UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE SANTO DOMINGO

(UASD)
Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas
Unidad de Post-grado
Centro Universitario Puerto Plata
(CURA UASD)

Análisis comparativo de los embargos inmobiliarios

establecidos por la Ley 189-11 sobre el fideicomiso con la Ley
6186 de Fomento Agrícola
Proyecto de Investigación para Tesis de Grado en Maestría Derecho Civil y Procesal Civil

Elaborado por:
GILBEISA ALMONTE RODRÍGUEZ

Asesora de Contenido:
MARTHA DIAZ VILLAFAÑA

Asesor Metodológico:
JOANIS RAMÓN FERREIRA RODRÍGUEZ

Puerto Plata, República Dominicana

Agosto, 2014
 INDICE GENERAL

CAPÍTULO I. INTRODUCCIÓN
1.1 Antecedente
1.2 Planteamiento del problema
1.3 Límites y alcance del estudio
1.4 Propósitos
1.5 Objetivo general
1.6 Objetivos específicos
1.7 Cuadro de variables e indicadores

CAPÍTULO II. MARCO TEÓRICO

2.1 Marco Teórico
2.1.1 Concepto Embargo Inmobiliario
2.1.2 Finalidad
2.1.3 Naturaleza Jurídica
2.1.4 Tipos de acreedores
2.2 Marco Contextual
2.3 Conceptualización
2.4 Motivación y justificación

CAPÍTULO III. DISEÑO METODOLÓGICO

3.1 Tipo de estudio
3.2 Tipo de diseño
3.3 Tipo de investigación
3.4 Método
3.5 Técnica de recolección de datos o de investigación
3.6 Instrumentos
CAPÍTULO IV. ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS
4.1 Procedimiento del Embargo previsto en la Ley 6186 de Fomento Agrícola

4.2 Procedimiento del Embargo previsto en la Ley 189-11 sobre Fideicomiso

4.3 Semejanzas y diferentes de los embargos inmobiliarios establecidos por la ley

6186 de Fomento Agrícola y la Ley 189-11 sobre el fideicomiso

CAPÍTULO V. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES

5.1 Conclusiones
5.2 Idea a defender o Discusión de Resultados

APÉNDICE
BIBLIOGRAFÍA
CAPITULO I. INTRODUCCION

1.1 Antecedentes

Con el nacimiento del feudalismo surge la necesidad del hombre de crear los

mecanismos de protección para el bien más preciado de la humanidad hasta ese momento:

la tierra. Con el pasar de los años, las negociaciones inmobiliarias han tenido un gran

crecimiento lo que ha provocado un incremento de la necesidad de dotar de mayor eficacia

a los procesos de ejecución inmobiliaria, siempre respetando la equidad procesal. Debido

a esta evolución en la sociedad, se encuentra con varios mecanismos de protección a los

créditos que surgen de estas negociaciones siendo uno de estos el embargo inmobiliario.

El embargo inmobiliario es la vía de ejecución más compleja que existe en el

ordenamiento en la República Dominicana, a lo mejor provocado por el bien jurídico que

se encuentra en juego: los inmuebles. Esta vía de constreñimiento ha sufrido una notable

evolución, que ha llevado a la simplificación de este proceso de ejecución.

Siguiendo el mismo orden, el embargo inmobiliario de año 1806, y cuyo espectro

aun ronda nuestro ordenamiento, se caracteriza por su complejidad, y sobre todo por la

cantidad de actuaciones procesales que intervienen. Es precisamente por lo anterior, que

tanto Francia como en la República Dominicana se han realizado esfuerzos con miras a

simplificar el proceso de ejecución.

 Es así como en Francia se promulga en el año de 1938, el primer proceso de

ejecución inmobiliaria expedito, y que en el país no es sino hasta el año de 1963 cuando se

promulga la Ley 6186 sobre Fomento Agrícola, la cual prevé un proceso de ejecución

abreviado para beneficiar a determinados acreedores.

Este proceso de ejecución, que en su momento sirvió para simplificar las

actuaciones procesales necesarias para consumar un embargo inmobiliario, también ha

sido objeto de erradas interpretaciones, y de tácticas dilatorias que han provocado un

debilitamiento de la figura procesal.

Lo anterior precisamente, fue lo que provocó que el legislador diera lugar a otra

etapa del embargo inmobiliario en la República Dominicana, con la incorporación del

embargo inmobiliario de la Ley 189-11, el cual es el objeto de nuestra investigación.

1.2 Planteamiento del problema

En la actualidad, en el sistema dominicano existen cuatro procedimientos de

embargo inmobiliario, cada uno con fisonomía propia.

El embargo estatuido en el Código de Procedimiento Civil, el establecido en la ley

6186 de Fomento Agrícola, aquel regido por el Código Tributario (ley 11-92) y por

último, el creado por la ley 189-11 para el desarrollo del mercado hipotecario y el

fideicomiso en la Republica Dominica. Tan solo basta con observar el considerando

décimo de la Ley 189-11, cuando el legislador expone, a titulo de queja y reproche lo

siguiente:

Que es importante mejorar los procedimientos judiciales existentes para la ejecución

inmobiliaria, de forma que sean más expeditos y permitan una solución oportuna de los

casos, evitando las dilaciones y a la vez garantizando el debido proceso, lo que

coadyuvará al desarrollo del mercado hipotecario e incentivará la participación de

actores que aseguren el flujo de recursos

Ahora bien, la queja se encuentra contenida en primer término, en la inexistencia de

procedimientos de ejecución adecuados y agiles, y en segundo lugar, en la necesidad de

evitar las dilaciones codificadas que se presenta en nuestra jurisdicción. En primer lugar,

y previo al análisis de los aspectos relevantes del embargo inmobiliario de la Ley 189-11,

es importante señalar que debe entenderse por embargo Inmobiliario, a toda vía de

expropiación forzosa de los bienes del deudor. Es decir, que una consecuencia inmediata

de la materialización de un embargo inmobiliario es la disponibilidad promovida por un

tercero sobre un bien inmueble del patrimonio del deudor.

Lo anterior con la finalidad de colocar los bienes inmuebles del deudor en manos

de la justicia a fin de venderlos y de cobrar para entonces proceder a repartir los frutos de

esa venta entre los acreedores del deudor.

El embargo inmobiliario es una vía de constreñimiento por medio de la cual se

persigue el cumplimiento de una obligación de pago en perjuicio del deudor. Es por esto

que se trata de una ejecución forzosa.

 En sentido general, se trata de un “procedimiento de ejecución que tiene por objeto

poner bajo custodia de la justicia, previo mandamiento, un inmueble, un usufructo sobre

un inmueble o un arrendamiento enfitéutico pertenecientes al deudor o a un tercero

causahabiente de este último, a requerimiento del acreedor con título ejecutivo y con el fin

de efectuar la venta judicial de esos bienes, en presencia de las personas nombradas y de

los acreedores inscritos”

Unido a estas innovaciones el legislador de la citada Ley 189-11 contempla en sus

artículos 140 al 172, un embargo especial para llevar a cabo la ejecución de los inmuebles

dado en garantía por los deudores del sistema y al cual pueden optar las entidades de

intermediación financiera locales y extranjeras, los agentes previsto por dicha ley, los

titulizadores perteneciente al sistema financiero dominicano e incluso los acreedores

hipotecario, siempre que su hipoteca sea del tipo convencional.

