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Association pour le Développement Concerté et Harmonieux d'Antibes Juan-les-Pins

ADECOHA
Siège Social - Maison des Associations – 288 Chemin de Saint Claude- 06600 ANTIBES
N° d'immatriculation sous-préfecture de Grasse : 006 101 8162 JO juin 2000 et 3 avril 2004
Blog : http://adecohaantibesjuanlespins.blogspot.fr/ Courriel : adecohantibes@gmail.com
Tel : +33672211079

Monsieur Raoul DUFFAUD


Commissaire Enquêteur
MAIRIE d’ANTIBES-JUAN les PINS
B.P. 2205
06606 ANTIBES CEDEX

Antibes Juan les Pins, le 20 Novembre 2018

Objet : Doléances ADECOHA à l’enquête publique de la révision du PLU

Monsieur le Commissaire Enquêteur,


Notre Association ADECOHA créée en juin 2000 par des horticulteurs a examiné avec attention
au cours de ces 2 décennies les différents POS et PLU.
Ces documents ont permis à la municipalité de mieux exprimer sa politique d’aménagement futur
de la commune.
Nous avons donc étudié dans le détail la répartition des zones urbaines, dites zones U,
auxquelles s’appliquent les dispositions d'urbanisme dans ce PLU révisé :
• zone UA,
• zone UB, comprenant les secteurs UBa, UBb, UBc, UBd et UBe,
• zone UC, comprenant les secteurs UCa1, UCa2, UCa3, UCa4, UCb1, UCb2, UCb3, UCb4 et
UCb5,
• zone UD, comprenant les secteurs UDa, UDb, UDc, UDd, UDe, UDf, et UDg
• zone UE, comprenant les secteurs UEa1, UEa2, UEb, UEc1, UEc2, UEc3, UEd1, UEd2, UEd3
et UEd4,
• zone UF,
• zone UL,
• zone US,
• zone UZ, comprenant les secteurs UZa, UZb, UZc, UZd, UZe1, UZe2, UZe3, UZe4 et UZf.

Nous avons également observé l’évolution de la zone naturelle protégée N qui comprend cinq
secteurs : Na, Nb, Nc, Ng et NL.
La fiche technique conseil, émise par l’état pour la réalisation d’un PLU indique :
« L’enjeu du PLU est d’identifier les opportunités, de renforcer, améliorer, rétablir, créer de la
proximité entre les différentes activités. Il s’agit : de comprendre les logiques du développement
historique des espaces urbanisés de la commune d'identifier les lieux de vie, comprendre
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comment ils s’articulent entre eux, repérer les pôles de centralités générés par les équipements
existants, les préserver et mettre en évidence leur potentiel d’évolution dans une perspective de
renforcement de la mixité fonctionnelle au service des habitants et des entreprises.
De définir les besoins afin de localiser au mieux les futures implantations qui doivent contribuer à
une organisation urbaine cohérente. D'évaluer les possibilités de mixité fonctionnelle.»
( http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fiche_1.pdf )

Il s’avère qu’à l’étude de ces zones nous considérons que le but prévu par le PADD d’assurer un
développement et un aménagement du territoire harmonieux n’est pas atteint pour l’intérêt
général, les propriétaires de villas individuelles ainsi que pour ceux possédant un terrain à
valoriser. Notre étude porte principalement sur la cohérence du découpage, la juxtaposition des
différentes zones et secteurs de ce PLU révisé.
Il ne répond également pas, à la position de Monsieur Jean Léonetti Maire d’Antibes dans le
magazine Info Ville : « ce document (le PLU) doit aussi tenir compte des inquiétudes de la
population : personne n'a envie d'avoir un vis à vis sur son balcon ou son jardin ».
Monsieur le Maire a également engagé une démarche de consultations pour accompagner la
concertation sur la révision du PLU avec une vision de « Ville-Parc » que nous ne retrouvons
pas à l’examen des plans graphiques proposés qui tiennent peu compte de la morphologie
collinaire de la commune. .
Le Plan Local de l’Habitat de la CASA, Communauté d’Agglomération Sophia Antipolis, prévoit
dans son diagnostic, le maintien de l’équilibre entre les espaces (2.2.2.2). En effet, il est indiqué
ceci : Le SCOT privilégie une répartition de l’habitat équilibré ainsi qu’une cohérence dans
l’application des règles et des intentions affichées au sein des documents d’urbanisme locaux.
Nous constatons également que la révision du PLU ne respecte pas le PLH.
« Il est préférable pour les années à venir que le territoire privilégie une production
organisée. »
La Charte de l’Environnement et le PDD : afin de poursuivre la démarche engagée par la
Charte Environnement en l’élargissant à une approche de Développement durable, Le PDD,
programme de développement durable de la CASA a été élaboré.
Le troisième enjeu mis en avant est celui de l’amélioration du cadre de vie de l’ensemble du
territoire pour le bien être de la population.
Or, ce dernier passe par l’amélioration de la qualité des paysages urbains. Là encore, la révision
du PLU d’Antibes ne respecte pas l’objectif et l’enjeu identifié car le paysage urbain n’est pas
harmonieux avec ce zonage hétérogène.
En conséquence, Monsieur le Commissaire Enquêteur vous trouverez dans l’annexe jointe nos
propositions de modifications auxquelles, nous espérons, vous porterez intérêt.
Veuillez croire Monsieur le Commissaire Enquêteur à notre volonté de vivre dans un cadre de vie
harmonieux et agréable et recevez l’expression de nos sentiments respectueux.
Pour le CA de l’ADECOHA, le Président:
Marcel SAUVAN

