COMMUNICATIONS DE

MAITRE KONE MAHOUA SUR

LE DROIT FONCIER RURAL ET
LE DROIT FONCIER URBAIN
EN COTE D’IVOIRE

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 Notre thème porte sur le Droit Foncier
Rural et le Droit de Propriété.

Je commencerai d’abord par donner une

définition du « Droit de Propriété »
avant d’aborder la question du Droit
Foncier Rural.

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 L’article 544 du Code Civil Ivoirien sur
les Biens et les Obligations stipule
« La propriété est le droit de jouir et
disposer des choses de la manière la
plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse
pas un usage prohibé par les lois ou
par les règlements ».

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L’article 546 quant à lui nous dit ceci : « La
propriété d’une chose, soit mobilière, soit
immobilière, donne droit sur ce qu’elle
produit, et sur ce qui s’y unit
accessoirement, soit naturellement, soit
artificiellement ».

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 Le Code Civil Ivoirien sur les biens et les
obligations contient des dispositions
applicables au droit de propriété d’une
manière générale mais il ne nous dit pas
ce que c’est que le droit de propriété en
matière foncière, à fortiori dans le foncier
rural.

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En ce qui concerne le droit foncier rural, au
lendemain des indépendances, le
législateur ivoirien s’est contenté de
reconduire le droit colonial existant en la
matière. Puis dans une loi du 20 mars 1963
portant code domanial, il adopte une
attitude très sévère à l’égard des droits
coutumiers en décidant que « La terre
appartient à celui qui la met en valeur, à
l’exception de tout autre détenteur de droits
coutumiers ».
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 Cette situation a abouti à un défrichage
acharné et anarchique des terres, ce qui a
provoqué des manifestations de colère
des chefs coutumiers qui ont pour
conséquence, la non promulgation de
cette loi alors même qu’elle avait été
votée par nos parlementaires.
Plusieurs tentatives ont par la suite été
faites pour doter notre foncier rural de
texte mais elles se sont avérées vaines.
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C’est en 1998 qu’à été voté la loi n° 98-750
du 23 décembre 1998 relative au
domaine foncier rural ; suivie des décrets
d’application, savoir : le décret n° 99-593
du 13 octobre 1999, portant organisation
et attribution des Comités de Gestion
Foncière Rurale (CGFR), le décret n°99-
594 du 13 octobre 1999 fixant les
modalités d’application du Domaine
Foncier Rural Coutumier de la loi.
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Cette loi tente à travers certaines dispositions de
parvenir à un régime unique de propriété
privée, en conciliant les pratiques locales
d’appropriation avec le régime administratif
d’immatriculation que prévoyait le texte ancien.

C’est donc la loi n° 98-750 du 23 Décembre

1998, portant Domaine Foncier Rural et celle n°
2004-412 du 14 août 2004 qui l’a modifiée ainsi
que les décrets d’application, qui seront les
textes de bases de ce séminaire de formation.
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 QU’EST-CE-QUE LE DOMAINE
FONCIER RURAL ?
LOI N° 98-750 DU 23 DECEMBRE 1998

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 L’article 2 al 2 de la loi dispose :
« Le domaine foncier rural est composé :
A titre permanent : des terres propriétés de l’Etat,
des terres propriétés des collectivités publiques et
des particuliers, des terres sans maître ;

Et à titre transitoire : des terres du domaine

coutumier (les droits coutumiers conformes aux
traditions et des droits coutumiers cédés à des
tiers) et des terres du domaine concédé par l’Etat
à des collectivités publiques et des particulier ».
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 QUI PEUT-ETRE PROPRIETAIRE
D’UNE PARCELLE DU DOMAINE
FONCIER RURAL ?

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Pour avoir la accès à la propriété du Domaine Foncier
Rural, l’Article 1 de la loi n° 98-750 du 23 Décembre 1998
pose 2 conditions essentielles qui sont :
Avoir la nationalité ivoirienne ; ce qui veut dire que les
non-ivoiriens ne peuvent devenir propriétaires.

Cependant cette loi ne distingue pas entre les ivoiriens

d’origine (ivoiriens à la naissance) et les ivoiriens
d’adoption ni même ceux qui ont acquis la nationalité
par le mariage.

Par ailleurs, la loi ne fixe aucun délai pour se prévaloir

de cette qualité, il suffit d’en faire la preuve.
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 COMMENT DEVIENT-ON
PROPRIETAIRE D’UNE
PARCELLE DU FONCIER
RURAL ?

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Depuis l’avènement de la loi du 23 décembre 1998, il n’est plus
possible aujourd’hui de se déclarer verbalement propriétaire
d’une terre rurale. Pour devenir propriétaire, d’une parcelle du
domaine foncier rural, il faut procéder à l’immatriculation de
cette terre au registre foncier ouvert à cet effet par
l’administration (article 4 de la loi)

L’immatriculation crée un véritable état civil de la propriété, car

il constitue l’acte de naissance avec toutes les mentions en
marge relatant l’histoire de la parcelle.

