TASACIONES INMOBILIARIAS

Marco Legal y Normativa

Constanza De la Cuesta G.

MARCO LEGAL – INMOBILIARIO

Conocimientos Legales
- Ley General de Urbanismo y
Construcciones
- O. General de Urbanismo y Construcciones
- Planos Reguladores y Seccionales
- Ley 19.537 Copropiedad Inmobiliaria (97)
- DFL-
DFL-2 sobre Plan habitacional (59)
- Ley 2.186 de Expropiaciones (78)

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 PLANIFICACION TERRITORIAL
PLANOS REGULADORES
REGIONAL / INTERCOMUNAL /COMUNAL / SECCIONAL

Establecen la normativa y condiciones para llevar a cabo la

planificació
planificación y el desarrollo territorial, tanto a nivel Regional,
Comunal o Seccional

LEY Y ORDENANZA GRAL. DE URBANISMO Y

CONSTRUCCIONES
Regulan el ordenamiento territorial y norman la forma de
proyectar, ejecutar, tramitar permisos...

Planos Reguladores y Seccionales

Regulan áreas determinadas dentro de la comuna a un
nivel especí
específico (fachadas, alturas, densidad...)

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PLANIFICACION TERRITORIAL

PLANOS REGULADORES
3 Ambitos de Regulació
Regulación:
a) VIALIDAD
Calles, ensanches, nudos viales
b) USOS DE SUELO
Usos y destinos: vivienda, equipamiento, industria,
áreas verdes, etc.
c) CONDICIONES DE EDIFICACIÓ
EDIFICACIÓN
Constructibilidad, Ocupació
Ocupación de Suelo, Densidad,
Rasantes, Distanciamientos

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 P.R.C. COMUNA VITACURA

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P.R.C. COMUNA VITACURA

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 P.R.C. COMUNA SANTIAGO

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LEY COPROPIEDAD INMOBILIARIA (19.537)

- Permite separar roles dentro de un mismo predio, o

edificació
edificación.
- ROL Matriz, Roles asignados.
- Constituir Dominio exclusivo a favor de distintos
propietarios.
- Aplicable a edificios de oficinas, departamentos, hoteles,
condominios, bodegas, estacionamientos, loteos de
parcelas.
- Reglamento de copropiedad: normas y reglas.
- Bienes Dominio Exclusivo; Bienes de Uso y Goce
exclusivo; Bienes de Dominio ComúComún.
- Procedimiento para acoger proyectos a esta ley.
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 LEY COPROPIEDAD INMOBILIARIA (19.537)

Rol 25-16 Rol 25-17 Rol 25-18

Rol Sitio A
25-8

Rol 25-19 Rol 25-20 Rol 25-21

Rol Matriz
25-15
Rol 25-22 Rol 25-23 Rol 25-24

Rol Sitio B
25-9
Rol 25-25 Rol 25-26 Rol 25-27

Fusión Roles Asignación Roles

30% constructibilidad adicional Ejercer dominios independientes

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DLF -2 PLAN HABITACIONAL

- Creado para impulsar construcció
construcción y venta de viviendas dirigidas
a la clase media
- Reemplaza a la antigua Ley Pereira (hasta 100 m2)
- Establece beneficio tributario sobre el impuesto territorial, solo
solo
pagan 50% de las contribuciones
- Aplicable a viviendas hasta 140 m2
- 70 m2 (20 añaños); 100 m2 (15 añaños); 140 m2 (10 añ
años)
- Exenció
Exenci ón del Impuesto a la Herencia y Donaciones
- Rentas obtenidas exentas del Global Complement.

SE PIERDE BENEFICIO:
- al exceder los 140 m2
- al cambiar el destino
- al expirar el plazo segú
según tramo por m2
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 Ley 2.186 de Expropiaciones (78)
•MOP
• CONCESIONES
RUTA 5
COSTANERA NORTE
ANILLO VESPUCIO
• CARRETERA AUSTRAL
• RUTA COSTERA
• PASOS FRONTERIZOS
•METRO

•MINVU
ZODUC

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¿Por qué
qué se les denomina emblemá
emblemáticos?

• Porque representan a las entidades que los desarrollan

• Porque la sociedad los asume como sí
símbolos de las
entidades que los desarrollan
• Porque su efecto es masivo
• Porque generan efectos adversos y a favor
• Porque benefician a un porcentaje importante de la
sociedad
• Porque marcan cambios en los usos y costumbres de la
sociedad

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 En qué
qué afecta de que se hable de un
proyecto emblemá
emblemático?

