TEMA 15

EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Llega a nuestro CC la concepción unitaria del arrendamiento al decir que éste puede ser
de cosa, obras o servicios.
Los Códigos modernos prescinden de esta Sistemática desafortunada, y así el BGB, el
suizo o el italiano de 1942 regulan separadamente el arrendamiento de cosa y los
contratos de obras y servicios.

CARACTERES.
El arrendamiento es un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y temporal.
Contrato de cosas: Contrato por el q una de las partes se obliga a dar una cosa por
tiempo determinado y precio cierto.
El precio se fija en relación al tiempo de duración.
El rasgo fundamental es la duración temporal del contrato ya q “si el uso que se cede no
tiene una limitación en el tiempo, se desvirtuaría el contrato”. No hay q conceder
demasiada importancia a la frase “por tiempo determinado”, pues lo q pretende es q el
arrendamiento no sea a perpetuidad y prevé q el arrendamiento no lo sea por tiempo
determinado.

Sentido moderno de la regulación d este contrato: Es la protección al arrendatario q se

manifiesta en:
1-Procurar la estabilidad d los contratos
2-Reconocimiento de efectos contra terceros
3-Reconocimiento indemnización por mejoras útiles
4-Tendiendo a q sea justa la renta

CLASES
A parte de la distinción entre arrendamiento de cosas, obras y servicios, el
arrendamiento puede ser:

a) Arrendamiento de bienes corporales

-Alquiler (fincas urbanas)

a.1-Arrendamiento de inmuebles -Colonato (fincas rústicas)
-Partido (minas)

a.2-Arrendamiento de bienes muebles

a.3-Arrendamiento de semovientes
a.4-Arrendamiento de naves

b) Arrendamiento de bienes incorporales o derechos

En nuestro drcho están admitidos tanto el arrendamiento de cosas muebles como el d

derechos pues el art.1545 sólo excluye del contrato los bienes fungibles q se consumen
por el uso.
LEASING: Contrato mediante el cual el usuario q precise adquirir un inmueble encarga
a una empresa d arrendamiento financiero la adquisición del bien mueble para q, una
vez adquirido por la empresa, ésta se lo arriende por un plazo determinado e
irrevocable, satisfaciendo a cambio, una contraprestación o canon, con la particularidad
q, transcurrido el plazo pactado, el usuario puede optar entre: devolver el inmueble,
celebrar un nuevo contrato, adquirir el inmueble, ejercitando una opción de compra q
debe llevar incluida este contrato.

NATURALEZA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA

Naturaleza del drcho del arrendatario: Se distingue entre arrendamiento inscrito(carácter
real) y el no inscrito(carácter personal). Este criterio es rechazado por ROCA, PEREZ Y
ALGUER, PUIG PEÑA Y CASTAN, afirmando la naturaleza personal del drecho del
arrendatario por faltar la nota de inmediatividad y la eficacia hacia todos y no sólo las
partes contratantes de forma q por virtud d la inscripción sólo se le reconocen ciertos
efectos reales frente al adquirente ulterior sin q por eso pierda su carácter de relación
obligatoria.

REGIMEN DEL CC EN CUANTO AL ARRENDAMIENTO DE COSAS

1-ELEMENTOS PERSONALES
Arrendador: el q se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio
Se le exige capacidad para contratar, pero no el ser dueño de la cosa ni tener poder de
disposición. De ahí q puedan arrendar los menores emancipados, los q tengan el goce
transmisible(ejm:usufructuario) y los q tnegan la admón.legal o voluntaria de los bienes
de otro.

Arrendatario: el q adquiere el uso d la cosa o el derecho a la obra o servicio q se obligan

a pagar.
Se le exige capacidad para contratar.