La ejecución de los inmuebles, por vía de la Ley 189-11, se encuentra regida por un

procedimiento que podría decirse es expedito y sumario, lo que encuentra su explicación

porque dicha institución legal, además de someter el conocimiento de sus contestaciones

incidentales a un procedimiento especial y distinto al previsto en el Código de

Procedimiento Civil, reduce los plazos y muchas de las formalidades previstas para el

embargo previsto en el derecho común y evita las dilaciones del procedimiento por vía de

incidentes.
1.3 Límites y alcance del estudio

Este proyecto tiene como limitación el análisis de los embargos contemplados en la

Ley de Fomento Agrícola No. 6186 y la Ley 189-11 sobre Fideicomiso y el que establece

El alcance es la comparación que se hará entre ambas legislaciones en todo lo que se

refiere al procedimiento de embargo, los tipos de embargos que se pueden aplicar y las

condiciones y características de cada uno.

1.4 Propósitos

Dentro de los propósitos que se han establecido en esta investigación está dar a

conocer las similitudes y diferencias entre el embargo en virtud de la Ley 6186 de

Fomento Agrícola y la Ley 189-11 sobre Fideicomiso. De esta forma, los usuarios, es

decir los profesionales del derecho, tendrán un poco más de conocimiento acerca de estos

procedimientos.

1.5 Objetivo general

Analizar el Procedimiento de los embargos inmobiliarios establecidos por la Ley

6186 de Fomento Agrícola y la Ley 189-11 sobre el fideicomiso.

1.6 Objetivos específicos

1. Precisar la finalidad y naturaleza jurídica de los Embargos Inmobiliarios

establecidos por la Ley 6186 de Fomento Agrícola y la Ley 189-11 sobre el

fideicomiso.
2. Describir las fases del procedimiento del Embargo Inmobiliario, previsto en la Ley

6186, de Fomento Agrícola.

3. Especificar las fases del procedimiento del Embargo inmobiliario, previsto en la

Ley 189-11 sobre el fideicomiso.

1.7 Cuadro de variables e indicadores
CAPITULO II. MARCO TEORICO

2.1 Marco Teórico

El patrimonio de las personas se compone por bienes muebles y bienes inmuebles.

Estos bienes son susceptibles de ser puestos en garantía en cualquier negocio jurídico.

Este hecho da paso a la existencia de las vías de ejecución como medio de protección al

crédito. El fin de estas es ser utilizadas por los acreedores para obligar a los deudores a

cumplir con sus obligaciones.

Una de estas vías de ejecución es el embargo inmobiliario, por medio del cual se

indispone los bienes del deudor y se ponen a disposición de la justicia para que estos sean

puestos en venta y así recibir el pago de su crédito. Este procedimiento en la República

Dominicana se encuentra regulado por varias leyes, por lo cual lo entendemos uno de los

más importantes y eficaces en el ordenamiento jurídico dominicano.

2.1.1 Concepto de Embargo Inmobiliario

El legislador dominicano en ninguno de los textos legales en los cuales ha tenido la

oportunidad de regular los diferentes tipos de embargos inmobiliarios, sin exceptuar el

previsto en la Ley189-11, ha establecido una definición sobre este tipo de ejecución, pues

su papel siempre lo ha limitado a describir y explicar el procedimiento a seguir en cada

materia. Esto ha motivado que sea la doctrina la que haya tenido que asumir la tarea de

definir dicho embargo, siendo por consiguiente rebuscando en esta fuente del derecho que

encontramos una diversidad de autores, los cuales en sus respectivas obras han expuesto

su criterio respecto al mismo, entre los cuales pueden resaltarse:

 El jurista francés Raymon Guillien, en su vocabulario jurídico, define el embargo

inmobiliario de la siguiente forma: “es un embargo practicado por un acreedor, provisto

de un título ejecutivo, sobre un bien inmueble de su deudor; o también puede ser

perseguido contra un tercero detentador, cuando el acreedor goza de una hipoteca o de

un privilegio”.1

El profesor Artagñan Pérez Méndez, por su parte define el embargo como “el

procedimiento de ejecución, cuya finalidad es poner los bienes embargados entre las

manos de la justicia. En sentido lato, el embargo es todo el procedimiento de ejecución,

desde el mandamiento de pago hasta la venta de los efectos embargados.” 2 Es decir, que el

embargo significa todo el procedimiento, no simplemente la acción de expropiar los bienes del

deudor.

Por su parte, los profesores Jean Vincent y Jacques Prevault lo definen como “el

procedimiento mediante el cual un acreedor pone en manos de la justicia un bien inmueble

propiedad de su deudor, que constituye la garantía de su crédito, esto es en interés de que

sea puesto en venta y cobrarse del precio producto de la misma, el crédito perseguido”3.

De la definición anteriormente expresada, se resalta que los bienes del deudor son la

garantía de la acreencia. Así lo expresa el artículo 2092 del Código Civil Dominicano. El

1 Guillien, Raymon. Diccionario Jurìdico.Paris, Pág.165.

2
Pérez Mendez, Artagnan. Procecimiento Civil. Tomo III. Las vías de ejecución. 2da. Edición. Editora Taller. Santo
Domingo, Rep. Dom. 1997 p. 36
3
Pérez. Eladio Mig Miguel. Los embargos inmobiliarios abreviados y sus incidentes. Primera Edición. 2012. P. 27
cual dice lo siguiente: “Todo el que se haya obligado personalmente, queda sujeto a

cumplir su compromiso con todos sus bienes muebles e inmuebles, presentes y futuros.”

Otros autores definen el embargo inmobiliario como un procedimiento por el cual un

acreedor pone en venta un derecho de propiedad o un derecho real sobre un inmueble de

su deudor, para que el precio proveniente de la venta de esos derechos sea distribuido a

todos los acreedores del deudor embargado, pro vía del orden o de la distribución.4

Esta legendaria definición del profesor C. Gamuzet es más amplia que las demás, en

el sentido de que incluye la última fase del proceso de ejecución inmobiliaria, que a su vez

es el fin mismo del proceso. Nos referimos a la distribución de la venta en manos de todos

los acreedores inscritos con la finalidad de satisfacer los distintos créditos que pudieren

existir.

Sin soslayar las definiciones anteriormente expuestas, lo cierto es, que si se

pretende analizar el embargo inmobiliario como modalidad de procedimiento

perteneciente al género de las denominadas vías de ejecución, se advertirá que éste

presenta determinada características entre las que se destacan:

a) Es un procedimiento supervisado por el juez,

b) Recae sobre un inmueble o un usufructo propiedad del deudor o en manos de un

tercer detentador;

c) Pertenece a los embargo de naturaleza ejecutoria y por consiguiente para llevarse a

4 Gamuzet, C. E. Manuel de procédure civile voies d´execution et procedures diverses. Vol. II 1911. P. 85
cabo necesita de un título ejecutorio;

d) Las contestaciones incidentales de este embargo se encuentran sometida a un

régimen legal dotado de un procedimiento sumario y especial;

e) Culmina con una venta en pública subasta llevada a cabo en el tribunal civil;

f) La decisión resultante de dicho embargo posee una naturaleza especial y distinta

a la resultante en los procedimientos ordinarios ¨la sentencia de adjudicación.”

