"
(Revista de Derecho y Jurisprudencia, Tomos 58 y 60).
 Particularidades del contrato de promesa:
El contrato de promesa de celebrar un contrato pres enta en nuestro ordenamiento

jurídico particularidades que le son totalmente propias y otras que le son comunes con
las que aparecen respecto del mismo contrato en otras legislaciones. Son las
siguientes:
1. - No se discute que entre nosotros la promesa es un contrato. Materia que en

otros ordenamientos es materia de discusión.
La jurisprudencia ha establecido que del art.1554 se deduce que la promesa de
celebrar un contrato es a la vez un contrato.
40
La razón es que es fuente de derechos y obligaciones entre las partes generadoras de

la promesa.
2.- Es un contrato de carácter general. Por su intermedio puede prometerse la

celebración de un número ilimitado de contratos, salvo las excepciones legales en
que dicha celebración se prohíbe. La promesa como contrato preparatorio es apta
para preparar cualquier contrato, cualquiera sea su naturaleza, solemnidades a que
esté sometido, sea uni o bilateral, gratuito u oneroso, etc.
Se plantea en relación a esta particularidad un problema: este es respecto de la

exigencia del art.1554 n.4, problema que se agudiza en los contratos innominados y
respecto del cual volveremos más adelante al tratar cada uno de los requisitos de la
promesa en particular.
3.- Es un contrato solemne. Lo dice expresamente el Art.1554 n.1: La pr omesa debe

siempre constar por escrito. La exigencia es la escrituración, independientemente
de si la promesa consta por instrumento público o privado.
Sanción por la infracción: la promesa no produce efecto alguno.
Ahora, aún cuando el contrato prometido sea convencional o real, la promesa sigue
siendo solemne por lo dispuesto en el n.1 del art.1554.
4.- Es un contrato principal. El art.1554, al reglamentarlo, no subordina su existencia

a la de otro contrato. Para que haya contrato de promesa no se requiere la
existencia de otro contrato, pues el contrato prometido y la promesa son
independientes entre sí, no obstante su íntima relación.
Esta independencia queda de manifiesto, ya que el contrato de promesa puede existir

válidamente siempre que a su respecto concurran las exigencias del art.1554, aunque
el contrato prometido no llegue a celebrarse nunca.
5.- Es un contrato preparatorio. Se celebra con un objeto preciso y determinado, cual

es que en el futuro se va a celebrar otro contrato. Es dec ir, a través de ella se está
preparando la celebración del contrato prometido.
6.- Es siempre un contrato sujeto a modalidad. En todo contrato de promesa vamos

a encontrar alguna modalidad, pues sin ella la promesa no produce efecto alguno.
Esta exigencia está contemplada en el art.1554 n.3.
7.- Es un contrato de derecho estricto. No obstante que la promesa está concebida

como un contrato de aplicación general, es de derecho estricto, ya que atendida la
forma de redacción del art.1554, queda en claro que la regla general es que no se
acepta del contrato de promesa reconociéndosele ésta sólo cuando reúne los
requisitos señalados en el mismo precepto. Es decir, si no se cumple cualquiera de
estos requisitos, la promesa no es válida.
Validez de la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral:
Este es uno de los problemas que plantea el contrato de promesa. Sobre el particular
hay dos opiniones:
1.- No es válida. Se dan los siguientes argumentos:

41
a) El art.1554 n.4 exige que en la promesa se especifique de tal manera el contrato

prometido, que sólo falten, para que sea perfecto, la tradición de la cosa o las
solemnidades que las leyes prescriben. "Especificar" significa explicar, declarar con
individualidad una cosa y que en el caso de la promesa, sería determinar con la
mayor exactitud la especie de contrato que desee celebrar y sus características.
Esto implica darlo a conocer indicando los requisitos esenciales de ese contrato, de
suerte que no haya duda alguna sobre su naturaleza. Así, en los contratos
bilaterales es requisito esencial el acuerdo de voluntades, de modo que si no
existe no hay contrato. Ello fluye, en materia de contrato de compraventa, del propio
art.1793.
b) La promesa unilateral de celebrar un contrato de compraventa (típico bilateral) no

cumple con el requisito exigido en el art.1554 n.2, ya que un contrato en que una
parte se obliga a vender y, la otra no contrae obligación, como consecuencia trae su
ineficacia.
c) En la promesa unilateral de celebrar compraventa queda exclusivamente

entregado a la voluntad del comprador el contraer las obligaciones propias de
tal. Dicen que la aplicación del contrato, entonces, está subordinada a una
condición potestativa que depende de la mera voluntad del comprador y que, por
lo tanto, sería nula la obligación contraída bajo esa condición conforme a lo
dispuesto en el art.1478 inc.1.
Pero este razonamiento, según Claro Solar, no es correcto, ya que el art.1478 se

refiere a una condición que consiste de la mera voluntad de la persona que se obliga y
en la promesa unilateral de celebrar un contrato bilateral, el único que se obliga es el
promisor (el que promete vender), y lo hace desde que se celebra el contrato de
promesa. En tanto, el presunto comprador no contrae obligación alguna que dependa
de su voluntad, sino que él se reserva el derecho de decidir si compra o no.
En lo que dice relación con el contrato de promesa, el presunto comprador la ha

aceptado y es por eso que el promisor queda obligado a mantener su oferta hasta el
momento en que la otra parte la acepte o la rechace. Por último, señala que no debe
confundirse la promesa con el contrato prometido.
d)El último argumento es el razonamiento en orden a que la nulidad absoluta de las

promesas unilaterales de celebrar contratos bilaterales no queda desvirtuado
por la circunstancia de existir algunos actos o contratos como el "pacto de
retroventa", "la venta a prueba o en gusto"; los que usa como argumento la posición
contraria, ya que en estos contratos no se trata de promesas unilaterales, sino que
de contratos en que ambas partes se obligan, o de casos de excepción
contemplados expresamente por el legislador.
Finalmente, cabe señalar, que toda esta doctrina discurre en rel ación con el contrato
de promesa unilateral de celebrar contrato de compraventa, pero que sus argumentos
son aplicables a cualquier otro bilateral.
2.- Es válida
a) Se hacen cargo de la posición que estima que este contrato no es posible en virtud
de lo dispuesto en el art.1554 n.4, porque si bien esa disposición exige la
"especificación" del contrato prometido, esto no significa que la promesa deba
tener la misma esencia y naturaleza del contrato que se pretende celebrar. De
42
ser así, no sería posible, por ejemplo, en una promesa bilateral prometer la
celebración de un contrato unilateral, como el mutuo, lo cual sin duda puede
hacerse.
b) No existe disposición legal alguna que exija que en la promesa las partes se
obliguen recíprocamente.
c) Hay disposiciones en las cuales se desprende su validez:

 El art.1438, al definir el contrato no exige que pese una obligación sobre
ambas partes.
 Por su parte, el art.1439 indica que los contratos pueden ser uni o bilaterales.
Además hay que recordar que en materia contractual prima el principio de la

autonomía de la voluntad, el cual autoriza incluso para la celebración de contratos no
regulados por la ley.
Este principio permite convenir a las partes cuanto ellas deseen y, por ello, no puede
entenderse limitado, sino cuando exista norma legal expresa estableciéndolo así. La
interpretación de esta norma debe ser restrictiva.
d) Dicen que en el ordenamiento jurídico existen disposiciones que revelan que el

espíritu del legislador es aceptar en materia de promesa de compraventa , al
menos, obligaciones unilaterales, como sucede, por ejemplo, en el art.1881,
respecto del llamado "pacto de retroventa". En él se establece una obligación
unilateral, la cual se impone al comprador: revender la cosa al primitivo vendedor.
e) Otra razón está en la historia fidedigna de la ley. Dicen que atendiendo los
precedentes en los cuales se basó el legislador chileno para la elaboración del CC,
se llega a la conclusión de la validez de la promesa unilateral de celebrar un
contrato bilateral, ya que nuestra fuente más importante, el CC francés, acepta tal
figura.
f) No hay razones morales, económicas o políticas, que puedan haber inducido al

legislador a prohibir la promesa unilateral. Dicen que, muy por el contrario, estas
promesas unilaterales responden en ciertos casos a necesidades de la vida diaria e
incluso sucede que el propio legislador ha ratificado expresamente su propia
validez, señalando a vía de ejemplo, la Ley 2754 de 1913, que autorizó al
Presidente de la República para adquirir un bien raíz de acuerdo a un contrato de
promesa que ella misma señalaba y que era unilateral. Contenía solamente una
promesa de venta, no habiendo adquirido el promitente -comprador obligación
alguna.
Si el legislador aceptó su validez para el caso específico, se demuestra con ello que no
hay razón alguna como para sostener la nulidad de la misma.
g) La mayor parte de la doctrina chilena se inclina por la validez de las promesas

unilaterales de celebrar contratos bilaterales: Leopoldo Urrutia, Manuel
Somarriva, Jorge Américo Spedaletti y Luis Claro Solar.
43
 Requisitos del Contrato de Promesa:
En esta materia se parte de la siguiente premisa: la promesa de celebrar un contrato

es a su vez un contrato, de manera que deben concurrir a su respecto todos los
requisitos que se exigen en general para los contratos (consentimiento, capacidad,
objeto y causa lícita). Pero, además de estos requisitos generales deben concurrir
otros especiales establecidos por la ley en el art.1554, los que son tanto de forma
como de fondo.
Estos requisitos son esenciales y copulativos, de tal suerte, que la omisión de
cualquiera de ellos hace que la promesa no produzca obligación alguna.
Al respecto, la jurisprudencia ha dicho que de los propios términos del art.1554 se

desprende que esta norma es especial e imperativa, que los requisitos deben
concurrir simultánea y copulativamente y que la omisión de uno cualquiera de
ellos exigidos en consideración a la naturaleza del contrato, produce la nulidad
absoluta de la promesa (art.10, 1682).
 Análisis particular:
1.- Que la promesa conste por escrito (art.1554 n.1):

El contrato de promesa es solemne, consistiendo la solemnidad en la escrituración del
contrato, ya en instrumento público ya en uno privado. Si se omite la escrituración
adolece de nulidad absoluta (art.1443, 1554 y 1682) y, además, dicho contrato no va
a poder probarse, porque para probar un acto solemne no se admiten más medios de
prueba que la respectiva solemnidad.
En una época se planteó la duda en relación a la exigencia de este requisito. Se decía

que la solemnidad del contrato de promesa es que ésta conste por escrito, pero: Se
mantiene esta norma cuando el contrato prometido debe constar por escritura pública,
como sucede, por ejemplo, con la promesa de compraventa de un bien raíz. En
tiempos pasados se pensó que cuando el contrato prometido debía constar por
escritura pública, también la promesa debía cumplir con dicha exigencia , situación
ésta que se da específicamente con la promesa de compraventa de un inmueble. Los
argumentos para apoyar esta opinión son:
a) El art.1801 inc.2 es una norma especial en cuanto a la naturaleza del

contrato y el bien de que se trate. La especialidad de esta norma supera la
del art.1554, disposición que para el efecto tendría carácter general.
b) También sostenían que había una especie de accesoriedad del contrato de

promesa respecto del prometido que transmitiría el grado de solemnidad que
se exija.
c) Señalaban que la ejecución forzada de la obligación prometida no podía

traducirse en venta si no se exigía la respectiva escritura pública .
En realidad, lo que aquí sucedía, era que quienes así opinaban estaban confundiendo
dos contratos distintos, pero sucesivos en el tiempo, conteniendo uno de ellos (la
promesa) las bases de la celebración del otro (el prometido).
Hoy en día, hay consenso en que el contrato de promesa basta que conste "por
escrito". Las razones en este sentido son:
44
a) Por la separación entre ambos contratos, cada uno de los cuales tiene
individualidad propia, estructura y efectos distintos, de tal modo que no
podrían aplicarse a uno las normas del otro. En un caso particular, las de la
compraventa bienes raíces a la promesa de este.
b) El art.1554 n.1 es claro en cuanto a lo único que exige es que la promesa

conste por escrito. Cuando el sentido de la ley es claro...
c) Por último, cuando el contrato prometido es a su vez solemne, la misma
ley nos señala cuando debe cumplirse con esa solemnidad (art.1554 n.4).
2.- Que el contrato prometido no sea de aquellos que la ley declara ineficaces
(art.1554 n.2)
Lo primero que debemos establecer aquí es qué debemos entender por eficacia. La
eficacia del contrato prometido se entiende en el sentido de que éste produzca
efectos jurídicos, esto es, establezca un vínculo jurídico entre las partes que origine
derechos y obligaciones entre ellas. Así, un contrato de promesa en que se conviene a
celebrar a futuro un contrato en que se va a ejecutar un hecho inmoral o prohibido,
sería ineficaz porque adolecería de objeto ilícito.
Lo mismo ocurriría si por el contrato de promesa una parte se obliga a hacer algo
físicamente imposible.
Lo que desea el legislador al establecer este requisito es que el propósito de las partes
al celebrar el contrato de promesa no sea en el futuro el celebrar un contrato nulo por
estar prohibido por la ley. En otras palabras, la promesa tiene que ser un medio para
celebrar contratos válidos en el futuro y no para llegar a la celebración de contratos
nulos e ineficaces.
El problema que se plantea en este punto es el determinar en qué momento hay que
considera la eficacia o ineficacia del contrato prometido:
- Si al momento de celebrarse la promesa,

- O al momento de celebrarse el contrato prometido.
A este respecto no cabe duda que si se celebra un contrato de promesa respecto de

un contrato que al tiempo de cumplirse la promesa va a ser nulo , la sanción va a
ser la nulidad de la promesa por infracción a lo dispuesto en el inc.2 del art.1554.
Pero, la duda se plantea cuando el contrato prometido es ineficaz al momento de

celebrarse el contrato de promesa, pudiendo llegar a ser válido al tiempo de cumplirse
ésta. El contrato de promesa va a se válido en esta situación siempre que las partes
sujeten este contrato a la condición de que el contrato prometido sea válido al
momento de cumplirse la promesa. Ejemplo de esta situación sería la siguiente: le
vendo el mueble embargado, pero con la condición de que al celebrarse el contrato de
compraventa se haya alzado el embargo.
La eficacia del contrato prometido se analiza al momento de celebrars e éste y no

al momento de celebrarse el contrato de promesa.
Otro problema que se nos plantea con este requisito y que vamos a analizar en
relación con un ejemplo es el siguiente:
45
¿Qué sucede en la promesa de venta o hipoteca de un inmueble perteneciente a

un incapaz?, ¿Habría que cumplir ya en el contrato de promesa con las autorizaciones
que la ley exige para la celebración del contrato prometido? Tomemos como ejemplos
las siguientes disposiciones:
a) El art.255 señala que "no se podrán enajenar ni hipotecar en caso alguno

los bienes raíces del hijo, aun pertenecientes a su peculio profesional,
sin la autorización del juez o con conocimiento de causa ".
Si se promete vender un inmueble perteneciente al hijo de familia, ¿Habrá

que obtener la autorización judicial al celebrarse la promesa o podrá
esperarse a la celebración del contrato prometido p ara obtener dicha
autorización?
b) El art.1749 inc.2 señala que el marido no podrá enajenar voluntariamente

ni gravar los bienes raíces sociales sin autorización de la mujer. Si el
marido promete vender o gravar un bien raíz social, ¿Deberá obtener la
autorización de la mujer al momento del contrato prometido o al
momento de celebrar el contrato definitivo?
c) El art.1745 inc.1 señala que "no se podrán enajenar los bienes raíces de la
mujer, que el marido esté o pueda estar obligado a restituir en especie,
sino con voluntad de la mujer y previo decreto del juez con conocimiento
de causa". Si el marido promete enajenar un bien raíz de la mujer, ¿Necesita
contratar con la autorización referida al momento de celebrar la promesa
o habrá de obtener dicha autorización cuando celebra el contrato
prometido?
El riesgo que se planteaba en estas situaciones es que si no se exigiera el

cumplimiento de las referidas autorizaciones al momento de la celebración de la
promesa y, llegado el momento, ésta no se cumple, podría suceder que a través del
cumplimiento forzoso de las obligaciones emanadas del contrato de promesa se
prohíba dejar de lado dichas autorizaciones.
No obstante lo anterior, la doctrina estima que estos requisitos no es necesario

cumplirlos en el contrato de promesa, sino que en el contrato prometido por las
razones ya vistas. Se fundan además, de manera especial, en el Nº4 del art.1554,
cuando señala que en la promesa deba especificarse de tal modo el contrato
prometido, que sólo falten para que sea perfecto "...o las solemnidades que las leyes
prescriban". Sostienen que si pueden omitirse las solemnidades en la promesa, con
mayor razón podrán faltar estos otros requisitos que no son más que
formalidades.
Distinta es la situación en que un incapaz relativo celebra por sí un contrato de

promesa: en ese caso habrá que cumplir necesariamente con las formalidades
habilitantes necesarias para la validez del contrato de promesa. En caso contrario,
la promesa adolecería de nulidad relativa por haberse omitido la formalidad habilitante.
3.- Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de

celebración del contrato (art.1554 n.3):
Este requisito es de la esencia del contrato de promesa. Lo que ha pretendido el

legislador con esta exigencia es que el contrato de promesa se haga sobre una base
46
cierta en el sentido de que tiene que haber un tiempo o una condición que determine la
época en que las partes del contrato deben cumplir lo prometido.
La fijación de la época de la celebración del contrato prometido debe hacerse por

medio del establecimiento de un plazo o de una condición en el contrato de
promesa, no existiendo ningún impedimento para que concurran ambas clases de
modalidades en la promesa, esto es, que establezca un plazo y condición a la vez,
para que en defecto de la condición pueda celebrarse de todas maneras el contrato
prometido, ya que la condición puede fallar.
Veamos cada una de estas formas de determinar la época de celebración del contrato
prometido:
 La condición: se puede determinar la época del contrato prometido mediante el

establecimiento de una condición.
El problema que se plantea es que las condiciones pueden ser determinadas o

indeterminadas, ¿Podrá el contrato de promesa sujetarse indistintamente a una de
estas dos clases de condiciones, o necesariamente tendrá que sujetarse a una
condición determinada?
Algunos sostienen que la condición a que se refiere el n.3 del art.1554 debe ser
determinada, esto es, "aquella en que de producirse el hecho futuro e incierto se
sabe cuando ocurrirá”. Si para el cumplimiento del hecho incierto constitutivo de la
condición, no se fija época o plazo, estaríamos en presencia de una condición
indeterminada, y quienes participan de la opinión en comento, afirman que en este
caso no puede darse el valor de promesa a una convención celebrada bajo una
condición de esta especie.
El problema de la determinación o indeterminación de una condición se ha planteado

en la práctica en relación con una cláusula bastante común en los contratos de
promesa: aquellas en que se establece que el contrato prometido (generalmente la
compraventa) se va a celebrar tan pronto como el banco o institución financiera
apruebe al promitente comprador una operación de crédito hipotecario para el
adquirir lo que se vende.
Aquí, evidentemente hay una condición, pero es indeterminada, pues en caso de

producirse este hecho futuro o incierto, no se sabe cuándo se va a producir.
Los que se inclinan por la validez del contrato de promesa celebrado bajo condición
indeterminada, señalan que la intención del legislador en el art.1554 n.3, fue la de no
mantener las condiciones por un plazo indeterminado, ya que todas ellas caducan
transcurrido cierto lapso y, el hecho de que el legislador no lo haya dicho en forma
expresa en el N.3, no es obstáculo para que aquí se aplique la regla general. Agregan
que en el caso que las partes fijen una condición, lo que se requiere es que sea
adecuada, esto es, que sirva en forma efectiva al objeto, es decir, a la celebración del
contrato prometido. Por ello no puede sostenerse que un contrato de promesa sólo es
válido cuando contiene una condición determinada.
Lo que la ley exige es que pueda saberse con certeza cuándo o en qué fecha el
acreedor podrá hacer efectiva la obligación que emana de la promesa , o bien,
cuándo podrá establecerse en forma cierta que no se verificará, ya por que venció el
plazo estipulado, ya porque la condición no se cumplirá.
47
Indican además, que en lo que dice relación específicamente con la condición que se
refiere a la aprobación de un préstamo hipotecario, ella no es determinada, ya que es
claro que cualquiera de las partes podrá requerir el pronunciamiento respecto de si se
otorga o no el precio.
Ahora, en la práctica se acostumbra y, con el objeto de evitar problemas en relación

con este aspecto, en aquellos casos en que la promesa puede establece rse una
condición indeterminada o que pueda configurarse como tal, a señalar además un
plazo dentro del cual debe cumplirse dicha condición .
 El plazo: es la otra forma de determinar la época de celebración del contrato

prometido. El problema que aquí se plantea es el siguiente: ¿Puede el plazo ser
suspensivo o extintivo o siempre habrá de ser extintivo?
Opinión mayoritaria: el contrato de promesa puede estar sujeto tanto a uno como a
otro plazo, toda vez que ambos establecen la época en la cual puede exigirse el
cumplimiento de la obligación emanada del contrato de promesa, cual es, la de
celebrar el contrato prometido, y es precisamente ésta la finalidad perseguida por el
art.1554 n.3.
Lo que sucede es que en este aspecto el plazo, debe entenderse en relación con la
exigibilidad de las obligaciones y con la mora; así, si el plazo es suspensivo, el
cumplimiento de la obligación sólo va a poder exigirse una vez vencido . En
cambio, si el plazo es extintivo se puede exigir ese cumplimiento en cualquier
momento antes de su vencimiento, no pudiendo hacerse una vez que haya vencido
éste, ya que ahí se extingue el derecho.
En lo que respecta a la mora, si el plazo es suspensivo: la parte cae en mora por

su solo transcurso; en tanto, que si el plazo es extintivo, según algunos, para que
se produzca la mora, debe requerirse judicialmente al deudor conforme al art.1551;
según otros, la mora se produce por el solo vencimiento del plazo.
Para evitar este problema se recurre a la siguiente norma: se pacta un plazo

suspensivo, pero agregando uno extintivo, el cual correrá después del vencimiento
del primero y durante el cual se podrá exigir el cumplimiento de la promesa. O bien, se
sujeta la promesa a un plazo extintivo con la estipulación expresa de que no será
exigible ésta una vez vencido este plazo.
En lo que respecta a la mora, en la práctica se acostumbra a señalar que las partes

caerán en mora si no comparecen a firmar la escritura en que se contiene el
contrato prometido, en determinada notaría, el día tanto y a tal hora, y que
bastará para acreditarlo un certificado del notario respectivo que así lo señale .
4.- Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que

sólo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa o las solemnidade s
que las leyes prescriban (art.1554 n.4):
Este requisito de la especificación del contrato prometido ha originado problemas, ya

que tanto en doctrina como en la jurisprudencia existen diversas opiniones acerca de
la extensión que debe dársele. El punto de discusión es qué debe entenderse por
"especificación" del contrato prometido. Las distintas posiciones son a saber tres:
48
1. - Especificar significa identificar las estipulaciones de dicho contrato, esto es,

que nada de lo que ha de convenirse en el contrato prometido puede faltar en
la promesa. Incluso señalan, que debe estar presente el consentimiento de
obligarse, propio del contrato prometido.
2. - Otros sostienen que no se requiere que el contrato de promesa haga una

identificación tan acabada del prometido, hasta el punto de exigir el
consentimiento de obligarse.
Señalan que lo que se pretende por la ley es que se indiquen todas las partes del
futuro contrato para, de este modo, evitar futuros problemas sobre las diversas
cláusulas que éste debe contener y, de este modo, las partes conozcan desde ya lo
que se ha prometido. Es decir, no se cumpliría con ello si sólo se indican
especificaciones que caractericen el contrato prometido en sus especificaciones
esenciales. Según esta opinión, lo que debe hacerse en el contrato de promesa es
enunciar de manera casi perfecta el contrato prometido, de tal modo que si en ese
momento se celebrara, bastaría con agregar a lo especificado el consentimiento, sus
solemnidades o la tradición, para que así quedara perfecto.
3.- Se especifica el contrato prometido señalándose sus elementos esenciales, no

siendo, por consiguiente, menester indicar los de la naturaleza o los accidentales.
Ello porque es en los elementos esenciales donde se manifiesta la voluntad de las
partes en relación con el contrato que pretenden cel ebrar a futuro. Señala esta
opinión que los elementos de la naturaleza los presume la ley y se entienden
incorporados en el contrato sin necesidad de cláusula especial. En cuanto a
los elementos accidentales, ellos son expresión de la autonomía de la volun tad
y, por lo tanto, dependerán exclusivamente de lo que las partes establezcan al
respecto. De tal suerte que estos elementos nacerán sólo si las partes desean
incorporarlos al contrato y, si éstas nada dicen, dichos elementos no formarán parte
del respectivo contrato. Siendo así, no puede entenderse que la falta de estos
elementos de carácter accidental, signifique que el contrato prometido no está
debidamente especificado, porque dicho contrato queda especificado con aquellos
elementos que le dan su propia fisonomía y éstos son los elementos esenciales. Al
menos, así piensan ellos.
 Efectos del contrato de promesa:
Si el contrato de promesa cumple con todos los requisitos que indica el art.1554 surge
de él una obligación de hacer, que consiste en la celebración del contrato prometido.
Es a esto lo que se refiere el inc.final del art.1554.
Como consecuencia de esto, los efectos del contrato de promesa son generalmente
distintos de los efectos que produce el contrato prometido. Así, en la promesa de
celebrar un contrato de compraventa el efecto de ésta es una obligación de hacer: la
de celebrar el contrato prometido. En tanto que en la compraventa (contrato prometido)
surgen obligaciones de dar.
Ahora, si hay un incumplimiento del contrato de promesa, el art.1554 nos remite al

artículo precedente, que se refiere precisamente a las obligaciones de hacer,
disposición que nos señala también qué actitud puede adoptar el acreedor cuando el
deudor de la obligación de hacer se constituye en mora, porque nos dice que junto con
la indemnización de la mora podrá pedir el acreedor a elección suya cualquiera de las
49
tres cosas que en dicha disposición se señala. Pero de los tres números que
contempla el art.1553, sólo dos de ellos son aplicables en el caso de haber
incumplimiento del contrato de promesa: los Ns.1 y 3. Pero, esta norma debe
complementarse con aquellas del CPC relativas al juicio ejecutivo en las obligaciones
de hacer, específicamente con la del art.532, que señala que "si el hecho debido
consiste en la suscripción de un instrumento o en la constitución de una
obligación por parte del deudor, podrá proceder a su nombre el juez que conozca
del litigio, si requerido aquél, no lo hace dentro del plazo que le señala el
tribunal".
Precisamente, aquí estamos ante un caso en que el juez, asumiendo legalmente la

representación del deudor, presta por él el consentimiento con el cual se forma el
contrato prometido.
 Acción de resolución del contrato de promesa:
El art.1489 es una disposición de carácter general y, como tal, es perfectamente

aplicable al contrato de promesa.
Pudiera no entenderse así por la remisión que el legislador hace en el art.1554 a las
normas del art.1553, pero lo que sucede es que esta última norma reglamenta los
derechos que la ley otorga al acreedor de la obligación de hacer para exigir
forzadamente su cumplimiento al deudor, es decir, la remisión del art.1554 al
artículo precedente sólo tiene por objeto destacar el tipo de obliga ción que genera el
contrato de promesa, que como obligación de hacer que es, debe cumplirse
forzadamente de acuerdo a lo señalado en el art.1553 (aplicándose en este caso sólo
los Ns.1 y 3).
De manera que esta remisión no implica una alteración de la reg la general contenida
en el art.1489, aplicable en el caso de incumplimiento de un contrato bilateral. Por
consiguiente, respecto del contrato de promesa bilateral, existe para el acreedor la
alternativa que le confiere el art.1489, es decir:
1. - Puede demandar el cumplimiento del contrato. Si opta por este camino tendrá
que recurrir a lo dispuesto en el art.1553.
2. - Puede demandar la resolución del contrato de promesa.
En ambos casos podrá hacerlo con indemnización de perjuicio .
Mirando la situación desde el punto de vista del deudor, demandado de cumplimiento o

resolución del contrato de promesa, éste perfectamente puede defenderse haciendo
valer "la excepción del contrato no cumplido" a que se refiere el art.1552, cuando el
acreedor demandante no haya cumplido ni se allanara a cumplir la obligación de hacer
que a él le impone el contrato de promesa en la forma y tiempo debidos.
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50
2.- El CONTRATO DE COMPRAVENTA:
Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero (art.1793).
El contrato de compraventa supone para su existencia necesariamente dos partes:

una, que se obligue a dar una cosa (vendedor), y la otra que se obliga a pagarla en
dinero (comprador).
El CC no las ha definido limitándose en el art.1793 a señalar que la parte que se obliga

a dar la cosa se dice vendedor y la que se obliga a pagarla comprador. Pero de los
términos claros del art.1793 se desprende sin lugar a dudas quién es cada una de ellas
en el contrato de compraventa.
 Naturaleza o clasificación:
Según sus características, se clasifica:
1. - Es un contrato bilateral. Las partes se obligan recíprocamente. En otras

palabras, origina dos obligaciones recíprocas que consisten en: una en dar una cosa
y la otra en pagarla en dinero. Ambas obligaciones son esenciales en la
compraventa, pero no son las únicas. Las otras obligaciones que existen en este
contrato, son accesorias (elemento de la naturaleza) a estas dos obligaciones
esenciales, porque no existirían si alguna de ellas no tuviere a su vez existencia.
Así, el vendedor tiene sobre sí la obligación de saneamiento, que comprende el

saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios (art.1837). Esta obligación
no es otra cosa que una consecuencia de la obligación del vendedor de dar la cosa.
Son las obligaciones de dar la cosa y la de pagar su valor en dinero las que
constituyen la esencia del contrato de compraventa. De tal manera que si una de
estas obligaciones no existe, o no hay compraventa o degenera en un contrato
distinto (art.1444).
2.- Es un contrato conmutativo por regla general: es conmutativo en el sentido de

que las obligaciones recíprocas de las partes se miran como equivalentes. Pero, el
carácter conmutativo no es de la esencia del contrato de compraventa; de modo
que puede faltar este carácter conmutativo y el contrato de compraventa no va a
degenerar en otro contrato distinto.
Es frecuente que la compraventa verse sobre una posibilidad incierta de ganancia

o pérdida y, en ese caso, el contrato no va a ser conmutativo, sino que va a ser
aleatorio.
3.- Es un contrato consensual, por regla general . Esto se desprende del art.1801
inc.1, por excepción es solemne en los casos a que se refiere el inc.2 del citado
artículo.
4.- Es un contrato oneroso porque las partes contratantes se gravan recíprocamente,