2-ELEMENTOS REALES

-COSA: Pueden ser objeto del contrato las cosas y derechos q estén en el comercio de
los hombres, salvo los derechos personalísimos y las servidumbres prediales con
independencia de los predios a q pertenecen. Se excluyen las cosas fungibles q se
consuman por el uso pero cabe el arrendamiento para un uso q no las consuma. El uso
ha d ser lícito y posible.

-PRECIO: Ha de ser cierto. Puede estar formado por una cantidad d dinero cierta y otra
variable, incluso puede consistir en una parte alícuota del mineral extraído d la mina
arrendada.
No es preciso q el precio consista en dinero y hay muchos arrendamientos en q la renta
se paga en frutos, pero si la renta consistiera en una parte alícuota o tanto por ciento d
los frutos q se obtengan no habría arrendamiento sino aparcería.
3-ELEMENTOS FORMALES

Normas generales: Deberán constar en documento público los arrendamientos de estos

mismos bienes(inmuebles) por 6 ó más años, siempre q deban perjudicar a tercero.
-Cuando hubiese comenzado la ejecución d un contrato d arrendamiento verbal y faltare
prueba del precio convenido, el arrendatario devolverá al arrendador la cosa arrendada,
abonándole, por el tiempo q la haya disfrutado, el precio q se regule.
-Con relación a terceros, no surtirán efecto los arrendamientos d bienes raíces q no se
hallen no debidamente inscritos en el Registro de la Propiedad.

CONTENIDO

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR: El CC declara aplicables las disposiciones

sobre el saneamiento señaladas para la compraventa declarando q cuando proceda la
devolución del precio se hará la disminución proporcional al tiempo q el arrendatario
haya disfrutado d la cosa.(opinión contraria la d Beltrán d Heredia y Gullon)

-El arrendador está obligado a:

1-Entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
2- A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin d
conservarla en estado d servir para el uso a q ha sido destinada, estando obligado el
arrendatario a poner en conocimiento del dueño en el más breve plazo posible la
necesidad d tales reparaciones.
3- A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo
del contrato. En cuanto a las perturbaciones por hechos d tercero el arrendador no está
obligado a responder d la perturbación d mero hecho q un tercero causare en el uso d la
finca arrendada, pero el arrendatario tendrá acción directa contra el perturbador.

“El arrendador no puede variar la forma d la cosa arrendada”, obligado además a:

1-Pagar las cargas o tributos q recaigan sobre la propiedad d la cosa locada, salvo pacto
en contrario.
2-Abonar los gastos necesarios

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

1-Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos.
2-Pagar los gastos q ocasione la escritura del contrato
3-A usar de la cosa arrendada como un diligente padre d familia, destinándola al uso
pactado
4-A poner en conocimiento del propietario toda usurpación o novedad dañosa q otro
haya realizado en la cosa arrendada. Es responsable el arrendatario d los daños y
perjuicios q por su negligencia se ocasionaren al propietario.

SANCIÓN
Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas podrán
pedir la rescisión del contrato y la indemnización d daños y perjuicios, o sólo esto
último, dejando el contrato subsistente.

EXTINCIÓN
Se produce por las siguientes CAUSAS:
1-Cumplimiento del término:
a)Si el arrendamiento se ha hecho p0or tiempo determinado, concluye el día prefijado
sin necesidad d requerimiento.
b)Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando 15 días d la cosa
arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende q hay tácita reconducción por el
tiempo q se establece, a menos q haya precedido requerimiento.

2-Si se pierde la cosa arrendada o alguno d los contratantes falta al requerimiento d lo

estipulado.
3-Por extinción del derecho del arrendador.