2.1.2 Finalidad

Conforme al criterio del maestro E. Glassson la finalidad de todo embargo

inmobiliario lo es el cobro del crédito y no el inmueble5, criterio el cual se comparte, esto

sobre el entendido que desde el momento que el persiguiente realiza la notificación del

mandamiento de pago, dicho acreedor lo que le exige a su deudor es el pago del crédito

adeudado y no el inmueble, exigencia la cual siempre mantiene durante el desarrollo de

todo el procedimiento.

Esto lo que pone de relieve que si ese acreedor embargante resulta adjudicatario

del inmueble en la venta en pública subasta llevada a cabo en el tribunal, lo hace de una

manera forzosa y no porque su voluntad estuviere dirigida a ese fin, dado que en este caso

la adjudicación del inmueble que pudiere ser a su favor se encuentra condicionada a que

no comparezca a la subasta ningún licitador y no a la voluntad de dicho acreedor

embargante.

5Véase Glasson E. Precis Thèorique et Practique de Procèdure Civile, tomo 11, Deuxièmme edition, Paris 1908, página
441.
2.1.3 Naturaleza Jurídica

El embargo inmobiliario se caracteriza por su naturaleza ejecutoria6, lo que

significa que en este tipo de procedimiento, como acontece en todos los embargos de

naturaleza ejecutoria, su procedimiento además de culminar con una venta en pública

subasta, para llevarlo a cabo, el acreedor debe ser portador de un título ejecutorio.

Una vez analizado los principios generales y conceptuales de todo embargo

inmobiliario, cabe analizar el temperamento legal del embargo previsto por la Ley 189-11,

para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y Fideicomiso en la República Dominica, por

ser éste el tema central del presente estudio.

El procedimiento de embargo en sí se caracteriza por:

I. Ser un procedimiento judicial, llevado por ante el Tribunal de Primera Instancia.

II. Largo y costoso por lo general.

III. Su finalidad es poner en manos de la justicia los inmuebles para proceder a la venta.

Esta vía de ejecución está compuesta por varias partes. El primero, es el embargante.

Este es cualquier acreedor que tenga un interés jurídicamente protegido. El acreedor puede

ser hipotecario, privilegiado o quirografario. Es necesario que el acreedor tenga capacidad

de obligarse y a su vez, de actuar en justicia, en vista de que es un procedimiento llevado

ante un tribunal.

2.1.4 Tipos de Acreedores

6
Véase Pérez Tavera, Eladio Ant. Miguel Pérez. Régimen Legal del Embargo Inmobiliario, Segunda
edición, 2006, Santo Domingo, Pág. 36.
 Existen diferentes tipos de acreedores los cuales serán definidos a continuación:

I. Acreedor Privilegiado: El que en razón de la naturaleza especial de su crédito, tiene

por ley el privilegio de ser pagado con preferencia otros acreedores. En el caso de que

haya acreedores con el mismo rango que él, tiene derecho al pago a prorrata.

II. Acreedor quirografario: Es aquel acreedor cuyo crédito no se haya garantizado con

ninguna seguridad especial.

III. Acreedor Hipotecario: Acreedor cuyo crédito está garantizado en una hipoteca lo que

le permite al acreedor asegurar su crédito sin necesidad de desapoderar al deudor del

La primera postura es la limitativa, sostienen que la Ley 189-11 se creó con el fin de

crear un marco regulatorio unificado con la intención de lograr el desarrollo del Mercado

Hipotecario y así fomentar las viviendas de bajo costo, por lo cual en ese sentido los

particulares no se beneficiarían de este procedimiento. Esta corriente entiende que el

campo de los acreedores está limitado a solo aquellos que tengan un crédito que se origina

en algún acto constitutivo de un fideicomiso. Entienden que cuando el legislador

menciona la expresión “cualquier tipo de acreedor” no se refiere a los acreedores

particulares, porque plantean que los terceros no forman parte de ella, sino que la ley hace

referencia a los acreedores que hayan hecho un negocio relacionado a la figura jurídica del

fideicomiso.

“Sostienen que al tratarse de una ley especial dedicada al fideicomiso, no pueden

interpretarse los artículos de manera individual, sino que debe ser en su conjunto, por lo
tanto el procedimiento de embargo que integra la ley, es de uso exclusivo para el negocio

de fiducia”.7

Es debido a esta corriente que ha surgido un nuevo incidente basado en la nulidad

del embargo inmobiliario en el entendido de que no se ha suscrito ningún fideicomiso. De

acuerdo a Hernández en su obra “Los incidentes del embargo inmobiliario” esta ley es

resultado de dos proyectos de leyes que en sus inicios serian promulgadas de manera

separada, una para el desarrollo hipotecario y por su lado, la concerniente al Fideicomiso.

Esto deja entrever que el propósito del legislador no fue disponer de este procedimiento de

manera exclusiva para las actividades ligadas al fideicomiso.

Uno de los que abraza esta postura es el profesor Biaggi Lama, quien entiende que al

hablar de esta ley se encuentra en presencia de una norma especial que privilegian a un

segmento de la población o en este caso, a un actor específico del ordenamiento. Sustenta

que estas leyes son de aplicación restrictiva y no general.8

Para el destacado jurista, los créditos privilegiados objetos de ejecución mediante

este embargo, siempre deberán de ser convencionales. Esto haciendo referencia al artículo

149 cuando establece “sin importar el tipo o naturaleza de la acreencia garantizada”,

defendiendo que el legislador así lo establece pero dentro del marco referencial de los

sujetos que a su entender regula esta ley, los cuales a su juicio son las entidades de

7 Hernández, Yoaldo. Los incidentes del Embargo Inmobiliario. 2da edición, reestructurada y ampliada. 2013. P. 304

8
Biaggi. J.L. ¿Modificó o derogó la ley 189-11 el procedimiento de embargo inmobiliario de derecho común? Gaceta
Judicial. Año 16, No. 311, Octubre 2012
intermediación financiera, y no todas, sino que solo aquellas que hayan puesto en mercado

alguno de los instrumentos de inversión establecidos en la ley 189-11.

La segunda línea de pensamiento sobre el tema, la llamada extensiva, tiene su

fundamento en la interpretación amplia de los artículos 149 y 150 de la ley 189-11.

Defienden la idea de que todo aquel acreedor que tenga su crédito sustentado en una

hipoteca convencional, puede beneficiarse del procedimiento especial establecido en esta

ley. Esto debido a que el objetivo cierto de la ley 189-11 es el desarrollo del mercado

hipotecario aunque haya instaurado la figura del fideicomiso.

Se encuentra también el embargo inmobiliario establecido en la Ley 6186 del 12 de

febrero de 1963, la cual se creó con el fin de incentivar la producción agrícola en el país.

Este procedimiento de embargo viene siendo más reducido, ya que se produce una

contracción en los plazos para los actos que requiere, siendo el más importante desde

nuestro punto de vista el hecho de que el mandamiento de pago se convierte de pleno

derecho en embargo en un plazo de quince (15) días.