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Annexe

Propositions ADECOHA

 Zone N et jardins plans graphiques 5O et secteur 5C :

Nous avons constaté sur ce terrain, d’une surface cadastrale de 2133 m2, une importante virgule
de jardins à créer ou à protéger, n° d'ordre 184 au PLU d'Antibes.
Cette surface a été agrandie sur le PLU révisé à la totalité de ce terrain, qui devient de ce fait
inconstructible.
La propriétaire a rencontré Monsieur Dulbecco, qui convient de cette aberration. De plus, elle
possède un permis de lotir du LT 06 004 57A002Q, déposé le 02/06/2005, complété le
23/12/2005, et signé par le Maire d'Antibes le 28/01/2006.

 Constat : nous demandons le retrait de cette ‘langue’ verte.

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 Secteur Semboules Saint Maymes

Pour la même raison nous constatons dans le chemin des Brusquets que plusieurs parcelles
se retrouvent impactées suivant :

Contraintes du PLU en enquête publique.

n° NOM ADRESSE Surface


en m²
213 Restanques en milieu 327 chemin des 5 445
rural Brusquets, chemin
rural
214 Restanques en milieu 933 chemin des 3 040
rural Brusquets
215 Espace libre entre des 596 à 616 chemin des 25 921
villas Vieux Brusquets, 664
à 898 chemin des
Brusquets
216 Restanques en milieu 1000 chemin des 2 310
rural Brusquets
217 Pinède des Semboules Boulevard Guillaume 12 583
Apollinaire, boulevard
André Breton, rue
Robert Desnos
218 Espace libre au droit 878 chemin des 2 406
de la villa Brusquets

Ci-dessous le plan cadastral 2018 correspondant au secteur :

57

Parcelle 57

En conséquence le propriétaire de la parcelle 57 au 898 chemin des Brusquets se retrouve avec


un blocage de prés des deux tiers de son terrain,
 Constat Nous demandons qu’une étude plus précise et équitable soit
effectuée dans ce secteur afin d’éviter la spoliation de ce propriétaire.

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Ci-après les plans graphiques 5 E les Semboules Saint Maymes (2011/2018)
Du PLU après révision.

Ci-dessous la version PLU en vigueur 2011

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 Secteur Combes
ZONE UC : Quartiers péricentraux - bâtis collectifs discontinus dominants et
ZONE UD : Quartiers péris centraux - bâtis individuels dominants
Il nous semble qu’une erreur d’appréciation du zonage UDc a été commise. Nous constatons
que ce PLU révisé par la Commune d’Antibes, ne respecte pas les textes administratifs en
vigueur qui prône la cohésion territoriale et le principe de développement durable. Pour se
convaincre de l’absence d’harmonie et de respect de ces textes, dans le cas des parcelles 104
et 105 au, 2403 Chemin de Saint Claude cadastrée section DP n°104 et 105 ci-dessous :

En effet, le PADD d’Antibes prévoit d’assurer un développement et un aménagement du territoire


harmonieux. Prévoir des hauteurs de bâtiments différentes dans une même zone bien en deçà
de ce que prévoyait la zone UM ne correspond pas un aménagement harmonieux du territoire.
Cette disposition n’est alors pas respectée.
Situation de ces parcelles avant la révision du PLU
Dans le Plan Local d'Urbanisme de la ville d'Antibes Juan-les-Pins approuvé par délibération du
conseil municipal, en date du 13 mai 2011, ces parcelles faisaient partie de la zone UM Combes.

