UNIVERSIDADE REGIONAL DO CARIRI – URCA

CENTRO DE CIÊNCIAS SOCIAIS APLICADAS – CESA

DEPARTAMENTO DE DIREITO
CURSO BACHAREL EM DIREITO
DISCIPLINA: DIREITO CIVIL V (COISAS)
PROFESSOR: ANTÔNIO DAUDET GONDIM BARRETO

ALUNOS
ANTÔNIO WILTON DA SILVA
CICERO PHILIPE MENEZES GOME DE ANDRADE
JÉFERSON BORGES DE MOURA

RESTRIÇÕES À PROPRIEDADE

CRATO – CE
2018
1. LIMITAÇÕES BASEADAS NO INTERESSE PRIVADO

A doutrina clássica enumera os direitos de vizinhança como hipótese primeira de

limitação de propriedade. Isso porque o Capítulo que trata da matéria, dentro do Código
Civil, possui uma série de normas que interferem no exercício das faculdades do direito de
propriedade.
Já outra parte da doutrina, considera que tal direito não é uma limitação da
propriedade propriamente dita, mas, sim, uma forma de equalização entre as pretensões do
proprietário com os direitos de seus vizinhos; dessa forma é constituído de regras que
objetivam evitar os conflitos entre os proprietários de imóveis contíguos.
Assim sendo, seguindo a doutrina clássica, as limitações baseadas no interesse
privado sistematizadas por Maria Helena Diniz são: direitos de vizinhança; restrições quanto
ao uso da propriedade (arts. 186 e 188 do Código Civil); limitações similares às servidões;
passagem forçada; passagem de cabos e tubulações (art. 1.286 do Código Civil); águas;
limites entre prédios; direito de tapagem (art. 1.297 do Código Civil) e; direito de construir.
Cabe destacar que as ações derivadas dos direitos de vizinhança competem, portanto,
ao proprietário, locatário, usufrutuário e de maneira geral a todo aquele que possui, detém
ou utiliza a coisa (VENOSA, 2003, p. 338).
De qualquer forma, existem muitos dispositivos de importância no Código Civil
acerca dos direitos de vizinhança.
Passemos ao seu estudo:

 Árvores limítrofes (arts. 1.282 e 1.284 do CC). Há uma presunção relativa no que
diz respeito às árvores que se encontram situada na linha divisória entre as
propriedades, pois se presume que estas pertençam igualmente aos vizinhos, através de
uma relação de condomínio legal. Os ramos ou raízes que ultrapassarem o limite da
propriedade podem ser cortados pelo proprietário do terreno invadido. O critério é o
plano vertical. Os frutos que caírem de uma determinada árvore no terreno alheio,
pertencerão ao dono do solo no qual caíram.

 Passagem forçada (art. 1.285 do CC). É o direito outorgado ao vizinho do prédio

encravado, que permite que este tenha acesso à via pública, fonte ou porto. A
finalidade é permitir o gozo das prerrogativas do domínio. Difere-se da servidão, pois
a passagem forçada tem origem legal, enquanto a servidão origem convencional, além
 do mais a passagem forçada é tida como direito pessoal entre vizinhos, enquanto
servidão é direito real.

 Passagem de cabos e tubulações (arts. 1.286 e 1.287 do CC). Quando não for
possível ao vizinho viabilizar a estruturação de cabos ou tubulações, aéreas ou
subterrâneas, ou quando o for excessivamente onerosa, o vizinho contíguo é obrigado
a, mediante justa indenização, garantir a passagem dos mesmos. O proprietário, às
custas de quem se fará a passagem forçada, tem o direito de solicitar, contudo, que a
passagem seja feita de maneira menos gravosa, inclusive com obras de segurança e
prevenção.

