Incorporação imobiliária. Imóvel gravado com usufruto.
Questão esclarece acerca de incorporação imobiliária em imóvel gravado com
usufruto.
Pergunta:É possível a realização de incorporação imobiliária em imóvel
gravado com usufruto?
Resposta:Vejamos o que nos esclarece Mario Pazutti Mezzari em obra
intitulada “Condomínio e Incorporação no Registro de Imóveis”, 4ª ed. Revista e Atualizada, Livraria do Advogado Editora, Porto Alegre, 2015, p. 130:
“13.3. Usufruto
Nem o nu-proprietário nem o usufrutuário podem alterar a substância da coisa
sem o consentimento do outro. Separadamente, nenhum dos dois pode incorporar. Ao primeiro, porque lhe falta a posse e porque não poderia alienar o uso e gozo das unidades que fossem construídas; ao segundo, porque o usufruto é direito personalíssimo, não pode ser cedido, salvo ao proprietário, impedindo assim que possa negociar as unidades com terceiros.
No entanto, não nos parece que a existência do usufruto possa, de plano,
impossibilitar a incorporação imobiliária.
Basta que ambos, nu-proprietário e usufrutuário, concorram para o ato,
promovendo em conjunto do empreendimento na qualidade de incorporadores, ou firmando procuração para um terceiro, o incorporador, a fim de que este possa negociar a alienação ou oneração das futuras unidades autônomas.
O usufrutuário pode alienar a unidade desde que em conjunto com o nu-
proprietário, operando-se, pela confusão, a extinção do usufruto e a consolidação da propriedade plena na pessoa do adquirente da unidade. Num mesmo negócio, concomitantemente ao aspecto material, mas sucessivamente ao aspecto formal, o nu-proprietário vende a nua-propriedade da fração ideal ao terceiro. Este passa, por força do registro desse título, a ser ele o nu- proprietário daquela fração. Ato contínuo, vem o usufrutuário e lhe cede, de maneira onerosa, o direito de usufruto que detinha sobre a mesma fração. Registrada também essa transmissão, opera-se de pronto a confusão dos direitos na pessoa desse terceiro, tornando-o proprietário pleno da fração e da unidade que futuramente for construída.
Por evidente, embora possível, não é recomendável que uma incorporação
imobiliária se funde em imóvel com essa situação dominial, pela complexidade de que terão de revestir-se os contratos.”
Para maior aprofundamento na questão, recomendamos a leitura da obra
mencionada.
Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da
Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.