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Le Plan 5P zone UM Combes indique que sur les propriétés 104 et 105, il était possible d’édifier
un immeuble R+3 d’une hauteur de 11,5 mètres en bordure de route puis plus en retrait 14,5
mètres, sur la propriété voisine, un bâtiment de 15,5 mètres était autorisé.
Que devient la situation des parcelles après la révision du PLU ?

La révision générale du PLU a supprimé cette zone UM pour inclure les parcelles dans la zone
UDc.
Ci-après la comparaison avec les plans graphiques 5C des deux PLU.

3°) Concernant la hauteur des constructions


La zone UDc prévoit ceci : en hauteur absolue, les hauteurs ne doivent pas dépasser 7 mètres
(page 72 du règlement). Ainsi les biens cadastrés UDc ont vu leur possibilité de construction
réduite à la baisse par rapport à la zone UM sans que les propriétés contigües ne soient
affectées par cette réduction.
En effet, la propriété voisine (parcelle 102) à la parcelle 105 est en zone UCb2.

1°) Concernant les implantations des constructions par rapport aux limites séparatives
La zone UCb2 prévoit : les bâtiments doivent s’implanter par rapport aux limites séparatives à
une distance au moins égale à la moitié de la hauteur absolue de la construction calculée à
l’aplomb de chaque façade avec un minimum de 6 mètres.

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2°) pour l’emprise au sol
La zone UCb2 prévoit l’emprise au sol des bâtiments maximum de 30 % de la surface du terrain.
3°) pour la hauteur des constructions
La hauteur absolue ne doit pas dépasser 15 mètres (maximum R+4), le dernier étage devant être
réalisé en retrait par rapport au plan vertical de la façade, avec un minimum de 2,50 mètres
(page 59 du règlement).
Or, les propriétés cadastrées 104 et 105 sont au même niveau de déclivité que la parcelle
contigüe 102 pourtant incluse dans un zonage différent à savoir la zone UCb2.
Quant à la parcelle 103, elle est en zone UDc comme les deux parcelles 104 et 105.
Or, cette parcelle est, d’un point de vue altimétrique, en déclivité par rapport à la parcelle 102
(UCb2) et malgré cela est placée en zone UDc ce qui consiste là encore à enclaver ces
parcelles sur lesquelles subsistent des maisons individuelles dans une même zone entre des
immeubles haut de 15 mètres.

Ainsi, on peut voir sur une même zone d’habitation ou résidentielle, des villas, entourées
d’immeubles de 15 mètres de haut, sur une déclivité qui ne justifie pas cette différence de
hauteur et consiste à enclaver la zone UDc. Dans la perspective d’une cession de ces parcelles,
les immeubles à construire sur les parcelles UDc seraient tout autant enclavés car hauts de 7
mètres maximum et entourés d’immeubles de 15 mètres de hauteur.
Ainsi, il aurait été plus logique, plus harmonieux d’inclure les parcelles 104 et 105 dans le même
zonage que les parcelles limitrophes, à savoir le zonage UCb2..

 Constat : nous préconisons une modification de zonage des parcelles 104 et 105
actuellement UDc devenant pour plus de cohérence UCb2.

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 Plan 5I Secteur Haut Lauvert-Fontmerle :

Entre les 2 zones UD a été inscrite suivant colorisation rose ci-dessous une zone UCa3
représentant une bande pour laquelle des constructions peuvent être érigées jusqu’à une
hauteur de 13m voire plus, alors que les zones UDb et UDa sont limitées à 9m maximum.
A l’Ouest sur cette zone UCa3, de la Poste EXFLORA jusqu’au rond-point dit d’Antibes les Pins,
des immeubles de taille et de gabarit différents sont déjà construits depuis de nombreuses
années pour la plupart.
Nous observons que cette bande a des profondeurs diverses de part et d’autre de l’avenue de
Cannes. Par ailleurs dans le sens OUEST-EST nous constatons que le côté Nord est ménagé à
compter de l’Avenue Jeanne d’Arc jusqu’aux limites de la résidence des Mésanges le côté Sud
se rétrécit aux abords de l’Eglise Jeanne d’Arc

Pour éviter à la Ville d’Antibes d’avoir à gérer des intérêts conflictuels, et à ce « village » de se
défendre face à un promoteur porteur d’un projet qui s’évertuera à démontrer le respect des
règles (UCa3 =13mètres + dénivelé qui peut amener une hauteur maximale de 15 m)

 Constat : nous sollicitons un reclassement en zone UD

(Principalement 9 mètres et emprise au sol de 35%).