una en beneficio de la otra.
51
5.- Es un contrato principal, porque subsiste por sí mismo sin necesidad de otro
contrato. El contrato de compraventa no está destinado a asegurar el cumplimiento
de una obligación principal.
 Aspectos a destacar:
La regla general es que el contrato de compraventa sea consensual y la excepción es

que sea solemne. En estos casos excepcionales cuando el contrato de
compraventa es solemne, la solemnidad consiste en que se otorgue por escritura
pública. Esta solemnidad de acuerdo al art.1804 inc.2, se exige en la venta de los
bienes raíces, servidumbres y censos y la de una sucesión hereditaria, de tal suerte
que dicha venta no es perfecta mientras no se haya otorgado la respectiva escritura
pública.
Pero a este respecto hay que tener presente que tratándose del contrato de
compraventa de bienes raíces celebrada por ciertas instituciones (específicamente el
Serviu), la ley 14.171 en su art. 67, suprimió la solemnidad de la escritura pública
en los casos a que se refiere y estableció un procedimiento especial de
otorgamiento de instrumento privado en el art. 68 . Así, las ventas que hace el
Serviu, se efectúan por instrumento privado firmado ante notario y debidamente
protocolizado en el plazo de treinta días, contado desde la fecha de su suscripción,
hecho lo anterior queda perfecto el contrato de compraventa.
Otro aspecto que cabe destacar es que la compraventa es un título traslaticio de

dominio y, aún más, es el típico ejemplo (art.703). De esto se desprende una
consecuencia importante: en Chile, por el solo contrato de compraventa no se
transfiere el dominio. Del contrato de compraventa solamente surgen derechos y
obligaciones personales entre las partes. Es decir, el comprador puede exigir que se
le entregue la cosa y, como contrapartida, el vendedor exigir el pago del precio.
En Chile, para que se opere la adquisición del dominio, además del contrato de
compraventa, se requiere que se realice la tradición de la cosa. Esta se hará por el
art.684 (muebles) o por el art.686 (inmuebles). En esto, el CC presenta una diferencia
fundamental con el sistema francés, ya que en éste el derecho de dominio se adquiere
por la celebración del solo contrato de compraventa, no siendo necesaria la tradición.
Es por eso que disposiciones como el art.1550 no encuadran dentro de nuestro
sistema, pero sí en el francés, fuente del nuestro.
 Problemas que derivan de la definición (art.1793):
Viendo detenidamente la definición veremos que en ella sólo se indican las

obligaciones que surgen del contrato de compraventa y que son de su esencia. Sin
embargo, en ella nada se dice sobre si el vendedor está o no obligado a transferir el
dominio de la cosa vendida al comprador. No obstante esto, la propia definición en los
términos que emplea nos señala que una de las partes se obliga a dar una cosa (el
vendedor), frase que puede ser comprensiva de la real obligación de esa parte, porque
de acuerdo con el art.1548 la obligación de dar contiene la de entregar la cosa. Pero
ambas obligaciones significan y producen cosas distintas a saber:
1. La obligación de dar, por definición es aquella que tiene por objeto transferir
el dominio o constituir un derecho real.
Es una obligación que puede ser contraída solamente por el dueño de la cosa.
52
2.- La obligación de entregar, por su parte, no persigue la transferencia del

dominio, sino que tiene por objeto pasar la tenencia de la cosa de una persona a
otra y por lo mismo, puede ser contraída por quien no es dueño de la cosa.
Es decir, en un sentido jurídico la obligación de dar implica la transferencia del dominio

y la de entregar implica el traspaso de la tenencia de una cosa. En el hecho, si toda
obligación de dar comprende la de entregar, desde el momento en que la forma de
cumplir la obligación de dar se hace por medio de la entrega de la cosa que es objeto
de esa obligación.
Pero no sucede lo mismo con la obligación de entregar, ya que no toda obligación de

esta naturaleza lleva envuelta la obligación de dar. Lo que sucede es que cuando
el legislador en el art.1793, dice que una de las partes se obliga a dar una cosa,
pareciera indicar que el vendedor transfiere el dominio de la cosa vendida, cuando en
realidad no es así, ya que la obligación del vendedor es sólo la de entregar la cosa.
Alessandri señala que el sistema jurídico chileno no está obligado a hacer propietario
al comprador, sino que este se obliga a proporcionar la cosa al comprador. La
obligación que realmente contrae el vendedor es la de entregar la cosa lo cual se
desprende de numerosas disposiciones del CC: art.1815 (reconoce la validez de la
venta de cosa ajena); de aquellas situación de las disposiciones que regulan las
obligaciones del vendedor, entre otras.
Sostienen algunos autores que aquí hubo un error del legislador al emplear la
expresión "dar" en el art.1793 y que en realidad debió haber hablado de "entregar",
término que habría expresado con mucha mayor propiedad el carácter que la
obligación del vendedor tiene en nuestra legislación.
Es claro que en Chile el contrato de compraventa no produce por si solo la traslación

del derecho de dominio de una parte a la otra y es indudable que dicho contrato
solamente es productivo de obligaciones para las partes. Es por ello que el efecto de
este contrato es que da al comprador un título qu e le sirve para adquirir el dominio.
El comprador, en virtud del contrato de compraventa, tiene un título que lo habilita

para pedir al vendedor que le entregue la cosa comprada , pero no puede
demandarle que le haga propietario, ya que el dominio no lo va a adquirir el comprador
en virtud del contrato sino que por la tradición o por la prescripción según sea la
circunstancia.
En el sistema del CC chileno para que el comprador llegue a adquirir el dominio de la

cosa que ha comprado, tienen que presentarse dos actos consecutivos, que son: el
título y el modo de adquirir. Mientras no se dé cumplimiento a todo este proceso el
dominio no se va a radicar en el comprador.
En síntesis, para que una persona llegue a ser dueño por este procedimiento se
requiere:
1. - Que se celebre el contrato de compraventa, del cual nace la obligación de
entregar la cosa vendida, es decir, le da al comprador un título que lo habilita
para adquirir el dominio.
2. - Tiene que estar presente la tradición, que es el modo de adquirir el
dominio y que es el medio para cumplir la obligación nacida del contrato de
compraventa.
53
 Requisitos generales del contrato de compraventa :
Debe cumplir con los requisitos comunes a todo contrato, esto es: el
consentimiento, la capacidad de las partes, objeto y causa lícitos. Pero, fuera de estos
requisitos generales a todo contrato, la compraventa debe reunir también ciertos
requisitos esenciales que le son propios y que son precisamente los que le dan su
fisonomía a este contrato. Estos elementos esenciales son:
1.- La cosa vendida,

2.- El precio.
Si falta alguno de estos elementos esenciales del contrato de compraventa, o ésta no

produce efecto alguno o degenera en un contrato diferente, conforme a lo dispuesto en
el art.1444.
1.- La cosa vendida
Es el objeto de la obligación del vendedor y, por tal razón, ella no puede faltar, ya
que si falta no habría obligación del vendedor, pues ella carecería de objeto y, siendo
así, la obligación del comprador carecería de causa, según la Teoría Clásica de la
Causa, en virtud de la cual la causa de la obligación de una de las partes es la
obligación de la contraparte.
Por eso es que si no hay cosa vendida en el hecho no habrá contrato de compraventa,
produciéndose la destrucción del mismo. En realidad, no puede conc ebirse ni desde el
punto de vista jurídico ni desde el punto de vista material, una venta en que no haya
cosa vendida.
La cosa vendida puede ser corporal o incorporal y, para que el contrato de

compraventa sea válido, ésta debe reunir los siguientes requ isitos:
a) Tiene que ser comerciable,

b) Tiene que ser real,
c) Tiene que ser determinada o determinable,
d) No debe ser del comprador.
a) La cosa vendida tiene que ser comerciable: sólo pueden ser objeto del contrato
de compraventa las cosas comerciables, entendiéndose por tales a aquellas cuya
enajenación no esté prohibida por la ley. Es decir, son cosas comerciables
aquellas que pueden constituir un objeto lícito al enajenarse, s iendo incomerciables
aquellas que al enajenarse constituyen un objeto ilícito.
En relación a este punto nos encontramos con el art.1810, según el cual "pueden
venderse todas las cosas corporales o incorporales cuya enajenación no esté prohibida
por ley". Si se vende una cosa cuya enajenación está prohibida por ley nos
encontraremos en presencia de un contrato que la ley prohíbe, el cual, por
consiguiente, adolece de objeto ilícito (art.1466) y, siendo así, su sanción va a ser la
nulidad absoluta por el art.1682.
Ejemplos de cosas cuya enajenación está prohibida por la ley:

1. Art.1464 Nº1: las cosas que no están en el comercio.
54
2. Art.1464 Nº2: los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otras

personas.
b) La cosa vendida tiene que ser real: esto significa que la cosa vendida tiene que
existir efectivamente al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, ya que si
así no fuere, dicho contrato carecería de objeto y, por consiguiente, dentro de
nuestro ordenamiento jurídico, según la tesis aceptada mayoritariamente, adolecería
de nulidad absoluta (arts.1461 y 1814).
Pero no solamente las cosas que existen al momento de la celebración del contrato
pueden ser objeto de éste, sino que también aquellos que no existen, pero se espera
que existan, es decir, las llamadas "cosas futuras". En realidad, el objeto de la
venta debe tener existencia material, de otro modo no podría formarse el contrato de
compraventa. Pero, esta regla sufre excepción respecto de las cosas que si bien no
existen al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, existirán con
posterioridad. En este caso, la venta se va a perfeccionar una vez que la cosa que se
espera que exista adquiera existencia material.
Se dice que "cosa futura" es aquella que no tiene existencia real y positiva al
momento de prestarse el consentimiento. Esta cosa que no existe en ese momento
existirá posteriormente y entonces se formará la venta definitiva y, si no llega a existir,
el contrato de compraventa será nulo absolutamente (según nuestro ordenamiento
jurídico) por falta de objeto. Sin embargo, hay casos en que la venta de cosa futura es
válida aunque la cosa no llegue a existir: esto es lo que sucede cuando lo que se
vende es la suerte o la esperanza. (venta aleatoria)
En síntesis, pueden existir dos especies de venta de cosa futura, según sea que se
venda la cosa misma que va a existir, o bien, la esperanza o la suerte de que pueda
realizarse un hecho o producirse una cosa.
Cuando lo que se vende es la cosa misma que va a existir, la venta es condicional,

porque se entiende hecha bajo la condición de que la cosa llegue a existir; en tanto
que, cuando se vende la esperanza o la suerte de que pueda producirse una cosa o
realizarse un hecho, la venta es aleatoria, reputándose perfecta desde que hay
acuerdo sobre la cosa futura y el precio.
El CC se preocupa tanto de la venta condicional como de la aleatoria en el art.1813.

Atendiendo al tenor literal de nuestro CC, la regla general es que la venta de cosa
futura sea condicional, es decir, la venta se entiende celebrada siempre bajo la
condición de que la cosa llegue a existir.
Pero el mismo artículo consagra la excepción a esta regla: aquel caso en que la venta
no recae sobre la cosa misma que se espera que exista, sino sobre la suerte. Pero
esta especie de venta tiene cabida solamente cuan do así lo expresan las partes o
cuando de la naturaleza misma del contrato aparece que lo comprado fue la suerte.
Esto tiene importancia porque en caso de duda de si la venta es condicional o

aleatoria, el juez va a tener que declarar que la venta es condicional, porque ello es
más coincidente con el carácter conmutativo del contrato de compraventa y, además,
porque la ley dice expresamente que la venta de cosa futura se entiende hecha bajo
condición de que la cosa exista. Establece aquí el art.1813 una pr esunción a la cual el
juez debe atenerse, a menos que ella sea desvirtuada por otra prueba en contrario,
cual sería:
55
 En primer término, que las partes hayan expresado en el propio contrato de

compraventa que éste tiene un carácter aleatorio;
 En segundo término, que el carácter aleatorio del contrato se desprenda
de la propia naturaleza de éste.
Sólo existiendo esta prueba contra la presunción el juez va a poder declarar que el
contrato es aleatorio y no condicional, lo que significa establecer que no es u n contrato
cuya existencia dependa de que la cosa vendida llegue a existir, sino que es un
contrato puro y simple.
De manera entonces que, cuando la venta es condicional (regla general), si la cosa no

llega a existir falla la condición y no hay contrato d e compraventa. En cambio, cuando
la venta es pura y simple o aleatoria, la obligación del vendedor es aleatoria, debiendo
cumplirla sólo si la cosa llega a existir; en tanto que la obligación del comprador de
pagar el precio tiene que cumplirse siempre.
c) La cosa vendida debe ser determinada o determinable: que sea determinada nos
está indicando que ella tiene que consistir en una especie o cuerpo cierto, o
bien, en una cantidad determinada o determinable de un género también
determinado (art.1461).
La cosa vendida también puede consistir en una cuota de un derecho que se tiene
sobre la cosa conjuntamente con otras personas, es decir, puede consistir en una
cuota de un derecho pro indiviso. (1907).
Pero el contrato de compraventa no puede recaer sobre una universalidad jurídica,

esto es, no puede comprender la totalidad del patrimonio de una persona, es decir, no
pueden venderse todos los bienes presentes o futuros de una persona, ya sea que se
venda el total de esos bienes o una cuota de ellos pues si legislador lo prohíbe
expresamente en el art. 1811. Lo que la ley prohíbe es la venta de una universalidad
jurídica, pero es posible según el citado art. que una persona venda todos sus
bienes siempre que se designen o especifiquen por escritura pública , aunque ésta
se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir, con tal que no comprenda
objetos ilícitos. (Recordar que nuestro derecho considera al patrimonio como atributo
de la personalidad, por lo tanto, incomerciable)
De manera que en este caso la venta sólo va a comprender aquellos bienes señalados
en la escritura pública y no otros, de suerte que cualquier estipulación en contrario va
a adolecer de nulidad. Si en la escritura pública se señalan todos los bienes de una
persona, esa venta va a ser válida y las cosas no comprendidas en esta designación
se entenderán que no lo son en la venta.
Pero, la regla que prohíbe la venta de una universalidad jurídica tiene una excepción:
se admite y se acepta la venta de un derecho real de herencia aún cuando ésta
tiene el carácter de universal y recae sobre una universalidad jurídica (art.1801
inc.2). La única exigencia en este caso es que dicha venta deba hacerse por escritura
pública.
D) La cosa vendida no debe pertenecer al comprador: esto está expresamente dicho

por el legislador en el art.1816. El hecho de que el legislador establezca claramente
que la venta de cosa propia no vale, se debe a que ésta carecería de causa, pues
no se ve cuál sería el motivo jurídico o sicológico que pudiera inducir a una persona
a comprar una cosa que ya le pertenece.
56
 La venta de cosa ajena.
Dentro del ámbito de la cosa vendida, corresponde ver la venta de cosa ajena
(art.1815): el hecho de que en Chile la venta de cosa ajena sea válida es una
consecuencia del carácter que nuestra legislación le da al contrato de compraventa.
En Chile, el contrato de compraventa es generador de obligaciones para ambas partes.
Por ello, en virtud de este contrato, el vendedor sólo está obligado a proporcionar
al comprador la posesión pacífica y tranquila de la cosa. No está obligado el
vendedor a transferir el dominio, sino solamente a entregar la cosa a que se
refiere el contrato. Es por ello que no hay obstáculo alguno para que las partes
puedan celebrar un contrato respecto de una cosa que no les pertenece, el cual será
válido siempre que en el concurran todos los requisitos necesarios para su validez.
Ello es así porque en nuestro sistema jurídico la venta no es un acto de enajenación,

sino que es un acto creador de derechos y obligaciones. Puede, entonces, venderse
una cosa que pertenece a otro, "porque vender no es enajenar", sino que implica
contraer solamente ciertas obligaciones entre las cuales no está la de transferir el
dominio. La enajenación es cosa distinta, porque enajenar es transferir el dominio, y
sólo puede transferir el dominio quien es dueño de la cosa que ha de transferirse.
Es justamente por este carácter que se da entre nosotros al contrato de compraventa,

que la venta de cosa ajena es válida, siendo un justo título que posibilita al
comprador para adquirir el dominio por prescripción.
Es importante considerar que la venta de cosa ajena es justo título, porque de

acuerdo con la ley la buena fe se presume y, por consiguiente, quien compra cosa
ajena tiene justo título y buena fe, y habiendo existido la tradición, podrá tener la
calidad de poseedor regular y adquirir el dominio por prescripción ordinaria. Esto,
salvo que se desvirtúe alguno de los elementos de la posesión regular.
 Efectos de la venta de cosa ajena:
Para estudiar esta materia debemos distinguir:

1.- Si la cosa vendida ha sido entregada por el vendedor al comprador.
2.- Si la cosa vendida no ha sido entregada por el vendedor al comprador.
1. - Si el vendedor entregó la cosa vendida al comprador : en este caso, el

verdadero dueño tiene derecho a reivindicar de manos del comprador el objeto
vendido, ello porque en la venta de cosa ajena hay un caso de inoponibilidad por
falta de concurrencia.
Lo que sucede es que el contrato de compraventa sobre cosa ajena es

perfectamente válido entre el comprador y el ven dedor, pero le es inoponible al
verdadero dueño, ya que éste no concurrió con su voluntad a la celebración de ese
contrato. Es precisamente en mérito de esa inoponibilidad que el verdadero dueño
puede reivindicar la cosa vendida de manos del comprador, pero hay dos casos en
que ello no es posible:
a) Cuando el verdadero dueño ha ratificado la venta hecha por quien no

era dueño de la cosa. Ello puede perfectamente hacerse y, en caso de
ser así, la ratificación va a producir plenos efectos. Aún más, el
57
comprador va a tener en este caso su derecho desde la fecha de

celebración del contrato de compraventa y no desde la fecha de la
ratificación (art.1818).
b) Cuando el comprador adquirió el dominio por prescripción . Es a esta

situación a la que se refiere el art.1815 parte final (en relación con el
art.2517).
2.- El vendedor no ha entregado la cosa vendida al comprador aquí también

pueden verse diversas situaciones:
a) Que el verdadero dueño ratifique la venta. En este caso no habrá

problema de ninguna especie con el contrato de compraventa sobre cosa
ajena, produciéndose sus efectos naturales.
b) Que el verdadero dueño reivindique la cosa vendida de manos del

vendedor. En este caso, si el verdadero dueño reivindica la cosa y el
vendedor es desposeído de ella, el comprador va a poder demandar la
resolución del contrato con la correspondiente indemnización de perjuicios
(art.1489).
Caso en que la venta de cosa ajena produce plenos efectos como si fuera venta de
cosa propia (art.1819):
"Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el vendedor adquiere después el

dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero dueño desde la fecha de
la tradición".
La disposición concuerda con el art.682: si el tradente adquiere después el dominio, se

entenderá transferido desde el momento de la tradición.
El inc.2 del art.1819 señala una consecuencia lógica: "por consiguiente, si el

vendedor la vendiere a otra persona después de adquirido el dominio, subsistirá
el dominio de ella en el primer comprador" . La nueva venta que el vendedor hiciere
sería de cosa ajena; la cosa ya no le pertenece y es de propiedad del comprador desde
que le fue entregada.
 2.- El precio
Es el objeto de la obligación del vendedor. Define lo que se entiende por precio el

art.1793 en su frase final: "el dinero que el comprador da por la cosa vendida se
llama precio".
El precio es un elemento esencial del contrato de compraventa, tanto como lo es la

cosa vendida, de tal manera que si en el contrato de compraventa no hay precio, en
definitiva no habría contrato por carecer éste de objeto (faltaría el objeto de la
obligación del vendedor).
58
 Requisitos del precio en el contrato de compraventa:
1.- Tiene que ser real,

2.- Tiene que ser determinado,
3.- Tiene que ser pactado en dinero.
1.- Tiene que ser real: esto significa que el precio tiene que ser fijado de tal manera
que quede de manifiesto que el acreedor (vendedor) tiene derecho a exigirlo y que el
deudor (comprador) tiene la obligación de pagarlo.
Bajo estos términos no será precio real el simulado, ni tampoco el irrisorio o
ridículo, entendiéndose por tal a aquel que no guarda ninguna proporcionalidad con el
valor de la cosa vendida, de tal forma que queda de manifiesto que no hay un
propósito serio entre las partes de que ese precio sea exigible.
Debe considerarse también que si bien el precio tiene que ser real, no es requisito
del precio que tenga equivalencia con el valor de la cosa vendida, porque la falta
de equivalencia entre los valores y el precio cobran entre nosotros importancia jurídica
solamente cuando da origen a la lesión enorme en materia de compraventa de
bienes raíces (arts.1889 y 1891).
2.- El precio tiene que ser determinado: lo que significa que debe conocerse la
cantidad precisa de dinero que constituye el precio. Esa cantidad puede estar
precisamente establecida en el contrato, o bien, puede ser determinada por
reglas o datos contenidos en el contrato (art.1461 incs.1 y 2).
Así por ejemplo, la venta de cosa fungible al precio corriente de plaza, es una venta
con precio determinable en su cantidad por los datos que contiene el contrato de
compraventa. En este caso se aplica la regla del art.1808.
Luego, la determinación del precio puede hacerse de cualquier modo explícito en el

contrato y, ello, va a constituir una de las materias objeto de la interpretación del
contrato. En relación con la determinación del precio, hay un principio fundamental, y
es que "jamás el precio puede quedar al arbitrio de uno solo de los contratantes"
(art.1809 inc.2). En caso contrario, se estaría yendo en contra de lo dispuesto en el
art.1801 inc.1.
Sin embargo, esto no es obstáculo para que las partes convengan que la f ijación del
precio quede en manos de un tercero (art.1809 inc.1).
3.- El precio tiene que ser pactado en dinero: lo que la ley exige es que el precio se
pacte en dinero. Por consiguiente, no es forzoso que se PAGUE en dinero, ya que
puede suceder que después de celebrado el contrato de compraventa se produzca en
relación con el precio una novación o una dación en pago. En estos casos, si bien el
precio se estipuló en dinero, no se va a pagar en dinero.
Si el precio no se pacta en dinero, sino que se c onviene que el valor va a consistir en

una cosa, no vamos a estar ante un contrato de compraventa, sino ante un contrato de
permuta (art.1897).
Puede darse como alternativa también que las partes convengan un precio que va a
consistir: parte en dinero y parte en especie. En este caso, se discute si estamos
ante una compraventa o ante una permuta. La ley da la solución al problema,
59
señalando en el art.1794 que dice que "se entenderá permuta si la cosa vale más que
el dinero; y venta en el caso contrario".
 Las solemnidades en el contrato de compraventa:
En esta materia debemos partir de un principio básico: el contrato de compraventa es

por regla general consensual, esto es, se perfecciona por el acuerdo de las partes en
la cosa y en el precio, sin necesidad de cumplir con formalidades externas. Sólo por
excepción el contrato de compraventa se convierte en solemne.
Lo que sucede es que hay casos en que el legislador, en atención a la importancia de

la cosa que es objeto de la compraventa o en atención a la voluntad de las partes,
hace que este contrato que es consensual, pase a ser solemne.
Los requisitos esenciales del contrato de compraventa son: el consentimiento, la cosa

vendida y el precio, requisitos que no pueden faltar jamás en el contrato de
compraventa. Pero, hay otros que, aun cuando no son indispensables para que la
compraventa adopte forma material, si lo son para que adopte forma jurídica. Esto
requisitos que en ciertos casos se hacen indispensables para la existencia misma del
contrato de compraventa son: las solemnidades, esto es, "aquellas formalidades
externas que deben cumplirse para que el contrato produzca efectos jurídicos" .
Estas formalidades pueden establecerse: por la ley o por la voluntad de las partes.
Entonces, en ciertos casos especiales, el contrato de compraventa, para

perfeccionarse, además del consentimiento, de la cosa vendida y del precio, debe
cumplir con ciertas solemnidades que pueden ser legales o voluntarias.
El hecho de que las solemnidades se establezcan por ley o por la voluntad de las
partes, tiene importancia por las consecuencias que se derivan en uno y otro caso,
pues no es lo mismo una solemnidad establecida por ley que una impuesta por
voluntad de las partes.
1.- Solemnidades legales:
Las solemnidades que la ley impone al contrato de compraventa pueden dividirse en:
a) Solemnidades ordinarias, rigen respecto de todo contrato de compraventa que

tenga por objeto ciertos y determinados bienes taxativamente señalados por el
legislador. Estas solemnidades no pueden faltar nunca en las ventas que las
requieren como requisito esencial para la existencia del contrato. (sanción nulidad
absoluta)
b) Solemnidades especiales, las exige la ley en ciertas ventas que se celebran en

determinadas condiciones o entre determinadas personas. Por ello es que estas
solemnidades tienen un carácter muy particular.
La regla general es que las solemnidades especiales no se exijan en consideración a

la naturaleza del acto o contrato, sino en atención al estado o calidad de las
personas a quienes pertenecen los bienes que se venden. Algunos sostienen que más
que estar frente a solemnidades, estamos aquí ante formalidades especiales.
60
 Solemnidades legales ordinarias:
La ley exige el cumplimiento de esta clase de solemnidades en los sig uientes contratos
de compraventa:
1.- Contrato de compraventa de bienes raíces.

2.- Contrato de compraventa de censos.
3.- Contrato de compraventa del derecho de servidumbre.
4.- Contrato de compraventa del derecho de herencia.
En estos casos, la solemnidad consiste en que el contrato de compraventa se otorgue

por escritura pública. La posterior inscripción en el Registro Conservatorio de
Bienes Raíces es la tradición del derecho real y no tiene carácter de solemnidad .
En relación con esto, es menester considerar la situación que se plantea con respecto
a los inmuebles por adherencia y por destinación. Si el contrato de compraventa versa
sólo sobre estos inmuebles, es decir, si la venta de estos bienes se efectúa
separadamente del predio a que acceden, estamos en presencia de una venta de
cosas muebles, en calidad de muebles por anticipación. Por el contrario, si la venta
comprende conjuntamente el inmueble por naturaleza y los inmuebles por adherencia o
destinación, estaremos en presencia de un contrato de compraventa que versa sobre
inmuebles.
La importancia de esta distinción radica en que si se venden separadamente los

inmuebles por adherencia o destinación del predio a que acceden, se trataría de
una venta de bienes muebles y, por consiguiente, queda sometida a las normas
dadas para los muebles, bastando para que el contrato sea perfecto el consentimiento
de las partes en cuanto a la cosa y el precio; y, si alguna escrituración se requiere, es
sólo para los efectos probatorios (art.1708 y 1709) .
En lo que dice relación con la compraventa de bienes raíces, hay una excepción, en
virtud de la cual no es necesario que dicho contrato se otorgue por escritura
pública, conservando no obstante el carácter de solemne, pues la escritura pública es
reemplazada por otra solemnidad. Esta situación es aquella a que se refieren los
arts.67 y 68 de la Ley.14.171, de 26/10/60, que establece que en las ventas,
constitución de gravámenes y alzamiento de los mismos, efectuados por el Servicio de
Vivienda y Urbanización (actual SERVIU), se suprime la solemnidad de la escritura
pública. De manera que los contratos de compraventa celebrados por el Servicio de
Vivienda y Urbanización pueden otorgarse por instrumento privado firmado ante
notario, debiendo éste protocolizar de oficio esa escritura a más tardar al día siguiente
hábil al de su otorgamiento. Mientras no se efectúe esa protocolización, el instrumento
privado no produce efecto alguno. Lo importante es que la ley señala que la no
protocolización oportuna hace que el documento carezca de toda efectividad legal, sin
necesidad de que su nulidad o ineficacia sea declarada por sentencia judicial.
 Solemnidades legales especiales:
Hay ciertos casos en que la ley exige el cumplimiento de ciertas formalidades y lo hace
atendiendo a la calidad o estado de la persona a quien pertenece el bien que se
vende.
61
Hay ciertos casos en que la venta de bienes raíces pertenecientes a ciertos

incapaces requiere además de la escritura pública, la autorización judicial con
conocimiento de causa. A esta situación se refiere, por ejemplo, los arts.255 y 1754.
En otros casos se requiere la autorización judicial y, además, pública subasta, como

sucede en la venta de bienes raíces de una persona sujeta a guarda (art.393 y 394).
Algunos han estimado que estas son solemnidades legales especiales. Pero, la verdad
es que no tienen este carácter, sino que son formalidades exigidas en consideración a
la calidad o estado del dueño del bien que se vende.
Entre las solemnidades legales y estas formalidades legales hay notoria diferencia,
porque la omisión de la escritura pública --solemnidad legal en el contrato de
compraventa de bienes raíces-- produce como consecuencia la nulidad absoluta de
este contrato; en cambio, la omisión de la formalidad legal tiene como sanción la
nulidad relativa del contrato de compraventa.
2.- Solemnidades voluntarias:
Fuera de las solemnidades legales existen las llamadas solemnidades voluntarias o

convencionales, pues no hay impedimento para que las partes convengan que una
venta que es consensual no se repute perfecta mientras no se cumpla con las
solemnidad convenida por las partes, que puede consistir en el otorgamiento de una
escritura pública o privada. Se contempla est a situación, en relación con la
compraventa, en el art.1802.
El establecer esta solemnidad voluntaria da a las partes derecho para retractarse de

la celebración del contrato hasta antes del otorgamiento de la escritura o
mientras no se haya principiado la entrega de la cosa, entendiéndose que si se
efectúa la entrega sin haberse otorgado la escritura convenida, ello significa que se ha
dejado sin efecto la solemnidad.
Lo importante es que en estos casos la omisión del instrumento convenido por las
partes no produce la nulidad del contrato, ya que sigue siendo consensual.
 Situación de las ventas forzadas en el juicio ejecutivo:
Las ventas que se hacen por el ministerio de la justicia, constituye también un contrato
de compraventa. Así lo han entendido los tribunales tomando como base lo que
dispone el art.1891.
Entre esta clase de ventas y las ventas voluntarias existen dos diferencias:
a) En la venta forzada el juez es el representante legal del

vendedor o deudor.
b) En cuanto a la forma de establecer el precio, en la compraventa
voluntaria el precio se establece por un acuerdo entre comprador y
vendedor; en cambio, en la venta forzada la situación es distinta,
porque esta venta se realiza en pública subasta y el precio se
establece por la pugna entre los interesados.
62
 El contrato de compraventa y las arras:
Dentro del contrato de compraventa existen las llamadas "arras", tratadas en los
arts.1803 a 1805.
Dado que habíamos anticipado que las arras han dejado de tener la relevancia que tuvieron en
tiempos pasados, nos limitaremos a transcribir los artículos en cuestión a fin de tener una idea de
lo que se trata.
Art. 1803. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o
ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que
ha dado las arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.
Art. 1804. Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse,
perdiendo las arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses
subsiguientes a la convención, ni después de otorgada escritura pública de la venta o de
principiada la entrega.
Art. 1805. Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar
convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta; sin perjuicio de lo prevenido en el artículo
1801, inciso 2º. No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho
que los contratantes se reservan la facultad de retractarse según los dos artículos precedentes.
 Normas sobre capacidad para el contrato de compraventa:
En materia de capacidad para contratar y celebrar actos jurídicos, en general, la norma