DESHAUCIO
El arrendador podrá desahuciar al arrendatario por alguna siguientes CAUSAS:
1-Por haber expirado el término convencional o el q se fija para la duración d los
arrendamientos
2-Falta d pago en el precio convenido
3-Infracción d cualquiera d las condiciones estipuladas en el contrato
4-Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados q la hagan desmerecer

SUBARRIENDO
1-Cuando en el contrato d arrendamiento d cosas no se prohíba el arrendatario podrá
subarrendar en todo o en parte la cosa arrendada
2-Sin perjuicio d su obligación para con el subarrendador, queda el subarrendatario
obligado a favor del arrendador por todos los datos q se refieran al uso y conservación d
la cosa arrendada
3-El subarrendatario queda tb obligado para con el arrendador por el importe del precio
convenido en el subarriendo q se halle debiendo al tiempo del requerimiento,
considerando no hechos los pagos adelantados, a no haberlos verificado con arreglo a la
costumbre.

LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

La LAU de 24-XI-94 (en vigor desde 1-I-95) tiene como finalidad potenciar el mercado
de los arrendamientos urbanos así como lograr un equilibrio entre los distintos intereses
en juego d arrendador y arrendatario.

Las principales NOVEDADES de esta Ley son:

1-Se limita la duración del contrato a 5 años, posibilidad d hasta 3 prórrogas tácitas
anuales una vez cumplidos los 5 años iniciales.
2-Se limita el instituto de la subrogación
3-Se aborda el problemas de la actualización d rentas antiguas
4-Se distinguen 2 tipos de arrendamientos:
-el destinado a vivienda principal del arrendatario y su familia
-el destinado a otros fines(comerciales, segunda residencia...) q se basa en la libertad d
pato d los interesados.
5-Se crea la figura del derecho d arrendamiento preferente, q ondee al arrendatario el
derecho preferencial a continuar en el uso del loar arrendado si se extingue el contrato y
el arrendador pretende arrendarlo d nuevo.
ÁMBITO D APLICACIÓN

1-MATERIAL:

Será aplicable la nueva Ley a los arrendamientos d fincas urbanas q se destinen a

vivienda o a usos distintos del d vivienda
-Arrendamiento d vivienda: Aquel q recae sobre una edificación habitable cuyo
destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente d vivienda del arrendatario.
Las normas del arrto. D vivienda se aplicarán tb al mobiliario,trasteros, plazas d garaje y
espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios d la finca por el mismo
arrendador.
-Arrendamiento para uso distinto del d vivienda(en adelante PUDV). Aquel q
recayendo sobre una edificación tenga como destino primordial uno distinto del
establecido. Tendrán esta consideración los arrtos de finas urbanas celebrados por
temporada, sea ésta d verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la fina
una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial,
cultural o docente, cualquiera q sean las personas q los celebren.

-Disposiciones comunes. A la celebración del contrato será obligada la exigencia y

prestación d fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad d renta en el
arrto d viviendas y d dos en el arrto. PUDV. Esa fianza será objeto d actualización
transcurridos los 5 primeros años d duración del contrato.

RÉGIMEN NORMATIVO:
1-Las normas del Título I tienen carácter imperativo para todos los arrtos regulados por
la presente ley.
2- Los arrtos d vivienda quedan sometidos:
a) Con carácter general:
a.1- A las normas imperativas anteriores
a.2- A las normas específicas d este arrto contenidas en Tít. II
a.3- En su defecto, a la voluntad d las partes
a.4- Y supletoriamente se rige por el CC
b) Los arrtos d viviendas cuya superficie supere los 300 metros cuadrados o cuya renta
anual inicial exceda de 5,5 veces el SMI anual, se regirán:
b.1- Por las normas imperativas señaladas(Tít. I, IV y V)
b.2- Por la voluntad d las partes
b.3- En su defecto, por las normas del Tít. II
b.4- Supletoriamente por el CC

c)Los arrtos. PUDV se someten:

c.1- A las citadas normas imperativas
c.2- A la voluntad d las partes
c.3- En su defecto, a las normas del Tit. III
c.4- Y supletoriamente al CC

