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exercices
exercices

pratiques
pratiques

exercices
pratiques
La méthodologie juridique est le préalable nécessaire à la réussite des
études en droit. L’étudiant est confronté à des techniques d’analyse
Stéphane Benilsi
inédites. Le commentaire d’arrêt, le cas pratique, la dissertation Louis-Frédéric Pignarre
juridique ou encore l’analyse d’articles sont autant d’exercices
nouveaux avec lesquels l’apprenti juriste doit se familiariser. Le
présent ouvrage a été conçu afin de permettre une acquisition
progressive des méthodes. Chaque étudiant, quels que soient son
niveau et sa formation, pourra trouver des conseils méthodologiques,
des compléments de cours et des réflexions approfondies.

pratiques
Le droit des biens est un vieux droit qui s’inscrit dans l’histoire, mais
il n’est certainement pas le droit « poussiéreux » que certains ont
voulu présenter. Il est au contraire d’une grande actualité car il subit
de profondes mutations. La notion de « biens » évolue, en témoigne le
nouveau statut juridique des animaux. La conception de la propriété

DROIT
est renouvelée, son domaine, son objet se sont considérablement

exercices
étendus et ses fonctions se sont diversifiées. Les différents thèmes
abordés reflètent ces grands mouvements et prétendent, au travers

DES BIENS
d’exercices pratiques, en donner des illustrations concrètes.

DROIT DES BIENS


Cet ouvrage poursuit ainsi un double objectif : permettre à l’étudiant
de maîtriser la méthodologie des différents exercices juridiques mais
aussi le conduire à éprouver les connaissances acquises en cours
afin de s’assurer de leur bonne compréhension.

Stéphane Benilsi est maître de conférences en droit privé à l’Université


de Montpellier.
Louis-Frédéric Pignarre, agrégé des Facultés de droit, est professeur
à l’Université de Montpellier. TRAVAUX DIRIGÉS
S. Benilsi
L.-F. Pignarre PRÉPARATION À
2 e édition
L’EXAMEN D’ENTRÉE
AU CRFPA

www.lextenso-editions.fr
ISBN 978-2-275-04261-9 25 €

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Thème 2
La distinction des immeubles
et des meubles

CAS PRATIQUE

M. Gérard Mandelachance souhaite acquérir un château du xviiie siècle, sis à la campagne,


dans le Limousin. Le bien convoité est accompagné de dix hectares de bois, cinquante hectares
de terre et d’une carrière. La visite commence. Dans la salle à manger se trouvent des boise-
ries Louis XV; un miroir de la même époque rattaché à ces boiseries, légèrement évidées pour
le recevoir ; un buste d’Aristide Briand placé sur la cheminée. Dans une niche est joliment
présentée une sculpture en bronze. Accompagné par le maître de céans, M. Mandelachance
poursuit sa visite. Dans le parc, certains arbres ont fait l’objet d’un marquage ; quant à la
carrière, elle est en pleine exploitation. La visite est terminée. M. Mandelachance et son
hôte s’accordent rapidement sur un prix. En attendant la réitération devant notaire par acte
authentique, un écrit est signé. M. Mandelachance reste sur place. Il y passe sa première nuit.
De très bon matin, l’avertisseur d’un camion le réveille brutalement. Dépêchés par l’ancien
propriétaire, des déménageurs s’adressent à M. Mandelachance, lequel ne sait pas trop ce
qu’ils peuvent emporter. Dans l’après-midi, se présente un bûcheron qui entend abattre les
arbres marqués et les enlever à la demande du vendeur. Le soir, une entreprise de pompes
funèbres se présente à M. Mandelachance, les employés souhaitent prélever, dans la carrière,
un bloc de marbre. Ils prétendent avoir l’autorisation du vendeur. Gérard Mandelachance
vient vous consulter afin d’obtenir des précisions sur la qualification des différents biens.