• Principalmente, en la creació
creación de expectativas.
Lo cual modifica el mercado.
• El Estado es el principal inversionista urbano
• Las plusvalí
plusvalías urbanas está
están dadas por las
inversiones que se realicen en los lugares.

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SISTEMA NORTE-
NORTE-SUR, GENERAL VELASQUEZ

• LONGITUD:40 Y 21 KM
• NORTE-
NORTE-SUR: 3 PISTAS
• GRAL. VELÁ
VELÁSQUEZ: 2 PISTAS
• IMPACTOS FAVORABLES POR
MAYOR ACCESIBILIDAD Y
REVITALIZACIÓ
REVITALIZACIÓN DE ÁREAS
URBANAS DETERIORADAS
• MONTO DE LA INVERSION:
UF 16.616.690 (O. T.)
• PLAZO CONCESIÓ
CONCESIÓN: 30 AÑ
AÑOS.

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 SISTEMA ORIENTE-
ORIENTE-PONIENTE.
COSTANERA

• LONGITUD: 14, 5 Y 15 KM
• PRIMER TRAMO, 3 PISTAS. ULTIMOS 3 KM, 2 PISTAS.
• INTERCONECCIÓ
INTERCONECCIÓN DE 11 COMUNAS
• DISMINUCIÓ
DISMINUCIÓN DE CONGESTIÓ
CONGESTIÓN Y TIEMPOS DE VIAJE
• MONTO DE LA INVERSIÓ
INVERSIÓN: UF 13.026.870 O.T.)
O.T.)
• PLAZO CONCESIÓ
CONCESIÓN: 30 AÑAÑOS
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SISTEMA AMERICO VESPUCIO SUR, RUTA 78-

78-GRECIA

• LONGITUD: 24 KM
• DOBLE CALZADA, 3 PISTAS
• CORREDOR DE TRANSPORTE
PÚBLICO
• GRANDES OBRAS DE
SANEAMIENTO
• MONTO DE LA INVERSION:
UF 11.467.546
• PLAZO CONCESIÓ
CONCESIÓN: 30 AÑ
AÑOS

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 SISTEMA AMERICO VESPUCIO NOR-
NOR-PONIENTE, AUTOPISTA EL SOL-
SOL-
AV. EL SALTO

• LONGITUD: 27 KM
• DOBLE CALZADA, 3 PISTAS
• CORREDOR TRANSPORTE
PUBLICO
• PRESUPUESTO OFERTA TECNICA:
UF 13.177.391
• PLAZO CONCESIÓ
CONCESIÓN: 30 AÑ
AÑOS

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VALORES DE MERCADO
• LOS BIENES VALEN LO QUE EL MERCADO ESTÁ
ESTÁ DISPUESTO A
PAGAR POR ÉL.
• PARA DETERMINAR VALORES DE MERCADO SE UTILIZA LA TEORÍ
TEORÍA
DE OFERTA-
OFERTA-DEMANDA
• LA CURVA DE LA DEMANDA ES UNA FUNCIÓ
FUNCIÓN CONTINUA,
DECRECIENTE CON PENDIENTE NEGATIVA. CUANDO LOS PRECIOS
BAJAN SIEMPRE AUMENTA LA DEMANDA.
• SI EXISTE UNA OFERTA LIMITADA, LA DEMANDA DEBE CANCELAR
VALORES MAYORES.
• EXISTEN PRODUCTOS, QUE POR SUS CARACTERÍ
CARACTERÍSTICAS, POSEEN
UN MERCADO MUY REDUCIDO, LO CUAL CONDICIONA EL VALOR A
CANCELAR POR EL.