En premier sur l’espace du projet précité du 21 au 27 avenue de Cannes et secondairement sur


toute la zone Est de l’avenue de Cannes à partir du bâtiment de la Poste jusqu’au carrefour
début Bd R.Poincaré.

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 Concernant les zones urbaines UB, UC, UD, UE nous remarquons
l’obligation suivante :

Dans le règlement du PLU, l’article 2 des zones UB, UC, UD et UE, y figure les dispositions
applicables à la réalisation de logements sociaux à partir du seuil de 1000 m² ou celui de 12
logements.
Le principe étant posé, il est précisé les conditions d’application au regard du calcul du périmètre
de terrain à prendre en compte et en complément il est stipulé :
« Dans tous les cas, cette obligation s’applique également au regard de l’unité foncière d’origine
et ce pendant une durée de 20 ans (ex: divisions foncières prévues à l’article R442-1-a du Code
de l’urbanisme, …). ».
Nous trouvons cette rédaction d’une part imprécise (il eût mieux valu indiquer une date), d’autre
part contraire au droit de propriété.

Pourquoi avoir choisi 20 ans et pas 15 ou 10 ?

Il nous semble que la référence de date doit être en rapport direct avec le document juridique
qu’est le PLU. Selon le principe de la non rétroactivité de la loi, la situation des parcelles, dans le
temps, ne devrait pas aller au-delà de la date de prescription de la mise en révision du PLU
(12/07/2012).
Au surplus cette procédure de remonter dans le temps telle que définie par l'administration, place
le demandeur de PC dans une situation différente suivant la date de dépôt de son dossier de PC.

 Constat : Nous demandons que la durée de cette obligation soit étudiée


juridiquement avec plus de précision légale.

 Plan 5F : Secteur Semboules Saint Maymes


PLU révisé 2018 PLU en vigueur 2011

Dans le secteur des Terriers, nous constatons un changement de zonage, passant d’UCa3 à
UCb3 et UCb4 entraînant une diminution notable de la constructibilité dans ce secteur.
L’emprise au sol se réduit à 30 % en UCb3 et à 20 % en UCb4.

,
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 Quelle justification à cette modification, en contradiction totale avec le PADD
évoquant la volonté de la commune de « favoriser une mixité sociale et spatiale,
diversifier l’offre en logements, axer le développement de l’habitat dans les secteurs à
enjeux »?

Ces changements de zone, au vu des nouvelles règles d’urbanisme qu’elles imposent,


notamment la servitude L 151-15 instituant un pourcentage élevé en logements sociaux : 40 % +
10 % en accession sociale, impactent grandement la valeur des terrains, entraînant une perte
financière et posent la question d’atteinte au droit de propriété.

Parmi ces nouvelles règles ayant une incidence sur la constructibilité figure la réduction de la
tolérance pour un terrain en pente : 1m50 pour une pente supérieure ou égale à 5% dans un
secteur où certains terrains présentent des pentes bien plus importantes. Nous sommes opposés
à cette réduction de la tolérance car nous considérons que l’ensemble du secteur est à
aménager et que la tolérance accordée jusqu’à présent (PLU 2011) ne nuit aucunement aux
propriétés alentour, ni à l’harmonie future du secteur.

Cette constructibilité est également entamée par le nombre de créations de voies dans un
secteur aussi réduit : 7 voies (que nous avons répertoriées ci-dessus) dont 2 sont prévues sur
une même propriété et d’autres voies à quelques centaines de mètres les unes des autres.
.
La largeur (16 m, 14m, 12 m) est injustifiée en regard des voies desservant les différents
secteurs de la ville. Cela est aussi contradictoire avec la volonté affichée par la commune de
favoriser les transports en commun et les transports en site propre et qui est clairement
explicitée dans le PADD mais aussi dans le PLU :

- -
aux démarches liées au développement durable, ces actions permettraient de
désengorger certains secteurs de ville » (P 81)

Que dire de l’incidence d’autant de voies sur la qualité de vie dans ce quartier ? Est-ce en
cohérence avec l’«environnement qualitatif » prôné par le PADD ?

Par ailleurs le tracé de ces voies ne prend en compte ni la topographie des lieux (en forte
déclivité), ni les habitations présentes.

Ainsi le projet de voie sur l’emplacement réservé CO/103-1 (16 m), inscrit sur la voie privée
cadastrée EP 64 (voie Tripodi) implique la destruction d’une villa (parcelle EP 80) et ne tient pas
compte de la déclivité du terrain sur ce côté de la voie. La création d’une 2 ème voie de 14m,
emplacement réservé CO/103-2, est également prévue sur l’autre côté de la propriété.