Le cas pratique est un exercice d’argumentation juridique. Vos raisonnements doivent être
logiques et reposer sur des fondements cohérents. En fonction de l’approche retenue, il est
possible que plusieurs solutions soient susceptibles de convenir. Ce qui importe, ce n’est pas
tant la conclusion que le cheminement intellectuel, la démarche suivie. L’exercice proposé
permettra de s’en convaincre.

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Les choses

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Monsieur Mandelachance vient d’acquérir un château. Il s’interroge sur la qualifi-
cation juridique du bien acquis et de ses dépendances ainsi que sur la nature des
différentes choses qui ornent la demeure.

En ce qui concerne la présentation de la copie, une courte introduction est la


bienvenue. Celle-ci permet de préciser le domaine concerné par les questions
posées dans le cas pratique. Les faits peuvent être résumés en une phrase ou deux
afin que le lecteur ait déjà une idée de la situation que vous devez résoudre. Il est
complètement inutile de recopier l’énoncé de l’exercice. Les différentes questions
juridiques sont ensuite traitées successivement. Il y a autant de parties que de
problèmes de droit.

I. Premier problème : qualification du château, des terres, des bois et de la carrière


A. Faits

M. Gérard Mandelachance souhaite acquérir un château. Le bien convoité est


accompagné de dix hectares de bois, cinquante hectares de terre et d’une carrière.
Quelle est la nature juridique de ses biens ?

Vous pouvez (devez !) regrouper l’étude de ces différents biens car le raisonnement
qui va conduire à leur qualification est systématiquement le même.

B. Règles de droit

Article 516 du Code civil : « Tous les biens sont meubles ou immeubles ».
Article 517 du Code civil : « Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur
destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent ».
Article 518 du Code civil : « Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par
leur nature ».
La qualification d’immeuble est exclusive de celle de meuble. Qualification alternative.
Ainsi les biens sont soit :
– meubles,
– immeubles.
Au sein de cette dernière catégorie on distingue (qualification exclusive) :
– les immeubles par destination ;
– les immeubles par l’objet auquel ils s’appliquent ;
– les immeubles par nature.
Sont immeubles par nature :
– les fonds de terre ;

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– les bâtiments. Le critère de l’immeuble par nature est la fixité, l’adhérence, la
liaison, l’ancrage au sol de sorte que le bien ne puisse pas être déplacé sans
altérer le fonds lui-même ou que le bien procède d’une incorporation naturelle ou
humaine. Tout ce qui fait corps avec la terre et ce qui fait corps avec ce qui fait
déjà corps avec la terre est, sous l’angle du droit, immeuble par nature.

Il n’est pas nécessaire de détailler, à ce stade du cas pratique, les règles relatives
aux meubles, aux immeubles par destination et aux immeubles par l’objet auquel
ils s’appliquent. De toute évidence, ces qualifications ne sauraient être retenues
s’agissant des biens étudiés ici. Une telle étude serait pure perte de temps.

C. Conclusion

Les faits de l’espèce permettent de conclure sans doute possible que le château,
les bois, les terres, la carrière sont des immeubles par nature.

II. Deuxième problème : qualification des boiseries Louis XV,


du miroir et de la sculpture
A. Faits

Dans la salle à manger se trouvent des boiseries Louis XV légèrement évidées pour
recevoir un miroir ainsi qu’une sculpture située dans une niche prévue à cet effet.
Quelle est la nature juridique de ces biens ?

B. Règles de droit

Article 517 du Code civil : « Les biens sont immeubles, ou par leur nature, ou par leur
destination, ou par l’objet auquel ils s’appliquent ».
Article 524 du Code civil : « Les objets que le propriétaire d’un fonds y a placés pour
le service et l’exploitation de ce fonds sont immeubles par destination.
’ :[…]
Sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le propriétaire a
attachés au fonds à perpétuelle demeure ».
Article 525 du Code civil : « Le propriétaire est censé avoir attaché à son fonds des
effets mobiliers à perpétuelle demeure, quand ils y sont scellés en plâtre ou à chaux
ou à ciment, ou, lorsqu’ils ne peuvent être détachés sans être fracturés ou détériorés,
ou sans briser ou détériorer la partie du fonds à laquelle ils sont attachés.
Les glaces d’un appartement sont censées mises à perpétuelle demeure lorsque le
parquet sur lequel elles sont attachées fait corps avec la boiserie.
Il en est de même des tableaux et autres ornements.
Quant aux statues, elles sont immeubles lorsqu’elles sont placées dans une niche
pratiquée exprès pour les recevoir, encore qu’elles puissent être enlevées sans
fracture ou détérioration ».