fundamental en nuestro CC es el art.1446. De acuerdo con esta disposición, la regla
general es que las personas tengan capacidad, siendo la excepción el que las
personas sean incapaces. Para que exista una incapacidad es necesario que ella se
encuentre establecida por el legislador. Este principio del art.1446 está reiterado por el
legislador en el art.1795.
En materia de compraventa y en relación con la incapacidad, tiene plena aplicación

aquella clasificación de las incapacidades que distinguen entre incapacidad absoluta,
relativa y especiales (art.1447).
 Incapacidades especiales o particulares en la compraventa:
Están reglamentadas en el CC en los arts.1796 a 1800, y son las siguientes:
1. - Incapacidad para comprar y vender:
El art.1796 señala que "es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no

separados judicialmente y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria
potestad".
En primer término, es nulo absolutamente el contrato de compraventa celebrado entre

cónyuges no separados judicialmente, sea que recaiga sobre inmuebles o muebles,
corporales o incorporales. Tampoco tiene importancia si están casados en régimen de
separación conyugal, participación en los gananciales o de separación de bienes.
63
La razón de la nulidad absoluta de este contrato está en que, aún cuando los cónyuges
estén casados en régimen de separación de bienes y, con mayor razón, si lo están en
el de sociedad conyugal, ellos viven juntos y el marido tiene la potestad marital
sobre la mujer. Siendo así, se piensa por el legislador que existe la posibilidad de que
el marido ejerza cierta forma de presión sobre la mujer para inducirla a celebrar un
contrato de compraventa que le es desfavorable.
Fuera de éste, existe otro riesgo, que en realidad habría sido el que el legislador trató
de evitar, cual es que los cónyuges celebrarán contratos de compraventa entre sí
en perjuicio de terceros.
En segundo término, el art.1796 prohíbe la celebración de la compraventa entre padre

o madre y el hijo sujeto a patria potestad, que es el conjunto de derechos que la ley
confiere al padre y, en su defecto a la m adre, sobre los bienes del hijo no emancipado
(art.240). Por consiguiente, si se celebra una compraventa entre el padre o madre y
un hijo emancipado, ese contrato va a ser perfectamente válido .
Se refieren a la emancipación los arts.269 y ss. Una forma de emancipación legal es

por haber llegado el hijo a la mayoría de edad (art.270 N°4).
Mención especial requiere la situación que se plantea cuando el hijo menor adulto
ejerce un empleo, oficio, profesión o industria, pues de conformidad al art.251, se
mirará como mayor de edad para la administración y goce de su peculio prof esional o
industrial. Es decir, para estos efectos se le considera como emancipado.
Luego, el contrato de compraventa entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria

potestad que tiene peculio profesional es válido en relación con ese peculio
profesional.
 Infracción a lo dispuesto en el art.1796:
Si se celebra una compraventa entre cónyuges no separados judicialmente o entre el

padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad, la sanción será la nulidad absoluta
de ese contrato por aplicación de los arts.10, 1466 y 1682. (hay objeto ilícito)
2.- Incapacidad para vender:
Se prohíbe a los administradores de establecimiento públicos vender parte

alguna de los bienes que administra y cuya enajenación no está comprendida en
sus facultades administrativas ordinarias, salvo el caso de expresa autorización de
la autoridad competente (art.1797).
De manera entonces que si el administrador de un establecimiento público hace

una venta que no está comprendida dentro de su facultad administrativa o que no
ha sido autorizada por al autoridad competente, esa venta va a adolecer de
nulidad relativa, pues aquí no estamos en presencia de una norma prohibitiva,
sino que de carácter imperativo.
64
3.- Incapacidad para comprar
a) El art.1798 prohíbe al empleado público comprar los bienes públicos o

particulares que se vendan por su ministerio. Si lo hiciere, el respectivo
contrato de compraventa tendría como sanción la nulidad absoluta.
b) Por otro lado, se prohíbe a los jueces, abogados, procuradores, escribanos
comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a
consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pública subasta
(art.1798 inc.2). Si se contraviene esta norma se produce la nulidad absoluta.
El COT ha ampliado considerablemente el campo de aplicación de esta prohibición,

haciéndola extensiva a los fiscales, defensores, relator es, secretarios y los demás
auxiliares de la administración de justicia (art.481 COT en relación con el 321 COT).
Cabe aquí hacer referencia a la situación de la venta realizada por un partidor

dentro del juicio de partición y como mandatario de los comun eros, en caso que
dicha venta se haya hecho a quien reviste la calidad de procurador de una de las
partes en dicho juicio particional. El problema que se plantea aquí es si esa venta
cae o no dentro de la prohibición del art.1798.
Al respecto, la jurisprudencia se ha inclinado en ambos sentidos, habiendo fallos

que hacen aplicable el art.1798 a esta situación, declarando la nulidad absoluta de
la venta. Por otro lado, hay otros que han resuelto que esta venta es plenamente
válida y lo han hecho sobre la base de que la partición no es un juicio.
Otra situación es el pacto de cuota litis: está permitido a los abogados y

procuradores este pacto, esto es, aquél en virtud del cual el cliente cede parte de
sus derechos litigiosos en pago de la defensa y servicios que aquellos se
obligan a prestarle. Lo único que se exige aquí es que la participación del abogado
o procurador tiene que ser menor a la del cliente.
c) El art.1799 nos da reglas sobre la incapacidad de tutores y curadores. Esta

disposición nos está remitiendo al título denominado "De la administración de los
tutores y curadores", en el cual hay una norma fundamental, el art.412, que se
refiere tanto a la enajenación de bienes muebles como a la de los inmuebles,
dando reglas distintas para uno y otro caso:
 Tratándose de bienes muebles del pupilo, el tutor o curador podrá

comprarlos, pero con la autorización de los demás guardadores o del
juez en subsidio. Esta autorización es un requisito exigido en consideración
a la calidad o estado del pupilo y, por consiguiente, si ella se omite, la
sanción va a ser la nulidad relativa del respectivo contrato (art.412 inc.2).
 Tratándose de bienes raíces del pupilo, el art.412 inc.2 establece una

prohibición absoluta en virtud de la cual el tutor o curador y dem ás
personas allí designadas, no pueden adquirir bienes raíces del pupilo,
aunque tengan autorización judicial o de los otros guardadores. Si se infringe
esta norma, la sanción será la nulidad absoluta del contrato, porque se trata
de la infracción a una norma prohibitiva.
d) Por último, el CC da reglas en materia de incapacidad de mandatarios, síndicos

y albaceas en el art.1800.
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En relación con los albaceas (art.1270), se plantea un problema. Hay una remisión
que hace el art.1800 al art.2144; por su parte, nos encontramos con otra disposición
que es el art.1294, se señala que "lo dispuesto en los artículos... y 412 se extenderá
a los albaceas".
A la luz del art.2144 y tratándose de inmuebles, el albacea podría comprarlos,
requiriéndose para estos efectos autorización expresa del causante. Pero si le
aplicamos el art.412, no podría comprar el albacea bienes inmuebles del causante
bajo ningún respecto.
Si concluimos que se aplica el art.2144 en virtud de la remisión del art.1800,

tendríamos que concluir que de la autorización respectiva el albacea podría
válidamente comprar bienes raíces del causante; en cambio, si nos atenemos al
art.1294 y a la remisión que este artículo hace al art.412, el albacea no podría
adquirir bienes inmuebles del causante y, si lo hic iere, la sanción sería la nulidad
absoluta del respectivo contrato.
Enfrentados a este problema de cuál norma prevalece, se ha recurrido a la

hermenéutica legal para su solución y, dentro de ella, a aquel principio que dice
que "la norma especial prima sobre la general", concluyéndose que la norma a
aplicar en este caso es la del art.412, que es una norma de carácter especial, en
tanto que los arts.1800 y 2144 son de carácter general.
 Efectos del Contrato de Compraventa:
En general, los efectos de un contrato son derechos y obligaciones que de ese

contrato emanan. Así, una vez que se ha perfeccionado el contrato de compraventa,
esto es, una vez que entre las partes ha habido acuerdo en la cosa y en el precio,
nacen para ambas derechos y obligaciones y son precisamente las que el contrato
estaba destinado a producir. Estos derechos y obligaciones pueden provenir de la ley
o de la voluntad de las partes.
De manera entonces que siendo la compraventa un contrato bilateral, de ella surgen

derechos y obligaciones tanto para el vendedor como el comprador.
 Son obligaciones esenciales del vendedor:
1.- La entrega de la cosa vendida al comprador,

2.- Sanear la cosa vendida al comprador.
 Son obligaciones esenciales del comprador:
1.- Pagar el precio,

2.- Recibir la cosa comprada.
Estas son las obligaciones fundamentales de la compraventa, pero solamente son de

su esencia dos:
* La obligación del vendedor de entregar la cosa,

* La obligación del comprador de pagar el precio.
Si no concurren estas dos obligaciones no hay contrato de compraventa.

66
No hay obstáculo alguno para que las partes, fuera de las obligaciones que se han
indicado para el comprador y vendedor, convengan en el establecimiento de otras
obligaciones, como por ejemplo: la de imponer al comprador que destine lo comprado
a un fin determinado.
1.- Obligaciones del vendedor:
La obligación propia del vendedor y que nace del contrato de compraventa por el solo
hecho de su celebración y sin necesidad de estipulación de las partes, vale decir,
aquellas obligaciones que establece la ley, son dos:
a) Obligación de entregar la cosa,

b) Obligación de saneamiento de la cosa.
Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden agregar otras obliga ciones, o bien,
modificar o atenuar las obligaciones señaladas, debiendo existir eso sí un convenio
expreso, porque, a falta de convenio, el vendedor sólo tiene las obligaciones que
establece la ley y dentro de la extensión que a ellas corresponde (art.182 4)
.
A) Obligación de entregar la cosa vendida:
Consiste en conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa a que se

ha referido el contrato. No se trata en este caso de la transferencia del dominio por
las razones vistas a propósito de la venta de cosa ajena.
De acuerdo con las reglas generales, si la cosa vendida es una especie o cuerpo
cierto, el vendedor no solamente tiene la obligación de entregar la cosa, sino que
además pesa sobre él la obligación de conservarla hasta su entrega (art.1548). Es
decir, tratándose de una especie o cuerpo cierto, se comprenden dos obligaciones:
 La obligación del vendedor de conservar la especie o cuerpo cierto hasta su

entrega.
 La obligación del vendedor de conferir al comprador la posesión legal y
material de la cosa.
a) La obligación de conservación de la especie o cuerpo cierto hasta su entrega :

para que esta situación se presente, es menester que no se trate de un contrato de
ejecución instantánea, sino que las partes hayan convenido un plazo para la
entrega. En otras palabras, tiene que mediar un lapso entre el momento de
celebración del contrato y el de la entrega de la cosa, durante el cual la cosa
vendida va a permanecer el poder del vendedor.
El art.1548 impone al deudor (vendedor) la obligación de custodia y conservación de

la cosa que se debe, so pena de pagar los perjuicios al acreedor (comprador), a
menos que éste se haya constituido en mora de recibir. Cabe considerar que la
responsabilidad del vendedor se extiende hasta la culpa leve si l a pérdida o
deterioro de la cosa es culpable (art.1547).
En caso que la pérdida o deterioro de la cosa no sea a culpa del deudor, se entra a
aplicar el art.1590 incs.1 y 2, lo mismo en caso de que la cosa se destruya después
que el comprador se ha constituido en mora de recibir. En tal caso, el acreedor
(comprador) debe recibir la cosa en el estado en que se encuentra.
67
Si la pérdida de la cosa vendida que se encuentra en poder del deudor (vendedor)

es fortuita, el riesgo es de cargo del acreedor (comprador). Luego, si se produce
esta situación, se extingue la obligación del vendedor de entregar la cosa, pero
subsiste la del comprador de pagar el precio. Sin embargo, esta regla tiene una
excepción, que la da la venta condicional, porque en tal caso, si la cosa perece
antes del cumplimiento de la condición, el riesgo es del vendedor (deudor)
(arts.1550 y 1820).
Recordemos lo señalado en el semestre anterior en orden a que las normas que

regulan el riesgo de la especie cuya entrega se deba fue tomada del Códi go Civil
francés, que considera a la compraventa como translaticia de dominio (efecto real
de los contratos), no siendo necesaria la tradición (no existe).
b) Obligación de conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa

vendida: es precisamente en esto en lo que consiste la obligación de entregar que
recae sobre el vendedor. En relación con ella hay que distinguir:
 El vendedor es el dueño de la cosa vendida. La forma en que el vendedor va

a conferir la posesión al vendedor al comprador es mediante la correspondiente
tradición, la cual va a tener que hacerse ajustada a las normas de la ley y
según la naturaleza de la cosa (art.684 y 686). Es por eso que el ar t.1824 dice
que el vendedor tiene que hacer la entrega o tradición, ello porque si el
vendedor es el dueño debe transferirse el dominio que hasta ese momento
tenía, es decir, en cuanto dueño recae sobre él una obligación de dar (art.1548)
y, como tal comprende la de transferir el dominio.
Pero, en los casos en que la tradición se efectúa mediante la inscripción del

título en el Registro Conservatorio, no basta que el vendedor haga esta
tradición, porque al efectuarse ésta el vendedor va a estar confiriendo al
comprador tan solo la posesión legal de la cosa y sobre él también recae la
obligación de conferir la posesión material de la misma.
 Caso en que el vendedor no es el dueño de la cosa : también en este caso

el vendedor va a conferir la posesión al compr ador mediante la tradición, pero
como no es el dueño de la cosa que vende, no va a poder transferir ese
derecho al comprador, solamente lo va a poner en posesión de la cosa
vendida (arts.682 y 683).
**IMPORTANTE (OJO)**
El vendedor al efectuar la tradición de la cosa, aun cuando no sea dueño de
ella, va a haber cumplido su obligación y ello es tan importante que si
después el vendedor dueño de la cosa intenta en contra del comprador la
correspondiente acción reivindicatoria, el comprador no va a poder
demandar al vendedor el cumplimiento o la resolución del contrato,
porque la obligación del vendedor ya está cumplida y, por ello es que el
comprador, ante una demanda de esta naturaleza solamente va a poder
citar de evicción al vendedor, es decir, lo va a citar para que ese vendedor
asuma su defensa en el juicio correspondiente.
En el evento de que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa

por sentencia judicial, si ha citado de evicción al vendedor, va a poder
exigir a éste la restitución del precio o de la parte que corresponda en
68
caso de que la evicción sea parcial, más las indemnizaciones que

establezca la ley.
 Lugar en que debe hacerse la entrega de la cosa:
El legislador al reglamentar la compraventa no estableció normas sobre el lugar en que

debía hacerse la entrega de la cosa por el vendedor. Por consiguiente, en esta materia
habrá que remitirse a las reglas generales respecto al lugar en que deba hacerse
el pago (arts.1587, 1588 y 1589). De estas disposiciones se desprende que la cosa
vendida tiene que ser entregada:
1. En el lugar que han estipulado las partes,

2. Si las partes nada han dicho sobre el lugar en que deba hacerse la entrega,
se hará ésta en el lugar en que se encontraba la cosa al momento de la
celebración del acto o contrato, siempre que se trate de una especie o
cuerpo cierto.
3. Si lo vendido es una cantidad determinada de un género limitado, la
entrega se va a hacer en el domicilio del deudor .
 Momento en que debe hacerse la entrega o tiempo de la entrega:
Hay que distinguir algunas situaciones:
1. Si el contrato de compraventa es puro y simple: en este caso el vendedor

tiene que efectuar la entrega tan pronto quede perfecto el contrato de
compraventa. Ello es así porque desde ese momento se hace exigible la
obligación de entregar del vendedor cuando el contrato es puro y simple
(art.1826 inc.1).
2. Si el contrato de compraventa se ha celebrado sujetándolo a un plazo o a

una condición suspensiva. En este caso, el vendedor va a tener que
efectuar la entrega al vencimiento del plazo o cuando se cumpla la condición.
Tanto cuando hay plazo como cuando hay condición suspensiva, la exigibilidad de la
obligación queda en suspenso ante el cumplimiento del plazo o de la condición, en su
caso (art.1826).
 Importancia de establecer el momento o tiempo de la entrega :
Para el caso en que el vendedor ha vendido una misma cosa a dos o más personas
distintas, porque el establecer el tiempo de la entrega va a determinar cuál de los
contratos va a prevalecer. De acuerdo con el art.1817, en el caso de que el vendedor
haya vendido una misma cosa a dos o más personas distintas, para determinar cuál es
el contrato que prevalece, hay que aplicar las siguientes reglas :
a) Si la cosa ha sido entregada a una sola de esas personas: en este caso,

es la venta celebrada con esa persona la que prevalece.
b) Si la cosa ha sido entregada a dos o más personas: prevalece la venta

celebrada con aquella a quien se le entregó primero la cosa.
69
c) Si no ha habido entrega a ninguno de los dos o más compradores , va a

prevalecer el título más antiguo. Cuando el art.1817 dice "título más antiguo",
se está refiriendo a la fecha del contrato de compraventa, así lo ha resuelto la
jurisprudencia.
Tratándose de los bienes inmuebles, se ha resuelto que la posesión a que se refiere el

art.1817 es la posesión legal, es decir, la que se confiere con la correspondiente
inscripción. En este caso, cabe considerar como título preferente a aquel que se
incluyó primero.
Tratándose de bienes muebles, se ha resuelto que la posesión a que se refiere el

art.1817 es la posesión material.
 Qué debe comprender la entrega
Hay que estarse a las estipulaciones que las partes hayan hecho en el contrato.
Tratándose de bienes inmuebles, el art.1830 señala que la venta de un inmueble por
naturaleza va a comprender también la de los inmuebles por adherencia o por
destinación. Pero estos pueden ser excluidos de la compraventa por el acuerdo de las
partes.
 La entrega en materia de venta de predios rústicos:
La ley da normas especiales. Los predios admiten una clasificación en: predios
urbanos y rústicos. En esta clasificación, en lo que a contrato de compraventa se
refiere, no se atiende a la ubicación del inmueble, sino que al destino que ellos
tengan.
1. De este modo, predios urbanos serán aquellos que están destinados a la
habitación o al uso industrial o comercial .
2. Por su parte, predios rústicos, son aquellos que están destinados al cultivo
agrícola, esto es, a la explotación de la tierra. El CC en sus arts.1831 y 1834
reglamenta la entrega de los predios rústicos, la cual varía según la forma en
que se venda el predio. Los predios rústicos pueden venderse de dos formas
(inc.1 art.1831):
a) Como especie o cuerpo cierto,

b) Con relación a su cabida.
La regla general es que se vendan como especie o cuerpo cierto , siendo la

excepción la venta de los mismos con relación a su cabida. El legislador ha señalado
que la venta se entiende hecha con relación a su cabida en aquellos casos en que
el contrato de compraventa se expresa la extensión, superficie o cabida del
predio, salvo en aquellos casos en que las partes, no obstante haberse señalado la
cabida, estipulan expresamente que no va a haber problema por la distinción entre la
cabida real y la cabida declarada (art.1831 inc.2).
La determinación de la cabida o superficie puede hacerse de cualquier forma. Así,

podrá hacerse indicándose la superficie total del predio, o bien, señalándose la de
cada una de las partes que la forman o componen.
La jurisprudencia ha resuelto que para que un predio se entienda vendido con relación
a la cabida, no es suficiente que ésta se indique en el contrato, sino que es menester
que el precio de la compraventa se determine en relación a l a cabida. Sin embargo, los
70
autores estiman que esta jurisprudencia no es correcta y que en ella no se está

interpretando en la forma que corresponde al art.1831.
 Problemas que se pueden presentar con relación a la cabida
Si se vende un predio con relación a la cabida y el vendedor entrega precisamente la

superficie convenida en el contrato, no se va a plantear problema de ninguna especie.
El problema se va a suscitar cuando no corresponda a la cabida establecida en el
contrato (cabida declarada), con aquella que realmente se ha entregado (cabida
real), pudiendo darse aquí dos alternativas:
a) Que la cabida real sea menor que la declarada (art.1832 inc.2).
Hay que distinguir:

1. Si el valor de la cabida que falta para completar la declarada no excede de ese
10 por ciento. En este caso, el vendedor está obligado a completar la cabida
declarada y, si ello no fuere posible, va a tener que rebajar proporcionalmente
el precio, porque ha entregado una extensión menor que la declarada, ejemplo:
cabida declarada 100 hectáreas, valor de cada hectárea= $1000; valor total=
$100.000. Si en lugar de entregar las 100 hectáreas (cabida declarada), el vendedor
sólo entrega 95 hectáreas (cabida real), tenemos que ver si la cabida o extensión
que falta para completar la cabida declarada excede o no un 10 por ciento del valor
de ésta:
extensión faltante==> 5 hectáreas a $1000 c/u= $5000.
10 por ciento de la cabida declarada= $10.000
En este caso, el valor de la extensión que falta para completar la cabida declarada
no excede de un 10 por ciento del valor de ésta.
2. En caso de que el valor de la extensión que falta para completar la cabida

declarada excede en un 10 por ciento el valor de ésta, el comprador tiene un
derecho alternativo:
a) Aceptar la disminución del precio que hiciere el vendedor,

b) Demandar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios
por incumplimiento de la obligación del vendedor .
Ejemplo: cabida declarada= 100 hectáreas==> $1.000 c/u.

Supongamos que en lugar de entregar las 100 has., el vendedor sólo entrega 50.
La extensión faltante son 50 has por un valor de $50.000. El 10 por ciento de la cabida
declarada es de $10.000. En este caso, el valor de la extensión que falta para
completar la cabida declarada, excede de un 10 por ciento del v alor de la misma.
b) Que la cabida real sea mayor que la declarada (art.1832 inc.1).
En este caso, lo que se entrega es una superficie más grande que aquella que se
señaló en el contrato de compraventa y, de conformidad al art.1832 inc.1, también
tenemos que hacer una distinción:
1. - Si el precio de la cabida que sobra excede de un 10 por ciento del precio de la

cabida real.
71
2. - Si el precio de la cabida que sobra no excede del 10 por ciento del precio de
la cabida real.
En este último caso, el comprador está obligado a aumentar proporcionalmente el

precio. Ejemplo: se venden 100 has. a $1.000 c/u, pero se entregaron 103 has (cabida
real); extensión sobrante==> 3 has, cuyo valor son $3.000, y el 10 por ciento del valor
de la cabida real es de $10.300.
En este caso, el precio de las has dadas en exceso es inferior al 10 por ciento del
precio de la cabida real y, por consiguiente, el comprador va a estar obligado a
aumentar el precio proporcionalmente a las 3 has que recibió en exceso.
En caso que el precio de lo entregado en exceso sobrepase de un 10 por ciento

del precio de la cabida real, el comprador tiene un derecho de opción :
 Aumentar proporcionalmente el precio,

 Desistirse del contrato, caso en el cual se le resarcirán los perjuicio según
las reglas generales, ejemplo: se venden 100 has a $1000 c/u, pero en
realidad se entregan 130 has (cabida real). En consecuencia, la extensión
sobrante de 30 has por un valor de $30.000 y el 10 por ciento del valor de la
cabida real es de $13.000. En este caso, el precio de las has dadas en
exceso es superior al 10 por ciento del precio de la cabida real (que es de
$130.000).
En síntesis, el legislador ha dejado un margen en el cual puede oscilar la distinción

entre la cabida real y la cabida declarada, margen que e s de un 10 por ciento. Si se
excede del 10 por ciento, se considera que no ha habido cumplimiento de lo debido por
parte del acreedor y el comprador va a poder, ejerciendo su derecho de opción,
demandar la resolución del contrato.
 Venta como especie o cuerpo cierto.
La otra forma en que puede venderse un predio rústico y que constituye la regla
general, es como especie o cuerpo cierto. Se produce esta forma de venta siempre
que en el contrato de compraventa no se exprese la cabida, o bien, cuando
expresándose ésta se declara que no va a alterar el precio, aun cuando haya
diferencias entre la cabida real y la declarada (art.1831 inc.final).
La venta como especie o cuerpo cierto se puede presentar en dos formas:
1.- Sin señalamiento de linderos,

Si el predio se vende de esta forma, el comprador nada va a poder reclamar,
cualquiera que sea la extensión o superficie que se le entregue, porque ello implica el
cumplimiento de la obligación del vendedor (art.1833 inc.1).
2.- Con señalamiento de linderos.

Esta es la forma usual de venta de un predio rústico como especie o cuerpo cierto. En
este caso, el vendedor está obligado a entregar toda la extensión o superficie
comprendida en los deslindes. En caso que no pudiera hacerlo, se aplica la misma
regla del art.1833 inc.2, es decir, habrá que ver si el precio de la extensión que falta
excede o no de un 10 por ciento del precio de la superficie comprendida en los
linderos.
72
Si no excede, hay derecho a rebajar proporcionalmente el precio. Si excede, el

comprador puede aceptar la rebaja del precio o desistir del contrato (caso en el
cual se le resarcirán los perjuicios según las reglas generales). Lo anterior se
desprende de lo dispuesto en el inc.2 del art.1833.
 Plazo de prescripción de estas acciones:
Sea que la venta del predio rústico se haga en relación con la cabida o como especie o
cuerpo cierto, las acciones dadas en los arts. 1832 y 1833 prescriben en el plazo de
1 año, contado desde la entrega (art.1834).
Se ha discutido a qué entrega se refiere el art.1834: a la entrega material o a la

entrega legal (que se efectúa mediante la correspondiente inscripción del título en el
Registro Conservatorio)
Los tribunales han entendido que este plazo de un año se cuenta desde la entrega
real o material, porque solamente allí el comprador va a poder comprobar la
verdadera cabida o superficie que se le ha entregado.
Esta prescripción, por tener un carácter especial, no se suspende.
 Aplicación de los arts.1832 y 1833 a las ventas de las universalidades de

derecho:
De conformidad al art.1835 "las reglas dadas en los artículos referidos se aplican a

cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderías". Así por ejemplo: si se vende una
biblioteca y al entregarse ella faltan o sobran unidades, se van a poder aplic ar las
reglas de los arts.1832 y 1833, de acuerdo con el contenido de las estipulaciones
contractuales.
Los arts.1832 y 1833 y la lesión enorme:
Tratándose de inmuebles la aplicación de esta regla sobre la venta en relación a la

cabida de los artículos referido, no excluye la aplicación de las normas sobre la lesión
enorme, cuando ella fuere procedente.
 Gastos de la entrega:
Los gastos en que se debe incurrir para la entrega de la cosa vendida al

comprador son de cargo del vendedor, a menos que en el contrato se haya
estipulado otra cosa (arts.1806 y 1805).
 Acciones del comprador en contra del vendedor que no cumple de la

obligación de entregar:
Puede suceder que el vendedor no cumpla la obligación de entregar que le impone el

contrato de compraventa, o bien, que la cumpla imperfectamente, esto es, no
ajustándose a lo estrictamente estipulado.
Por el hecho de ser la compraventa un contrato bilateral que no se puede dejar sin
efecto por la voluntad de una de las partes, este incumplimiento por parte del vendedor
no produce por sí solo la extinción del contrato de compraventa. Muy por el contrario,
el contrato de compraventa subsiste plenamente quedando entregado a la voluntad del
comprador el hacerlo subsistir o ponerle fin.
73
En el hecho, esta inejecución del contrato produce como consecuencia entregar al

comprador la posibilidad de elegir entre dos acciones que tienen objetivos
distintos:
1. - Una acción que persigue la entrega de la cosa, es decir, el cumplimiento de la

obligación del vendedor.
2. - Otra, que persigue la resolución del contrato, esto es, poner término al contrato
de compraventa.
Estas dos acciones se encuentran establecidas en el art.1826 inc.2, norma que no

hace otra cosa que repetir lo establecido en el art.1489 (condición resolutoria tácita).
Pero, aquí se nos plantea el problema de establecer ¿cuándo se entiende que el

vendedor no ha dado cumplimiento de su obligación de entregar la cosa vendida ?
Hemos señalado que la obligación del vendedor comprende la ent rega de la cosa en el
lugar y tiempo convenido, con todos sus frutos y accesorios. En otras palabras, esta
obligación, además de la entrega propiamente tal comprende un conjunto de
varias otras cosas, las cuales, consideradas globalmente, forman la obligac ión de
entregar.
Por ello y, considerando que los arts.1826 inc.2 y 1489 establecen que él podrá ejercer
cualquiera de las dos acciones mencionadas en caso que el vendedor no cumpla su
obligación de entregar, cabe concluir que el incumplimiento de cualquiera de
aquellas partes que conforman la obligación de entregar, da derecho al
comprador para demandar el cumplimiento o la resolución del contrato , con la
correspondiente indemnización de perjuicios.
Además, reafirma esta opinión el hecho de que el art.14 89 establece que "...lo
pactado"; y lo pactado en el caso de la compraventa se refiere tanto a la entrega de la
cosa en sí misma como a la de sus frutos y accesorios en el lugar y tiempo convenido.
Por consiguiente, el incumplimiento por el vendedor de cu alquiera de estos aspectos
coloca al comprador en la posibilidad de ejercer cualquiera de las dos acciones
mencionadas.
Pero para que el comprador pueda ejercer estas acciones en caso de que el
vendedor no cumpla su obligación de entregar, es necesaria la concurrencia de alguna
de las siguientes condiciones o requisitos:
1. - Que el deudor (vendedor) esté constituido en mora de entregar .