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 Mais l’article 4 ajoute une mention spéciale concernant les
terres du domaine coutumier.

Pour ces terres du domaine coutumier, c’est-à-dire les terres sur

lesquelles s’exercent les droits coutumiers conformes aux
traditions et celles sur lesquelles s’exercent des droits
coutumiers cédés à des tiers, il faut :

en premier lieu il faut obtenir, un certificat foncier rural

en second lieu il faut requérir l’immatriculation des terres dans
un délai de 3 ans à compter de la date d’obtention du Certificat
Foncier.

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Cet acte de l’administration (Certificat Foncier), à pour rôle
essentiel de constater qu’une personne ou un groupe de
personne, se disant détenteur de droit coutumier sur une terre
rurale, occupe celle - ci de façon permanente et sans conflit. La
démarche pour obtenir le certificat foncier s’effectue en
différentes étapes.
a) – Procédure d’Obtention du Certificat Foncier :
1) Une demande d’enquête est adressée au Sous-préfet de la
localité où se trouve la parcelle en question ;
2) le Sous-préfet désigne un commissaire enquêteur qui
s’entoure d’une équipe pour réaliser l’enquête ;
Ces différentes étapes sont décrites par les articles 7 et 8 de la loi
numéro 26 de la loi du 23 Décembre relative au domaine foncier
rural.
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3) le rapport d’enquête rédigé et présenté publiquement, est
approuvé après un délai de trois mois servant à enregistrer les
éventuelles oppositions par le comité villageois de gestion
foncière. Ce comité délivre alors un « Constat d’existence
continue et paisible de droits coutumiers ».
4) Sur cette base, le ministère de l’agriculture (via le préfet du
département qui le signe), délivre le Certificat Foncier qui est
publié au journal officiel de la république de Côte d’Ivoire par
le Préfet.

L’étape du Certificat Foncier, montre en réalité que le

« propriétaire » n’est pas un usurpateur et qu’il a l’accord de la
communauté villageoise où il vit.

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REMARQUES : Aux termes des articles 16 – 18 – 19 – 20 et 22 de
la loi ; Le Certificat Foncier confère à son titulaire des droits,
savoir :
- Le groupement informel ou la personne qui en est titulaire, a
la capacité d’ester en justice et de faire tous les actes de gestion
relatifs au bien, objet du Certificat Foncier, notamment : louer
la terre, céder le certificat foncier, le morceler au profit des
membres du groupement ou des tiers.
- En cas de décès de son titulaire (personne physique), le
Certificat Foncier tombe dans la succession du titulaire du
Certificat.
Mais pour rendre définitif le titre de propriété, le détenteur du
Certificat Foncier doit faire inscrire sa terre sur un registre dit
« registre foncier », c'est-à-dire l’immatriculer.
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 b) – Procédure d’immatriculation :
Le détenteur du Certificat Foncier formule une demande
d’immatriculation à la Direction départementale du ministère de
l’agriculture.
L’immatriculation est effectuée dans un délai de trois mois à
compter de la réception de la requête (article 26 de la loi).
L’immatriculation doit intervenir dans le délai de 3 ans à compter de
la signature du Certificat par le Préfet.

Cette immatriculation rend selon l’article 12 de la loi sur le foncier

rural, incontestable le titre de propriété.

Lorsqu’une personne acquiert la propriété d’une terre du domaine

foncier rural, elle peut vendre sa parcelle, la transmettre à ses
héritiers, la léguer par testament ou en faire don à quelqu’un.

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 Cependant si l’immatriculation n’intervient pas dans les trois
ans après l’obtention du Certificat Foncier, ce document n’a
plus aucune valeur juridique, il est donc périmé. Le détenteur
ne peut de ce fait s’en prévaloir pour réclamer une quelconque
propriété sur la terre qui revient alors de plein droit à l’Etat de
Côte d’Ivoire.

NB : En cas de Cession ou de morcellement du Certificat

Foncier, le délai de 3 ans court à compter de la signature du
Certificat initial.

Lorsque le Certificat Foncier est collectif ou appartient à

plusieurs héritiers (cas d’indivision), l’immatriculation est faite,
après morcellement, au nom des divers membres du
groupement ou de l’indivision (article 28 de la loi)..
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 QUELLE EST LA SITUATION DES
CONCESSIONNAIRES
PROVISOIRES DU DOMAINE
FONCIER RURAL ?

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 Il s’agit là des terres du domaine foncier rural qui avaient été
concédé à titre provisoire, antérieurement à la date de
publication de la loi du 23 décembre 1998.

La loi leur fait obligation de requérir l’immatriculation.