 Das águas (arts. 1.288 a 1.296 do CC). O proprietário ou possuidor do terreno

inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente do terreno superior,
não podendo realizar obras que embaracem o fluxo das águas. Quando as águas,
artificialmente levadas ao terreno superior, ou aí colhidas, correrem dele para o terreno
inferior, poderá o dono deste reclamar que o proprietário do terreno superior desvie as
águas ou lhe indenize o prejuízo que sofrer.Caso haja nascente ou queda de águas
pluviais em determinado terreno, o proprietário deste, depois de satisfazer suas
necessidades, não pode impedir que os proprietários dos terrenos inferiores também
façam uso das águas. É permitido que o proprietário represe água em seu terreno, mas
caso o represamento cause invasão de água em terreno alheio, deverá indenizar o dono
deste, abatido o valor de eventual benefício obtido. Qualquer proprietário, mediante
prévia indenização a eventuais proprietários prejudicados, pode construir canais,
através de prédios alheios, para receber as águas a que tenha direito e desde que não
cause prejuízo considerável à agricultura e à indústria, bem como para o escoamento
de águas supérfluas ou acumuladas ou a drenagem de terrenos.

 Limites entre prédios e direito de tapagem (arts. 1.297 e 1.298 do CC). A

contiguidade entre os prédios sempre levanta questões sobre a demarcação da
propriedade, motivo pelo qual o proprietário tem direito de ver sua propriedade
individualmente delimitada. A marcação exata da propriedade interessa não só aos
proprietários, mas também ao Estado, para fins de exercício do poder de polícia e
tributação. O proprietário pode constranger seu confinante a proceder com ele a
demarcação dos terrenos (ação demarcatória). A demarcação é devida tantos nos casos
de inexistência originária, quanto nos casos de remarcação oriunda de perda dos
 marcos divisórios. As despesas (de natureza de obrigações propter rem), serão
proporcionalizadas entre os proprietários, pois ambos se beneficiam com a
demarcação. O proprietário tem direito, ainda, a cercar, murar, valar ou tapar de
qualquer modo o seu prédio, urbano ou rural. Quaisquer que sejam as espécies de
tapagem, presumem-se pertencer a ambos os proprietários confinantes. As sebes vivas,
as árvores, ou plantas quaisquer, que servem de marco divisório, só podem ser
cortadas, ou arrancadas, de comum acordo entre proprietários. Havendo tapumes
especiais, aquele que os instituiu arcará de maneira exclusiva com as despesas. Caso
os limites sejam confusos entre os terrenos confinantes, delimitar-se-ão os terrenos
através da análise da posse juta. Quem exerce a posse justa fica com a parte exercente.
O procedimento para análise desta posse justa é:
1 → verificar-se-á quem tem a posse mais antiga e não viciada;
2 → caso não haja como comprovar o exercício de posse justa, dividir-se-á a parte
indefinida em partes iguais aos proprietários confinantes;
3 → caso isso não seja possível de forma tranquila, um dos proprietários poderá
adjudicar a parte mediante indenização;

 Direito de construir (arts. 1.299 a 1.313 do CC). Em regra, o proprietário é livre

para construir o que bem entender em sua propriedade, entretanto há duas classes de
limitação ao direito de construir: direitos de vizinhança e regras administrativas (plano
diretor).

2. RESTRIÇÕES CONSTITUCIONAIS A PROPRIEDADE

No que tange o direito real a propriedade o código civil apresenta, modalidades de

restrição em seu artigo 1.228. § 1o quando versa que: O direito de propriedade deve ser
exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam
preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a
poluição do ar e das águas.
A Constituição federal de 1988 apresenta uma restrição a propriedade, no que diz
respeito à finalidade social da mesma, em seu artigo 170 inciso III, vindo assim a corroborar
com o disposto no código civil, através do descrito:
 Art. 170. A ordem econômica, fundada na valorização do trabalho
humano e na livre iniciativa, tem, por fim, assegurar a todos,
existência digna, conforme os ditames da justiça social, observados os
seguintes princípios: III - função social da propriedade;