Así también el embargo inmobiliario creado por la Ley 189-11, norma creada con el

fin de incentivar el desarrollo del mercado hipotecario y por la necesidad de mejorar los

procedimientos ya existentes en cuanto a ejecución inmobiliaria se trate. Este

procedimiento es el más expedito de los que existen en nuestro país, tanto así que la

entrega al acreedor de una parte del dinero adeudado por parte del deudor, la presentación

de incidentes o la interposición de un recurso de casación no suspenden el procedimiento.

2.2 Marco Contextual

Puerto Plata está localizada en el litoral norte de la isla de santo Domingo, lugar

escogido por Cristóbal Colón. Colón descubre San Felipe de Puerto Plata en su primer

viaje, el 12 de enero de 1493 y llamó a la montaña (actual Loma Isabel de Torres) Monte

de Plata porque en su cima hay nubes que la hacen aparecer como de plata. De ella toma el

nombre la ciudad Puerto de Plata. Al llegar Colón a la isla de Santo Domingo en 1492 lo

primero que construye es el Fuerte de la Navidad. Destruido éste construye la primera

ciudad en América llamada La Isabela el 2 de enero de 1492.

La ciudad de Puerto Plata fue fundada en el 1502 por Nicolás de Ovando en el lugar

escogido por Colón. En 1508 se le otorgó el escudo de armas con un monte plateado, en

cuyas puntas superiores están grabados una F y una V, y al pie de la montaña unas ondas

blancas y azules. La Fortaleza de San Felipe es el único testigo de la ciudad del siglo XVI.

El convento de San Pedro Mártir que estaba en pie en el momento de la segunda

fundación cae en deterioro en los momentos de la ocupación haitiana.

La iglesia de San Felipe Apóstol de 1934 de concreto armado está levantada en el

mismo sitio de la primitiva y subsiguientes que fueron sucesivamente de ladrillo, de

mampostería y de madera formada de hierro galvanizado. El 4 de Octubre de 1863, como

consecuencia de la Guerra de Restauración contra la Anexión a España, la ciudad fue

incendiada, edificándose de nuevo en 1865.

 En esta tercera edificación esta ciudad florece de nuevo por sus constantes

condiciones de puerto, que comunica toda la región del Cibao con el mundo exterior.

Ayuda a esta comunicación la apertura de los ferrocarriles: Sánchez-La Vega en 1887;

Puerto Plata-Santiago en 1890 y Santiago-Moca en 1909 (Hay que tener en cuenta que

todavía no había carreteras interiores y el comercio había que hacerlo en vapores por la

costa). En esos momentos llegaron a poblar la ciudad comerciantes de diferentes partes del

mundo principalmente de Alemania, Inglaterra, España y de las Antillas.

En 1974 fue escogida por sus características costeras como polo turístico mediante

decreto presidencial. Como parte del programa de acondicionamiento de Puerto Plata con

fines turísticos se mejoró la infraestructura del centro histórico como el acueducto, se

construyó el malecón, se arreglaron calles y contenes, se restauró el Fuerte de San Felipe,

y se construyó el funicular para subir a la loma Isabel de Torres. La glorieta victoriana del

parque central se reconstruyó y recientemente por iniciativa del gobierno se reconstruyó la

estación del tren, se restauró la Fe en el Povernir y el Puente de la Guinea.

2.3 Conceptualización

 Embargo: Es la declaración judicial por la que determinados bienes o derechos de

contenido o valor económico quedan afectados o reservados para extinguir con

ellos una obligación pecuniaria ya declarada (embargo ejecutivo) o que,

previsiblemente, se va a declarar en una sentencia futura (embargo preventivo).

 Exigible: Un crédito es exigible cuando su cobro no está suspendido en su

ejecución por ningún término ni condición

  Cierto: Un crédito es cierto cuando no hay duda de su existencia y el acreedor

posee un título ejecutorio para poder reclamarlo

 Dación de pago: es la acción de dar algo para pagar una deuda.1 Se refiere por

tanto al acto por el cual el deudor realiza, a título de pago, una prestación diversa

de la debida al acreedor, quien acepta recibirla en sustitución de ésta.

 Acreedor: es aquella persona o personas tanto físicas como jurídicas que

legítimamente están autorizadas para exigir el pago o cumplimiento de una

obligación contraída por dos partes con anterioridad

2.5 Motivación y justificación

La motivación y justificación para llevar a cabo esta investigación es porque, a

pesar de que la Ley 189-11 sobre Fideicomiso tiene varios años de promulgación, todavía

existe desconocimiento sobre lo que ésta establece con respecto a los embargos

inmobiliarios, condiciones para ejercerlo, lo que se considera inembargables,

procedimiento especial, entre otras cosas.

CAPÍTULO III. DISEÑO METODOLÓGICO
3.1 Tipo de estudio

Se utilizarán los siguientes tipos de estudio:

Estudio Descriptivo. Con este se pueden describir las diferentes situaciones de embargos

de manera precisa, sus orígenes y que consecuencias pueden traer al realizarlos. Tiene el

propósito de medir el grado de relación que exista entre 2 a más conceptos o variables.

Estudio Correlacional. Mediante este tipo de estudio, el investigador podrá relacionar el

dispositivo de las sentencias que forman parte de esta investigación, para determinar

similitudes y diferencias e identificar la ley que se tomó como base para emitirlas.

Estudio Bibliográfico. Se recolectaran informaciones escritas anteriormente con respecto

al tema bajo estudio.

3.2 Tipo de diseño

Al poner en realización una investigación es necesario hacer acopio de una buen

planificación previa para poder lograr los objetivos planteados al inicio de la misma. En

este estudio es factible elaborar un diseño no experimental, ya que en el caso específico

que se tratará, no se realiza una investigación con base a las variables que se determinan,

sino que más bien se harán observaciones de manera natural, como se van dando los casos

entra una ley y otra.

3.3 Tipo de investigación

En este proyecto se utilizará un tipo de investigación pura, que también se le llama

básica o fundamental porque busca comparar dos procedimientos de embargos, uno

previsto en la Ley 6186 de Fomento Agrícola y el otro en virtud de la Ley 189-11 sobre

Fideicomiso.

3.4 Método

En esta investigación se utilizarán los métodos deductivo y analítico:

Método Deductivo, por medio del cual se aplican principios desconocidos a partir de los

que ya se conocen.

Método Analítico, por medio de este se distinguen los elementos de un fenómeno y se

procede a revisar ordenadamente cada uno de ellos por separado.

3.5 Técnica de recolección de datos o de investigación

Para la recolección de los datos se utilizarán las leyes 6186 de Fomento Agrícola, la

Ley 189-11 sobre Fideicomiso, el Código Civil Dominicano y libros sobre leyes, en

específico sobre los procedimientos de embargos.

3.6 Instrumentos

El investigador en este proyecto cuenta con diferentes instrumentos para llevar a

cabo su trabajo, seleccionando el método directo, que consiste en el análisis y recolección

de datos por su propia iniciativa en las fuentes primarias que son las leyes y códigos; y de

las fuentes secundarias que son los libros escritos por juristas dominicanos.
CAPÍTULO IV. ANÁLISIS DE LOS RESULTADOS
4.1 Procedimiento del Embargo previsto en la Ley 6186 de Fomento Agrícola

El embargo inmobiliario abreviado está consignado en la Ley de Fomento Agrícola

6186. Es un procedimiento sumario, caracterizado por la celeridad y simplicidad. Su objetivo

principal es evitar que las decisiones sean retardadas, en cuyo caso la sentencia que

intervenga no será susceptible de apelación.