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Un autre projet de voie, l’emplacement réservé 103-5 (12 m), passe à la limite de la parcelle
EP 61, laquelle parcelle se retrouve entourée de 2 voies : celle prévue à 16 m et l’autre, à créer,
de 12 m, alors qu’il y a déjà une voie existante (la voie Lebon) qui rejoint en contrebas la voie
privée de la parcelle EP 64.

Cadastre position des parcelles EP64, 61,80, 81

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Un autre projet de voie sur l’emplacement réservé 103-11 (12 m) passe en plein milieu des
parcelles EP 87 et EP 88 les rendant quasi inconstructibles.

Cadastre position des parcelles EP64, 80, 81, 88, 87

 Constat : Il nous apparait opportun de ramener la largeur projetée sur


les voies existantes à de plus justes proportions, d’en prolonger certaines
dans ce secteur, comme dans le secteur des Castors/Charmettes, plutôt que
de vouloir en créer un aussi grand nombre.

Nous demandons :
1. la suppression des voies CO/103-2, CO/103-5, CO/103-11, CA/103-11 ;
2. que la voie CO/103- 1 soit ramenée à 12 m.
3. que le tracé de son élargissement prenne en compte l’habitation
présente, la topographie du terrain et soit effectué de façon équitable.
4. Le passage de l’ensemble de la zone en UCb3 ainsi qu’une tolérance
plus grande pour les terrains en pente.
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 PLAN 5D secteur Fontonne 4 chemins

Chemin Marius et François Spagnon

La parcelle EL 157, se situant en zone UDa de l’actuel PLU, zone prévue pour les immeubles, à
savoir 35 % d’emprise au sol, 9 m de hauteur et 60 % d’espaces verts se trouve impactée. En
effet, la révision générale du PLU prévoit la modification des règles de la zone UDa, à savoir
25 % d’emprise au sol, 9 m de hauteur et 60 % d’espaces verts.

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Ce qui se traduit par une réduction des droits à bâtir de 29 %, ainsi que l’explicite
le tableau ci-dessous.

Selon zone UDa du PLU en vigueur 11-2018


Superficie de la Coefficient SHOB Estimation
H=9m Pondération
parcelle d'emprise au sol hors sol SDP
EL n° 157 35% soit R+2
1593,9 1354,82
1518 m² 531 m² 3 0,85
m² m²
Selon zone UDa de la révision générale du PLU
Superficie de la Coefficient SHOB Estimation
H=9m Pondération
parcelle d'emprise au sol hors sol SDP
EL n° 157 25% soit R+2
1138,50
1518 m² 380 m² 3 0,85 967,73 m²

Réduction de la
Surface de soit : 387,09 m² 29% de moins
Plancher estimée

Nous ne comprenons pas ce qui justifie une telle réduction des droits à bâtir compte tenu des
orientations du PPAD (plan de principe ci-dessous) ; cela est en contradiction avec le nouveau
« è 10% e de plancher
supérieure ou égale à 1000m² et/ou un nombre de logement supérieur ou égal à 12 » dans
lequel se trouve cette parcelle.
Si les droits à bâtir estimés sont en deçà des 1000 m² de SDP, ces propriétaires ne seront pas
en mesure de porter concours à la commune dans son objectif d’optimisation de l’accession à la
propriété.

 Constat, nous posons 2 questions :


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1/ Compte tenu des environs (quartier des 4 chemins avec OAP UEa1 et
UEa2), des orientations du PPAD et du PLU, quelle est la justification pour
que cette parcelle perde des droits à bâtir ?

2/ Cette parcelle ne pourrait-elle pas simplement être reclassée en zone


UCa3 ? Ce qui permettrait de maintenir une partie des droits à bâtir et de
participer à l’augmentation de l’accession à la propriété ainsi qu’à la
requalification de l’entrée de ville.

 PLAN 5D secteur Fontonne 4 chemins

La zone UEa est issue de l’Orientation d'Aménagement et de Programmation (OAP) du Secteur


des 4 Chemins, approuvée selon la délibération du Conseil Municipal en date du 16 février 2017.
Cette OAP n'existait pas dans la Délibération du PLU en date du 13 mai 2011.
L'OAP des 4 Chemins faisait alors l'objet d'une zone d'étude, définie par le règlement UCa3 du
PLU en vigueur.