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 RESEÑ
RESEÑA HISTORICA

• ANTIGUA LEY DE • LEY 2186 DEL AÑ

AÑO 1978
EXPROPIACIONES – Se cancela el real dañ daño
– Se cancelaba valor fiscal patrimonial causado
de la propiedad – No se puede negar a la
– Se podí
podía negar a la expropiació
expropiación, só
sólo se puede
expropiació
expropiación reclamar el monto de la
– Se podí
podía inscribir indemnizació
indemnización.
unilateralmente la – Se debe realizar la
propiedad Inscripció
Inscripción en el
– Se cancelaba lucro conservador de Bienes
cesante Raí
Raíces correspondiente, al
igual que cualquier compra-
compra-
venta.
– No se cancela lucro cesante

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Decreto Ley N°
N° 2186 de 1978
• Expropiació
Expropiación: Procedimiento Administrativo, por le cual el
Estado, en atenció
atención al interé
interés pú
público, dispone para sísí la
transferencia del bien particular, entregando a éste, a cambio, la
respectiva indemnizació
indemnización.
• Ámbito de Aplicació
Aplicación: Ministerio de Obras PúPúblicas, Ministerio de
la Vivienda, Municipalidades, Ministerio de Agricultura.
• El procedimiento se inicia con el nombramiento de una comisió
comisión
de tres miembros encargada de determinar el monto provisional
de la indemnizació
indemnización.
• El propietario tiene derecho a indemnizació
indemnización por el dañ
daño
patrimonial efectivamente causado con la expropiació
expropiación, y que sea
una consecuencia directa e inmediata de la misma.
• No se indemniza el dañ
daño moral, como tampoco el dañ daño
emergente ni lucro cesante, si éstos no pueden ser demostrados
como real dañ
daño patrimonial.

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 ASPECTOS RELEVANTES
• La expropiació
expropiación es un proceso establecido por Ley
• Nadie puede negarse a la Expropiació
Expropiación
• Se puede demandar un mayor valor de indemnizació
indemnización
• Se persigue encontrar el “justo valor”
valor”, con lo que no deberí
deberían
existir demandas
• La Comisió
Comisión de Peritos debe encontrar la banda justa de
valores, utilizando el modelo de mercado para los valores de
suelo y de costo de reposició
reposición para el inventario.
• Una buena tasació
tasación genera un buen acuerdo.
• Para el Estado y para el propietario es mámás econó
económica la ví
vía
convenio Ad-
Ad-Referendum.
Referendum.
• El procedimiento es largo, y no sósólo involucra al MOP, sino que
pasa por Bienes Nacionales y Hacienda.

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NORMAS DE EXPROP. PARA LOS ESTUDIOS DE

INGENIERIA
• Búsqueda del óptimo entre presupuesto disponible y cantidad/ calidad
de obras a materializar.
• El valor de los terrenos a expropiar es fundamental al momento de de
proyectar las obras.
• Conocimiento preliminar de los tipos de propiedades presentes en los
caminos, no só sólo por incidencia econó
económica sino tambié
también por aspectos
socio-
socio-polí
políticos.
• El detalle té
técnico está
está bien definido en Instructivos del Depto. de
Expropiaciones.
• Evitar los dañ
daños secundarios a las propiedades
• Evitar la expropiació
expropiación de fajas innecesarias para la obra
• La Regularizació
Regularización de las Fajas Fiscales
• Los planos de Expropiaciones deben contener la informació
información tal como
lo indican los Certificados de Avalú
Avalúo asociados a los Roles de las
propiedades
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 Evolució
Evolución del Tema Expropiatorio en el MOP

• El mayor desarrollo del tema se

ha dado en
Vialidad.Concesiones tiene un CUADRO HISTORICO DE LOTES EXPROPIADOS
(PERIODO 1989 - NOVIEMBRE 2000)
aumento puntual de lotes
expropiados.
3000 2630
2471

•
2500
Polí
Política de Obras 2000
2073

Concesionadas, aumenta Obras

E x pr o p iad o s
1586

N º d e L o te s
1500 1280

en construcció
construcción y libera 1000 750
presupuesto para vialidad 350
500 210 268 329
tradicional, con lo que se 0
106 99

produce un crecimiento

N ov. 2000
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998

1999
exponencial de los lotes
expropiados. AÑOS

• Polí
Políticas de Vialidad tradicional,
respecto de regularizació
regularización de
Fajas, tambié
también genera un
crecimiento del tema.
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ESCENARIOS PROBABLES EN ESTRUCTURA DE PRECIOS

VALOR DEL SUELO

• Valor m2 de terreno: Aná
Análisis de Mercado, Teorí
Teoría de Oferta y
Demanda, Determinació
Determinación de banda de precios.
• Estadí
Estadística de la oferta (corredores de propiedades, avisos en la
prensa local y nacional, estudio de terreno)
• Estudio de la Demanda (ú (últimas transacciones en CBR,
antecedentes de terreno, notarias)