En principio, este embargo inmobiliario abreviado sólo beneficiaba al Banco Agrícola

de la República Dominicana, pero con el transcurso del tiempo el legislador ha extendido el

beneficio a otros acreedores, como las asociaciones de ahorros y préstamos para la vivienda,

a los trabajadores y a los abogados, y, actualmente, conforme con la ley que crea el Código

Monetario y Financiero, se benefician todas las instituciones bancarias.

Este procedimiento se instruyó por la gran urgencia que tenían las instituciones

estatales de recuperar su crédito. La principal ventaja que tiene los acreedores frente a este

procedimiento es que los mismos se benefician del mismo por la rapidez en que pueden

recuperar su crédito sobre sus deudores, debido a la celeridad del proceso. El legislador ha

tratado de beneficiar el interés del Estado por encima de los intereses de los deudores

morosos.

El banco que se beneficia de esta ley es un acreedor privilegiado y tiene la facultad

para anular cualquier otra inscripción de embargo hecha por un tercero después de la

inscripción de embargo.
 El interés de la Ley 6186 fomento agrícola comprende:

1.- Incentivo a la producción agrícola.

2.- Incentivo a la participación económica.

3.- Facilidad de crédito tendiente a la política agraria en beneficio de los productores.

Por otro lado, su finalidad es proporcionar un sistema apropiado de crédito para

lograr una producción agrícola continua que se adapte a variaciones eventuales por

medio del Banco Agrícola de la República Dominicana (Creado por la Ley 908 de

1945), como instrumento de la política agraria del Estado.

La iniciación de los incidentes no detienen para nada el procedimiento, la adjudicación

sigue su curso y se produce la venta. El art. 161 de la Ley 6186 dispone que no se acordará

ningún reenvió de la adjudicación salvo autorización del Banco.

Las sentencias que deciden sobre los incidentes son en única y última instancia, en

consecuencia no están sujetas al recurso de apelación a diferencia del embargo de derecho

común, pero la Suprema Corte de Justicia constantemente ha sentado el criterio de que como

la ley 6186 no prohíbe nada más que el recurso de Apelación, todos los demás recursos están

permitidos.

Si dentro del plazo concedido el deudor no paga los valores adeudados, el

mandamiento de pago se convierte de pleno derecho en embargo inmobiliario.

 La Ley 6186 de Fomento Agrícola establece los siguientes pasos en el procedimiento

para llevar a cabo el embargo inmobiliario abreviado:

Mandamiento de pago.

El Artículo 49 de la Ley 6186 señala que para llegar a la venta de los inmuebles

hipotecados el Banco notificará al deudor un mandamiento de pago en la forma prevista en el

artículo 673, del Código de Procedimiento Civil, el cual deberá contener además, lo que

prescribe el artículo 675, incisos 3, 5 y 6 del mismo Código. Si, dentro del plazo de quince

días establecido por el artículo 153 de esta Ley, el deudor no paga los valores adeudados, el

mandamiento de pago se convertirá de pleno en embargo inmobiliario.

Inscripción de embargo.

En este sentido, el artículo 150 de la misma Ley 6186 establece que dentro de los

veinte días de su fecha, este mandamiento se inscribirá en la Conservaduría de Hipotecas del

Distrito Judicial donde radiquen los bienes hipotecarios. Si se tratare de bienes situados en

más de un distrito judicial, cada inscripción deberá efectuarse dentro de los diez días que

siguen a la fecha en que se ultime la inscripción anterior; a este efecto el Conservador de

Hipotecas hará constar en la anotación de inscripción la fecha indicada. Si se tratare de

terrenos registrados se procederá su inscripción en el Registro de Títulos, de acuerdo con la

Ley de Registro de Tierras.

Dentro de los diez días que siguen a los plazos indicados en este artículo, según el

caso, el persiguiente depositará el pliego de condiciones en el Tribunal que conocerá de la

venta.

Por su parte el artículo 151 resalta que aun cuando los inmuebles cuya venta se

persigue estuvieren dados en inquilinato o en arrendamiento y si el Banco le solicitare, se

designará un secretario por el Juez de Primera Instancia, en la forma, de los referimientos. Si

el Banco no hiciere tal solicitud, aquel contra quien se procede o los inquilinos o

arrendatarios, en su caso quedarán en posesión de dichos inmuebles hasta la venta.

El artículo 160 establece que si al momento de la inscripción del mandamiento existe

un embargo anterior practicado a requerimiento de otro acreedor, el Banco podrá, hasta el

depósito del pliego de condiciones, y después de un simple acto notificado al abogado del

persiguiente, hacer proceder a la venta según el modo indicado en los artículos precedentes.

Si la inscripción del mandamiento no es requerida por el Banco más que después del

depósito del pliego de condiciones, éste no tendrá más que el derecho de hacerse subrogar en

las persecuciones del acreedor embargante, conforme al artículo 722 del Código de

Procedimiento Civil.

Pliego de condiciones.

Conjuntamente con el pliego de condiciones, la institución debe depositar un inventario

de los documentos que fundamentan la solicitud del embargo.

Publicación del embargo en un periódico de circulación nacional.

 El artículo 153 de la Ley 6186 de Fomento Agrícola establece que a falta de pago en

los quince días siguientes a la notificación del mandamiento de pago y dentro de los treinta

días del depósito del pliego de condiciones, el Banco hará publicar un anuncio, por lo

menos, en uno de los periódicos de circulación nacional. Dicho anuncio contendrá las

menciones prescritas por el artículo 696 del Código de Procedimiento Civil.

Todos los anuncios judiciales relativos a la venta se insertarán en el mismo periódico.

La justificación de haberse publicado los anuncios se hará por medio de un ejemplar que

contenga el anuncio de que trata este artículo. Esto no es limitativo, ya que la misma ley

establece que cualquiera otra parte que tenga interés en que se dé a la venta mayor publicidad

que la establecida en el artículo 153, podrá hacer otras publicaciones, a sus expensas, dentro

del plazo de los treinta días indicados en el mencionado artículo 153.

Notificación al deudor embargado del depósito del pliego, hacer las observaciones o

reparos e intimación a comparecer el día de la venta.

De acuerdo a lo que señala el artículo 156 de esta ley, el aviso del periódico

mencionado en el artículo 153 será denunciado en la octava al deudor y a los acreedores

inscritos, en el domicilio elegido por ellos en la inscripción, con intimación de tomar

comunicación del pliego de condiciones.

Venta de inmueble embargado.

Como señala el artículo 157 de la Ley 6186 de Fomento Agrícola, quince días a lo

menos después del cumplimiento de estas formalidades, y en la fecha que el Banco

determine, se procederá a la venta en pública subasta de los inmuebles indicados en el

mandamiento, en presencia del deudor o éste debidamente llamado, ante el Tribunal de la

situación de los bienes o de la más grande parte de éstos.

El mandamiento, el o los ejemplares del periódico que contienen las inserciones, la

intimación de tomar comunicación del pliego de condiciones y de asistir a la venta serán

anexados al proceso verbal de adjudicación.