OAP PLU révisé 2018 PLU 2011


Il faut préciser que le périmètre de cette zone d'étude a évolué. Des parcelles en ont été retirées.
A contrario, la parcelle AP 307, classée en zone UCb5 dans le PLU en vigueur, et située à
l'angle des chemins de la Constance et des Maures, au point altimétrique le plus élevé du projet,
a été intégrée à cette OAP, malgré le caractère pavillonnaire de son voisinage.

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Cadastre situation de la parcelle AP 307

La zone UEa est constituée de 2 sous-zones :


UEa1; concentrée autour du rond-point des 4 Chemins, censée accueillir des immeubles R+4 de
16 mètres de haut, avec l’implantation préférentielle de commerces en rez-de-chaussée sur des
parcelles bien définies.
Ces R+4 avoisinent les autres bâtis de moindre hauteur.
UEa2; montant jusqu’à l’angle des chemins Constance et Maures, et dans laquelle nous
trouvons des bâtis potentiels allant de R+3 à R+1, de 13 mètres à 6 mètres de haut, les uns
avoisinant aussi directement les autres,
Ce simple constat; de voir ainsi cohabiter des R+4 avec des bâtis de hauteurs moindres, des
maisons individuelles, anéantit le souhait mis en avant de voir un urbanisme apaisé se
développer, de voir s'installer un cadre de vie qualitatif et harmonieux.
Ce qui va à l’encontre des attentes du PADD qui prévoit d’assurer un « développement et un
aménagement du territoire harmonieux ».
Cela est même contraire à la philosophie de l'urbanisme et d'une planification cohérente,
réfléchie car même si les villas impactées venaient à disparaitre pour être remplacées par des
immeubles, les droits à bâtir consacrés par le projet de révision du Plan Local d'Urbanisme, par
cette OAP, engendreront de facto une situation plus que paradoxale : ces immeubles réalisés ne
seront pas aussi élevés que les immeubles voisins.
Cela risque de créer un phénomène de dent creuse ou encore une rupture de l’insertion des
constructions dans le site.
En UEa, il n'y a aucune différence de reculs, aucun distinguo n'est fait concernant les distances
d’implantation des constructions.
Dans toute la zone UEa, et quelle que soit la hauteur des bâtis concernés, les dispositions
réglementaires sont identiques :
ARTICLE UE 7 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS PAR RAPPORT AUX LIMITES
SÉPARATIVES :
7.1 Dans les secteurs UEa et UEd les bâtiments doivent s’implanter à une distance minimale de
5 mètres.

ARTICLE UE 8 - IMPLANTATION DES CONSTRUCTIONS LES UNES PAR RAPPORT AUX


AUTRES SUR UNE MÊME PROPRIÉTÉ :

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8.1 Dans les secteurs UEa et UEc, les bâtiments doivent être implantés à une distance minimale
de 10 mètres les uns par rapport aux autres.
Ainsi, une même règle définit les prospects; pour les immeubles en R+4 d’une hauteur de 16
mètres et ceux en R+1 n’excédant pas 6 mètres de haut. Cela aura comme conséquence
d'étouffer les bâtis de moindre hauteur, d’engendrer une proximité et des vis-à-vis inacceptables.
Les bâtiments ne pourront pas « respirer ».
Ces réalités seront aggravées par l'absence de prise en compte de la morphologie du secteur, et
plus encore par les cotes altimétriques qui ont été ignorées.
C'est assurément le cas dans cette OAP où des terrains à dénivelés importants ont été ignorés,
même lorsque la différence altimétrique impacte la même parcelle (parcelle EI 67 par exemple).

De plus, en étant classées en zone UEa2, certaines parcelles ont vu leurs droits à construire être
divisés par deux.
La parcelle EI 67, par exemple, a perdu 54% de ses droits à bâtir.
D'autres aussi, comme la parcelle EL 187 ou EL 215, ont vu les leurs fortement minorés.

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 Constat : le règlement UEa2 a ignoré l'altimétrie.
Ce type de préconisation renforce l’effet «cuvette » et ne saurait revendiquer
un cadre de vie de qualité.

Le chemin piéton CO 108-3 :


Il est prévu un chemin piéton CO 108-3 d’une largeur de 3 mètres qui partirait de l'avenue
Michard Pellissier, voie départementale de 23 mètres, pour rejoindre la Brague. L'emplacement
réservé CO 108-3 couperait la propriété sise 151 Chemin des Hautes Bréguières en deux,
anéantissant même son accès.

 Constat : pourquoi, alors qu'il existe dans le PLU révisé 2018 un projet
de parking de délestage inscrit en emplacement réservé CO 142, prévu au
Nord de la zone UEa, ne pas avoir fait débuter le chemin piéton CO 108-3
depuis ce parking CO 142 (voir schéma ci-après)?