L’immatriculation demandée par le Concessionnaire est faite

au nom de l’Etat et les terres ainsi nouvellement immatriculées
au nom de l’Etat sont louées ou vendues à l’ancien
Concessionnaire.

En cas de location au profit de l’ancien Concessionnaire, celui-

ci ne peut céder son contrat au profit d’une autre personne, ou
même sous-louer la terre au profit d’un tiers.

La concession provisoire ne peut non plus être transférée.

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 QUELLE EST LA SITUATION DES
PERSONNNES PHYSIQUES OU MORALES
NE REMPLISSANT PAS LES CONDITIONS
PREVUES PAR LA LOI NOUVELLE, MAIS
QUI ONT ACQUI LA PROPRIETE SUR DES
TERRES DU DOMAINE FONCIER RURAL,
ANTERIEUREMENT A LA DATE DE
PUBLICATION DE LA LOI DU 23
DECEMBRE 1998 ?

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 Ces personnes conservent leur droit de propriété sur ces
terres (article 26 nouveau loi n° 2004-422 du 14 août
2004)

Les personnes morales qui se retrouvent dans cette

situation peuvent céder librement les droit qu’elles ont
acquis antérieurement à la présente loi, mais à condition
que le cessionnaire remplisse toutes les conditions
prévues par la loi du 23 décembre 1998. Dans le cas
contraire, les 2 parties vont déclarer à l’autorité
administrative, le retour de la terre à l’Etat qui peut faire
une promesse de bail au profit du cessionnaire.

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 Les personnes physiques quant à elles, peuvent transmettre ces terres à
leurs héritiers.

Désormais toute personne physique étrangère qui, par un titre de propriété

prouve qu’elle est propriétaire d’une terre rurale peut la léguer à ses héritiers
qui en deviennent pleinement propriétaires.

Remarques : Pour se prévaloir des dispositions de l’’Article 26 alinéa 1, il

faut que le non-ivoirien soit d’abord détenteur d’un titre de propriété sur
une parcelle de terrain, conformément aux dispositions en vigueur à la date
de publication des textes.
Ensuite, il faut que son nom figure sur une liste établie par Décret pris en
Conseil des Ministres. Or cette liste n’est pas établie ex nihilo ; ce qui veut
dire que l’Administration Publique devra consulter le livre foncier pour
répertorier les personnes non-ivoiriennes qui sont détentrices de titres de
propriété.

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 OBLIGATION DE MISE EN VALEUR

Selon l’article 20 de la loi, la mise en valeur des terres

du domaine foncier rural constitue une obligation pour
tous propriétaires de celles-ci (article 18 de la loi).

Le législateur à travers cet article, énonce les conditions

rattachées à la mise en valeur du domaine foncier rural.

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 Cette dernière résulte selon les textes de la réalisation soit
d’une opération de développement notamment :

Les cultures
L’élevage des animaux domestiques ou sauvages
Le maintien, l’enrichissement ou la constitution de forêts,
l’aquaculture ;
Les infrastructures et aménagements à vocation agricole ;
Les jardins botaniques et zoologiques ;
Les établissements, de stockage, de transformation et de
commercialisation des produits agricoles etc.
Soit toute autre opération réalisée en préservant
l’environnement et conformément à la législation et à la
réglementation en vigueur.

03/05/2013 28
 LA PROPRIETE FONCIERE
URBAINE

03/05/2013 29
 LA PROPRIETE FONCIERE URBAINE

03/05/2013 30
 I
COMMENT DEVENIR PROPRIETAIRE
D’UNE PARCELLE DU DOMAINE
URBAIN?

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Pour ce prétendre propriétaire d’un bien il faut que le
bien soit immatriculé au livre foncier au nom de la
personne qui prétend avoir le droit de propriété ; d’où la
nécessité d’enclencher la procédure d’immatriculation

L’IMMATRICULATION
1) Quel est le but du régime foncier de l’immatriculation

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 2) Qui peut requérir l’immatriculation des
immeubles?

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 3) Comment la procédure d’immatriculation se
dévolue- t’elle?

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03/05/2013 35
 II
QUELLES SONT LES DOCUMENTS
QUI MATERIALISENT LE DROIT DE
PROPRIETE ?

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La lettre d’attribution

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03/05/2013 38
La concession provisoire

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03/05/2013 40
03/05/2013 41
L’arreté de concession definitive

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A ce jour la notion de mis en valeur a
évolué à tel enseigne que le
concessionnaire provisoire d’une
parcelle n’a plus besoin de faire la mise
en valeur de la parcelle.
Il lui appartient tout simplement de
publier son arrêté au livre foncier et de
payer tout les droits inherent a la
création du certificat de propriété
foncier c’est-à-dire 15% de la valeur
vénale de la parcelle.
03/05/2013 43
Le certificat de propriété foncière

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03/05/2013 45
03/05/2013 46
 MERCI DE VOTRE
ATTENTION

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