ARRENDAMIENTOS EXCLUIDOS:
1- El uso d las viviendas q los porteros, guardas, asalariados, empleados y
funcionarios tengan asignadas por razón del cargo q desempeñen o del servicio q
presten
2- El uso d las viviendas militares
 3- Los contratos en q, arrendándose una finca con asa-habitación, sea el
aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del predio la finalidad primordial
del arrto. Estos contratos se regirán por lo dispuesto en la legislación aplicable
sobre arrtos rústicos
4- 4-El uso de las viviendas universitarias, cuando éstas hayan sido calificadas
como tales por la Universidad, q sean asignadas a los alumnos matriculados en
ella y al personal docente y d admón. Y servicios dependiente d aquélla

Entre los arrtos excluidos no se mencionan los d locales para casinos o círculos d
recreo, a diferencia del TR-64, lo q autoriza a considerarlos incluidos en el ámbito d
aplicación d la Ley
Tampoco se alude al arrto d vivienda.
Es necesario reseñar q las viviendas d protección oficial se rigen por lo dispuesto en
su normativa específica y sólo supletoriamente por lo establecido en la LAU.

TEMPORAL
Podemos distinguir las siguientes CATEGORÍAS d contratos:
1-Los celebrados después del 1-I-95, sometidos a la nueva LAU
2-Los anteriores a la entrada en vigor del Decreto Boyer(9-V-85)
3-Los posteriores al Decreto Boyer sin prórroga forzosa
4-Los posteriores al Decreto Boyer sometidos a prórroga forzosa

LA RENTA Y SU ACTUALIZACIÓN

1-CONTRATOS POSTERIORES AL 1-I-95

a)Arrendamiento d vivienda:
a.1-La renta será la q libremente estipulen las partes
a.2-El pago d la renta será mensual ya habrá d efectuarse en los 7 primeros días
del mes
a.3-El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento q acuerden las partes
o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada
a.4-El arrendador queda obligado a entregar al arrtario recibo del pago, salvo q
se hubiera pactado q éste se realice mediante procedimientos q acrediten el
efectivo cumplimiento d la obligación d pago por el arrtario.

El recibo o documento acreditativo q lo sustituya deberá contener separadamente las

cantidades abonadas por los distintos conceptos d los q se componga la totalidad del
pago y la renta en vigor.
Si el ardor no hace entrega del reibo, serán d su uenta todos los gastos q se originen al
arrtrio para dejar constancia del pago.
Según el art.18 en los 5 primeros años de duraión del arrdto la renta podrá ser
actualizada al cabo d cada año d vigencia del contrato aplicando la variación porcentual
del IPC. A partir del sexto año se atualizará del mismo modo salvo q las partes haya
pactado otra cosa. El arrdor está obligado a notificar el incremento del IPC y acompañar
certificado oficial o señalar el Boletín Oficial donde se haya publicado, bastando q se
haga constar en el recibo del mes anterior.
Desaparece para los primeros 5 años la facultad d aumentar o disminuir la renta pactada
con arreglo al criterio acordado por ellas mismas, por razones d protección al arrtrio y
para garantizarle una estabilidad económica en el contrato durante la duración mínima
a q tiene drecho.

b)ARRENDAMIENTO PUDV
La renta será la pactada y su actualización se regirá por lo q pacten las partes. El ardor
podrá elevar la renta en los casos d subarriendo o cesión, fusión, transformación o
escisión d la sociedad arrtria., así como en caso d realización d mejoras desde el
comienzo del arrendamiento.

SUSPENSIÓN:
Habitabilidad d la vivienda: cuando la ejecución en la vivienda arrendada d obras d
conservaión o d obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable
tendrá el arrendatario la opción d suspender el contrato o d desistir del mismo, sin
indemnización alguna.

La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización d las obras, la paralización

del plazo del contrato y la suspensión d la obligación de pago de la renta.