2. - Que la mora sea imputable a hecho o culpa del vendedor .
3. - Que el comprador haya pagado el precio, o bien, que se allane a pagarlo,
o que se le haya conferido un plazo para efectuar dicho pago.
Si no concurre este último requisito, ante la demanda del comprador el vendedor podrá
oponer la excepción contemplada en el art.1552 (que contempla el principio de que la
mora purga la mora o excepción de contrato no cumplido).
 Derecho de retención. La ley le confiere al vendedor un derecho de retención,

porque puede suceder que se celebre un contrato de compraventa y el
comprador no estuviera obligado a pagar el precio de inmediato y, una vez
74
celebrado el contrato de compraventa, se produzca una di sminución de la

fortuna del comprador que haga temer al vendedor un posible no pago del
precio. En este caso, el vendedor no está obligado a entregar la cosa, aun
cuando se haya estipulado un plazo para el pago del precio, mientras no se
pague el precio o se le asegure convenientemente su pago (art.1826
inc.final).
B.- Obligación del vendedor de saneamiento de la cosa vendida : (segunda

obligación del vendedor)
Esta obligación se funda en el razonamiento lógico en orden a que si alguien compra

una cosa es para que ésta le sea útil, esto es, para poder usarla según su
naturaleza; y para poseerla con tranquilidad, esto es, sin ser perturbada de su
posesión.
En el fondo, esta obligación consiste en garantizar al comprador una posesión

pacífica y tranquila de la cosa que se vende y una posesión útil.
a) Que la posesión sea pacífica y tranquila, significa que el comprador no debe

ver perturbada su posesión con las acciones que terceros hagan valer
respecto de la cosa vendida para privarle de esa cosa .
b) Que la posesión sea útil, significa que la cosa no tenga vicios ocultos que
imposibiliten su uso por el comprador.
Es justamente a estos dos aspectos a los cuales se refiere el art.1837, al establecer

que la obligación de saneamiento comprende dos objetos:
1. - Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida,

aspecto que configura el "saneamiento de la evicción".
2. - Responder de los vicios ocultos de la cosa, aspecto que configura el

"saneamiento de los vicios redhibitorios".
 El saneamiento de la evicción:
Consiste en la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión

pacífica de la cosa, esto es, una posesión que no sea perturbada por terceros .
Por esta misma razón es que se denomina también "obligación de garantía".
Cuándo entra a jugar esta obligación: cuando el comprador es perturbado en su

posesión por terceros que pretenden derechos sobre la cosa vendida.
El art.1838 señala que hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es

privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.
 Caracteres de la obligación de saneamiento de la evicción :
a) Es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa (art.1444 y 1839).

Lo es porque se entiende incorporada en el contrato sin necesidad de una cláusula
especial.
75
b) El vendedor no puede ejercer las acciones que se traducirían en una

perturbación o extinción de la posesión pacífica de la cosa . Hay diversas
disposiciones en el CC, como el art.1837, 1845 y 1849, de los cuales se desprende
que es inconciliable esta obligación de garantía con el ejercicio de la acción
reivindicatoria o cualquiera otra dirigida a privar o perturbar al comprador en su
posesión pacífica de la cosa. Lo que sucede es que si por el contrato de
compraventa el vendedor contrae la obligación de pr oteger o amparar al comprador
frente a pretensiones de terceros sobre la cosa vendida, con mayor razón el propio
vendedor está obligado a no atacarlo en su dominio y posesión pacífica de la cosa.
La misma obligación pesaría sobre los herederos del vendedor .
c) La obligación del vendedor de proteger o amparar al comprador es patrimonial

y, por este hecho, la obligación se transmite a los herederos del vendedor y la
acción a los herederos del comprador.
Pero, para que haya evicción deben concurrir ciertos requ isitos que se desprenden de
los arts.1838 y 1839:
1. - Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa .

2. - Que la evicción provenga de un hecho anterior a la venta .
3. - Que la privación del todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial .
1.- Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa . Se entenderá
que esto sucede, no solo cuando se quita el todo o una parte de la cosa
que le fue vendida, sino que también cuando por sentencia judicial se
declara en favor de un tercero la existencia de un derecho anterior
sobre la cosa que limite de cualquier modo el dominio del comprador de
la cosa. Así, habrá privación total cuando se vende una cosa y después el
verdadero dueño de ella ejerce la acción reivindicatoria contra el comprador
para privarlo de la cosa vendida y, se ordena la restitución de la cosa a su
verdadero dueño. Cuando el acreedor hipotecario ejerce la acción de
desposeimiento en contra del comprador y en virtud de ella se priva al
comprador de la cosa que él compró.
Hay privación de parte de la cosa cuando se declara en favor de un

tercero un derecho real limitativo del derecho de dominio, como cuando
se establece que un tercero tiene un derecho de usufructo sobre la cosa o la
existencia de la propiedad fiduciaria.
2.- La evicción tiene que originarse en una causa anterior al contrato de

compraventa. Este requisito está contemplado en el art.1839 y se ajusta
claramente a la lógica y equidad, pues no sería lógico ni justo hacer
responsable al vendedor por hechos que se han producido co n posterioridad
a la venta y en los cuales a éste no ha cabido participación alguna. El
vendedor solamente podrá responder por las cosas que hubieren sucedido
con anterioridad al contrato de compraventa y en los cuales él tuvo
participación.
3.- Que la privación del todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial .
Esto es precisamente lo que caracteriza a la evicción. Si la privación del
todo o parte de la cosa no se hace por sentencia judicial, no hay evicción, es
decir, si alguien arrebata o quita materialmente la cosa al comprador, éste
va a poder ejercer la acciones que la ley le confiere a ese respecto: acción
76
posesoria o reivindicatoria según sea procedente. Pero no va a haber lugar a

la evicción, porque ésta requiere de sentencia judicial.
Es decir, para que haya evicción es necesario que un tercero inicie un

juicio en contra del comprador y, aún más, que en dicho juicio se dicte
sentencia en contra del comprador, que lo condene a entregar la cosa al
demandante o a reconocer en su favor un derech o real limitativo del
dominio.
 Etapas que comprende el saneamiento de la evicción :
Comprende dos etapas perfectamente caracterizadas: AMPARO JUDICIAL E

INDEMNIZACIÓN (si procede)
a) La primera consiste en la obligación del vendedor de acudir en auxilio del

comprador para defenderlo en el juicio que se ha iniciado en su contra.
b) Una vez producida la evicción, es decir, después que el comprador ha sido

privado del todo o parte de la cosa vendida, el vendedor va a tener que
entrar a pagarle las indemnizaciones que correspondan.
Estas dos obligaciones que comprende el saneamiento de la evicción son diferentes en
cuanto a su naturaleza y se encuentran claramente separadas una de la otra,
sucediéndose en el tiempo en el mismo orden indicado.
La primera de ellas, esto es, la obligación de amparo judicial, es una obligación de

hacer, entendiéndose por tal aquella que consiste en la ejecución de un hecho, que en
este caso sería: amparar o ir en auxilio del comprador judicialmente demandado. Es
por esta razón que el art.1840 nos señala que la obligación de saneamiento es
indivisible, de tal suerte que si el vendedor fallece, puede exigirse el
cumplimiento de la obligación de hacer a cualquiera de sus herederos .
La segunda obligación que comprende el saneamiento de la evicción, esto es, la de

indemnizar, es una obligación de dar y, como tal, es divisible entre los herederos del
deudor. De este modo, en caso de fallecimiento de éste, puede exigirse dicha
obligación a prorrata de las cuotas que correspondan a los herederos (art.1840 inc.2).
 Análisis de las obligaciones que conforman el saneamiento de la evicción:
1. - La obligación de amparo judicial. Si por un tercero que pretende tener derecho

sobre la cosa vendida, se intenta una acción en contra del comprador (como la
reivindicatoria, por ejemplo), puede suceder y, normalmente así será, que el
vendedor no tuviere conocimiento de las pretensiones d e ese tercero y, es por ello
que la ley exige que el comprador cite de evicción al vendedor por medio de un
procedimiento especial establecido en el CPC (arts.584 y ss.). Esta obligación de
citar al vendedor está contemplada en el art.1843.
La citación de evicción tiene que hacerse por el comprador al vendedor antes de

contestar la demanda. El efectuar esta citación es de suma importancia, ya que si
el comprador no lo hace, el vendedor no va a ser responsable de la evicción. Por lo
demás, es lógico que así sea, porque si el vendedor no es citado de evicción no
toma conocimiento de las pretensiones del tercero.
Citado de evicción, el vendedor puede adoptar dos actitudes:

77
 No comparece al juicio,
 Comparece al juicio.
Los efectos que se derivan de una u otra actitud son distintos:
 Si el vendedor citado legalmente de evicción no comparece en juicio, es

obligado al saneamiento de la evicción. Ello, porque de su parte ha habido
negligencia (art.1843 inc.3).
Pero, hay un caso en que no obstante haberse cit ado al vendedor, éste no va
a responder de la evicción en aquel caso en que el comprador pierde la cosa
porque no opuso una excepción personal que le favorecía (art.1843 inc.3).
 Si el vendedor citado legalmente de evicción comparece en juicio, puede

adoptar dos actitudes:
a) Si analizados los antecedentes el vendedor llega a la conclusión que el

tercero va a ganar el litigio, en ese caso puede allanarse a la
evicción, pagando al comprador el precio y la correspondiente
indemnización (art.1845).
Pero, puede suceder que el comprador desee continuar adelante con el

juicio, lo cual puede hacer perfectamente, pues es un derecho que le
corresponde. Pero, si adopta esta actitud y pierde el litigio, no va a
poder demandar al vendedor el pago de las costas del juicio ni el
valor de los frutos con que hubo de satisfacer al tercero (art.1845).
b) Si analizados los antecedentes del juicio el vendedor llega a la

conclusión que las pretensiones del tercero carecen de fundamento, en
ese caso, asume la defensa del demandado. En este evento, la
relación procesal se va a mantener entre el tercero y el vendedor y, por
eso, todas las gestiones y actuaciones en el litigio se van a producir
entre ellos, dejando el comprador de ser parte principal en el proceso,
pudiendo intervenir, eso sí, como coadyuvante en defensa de los
derechos que le pertenecen (art.1844).
Es en esta forma como se sigue adelante el juicio y, de lo cual pueden

resultar dos situaciones:
I. El vendedor gana el litigio: esto significa que la acción

intentada por el tercero no prosperó. En tal caso, de
conformidad al art.1855, el vendedor no tiene ninguna
responsabilidad: no será obligado a la indemnización de los
perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador (es
decir, el comprador no tiene derecho a que se le indemnicen
las costas del litigio, sino en cuanto la demanda fuere
imputable a hecho o culpa del vendedor).
II. El vendedor pierde el litigio: termina aquí la primera etapa

de la obligación de saneamiento de la evicción, es decir,
finaliza la obligación de defender al comprador y surge la
obligación que pesa sobre el vendedor, que es la de
indemnizar al comprador. De manera entonces que esta
78
segunda obligación nace una vez “evicta” la cosa por

sentencia judicial.
 Qué comprende esta obligación de indemnizar (art.1847):
Evicta la cosa por sentencia judicial, el vendedor está obligado a 5 prestaciones en

favor del comprador, las que comprenden la totalidad del saneamiento de la evicción y
que son las siguientes:
1. - La restitución del precio: el vendedor tiene que devolver íntegramente el precio

recibido al comprador, aun cuando la cosa haya disminuido de valor en el tiempo
que medie entre la venta y la evicción (art.1847 N.1).
Pero, como esto podría traducirse en un enriquecimiento sin causa par a el

comprador, la ley establece que si ha habido deterioro de la cosa y, este deterioro
ha significado un beneficio para el comprador, tiene que rebajarse
proporcionalmente el precio (art.1848).
2.- La indemnización de las costas legales del contrato de v enta que hubieren
sido satisfechas por el comprador: esta indemnización entonces no comprende
cualquier gasto en que haya incurrido el comprador, sino aquellos en que por la ley
ha tenido que incurrir para el perfeccionamiento de la venta, como por ejemplo :
impuestos, gastos de escritura, etc. Por consiguiente, no quedan comprendidos los
gastos convencionales.
3.- La indemnización del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido
obligado a restituir al dueño (al tercero que obtuvo en el juicio).
Pero esta obligación tiene una limitación: el vendedor no debe el valor de los frutos
percibidos durante el juicio cuando habiendo allanado a la demanda, el comprador
decida continuar adelante con el juicio (art.1845). Es lógico que en este caso no se
responda porque el juicio se siguió en contra de su opinión.
4.- Indemnización de las costas del juicio: esta obligación también tiene una
limitación, que es la misma que en el caso anterior, esto es, el vendedor no debe las
costas del juicio si estuvo por aceptar la demanda, y el comprador decidió seguir
adelante con el litigio. Recordar que “las costas” son gastos del proceso que sean
considerados “útiles”.
5.- La indemnización del aumento del valor que la cosa evicta haya tomado en
poder del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del
tiempo.
Es lógico que este aumento de valor se indemnice, porque corresponde a un interés

económico que se ha incorporado al patrimonio del comprador y, además, por que la
evicción priva al comprador del aprovechamiento de este aumento. Esta
indemnización se rige por reglas distintas, según cual sea la causa del aumento del
valor de la cosa evicta. El legislador reglamentó minuciosamente la forma de
indemnizar este aumento de valor en los arts.1849 y 1850, distinguiendo las
siguientes situaciones:
a) Si el aumento de valor de la cosa evicta se debe a mejoras ejecutadas

por el comprador, para los efectos de esa indemnización hay que distinguir:
79
 Si estaba de buena fe, esto es, si desconocía las causas de la

evicción al momento de la venta, está obligado a indemnizar las
mejoras necesarias o útiles que hubiera efectuado el comprador, pero
sólo en caso que dichas mejoras no le hayan sido pagadas por el
tercero que intentó la acción, ya que puede suceder que el tercero
demandante haya sido condenado al pago de esas mejoras por
concepto de prestaciones mutuas (art.1849).
 Si estaba de mala fe, esto es, conocía las causas de la evicción al

celebrarse la compraventa, tiene que indemnizar al comprador todo
aumento de valor que haya experimentado la cosa por concepto de
mejoras, incluido aun el reembolso de las mejoras voluptuarias
(art.1849 inc.2).
b) Si el aumento del valor de la cosa evicta se debe a causas naturales, o al

transcurso del tiempo, también debemos distinguir para los efectos de su
indemnización:
 Si el vendedor estaba de buena fe, tiene que pagar al comprador el
aumento que ha experimentado la cosa, pero con la siguiente
limitación: no se abonará en lo que excediere la cuarta parte del precio
de venta (art.1850).
 Si el vendedor estaba de mala fe tiene que indemnizar todo aumento

que experimente la cosa por causas naturales o por el transcurso del
tiempo, sin limitación alguna (art.1850).
Todo lo señalado anteriormente es aplicable a las ventas voluntarias , porque

tratándose de las ventas forzosas, de acuerdo al art.1847, el vendedor debe una
sola prestación: el precio. Ello es así porque este contrato le ha sido impuesto al
vendedor en caso de venta forzada, de tal suerte que su voluntad no ha concurrido a la
celebración del contrato y, por ello, no puede imputarse la evicción a su culpa
(art.1851).
 Evicción parcial:
Como su nombre lo indica, es la privación que sufre el comprador de parte de la

cosa que compró en virtud de una sentencia judicial y por una causa anterior al
contrato de compraventa.
 Consecuencias de la evicción parcial:
Hay que establecer:

1. - La magnitud de la parte evicta, es decir, debe establecerse si la parte evicta fue
o no determinante en la celebración del contrato. Si la parte evicta es de tal
magnitud que, faltando ella, el comprador no habría celebrado el contrato de
compraventa, en ese caso, éste tiene un derecho de opción:
 Puede pedir la resolución del contrato de compraventa con indemnización

de perjuicio (art.1852 inc.final y 1853).
 Puede pedir el saneamiento de la evicción parcial (art.1854).
80
Si la parte evicta es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador habría

celebrado el contrato de todas maneras, en ese caso, éste sólo tiene derecho a
pedir el saneamiento de la evicción parcial y nada más (art.1854).
El establecer la magnitud de la parte evicta, esto es, el determinar si fue o no

relevante en la celebración de la compraventa, es una situación de hecho.
2.- Quién es el sujeto pasivo de la evicción: es importante establecerlo porque éste

no es solo el inmediato vendedor de comprador que posee la cosa evicta, sino que
también los antecesores de él en el dominio (art.1841).
 Extinción de la obligación de saneamiento de la evicción:
1. - Prescripción: la obligación del vendedor de amparar judicialmente a su comprador

es imprescriptible. La prescripción que el legislador establece en esta materia se
refiere a la obligación de saneamiento de la evicción, pero sólo después que ésta
se ha producido, es decir, una vez que se ha dictado la sentencia que priva al
comprador de todo o parte de la cosa.
En otras palabras, la prescripción sólo dice relación con la obligación de pagar el
precio y las indemnizaciones a que se refiere el art.1847.
 Prescripción de la obligación de restituir el precio: prescribe de acuerdo a

las reglas generales, es decir, 3 o 5 años, según se trate de acción ejecutiva
u ordinaria (art.2515). Para ver desde cuándo se cuenta el plazo, hay que
distinguir:
a) - Si hay sentencia que privó al comprador de todo o parte de la cosa,
el plazo corre desde la fecha de esta sentencia que produce la evicción
(art.1856 inc.2).
b) - Si no hay sentencia, porque el comprador restituyó la cosa al tercero
por haberse allanado el vendedor a la demanda de éste, el plazo corre
desde la restitución de la cosa (art.1856 inc.2).
 Prescripción de la obligación de pagar las restantes indemnizaciones :

prescribe en 4 años contados en la misma forma señalada anteriormente.
2.- Renuncia. El comprador puede renunciar a la acción de saneamiento por evicción

porque ella mira a su solo interés y ésta es un elemento de la naturaleza del
contrato de compraventa.
Esta renuncia tiene los siguientes alcances:

 El vendedor, aun cuando el comprador haya renunciado a la acción de
saneamiento, tiene que restituir el precio, porque si no fuere así, habría un
enriquecimiento sin causa (art.1852). Pero, hay casos en que el vendedor ni
siquiera tiene la obligación de restituir el precio:
a) Cuando el comprador compró la cosa a sabiendas de que era ajena
(art.1852 inc.3).
b) Cuando el comprador tomó sobre sí el riesgo de la evicción,
especificándolo (art.1852 inc.3) (autonomía de la voluntad).
La razón de esto es que en estas dos situaciones el contrato de compraventa pasa a

tener el carácter de aleatorio para el comprador y el precio, naturalmente, se
estipula considerando los riesgos que presenta la evicción, por lo que cabe concluir
81
que va a ser menor que el que se habría convenido de no presentarse dicha

situación.
3.- Extinción por otras causas legales:

a) Cuando el tercero que demanda y el comprador someten el asunto a arbitraje
sin conocimiento del vendedor, y el árbitro falla en contra del comprador, o sea, a
favor del tercero demandante (art.1846 nº1).
El fundamento de esto radica en que se está procurando por este medio evitar la
colisión entre el comprador y el tercero para perjudicar al vendedor. Si el vendedor
consiente en que el problema se someta a arbitraje, subsiste la obligación de
saneamiento.
b) Si el comprador perdió la posesión por su culpa y, de ello se ha seguido la

evicción (art.1846 n.2).
c) Cuando el comprador no citó de evicción al vendedor (art.1843 inc.3).

d) Cuando citado el vendedor de evicción, este no comparece, pero el comprador
pierde el juicio por no haberse hecho valer una excepción o defensa que la
pertenecía (art.1843 inc.3).
 Saneamiento de los vicios redhibitorios:
Este es el otro aspecto que comprende la obligación de saneamiento que pesa sobre el
vendedor. La obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios tiene por
finalidad garantizar al comprador la posesión útil de la cosa en el sentido de que
el comprador va a poder utilizar la cosa en su beneficio. Esta posesión útil de la
cosa va a desaparecer cuando se presenta algún vicio oculto o redhibitorio.
El legislador no ha definido el vicio redhibitorio.
Los autores señalan que: "vicio redhibitorio es un defecto inherente a la cosa, que
existía al tiempo de la venta, oculto para el comprador y que impide total o
parcialmente el uso natural de la cosa".
 Vicios redhibitorios y error sustancial:
No debe incurrirse en equivocación de confundirlos. Error sustancial es el que recae

sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa. Se distingue del vicio redhibitorio en
cuanto, en este último, hay un defecto o una imperfección inherente a la cosa en sí
misma y que tiene como consecuencia el hacerla inútil para su uso natural (se
trata, por consiguiente, de una situación objetiva).
En cambio, en el error sustancial hay un falso o equivocado concepto de una de las

partes sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa, con prescindencia de sus
condiciones inherentes (se trata de una situación de carácter subjetivo).
 Requisitos para que un vicio sea redhibitorio (art.1858):
1.- Que el vicio haya existido al tiempo de la celebración del contrato .

2.- Que el vicio sea grave,
3.- Que el vicio sea oculto.
82
1. - Que el vicio haya existido a la celebración del contrato : Es un requisito

totalmente lógico, porque sólo de estos vicios puede hacerse responsable al
vendedor, ya que después del contrato de compraventa la cosa ha dejado de estar
en su poder y, por consiguiente, ha salido de su cuidado.
Para que se configure este requisito no es necesario que el vicio haya existido en
toda su extensión magnitud o gravedad al momento de la celebración del contra to,
sino que basta que exista en germen hasta ese momento y se desarrolle con
posterioridad.
2.- Que el vicio sea grave: lo es cuando el defecto es de tal naturaleza que impide
total o parcialmente el uso de la cosa. Se trata aquí de una cuestión de hecho que
el juez va a tener que resolver en cada caso.
El N.2 del art.1858 da una pauta que puede servir al juez para establecer si hay o no
gravedad en el vicio: ello, según si puede o no presumirse que el comprador,
conociendo el vicio, hubiere o no comprado la cosa o la hubiere comprado en un
precio menor.
3.- Que el vicio sea oculto: lo es cuando el comprador lo ignora por no habérselo
manifestado el vendedor.
Pero, hay casos en que no hay vicios redhibitorios no obstante el silencio del
vendedor. Ellos son los siguientes:
a) Cuando ha habido negligencia del comprador para conocer el vicio
(art.1858 n.3).
b) Cuando el comprador por su profesión u oficio ha podido fácilmente
conocer el vicio (art.1858 n.3), ejemplo: un veterinario compra un animal
enfermo.
 Cláusulas que hacen redhibitorios vicios que no lo son:
El legislador autoriza expresamente que las partes en un contrato den a un vicio el

carácter de redhibitorio, aun cuando éste no lo sea naturalmente . El art.1863 dice
que "las partes pueden por el contrato...", luego el carácter redhibitorio que pueda
atribuírsele a un vicio se hace sólo en el contrato, no en una convención posterior.
 Efectos de los vicios redhibitorios:
Los efectos no son otra cosa que los derechos que tiene el comprador ante un vicio de
esta naturaleza y que se traducen en dos acciones que el comprador puede intentar
en contra del vendedor:
1.- La acción redhibitoria,

2.- La acción estimatoria o cuanti minoris.
El ejercer una u otra de estas acciones es un derecho que la ley le confiere al

comprador (art.1860).
1. - La acción redhibitoria: es aquella por la cual el comprador puede solicitar la

resolución de la venta (art.1857).
83
2. - La acción estimatoria o cuanti minoris: es la que la ley confiere al comprador

para que pueda pedir una rebaja proporcional del precio. En este caso, a
diferencia del anterior, el contrato de compraventa subsiste, pero se produce una
rebaja proporcional en el precio (art.1857).
La regla general es que el comprador tiene un derecho de opción entre estas dos
acciones. Sin embargo, esta regla tiene excepciones, es decir, hay casos en que el
comprador está privado de este derecho de opción, pudiendo solamente ejercer la
acción estimatoria. Estos casos son los siguientes:
a) Cuando los vicios no son graves (art.1868).
b) Cuando la cosa perece después de celebrado el contrato de

compraventa, encontrándose en poder del comprador y por culpa de éste
(art.1862 inc.1). Pero, si la cosa perece por un vicio inherente a ella misma,
subsiste el derecho de opción para el comprador (art.1862 inc.2).
El legislador ha considerado también la situación del vendedor que sabía del vicio
redhibitorio y guardó silencio al respecto (no lo hizo presente al comprador). En
este caso, el vendedor queda obligado no solo a la restitución de la cosa o a la rebaja
del precio, sino que también debe indemnizar perjuicios en favor del comprador
(art.1861).
Tratándose de las ventas forzadas, el legislador da una regla especial en el art.1865,

señalando que la acción redhibitoria no tiene lugar en ellas salvo que el vendedor
no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiera
declarado a petición del comprador.
 Extinción de la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios:
1. - Por renuncia: esta acción puede renunciarse porque la obligación de saneamiento

es un elemento de la naturaleza del contrato. Pero, la renuncia de la acción de
saneamiento de los vicios redhibitorios no exime al vendedor de sanearlos cuando
esos vicios le eran conocidos y él no se lo manifestó al comprador (art.1859).
2. - Por prescripción: a este respecto debemos distinguir si se trata de bienes

muebles o inmuebles. Respecto de los bienes muebles la acción redhibitoria
prescribe en el plazo de 6 meses. Respecto de los inmuebles, en un año .
En ambos casos, con una particularidad muy especial: estos plazos pueden
ampliarse o restringirse por voluntad de los contratantes. Se presenta aquí una
distinción con el plazo de prescripción del pacto comisorio en materia de compraventa
por no pago del precio al tiempo convenido, pues en este caso la ley fija un plazo
máximo de prescripción y las partes sólo pueden fijar uno menor pero no ampliarlo. El
plazo de prescripción de la acción redhibitoria se cuenta desde la entrega real de
la cosa.
Por su parte, la acción estimatoria prescribe en el plazo de un año para los muebles
y 18 meses para los inmuebles (art.1869). Este plazo también se cuenta desde la
entrega real. El art.1869 nada dice sobre la posibilidad de ampliar o restringir estos
plazos tratándose de la acción estimatoria. Sin embargo, Alessandri sostiene que
también tratándose de esta acción las partes pueden ampliar o restringir este plazo,
porque si no tuvieran esta facultad podría darse la situación que la acción estimatoria
prescribiría antes de la acción redhibitoria en el caso de que las partes , haciendo
84
uso del derecho que la ley les confiere, hubieran ampliado el plazo de prescripción de
esta última.
El legislador ha establecido una norma especial para el cómputo del plazo de

prescripción de la acción estimatoria para el caso en que la cosa vendida haya sido
remesada a un lugar distante (art.1870).
2.- Obligaciones del Comprador:
1) - Recibir la cosa comprada,

2) - Pagar el precio.
Estas obligaciones están establecidas en los arts.1793, 1827 y 1871. La principal de

estas obligaciones es la de pagar el precio, señalándolo así expresamente el legislador
en el art.1871.
1.- Obligación del comprador de recibir la cosa comprada :
Está establecida en el art.1827, que señala que si el comprador se ha constituido en

mora de recibir la cosa, va a tener que pagarle al vendedor los gast os de alquiles
de los almacenes, graneros y vasijas en que se contenga lo vendido. Además,
establece el legislador que cesa la responsabilidad del vendedor por el cuidado de la
cosa respondiendo solamente del dolo o culpa grave. Esta obligación del comprad or de
recibir la cosa que el compró no es más que la lógica consecuencia de la obligación
del vendedor de entregar la cosa vendida. Qué sucede si el vendedor se niega a recibir
la cosa comprada por él:
1) El vendedor puede pagar por consignación (arts.1598 y sgtes.).

2) El vendedor podrá pedir la resolución o el cumplimiento del contrato por
incumplimiento de la obligación del vendedor de recibir la cosa comprada
(art.1489).
2.- Obligación de pagar el precio:
Esta es la principal obligación del comprador (art.1871). Es un requisito de la

esencia del contrato de compraventa. En lo que dice relación con el tiempo y lugar de
pago del precio, hay que estarse a lo estipulado por las partes.
De modo que si para el pago del precio las partes han fijado un plaz o o una condición,
habría que atenerse a ese plazo o condición. Si nada han dicho las partes, se aplican
las reglas generales indicadas en el art.1872. Sobre esto hay que tener presente que
el pago del precio no puede hacerse por parcialidades (art.1591). Si de parte del
vendedor hay resistencia de recibir el pago, se puede pagar por consignación.
La ley confiere al comprador un derecho de retención del precio, que se traduce

en que la obligación de pagar el precio por el comprador se suspende cuando éste
deposita el precio en el tribunal con la aprobación del juez , a causa de haberse
perturbado su posesión de la cosa o de existir acciones reales sobre ella, no
85
conocidas del comprador. Se trata aquí no de un pago por consignación, sino de un

depósito en el tribunal, lo que es una retención judicial del precio que dura hasta que
el vendedor haga cesar las perturbaciones o caucione las result as del juicio (art.1872
inc.2). Así por ejemplo, se ha resuelto que si se trata de la compraventa de un
inmueble y un tercero obtiene una medida precautoria consistente en la prohibición de
gravar o enajenar el inmueble (lo cual se traduce en la prohibición de hacer la tradición
del mismo), el comprador perfectamente va a poder hacer valer este derecho de
retención.
Si el comprador se constituye en mora de pagar el precio, el vendedor va a poder

demandar a su arbitrio el pago del precio o la resolución del contrato, en ambos casos,
con indemnización de perjuicios. Es decir, va a poder poner en acción la condición
resolutoria tácita contemplada en el art.1489 y que se encuentra reiterada en materia
de compraventa en el art.1873.
 Consecuencia de la resolución de la compraventa:
En esta materia hay algunas reglas especiales:

1. - La regla general en materia de resolución es que producida ésta no se deben
los frutos percibidos en el tiempo intermedio (tiempo que va entre la celebración
del contrato y su resolución art.1488). Pero el contrato de compraventa, cuando la
resolución se produce por el no pago del precio, el comprador v a a tener que
restituir los frutos, ya sea totalmente cuando no ha pagado nada, o parcialmente en
proporción a la parte no pagada, en caso de que haya habido un pago parcial
(art.1875).
2. - La regla general en materia de resolución es que tratándose del pag o de

expensas y deterioros se presume la buena fe del deudor resolutorio. Pero,
tratándose del contrato de compraventa, se presume legalmente la mala fe del
comprador que no ha pagado el precio, salvo que este pruebe lo contrario, es decir,
que fue fortuita, y no por culpa de él ha sufrido un deterioro tan grande que le
impide pagar el precio (art.1875 inc.3). El hecho de que se presuma legalmente la
mala fe del comprador significa que si éste no puede comprobar lo contrario en los
términos del art.1875 inc.3, se le van a reembolsar solamente las expensas
necesarias que hubiere hecho, pero no las útiles ni las voluptuarias, pudiendo en
este caso, sí llevarse las materiales, siempre que concurran los requisitos de los
arts.910 y 911.
3. - Si hubiese habido arras, la resolución del contrato de compraventa por no

pago del precio faculta al vendedor para retenerlas si las hubiera recibido o para
exigirlas dobladas si las hubiera dado (art.1875).
4. - En el art.1876 inc.1 se señala que la resolución por el no pago del precio, respecto
a los efectos que produce en relación con los terceros poseedores, se rige por los
arts.1490 y 1491. Este inc.1 del art.1876 es totalmente inoficioso, porque aún
cuando nada hubiere dicho, de todos modos se hubieran aplicado los artículos
señalados. Pero, tiene importancia el art.1876 por lo dispuesto en su inc.2, ya que
establece un resguardo en favor del tercero, consagrando una inadmisibilidad
probatoria amplia en su favor cuando en la escritura se dice que se pagó el precio,
ya que en tal caso se admiten solamente dos pruebas en contrario:
 La de la nulidad de la escritura,
 La de la falsificación de la escritura.
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Este resguardo es solo respecto de terceros, de tal manera que entre las partes podrá
probarse que no hubo pago del precio de la compraventa, aun cuando en la escritura
se diga lo contrario y las únicas limitaciones que pudieran existir aquí son las de la
testimonial de acuerdo con el valor de la cosa (art.1708 y 1709). Si llega a probarse
que no hubo pago del precio, no obstante haberse pagado, se va a poder pedir la
resolución del contrato o que se declare simulado.
 Pactos Accesorios al Contrato de Compraventa.
Entre los pactos accesorios al contrato de compraventa, podemos indicar.