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Lors d’un examen ou d’un concours, lorsque les textes sont particulièrement longs
(comme c’est le cas ici), vous pouvez vous contenter de donner le numéro de l’article.
En revanche l’étude de ces textes est impérative. C’est ce qu’il convient de réaliser
à présent.

Il ressort de ces textes que pour que la qualification d’immeuble par destination soit
retenue plusieurs conditions doivent être réunies cumulativement :
– existence d’un bien meuble par nature et d’un bien immeuble par nature ;
– identité de propriétaire du meuble et de l’immeuble ;
– existence d’un rapport d’immobilisation entre ce meuble et l’immeuble ; cette
dernière condition étant remplie s’il est établi de manière cumulative :
– la volonté du propriétaire d’affecter le meuble à l’immeuble (élément subjectif) ;
– l’existence d’un lien effectif entre le meuble et l’immeuble (élément objectif),
étant précisé que ce lien peut être alternativement soit :
– économique : le meuble est rattaché à l’exploitation d’un fonds. La jurispru-
dence a précisé que ce rattachement devait non seulement être utile mais
aussi nécessaire ;
– matériel : le meuble est attaché à perpétuelle demeure. Cela signifie qu’il
ne peut pas être enlevé sans détérioration. La jurisprudence exige des faits
matériels d’adhérence apparente et durable sauf exceptions légales (ex :
statues).
Attention, si l’attache matérielle doit être suffisamment caractérisée pour justifier
l’immobilisation, elle se distingue néanmoins de l’incorporation qui a pour effet de
transformer le meuble en immeuble par nature. Le critère de distinction entre l’attache
à perpétuelle demeure et l’incorporation, c’est-à-dire les immeubles par destination
et les immeubles par nature, tient à ce que l’immeuble par destination conserve son
individualité malgré le lien qui l’unit à l’immeuble alors que l’incorporation a pour effet
de transformer la nature tant physique que juridique du bien incorporé : celui-ci perd
son individualité. Il se fond dans l’immeuble en en devenant une partie intégrante
(un moellon incorporé au sein d’une construction en est une parfaite illustration).

C. Conclusion

Les deux premières conditions ne posent guère de difficultés. Envisagés de manière


indépendante les boiseries, le miroir et la sculpture sont des biens meubles par
nature. Quant au château, il s’agit, sans aucun doute, d’un immeuble par nature.
L’identité de propriétaire est supposée.
Plus complexe est la question du rapport d’immobilisation. Voyons successivement
ce qu’il en est pour chacun des biens.

– Les boiseries. on peut d’abord admettre la volonté du propriétaire d’affecter


ces boiseries à la décoration du château. Concernant l’élément objectif, si
rapport d’immobilisation il y a, celui-ci ne peut être que de nature matérielle. Le

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rattachement économique n’aurait pas de sens ici. Il convient alors de s’interroger
sur l’existence d’une attache à perpétuelle demeure.
Même si cela n’est pas aisé, il convient de faire la distinction entre l’attache à
perpétuelle demeure et l’incorporation. La Cour de cassation a ainsi considéré
que la peinture appliquée aux murs, les mosaïques et même les fresques murales
sont incorporées à l’immeuble. De même, la première chambre civile a jugé
(19 mars 1963, JCP 1963, II, 13190) que des boiseries, incorporées à un immeuble
qui avait été prévu dès l’origine pour les recevoir, étaient immeubles par nature,
à raison de leur incorporation à un immeuble bâti.
La qualification d’immeuble par nature doit être retenue si les boiseries sont incor-
porées au château et forment avec lui un tout indivisible.

