Unidad 1. Ingresos por enajenación de bienes.

1.1 Sujetos obligados.

En este título IV, más que nada nos habla que serán contribuyentes del impuesto
sobre la renta las personas físicas que contengan ingresos de los diferentes
capítulos de dicho título. Donde nosotros nos enfocaremos en los diferentes
supuestos que surgen al momento de la obtención de ingresos por enajenación de
bienes.

Artículo 90. Están obligadas al pago del impuesto establecido en este Título, las
personas físicas residentes en México que obtengan ingresos en efectivo, en
bienes, devengado cuando en los términos de este Título señale, en crédito, en
servicios en los casos que señale esta Ley, o de cualquier otro tipo. También están
obligadas al pago del impuesto, las personas físicas residentes en el extranjero que
realicen actividades empresariales o presten servicios personales independientes,
en el país, a través de un establecimiento permanente, por los ingresos atribuibles
a éste…

1.2 Ingresos acumulables e ingresos exentos.

Dentro de este capitulo IV, nos habla que serán ingresos acumulables los obtenidos
por enajenación de bienes por el monto de la contraprestación, menos as
deducciones que marca el capítulo, entre los años transcurridos desde la fecha de
adquisición del bien hasta la fecha de la enajenación.
Artículo 119. …Se considerará como ingreso el monto de la contraprestación
obtenida, inclusive en crédito, con motivo de la enajenación; cuando por la
naturaleza de la transmisión no haya contraprestación, se atenderá al valor de
avalúo practicado por persona autorizada por las autoridades fiscales…

Artículo 120. Las personas que obtengan ingresos por enajenación de bienes,
podrán efectuar las deducciones a que se refiere el artículo 121 de esta Ley; con la
ganancia así determinada se calculará el impuesto anual como sigue:

I. La ganancia se dividirá entre el número de años transcurridos entre la

fecha de adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años.

II. El resultado que se obtenga conforme a la fracción anterior, será la parte

de la ganancia que se sumará a los demás ingresos acumulables del año
de calendario de que se trate y se calculará, en los términos de este Título,
el impuesto correspondiente a los ingresos acumulables.
III. ....

Por otro lado, nos habla que existirán ingresos exentos del pago del impuesto,
cuando se enajenen como bien inmueble la casa habitación, marcando una
exención de 700,000 udis multiplicadas por el valor de esta al momento de la fecha
de la enajenación.

Artículo 93. No se pagará el impuesto sobre la renta por la obtención de los siguientes ingresos:

XIX. Los derivados de la enajenación de:

a) La casa habitación del contribuyente, siempre que el monto de la contraprestación

obtenida no exceda de setecientas mil unidades de inversión y la transmisión se
formalice ante fedatario público. Por el excedente se determinará la ganancia y se
calcularán el impuesto anual y el pago provisional en los términos del Capítulo IV de
este Título, considerando las deducciones en la proporción que resulte de dividir el
excedente entre el monto de la contraprestación obtenida. El cálculo y entero del
impuesto que corresponda al pago provisional se realizará por el fedatario público
conforme a dicho Capítulo.

La exención prevista en este inciso será aplicable siempre que durante los tres años
inmediatos anteriores a la fecha de enajenación de que se trate el contribuyente no
hubiere enajenado otra casa habitación por la que hubiera obtenido la exención
prevista en este inciso y manifieste, bajo protesta de decir verdad, dichas
circunstancias ante el fedatario público ante quien se protocolice la operación.
Párrafo reformado DOF 18-11-2015

El fedatario público deberá consultar al Servicio de Administración Tributaria a través

de la página de Internet de dicho órgano desconcentrado y de conformidad con las
reglas de carácter general que al efecto emita este último, si previamente el
contribuyente ha enajenado alguna casa habitación durante los cinco años
anteriores a la fecha de la enajenación de que se trate, por la que hubiera obtenido
la exención prevista en este inciso y dará aviso al citado órgano desconcentrado de
dicha enajenación, indicando el monto de la contraprestación y, en su caso, del
impuesto retenido.

1.3 Deducciones autorizadas.

Para este capitulo de enajenación de bienes la ley del ISR nos marca que se podrán
efectuar las siguientes deducciones. Primero que nada, la ley hace mención que
son deducciones autorizadas para este capitulo los costos de adquisición de los
bienes, actualizados desde la fecha de adquisición hasta la fecha de enajenación.
En esta parte cabe mencionar cuando se enajena una construcción se deberá restar
al valor de adquisición la depreciación que al efecto se a causado desde la fecha de
adquisición a la fecha de enajenación, donde la ley marcará que se calculará
multiplicando los años completos transcurridos por el 3% anual que marca la ley.
Después de esto se procederá actualizarse.
La actualización será conforme al factor que se determine de dividir el INPC del mes
inmediato anterior a la fecha de enajenación entre el INPC del mes de la fecha de
adquisición. Este será el factor que se multiplique por el valor del bien al momento
de la adquisición.
También en este apartado, nos habla de que serán deducciones autorizadas para
el capítulo, los gastos de mejoras, los gastos notariales al momento de adquisición,
los avalúos, etc. Que a su vez deberán ser actualizados como los costos de
adquisición.
Volviendo al supuesto de que se esta enajenando un terreno con una construcción,
pero ambos tienen diferente fecha de adquisición, se calculara la ganancia por la
enajenación de cada uno por separado, en el caso de que por alguno de los dos se
presentara una perdida, esta no se aplicara como deducción inmediata, si no que
se efectuara en la declaración anual.
Artículo 121. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de bienes podrán
efectuar las siguientes deducciones:

I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del artículo 124
de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo actualizado será cuando menos
10% del monto de la enajenación de que se trate.