1.- El Pacto Comisorio (art. 1877 y sgtes.).
2.- El Pacto de Retroventa (art. 1881 y sgtes.).
3.- El Pacto de Retracto (art. 1886).
4.- Otros Pactos (art.1887).
 Pacto Comisorio:
Es necesario hacer distinciones entre:
a) Doctrina
b) Derecho positivo.
a) En doctrina en general, se entiende que el pacto comisorio es "La estipulación

que hacen las partes de que el contrato se resolverá, si uno de ellos no
cumple su obligación". Es decir, el pacto comisorio en doctrina no es otra cosa
que la estipulación expresa de la condición resolutoria tácita.
El pacto comisorio procede en toda clase de contratos en virtud del principio de la

autonomía de la voluntad, lo cual es importante, especialmente respecto de los
contratos unilaterales, toda vez que la condición resolutoria sola mente procede en los
contratos bilaterales.
b) En el derecho positivo chileno se plantea un problema : El pacto comisorio

está definido y tratado en el contrato de compraventa en relación con la
obligación del comprador de pagar el precio (art.1877). Luego, en estricto
derecho, el pacto comisorio se aplica solamente en la compraventa y
respecto de la obligación de pagar el precio. De no ser así, no podría hablarse
de pacto comisorio, y los tribunales en ciertos casos así lo han entendido,
hablando no de pacto comisorio sino que de "condición resolutoria tácita
expresada".
No obstante que ésta pareciera ser la doctrina correcta, se acostumbra a denominar,

como pacto comisorio, a la estipulación expresa de la condición resolutoria tácita.
Para el análisis del pacto comisorio se debe distinguir:
1. - Pacto comisorio en el contrato de compraventa por incumplimiento de la

obligación de pagar el precio.
Este pacto comisorio puede ser simple o calificado, El simple consiste en la
estipulación de que si no se paga el precio se puede resolver la compraventa.
87
Es calificado, o con cláusula de resolución ipso facto en la compraventa. No opera

de pleno derecho sino que la consecuencia que produce es que el tiempo de que
dispone el comprador para cumplir con su obligación, de pagar el precio, es reducida,
porque va a disponer de 24 horas contadas desde la notificación judicial de la
demanda.
2.- Pacto comisorio en el contrato de compraventa, por incumplimiento de

cualquiera otra obligación. Puede ser simple o calificado.
 Pacto de retroventa. Art.1881. y sgtes.

Concepto: "Es aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de recobrar la
cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
estipulare, o en defecto de esta estipulación lo q ue haya costado la compra".
Se trata entonces de una venta sujeta a una condición resolutoria ordinaria potestativa
que depende de la sola voluntad del acreedor (vendedor); luego, es válida.
En el fondo el pacto de retroventa es una caución, ya que el comprador va recibir la

cosa y no la va a devolver hasta que se le restituya el precio que dio por ella; o la
cantidad que se hubiere estipulado. Esta suma es en el fondo el préstamo que se le
hizo al vendedor. Es decir en vez de constituir una hipoteca, se vende con pacto de
retroventa.
 Requisitos del Pacto de Retroventa.
1. - Tiene que estipularse al momento del contrato. El Art.1881, nos dice que "por
el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de...", redacción ésta que
nos está indicando que ello debe hacerse en el momento mismo de la celebración
del contrato y no con posterioridad.
2. - Debe estipularse un precio que el vendedor va a tener que pagar por la cosa
cuando vuelva a comprarla. En caso que nada se diga a este respecto, ese precio
será el mismo de la compraventa.
3. - Debe señalarse un plazo dentro del cual el vendedor va a poder recuperar la

cosa que ha vendido (art.1885).
Las partes tienen una relativa libertad para fijar este plazo, porque ellas pueden
estipular el plazo que deseen siempre que no exceda de 4 años. Encontramos aquí
una situación similar a la que se presenta en el pacto comisorio por incumplimiento de
la obligación de pagar el precio de la compraventa por parte del comprador, en el cual
las partes pueden fijar el plazo de prescripción, siempre que no exceda de 4 años.
El problema que se ha planteado en el plazo del pacto de retroventa es si se trata de

un plazo de prescripción o de caducidad. Se ha resuelto que se trata de un plazo de
caducidad.
 Efectos del pacto de retroventa.
Aquí hay que distinguir algunas situaciones:
88
a. - Si el vendedor no hace uso de la facultad de recobrar la cosa o si deja

transcurrir el plazo dentro del cual pudo ejercitar esta facultad.
En tal situación se consolida el derecho del comprador, es decir, el comprador que
tenía la calidad de dueño condicional pasa en virtud de esta situación, a ser dueño
puro y simple.
b.- Si el vendedor ejercita su derecho a recobrar la cosa vendida , deberá ejercitar

una acción judicial en contra del comprador pidiendo la restitución de la cosa que
vendió, debiendo, si reembolsa al comprador, las expensas que este hubiese
realizado en mejoras necesarias no teniendo responsabilidad por las útiles y las
voluptuarias. Por su parte, va a tener que indemnizar, el comprador al vendedor, los
daños que se hubieren originado por su hecho o culpa. (Art.1883.).
c.- Efectos respecto de terceros: El problema que pudiera presentarse dice relación
con los terceros que pudiera haber obtenido algún derecho sobre la cosa. La ley nos
dice que respecto de los terceros se aplica lo dispuesto en los Arts.1490 y 1491.
(1882).
 Pacto de retracto.
Concepto: "Se trata de una venta sujeta a una condición resolutoria que consiste
en que, si dentro de cierto plazo, que no puede pasar de un año, se presenta un
tercero como comprador ofreciendo un mejor precio que el que se estipuló en la
compraventa, se va a producir la resolución de ésta, a menos que el comprador o
su adquirente mejore el precio en los mismos términos".
Una vez producida la resolución en virtud del pacto de retracto, se aplican a éste, las
mismas reglas aplicables al pacto de retroventa.
 Otros pactos accesorios.
De conformidad a lo dispuesto en el Art.1887, pueden agregarse al contrato de

compraventa cualesquiera otros pactos accesorios, siempre que sean lícitos.
Dichos pactos accesorios se van a regir por las reglas generales de los contratos.
 La rescisión de la venta por lesión enorme:
La regla general en el derecho chileno, es no aceptar la lesión como vicio de los

contratos. Esto al parecer tiene por objeto el otorgar estabilidad a los contratos.
Sin embargo, hay algunos contratos en que el legislador acepta como vicio la
lesión enorme, siendo uno de ellos el contrato de compraventa de bien es raíces.
(Arts.1888 y 1891).
La lesión enorme en la compraventa consiste en: "Desproporción grave entre el

precio que se ha convenido y el verdadero valor de la cosa vendida".
En este caso lo que existe es una falta de equivalencia entre las prestaciones de las
partes, lo que se traduce en que una de las partes obtiene una utilidad o ventaja
desmedida frente a la otra, sufriendo esta última un perjuicio por la diferencia de
valores.
89
Es justamente para proteger a las partes de esta situación, y frente al aprovechamiento

que una de ellas puede hacer de la ignorancia o necesidad de la otra, que el legislador
establece en la compraventa la lesión enorme. Aún más, le da el carácter de
irrenunciable.
 Requisitos para que opere.
1.- Que la lesión sea enorme en los términos del Art.1889.

La lesión debe revestir cierta gravedad pues al legislador no le interesa cualquier
desigualdad en la equivalencia de las prestaciones, ya que siempre hay un margen
razonable de utilidad y de pérdida, pero ese margen necesariamente debe tener un
límite. Es por esto que cuando reviste cierta gravedad, esto es, cuando adquiere el
carácter de enorme, el legislador autoriza que se rescinda el contrato. Hay que tener
presente que la lesión puede ser invocada por ambas partes, a saber:
a) Para el vendedor. Cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del

justo precio de la cosa vendida.
b) Para el comprador. Cuando el justo precio de la cosa que compra es

inferior a la mitad del que paga por ella.
La regla del Art.1889, parte de una misma base para el comprador y para el vendedor:
La lesión resulta de la comparación del verdadero precio de la cosa con el precio que
efectivamente se paga por ella.
El problema es aquí establecer ¿Cuál es el Justo Precio?
El Art.1889 inc.2, dice que el justo precio se refiere al tiempo del contrato, siendo
así, en el evento que se celebre un contrato de promesa de celebrar un contrato de
compraventa, el justo precio se mira al momento de la comp raventa y no al de la
promesa.
2.- Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesión enorme.
No toda compraventa puede rescindirse por lesión enorme, sino que solamente la de
Inmuebles, quedando así nuevamente el trato más preferente y resguardado que el
legislador da a los inmuebles por sobre los muebles.
El que la lesión enorme se admita sólo sobre los inmuebles tiene además como razón,
la de que los muebles cambian de valor con mayor facilidad. Pero tratándose de
Inmuebles, hay que tener presente que la lesión enorme no se aplica a la venta de
éstos cuando ella se hace por el Ministerio de la Justicia (art.1891). La razón es
que en esas ventas hay una intervención del poder judicial y además porque el precio
se determina en pública subasta, con lo cual se excluye toda posi bilidad de lesión o
abuso por parte del comprador.
 Efectos que produce la lesión enorme.
La parte que sufre los efectos de la lesión, sólo puede accionar en contra de la
contraparte pidiendo la rescisión de la venta. Es decir, que se deje sin efecto y que
se proceda a las restituciones mutuas como ocurre para el caso de la nulidad.
90
En cambio, el culpable de la lesión puede solicitar que se le rebaje el precio o

bien se le complete éste (según sea comprador o vendedor). Esto porque este
derecho de hacer subsistir el contrato devolviendo el exceso o pagando la diferencia,
se lo confiere la ley solamente al culpable de la lesión. Y aún más, este derecho puede
ejercitarlo sólo una vez que se ha dictado la sentencia que declara la rescisión.
(art.1890 inc.1).
Declarada la rescisión de la venta por lesión enorme por sentencia judicial, la parte a
quien le es imputable la lesión (culpable), tiene un derecho opcional:
a. - Completar el precio o devolver la diferencia. En este caso va a subsistir el

contrato, y debemos distinguir ¿A quién es imputable la lesión?
 Imputable al comprador: Este completa el precio pagando la diferencia.

Para establecer a cuanto asciende la diferencia, ella debe permitir completar
el justo precio, menos un 10 por ciento. Ejemplo. Si el justo precio es de
$1000. y el vendedor ha recibido $400, el comprador debe completar $900, ya
que ese es el justo precio con deducción de la décima parte.
 Imputable al vendedor: Este tiene que restituir el exceso de precio recibido.

Es decir, va a tener que pagar una diferencia, y para determinarla, se
aumenta el justo precio en un 10 por ciento. Ejemplo: Justo precio $1000, el
comprador ha pagado $2500, debemos aumentar el justo precio en un 10 por
ciento lo que nos da $1100. El exceso, entonces, que debe restituir es de sólo
$1400.
b.- Aceptar la rescisión enorme con todas sus consecuencias. Es decir, se allana a
ella, quedando así extinguido y sin efecto el contrato de compraventa. Lo que
significa que se produjo la rescisión del mismo. Pero esta rescisión no es en
realidad una nulidad, sin embargo produce sus mismos efectos, presentándose las
siguientes diferencias:
 El comprador no restituye ni intereses ni frutos, sino a contar del día en

que se notificó la demanda (art.1890 inc.2).
 Las partes no se reembolsan los gastos ordinarios por la celebración del

contrato (art.1890 inc.2).
 El comprador no está obligado a indemnizar los deterioros de la cosa ,

salvo que se hubiere aprovechado de ellos (art.1894) .
 Los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa antes de
la rescisión, no caducan de pleno derecho por la sola declaración de
rescisión, sino que el comprador va a tener que cancelar esos gravámenes
para devolver la cosa sin ellos al vendedor (art.1895).
 Extinción de la Acción Rescisoria.
1. - Por la destrucción de la cosa (art.1893). Esto es así, porque producida la

extinción de la cosa, ya no es posible su restitución, y la restitución es el efecto
propio de la rescisión del contrato.
91
2. - Por la enajenación de la cosa (art.1893 inc.2). Si la cosa vendida sale del

patrimonio del comprador, no hay acción rescisoria, siendo éste uno de los aspectos
en que se presenta gran diferencia con la nulidad, la cual da acción reivindicatoria
contra terceros poseedores (art.1689).
Pero si el comprador ha enajenado la cosa, obteniendo un precio mayor al que él había

pagado por la cosa, procede en su contra una acción indemnizatoria, pero que no
es acción rescisoria por lesión enorme, Esta acción inde mnizatoria, produce el efecto
que el comprador va a tener que devolver el sobreprecio con un límite, que es el justo
precio de la cosa con deducción de un 10 por ciento. En lo que el sobreprecio exceda
de este tope, le pertenece lícitamente al comprador (a rt.1893 inc.2).
3.- Prescripción. Art.1896. La acción rescisoria por lesión enorme, prescribe en 4

años contados desde la fecha del contrato.
 Contrato de permuta.
El legislador regla este contrato bajo el título "De La Permutación", inmediatamente

luego de la compraventa.
Por el contrato de Permuta, las partes se obligan mutuamente a dar una especie o
cuerpo cierto por otro (art.1897).
En realidad, el contrato de permuta no presenta mayores novedades ni problemas,

porque prácticamente se rige por las mismas normas que el contrato de compraventa:
1. - El Art.1898, dispone que el contrato de permuta por regla general será

consensual, salvo que la cosa permutada o ambas sean bienes raíces o
derechos hereditarios, en cuyo caso se requiere escritura pública.
2. - Del Art.1899, se desprende que pueden permutarse las cosas que pueden
venderse.
3. - Del Art.1899.inc.2. se desprende que son hábiles para celebrar el contrato de

permuta las mismas personas que son hábiles para celebrar el contrato de
compraventa.
4. - El Art.1900, establece la regla general, cual es que las disposiciones relativas a

la compraventa son aplicables a la permuta en lo que no sean contrarias a la
naturaleza de esta. Cada permutante será considerado como vendedor de la cosa
que da.
---------------------- O ------------------------
92
 EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
El art.1915 define este contrato, señalando que el arrendamiento es un contrato en

que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una
cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce,
obra o servicio un precio determinado. En concepto del legislador existen tres tipos
o clases de arrendamiento:
a). La concesión de goce de una cosa, o arrendamiento de cosas.

b). La confección de obra.
c). La prestación de un servicio o arrendamiento de servicios.
Las disposiciones que el Código Civil establece en relación a los empleados

domésticos se encuentran derogadas por el Código del Trabajo.
 Características generales del arrendamiento.
1)- Es un contrato consensual, porque basta que las partes se pongan de acuerdo
respecto a sus elementos esenciales para que se formalice y surjan las obligaciones
que de él derivan. Sin embargo, es de gran importancia su escrituración porque:
 La actual legislación, en materia de arrendamiento de bienes raíces urbanos,

prescribe que, si el contrato es solamente verbal y surge discrepancia en
cuanto al canon de arriendo, se presumirá que la renta será la que
declare el arrendatario. Esta presunción simplemente legal admite prueba en
contrario. Art.20 Ley 18.101.
 Existe la limitación de la prueba de testigos respecto de aquellos actos o

contratos que contiene la entrega o promesa de una cosa que valga mas
de dos unidades tributarias, que es plenamente aplicable a este contrato.
Art.1709.
 Por la norma del art.1962 es importante que el contrato conste en escritura

pública si se refiere a bienes raíces, para hacerlo oponible al tercer
adquirente. Además, si se inscribe en el registro de Hipotecas y
Gravámenes, es oponible al acreedor hipotecario, siempre que dicha
inscripción sea anterior a la inscripción hipotecaria.
 Tratándose de predios rústicos, el contrato debe celebrarse por

instrumento público o privado, y en este último caso se requiere presencia
de testigos mayores de 18 años. Art.5 DL 993.
 En materia de administración de bienes raíces y según veremos, si el

administrador quiere celebrar un contrato cuyo plazo sea mayor a 5 u 8 años
dependiendo de si el predio es urbano o rústico respectivamente, se requiere
autorización judicial, o autorización de la mujer casada en sociedad
conyugal, en su caso.
93
En el ejercicio de la autonomía de la voluntad, las partes son libres para convenir las
solemnidades que estimen convenientes, y dar al contrato el carácter de solemne .
Si se convino escritura pública, su no otorgamiento da derecho para retractarse del
contrato hasta antes del otorgamiento de la misma o hasta antes de la entrega de la
cosa arrendada. Art.1921. Si intervienen arras se observaran las mismas reglas que en
el contrato de compraventa.
Es usual que el dueño de la propiedad o un intermediario publique en el periódico

avisos en los cuales ofrece una propiedad raíz en arriendo, o bien ponga letreros o
carteles en el mismo inmueble ofertándolo. Estos avisos jurídicamente son ofertas al
público, y se encuentran reguladas por los arts.99 y siguientes del C. de Com . El
arrendador tendrá libertad para elegir entre los distintos postulantes que se presenten,
pero aceptado uno, dado el carácter de consensual que tiene este contrato, se
perfecciona en el acto y no podría el arrendador retractarse. Es frecuente que,
posteriormente se presente otra persona ofreciendo un precio mayor, y el arrendador
ante la expectativa de celebrar un contrato más beneficioso, conviene con éste un
nuevo contrato. En la práctica el primitivo arrendatario tendrá todas las acciones
legales para lograr una adecuada y completa indemnización de perjuicios, en la medida
que logre acreditar la existencia del contrato previo, de ahí la importancia de exigir, al
menos, un recibo o aceptación por escrito de la calidad de arrendatario.
2)- Es un contrato bilateral, por ende las obligaciones que de él nacen ligan a ambas
partes recíprocamente. El arrendador debe proporcionar el goce de la cosa, realizar
la ejecución de la obra o la prestación de un servicio, y el arrendatario debe pagar
por este goce, obra o servicio un precio determinado. Al ser bilateral tiene
importancia la condición resolutoria tácita en virtud de la cual si uno de los
contratantes deja de cumplir lo pactado, el diligente podrá solicitar la terminación o
el cumplimiento del contrato, con indemnización de perjuicios.
3)- Se trata de un contrato de tracto sucesivo, por ende al aplicarle el art.1489, en

vez de resolución procederá el término del contrato. No sería válido convenir un
pacto comisorio calificado en el contrato arrendamiento de predios urbanos con
cláusula de “ipso facto”, puesto que la ley 18.101 en su art.19 dispone que los
derechos conferidos a los arrendatarios por esa ley son irrenunciables y, dentro de
estos derechos, el término del arriendo, el que debe solicitarse judicialmente por el
arrendador.
4)- Es un contrato oneroso, que tiene por objeto la utilidad de ambos contratantes,
gravándose cada uno en beneficio del otro, siendo normalmente las prestaciones de
carácter conmutativo y equivalentes. No existe la lesión enorme en caso de que se
pague una renta muy superior al valor de la misma, sin embargo, es posible aplicar
las normas sobre lesión establecidas en el art.1544 en materia de cláusula penal,
precepto que dispone en su inc.1º que cuando por el pacto principal una de las
partes se obligó a pagar una cantidad determinada, como equivalente a lo que por la
otra debe prestarse, y la pena consiste asimismo en el pago de una cantidad
determinada, podrá pedirse que se rebaje de la segunda todo lo que exceda el duplo
de la primera, incluyéndose ésta en él.
5)- Es un contrato nominado (o típico) porque se encuentra reglamentado en la ley, y

además esta normativa es de carácter exhaustivo, dejando muy poco a la c reación
de los particulares.
94
6)- Es un contrato entre vivos, porque está destinado a producir sus efectos en vida
de sus autores, y sus obligaciones son transmisibles, por lo que continúan
produciéndose sus efectos aun después de la muerte de cualquiera de la s partes, lo
que ha confirmado reiteradamente la doctrina y la jurisprudencia. Ello. Obviamente
cuando se trata del contrato de arrendamiento de cosas, pero no ocurre lo mismo,
según veremos, en el arrendamiento de servicios y, a veces, en la ejecución de una
obra.
7)- Es un contrato principal, porque subsiste por sí mismo, sin requerir de otra
convención, sin perjuicio de que se acostumbra a garantizar las obligaciones del
arrendatario para asegurar el pago de la renta o las indemnizaciones que procedan,
siendo esta cauciones naturalmente accesorias.
8)- Constituye un titulo de mera tenencia. Según ya se estudió respecto de los

bienes. Art.714.
 Partes del contrato de arrendamiento.
En cuanto a quienes celebran el contrato de arrendamiento, prestando su

consentimiento, el art.1919 señala que en el arrendamiento de cosas la parte que da el
goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio, arrendatario.
Cuando se trata del contrato de arrendamiento de predios urbanos el arrendatario se

denomina inquilino, y el de predios rústicos colono. Arts.1970 y 1979.
En la confección de obra la persona que ejecuta la obra se denomina artífice y, en

ciertos casos, empresario.
En el arrendamiento de servicios inmateriales, el arrendador recibe el nombre de

empleador, y el arrendatario de empleado.
En el arrendamiento de transporte se llama consignante aquel que confía las cosas

para el transporte; la persona a quien van dirigidas consignatarios; y el que efectúa el
transporte acarreador.
 Diferencias entre el arrendamiento de cosas y el usufructo.
1. Tanto en el arrendamiento de cosas como en el derecho de usufructo se concede a

una persona la facultad de gozar de una cosa ajena, pero el usufructo es un
derecho real, en cambio el derecho del arrendatario es solo personal , siendo el
arrendatario un mero tenedor de la cosa arrendada.
2. El nudo propietario no puede turbar el goce del usufructuario, y no tiene

obligaciones correlativas con éste, en cambio, el arrendatario tiene un crédito
en contra del arrendador para que le proporcione el goce de la cosa, a través de
prestaciones de tracto sucesivo.
3. El usufructo esta cautelado con una acción real, la reivindicatoria; mientras el

arrendamiento, como contrato, sólo confiere acciones personales .
95
4. Este contrato no se extingue con la muerte de las partes, en cambio el derecho

de usufructo, por ser de carácter personal, se extingue por la muerte del
usufructuario.
5. El sistema de restituciones a que da lugar el usufructo cuando se extingue, está

regido por reglas especiales (arts.795 al 802), mientras que el arrendamiento se
regula primero por el contrato y en subsidio por la ley.
6. El arrendatario se hace dueño de los frutos en virtud del contr ato, mientras el
usufructuario los adquiere por su derecho real en cosa ajena .
7. El derecho de usufructo puede adquirirse a titulo oneroso o gratuito, por acto

entre vivos o por causa de muerte; en cambio el arrendamiento es un contrato
esencialmente oneroso, siendo el precio o renta un requisito de existencia propio
del negocio, que de no estar presente degeneraría en otro diverso, esto es, en
comodato o préstamo de uso.
 Elementos esenciales del arrendamiento.
1. El consentimiento:
Es el acuerdo de voluntades recaído en la naturaleza del contrato, el precio y la cosa.
El arrendamiento de cosas es consensual. Se perfecciona por el solo acuerdo en la
cosa y el precio. No es necesario un documento que lo respalde, pero el instrumento
es importante por tratarse de una formalidad probatoria que facilita la prueba. La
jurisprudencia, por lo general, no admite la testimonial en juicios de arrendamiento
cuando no existe una prueba escrita o un principio de ésta. También puede ser
conveniente celebrarlo por escritura pública e inscribirlo en el Conservador de Bienes
Raíces entre los títulos que pueden inscribirse. De esta manera las partes pueden
disponer de un título ejecutivo para solicitar compulsivamente el cumplimiento de las
mutuas obligaciones y, además, en caso de enajenarse la cosa arrendada, el
adquirente queda obligado a respetar el arriendo, e incluso debe ser respetado por los
acreedores hipotecarios cuando el contrato se encuentra inscrito con antelación a la
inscripción hipotecaria, por disponerlo así el art.1962.
 El consentimiento y el arrendamiento como acto de administración.
Tradicionalmente se ha considerado al contrato de arrendamiento como un acto de

administración y no de disposición, es por ello que para arrendar a través de un
mandatario o representante basta que se hayan otorgado las facultades del art.2132.
Sin embargo, podría cuestionares esta facultad cuando se arrienda por largos periodos
de tiempo, ya que en estos casos, el contrato podría envolver una verdadera
disposición de la cosa. Es por ello que en Francia, según expresan los hermanos
Mazeaud, el arrendamiento perpetuo es nulo. La jurisprudencia considera como
perpetuos los arrendamientos de duración superior a 99 años.
En caso de que el contrato se celebre a través de intermediarios, se aplica la norma

del art.106 del C. de Com., que señala que el contrato propuesto por intermedio de
corredor se entenderá por perfecto desde el momento en que los interesados
aceptaren pura y simplemente la propuesta.
Los intermediarios no tienen facultades de administración sino que tan sólo contactan
a las partes interesadas en el negocio o contrato, siendo sus voluntades las que
perfeccionan el contrato.
96
 Consentimiento, formalidades habilitantes y autorizaciones.
Estas formalidades no son exigidas en consideración al contrato mismo, sino en

atención a la calidad de las personas que los celebran , con la excepción del
arrendamiento de predios rústicos regido por el DL 993, que debe celeb rarse por
instrumento público o privado, y en este último caso requiere la presencia de testigos
mayores de 18 años.
Los artículos 1756 y 1761 contiene limitaciones referidas al régimen de la sociedad

conyugal en que se protegen los intereses de la mujer cuando administra el marido en
la llamada administración ordinaria, o se protegen los derechos del marido cuando se
tiene lugar la administración extraordinaria realizada por la mujer o un tercero, ambos
en calidad de curadores, pero en el caso de la mujer hay una normativa especial.
A)- El art.1756 dispone que sin autorización de la mujer, el marido no podrá

dar en arriendo o ceder la tenencia de los bienes raíces rústicos por más
de ocho años, ni de los urbanos por más de cinco años, incluidas loas
prórrogas que hubiere pactado el marido.
B)- Por su parte el 1761 señala que la mujer administradora no podrá dar en
arriendo los inmuebles sociales o ceder su tenencia, y el marido o sus
herederos estarán obligados al cumplimiento de los pactado por un
espacio de tiempo que no pase de los limites señalados en el inc.4º del
art.1749. Este arrendamiento o cesión, sin embargo, podrá durar más tiempo,
si la mujer para estipularlo así, hubiere sido especialmente autorizada por la
justicia, previa información de utilidad.
Existe una disposición análoga en cuanto a los plazos, para los guardadores que dan
en arriendo bienes raíces de las personas a su cargo, en el art.407, norma que
también se aplica a la administración de los bienes de los hijos de familia, por expresa
disposición del art.254. Fuera de la limitación indicada, en todo caso que el arriendo
tiene un tope natural, cual es que no podrá extenderse por más números de años que
los que falten al pupilo para cumplir 18 años.
La sanción legal a la omisión de las antedichas autorizaciones es la inoponibilidad

del arrendamiento o la cesión de la tenencia, en lo que excede a los plazos legales
o el autorizado por el juez en su caso, conforme lo establecen los artículos 1756 y
1761.
Otra situación que debemos considerar es la establecida en el art.142 inc.1º, el cual

establece que una vez que un bien raíz ha sido declarado bien familiar no se podrá
enajenar o gravar voluntariamente, ni prometer enajenar o gravar, los bienes
familiares, sino concurriendo la voluntad de ambos cónyuges. Lo mismo regirá para la
celebración de contratos que, como el arrendamiento, sólo concedan derechos
personales de uso o de goce sobre algún bien familiar. La sanción si se celebre un
contrato de arrendamiento sin la autorización del cónyuge no propietario es la nulidad
relativa.
2. La cosa arrendada.
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Debe reunir los requisitos generales del objeto de toda declaración de voluntad :
ser licito, determinado, existir o esperar que exista, y no debe ser consumible dada la
naturaleza del contrato.
El art.1916 del CC nos indica la regla general en esta materia, al disponer que son
susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales e incorporales, que
pueden usarse sin consumirse, excepto aquellas que la ley prohíbe arrendar, y
los derechos estrictamente personales, como los de habitación y uso .
Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendrá acción de

saneamiento contra el arrendador, en caso de evicción. Esta norma es muy similar a la
de la compraventa. En ambos casos, la venta o el arrendamiento de cosa ajena son
válidos, ello, sin perjuicio de los derechos del dueño, el que podrá reclamar la cosa. El
arrendador deberá indemnizar por la privación total o parcial que sufra el arrendatario
de la cosa arrendada. En consecuencia, y de conformidad al art.1916 ya mencionado,
no son susceptibles de arriendo:
1. Las cosas cuyo arriendo la ley prohíbe.

2. Los derechos personalísimos.
3. Las cosas consumibles
3. El precio o renta en el contrato de arrendamiento.
Debe ser real, serio y determinado. La cantidad pactada puede ser incierta con tal
que en el contrato se fijen normas o se contengan datos que sirvan para determinarlo.
El precio puede consistir en dinero y también en frutos naturales de la cosa
arrendada. Si el pago es con frutos, puede fijarse una cantidad determinada o una
cuota o parte alícuota de cada cosecha. Esta última forma de pago recibe el nombre de
aparcería, siendo común en el arrendamiento de predios rústicos.
El art.1917 se refiere al precio, y señala que el precio puede consistir ya en dinero ya

en frutos naturales de la cosa arrendada, y en este segundo caso puede pactarse una
cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Se llama renta
cuando se paga periódicamente. Agrega el art.1918 que el precio podrá determinarse
de los mismos modos que el contrato de venta, esto es, por los contratantes de común
acuerdo, por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen, al arbitrio de un tercero,
si este tercero no lo determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que
convinieren los contratantes. En ningún caso podrá dejarse el precio al arbitrio de uno
de los contratantes.
 El contrato de arrendamiento de cosas.
De conformidad al art.4º del CC las disposiciones contenidas en el título XXVI del libro
IV del CC, se aplicarán en todo lo no previsto en disposiciones especiales contenidas
en leyes, decretos leyes, decretos con fuerza de ley sobre estas materias.
Efectos del arrendamiento de cosas para el arrendador.
1. Entrega de la cosa arrendada.