L’étudiant qui, ignorant cette dernière jurisprudence et qui, par voie de conséquence,
retient la qualification d’immeuble par destination, n’est point pénalisé dès lors que
son raisonnement fait apparaître qu’il s’est interrogé sur la possibilité de retenir la
qualification d’immeuble par nature. C’est la démarche suivie et non le résultat qui
est évaluée. Inversement l’étudiant qui, ayant vu la jurisprudence, a immédiatement
conclu à la qualification d’immeuble par nature, sans autre développement, est
pénalisé.

– Le miroir. Il s’agit sans aucun doute d’un élément de décoration du château.


Il s’ensuit que la volonté du propriétaire d’affecter le meuble à l’ornement de
l’immeuble peut être caractérisée. Qu’en est-il de l’élément objectif ? Peut-on
considérer que le miroir est attaché à perpétuelle demeure ? Pour répondre par
l’affirmative, il convient de vérifier l’attache matérielle. Or précisément, celle-ci
semble faire défaut. La qualification d’immeuble par destination devrait par consé-
quent être exclue.
Pourtant, la jurisprudence a admis que des glaces simplement posées sur des
boiseries étaient des immeubles par attache à perpétuelle demeure dès lors que
les boiseries avaient été prévues pour recevoir ces glaces et étaient elles-mêmes
des immeubles (également pour des tapisseries spécialement adaptées aux
places qu’elles occupent : Cass. civ., 18 oct. 1950, D. 1950, 773).
La qualification d’immeuble par destination doit donc être retenue.

Si l’étudiant a retenu que les boiseries étaient des immeubles par destination et
non des immeubles par nature, il doit en tirer les conséquences qui s’imposent
s’agissant de la qualification du miroir. En effet, la qualification d’immeuble par desti-
nation suppose l’affectation d’un meuble par nature à un immeuble par nature. Si
les boiseries sont des immeubles par destination, cette condition n’est pas réunie.
Il s’ensuit que le miroir doit être qualifié de meuble ! Lorsque vous réalisez un cas
pratique, vous devez être cohérent et tirer les conclusions qui découlent de vos
raisonnements précédents !

– La sculpture. la qualification d’immeuble par destination ne fait aucun doute. On


est dans le cadre d’une exception légale. Bien que n’étant pas matériellement

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rattaché à l’immeuble, le rapport d’immobilisation est caractérisé car la sculpture
fait partie d’un ensemble décoratif dont elle est inséparable.

Inutile d’en dire plus, il s’agit de l’application directe d’une situation prévue par la loi.

III. Troisième problème : qualification du buste d’Aristide Briand


A. Faits
Un buste d’Aristide Briand est placé sur la cheminée. Quelle est la nature juridique
de ce bien ?

B. Règles de droit
Article 527 du Code civil : « Les biens sont meubles par leur nature ou par la déter-
mination de la loi ».
Article 528 du Code civil : « Sont meubles par leur nature les biens qui peuvent se
transporter d’un lieu à un autre ».
On distingue (qualification exclusive) :
– les meubles par détermination de la loi ;
– les meubles par nature.

C. Conclusion
Le buste d’Aristide Briand est sans aucun doute un meuble puisqu’il est mobile ! Il
n’est fixé d’aucune autre manière que par l’effet de son seul poids.
Peu importe que le buste soit une statue destinée à l’ornement du château. Ici, il n’y
a aucun rattachement matériel, en outre celle-ci ne se trouve pas dans une niche
destinée à l’accueillir. La qualification d’immeuble par destination doit donc être
exclue.

Inutile de reprendre le raisonnement précédemment effectué pour le montrer.

IV. Quatrième problème : qualification des bois marqués


A. Faits
Invoquant une convention conclue avec le vendeur de la propriété, un bûcheron
entend abattre les arbres marqués et les enlever. Quelle est la nature de ces biens ?

B. Règle de droit
Article 521 du Code civil : « Les coupes ordinaires des bois taillis ou de futaies mises
en coupes réglées ne deviennent meubles qu’au fur et à mesure que les arbres sont
abattus ».