Embora o inciso terceiro do artigo 170, não traga uma definição precisa do conceito de
função social, a própria Constituição da República, em seu artigo 186 e respectivos incisos,
estabelece, expressamente, as hipóteses nas quais a função social da propriedade imóvel rural
é cumprida, ou seja, quando existe:
I – aproveitamento racional e adequado;
II – utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e preservação do meio
ambiente;
III – observância das disposições que regulam as relações de trabalho;
IV – exploração que favoreça o bem-estar dos proprietários e trabalhadores
A partir dessas hipóteses descritas, entende-se que caso não atendida a função social
da propriedade rural, esta será desapropriada para fins de reforma agrária mediante prévia e
justa indenização a ser paga com títulos da dívida agrária, resgatáveis em até vinte anos, a
partir do segundo ano de emissão.
Tendo em vista que criaram-se, nessa seara, limitações ao direito de propriedade não
apenas ao extinguir, de modo gradativo, as formas de ocupação e exploração da terra contrária
à sua função social, mas também ao estabelecer normas sobre a alienação dos terrenos rurais.
“A Constituição Federal de 1988, art. 191 e parágrafo único, e o Código Civil, art. 1.239,
contemplam a aquisição de imóvel particular rural, por meio de usucapião pro labore,
limitando o direito do proprietário que o abandonou”
Também em relação à propriedade imóvel urbana, a Constituição da República
explicita de que forma será cumprida sua função social, determinando, em seu artigo 182,
parágrafo 2º que será atendida quando atender às exigências fundamentais de ordenação
expressa no plano diretor. O parágrafo 4º do mesmo artigo estabelece sanções aplicáveis na
hipótese de imóvel não edificado, subutilizado ou não utilizado como forma de constranger o
proprietário a observar a função social de seu imóvel.
Nesse sentido, poderá incidir p parcelamento ou edificação compulsória, imposto
sobre a propriedade predial e territorial urbana progressivo no tempo e, por fim, a
desapropriação, prévia e justa, mediante pagamento de títulos da dívida pública, cuja emissão
deverá ser aprovada pelo Senado Federal, resgatáveis em até dez anos em parcelas iguais,
anuais e sucessivas.
Tais formas de desapropriação, tanto a descrita no que diz respeito à imóvel rural,
como as relativas a imóveis urbanos constituem hipóteses de desapropriação por interesse
social, de modo a prestigiar a função social da propriedade.

3. RESTRIÇÕES ADMINISTRATIVAS

As restrições administrativas são contenções do uso e gozo de bens particulares

em benefício da coletividade e do interesse público, recordando o poder de polícia (o qual
incide sobre bens, direitos e atividades do particular).
Como exemplos, temos:
 A proibição de demolição ou modificação tidas como monumentos históricos,
sendo o processo de Tombamento o instrumento utilizado para proteger bens móveis e
imóveis com valor histórico-cultural;
 As normas condizentes ao abastecimento e aos preços em tabela, com base no
interesse da economia popular;
 As disposições do Código de Mineração e do Código Florestal, sobre ocupação
de terrenos vizinhos às jazidas e sobre imunidade de certas árvores ao corte, respectivamente;
 As previsões do Decreto Lei n. 3240/41 para sequestro de bens das pessoas
indiciadas por crimes de que resulta prejuízo para a Fazenda Pública;
 Entre outras.

BIBLIOGRAFIA

DINIZ, Maria Helena. Curso de Direito civil brasileiro, v. 04 – Direito das coisas. 20ª ed. rev.
e atual. de acordo com o Novo Código Civil (Lei n. 10.406/2002) e o Projeto de Lei n.
6.960/2002 – São Paulo: Saraiva, 2004, p. 251.
SILVA, José Afonso da. Curso de Direito Constitucional Positivo. 24ª ed. rev. e atual. nos
termos da Reforma Constitucional (até a Emenda Constitucional n. 45, de 8.12.2004) – São
Paulo: Malheiros, 2005, p. 279.
VENOSA, Silvio de Salvo. Direito Civil: direitos reais. vol. 5. 5ª ed. São Paulo: Atlas, 2005, p.
296.
RODRIGUES, Silvio. Direito civil, v. 5. Direito das coisas. 27ª ed. rev. e atual. de acordo com
o novo Código Civil (Lei n. 10.406 de 10-1-2002) – São Paulo: Saraiva, 2002, p. 119.