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En el art.1920 se señala que la entrega de la cosa que se da en arriendo podrá

hacerse bajo cualquiera de las formas de tradición reconocidas por la ley . La
disposición es atinada tratándose de bienes muebles, pero no de los bienes raíces, en
que para efectuar la tradición se requiere inscripción en el Conservador de Bienes
Raíces. Siendo este contrato un título de mera tenencia, y tratándose de la propiedad
raíz bastaría con la entrega de las llaves; sin embargo, como afirmamos anteriormente
es importante la inscripción para que se respete el arriendo en los términos dispuestos
en el art.1962.
 Estado en que debe entregarse la cosa arrendada.
El arrendatario paga un precio por el goce temporal de la cosa, por lo que debe
entregarse en el estado de servir para el fin para el que fue arrendada . Si la cosa
presenta vicios el arrendador debe responder de la siguiente manera:
A) Si el mal estado o la mala calidad impidiere hacer el uso para que ha sido
arrendada, el arrendatario puede pedir el término del contrato en conformidad a
lo que dispone el art.1932.
B) Si el mal estado impide parcialmente el goce, o si la destrucción es solo en

parte, el juez decidirá según las circunstancias, si debe tener lugar la
terminación del contrato, o concederse una rebaja del precio o renta , según lo
señala el art.1932 inc.2º. Esta disposición es especial, ya que todo daño debe ser
indemnizado, tanto el daño emergente como el lucr o cesante, pero, en este caso,
solo procede responder por el daño efectivo. Es lógico que el legislador de esa
época lo estableciera así, porque no se advertía la perdida de una ganancia
legítimamente esperada para el arrendatario.
Hoy día nos parece que, frente a la dificultad de encontrar una habitación y al hecho
de que la hospitalidad de la familia ya no existe, sería justo que el arrendador
respondiera por el lucro cesante.
C) Tiene derecho el arrendatario a obtener indemnización de prejuicios cuando e l

vicio ha tenida una causa anterior al contrato. La indemnización comprende solo
el daño emergente, a menos que el vicio hubiere sido conocido del arrendador al
tiempo del contrato o tal que debió preverlo o por su profesión conocerlo. Art.1933
inc.2º.
El arrendatario no tiene derecho a indemnización en los siguientes casos:
I. Si él contrató a sabiendas del vicio y no se obligó el arrendador a sanearlo .

II. Si el vicio era tal que no pudo ignorarlo sin grave negligencia de su parte .
III.Si renunció a la acción de saneamiento por el vicio, designándolo. Art.1934.
En el arrendamiento, los vicios de la cosa arrendada tienen un tratamiento análogo a

los de la compraventa, toda vez que ambos contratos tienen estructuras semejantes,
diferenciándose principalmente en que la venta es título traslaticio de dominio. Sin
embargo, el arrendamiento de cosas se superpone a la venta, porque los beneficios
jurídicos que buscan las partes son análogos; por lo tanto, muchos elementos de ésta
se trasladan al arrendamiento: la evicción, los vicios redhibitorios, la condición
resolutoria tácita, etc.
 La entrega de la cosa arrendada cuando se contrató por varios arrendatarios.

99
En este caso se sigue el mismo criterio que en la compraventa. El arrendatario a quien

primero se haya entregado la cosa es preferido; si se ha entregado a los dos, la
entrega posterior no valdrá; si a ninguno, el titulo anterior prevalecerá. Art.1922.
 Incumplimiento y mora del arrendador en entregar la cosa arrendada.
A.- Si el incumplimiento se debe a un hecho o culpa del arrendador , o de sus

agentes o dependientes, el arrendatario tiene derecho a desistirse del contrato,
con indemnización de perjuicios. Si el arrendatario de alguna manera tuvo
conocimiento de que el arrendador se encontraba imposibilitado de efectuar la
entrega o bien, si ésta proviene de fuerza mayor o caso fortuito, desaparece la
obligación de indemnizar y solo podrá solicitar el término del contrato.
B.- En caso de que no exista imposibilidad de la entrega, y el arrendador haya

sido constituido en mora, el arrendatario tendrá derecho a obtener
indemnización de perjuicios, a menos que con ocasión del retardo disminuya
notablemente para este la utilidad del contrato; en este caso, además de la
indemnización, podrá desistirse del mismo, siempre que el retardo no se deba a
caso fortuito o fuerza mayor, pues en este caso no hay mora. Arts. 1925 y 1926.
 Tiempo y lugar de la entrega de la cosa arrendada.
Se aplican las normas generales. El contrato se iniciará en la época prefijada en él

y, a falta de estipulación, inmediatamente después de su celebración. En cuanto al
lugar se aplican las disposiciones de los artículos 1587, 1588 y 1589, es decir, el lugar
designado en la convención y a falta de designación en el lugar en que dicho cuerpo
cierto existe al tiempo de constituirse la obligación. Si el arrendatario se hubiere
mudado de domicilio entre la celebración del contrato y el pago, se hará siempre éste
en el lugar en que sin esa mudanza correspondía, salvo que las partes dispongan de
común acuerdo otra cosa.
2. Mantener la cosa en el estado de servir para el fin que ha sido arrendada .

(segundo efecto para el arrendador)
No basta con que la cosa arrendada sea al principio apta, sino que el arrendador debe
procurar al arrendatario el goce de la cosa prolongado en el tiempo, hasta el término
del arriendo. Art.1927.
En razón de esta obligación, tiene a su cargo las reparaciones que sean del caso, a
excepción de las locativas, que corresponden al arrendatario , a menos que los
deterioros de las locativas provengan de caso fortuito o mala calidad de la cosa
arrendada. Art.1927 inc.2º. En todo caso las partes pueden alterar esta s reglas, pues
son de la naturaleza del contrato.
Se entiende por reparaciones locativas aquellas que, por la costumbre local,

corresponde solventar al arrendatario, y que no sean las necesarias o útiles .
 Las reparaciones necesarias en el contrato de ar rendamiento.
Son las indispensables para mantener la cosa en el estado de servir para el

objeto a que ha sido arrendada. Sin esas reparaciones, la cosa se destruye, o
desaparece o no sirve para su fin. Puede, en determinadas circunstancias, efectuarlas
100
el arrendatario pero el arrendador debe reembolsarle siempre que concurran los

presupuestos que señala el art.1935, esto es:
A.- Que no sean necesarias por culpa del arrendatario.

B.- Que se haya dado pronta noticia al arrendador , a menos que la noticia no
hubiere podido darse a tiempo.
C.- Que el arrendador no haya tratado de hacerlas oportunamente .
D.- Que el arrendatario pruebe la necesidad de las reparaciones de que se
trata.
En relación a los gastos y/o reparaciones de la cosa arrendada, se distinguen:
1. - Las mejoras útiles, que se encuentran definidas en el art.909 inc.2º, a propósito

de la acción reivindicatoria, siendo aquellas que aumentan el valor venal de la cosa.
El arrendador deberá reembolsar siempre que haya consentido en que se efectúen,
con la expresa condición de abonarlas. Art.1936. Si no se hubieren efectuado en
esas condiciones el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales siempre que
sea sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto
a abonarle lo que valdrían los materiales considerados separadamente.
2. Las mejoras voluptuarias, definidas en el art.911 inc.2º, son aquellas que solo
consisten en objetos de lujo y recreo, como jardines. Miradores, fuentes, cascadas
artificiales, y generalmente aquellas que no aumentan en valor venal de la cosa, en
el mercado general, o sólo lo aumentan en una proporción insignificante. Estas
mejoras en el contrato de arrendamiento jamás se indemnizan. El arrendatario podrá
llevárselas en conformidad a las reglas generales.
3. Librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa . (tercer efecto

para el arrendador)
El goce que proporciona el arrendador de la cosa debe ser tranquilo y pac ífico, por eso
se exige por la ley que el arrendador garantice al arrendatario que lo librará de
toda perturbación de que sea víctima por parte de terceros y, por supuesto, debe
abstenerse él mismo de perturbar al arrendatario. Existe, entonces, una doble
obligación:
A.- No turbar el mismo el derecho del arrendatario.

B.- Garantizar al arrendatario frente las turbaciones de terceros .
 Las turbaciones del arrendador en el goce de la cosa arrendada.
En conformidad al art.1929, el arrendador será responsable no solo de su propia

conducta sino que también de la de aquellas personas por quienes es responsable, y si
en el hecho se producen turbaciones se dará origen a la correspondiente
indemnización de perjuicios.
La ley prevé especialmente la situación de mutaciones en la forma de la cosa
arrendada o la ejecución de trabajos en ella, disponiendo en el art.1928 que el
arrendador no podrá, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa
arrendada, ni hacer trabajos en ella que puedan turbarle o embarazarle el goce de las
mismas. Sin embargo, como pueden ser indispensables la reparaciones, el inc.2º
agrega que si se trata de reparaciones que no pueden sin grave inconveniente
diferirse, será el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce
101
de una parte de la cosa arrendada, pero tendrá derecho a que se le rebaje entre
tanto el precio o renta, a proporción de la parte que fuere .
Y si estas reparaciones recaen sobre tan grande parte de la cosa, que el resto no
aparezca suficiente para el objeto con que se tomó el arriendo, podrá el arrendatario
dar por terminado el arrendamiento.
El arrendatario tendrá derecho a la indemnización de perjuicios en los siguientes

casos:
A.- Si las reparaciones proviene de una causa que ya existía al tiempo del
contrato, desconocida del arrendatario, pero que el arrendador conoció o
era tal que tuviere antecedentes para temerla o por su profesión debiese
conocerla. Art.1928 inc.4º.
B.- Si las reparaciones han de dificultar el goce por mucho tiempo, de

manera que no pueda subsistir el contrato de arrendamiento sin grave
molestia o perjuicio del arrendatario. Art.1928 inc.5º.
 Las turbaciones de terceros en el goce de la cosa arrendada.
Pueden ser de hecho o de derecho:
A.- Son de hecho aquellas que importan ejecución de actos materiales que no
implican pretensiones de derecho. Estas no imponen al arrendador ninguna
responsabilidad, art.1930 inc.1º, y es el arrendatario el que deberá preocuparse de
perseguir la responsabilidad y obtener la reparación del daño.
B.- Las turbaciones de derecho, en cambio, impli can que hay un tercero que
pretende tener un derecho sobre la cosa arrendada, por ejemplo, reclama un
usufructo o servidumbre, o bien deduce una acción reivindicatoria para reclamar el
todo o parte de la cosa. Como se ve afectado el derecho del arrendador, este
debe necesariamente intervenir. En conformidad al art.1931, esta acción debe
dirigirse en contra del arrendador, y el arrendatario tiene la obligación de notificarle
a éste toda turbación o molestia, y si la omitiera o dilatare culpablemente, abonará
los perjuicios que de ello se sigan al arrendador. Art.1931 inc.2º.
Esta obligación del arrendatario está en relación con el art.896 cuando, en un juicio
reivindicatorio, el mero tenedor de la cosa debe declara el nombre y residencia de la
persona a cuyo nombre la tiene. En realidad, se trata de la evicción aplicada al
contrato de arrendamiento.
 Derechos del arrendatario perturbado en el goce de la cosa arrendada.
A.- Cuando la perturbación es de escasa importancia, sólo tiene derecho a una

rebaja en el precio o canon de arrendamiento. Art.1932 in.2º.
B.- Si la perturbación es considerable podrá pedir la terminación del contrato.

Art.1930 inc.3º. Además tiene derecho a obtener indemnización de perjuicios si la
causa del derecho justificado por el tercero fue o debió haber sido conocida por el
102
arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida
de éste intervino estipulación especial de saneamiento respecto de ella. Si la causa
del referido derecho no era no debía ser conocida del arrendador al tiempo del
contrato, no será obligado el arrendador a abonar el lucro cesante. Art.1930 Incs.4º
y 5º.
 Derecho legal de retención del arrendador.
Se le concede este derecho para seguridad del pago del precio o renta y de las
indemnizaciones que el arrendatario adeude. En consecuencia, puede hacer uso de
este derecho, en los siguientes casos:
1. Si el arrendatario usare la cosa contrariamente a los términos o espíritu de

contrato.
2. Si la cosa experimentare deterioros imputables al arrendatario .
3. Por la mora de restituir la cosa arrendada.
4. Por término del contrato por culpa del arrendatario.
5. Para responder por las rentas y servicios adeudados.
El art.1942 dispone que el arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podrá el
arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga
derecho, retener todos los frutos existentes de l a cosa arrendada, y todos los
objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto y que le
pertenecieren, y se entenderá que le pertenecen a menos de prueba contraria.
Por su parte el art.598 del CPC otorga un derecho especial al arrendador en caso
de que se pretenda burlar el derecho de retención, a través del cual, podrá
solicitar el auxilio de cualquier funcionario de policía para impedir que los
objetos sobre los cuales puede recaer la retención sean extraídos de la propiedad
arrendada.
Este derecho de retención puede ser solicitado por el arrendador en cualquier tiempo,
incluso después de dictada sentencia definitiva y, por supuesto antes del lanzamiento
o en el momento de cumplirse éste. Su tramitación es incidental y por cuerda
separada.
Efectos del contrato de arrendamiento para el arrendatario.
1. El pago de la renta.
El art. 1942 señala en su inc.1º que el arrendatario es obligado al pago del precio o
renta. Según señalamos, la fijación del precio se sujeta a las mismas reglas que el
contrato de compraventa. No hay contrato si las partes no llegan a un acuerdo en el
precio. Sin embargo, puede ocurrir que exista disputa en cuanto al monto o canon del
arriendo después de que se haya efectuado la entrega de la cosa arrendada ; en este
caso, se estará al precio que fijen peritos, y los costos de este peritaje se dividirán
entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales. Art.1943.
Sin perjuicio de lo anterior, recordemos que la ley 18.101, ante un contrato verbal,
presume que la renta es la que declara el arrendatario, debiendo el arrendador
desvirtuarlo si ella no corresponde a la realidad.
103
 Época del pago del precio.
En la época convenida, a falta de estipulación, conforme a la costumbre, en defecto

de normas consuetudinarias, en conformidad a las reglas del art.1944, esto es:
1. Si se trata de predios urbanos, se pagará por meses anticipados y, por lo

general, dentro de los cinco o diez primeros días.
2. Predios rústicos, por años.
3. Si se refiere a una cosa mueble o semoviente que se arrienda por cierto

número de años, meses días, cada una de las pensiones periódicas se
deberá inmediatamente después de la expiración del respectivo día, mes
o año.
4. Si se arrienda por una sola suma, se deberá ésta luego qu e termine el

arrendamiento. Este es el caso de las casas de veraneo, en que se
acostumbra apagar, o por adelantado, o la mitad al inicio y la otra al término
del contrato.
 Efectos del incumplimiento en el pago de la renta.
El no pago de la renta confiere al arrendador el derecho alternativo del art.1489. En

caso de que se ponga término al arrendamiento por culpa del arrendatario, deberá
éste el pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando
hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin
desahucio.
Sin embargo, el art.1945 dispone que podrá eximirse de este pago proporcionando
bajo se responsabilidad persona idónea que lo sustituya por el tiempo que falta , y
prestando al efecto fianza u otra seguridad competente. Este es un caso de
subrogación personal, que importaría una suerte de novación por cambio de deudor.
También podría asimilarse a una cesión de contrato, pero con la particularidad que
habría una obligación legal de caucionar la responsabilidad de un tercero, esto es, el
cesionario.
2. El uso de la cosa según los términos o espíritu del contrato.
La forma de usar la cosa será, en primer término, la estipulada. A falta de

estipulación, el goce debe ajustarse a la intención de los contratantes y al natural
destino de la cosa, según lo dispone el art.1938, el cual señala que el arrendatario es
obligado a usar la cosa según los términos o espíritu del contrato; y no podrá en
consecuencia hacerla servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de
convención expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que debían
presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.
Si el arrendatario contraviene a esta regla, podrá el arrendador reclamar la

terminación del arriendo con indemnización de perjuicios, o limitarse a esta
indemnización, dejando subsistir el arriendo. En caso de controversia toca al juez
decidir cuál es el destino que deba dar el arrendatario a la cosa, tomando en
consideración las circunstancias del caso particular. Como puede apreciarse en
104
materia de arrendamiento normalmente el legislador recurre a la costumbre, teniendo

gran importancia esta fuente del derecho en este tipo de contratos.
3. El cuidado de la cosa como un buen padre de familia.
En conformidad a las reglas generales, el arrendatario responde de culpa leve. El

art.1939 expresa esta idea al decir que el arrendatario empleará en la conservación de
la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta obligación, responderá
de los perjuicios y aun tendrá el derecho de poner fin al arrendamiento, en e l caso de
un grave y culpable deterioro. Es decir, todo dependerá de la magnitud de la
infracción, acarreando solo la infracción grave el término del contrato en la cosa. El
deterioro solo autoriza para solicitar indemnización de perjuicios.
El arrendatario, además, no sólo responde de su propia culpa, sino también de la

culpa de su familia, huéspedes y dependientes, conforme lo establece el art.1941
en relación con el 2320, el que señala que toda persona es responsable no solo de sus
propias acciones, sino del hecho de aquellos que estuvieren a su cuidado.
 La cesión y subarriendo.
En relación con el cuidado de la cosa arrendada, se presentan las hipótesis de la

cesión del contrato y del subarriendo. De acuerdo al art.1946 el arrendatario no
tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya
expresamente concedido; pero en este caso no podrá el cesionario o subarrendatario
usar de la cosa en otros términos que los estipulados con el arrendatario directo.
En el caso del subarriendo, el arrendatario celebra otro contrato de arrendamiento

con un tercero pasando él a tener la calidad de subarrendador y el otro
contratante la calidad de subarrendatario.
En cambio, en la cesión se cede o transfiere a un tercero el derecho de goce que

del contrato de arrendamiento deriva para el arrendatario. El cesionario ocupa el
lugar del cedente y se crea una relación directa entre el cesionario y el arrendador,
conservando este último todas las cauciones que tendría el contrato cedido.
El art.5º de la ley 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento de inmuebles

destinados a la habitación a plazo fijo superior a un año, se entenderá siempre
implícita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulación en
contrario, en cuyo caso este podrá poner término anticipado al contrato sin la
obligación de pagar renta por el período que falte. A contrario sensu, debemos
entender que en los contratos a plazo fijo inferiores a un año no se subentiende la
facultad de subarrendar, y deberá mencionarse ella expresamente.
4. Las reparaciones locativas.
Son reparaciones locativas las que tienen por objeto subsanar aquellos que son
una consecuencia normal del goce que el arrendatario tiene sobre la cosa , y por
supuesto, corresponde solventarlas al arrendatario determinándose por la costumbre
del lugar. Arts.1927 y 1940.
El art.1940 expresa que el arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se

entienden por reparaciones locativas las que según la costumbre del país son de cargo
de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que
105
ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como

descalabros de paredes o cercas, albañales y acequias, rotura de cristales, etc.
Excepcionalmente el arrendatario no está obligado a efectuar las reparaciones
locativas, cuando los deterioros provienen de fuerza mayor o caso fortuito o de la
mala calidad de la cosa arrendada.
5. Restitución de la cosa arrendada.
El goce del arrendatario es esencialmente temporal, y por tanto, éste debe restituir
la cosa al término del arriendo. Así lo dispone el art.1947 al señalar que el
arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento.
 Forma de restitución de la cosa arrendada.
La cosa debe ser restituida en el estado en que fue entregada, tomando en

consideración los deterioros propios del uso y goce legítimos. Art.1947. Si las
partes han dejado constancia de cómo se entregó la cosa no habrá problema, pero si
no lo han señalado la ley establece una presunción en el sentido de que se entenderá
haber recibido la cosa al inicio del arriendo en un estado satisfactorio, admitiéndose,
en todo caso, prueba en contrario. Art.1947 inc.3º.
Si la cosa arrendada es un bien mueble se restituye, poniéndolo materialmente a

disposición del arrendador. Si es inmueble, el art.1948 establece que se
desocupará la propiedad enteramente, poniéndola a disposición del arrendador a
través de la entrega de las llaves.
 El incumplimiento de la obligación de restituir y la mora del arrendatario.
La expiración del plazo estipulado en el contrato de arrendamiento no es suficiente

para ponerle término. Es un caso de excepción al art.1551, porque la ley exige que
se requiera igualmente al deudor para constituirlo en mora . Así lo dispone el
art.1949 dispone que para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la
cosa arrendada, será necesario requerimiento del arrendador, aun cuando h aya
precedido desahucio; y si requerido no la restituye, será condenado al pleno
resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo demás que contra él completa
como injusto detentador.
Derecho legal de retención del arrendatario.
Con motivo del arrendamiento, pueden producirse perjuicios al arrendatario, los que
dan origen a indemnizaciones. Para seguridad del pago de dichas indemnizaciones , la
ley otorga al arrendatario el derecho legal de retención sobre la cosa arrendada ,
mientras no se le pague lo que se le debe, o se le asegure debidamente el pago.
Este derecho fue invocado reiteradamente durante la vigencia del DL 964 por el límite
legal de renta. Las partes, en muchos casos, se excedían del límite legal pactando
rentas superiores a la permitidas y, cuando el arrendador demandaba reconvenciones
de pago por rentas impagas, el arrendatario se excepcionaba interponiendo “la
compensación” por rentas pagadas en exceso, solicitando además la retención del
inmueble arrendado.
El derecho de retención del arrendatario se encuentra consagrado en el art.1937, y

procede cuando el arrendador adeuda:
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1. Trabajos o reparaciones que emprende el arrendador turbando y

embarazando el goce para el arrendatario. Se incluye en este ítem la
mutación de la cosa arrendada. Art.1928.
2. Turbación de que sea víctima el arrendatario a consecuencia de los

derechos que terceros justifiquen sobre la cosa arrendada . Art.1930
inc.4º.
3. Mal estado de la cosa arrendada. Art.1928 inc.4º.
4. Mejoras útiles introducidas en la cosa, con el consentimiento del

arrendador y con la expresa condición de abonarlas. Art.1936 inc.1º.
5. Exceso en el pago de las rentas de arrendamiento . Art.12 DL 964, art.2º

transitorio ley 18.101.
El arrendatario deberá hacer valer se derecho de retención en la audiencia de

contestación y avenimiento en la cual será necesario que se reconvenga y solicita
según se explica en el capítulo relativo al procedimiento, obviamente, la retención sólo
procede si aún detenta la propiedad.
Es importante destacar que el arrendatario carece del derecho de retención en caso

de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada ,
según lo establece el art.1937 inc.2º. Esta extinción sólo podría deberse a caso fortuito
o la expropiación.
 Instituciones de importancia.
1. La tácita reconducción.
Es la renovación o continuación de un contrato de arrendamiento de bienes

raíces por el consentimiento tácito de ambas partes. Se produce cuando, terminado
el contrato, el arrendatario continúa detentando el inmueble comportándose como tal,
esto es, pagando la renta y el arrendador recibiéndola. Es decir, las partes se
comportan como arrendador y arrendatario, y por ello, el leg islador entiende que es su
voluntad perseverar en el contrato.
El CC admite, en términos muy restringidos, la tácita reconducción, y la trata en el

art.1956, el que establece que si la cosa fuere raíz y el arrendatario con el
beneplácito del arrendador hubiera pagado la renta de cualquier espacio de
tiempo subsiguiente a la terminación, o si ambas partes hubieren manifestado
por cualquier otro hecho igualmente inequívoco su intención de perseverar en el
arriendo, se entenderá renovado el contrato bajo las mismas condiciones que
antes, pero no por más tiempo que el de tres meses en los predios urbanos, y el
necesario para utilizar las labores principales y recoger los frutos pendientes en
los predios rústicos.
De acuerdo a lo anterior, para que tenga lugar la tácita reconducción es menester:

1. Que el arrendamiento recaiga en bienes raíces.
2. Que el arrendatario conserve la tenencia de la propiedad.
3. Que el arrendatario cancele, con el beneplácito del arrendador, una renta
correspondiente a un periodo posterior del a la extinción del contrato.
107
4. Que las partes hayan demostrado por hechos inequívocos su intención

de perseverar en el contrato.
La tácita reconducción constituye una excepción, siendo la regla general la no

renovación del contrato por la llegada del plazo. La tácita reconducción supone un
nuevo contrato, es por ello que se extinguen las cauciones que terceros
constituyeron para garantizar el arrendamiento. Así lo dispone el art.1957, el que
señala que renovado el arriendo, las fianzas como las prendas e hipotecas constituidas
por terceros, no se extenderán a las obligaciones resultantes de su renovación.
En este sentido, la tácita reconducción tendría efectos análogos a la novación, que

produce la extinción de las cauciones, salvo reserva expresa de ell as o el
consentimiento del tercer poseedor, en el caso de las cauciones reales, según lo
señala el art.1642.
2. La inoponibilidad del arriendo.
Los arrendamientos celebrados por tutores o curadores, por el padre o madre de familiar como
administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como administradores de los
bienes sociales y del otro cónyuge, si exceden los plazos de duración dispuestos por la ley,
son inoponibles para el representado, y se podrá solicitar el término del mismo y la restitución
de la cosa arrendada. (Arts.1969, 407, 1749, 1756 y 1761 del CC).
3. La cláusula de no enajenar la cosa arrendada.
Según el art.1964 del CC, la cláusula de no enajenar la cosa arrendada no produce efecto
alguno. El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga cláusula de nulidad de la
enajenación, no dará derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su
terminación natural. Resulta claro y congruente que admitir este tipo de cláusulas permitiría
llevar a cabo actos simulados, fraude a los acreedores y sería contrario a toda libertad contractual
del Código que, además busca la mayor transparencia y facilidad a la libre circulación de los
bienes.
También cabe señalar que esta cláusula, por lo general, sólo se admite doctrinariamente cuando
no afecta derechos de terceros y tienen una duración limitada en el tiempo. El legislador la
permite en la donación, en razón de su gratuidad; en el usufructo porque no limita la facultad de
disposición del nudo propietario, sino del usufructuario, quien sólo tiene un derecho real en cosa
ajena sujeto a un plazo extintivo; y en el fideicomiso, que es propiamente el dominio con todas
sus facultades, pero sujeto a pasar a otro por el evento de la condición resolutoria ordinaria
cumplida. Así, el propietario fiduciario tendría limitada temporalmente su facultad de disposición
porque, o bien deberá entregar la propiedad a otro en el caso de cumplirse la condición, o bien se
consolidará su dominio, si ésta se encuentra fallida. En este último caso, el modo, expresado en
la cláusula de no enajenar, caduca.
4. El embargo de la cosa arrendada.
La resolución judicial que decreta el embargo de la cosa arrendada no pone fin al arriendo. El
art.1965 del CC así lo dispone al decir que si por el acreedor o acreedores del arrendador se
trabare ejecución y embargo en la cosa arrendada, subsistirá el arriendo, y se sustituirán el
acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador.
Si se adjudicare la cosa el acreedor o acreedores, tendrá lugar lo dispuesto en el art.1962 del CC.
De este modo, si la cosa embargada lo ha sido a instancia de un acreedor hipotecario que se la
108
adjudica, debe respetar el arriendo inscrito con anterioridad a la hipoteca. Si el subastador es

otro acreedor que no goce del derecho de hipoteca, habrá de respetar el arriendo que conste por
escritura pública, aunque no se haya inscrito o su inscripción sea posterior a la hipoteca y
mientras se realiza la subasta, el contrato subsiste.
5. El arriendo por representantes y administradores de bienes ajenos.
El contrato de arrendamiento, al igual que la inmensa mayoría de los actos jurídicos puede
celebrarse personalmente o a través de mandatarios o representantes legales. Es
interesante destacar que, tratándose de representaciones legales si la cosa arrendada es una
propiedad raíz, la ley ha restringido las facultades del administrador, en relación a este contrato.
En efecto, de conformidad a las normas que regulan las tutelas y curatelas, por las cuales
también se rige la patria potestad por disponerlo así el art.256 del CC, existen limitaciones en
cuanto a la duración de este contrato. el art.407 del CC dispone que no podrá el tutor o curador
dar en arriendo ninguna parte de los predios rústicos del pupilo por más de ocho años, ni
de los urbanos por más de cinco, ni por más número de años que los que falten al pupilo
para llegar a los 18 años.
Si lo hiciere no será obligatorio el arrendamiento para el pupilo o para el que le suceda en el

dominio del predio, por el tiempo que excediere de los límites señalados. En consecuencia,
conforme a la norma antes transcrita, la sanción para el caso de excederse en los plazos aquí
indicados no es otra que la inoponibilidad.
En lo que se refiere a la administración ordinaria de la sociedad conyugal, efectuada por el

marido, o la extraordinaria, efectuada por la mujer, también hay limitaciones en cuanto a los
períodos de duración del arrendamiento estableciéndose, al igual que en materia de guardas, que
estos arriendos no podrán exceder de 5 años si son bienes urbanos y de 8 si son rústicos.
En conformidad a la reforma introducida por la Ley Nº 18.802 al art.1756 del CC, en estos plazos
también se comprenden las prórrogas que se hubiesen pactado. En consecuencia, estos límites
no pueden ser vulnerados a través de sucesivas renovaciones del contrato de arrendamiento,
evitando que algunos administradores inescrupulosos celebren por largos plazos estos contratos
con terceros, ocultando la real identidad de la persona del arrendatario, con simulación relativa y
perjuicio patrimonial para el representado.
6. El pacto comisorio en el arrendamiento.
No habría inconveniente alguno en celebrar un pacto comisorio en el contrato de

arrendamiento, simple o calificado, pero respecto a este último y tratándose de bienes regidos
por la Ley Nº 18.101, a nuestro juicio no sería posible porque el legislador establece que los
derechos que se confieren al arrendatario son irrenunciables, y lógicamente dentro de estos
derechos está el de que la restitución de la propiedad debe solicitarse jurídicamente, lo que no se
condice con los efectos inmediatos de un pacto comisorio calificado pactado por los contratantes
en un contrato distinto a la compraventa. Estimamos que la sanción, en caso de que se pacte, es
la nulidad absoluta.
 La expiración o término del contrato de arrendamiento de cosas.
El art.1950 del CC señala que el arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los
otros contratos, y especialmente:
1. Por la destrucción total de la cosa arrendada;

2. Por la expiración del tiempo estipulado para la duración del arriendo;
109
3. Por la extinción del derecho del arrendador, según las reglas que más adelante se
expresarán.
4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.
1. La destrucción total de la cosa arrendada
Para que la destrucción ponga término al contrato de arrendamiento, ésta debe ser total,
quedando liberado el arrendatario de pagar el precio, pues su obligación deja de tener causa y
objeto. Si la destrucción se debe a hecho o culpa del arrendatario o de las personas que éste
llama al goce de la cosa, también se extingue el contrato, pero se debe indemnizar perjuicios. Si
la destrucción no es total el juez decidirá atendidas las circunstancias, si debe tener lugar la
terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta (art. 1932, inc. 2º del
CC).
2. La expiración del plazo estipulado para la duración del arriendo
La duración del contrato puede ser determinada o indeterminada. En el contrato de duración

determinada las partes han señalado un plazo, o la duración del mismo está determinada por la
naturaleza del servicio; esto es, existe un plazo tácito, o bien su término está determinado por la
costumbre del país.
En tales casos, la llegada del término pone fin automáticamente o “ipso jure” al contrato, sin
que sea menester un aviso previo o una declaración de voluntad de las partes, según lo dispone
el artículo 1954 del C. Civil. Sin embargo, en conformidad a las normas contenidas en la Ley Nº
18.101, artículo 3º y 4º, hoy en día toda restitución de un bien raíz urbano necesariamente
debe hacerse por la vía judicial, es decir, habrá que notificar el término del contrato y
conjuntamente pedir la devolución del inmueble arrendado.
El contrato de arrendamiento de duración indeterminada no se extinguirá mientras las partes

no manifiesten su voluntad de ponerle término, a través del denominado desahucio. El
artículo 1951 del CC señala que si no se ha fijado tiempo para la duración del arriendo, o si el
tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la
costumbre, ninguna de las dos partes podrá hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es,
noticiándoselo anticipadamente. El artículo 1953 del mismo cuerpo legal se pone en el caso de
que una sola de las partes tenga un plazo obligatorio, estableciendo que si se ha fijado tiempo
forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observará lo estipulado, y la parte que
puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estará sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada
que se ha dicho.
 El desahucio en el contrato de arrendamiento de las cosas
Como dice Meza Barros, el desahucio es el aviso anticipado que una de las partes da a la
otra de su voluntad de poner fin al contrato. Es un acto unilateral que puede ser judicial o
extrajudicial (art. 588 CPC). El extrajudicial puede ser verbal o escrito. Actualmente el desahucio
extrajudicial que emana del arrendador sólo tiene cabida tratándose de cosas muebles.
El desahucio de los bienes raíces por iniciativa del arrendador es siempre judicial y se
practica por intermedio de los tribunales de justicia a través de la correspondiente
notificación. El art. 588 del CPC dispone que el desahucio judicial se efectuará notificando al
arrendador o arrendatario el decreto con que el juez manda poner de uno o de otro la noticia
anticipada a que se refiere el art. 1951 del CC.
110
El desahucio es irrevocable, no es posible la retractación unilateral. Así lo señala el artículo

1952 del C. Civil, el cual establece que el que ha dado noticia para la cesación del arriendo, no
podrá después revocarla, sin el consentimiento de la otra parte. No obstante, ser el desahucio
un acto jurídico unilateral, manifestada esta voluntad no se puede revocar sin el consentimiento
del otro contratante.
 La anticipación del desahucio
La notificación de poner término al contrato debe manifestarse con la debida antelación. Se

entiende, entonces, por la anticipación del desahucio la oportunidad en que debe ponerse en
conocimiento de la otra parte la intención de no perseverar en el arrendamiento. La anticipación
se ajustará al período o medida de tiempo que se regula para los pagos.
Si se arrienda a tanto por día, semana, mes, el desahucio será respectivamente con una
antelación de una día, de una semana, de un mes (1951, inc.2º del CC). El desahucio
empezará a correr al mismo tiempo que el próximo período (1951, inc.3º del mismo Código). Si el
arrendamiento es de casas, almacenes u otros edificios, el artículo 1976 del CC dispone
que el desahucio debe darse con una anticipación de un período entero de los designados
por la convención o la ley para el pago de la renta. Si se trata de predios rústicos el Código
Civil regula la antelación del desahucio en el art.1985, señalando que no habiendo tiempo fijo
para la duración del arriendo, deberá darse el desahucio con anticipación de un año, para
hacerlo cesar. El año se entenderá del modo siguiente:
El día del año en que principió la entrega del fundo al colono, se mirará como el día inicial de
todos los años sucesivos, y el año de anticipación se contará desde ese día inicial, aunque el
desahucio se haya dado algún tiempo antes.
Las partes podrán acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente.