En la octava de la venta, el adquirente estará obligado a pagar, a título provisional, en

la caja del Banco, el montante del capital e intereses debidos.

Después de los plazos para una nueva puja, el sobrante del precio debe ser entregado en

la dicha caja hasta concurrencia de lo que se le deba, no obstante todas las oposiciones,

contestaciones e inscripciones de los acreedores del prestatario salvo sin embargo su acción

en repetición si el Banco había sido indebidamente pagado en su perjuicio.

Reparos y observaciones

De acuerdo al artículo 159 los reparos y observaciones al pliego de condiciones serán

consignados ocho (8) días a lo menos antes de la venta. Estos contendrán constitución de

abogados, con elección de domicilio, todo a pena de nulidad. El Tribunal será apoderado de

la contestación por Acta de Abogado a Abogado. Estatuirá sumariamente y en última

instancia, sin que pueda resultar ningún retardo de la adjudicación.

 De acuerdo a lo que establece el artículo 161 no se acordará ningún reenvío de la

adjudicación; sin embargo, a petición de parte interesada y con la anuencia del Banco, se

podrá aplazar la adjudicación para otras fechas que fijará el Banco. En cada caso se hará una

publicación en la forma señalada en el artículo 153, con diez días por lo menos de antelación,

a la nueva fecha de la venta.

Por su parte el artículo 162 menciona que en caso de negligencia por parte del Banco,

el acreedor embargante tiene el derecho de continuar sus persecuciones.

Plazos en el procedimiento del embargo inmobiliario abreviado

Mandamiento de pago: plazo de 15 días, transcurridos los cuales se convierte en embargo

(Ley 6186-63, art.149).

Acta de embargo: no existe, dada la celeridad de este procedimiento.

Denuncia de embargo: no existe, dada la celeridad de este procedimiento.

Transcripción o inscripción del mandamiento de pago: cualquier día hábil dentro de los 20

días a partir de la notificación (Ley 6186-63.Art.150).

Depósito del Pliego: dentro de los 10 días que siguen a los 20 días ((Ley 6186-63.Art.150).

Audiencia de lectura: no existe.

Publicación: quince días después de la notificación del mandamiento de pago y dentro de los

treinta días después del depósito del pliego de condiciones. (Ley 6186-63.Art.153).

Denuncia de la publicación: en la octava franca al deudor y a los acreedores inscritos. (Ley

6186-63.Art.156).
Audiencia de adjudicación: 15 días a lo menos después de la publicación. (Ley 6186-

63.Art.157).

Puja ulterior: 8 días a partir de la decisión de adjudicación. (C.Proc.C. Art.708).

4.2 Procedimiento del Embargo previsto en la Ley 189-11 sobre Fideicomiso

Particularidades del Embargo

La ejecución de los inmuebles por vía del embargo previsto en la Ley 189-11, del 13

de julio del año 2011, se encuentra regida por un procedimiento que podría catalogarse de

especial y sumario, lo que encuentra su explicación en el hecho de que dicha instituta

legal, además de someter el conocimiento de sus contestaciones incidentales a un

procedimiento distinto al previsto en el Código de Procedimiento Civil, reduce los plazos

y suprime algunas de las formalidades y actos de procedimiento previstos en el embargo

previsto en el derecho común. Poniéndose de relieve en este nuevo embargo las siguientes

particularidades:

Temperamento legal del embargo

El estudio del temperamento del embargo inmobiliario previsto en la Ley 189-11,

implica la ponderación de determinados presupuestos legales los cuales son necesario su

análisis, a los fines de lograr una mejor comprensión del tema , entre dichos presupuesto

se destacan:

a) Los sujetos a los cuales está permitido utilizar dicho embargo

Respecto a los acreedores que podrán optar por el procedimiento previsto en la Ley

189- 11, el texto del artículo 149 establece: “La presente ley contiene el procedimiento
aplicable para el procedimiento especial de ejecución inmobiliario al que podrán optar

cualesquiera tipos de acreedores hipotecarios, incluyendo sin que esta lista sea limitativa,

entidades de intermediación financiera locales o del extranjero, los agentes de garantías a

los que se refiere la presente ley los titulizadores y fiduciarios, siempre y cuando la

garantía hipotecaria haya sido concedida de manera convencional , sin importar el tipo de

la acreencia garantizada”.9

De las letras de la disposición anteriormente citada se infiere y se deducen las

siguientes ideas o criterios:

a) Que el derecho u opción de optar por el procedimiento inmobiliario previsto en esta

nueva normativa no es una imposición legal, sino que ésta es una potestad o facultad

discrecional del acreedor. En otras palabras, es el acreedor quien decide si quiere o no

beneficiarse del procedimiento ejecutorio previsto en esta ley.

b) Que el legislador de esta ley para conferirle a un acreedor el derecho de optar por este

procedimiento, toma en consideración que dicho acreedor cumpla con tres condiciones

esenciales, sin las cuales éste no podrá acceder al mismo, tales son: a) Que se trate de un

acreedor hipotecario, b) Que su crédito se sustente en una hipoteca convencional; c) Que

el crédito sea cierto, líquido y exigible, es decir, haya operado el vencimiento del término

o que el deudor haya perdido el beneficio del término, sea por el no pago o por una de las

causas establecida por la ley.

9 Véase Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado Hipotecarios y Fideicomiso

 Este último criterio encuentra su asidero legal en las letras del artículo 150, el cual

establece: “Derecho de perseguir la venta de los inmuebles hipotecados por falta de pago.

Sujeto a los términos y condiciones previstos en el contrato entre las partes, en caso de

falta de pago, incumplimiento del contrato o de la ley que conlleve la pérdida del

beneficio del término, podrá ser perseguida la venta de los inmuebles hipotecados por

cualquier acreedor provisto de una hipoteca convencional”.

Sin duda que esta normativa se complementa con las disposiciones del artículo

1188, del Código Civil el cual respeto al término como modalidad que afectan las

obligaciones convencionales establece lo siguiente: “El deudor no puede reclamar el

beneficio del término, cuando ha quebrado, o cuando por acto suyo han disminuido las

garantías dadas en el contrato a su acreedor”.

En ese tenor y tomando en consideración el espíritu legislativo de los citados

artículos 149 y 150, de la nueva normativa legal, puede afirmarse que siempre que su

acreencia se fundamente en una hipoteca convencional, podrán optar a este tipo de

embargo los siguientes acreedores:

1) Los acreedores hipotecarios,

2) Los intermediarios financieros, Entre estos se incluyen los bancos de desarrollo, los

bancos múltiples, asociaciones de ahorros y préstamos, las administradoras de fondo de

pensiones, etc.10

3) Los titulizadores;

10 Véase artículo 34 ley 183-02, de fecha 7 de junio del año 2002, Código Monetario y Financiero
4) Los acreedores fiduciaries

b) El tribunal Competente

Cuando en materia jurídica se refiere a la competencia de un tribunal se hace para

indicar la capacidad o aptitud legal que posee o tiene dicha jurisdicción para conocer de un

determinado asunto que le es atribuido por la ley, ya sea en razón de la materia o en razón

del territorio.