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 Constat : Cette initiative aurait été plus que légitime, assurant une
pleine sécurité, une sécurisation de l'aménagement et des piétons, à
contrario de cette sortie imaginée directement sur l'Avenue Michard
Pellissier.

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Sur Les deux voies intérieures CO 108-1 et 108-2 :

Nous précisons que ces aménagements présentés sur les différents documents et plans ne
semblent pas être à l'échelle.
Deux voies intérieures de 12 mètres ont été imaginées.
La première, CO 108-1 ; débuterait sur l’Avenue Michard Pellissier pour rejoindre le Chemin de
la Constance.
La seconde, CO 108-2 ; débuterait sur le Chemin de la Constance pour rejoindre l’Avenue Jules
Grec.
Ces deux voies couperaient des propriétés en deux, impactant dramatiquement nombre de
propriétaires.

 Constat. Quelle est la destination de ces voies de 12 mètres qui impacteraient


aussi le Chemin de la Constance, qui n’est pas un axe structurant, sachant de plus que la
circulation ne sera pas plus importante sur l’axe Michard Pellissier /Jules Grec, le projet
de l’échangeur de Biot ayant été abandonné ?
Monsieur le Maire a d’ailleurs confirmé cette information durant le Conseil de Quartier
Grand Est tenu le 16 novembre 2018.
Ces deux voies intérieures ne sauraient donc être des aménagements de délestage.

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La zone UEa et ses dispositions ne sont donc pas cohérentes à plusieurs titres car elles ignorent
l'altimétrie, la morphologie du secteur impacté, et contredisent le dessein de voir se développer
un urbanisme apaisé, un cadre de vie de qualité.
Installer des R+4 et des R+3 à proximité de R+0, de R+1, de R+2, en ignorant qui plus est les
dénivelés, anéantit définitivement ces objectifs.

Sur la bande Est de l’OAP des 4 Chemins, parallèle à l’Avenue Michard Pellissier, cette absence
de prise en compte de l’altimétrie est, tant flagrante, que dramatique.
En effet, situées à une altitude de 20 mètres environ, les parcelles comme l’EI 67 seront
enterrées par les immeubles en R+3 de 13 mètres les surplombant, réalisés sur l’avenue.
Pour éviter cette situation inique, du fait de la topographie, les mêmes hauteurs de 13 mètres
auraient dû pouvoir s’installer sur toute cette bande Est de l’OAP, parallèle à l’Avenue Jean
Michard Pellissier.

 Constat ; Il y a dans toutes les situations impactant cette zone UEa deux
mêmes constats :
1. la gestion de l'espace, la morphologie du site, n’ont pas a été travaillés
conséquemment.
Cette gestion de l’espace, qui se devait d’être économe, devait satisfaire à
minima aux conditions d'un aménagement harmonieux du territoire,
respectueux des principes du Développement Durable.
2. ce développement qui ne sera pas harmonieux, ce cadre de vie qui ne
pourra être qualitatif, cet urbanisme en aucune façon apaisé, ne répondent,
ni aux attentes du PLU révisé, ni aux objectifs du PADD.
Ainsi, nous demandons à revenir au précédent zonage, et à son règlement
UCa3, tel qu'ils existaient avant que cette OAP ne soit votée, que la zone UEa
n'existe.

Nous demandons aussi que la parcelle AP 307, intégrée à l'OAP des 4


Chemins en zone UEa2, et ne faisant pas partie de la zone d'étude initiale des
4 Chemins, devienne UDc, comme l'est la zone voisine, créée sur le Chemin
des Maures. En effet, cette parcelle AP 307 est située au point altimétrique le
plus haut de l'OAP, de la zone UEa, à 39 mètres, et au milieu de villas.

Il serait incongru et incohérent de construire là des immeubles en R+2 dans


ce quartier pavillonnaire, alors même qu'autour existent des zones UDd et
UDc en R+1.