RESOLUCIÓN: (Poner fin al contrato pero no puede ser unilateral)

1-Contratos posteriores a 1-I-95

a) Arrendamiento d vivienda:

a.1-El incumplimiento por cualquiera d las partes d las obligaciones resultantes del
ontrato dará dereho a la parte q hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento d la
obligación o a promover la resoluión del contrato.

a.2-El arrendador podrá resolver d pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
1- Falta d pago d la renta
2- Falta d pago del importe d la fianza o d su actualización
3- El subarriendo o la cesión inconsentidos
4- Realización d daños causados dolosamente en la finca o d obras no
consentidas por el ardor cuando el consentimiento d éste sea necesario.
5- Si en la vivienda tienen lugar actividades molestas, insalubres, nocivas...
6- Cuando la vivienda deje d estar destinada d forma primordial a satisfacer la
necesidad permanente d vivienda del arrtrio o d quien la estuviese ocupando

a.3- El arrtrio podrá resolver el contrato por las siguientes CAUSAS:

1- La no realización por ardor d las reparaciones
2- La perturbación d hecho o d derecho q realice el arrdor en la utilización d la
vivienda

El art. 28 añade dos CAUSAS DE EXTINCIÓN:

1- La pérdida de la fina arrendada por causa no imputable al ardor
2- 2- La declaración firme d ruina acordada por la autoridad competente

Hay q tener en cuenta otros supuestos:

El art 13 se refiere a cómo afecta al contrato la resolución del derecho del ardor sobre la
fina arrendada.
Si el derecho del ardor queda resuelto en los 5 primeros años d duración del contrato por
un retrato convencional, la apertura d una sustitución fideicomisaria, la enajenación
forzosa derivada d una ejecución hipotecaria o d sentencia judicial o el ejercicio d un
derecho d opción d compra, el arrtrio tendrá derecho a continuare en el arrto hasta q se
alcancen los 5 años. No se extingue el arrendamiento.
Se resuelve así la polémica doctrinal y jurisprudencial sobre si los arrtos concertados
con posterioridad a a la hipoteca estaban o no sujetos al principio d purga.
Si la resolución anterior afecta a un contrato d duración superior a 5 años y han
transcurrido los 5 primeros años, se extinguirá el contrato. Pero si el contrato de arrto ha
accedido al Registro d la Propiedad con carácter previo a las causas determinantes d
aquella resolución, continuará el arto por la duración pactada.
Los arrtos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo
derecho d goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del ardor,
además d por las demás causas d extinción q resulten d lo dispuesto en la presente Ley.
Durarán 5 años los arrtos d vivienda ajena q el arrtrio haya concertado d buena fe on la
persona q aparezca como propietario d la fina en el Registro d la Propiedad, o q parezca
serlo en virtud d un estado d osas cuya reacción sea imputable al verdadero propietario,
sin perjuicio d la facultad d no renovación
La enajenación d la vivienda arrendada mantiene el arrto al menos, durante 5 años y
también por la duración pactada superior si el contrato estaba inscrito en el Registro d la
Propiedad y, por lo tanto, el adquirente no puede quedar protegido como 3º hipotecario.

Cuando en los casos d nulidad, separación o divorcio el uso d la vivienda arrendada sea
atribuido al cónyuge no arrtrio, éste podrá continuar en el uso d la vivienda y no se
extinguirá por ello el arrto.

b- Arrendamiento PUDV:
Se establece la resolución d pleno derecho del contrato, instada por el ardor, en los casos
d falta d pago d la renta, de la fianza, d realización d actividades molestas, insalubres,
nocivas, peligrosas o ilícitas.
En aso d enajenación d la finca arrendada el contrato se mantiene, salvo q el adquirente
resulte protegido por el art 34 LH( art 29 LAU)

EXTINCIÓN DEL CONTRATO

El contrato de arrendamiento se extinguirá, además d por las restantes causas
contempladas en el presente título, por las siguientes:
1- Por la pérdida d la finca arrendada por causa no imputable al arrendador
2- Por la declaración firme d ruina acordada por la autoridad ompetente.