Es obvio que el presupuesto procesal denominado competencia viene a constituirse

en un elemento de suma importancia para la regularidad del procedimiento previsto por

esta ley, pues de la competencia del tribunal llamado a conocer del embargo dependerá en

gran medida la validez del mismo, esto dada la estrecha vinculación que guarda este

presupuesto legal con el derecho a un debido proceso de ley al que tiene todo ciudadano,

pues conforme a la Constitución la obligación de ser juzgado por el tribunal competente

constituye una de las garantías mínimas de este derecho fundamental previsto en el

artículo 69, numeral 2do, de la Carta Magna.

Competencia de Atribución

Respecto a la competencia de atribución serán los tribunales de primera instancia en

atribuciones civiles (La Cámara Civil del Tribunal de Primera Instancia) los llamados a

conocer de la venta en pública subasta del inmueble resultante del procedimiento de

embargo inmobiliario llevado a cabo conforme a esta ley. Será también el mismo tribunal

que conoce del embargo el llamado a conocer de los incidentes que surjan en el curso y
desarrollo del conocimiento de dicho procedimiento, así como también los reparos al

pliego de condiciones, lo cual es una competencia atributiva implícita.

La facultad o competencia atributiva del Presidente de la Cámara Civil del Juzgados

de Primera Instancia para conocer del embargo y sus incidentes posee un carácter de orden

público, por consiguiente ésta puede ser pronunciada a petición de partes o suplida de

oficio por el juez, esto conforme así lo establece el artículo 20 de la Ley 834, del15 de

julio del año 1978, el cual dispone: “La incompetencia puede ser pronunciada de oficio en

caso de violación de una regla de competencia atribución, cuando ésta regla es de orden

público. No puede serlo sino en este caso”.

Competencia Territorial

El tribunal territorialmente competente para conocer de la venta y el procedimiento

del embargo previsto por Ley 189-11, sobre Desarrollo del Mercado Hipotecario, lo será

aquél de la situación del lugar donde el inmueble se encuentre situado o radicado o aquél

que las partes hayan convenido o pactado en su contrato hipotecario.

El artículo 159, párrafo único, de la citada ley en sus letras expresa: “ La venta en

pública subasta de los inmuebles indicados en el mandamiento, deberá ocurrir

transcurridos a lo menos quince (15) días, contados a partir de la notificación de la

denuncia del aviso de venta y llamamiento a la audiencia de adjudicación a la que se

refiere la parte capital de este artículo, y en la fecha fijada a solicitud del persiguiente,

debiendo presentarse evidencia de que el deudor ha sido debidamente notificado de la

misma. Esta venta habrá de ser celebrada por ante el Juzgado de Primera Instancia, en sus

atribuciones civiles, con jurisdicción en el lugar en donde estén situados los bienes o la

mayor parte de éstos, si se encuentran en diferentes distritos judiciales, o de la jurisdicción

elegida por las partes en el contrato”.

En las disposiciones del texto legal citado nuestro legislador vino a consagrar el

criterio universalmente admitido de que las partes pueden prorrogar la competencia

territorial, lo cual encuentra su naturaleza legal en la teoría de la Autonomía de la

Voluntad de los contratantes, la que para el caso, resume su contenido en el derecho que

tienen las partes en una convención de pactar todo tipo de cláusulas siempre que las

mismas no atenten contra el orden público y las buenas costumbres, de ahí que siendo la

competencia territorial de interés privado, nada impide que por vía de un contrato

hipotecario los sujetos contratantes opten por su prorrogación a otro tribunal igualmente

competente para que dirimir el conflicto suscitado en relación con la inejecución de dicho

contrato.

Fuera de esta ley, el criterio de prorrogación de competencia territorial en materia

real lo encontramos en las disposiciones de los artículos 111 y 2159 del Código Civil, los

cuales en su contenido expresan:

“Artículo 111. Cuando un acta contenga por parte de algunos de los interesados elección

de domicilio para su ejecución en otro lugar que el del domicilio real, las notificaciones

demandas y demás diligencias podrán hacerse en el domicilio convenido y ante el juez

mismo”.
“Artículo 2159. La cancelación no consentida se pide al tribunal del distrito en que se hizo

la inscripción, a no ser que dicha inscripción haya tenido lugar para la seguridad de una

condena eventual o in, determinada sobre cuya ejecución o liquidación el deudor y el

acreedor presunto estén litigando o deban ser juzgado por otro tribunal, en cuyo caso la

demanda de cancelación debe presentarse o remitirse a este último.

c) El procedimiento.

Enumeracion de los pasos que implica el embargo inmobiliario previsto en la Ley

189-11

A continuación se identifican los pasos y diferentes actos que conlleva el

procedimiento de embargo inmobiliario previsto por la ley 189-11:

a) Primer paso. Notificación de un mandamiento pago, (Artículos 151 y 152 de la Ley

189-11) cuando hay un tercero detentador también se notifica el mandamiento y los actos

del procedimiento (Art.165 Ley 189-11);

b) Segundo paso. Solicitud de inscripción del mandamiento y su conversión en embargo.

(Artículo 154, Ley 189-11);

c) Tercero Paso. Solicitud de certificación de cargas y gravámenes al registrador de

títulos del lugar del inmueble; (Artículo 155, Ley 189-11);

d) Cuarto paso. Depósito del pliego de condiciones en la Secretaria del tribunal que

conocerá de la venta, (Artículo 155, Ley 189-11);

e) Quinto paso. Solicitud de fijación de audiencia para conocer de la lectura y la subasta

(Artículo 159 párrafo único) esta solicitud se hace siempre el mismo día que se deposita el

pliego;
f) Sexto paso. Publicación de por lo menos un aviso, anunciando el día en que llevara a

cabo la venta del inmueble, esto deberá ser en un periódico de circulación nacional

(Artículo 158, Ley 189-11);

g) Séptimo paso. Denunciar el aviso y la fecha de la venta al deudor y llamamiento a

comparecer a la audiencia de adjudicación (Artículo 159 de la Ley 189-11);

h) Octavo paso. Presentación de conclusiones en la audiencia fijada para conocer de

forma concomitante la lectura del pliego y la venta o adjudicación del inmueble;

i) Noveno paso. Expedición, notificación y trascripción de la sentencia de adjudicación.

(Aplicación del artículo 750 del código de Procedimiento Civil, dado el carácter supletorio

conferido por el artículo 151 de la ley)

Primer Paso: Notificación del mandamiento de pago

El procedimiento previsto por la Ley 189-11, se inicia con un mandamiento de pago,

hecho a requerimiento del acreedor y notificado en la persona o domicilio del deudor

embargado. El criterio esbozado se encuentra plasmado en las letras de los artículos 151 y

152 de la Ley 189-11, los cuales expresan:

“Artículo 151. El procedimiento de embargo inmobiliario se iniciará con un mandamiento

de pago, y tendrán lugar conforme los términos y plazos especificados en el contrato en el

presente título. Para todo lo no contemplado en esta ley, regirán las disposiciones del

Código de Procedimiento Civil Dominicano.”

“Artículo 152. Para llegar a la venta de los inmuebles hipotecados, el acreedor hipotecario

notificará al deudor, a su persona o a su domicilio, un mandamiento de pago.”