Tanto en los bienes raíces rústicos como urbanos el juez determinará la época de restitución de
la propiedad, según las normas que se analizan en el capítulo de procedimiento y que, en todo
caso, dependen del tiempo de permanencia del arrendatario en la propiedad
3. La extinción del derecho del arrendador
Si se extingue el derecho del arrendador se pone fin al contrato, ya que el arrendador se coloca
en la imposibilidad de satisfacer una de sus obligaciones principales, cual es proporcionar al
arrendatario el goce de la cosa arrendada. Las causas que hace expirar el derecho del
arrendador pueden ser varias, y tener lugar con ocasión de una fuerza mayor o caso fortuito, o
bien, por hecho o culpa del arrendador, lo que tiene importancia para determinar la posible
indemnización de perjuicios.
 La extinción involuntaria del derecho del arrendador.

Lo reglamenta el art.1958 del CC, que dispone que extinguiéndose el derecho del arrendador
sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirará el
arrendamiento aún antes de cumplirse el tiempo para que su duración se hubiere
estipulado.
El legislador distingue entre la buena y la mala fe del arrendador, señalando que sólo indemniza
el de mala fe; es decir, aquel arrendador que sabe incierta la duración de su derecho, por
ejemplo aquel que conoce la existencia de un fideicomiso o una condición resolutoria que lo
afecta. El art.1959 del CC prescribe que cuando el arrendador ha contratado en una calidad
particular que hace incierta la duración de su derecho, como la de usufructuario, o la de
111
propietario fiduciario, y en todos los casos en que su derecho esté sujeto a una condición
resolutoria, no habrá lugar a la indemnización de perjuicios por la cesación del arriendo en virtud
de la resolución del derecho. Pero si teniendo una calidad de esa especie, hubiere arrendado
como propietario absoluto, será obligado a indemnizar al arrendatario, salvo que éste haya
contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto.
El art.1960 del CC se pone en el caso de que la causa de expiración del derecho del arrendador
sea una expropiación. En este caso, para que el contrato expire, la expropiación debe ser
total; la parcial sólo autoriza al arrendatario para pedir la terminación del contrato cuando sea de
presumir que sin la parte que falta no habría contratado.
Cuando se expropie el bien arrendado se dará al arrendatario un tiempo para utilizar las
labores principiadas y recoger los frutos pendientes. S i la causa de la expropiación fuere de
tanta urgencia que no dé lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto
número de años, todavía pendientes a la fecha de la expropiación, y así constare por escritura
pública, se deberá al arrendatario indemnización de perjuicio por el Estado o la corporación
expropiada (art. 1960 CC).
 La extinción del derecho de arrendador por un hecho o culpa suyos.

El caso más frecuente es la enajenación de la propiedad arrendada, o también si el arrendador no
pago el precio de una compraventa y se resuelve el contrato que le sirvió de título para su
adquisición. Para determinar los efectos hay que distinguir si el adquirente está o no obligado a
respetar el arriendo:
1. Si el que adquiere la propiedad no está obligado a respetar el arriendo.

Se deben pagar indemnizaciones al arrendatario conforme lo establece el art.1961 del CC,
el cual establece que extinguiéndose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos,
como cuando vende la cosa arrendada de que es dueño, o siendo usufructuario de ella hace
cesión del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de
venta, será obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le
sucede en el derecho no esté obligada a respetar el arriendo. Entre estos perjuicios estarán
los que sufra el subarrendatario, y así lo señala el art.1963 del CC al decir que entre los
perjuicios que el arrendatario sufra por la extinción del derecho de su autor, y que, según los
artículos precedentes, deban resarcirle, se contarán los que el subarrendatario sufriere por su
parte.
El arrendatario directo reclamará la indemnización de estos perjuicios a su propio

nombre o cederá su acción al subarrendatario. El arrendatario directo deberá reembolsar al
subarrendatario las pensiones anticipadas:
Es decir, el subarrendatario no tiene acción contra el arrendador, pero puede obtener la

indemnización del subarrendador, o lograr que éste le ceda sus acciones. Además la ley
ordena la devolución de las rentas que se hubieren anticipado.
2. Si el que adquiere la propiedad está obligado a respetar el arriendo.

El que adquiere la propiedad no está obligado a respetar el arriendo, porque es un tercero
absoluto frente al contrato. El legislador señala los casos en que por excepción, el
adquirente debe respetarlo. A ellos se refiere el art. 1962 del C. Civil, el cual señala tres
casos, estando obligados a respetar el arriendo:
A.- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo.
Título lucrativo es sinónimo de título gratuito, y por ello en este número se comprende
al heredero, al legatario y al donatario.
112
El heredero es el continuador de la persona del causante y, como tal es un tercero

relativo, el que se verá afectado por los contratos celebrados por el causante, ya que le
sucede en todos sus derechos y obligaciones transmisibles, dentro de los cuales están
los que emanan del arriendo (art.1097 del CC).
El legatario también es un tercero relativo, ya que está recibiendo un legado. En este

caso, la cosa arrendada en el estado y con las cargas que tiene.
El donatario no ha efectuado contraprestación alguna, y si no estuviese obligado a

respetar el contrato originaría una responsabilidad de indemnización para el donante, lo
que no se concilia con el carácter gratuito de su acto.
Además, si fuera de un modo diferente, en la práctica se podría prestar para burlar los
derechos de terceros.
B.- Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el
arrendamiento ha sido contraído por escritura pública, exceptuados los acreedores
hipotecarios” (Ver DFL Nº 252, texto refundido y sistematizado de la Ley General de
Bancos, publicado en el DO del 4 de abril de 1960, art. 101).
Señalamos en su oportunidad que el contrato de arrendamiento, por regla general, es

consensual pero tiene importancia que se otorgue por escritura pública en atención a
que el legislador obliga a respetar el contrato al nuevo adquirente cuando se ha
realizado con dicha solemnidad.
C.- Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura

pública, inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción
hipotecaria.
El arrendatario de bienes raíces podrá requerir por sí solo la inscripción de dicha
escritura.
En este caso los acreedores hipotecarios deben respetar el arriendo por el

conocimiento de la situación contractual de la propiedad hipotecada. Los registros del
Conservador son públicos y por ello el acreedor hipotecario va a tener pleno
conocimiento del arriendo que afecta a la propiedad hipotecada.
En esta hipótesis como el adquirente de la propiedad está obligado a respetar el

arriendo, no se produce perjuicio al arrendatario; por ello el arrendador no tiene
responsabilidad alguna y no deberá pagar indemnización
4. Otras causales de extinción del contrato de arrendamiento.
A.- La sentencia judicial de término de contrato, (art.1950 Nº 4 del CC). Esta forma de
terminación tendrá lugar cuando arrendador o arrendatario reclamen el término del mismo, por
incumplimiento de cualquiera de las obligaciones contraídas.
B.- La insolvencia del arrendatario, conforme lo señala el art.1968 del CC y sólo cuando los
acreedores no se sustituyan al arrendatario, prestando fianza a satisfacción del arrendador, el
arrendador tiene el derecho a da por concluido el arrendamiento, y tiene acción de perjuicios
contra el arrendatario de conformidad a las reglas generales.
113
Esta disposición señala en su inc.1º que la insolvencia declarada del arrendatario, no pone
necesariamente fin al arriendo.
Es un hecho que la quiebra por sí no pone fin al arrendamiento de cosas, porque precisamente
la “insolvencia declarada” a que se refiere el Código es la quiebra.
El acreedor o acreedores podrán sustituirse al arrendamiento, prestando fianza a satisfacción

del acreedor. Mas esta facultad de los acreedores sólo podrán ejercerla en la junto de
planificación, y hasta entonces ya el arrendador puede estar pidiendo y obteniendo la
resolución del contrato si el síndico no se ha decidido por la continuación del giro.
C.- Casos en que deban hacerse reparaciones en la cosa arrendada que impidan el goce
de ella en todo o en parte, según lo establece el art.1928 del CC, sin perjuicio de los
derechos del arrendatario consagrados en el art.1962 del mismo cuerpo legal.
5. Extinción del contrato de arrendamiento por culpa del arrendatario.
Si por culpa del arrendatario se pone término al contrato éste deberá indemnización de perjuicios
al arrendador, y especialmente estará obligado al pago de la renta por todo el tiempo que falte
para el término del contrato, o hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el
arriendo.
Sin embargo, podrá eximirse de este pago proponiendo persona idónea que le sustituya por
el tiempo que falta, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente (art.1945 CC).
 Restitución anticipada de la cosa arrendada.
Si el arrendatario restituye anticipadamente la cosa, deberá pagar la renta hasta el fin del
contrato. El art.1955 CC establece que cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del
desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duración en el contrato, el
arrendatario estará obligado a pagar la renta de los días que falten para que cese, aunque
voluntariamente restituya la cosa antes del último día.
1.- Arrendamiento de bienes raíces urbanos.
El arrendamiento de bienes raíces urbanos está sometido a las normas generales del
arrendamiento de cosas y a las especiales que se consignan en el párrafo 5 del Título XXVI,
denominado “Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros
edificios”.
Rige además la Ley Nº 18.101, publicada en el Diario Oficial el 9 de mayo de 1982, que derogó el
DL Nº 964, de 12 de abril de 1975, y que consta de 5 Títulos y dos artículos de disposiciones
transitorias que analizaremos. El Título I trata del ámbito de aplicación de la ley; el II el desahucio
y restitución, el III de la Competencia y del Procedimiento; el IV de Disposiciones Generales; y el
V de Disposiciones Varias. Al contrato de arrendamiento propiamente tal le son aplicables los
arts. 1915 y siguientes del CC, en lo no reglado por la ley Nº 18.101, por aplicación del principio
de supletoriedad contenido en el art. 4º del CC.
La ley Nº 18.101 ámbito de aplicación.
114
A.- Los bienes raíces ubicados dentro del radio urbano;

B.- Viviendas ubicadas fuera del radio urbano, aunque incluyen terreno, siempre que su
superficie no exceda de una hectárea. Lo dicho para el arriendo también se aplica al
subarriendo.
Se exceptúan de la aplicación de esta ley, por disponerlo así su art.2º, los siguientes bienes
raíces:
 Predios de una cabida superior a una hectárea que tengan aptitud agrícola, ganadera o
forestal o que estén destinados a este tipo de explotación;
 Inmuebles fiscales;
 Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a 3 meses, por períodos

continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo.
 Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del

hospedaje, esto es, entre el hotelero o posadero y sus parroquianos; y
 Estacionamientos de automóviles o vehículos;
No obstante, los juicios que se originen en relación con los contratos que se refieren a viviendas
temporales y estacionamientos se substanciarán de acuerdo al procedimiento establecido en el
Título III de la ley en comento.
1.- Presunción en el monto de la renta.
Si el contrato no consta por escrito se presume que la renta es la que declara el

arrendatario.
El artículo 20 de la ley Nº 18.101 dispone que en los contratos de arrendamiento regidos por la
ley que no consten por escrito, se presumirá que la renta será la que declare el arrendatario.
Como explicábamos anteriormente, se trata de una presunción simplemente legal.
2.- La mora en el pago de la renta de arrendamiento.
La mora de un período entero en el pago de la renta dará derecho al arrendador, después

de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar
inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago
dentro de un plazo razonable, que no bajará de 30 días, conforme lo establece el art.1977 del CC.
Existe abundante jurisprudencia en esta materia, en que, no obstante no pagarse la renta en la
oportunidad convenida, la acción es enervada cuando el arrendatario asegurara complemente el
pago, por ejemplo prestando una garantía real o personal. Si el contrato está regido por la ley Nº
18.101, se aplica en caso de mora, el art.21 que establece en todo contrato reajustes
proporcionales a la UF y si se deben intereses se calcularán sobre la suma adeudada más el
reajuste.
3.- Irrenunciabilidad de los derechos de los arrendatarios.
El art.12 del CC establece que pueden renunciarse los derechos conferidos por las leyes, con tal
que sólo miren el interés individual del renunciante, y que no esté prohibida su renuncia.
115
Por lo antedicho, el art.19 de la ley en comento es excepcional, en el sentido que consagra la

irrenunciabilidad de los derechos del arrendatario. Es por ello que, cuando se solicita la
aprobación de un avenimiento ante el Juzgado que está conociendo de un juicio regido por estas
normas, normalmente se provee “Téngase por aprobado en lo que no fuere contrario a derecho”.
Así queda firme todo aquello que no implique una renuncia del arrendatario a los derechos
conferidos por la ley Nº 18.101.
4.- Reajuste de las devoluciones de dinero.
Los pagos o devoluciones de dinero se harán reajustados en la misma proporción que

hubiere variado el valor de la Unidad de Fomento entre la fecha en que debió hacerse el
pago y aquella en que efectivamente se haga. El art.21 así lo establece al decir que en caso de
mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo,
regido o no por esta ley, se efectuarán reajustados en la misma proporción en que hubiere
variado el valor de la Unidad de Fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en
que efectivamente se hagan.
Cuando se deban intereses, se calcularán sobre la suma primitivamente adeudada, más el

reajuste de que trata el inciso anterior.
5.- Consignación de la renta ante la negativa del arrendador de recibir el pago.
Si el arrendador se niega a recibir el pago, la renta se puede consignar en la Tesorería

respectiva; esto es, la que corresponda a la ubicación del inmueble. Se le comunicará al
arrendador por carta certificada la existencia del depósito, conforme lo señala el art.23, el cual
señala que en caso de negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el
correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago por
consignación establecido en el párrafo 7º, del Título XIV, del Libro IV del Código Civil, podrá
depositar aquélla en la Unidad de Servicio de Tesorería que corresponda a la ubicación del
inmueble, indicando el nombre, apellido y la residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgará
el respectivo recibo y comunicará al arrendador, por carta certificada, la existencia del depósito.
Este pago se considerará hecho al arrendador para todos los efectos legales, pero su
suficiencia será calificada en el juicio que corresponda.
El retiro del depósito por el arrendador no significará renuncia a sus derechos ni producirá los
efectos previstos en el inciso tercero del art.1956 del CC, esto es la tácita reconducción. Esta es
una forma especial y excepcional de extinguir las obligaciones dentro del pago por consignación.
Además, tratándose de rentas de arrendamiento periódicas se aplica el art.1601 inc.5º del CC,
que dispone que cuando se trata del pago periódico de sumas de dinero provenientes de una
misma obligación, las cuotas siguientes a la que se haya consignado se depositará en la cuenta
bancaria del tribunal sin necesidad de nuevas ofertas. En materia de arriendo, las rentas se
depositarán en Tesorería, como lo establece la ley Nº 18.101, y no será necesaria la oferta de las
siguientes a la que ya se haya consignado.
No obstante que la ley facilita al arrendatario el pago, en la forma señalada, no podemos olvidar
que de todas maneras subsiste el problema de calificar la suficiencia del pago, lo que
normalmente hará el arrendador a través del procedimiento correspondiente.
6.- Monto de la garantía que entrega el arrendatario al arrendador.
La garantía no puede exceder de un mes de renta y debe restituirse reajustada de acuerdo

a la variación del Índice de Precios al Consumidor.
116
7.- Desahucio y restitución en la ley 18.101.
En los casos de aplicación de esta ley, el desahucio:

A.- No tiene que ser fundado, y
B.- Tiene que ser judicial. Art.3º.
 Plazos de desahucio.
1. Contratos mes a mes y de duración indefinida.

El plazo en este caso es de dos meses, contados desde la notificación de la demanda, y se
aumentará en un mes por cada año completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. El
plazo no puede durar más de 6 meses. Art.3º.
2. Contratos a plazo fijo que no exceden de un año.

El plazo es de dos meses, contados desde la notificación de la demanda. Art.4º.
En ambos casos el arrendatario puede restituir antes del vencimiento del plazo, pagando la renta
de arrendamiento solo hasta el día en que ella se efectúe.
3. Contratos a plazo fijo por más de un año.

En este caso la ley 18.101 no dio plazo especial, por ende se aplica el art.1976 CC, que
establece la regla general remitiéndose al art.1944. El art.1951 establece la misma regla a
propósito del arrendamiento de cosas.
La ley Nº 18.101 y su articulado transitorio.
Esta ley derogó la renta máxima legal contemplada en DL Nº 964 de 1975, que era el 11% del
avalúo fiscal. La actual normativa que regula el arrendamiento de predios urbanos no contiene
ninguna limitación al monto de la renta, pudiendo las partes convenirla libremente. Sin embargo,
en virtud de lo dispuesto en el art. 2º transitorio de la ley Nº 18.101, que reproduce las
limitaciones contenidas en el DL Nº 964, todos los contratos que se celebraron durante los 4 años
subsiguientes al 29 de enero de 1982, quedaron sujetos a esas restricciones. Y al igual que
anteriormente, modificado los avalúos, automáticamente se modifica la renta. Los gastos
comunes y servicios de suministros no se comprenden en la renta. Ello sin perjuicio de que
subsisten contratos por el DL Nº 964, respecto de los cuales, si procede, se aplica el sistema de
la renta máxima legal.
1.- Limitaciones al monto de la renta de arrendamiento.

Art.2º transitorio de la ley Nº 18.101. Estas limitaciones tienen el carácter de transitorias, es decir,
se aplican en un período intermedio o transitorio de una legislación a otra, con el fin de matizar el
cambio tan profundo en la liberalización de las rentas y están referidas a los contratos de
arrendamiento de bienes raíces urbanos que se celebren durante los 4 años subsiguientes al 29
de enero de 1982, fecha de la publicación de la ley, las que se regirán por las siguientes normas,
en materia de renta:
 La renta anual máxima no podrá exceder el 11% del avalúo fiscal para el pago del
impuesto territorial.
Si se modificaren los avalúos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta de arrendamiento
se reajustará automáticamente en la misma proporción en que se hubieren modificado los
avalúos respectivos, pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin necesidad de
convención modificatoria especial (art.2º transitorio de la ley Nº 18.101).
117
En la misma disposición se impone al Servicio de Impuestos Internos la obligación de

establecer de oficio en el Rol General de Avalúos y en los recibos de contribuciones la renta
anual máxima de arrendamiento aplicable a los inmuebles en general.
 La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias, se

determinará separadamente para cada una de ellas y no podrá exceder, en conjunto, de
la renta máxima total de todo el inmueble (art.2º transitorio, Nº 2, ley Nº 18,101).
Frente a la duda en el monto de la renta, cualquiera de las partes podrá solicitar al Servicio de
Impuestos Internos la fijación de la renta de la o las piezas, secciones o dependencias del
inmueble.
 El subarrendador sólo podrá cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la

renta máxima legal correspondiente a todo el inmueble, aumentada en un 10%. Sin
embargo, si se subarriendo todo el inmueble se vuelve a la regla anterior (art.2º
transitorio, Nº 3, ley Nº 18.101).
 Si el arrendamiento o subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de estos

últimos se fijará separadamente del inmueble y no podrá exceder de un 30% de la renta
máxima. Sin embargo, si la renta máxima no excediere de una unidad de fomento, no podrá
cobrarse renta alguna por el arriendo de los bienes muebles (art.2º transitorio, Nº 4, ley Nº
18.101).
 El arrendador no podrá, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con

éste, ni percibir una renta superior a la máxima legal, ni el pago anticipado de más de un
mes de dicha renta (art.2º transitorio, Nº 5, ley Nº 18.101).
 Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies,
de una vez o periódicamente, por cualquier concepto que, en forma directa o indirecta,
aumentare la renta, se considerará como tal (art.2º transitorio, Nº 6, ley Nº 18.101).
 Todas las convenciones o pagos que contravengan las normas anteriormente señaladas
son nulas absolutamente y el arrendador será obligado a restituir lo percibido, con el
interés corriente, desde la fecha de su percepción (art.2º transitorio, Nº 8, ley Nº 18.101).
 El propietario que haya adquirido un bien raíz por intermedio del Sistema Nacional de Ahorro y
Préstamo o a través de cualquier institución o entidad que financie la compra de bienes raíces
mediante la concesión de mutuos hipotecarios reembolsables periódicamente, que no posea
otro dentro del mismo departamento, tendrá derecho a percibir por tales inmuebles una
renta igual al dividendo que pague a la respectiva asociación u organismo (art.2º
transitorio Nº 10, ley Nº 18.101).
 La renta no comprende los gastos por los servicios de calefacción, agua potable, agua
caliente, gas, energía eléctrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el
arrendatario, incluyéndose en ellos los correspondientes a la administración de los
bienes comunes.
El precio de estos servicios y gastos deberá determinarse independientemente de la renta, no

podrá significar lucro o beneficio para el arrendador y, cuando sea percibido por éste, deberá
expresarse en el recibo pertinente, en forma separada de la renta de arrendamiento.
Si el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y servicios a que se refiere
este número, devolverá el exceso al arrendatario, con más interés corriente desde la fecha de
su percepción y el reajuste que proceda de acuerdo con el alza experimentada por el Índice de
118
Precios al Consumidor, determinada por el Instituto Nacional de Estadísticas (art.2º transitorio,

Nº 9; ley Nº 18.101).
Existen ciertas viviendas excluidas de las limitaciones al monto de la renta de arrendamiento del
art.2º transitorio de la ley Nº 18.101:
1. Las edificaciones cuyo certificado de recepción final se haya otorgado por la Municipalidad
respectiva con posterioridad al 12 de abril de 1975;
2. Los construidos conforme al DFL Nº 2, de 1959, o a la ley Nº 9.135;
3. Todas las viviendas cuyos avalúos, para los efectos del pago del impuesto territorial, sean
superiores a cuatrocientas seis unidades de fomento;
4. Los destinados a locales comerciales o industriales, oficinas, teatros y cines, y en general, a
actividades lucrativas.
Esta norma transitoria es una repetición de la contenida en el DL Nº 964.
2.- Monto de la garantía que entrega el arrendatario al arrendador.

El art.2º transitorio de la ley Nº 18.101, en su Nº 7, faculta al arrendador para que exija al
arrendatario una caución de sus obligaciones mediante una garantía, la que, necesariamente,
debe ser en dinero, y no puede ser superior a un mes de renta.
Estas normas si bien están dentro de la normativa transitoria, son de aplicación actual y
permanente.
La citada disposición es del tenor siguiente. ”El arrendador podrá exigir al arrendatario que
caucione sus obligaciones mediante una garantía que deberá ser en dinero y, en tal caso, ésta no
podrá exceder de un mes de renta”.
Concluido el arriendo, si procede la devolución de la garantía, el arrendador debe restituirla
reajustada en la misma proporción o variación que haya experimentado el Indice de Precios al
Consumidor determinado por el Instituto Nacional de Estadísticas, entre el mes anteprecedente a
la entrega de ella y el mes anteprecedente a su devolución.
Si las partes estipularen una garantía o pago que excede lo señalado anteriormente, se sanciona
dicha convención con la nulidad absoluta, y las sumas que el arrendador hubiere percibido con
infracción de la ley, deberá devolverlas con el interés corriente desde la fecha de su respectiva
percepción.
Frecuentemente las partes estipulan en el contrato de arrendamiento que la garantía no puede
imputarse al pago de la renta. Sin embargo, es usual que el arrendatario pretenda no pagar el
último mes que permanece en la propiedad aduciendo que la garantía responderá a esa renta.
Si esto ocurriera, es dable perseguir el pago de la renta ante la justicia ordinaria, reservando la
garantía para su fin, y devolviéndola sólo una vez constatado el buen estado de la propiedad.
2.- El arrendamiento de predios rústicos
Al contrato de arrendamiento de predios rústicos se le aplican las normas del Código Civil
contenidas en el Título XXVI, párrafo 6, en su calidad de supletorias al DL 993 del 24 de Abril de
1975, modificado por el DL. Nº 2.567, del 22 de mayo de 1979.
El DL Nº 993 derogó el DFL Nº 9, del 26 de enero de 1968, cuerpo legal que regulaba el
arrendamiento de predios rústicos.
 Ámbito de aplicación del DL 993
El DL Nº 993 y sus modificaciones se aplica el arrendamiento de predios rústicos y cualquiera

otra convención que tenga por objeto su explotación por terceros, así como también las medierías
119
o aparcerías (art.1º del DL 993 y art. 1º del DFL Nº 9; el artículo 12 del DL 993 señaló que debe
entenderse por mediería a aparcería).
Para estos efectos se entenderá por predios rústicos el definido como tal en la Ley 16.640, esto
es, todo inmueble susceptible de uso agrícola, ganadero o forestal, esté comprendido en
zonas rurales o urbanas (art.1º, Título preliminar).
El DL Nº 993 no tiene aplicación al arrendamiento de:
1. Viviendas ubicadas en el radio urbano, si su superficie es inferior a una hectárea

física (predios urbanos);
2. Arrendamiento de terrenos fiscales, y
3. Contrato de arrendamiento, aparcería o mediería a que se refiere el art.8º de la Ley

17.729.
Además, su articulado único transitorio dispuso que los contratos de arrendamiento, de mediería
o de cualquiera otra forma de explotación por terceros vigilantes a la fecha de publicación del
presente decreto ley, continuarán rigiéndose por las disposiciones del DFL Nº 9, de 26 de enero
de 1968, o por las disposiciones anteriores al mismo, según el caso, salvo en lo que dice relación
con los derechos eventuales de prórroga del contrato y de compra preferencial del predio por
parte del arrendatario, los que se entenderán extinguidos.
 Elementos esenciales propios del arrendamiento de los predios rústicos.
El contrato de arrendamiento de predios rústicos se celebra por escritura pública o privada;

siendo necesaria en este último caso la presencia de dos testigos, mayores de 18 años.
Además, el DL 993 impone la obligación al arrendador de declarar en la misma escritura si está

afecto al impuesto de primera categoría sobre la base efectiva determinada por contabilidad
completa, o sujeto al régimen de renta presunta para efectos tributarios (inc.2º, art.5º, DL 993).
Si el arrendador no cumple con esta obligación se lo sanciona con la imposibilidad de que el
documento o contrato se haga valer ante las autoridades judiciales y administrativas, y, no tendrá
mérito ejecutivo mientras no se acredita escritura complementaria de la constancia de la
declaración referida (inc.3º, art.5º, DL 993).
 La renta en el DL Nº 993
En relación a la renta, el DL 993 no contiene normas especiales, aplicándose supletoriamente a lo

que establezcan las partes, lo prescrito en los arts. 1978 y siguientes del CC.
Sin embargo, el DL 993 en su art.11, dispone que la mora en el pago de la renta dará derecho
al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien treinta días, para
cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se
verificará el pago dentro de un plazo razonable que no bajará de 30 días.
Cuando se ejercite ante la justicia ordinaria la acción aludida en el inciso precedente, la segunda
de las reconvenciones se practicará en la audiencia de contestación de la demanda, la que se
celebrará el 31º día hábil siguiente a la última notificación.
Demandando el pago de las rentas, se entenderán siempre comprendidas en la acción, las de

igual naturaleza a las reclamadas, se devenguen durante la tramitación del juicio, hasta que la
120
restitución se efectúe. En lo demás, el procedimiento se seguirá en conformidad con lo dispuesto

en el art.611 del Código de Procedimiento Civil.
(Estos últimos incisos fueron agregados por el DL 2.567, publicado en el DO de 5 de abril de