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Thème 2 • La distinction des immeubles et des meubles

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C. Conclusion
Bien que marqués, les arbres restent des immeubles par nature. C’est seulement une
fois coupés qu’ils deviendront des meubles par nature. Cette qualification s’impose
à l’égard de M. Mandelachance.
En revanche, à l’égard du vendeur de la propriété, semblable qualification doit
être rejetée. En effet, l’existence d’une convention entre ce dernier et le bûcheron
a pour effet de modifier la qualification des arbres marqués et non encore coupés.
Anticipant leur détachement effectif, le droit accepte de considérer ces biens comme
des meubles par anticipation. Cette qualification traduit le pouvoir des volontés
individuelles sur la qualification juridique des biens.
Cette dualité de qualification peut faire naître des conflits entre l’acquéreur des
meubles par anticipation (ici le bûcheron) et l’acquéreur de l’immeuble (ici Gérard
Mandelachance). En effet, ce dernier peut avoir acquis des droits sur le fonds abritant
ces futurs meubles. Le problème est alors de savoir dans quelles conditions la quali-
fication de meubles par anticipation peut être opposée au titulaire du droit immobilier.
C’est un problème d’opposabilité du contrat qui, pour l’essentiel, devra être résolu
selon les règles de publicité foncière. Au cas particulier, Gérard est certes devenu
propriétaire des arbres, mais, tant qu’il n’a pas accompli les formalités de publicité
foncière, son droit de propriété n’est pas opposable aux tiers, ici au bûcheron qui,
juridiquement, en les coupant, ne portera pas atteinte à la propriété d’autrui, puisque,
à défaut de publicité, les arbres sont encore pour lui la propriété du vendeur (voir,
en ce sens, l’article 1198 du Code civil, à compter du 1er octobre 2016).

IV. Cinquième problème : qualification du bloc de marbre


A. Faits
Invoquant une convention conclue avec le vendeur de la propriété, les employés
d’une entreprise de pompes funèbres souhaitent prélever, dans la carrière, un bloc
de marbre. Quelle est la nature de ce bien ?

B. Règles de droit
Elles sont identiques à celles exposées précédemment.

C. Conclusion
Par un raisonnement en tout point similaire à ceux effectués précédemment, il
convient de conclure à la qualification d’immeuble par nature si le bloc fait corps
avec la carrière et à celle de meuble par nature s’il en est détaché.
À l’égard du vendeur de la propriété, et à condition que le bloc non encore prélevé
soit néanmoins précisément déterminé (il s’agit là d’une condition de validité de la
convention conclue entre le vendeur et l’entreprise de pompes funèbres), on pourrait
envisager de retenir la qualification de meuble par anticipation.

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juridique ou encore l’analyse d’articles sont autant d’exercices
nouveaux avec lesquels l’apprenti juriste doit se familiariser. Le
présent ouvrage a été conçu afin de permettre une acquisition
progressive des méthodes. Chaque étudiant, quels que soient son
niveau et sa formation, pourra trouver des conseils méthodologiques,
des compléments de cours et des réflexions approfondies.

pratiques
Le droit des biens est un vieux droit qui s’inscrit dans l’histoire, mais
il n’est certainement pas le droit « poussiéreux » que certains ont
voulu présenter. Il est au contraire d’une grande actualité car il subit
de profondes mutations. La notion de « biens » évolue, en témoigne le
nouveau statut juridique des animaux. La conception de la propriété

DROIT
est renouvelée, son domaine, son objet se sont considérablement

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étendus et ses fonctions se sont diversifiées. Les différents thèmes
abordés reflètent ces grands mouvements et prétendent, au travers

DES BIENS
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Cet ouvrage poursuit ainsi un double objectif : permettre à l’étudiant
de maîtriser la méthodologie des différents exercices juridiques mais
aussi le conduire à éprouver les connaissances acquises en cours
afin de s’assurer de leur bonne compréhension.

Stéphane Benilsi est maître de conférences en droit privé à l’Université


de Montpellier.
Louis-Frédéric Pignarre, agrégé des Facultés de droit, est professeur
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