Ci-après la parcelle AP 307 (contour jaune) dans l’OAP

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Réflexion sur le nouveau règlement de la zone UCa3 :

Il existe toujours une bande de constructibilité de 23 mètres, permettant de construire des R+3
de 13,50 mètres (potentiellement 15 mètres, voire plus selon l’Article 10.2.10 Dans tous les
secteurs UC « lorsqu’une nouvelle construction vient s’accoler à une construction existante
implantée en limite séparative, la hauteur de cette nouvelle construction pourra être portée à
celle du bâtiment mitoyen existant sur une longueur de 20 mètres, ».Et ce, avec une emprise au
sol non réglementée, selon l’Article UC 9 - EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
« L’emprise au sol n’est pas réglementé dans le secteur UCa1 ainsi que dans la bande de
constructibilité des secteurs UCa2 et UCa3. »
Puis, au-delà de cette bande des 23 mètres, on préconise dans ce PLU révisé 2018 de baisser la
hauteur des bâtis à 7 mètres, de moitié donc, avec 30% d’emprise au sol selon les Articles
UC 10.2.3 Secteur UCa3 « les hauteurs ne doivent pas dépasser 13,50 mètres, les
constructions situées au-delà de la bande de constructibilité de 23 mètres seront limitées à
une hauteur maximale de 7 mètres, » et UC 9 - EMPRISE AU SOL DES CONSTRUCTIONS
« Toutefois, dans ces mêmes secteurs UCa2 et UCa3, au-delà de la bande de constructibilité,
l’emprise au sol des bâtiments est limitée à 30 % de l’unité foncière ».

On aurait donc en UCa3, grâce à ce PLU révisé 2018, des bâtis de 7 mètres confrontés à des
murs d’immeubles R+3 et R+4 hauts de 13,50 mètres ou 15 mètres, voire 16 mètres, avec une
emprise au sol non réglementée.

 Constat : est-ce un urbanisme apaisé ? Un développement


harmonieux ?
Comment est-il possible de pouvoir ainsi penser en zone UCa3, des bâtis
hauts de 7 mètres avec devant des murs d’immeubles de 13,50 mètres
minimum de hauteur?
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Comment est-il possible qu’en UCa3, au-delà de la bande de la
constructibilité de 23 mètres (R+1 de 7 mètres avec 30% d’emprise au sol),
nous puissions trouver des droits à bâtir moins élevés qu’en UDa (selon le
PLU révisé 2018 : R+2 avec 25% d’emprise au sol)?

Cette gestion de l'espace qui se doit d’être économe ne l’est pas. On ne peut
pas plus évoquer un aménagement harmonieux du territoire,
respectueux des principes du Développement Durable.

Comment là l’urbanisme pourrait-il être apaisé ?

Nous nous interrogeons légitimement sur la raison de ces dispositions


règlementaires pour UCa3.

Pourquoi n’a-t-on pas supprimé cette bande de constructibilité non


réglementée qui n’existe qu’en zone UCa3 et UCa2, en installant une emprise
au sol uniforme sur la totalité du zonage; 35% par exemple, avec aussi des
hauteurs uniformes, comme c’est le cas pour toutes les autres zones UC ?

 Plan 5F secteur Bastides Fontmerle


Nous constatons une erreur de tracé sur la parcelle sise à 06600 ANTIBES, 93 Avenue Philippe
ROCHAT cadastrée section BC n°21.
Cadastre parcelle 21

La parcelle est située en zone UDb.

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Situation des parcelles avant la révision du PLU
Dans le Plan Local d'Urbanisme de la ville d'Antibes Juan-les-Pins approuvé par délibération du
conseil municipal, en date du 13 mai 2011 et rendu exécutoire le 16 juin 2011, la parcelle n’était
soumise à aucune emprise emplacement réservé espaces verts.

 Constat : nous constatons une incohérence de tracé en zone UDb par rapport au
document « liste des emplacements réservés », voire une erreur manifeste d’appréciation
du tracé.

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Situation des parcelles après la révision du PLU
La révision générale du PLU n’a pas prévu d’emplacement réservé « espaces verts » sur le
document n°6 intitulé « Liste des emplacements réservés et des servitudes d'urbanisme » au 93
avenue philippe Rochat.
La zone d’emprise est d’ailleurs moins importante en 2018 qu’en 2011.
En effet, en 2011 il y avait 6136 m² d’emprise à acquérir contre 6086 en 2018.
La zone ne peut alors avoir été étendue au 93. il s’agit ici d’une erreur de tracé du trait hachuré.

 CONSTAT : En effet, sur le plan de zonage, le tracé erroné réalisé


comporte une erreur de délimitation puisqu’il déborde à tort sur la parcelle
BC 21, 93 Avenue Philippe Rochat.
Il s’agit incontestablement d’une erreur lors du tracé car cette zone non visée
en 2011 n’a pas visée dans le document relatif à la liste des emplacements
réservés de 2018.

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Le tracé ne correspond pas à ce document. Le trait de crayon n’a pas été
correctement réalisé. Il s’agit pour nous d’une incohérence entre le tracé et le
document administratif.

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