II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y ampliaciones, cuando

se enajenen bienes inmuebles o certificados de participación inmobiliaria no
amortizables. Estas inversiones no incluyen los gastos de conservación. El importe se
actualizará en los términos del artículo 124 de esta Ley.

III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición y de

enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por enajenación de bienes
inmuebles, pagados por el enajenante. Serán deducibles los pagos efectuados con
motivo del avalúo de bienes inmuebles.

IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de la adquisición
o de la enajenación del bien.

1.4 Pagos provisionales.

En este capitulo nos habla que se realizara un pago provisional por cada operación
de enajenación que se realice. Este se calculará; aplicándole tarifa del articulo 152
de LISR, a la ganancia acumulable por la enajenación, al resultado obtenido se
multiplicara por los años transcurridos de la fecha de adquisición a la fecha de
enajenacion. Este pago se dividirá en dos pagos; uno a la entidad federativa y otro
a la federación. En pago que se realizará a la entidad federativa, será el 5% de la
ganancia por la enajenación. El resultado del pago a la entidad se restará al pago
provisional que se determino y así se obtendrá el pago a la federación.
Artículo 126. Los contribuyentes que obtengan ingresos por la enajenación de
bienes inmuebles, efectuarán pago provisional por cada operación, aplicando la
tarifa que se determine conforme al siguiente párrafo a la cantidad que se obtenga
de dividir la ganancia entre el número de años transcurridos entre la fecha de
adquisición y la de enajenación, sin exceder de 20 años. El resultado que se
obtenga conforme a este párrafo se multiplicará por el mismo número de años en
que se dividió la ganancia, siendo el resultado el impuesto que corresponda al pago
provisional….
1.5 Calculo anual.
En el calculo anual, primero a los ingresos acumulables de otros capítulos se le
sumara la ganancia acumulable por la enajenación, a este total de ingresos
acumulables se le restaran las deducciones autorizadas de los demás capítulos, las
deducciones personales que hubiere tenido la persona física en el ejercicio. A este
resultado s ele denominara base gravable. A esta base determinada se le aplicara
la tarifa del artículo 152 de LISR y así obtendremos el ISR de los ingresos
acumulables. Cabe hacer mención que en la parte de las deducciones que s ele
aplicaran a los ingresos también se podrán disminuir los estímulos fiscales que se
hubieren obtenido en el ejercicio y por el tope que marque la ley. Ahora que ya
tenemos el ISR de los ingresos acumulables, ahora hay que calcular el impuesto
por los ingresos no acumulables. Para esto a los ingresos acumulables se le
disminuirán las deducciones que se tengan en el ejercicio, a excepción de las
deducciones personales que hace mención el articulo 151 de LISR en fracción I,II y
III( Honorarios médicos, Gastos funerales y donativos no onerosos, ni
remunerativos) a esta nueva base se le aplicara tarifa( art.152) y el resultado, se
dividirá entre la base gravable a la que se le aplico tarifa, así obtendremos la tasa
que se le aplicara a la ganancia no acumulable de la enajenación, y con esta
multiplicación obtendremos el ISR de los ingresos no acumulables. Ahora sumamos
el ISR de los ingresos acumulables y el ISR de los no acumulables y así
obtendremos el ISR a enterar, al cual se le podrán acreditar los pagos provisionales
efectuados, en este caso el que se realizó por la enajenación.
Artículo 121. Las personas físicas que obtengan ingresos por la enajenación de
bienes podrán efectuar las siguientes deducciones:

I. El costo comprobado de adquisición que se actualizará en los términos del

artículo 124 de esta Ley. En el caso de bienes inmuebles, el costo
actualizado será cuando menos 10% del monto de la enajenación de que
se trate.

II. El importe de las inversiones hechas en construcciones, mejoras y

ampliaciones, cuando se enajenen bienes inmuebles o certificados de
participación inmobiliaria no amortizables. Estas inversiones no incluyen
los gastos de conservación. El importe se actualizará en los términos del
artículo 124 de esta Ley.

III. Los gastos notariales, impuestos y derechos, por escrituras de adquisición

y de enajenación, así como el impuesto local por los ingresos por
enajenación de bienes inmuebles, pagados por el enajenante. Serán
deducibles los pagos efectuados con motivo del avalúo de bienes
inmuebles.

IV. Las comisiones y mediaciones pagadas por el enajenante, con motivo de

la adquisición o de la enajenación del bien.
 La diferencia entre el ingreso por enajenación y las deducciones a que se refiere
este artículo, será la ganancia sobre la cual, siguiendo el procedimiento señalado
en el artículo 120 de esta Ley, se calculará el impuesto.

Las deducciones a que se refieren las fracciones III y IV de este artículo se

actualizarán por el periodo comprendido desde el mes en el que se efectuó la
erogación respectiva y hasta el mes inmediato anterior a aquél en el que se realice
la enajenación.

Cuando los contribuyentes efectúen las deducciones a que se refiere este artículo
y sufran pérdidas en la enajenación de bienes inmuebles, acciones, certificados de
aportación patrimonial emitidos por sociedades nacionales de crédito y partes
sociales, podrán disminuir dichas pérdidas en el año de calendario de que se trate
o en los tres siguientes, conforme a lo dispuesto en el artículo 122 de esta Ley,
siempre que tratándose de acciones, de los certificados de aportación patrimonial
referidos y de partes sociales, se cumpla con los requisitos que fije el Reglamento
de esta Ley. La parte de la pérdida que no se deduzca en un ejercicio, excepto la
que se sufra en enajenación de bienes inmuebles, se actualizará por el periodo
comprendido desde el mes del cierre del ejercicio en el que se sufrió la pérdida o se
actualizó por última vez y hasta el último mes del ejercicio inmediato anterior al
ejercicio en el que se deduzca.

1.6 Obligaciones del contribuyente