VALOR DE EDIFICACIONES
- Costo de Reposició
Reposición a valor de mercado

INVENTARIO DE ELEMENTOS VALORABLES

- Costo de Reposició
Reposición y manejo para flores, plantas, árboles.
- Cultivos anuales no se valoran, ya que se debe esperar la
cosecha.
- Frutales y forestales, valorizació
valorización por flujos de caja y evaluació
evaluación
de proyectos.
- Obras anexas e instalaciones se tasan a valor de reposició
reposición.
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 ESCENARIOS PROBABLES EN ESTRUCTURA DE PRECIOS

• Sólo se cancela el real dañ

daño patrimonial efectivamente causado,
por lo que no corresponde el uso de plusvalí
plusvalía ni minusvalí
minusvalía.
• No es posible cancelar dañ
daños morales o sicoló
sicológicos
• Cercaní
Cercanías de casas a cercos nuevos no se indemnizan
• Las edificaciones e instalaciones no se deprecian, ya que se le
debe reponer lo mismo que tenítenía el expropiado. En tétérminos de
funcionalidad.
• Sólo se cancelan los cercos que no son repuestos por la Obra.
• Los letreros de publicidad no se cancelan
• La tasació
tasación de negocios debe ajustarse al concepto del dañ daño
patrimonial efectivamente causado, por lo que el cá cálculo de
lucro cesante o dañ
daño emergente se restringe a un acabado
estudio contable, impositivo y de comprobado resultado futuro,
por lo que debe ser establecido por un juez.

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NOMBRAMIENTO DE PERITOS
- Planos de Expropiaciones
- Elaboració
Elaboración Resolució
Resolución que nombra a la Comisió
Comisión ( 3 miembros de entre
los té
técnicos de diversas especialidades que figuren en una lista que
apruebe el Presidente de la Repú
República por Decreto del Ministerio de
Hacienda)
- Sólo Ingenieros Civiles, Constructores Civiles, Ingenieros Agró
Agrónomos,
Ingenieros Forestales y Arquitectos.
- No pueden figurar profesionales de la entidad expropiante
- La Comisió
Comisión só
sólo puede tener un profesional que pertenezca a la
administració
administración centralizada o descentralizada del Estado
- Notificació
Notificación al domicilio correspondiente
- Aceptació
Aceptación del cargo (3 dídías)
- La comisió
comisión debe constituirse dentro del dé
décimo dí
día de aceptado el cargo
y tienen un plazo de 30 dídías para evacuar el Informe (ampliable a 60
días).
- El acuerdo se toma por mayorí
mayoría de votos

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 LECTURA DE PLANOS DE EXPROPIACION

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ELABORACION DEL INFORME

• Vialidad no define formato de Informe
• Debe contener datos como NºNº y fecha de la Resolució
Resolución en que se
nombra a la comisió
comisión.
• Datos exactos de acuerdo a Resolució
Resolución y Planos
• Deslindes de acuerdo a planos
• Valorizació
Valorización de terrenos ($/m2, U.F./m2)
• Valorizació
Valorización del Inventario (Forestales, agrí
agrícolas,
ornamentales,obras anexas, etc.)
• Valorizació
Valorización de Edificaciones (costo de reposició
reposición)
• Estudio de valores de mercado
• Estudio en CBR
• Observaciones
• Fotografí
Fotografías
• Fecha
• Identificació
Identificación y firma de profesionales
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 PLAZOS
• Normal : 30 dí
días
• Extraordinario: 60 dí
días
• Casos especiales: De acuerdo a condiciones climá
climáticas

MULTAS
• El perito culpable del retardo de la constitució
constitución de la
comisió
comisión o en la evacuació
evacuación del Informe será
será
reemplazado en ella
• 0,5 UTM por cada dídía de atraso
• Máximo 10 UTM
• Lo determina el tribunal competente
• Dos veces de sanció
sanción, se elimina de las listas
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CALCULO DE HONORARIOS

HONORARIOS DE PERITOS

1.600.000
HO NO RARIO S

1.400.000
1.200.000
1.000.000 HONORARIOS
800.000
600.000 BRUTOS ($)
400.000
200.000
0
0

00

00

00

0
00
00

00
.0

.0

.0
0.
0.

0.
00

00

00
00

00
00

.0

0.0

0.0
5.

0.
1.