1979).
Como puede apreciarse la norma es idéntica a la contenida en el art.1978 del Código Civil
diferenciándose sólo en el plazo, que es más largo por la naturaleza del negocio agrícola.
 Duración del contrato de arrendamiento de predios rústicos.
El DL 993 no establece un término mínimo de duración. El contrato tendrá la duración que las
partes hayan acordado, y en defecto de estipulación, el tiempo podrá ser determinado por el
servicio especial a que se destine la cosa o por la costumbre.
Es destacable que en el contrato de arrendamiento cobra singular relevancia la costumbre, como

fuente formal del derecho y, en este caso su aplicación es ajustada a la lógica, porque de otro
modo el contrato duraría indefinidamente.
 Incapacidad especial establecida en el DL 993
El art.3º del DL 993, establece una incapacidad especial para celebrar este contrato, la que
constituye una prohibición en atención a la seguridad nacional. En efecto, la citada disposición
prescribe que en las zonas fronterizas, no podrán celebrarse los contratos a que se refiere
el presente decreto ley, con personas naturales o jurídicas extranjeras. Esta disposición
constituye una excepción al art.57 del CC, relativo a la igualdad de las personas, que señala que
la ley no reconoce diferencias entre el chileno y el extranjero en cuanto a la adquisición y goce
de los derechos civiles que regla este Código. El art.6º del DL 993 también contenía una serie de
limitantes, disposición que fue derogada por el DL 2.567, de 22 de marzo de 1979, del Ministerio
de Agricultura, publicado en el Diario Oficial de 5 de abril de 1979.
 Efectos del contrato de arrendamiento de predios rústicos.
Por tratarse de un contrato bilateral, este negocio jurídico crea derechos y obligaciones
recíprocas para las partes que lo celebran.
 Las obligaciones del arrendador.
A. Entregar la cosa arrendada. Si la cabida fuera diferente de la estipulada se aplica el art.1978

del CC sobre aumento o disminución del precio o renta, o la rescisión del contrato, el que
dispone que el arrendador es obligado a entregar el predio rústico en los términos estipulados.
Si la cabida fuere diferente de la estipulada, habrá lugar al aumento o disminución del precio o
la renta, o la rescisión del contrato, según lo dispuesto en el Título de la compraventa. Se
puede pactar que se arriende como cuerpo cierto y así se salva este problema.
B. Asegurar al arrendatario el uso y goce pacífico de la cosa arrendada.
 Las obligaciones del arrendatario
1. Pagar la renta. Al igual que en todo contrato de arrendamiento, el colono o parcelero debe
pagar la renta convenida. Pero, como es frecuente que se arriende con el fin de trabajar la
tierra y obtener una cosecha y con su comercialización para el arriendo, el legislador ha
dispuesto en el art.1983 del CC que el colono no tiene derecho para pedir rebaja del precio o
121
renta, alegando casos fortuitos extraordinarios, que han deteriorado o destruido la cosecha. La
razón es absolutamente obvia ya que la suerte del arrendador no puede quedar ligada a los
éxitos o fracasos del negocio emprendido por el arrendatario.
En este sentido, el legislador se apartó del contrato de arrendamiento de predios rústicos,

romanos, donde se aplicaba una especie de teoría de la imprevisión, permitiendo al
arrendatario o colono diferir el pago de la renta, si el año agrícola había sido malo
Ahora bien, distinta es la situación cuando entre arrendatario y arrendador ha mediado un
contrato como el de sociedad o la aparcería. En este caso la misma disposición dispone, en su
inc.2º, que se exceptúa el colono aparcero, pues en virtud de la especie de sociedad que
media entre el arrendatario y él, toca al primero una parte proporcional de la pérdida que por
caso fortuito sobrevenga al segundo antes o después de percibirse los frutos, salvo que el
accidente acaezca durante la mora del colono aparcero en contribuir con su cuota de frutos.
2. El cuidado de la cosa arrendada, inserto en toda la gran teoría del deber de cuidado que
informa nuestro ordenamiento, consiste en que el arrendatario debe cuidar el predio como
buen padre de familia, y si así no lo hiciere, el arrendador tiene derecho, para atajar el mal uso
o el deterioro del fundo, de exigir al efecto fianza u otra seguridad competente, y aún, hacer
cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves (art.1979 CC).
El caso grave tendrá que calificarlo el juez de la causa, siendo una circunstancia de hecho.
El art.8º del DL 993 agrega que el arrendatario estará obligado a dar cumplimiento a todas las
obligaciones contractuales, legales o reglamentarias sobre protección y conservación de los
recursos naturales existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que
sirvan para su explotación. Esta norma es de gran importancia, destacándose en ella la
preocupación que el legislador tiene por la ecología, lo que no es extraño a nuestra normativa
civil. Además, el art.9º, del mismo cuerpo legal, le da la facultad al arrendador para solicitar la
terminación anticipada del contrato cuando el arrendatario infringiere esta norma.
Por su parte, el art.1982 del CC vela también por el derecho del arrendador al disponer que el
colono cuidará que no se usurpe ninguna parte del terreno arrendado, y será responsable de
su omisión en avisar al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la extensión y
linderos de la heredad. Esta norma atribuye responsabilidad al arrendatario por la omisión,
consistente en no noticiar al arrendador de la usurpación del predio.
3. Restituir el predio arrendado al término del contrato. Si el arrendamiento incluía ganado, se

debe restituir el mismo número de cabezas de igual edad y calidad. Si al fin del contrato no
existieran animales de calidad y edad suficientes en el predio, se pagará la diferencia en
dinero. Además, el arrendador no estará obligado a recibir animales que no estén
aquerenciados en el predio, conforme lo establece el art.1984 del CC. En este tipo de
arrendamiento se produce una figura análoga a la del cuasiusufructo, porque el arrendatario se
hace dueño de los animales y asume el riesgo. En relación al ganado, este arrendamiento es
un título traslaticio de dominio, por lo que procede aplicarse en este contrato, en el caso del
riesgo, el aforismo romano que dice: “las cosas perecen para su dueño”.
 Subarriendo y cesión del arrendamiento de predios rústicos
El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se

le haya expresamente autorizado pero, en este caso, no podrá el cesionario o
subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros términos que los estipulados con el
arrendatario directo (art. 1946 CC). Esta disposición es reiterada en el artículo 7º del DL 993, la
que dispone que queda prohibido al arrendatario subarrendar el todo o parte del predio que es
122
objeto del contrato o ceder su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir
mejoras en el predio sin la autorización previa y por escrito del propietario.
Si el arrendatario infringiere esta prohibición del art. 7º del DL 993, el arrendador estará
expresamente facultado para solicitar la terminación anticipada del contrato, de conformidad a lo
dispuesto en el artículo 9º del mismo cuerpo legal.
El legislador no hace sino aplicar el art.1489 del CC esto es, la condición resolutoria tácita, ante
un incumplimiento en un contrato bilateral.
 Protección forestal en los arrendamientos de predios rústicos
El legislador del año 1855 manifestó ya su preocupación por la mantención de los árboles y
bosques, no siéndole ajena la problemática ecológica que hoy se plantea como novedad. Es por
ello que, al tratar las obligaciones del arrendatario, dispone en el art.1980 del CC que el colono es
particularmente obligado a la conservación de los árboles y bosques, limitando el goce de ellos a
los términos estipulados.
Agrega en el inc.2º que no habiendo estipulación, el colono debe limitarse a usar el bosque en los
objetos que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo, pero no podrá cortarlo para la
venta de madera, leña o carbón. Por su parte, el art.1981 del mismo cuerpo legal reglamenta que
la facultad que tenga el colono para sembrar o plantar, no incluye la de derribar los árboles para
aprovechar del lugar ocupado por ellos; salvo que así se haya expresado en el contrato. El art.8º
del DL 993, ya señalado, también se preocupa de esta problemática, en términos muy amplios. El
arrendatario estará siempre obligado a dar cumplimiento a todas las obligaciones contractuales,
legales y reglamentarias sobre protección y conservación de los recursos naturales, con respecto
a los existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su
explotación. El art.9º del DL Nº 993 reafirma la importancia de esta obligación facultando al
arrendador para solicitar la terminación anticipada del contrato cuando el arrendatario infringiere
la misma, en cuyo caso, se deberá acompañar a la demanda el informe técnico en que se funda,
el que deberá ser elaborado por un profesional debidamente inscrito en el Colegio respectivo.
 Expiración del contrato de arrendamiento de predios rústicos.
Si no hubiere fijado un término de restitución, el arrendamiento de predios rústicos expira

conforme a las normas generales del contrato de arrendamiento, pudiendo cualquiera de
las partes desahuciarlo. A falta de estipulación en cuanto a la forma y plazo, rige la norma del
art.1985 del CC que impone la obligación de desahuciar con la anticipación de un año,
entendiéndose el año del modo siguiente: El día del año en que principió la entrega del fundo al
colono, se mirará como el día inicial de todos los años sucesivos, y el año de anticipación se
contará desde este día inicial, aunque el desahucio se haya dado algún tiempo antes.
Extinción del derecho del arrendador en arrendamiento de predios rústicos.

Esta causal de extinción propia de este tipo de contratos, está reglada en el art.10 DL 993.
Señala que si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier título el predio arrendado, el nuevo
propietario estará obligado a mantener los términos del contrato de arriendo, salvo acuerdo de
éste con el arrendatario. A diferencia de los arrendamientos de predios urbanos el DL no
distingue si la extinción del derecho fue a título gratuito u oneroso y no señala ningún requisito
para que el adquirente deba respetar el arriendo. Sin embargo, es indispensable que el contrato
de arrendamiento tenga, respecto de terceros, una fecha cierta y anterior a la enajenación.
 El contrato para la ejecución de una obra material
123
De acuerdo con el art.1915, el arrendamiento puede tener por objeto “ejecutar una obra”, de ahí
que el contrato de arrendamiento para la ejecución de una obra material se puede definir como
“Aquel en que las partes se obligan mutuamente, la una a ejecutar una obra material y la
otra a pagar por ella un precio determinado”.
La persona que toma a su cargo la ejecución de la obra se llama artífice.
En la especie se produce la dificultad de determinar cuando estamos frente a un arrendamiento,

puesto que puede ocurrir que el artífice no sólo realice la obra sino que además proporcione los
materiales necesarios para la ejecución de la misma, es por ello que el art.1996 del CC nos
aclara que si el artífice suministra la materia para la confección, el contrato es de venta, con una
modalidad incorporada, cual es la condición de que se apruebe la obra.
El contrato se perfecciona obtenida la aprobación, lo que tiene importancia para la teoría de

riesgo, esto es, el peligro de la cosa pertenece al comprador desde que aprobó la obra, o desde
que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no.
Por el contrario si la materia es suministrada por la persona que encargó la obra, el contrato es de
arrendamiento, pero si la materia principal es aportada por el artífice, aun cuando el que
encargó la obra haya aportado también una parte, estamos frente a una venta, y a la
inversa, si la materia principal es aportada por el que encarga la obra sería un
arrendamiento. En conclusión, cuando ambos suministran la materia, el contrato será venta o
arrendamiento, según cuál de ellos suministre lo principal.
Este contrato de arrendamiento se sujeta a las normas generales ya vistas con algunas
particularidades:
 La pérdida de la materia recae sobre su dueño, esto es, sobre quien ordenó la obra, pero el
artífice es responsable cuando la materia perece por su culpa o por la de las personas que le
sirven. Art.2000 incs.1º y 2º CC: ”La pérdida de la materia recae sobre su dueño”.
Por consiguiente, la pérdida de la materia suministrada por el que ordenó la obra pertenece a
éste; y no es responsable el artífice sino cuando la materia perece por su culpa o por culpa de las
personas que le sirven”.
 Al perecer la obra el artífice pierde su trabajo, aun cuando no sea su culpa o de las
personas que le sirven. En este sentido comparte riesgo con la persona que le encargó la
obra.
 El riesgo es íntegramente del que encargó la obra, esto es, pierde los materiales y debe
pagar el precio por el trabajo realizado en los siguientes casos:
* Cuando la obra ha sido reconocida y aprobada;
* Si no ha reconocido la obra estando en mora de reconocerla y aprobarla, y
* Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encargó la obra, salvo
que el vicio sea de aquellos que el artífice por su oficio haya debido conocer, o que
conociéndolo no haya dado aviso oportuno (art.2000, inc.3º CC).
 El precio en el contrato de ejecución de obra material.
El problema se suscita sólo ante el silencio de las partes, pues si lo han pactado se estará esta
determinación, la que normalmente será un precio fijo por la obra terminada o un precio especial
por cada una de las partes de la obra. El art.1997 del CC señala que si no se ha fijado precio se
presumirá que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie
de obra, y a falta de éste por el que se estimare equitativo a juicio de los peritos. Es decir, para
124
que se someta a la decisión de peritos es menester que las partes no hayan acordado un
precio o que frente al silencio de las mismas no sea posible recurrir a normas
consuetudinarias. Nos encontramos entonces, frente a un caso en que la ley se remite a la
costumbre, la que tiene bastante aplicación tratándose de arrendamiento.
Las partes también pueden confiarle a un tercero la fijación del precio. Es por ello que, el art.1998
del CC expresa que si se ha convenido en dar a un tercero la facultad de fijar el precio, y muriere
éste antes de procederse a la ejecución de la obra, será nulo el contrato; si después de haberse
procedido a ejecutar la obra, se fijará el precio por peritos. La hipótesis propuesta se sanciona
con la nulidad, ya que al momento de la muerte no ha existido ni el precio ni la obra, distinta es la
situación si se ha procedido a ejecutar la obra, ya que allí lisa y llanamente determinará el precio
también un tercero, que tenga los conocimientos como para hacer una estimación adecuada.
 Efectos del contrato de arrendamiento de obra material
 La parte que encarga la obra está obligada a:

1. Declarar si aprueba o no la obra. Concluida la obra, y a requerimiento del artífice, el que la
encargó deberá declarar si la aprueba o no, con la sanción, para el que incurre en mora de
aprobarla o no de asumir los riesgos de la cosa, según se explicara anteriormente.
También es posible un reconocimiento parcial, cuando se ha convenido que la obra se apruebe
por partes, art.2001 del CC.
2. Pagar el precio. El precio debe pagarse en la forma y oportunidad convenida. A falta de

estipulación, será exigible una vez concluida la obra y debidamente aprobada.
 El artífice está obligado a:
1. Ejecutar la obra oportunamente en la forma convenida, (art.2002 del CC). Si el que

encargó la obra alegare que no se ha ejecutado debidamente, se nombrarán por las partes
dos peritos que decidan.
Siendo fundada la alegación del que encargó la obra, el artífice podrá ser obligado, a elección del
que encargó la obra, a hacerla de nuevo o a la indemnización de perjuicios.
La restitución de los materiales podrá hacerse con otros de igual calidad o en dinero.
 El incumplimiento de las obligaciones de arrendamiento de obra material.
Se aplican las reglas generales, y procederá la indemnización de perjuicios correspondiente,

siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido o se haya retardado su
ejecución.
1. Si el incumplimiento es del artífice, deberá hacer de nuevo la obra o pagar
indemnización. Los materiales deberá reembolsarlos con otros de igual calidad y cantidad o
su precio en dinero.
2. Si el incumplimiento es del que encargó la obra, debe resarcir al artífice todos los
costos, dándole además lo que valga el trabajo hecho, y lo que hubiera podido ganar en
la obra (art.1999 del CC).
 La extinción del contrato de arrendamiento de obra material
Se aplican las reglas generales. Existen dos causales específicas:
125
1. Manifestación unilateral de voluntad del que encargó la obra, caso en el cual deberá pagar
lo que valga el trabajo hecho. Como debe indemnizar al artífice del total, su desistimiento no
acarrea perjuicio alguno. art.1999, inc.2º del CC. Por consiguiente, el que encargó la obra, aún
en el caso de haberse estipulado un precio único y total por ella, podrá hacerla cesar,
reembolsando al artífice todos los costos, y dándole lo que valga el trabajo hecho y lo que
hubiere podido ganar en la obra.
2. Muerte del artífice. En conformidad al art.2005 del CC, todos los contratos para la
construcción de una obra se resuelven por la muerte del artífice o del empresario; y si hay
trabajos o materiales preparados, que puedan ser útiles para la obra de que se trata, el que la
encargó será obligado a recibirlos y a pagar su valor; lo que corresponda en razón de los
trabajos hechos se calculará proporcionalmente, tomando en consideración el precio
estipulado para toda la obra.
Por la muerte del que encargó la obra no se resuelve el contrato. En consecuencia, este contrato
es intuito personae sólo para una de las partes, el artífice o empresario, porque su prestación
no es fungible, en cambio, quién encargó la obra contrae una obligación de dar una cosa
genérica: el precio en dinero.
 Contratos para la construcción de edificios
En la construcción de un edificio se puede estipular un precio único por toda la obra, o bien, un
precio por cada una de las diversas etapas de la construcción, en este segundo caso, se aplican
las normas generales del contrato de arrendamiento de confección de obra material, cuando se
trata de un contratista general que se encarga de toda la obra por un precio único y prefijado se
aplica una normativa especial y que, según Alessandri “constituyen la reglamentación de lo que
en el derecho se llama contrato de empresa y que se define como: aquél por el cual una persona
llamada empresario, toma a su cargo la construcción de un edificio, por un precio prefijado”
Normas especiales del contrato para construcción de edificios
 El precio no variará, según el art.2003 del CC, por haberse encarecido los materiales o los
jornales, o por haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo; salvo que se
haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones.
 El legislador se ha preocupado de reglamentar la situación que se presenta cuando la

obra ha tenido un costo imprevisto, y ha señalado en el Nº 2 del art2003 que si
circunstancias desconocidas, como un vicio oculto en el suelo; ocasionaren costos que no
pudieron preverse, deberá el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueño; y si éste
rehúsa, podrá ocurrir al juez para que decida si ha debido o no preverse el recargo de la obra,
y fije el aumento de precio que por esta razón corresponda. En relación a esta disposición se
discute si es un caso excepcional de reconocimiento de la teoría de la imprevisión o bien de un
vicio redhibitorio de la materia. En cualquier caso, el juez podrá intervenir declarando si era o
no previsible el vicio del terreno y fijará, si procede, un aumento del precio por la obra
realizada, interviniendo directamente en el contrato.
 La responsabilidad del artífice, por regla general, cesa cuando termina la obra y ésta ha
sido reconocida y aprobada. Pero la ley ha establecido una responsabilidad especial para el
constructor cuando la construcción adolece de desperfectos que atañen a su solidez y
estabilidad, la que debe hacerse efectiva dentro del plazo de 5 años contados desde la
entrega y que se refieran a:
1. - Vicios o defectos de la construcción;

126
2. - Vicios del sueldo que el empresario o las personas por él empleadas hayan debido
conocer en razón de su oficio; y
3. - Vicio de los materiales
El Código Civil señala que el plazo de 5 años se cuenta desde la entrega, pero el art.19 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones precisa que la prescripción correrá desde la fecha de la
recepción definitiva de la obra por la Dirección de Obras Municipales.
 Responsabilidad de los arquitectos en contratos de construcción de edificios.
El art.2004 del CC dispone que las reglas de los Nºs 3, 4 y 5 del art.2003 del mismo cuerpo legal,
se extienden a los que se encargan de la construcción de un edificio en calidad de arquitectos.
Es decir, el arquitecto encargado de la obra es responsable de los vicios y errores de los planos
que normalmente redundan en un vicio de construcción.
Por su parte, el art.26 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones dispone que los
firmantes de los planos serán responsables de los defectos que provengan de errores contenidos
en las piezas del proyecto aprobado, y añade el art.77 que las acciones contra los arquitectos,
ingenieros o constructores, por las responsabilidades que les pudieran afectar con motivo de las
obras en que hubieren intervenido prescribirán en cinco años contados desde la recepción
definitiva de la obra por la Dirección de Obras Municipales.
 El arrendamiento de servicios
Es el contrato por el cual dos partes se obligan recíprocamente, la una a prestar un

servicio, y la obra a pagar por este servicio un precio determinado. La parte que presta el
servicio es la arrendadora y la parte que paga por este servicio es la arrendataria.
El arriendo de servicio puede consistir en:

- arrendamiento de servicios inmateriales;
- arrendamiento de criados domésticos, y
- arrendamiento de transporte.
1.- El arrendamiento de servicios inmateriales
Este contrato recae sobre aquellas prestaciones en que predomina la inteligencia sobre el
esfuerzo puramente manual.
En este tipo de contratos, algunos autores han visto una forma contractual referida a ciertas
formas de transferencias de tecnología en los artículos 2006 al 2012 del CC.
Clases de arrendamiento de servicios inmateriales.
1. Servicios aislados en que predomina la inteligencia sobre la mano de obra: El legislador,

en el art.2006 del CC, hace aplicable a este tipo de contrato la normativa especial contenida
en los arts.1997, 1998, 1999 y2002 del CC, referida a la confección de una obra material, y
que ya han sido analizadas. Además, en la misma disposición nos da ejemplos de obras en
donde predomina el intelecto sobre la obra de mano, al indicar: ”como una composición
literaria, o la corrección tipográfica de un impreso”.
127
2. Servicios que consisten en una larga serie de actos: El art.2007 del CC expresa que los
servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los escritores
asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, ayas, histriones y cantores, se
sujetan a las reglas que siguen. Sin embargo, muchos de los casos mencionados por el
legislador civil quedan regulados por la legislación laboral, por la naturaleza de sus
prestaciones, las dependencias, los horarios y la subordinación.
3. Servicios prestados por los profesionales: En conformidad al art.2012 del CC los artículos
precedentes se aplican a los servicios que según el art.2118 se sujetan a las reglas del
mandato, en lo que no tuvieren de contrarios a ellas. Es decir, los servicios de las profesiones
y carreras que suponen largos estudios, a que está unidad la facultad de representar y obligar
a la otra persona respecto de terceros, constituyen un verdadero mandato, pero sólo el
abogado tiene la representación de su cliente en virtud del poder que éste confiere en el
mandato judicial.
Estos servicios se sujetan, primero a las reglas del mandato, y subsidiariamente, al

arrendamiento de servicios.
El art.109 Nº 3 del Código del Trabajo hace aplicable sus disposiciones a las personas que
desempeñan funciones para cuyo ejercicio se requiere un título o grado universitario, que presten
servicio a un solo empleador.
2.- El arrendamiento de criados domésticos.

Se aplican las normas de la legislación laboral.
3.- El arrendamiento de transporte.
El art.2013 del CC lo define como un contrato en que una parte se compromete, mediante
cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a
otro.
El que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador y toma los nombres de

arriero, carretero, barquero, naviero, según el modo de hacer el transporte.
El que ejerce la industria de hacer ejecutar transportes de personas o cargas se llama

empresario de transportes.
La persona que envía o despacha la carga se llama consignante, y la persona a quien se envía,
consignatario.
Este contrato en la actualidad se rige básicamente por el Código de Comercio, el que en su

art.171 señala que las disposiciones del presente Título (“Del transporte por tierra, lagos, canales
o ríos navegables”) son obligatorias a toda clase de porteadores, cualquiera que sea la
denominación que vulgarmente se les aplique, incluso las personas que se obligan
ocasionalmente a conducir pasajeros o mercaderías. Es decir, las disposiciones del Código Civil
sólo son subsidiarias o supletorias.
 Efectos del arrendamiento de transporte.
Como todo contrato bilateral crea obligaciones para ambas partes, estas son, para el que se
encarga de hacer el transporte:
1. - Presentarse a recibir la carga o pasajeros en el lugar y tiempo estipulado.
128
2. - Efectuar el transporte entregando la cosa en el tiempo y paraje estipulado (art.2016

del CC), y
3. - Velar por la persona o cosa que transporta.
Esta última es de gran importancia porque se ha aplicado por analogía a otro tipo de contratos,
como por ejemplo, el contrato de hospedaje, en el cual, a falta de reglamentación expresa, se ha
dicho que debe subentenderse en él la obligación de proporcionar “seguridad”, en los términos
reglamentados en el contrato de transporte. Hoy en día la tendencia moderna es la de estimar
que todos los contratos cuyo ejercicio acarrean crear una situación de riesgo, llevan implícita esta
obligación de seguridad aunque el texto positivo nada diga.
El art.2014 del CC, impone al empresario de transporte las obligaciones del acarreador, como
responsable de la idoneidad y buena conducta de las personas que emplea. Por su parte, el
art.2015 del CC agrega que el acarreador es responsable del daño o perjuicio que sobrevenga a
la persona por la mala calidad del carruaje o navío en que se verifica el transporte. Es asimismo
responsable de la destrucción y deterioro de la carga, a menos que se haya estipulado lo
contrario, o que se pruebe vicio de la carga, fuerza mayor o caso fortuito.
Y tendrá lugar la responsabilidad del acarreador no sólo por su propio hecho, sino por el de sus
agentes o sirvientes.
 Las obligaciones para el cargador o consignante son:

1. Presentan los pasajeros o carga para su transporte, so pena de pagar la mitad del precio o
flete (art.2019 del CC),
2. Pagar el precio o flete del transporte (art.2018 del CC), y
3. Reparar los daños ocasionados (art.2018 del CC).
 Término del contrato.
Normalmente terminará una vez concluido el transporte, Esto es, entregada la cosa o conducido
el pasajero al lugar convenido.
Pero la ley prevé el caso de la muerte de alguna de las partes, y dispone que no se pone fin al
contrato. El art.2020 del CC señala que la muerte del acarreador o pasajero no pone fin al
contrato: las obligaciones se transmiten a los respectivos herederos, sin perjuicio de lo dispuesto
generalmente sobre la fuerza mayor y caso fortuito.
129

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Apuntes sólo referenciales – Contratos N°1

Es acto jurídico unilateral aquel que para formarse necesita de la manifestación de

Los actos jurídicos bilaterales también se llaman convenciones. Por convención

Pero, esta voluntad no solamente está presente en la formación o nacimiento del

Lo importante es que la voluntad de las partes configura el contrato, e incluso es la

Lo que sucede es que, desde el punto de vista de la perspectiva voluntarista, en la

Si comparamos la norma del art.1560 (norma esencial y básica en materia de

La razón del art.1560 es por la concepción de la teoría voluntarista. Esta norma y la

 Concepto de Contrato en el CC:

1. - Se dice que el legislador incurre en un error en la term inología que emplea en el

 Funciones que cumple el Contrato:

Como instrumento jurídico, el contrato cumple principalmente dos clases de funciones

1.- Funciones económicas.

En materia de trabajo, en el acceso a la vivienda, en la educación, en la recreac ión,

A) Función de cambio o circulación de los bienes: se realiza a través

D) Función de custodia: se cumple a través de contratos que tienen por

 Requisitos del Contrato:

Otros autores (franceses), le dan el carácter de contrato solamente a los actos

La obligatoriedad de los contratos

Uno de los problemas que se presenta en materia contractual es precisamente

En realidad, esta explicación es bastante ambigua, porque en el fondo es en esta

Otros autores, como Bentham, recurren a la idea de interés o utilidad individual.

Otros autores, como Puffendorf, fundamentan la obligatoriedad en un pacto social

Por último, hay quienes señalan que el fundamento de la obligatoriedad de los

El contrato y la idea misma de contrato descansa sobre una base fundamental: el

El ejemplo más clásico de contrato colectivo es precisamente el denominado "contrato

b) Algunos acostumbran a distinguir entre contratos de derecho patrimonial y contratos

Impera en esta materia el principio de la autonomía de la voluntad, de tal suerte que

La voluntad es entonces la ley superior en todos los contratos creadores de derechos y

En materia de derecho de familia la situación no es la misma , porque aquí quien

El principio de la autonomía de la voluntad rige con plena amplitud en las

 Elementos de los Contratos:

Son aquellos a los cuales se refiere el art.1444, distinguiéndose entre elementos

 El principio de la autonomía de la voluntad:

Este principio es de suma importancia en materia contractual, ya que todo el sistema

El contrato mismo necesita para generarse del acuerdo de voluntades de 2 o más

También en este mismo principio está inspirada la regla fundamental en materia de

Pero, si bien este principio es sumamente amplio, ello no significa q ue no tenga

1. - Las partes no pueden alterar o modificar los elementos de la esencia , porque

3. - También hay limitaciones establecidas por el legislador y que se fundan en el

Esta idea o principio de la autonomía de la voluntad no es otra cosa que el reflejo en

 Clasificación de los Contratos:

El CC en los arts.1439 a 1443 contempla algunas clasificaciones de los contratos. A

1.- Contratos unilaterales y contratos bilaterales (art.1439):

En esta clasificación, el legislador atiende al número de partes que resultan

En realidad, para hacer esta clasificación se atiende al número de obligaciones que el

El hecho de determinar si el contrato es uni o bilateral es una cuestión de hecho a

Importancia de la clasificación en uni y bilaterales :

De este concepto de causa en los contratos bilaterales, se desprenden numerosas

2.- Contratos gratuitos y contratos onerosos (art.1440):

Para calificar un contrato de gratuito u oneroso debe atenderse a la utilidad que el

Son contratos onerosos la compraventa, la permuta, el arrendamiento, el mandato

Son contratos gratuitos la donación, el comodato, el depósito, el mandato cuando es

En esta clasificación a lo que se atiende no es a la reciprocidad de las obligaciones

Existe la tendencia a estimar que el contrato gratuito importa la disminución del

El problema que nos plantea esta clasificación es que en la práctica es difícil

Determinar si un contrato es gratuito u oneroso es una cuestión de hecho,

Importancia de esta clasificación:

El distinguir si un contrato es gratuito u oneroso tiene importancia porque ambas

Se diferencian también en materia de saneamiento de la evicción. Por regla general,

Los contratos onerosos admiten una clasificación en:

a) contratos onerosos conmutativos.

Esta subclasificación se encuentra contemplada en el art.1441. En los contratos

En materia de contratos onerosos la regla principal es que el contrato sea conmutativo,