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LAUDO DE
ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES
CNPJ: 05.423.670/0001-34 / CREA 66.891/ Rua Gal. Vitorino, 56 / CEP 96.200-310 / Rio Grande-RS 1
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Engenharia de Avaliações & Perícias Judiciais
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SUMÁRIO
1. SOLICITANTE ................................................................................................................. 03
3. PRELIMNARES ................................................................................................................ 03
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1. SOLICITANTE
Sucessão de Clêncio Braz da Silva, representada por Antonio Braz da Silva Neto
2. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO
Obtenção do valor de mercado de uma gleba localizada na rodovia BR-392, trecho Rio
Grande-Pelotas, entre o Km 26 e o Km 27, Vila da Quinta, com uma área superficial de 15ha
5.789m2, nas condições antes e após a desapropriação em curso imposta pela União, para as
obras de duplicação da BR-392, através do DNIT, englobando o trecho compreendido entre o
Km 26+614,02 e o Km 27+252,52, totalizando a área atingida de 43.968,92m2.
3. PRELIMINARES
4. PRINCÍPIOS E RESSALVAS
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5.2. TERRENO
5.3. BENFEITORIAS
6. REGISTRO FOTOGRÁFICO
1
Projeto RADAM (IBGE,1986) e Cunha e Silveira (FURG, 1995)
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Foto 1- Conforme representado na imagem obtida por satélite, através do site do Google, a
gleba, a qual atualmente possui 15ha 5789m2 de área, em função da desapropriação que
atingirá 43.968,92m2, restará dividida em duas glebas remanescentes, somando a área
superficial de 11ha 1.820,08m2, sofrendo prejuízo a sua vocação econômica, com a modificação
do regime urbanístico no local, sobretudo devido ao receio de habitação. Ademais, da simples
visualização da imagem, nota-se uma zona mais escura, abrangendo aproximadamente 25% da
gleba remanescente maior, constituída de zonas 'baixas' com alagadiços, reduzindo ainda mais
seu valor de mercado, aliado ao fato de que, após a desapropriação, haverá uma enorme
diminuição das áreas de acesso (testadas).
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Foto 2- Vista da parte posterior da gleba, com frente para a Rua João Moreira. Observa-se a os
trilhos da antiga linha férrea e a rede de energia elétrica passando no local.
7. PROCEDIMENTOS APLICADOS
7.1. INTRODUÇÃO
2
Dantas, R.A. Uma Introdução à Metodologia Científica – São Paulo- Pini, 1998
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7.2. METODOLOGIA
3
Neto, Francisco Maia – Método do Índice de Equivalência – Apresentado no XXIII Congreso
Panamericano de Valuación, de 15 a 18 de Abril de 2008, em San José/Costa Rica.
4
Zeni, André Maciel e Portinho, Luiz Fernando R. - Avaliação de Glebas Urbanas pelo Critério dos Lotes
Influenciantes (1978) Apresentado no III Congresso Brasileiro de Engenharia e Avaliações – 1980/RJ,
no I Congresso Mundial de Avaliações – 1981/SP, no XII Congresso Panamericano de Valuciones –
Lima/Peru e no I Ciclo de Estudos de Engenharia de Avaliações e Perícias 1981 – IGEL –Porto
Alegre/RS e Método Avaliatório para Glebas inserido na NBR 8951 – Norma Brasileira para Avaliação
de Glebas Urbanizáveis da ABNT, em 1985.
Neto, Francisco Maia – Método do Índice de Equivalência – Apresentado no XXIII Congresso
5
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No caso das glebas urbanizáveis, esta relação está muito bem consolidada e definida
pelo Método dos Lotes Influenciantes, onde o coeficiente que representa o Índice de
Equivalência, ou variável dependente do modelo de regressão estatística, é aquele calculado
entre o valor unitário da gleba e o valor unitário dos lotes vizinhos, que sobre ela exercem
influência.
A respeito da influência de pólos valorizantes, H. W. Richardson em sua obra "Economia
Urbana", cita:
9 O valor unitário de glebas urbanas decresce a medida em que aumenta sua área
superficial "Coeteris Paribus".6;
6
"Coeteris Paribus" – mantendo todas as demais influências constantes
7
Índice Gleba/Lote: Valor unitário da gleba/valor unitário dos lotes que a influenciam
8
Zeni, André Maciel -Influência da testada no valor de glebas urbanas- 1981 - Trabalho apresentado
no II Ciclo de EStudos de Engenharia de Avaliações e Perícias - 1982 - IGEL-Porto Alegre/RS
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onde;
Assim, a partir dos "n" pares, ajustamos os pontos a um modelo representativo, pelo
processo dos "mínimos quadrados" e obtemos a seguinte curva matemática através de
regressão simples;
Y= 0,660771912 X0,040827989
Observações:
Este modelo é diretamente aplicável para glebas "normais", ou seja, aquelas com áreas
cuja relação frente/profundidade estejam contidas no intervalo 1/3 a 1/6, com a média de 1/4,5.
A amostragem que serviu de insumo as conclusões estatísticas, apresentou cerca de
80% dos dados de frente e profundidade dentro do intervalo de "normalidade".
8. DIAGNÓSTICO DO MERCADO
O mercado imobiliário local nesta época está funcionando de forma satisfatória, com
perspectivas de valorização média em curto prazo, concedendo ao imóvel em questão, boa
facilidade de venda.
9. DATAS DE REFERÊNCIA
Vistoria: 20/07/2011
Avaliação: 22 e 23/07/2011
Laudo: 29/07/2011
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10. RESULTADO
10.1. VALOR ESTIMADO ANTES DA DESAPROPRIAÇÃO
Y= 0,660771912 X0,040827989
Onde,
X= 15ha 5.789m2
Y= (Valor Gleba) / (valor Lote)= 1,08
Y= 0,660771912 X0,040827989
Onde,
X= 11ha 1.820,08m2
Y= (Valor Gleba) / (valor Lote)= 1,08
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Clarel da Cruz Riet
Eng. Civil – CREA 66.891-D
Perito - IBAPE 1.047/99
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ANEXO I
PESQUISA DE DADOS
1. DADOS COLETADOS
A coleta dos elementos amostrais foi efetuada na zona do imóvel avaliando, procurando
a melhor representatividade, através da comparação com dados de mercado assemelhados
quanto às características intrínsecas e extrínsecas.
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ANEXO II
IMÓVEL AVALIANDO E TRATAMENTO DOS DADOS
1. AVALIANDO
2. TRATAMENTO
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