50

20

40

60

MONTO TASADO ($)

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 RESPONSABILIDAD LEGAL DE LA TASACION

• Son dineros fiscales

• Si el juez lo solicita debe comparecer a defender los
valores
• El consejo de Defensa del Estado puede cuestionar
valores y hacer juicio en contra de peritos.

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CALCULO DE SUPERFICIES
DEPARTAMENTOS

baranda o
- Para efectos de las superficies, antepecho
siempre se debe tasar la superficie
útil o interior.
Terraza: 4,0

- SE considera el espesor de los Superficie baranda o

muros perimetrales y medio muro departamento:
m2

antepecho
divisorio. 70 m2
- SI se considera el espesor de los
muros o tabiques interiores.
- Las superficies de las baranda o
circulaciones, escalas, pertenecen a antepecho
las áreas comunes y NO se tasan ni
se incluyen sus m2.
100% de la 0% de la
superficie superficie
interior interior
= 70 m2 = 0,0 m2

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 CALCULO DE SUPERFICIES
DEPARTAMENTOS

muro muro

Terraza: 4,0 m2
Terraza: 4,0 m2
baranda o ventanal
Superficie antepecho
Superficie
depto:70 m2 depto:70 m2

muro muro

100% de la 50% de la 100% de la 100% de la

superficie superficie superficie superficie
interior interior interior interior
= 70 m2 = 2,0 m2 = 70 m2 = 4,0 m2

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SUPERFICIES
CASAS 100% de la
superficie
= 4,0 m2
- Para efectos de las superficies, se
debe tasar la superficie total
construida o edificada.
Terraza: 4,0

- SI se considera el espesor de los

m2

muros perimetrales
- SI se considera el espesor de los Superficie pilar
muros o tabiques interiores. casa:
- En el caso de las terrazas, la 100 m2
Terraza: 4,0

superficie puede incidir o no en el

m2

metraje total, pero de todas formas ventanal

se tasan (como obras
complementarias). pilar

100% de la 0% de la
superficie superficie
= 100 m2 = 0,0 m2
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 DEFINICIONES Y CONCEPTOS

“Línea Oficial”
Oficial”: la indicada en el plano del instrumento de
planificacion territorial, como deslinde entre propiedades
particulares y bienes de uso púpúblico o entre bienes de uso
público.

“Línea de Edificació
Edificación”: la señseñalada en el instrumento de
planificacion territorial, a partir de la cual se podrá
podrá levantar la
edificació
edificación en un predio.

“Antejardí
Antejardín”: área entre la lílínea oficial y la lílínea de
edificació
edificación, regulada en el instrumento de planificació
planificación
territorial.

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DEFINICIONES Y CONCEPTOS
Línea oficial

Perfil Eje calzada

Calle

Línea oficial
Deslinde- eje medianero

Antejardín

Línea edificación

Distancia medianero

Deslinde- eje medianero

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 DEFINICIONES Y CONCEPTOS

Ra
te

sa n
san

te
Ra
Eje Calzada

Eje medianero
Línea oficial
Línea oficial

Perfil Calle

“RASANTE”
RASANTE”, recta inclinada con respecto al plano horizontal que se levanta
levanta
en todos y cada uno de los puntos que forman los deslindes y el eje de la
calle que enfrenta el predio.
I a III Regió
Región 80º80º
IV a IX Regió
Región 70º
70º
X a XII Regió
Región 60º
60º
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ESTUDIO LEGAL DEL INMUEBLE

- Estudio de Tí
Títulos y Escrituras (min.10 añ
años)
- Copia de Dominio Vigente al dí día
- Certificado de Hipotecas y Gravá
Gravámenes
- Ultimo pago de contribuciones (al dí día)
- Certificado No Expropiació
Expropiación (Serviu -Municipalidad)
- Antecedentes del Vendedor
- Certificados de Lí
Línea y Nú
Número
- Recepciones Finales
- Plano de Loteo o Subdivisió
Subdivisión

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 PROCESO DE COMPRA DEL INMUEBLE

- Estudio de Tí
Títulos (mí
(mínimo 10 añ
años)
- Promesa de Compraventa (opcional)
- Garantí
Garantías para exigir cumplimiento de plazos o
pago de indemnizaciones
- Comparecencia de Có Cónyuge, Socios o Sucesió
Sucesión
- Celebració
Celebración del Contrato Notarial (firma)
- Pago, honorarios notariales e Impuestos
- Inscripció
Inscripción en Registro Propiedad del C.B.R.

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