 La Ley 189-11, en su artículo 152, establece que el mandamiento de pago, a pena de

nulidad, además de las enunciaciones comunes previstas para los actos de alguaciles,

deberá contener:

a) Copia del título en cuya virtud se realiza,

b) La advertencia de que, a falta de pago de las sumas requeridas, el mandamiento de pago

se convertirá, de pleno derecho, en embargo del inmueble hipotecado;

c) Elección del domicilio en la ciudad donde esté establecido el tribunal que debe conocer

el embargo;

d) La identificación del inmueble que se afectare, bastando para ello la designación

catastral para el caso de inmuebles registrados o su dirección, en caso de inmuebles no

registrados.

Respecto a los efectos que produce el mandamiento de pago de esta ley, se podría

decir que los mismos son especiales en este tipo de embargo. Siendo estos:

a) La Notificación del mandamiento al deudor o al tercero detentador pone a correr el

plazo para su conversión en embargo;

b) Debe ser transcripto en los (5) cinco días después de vencido el plazo de los (15)

quince, so pena de considerarse como un desistimiento implícito del embargo por parte del

acreedor;

c) Otra novedad de la ley referente a los efectos de la notificación del mandamiento de

pago frente al deudor o al tercero detentador consiste en que los pagos realizados por estos

y recibido por el acreedor embargante en el curso y desarrollo del procedimiento no

impedirá la continuación de dicho embargo.

 La nueva instituta legal introduce una novedad procesal en el caso en que la

propiedad del inmueble hipotecado haya sido traspasada a un tercero detentador, pues ésta

en su artículo 165 impone al acreedor la obligación de notificarle al tercero detentador un

mandamiento de pago igual al notificado al deudor principal, así como también los demás

acto del proceso, lo cual puede decirse es propio de esta ley y difiere del embargo de

derecho común en el cual las disposiciones del artículo 2169, del Código Civil se limitan a

exigirle al acreedor la notificación al detentador de una simple intimación.

El texto del artículo 165 de la ley 189-11, establece lo siguiente: “Cuando el

inmueble objeto del embargo haya sido transferido a un tercero luego de haberse

concedido la garantía hipotecaria, el persiguiente deberá notificar el mandamiento de

pago, en adición al deudor, al nuevo adquiriente. Asimismo, deberán ser notificados al

nuevo adquiriente los demás actos del proceso”.

Mientras que el artículo 2169, del Código Civil expresa: “En caso de no cumplir el

tercero detentador cualquiera de dichas obligaciones, cada uno de los acreedores con

hipoteca tiene el derecho para hacer vender el inmueble hipotecado, después de los treinta

días de hecho el mandamiento al deudor originario y de haberse hecho notificación al

tercero detentador para el pago de la deuda exigible, o el abandono de la finca”.

Una vez inscripto el mandamiento de pago el acreedor puede acudir ante el juez de

los referimientos a los fines de lograr de éste la designación de un secuestrario o

administrador judicial del inmueble, u otro tipo de medidas de carácter administrativa

como seria la venta de los fruto producido por dicho inmueble y el depósito del precio en

una institución bancaria, a los fines de ser distribuido junto con el precio del inmueble.

Dicha medida se contemplan en las disposiciones del artículo 170 de la citada ley 189-11,

con lo cual el legislador de esta ley busca lograr la protección efectiva del acreedor frente

al deudor que tiene la posesión del inmueble embargado en aras de evitar los abusos que

éste último pudiere cometer en cuanto a preservación y cuidado de la estructura física y la

administración de dicho inmueble.

Cabe señalar que si el inmueble se encuentra ocupado por un inquilino, éste no

podrá realizar pagos relativos a su alquiler debiendo retener los mismos para entregarlos al

secuestrario una vez éste sea designado o luego de la adjudicación para ser distribuido

entre los acreedores en el procedimiento al orden y en caso de sobrar devolverlo al deudor

embargado.

En ese tenor el artículo 170 de la Ley 189-11.establece: “Establece que Aunque los

inmuebles cuya venta persigue estuvieran dados en inquilinatos o en arrendamiento,

cuando el persiguiente lo solicitare, se designara un secuestrario por el Juez de Primera

Instancia, en atribuciones de Juez de los referimientos, a fin de que este secuestrario vele

por la preservación de los inmuebles hasta la fecha de la venta. Si el persiguiente no

hiciere tal solicitud, aquel contra quien se procede o los inquilinos o arrendatarios, en su

caso, quedaran en posesión de dichos inmuebles hasta la venta.

Párrafo.- Desde el momento en que se les notifique la inscripción del embargo, los

inquilinos o arrendatarios, no podrán realizar pagos relativos a su alquiler debiendo retener

los mismos para entregarlos al secuestrario una vez este sea designado o luego de la

adjudicación, no cubra la totalidad de la suma adeudada; en caso contrario dichas sumas

serán entregadas al perseguido o a los demás acreedores que hayan formulado oposición”.

Las medidas anteriormente citadas, el juzgador de los referimientos la supeditará a

criterio de los artículos 109 y 112 de la Ley 834, del 15 de julio del año 1978.

Segundo paso: Inscripcion del mandamiento de pago por ante el Registro de Títulos

o el Conservador de Hipotecas.

Una vez notificado el mandamiento de pago al deudor, el acreedor deberá continuar

con el segundo paso de su procedimiento consistente en la inscripción de dicho

mandamiento, para lo cual el legislador le otorga un plazo de cinco (5) días, los cuales

comenzarán a correr a partir del vencimiento de los quince (15) días otorgado en el

mandamiento de pago.

En ese tenor el artículo 154 de la Ley 189-11, establece lo siguiente: “A falta de

pago del deudor y dentro de los cinco días posteriores al vencimiento del referido plazo de

quince días, otorgado en el mandamiento del pago, este mandamiento, convertido ya en

embargo, se inscribirá en el registro de títulos del Distrito Judicial donde radiquen los

bienes hipotecados o la conservadurías de hipotecas, si se tratare de inmuebles no

registrado.

Párrafo 1- si se tratare de bienes situados en más de un distrito judicial, cada inscripción

deberá efectuarse dentro de los diez (10) días que siguen a la fecha en que se ultime la
inscripción de hipotecas hará constar en la anotación de inscripción, la fecha indicada.”

El plazo previsto en el artículo 154 de la Ley 189-11, para la inscripción del

mandamiento de pago no es franco, lo cual se colige de la aplicación del artículo 1033, del

Código de Procedimiento Civil, combinado con el 151 de la citada Ley 189-11.

Para la inscripción del mandamiento se debe tomar en consideración si el inmueble

es registrado o no registrado. En el primero de los casos el acreedor persiguiente

presentará su mandamiento a la inscripción por ante el Registrador de Títulos donde se

encuentre asentado el inmueble, mientas que si se trata de terrenos no registrados se

deberá presentar el mandamiento en la Conservaduría de Hipoteca.

Tercer paso: Redacción y depósito del pliego de cargas, clausulas y condiciones

Una vez inscripto el mandamiento de pago, el tercer paso a realizar el acreedor

consiste en la redacción y depósito del pliego de condiciones mediante el cual se regirá la

venta del inmueble en la subasta a llevarse a cabo por ante el tribunal competente.

Aunque el nuevo texto de ley, ni el Código de Procedimiento Civil definen lo que es

el pliego de condiciones, en cuanto a su forma ha sido conceptualizado por la doctrina

“como un simple proyecto por escrito, firmado depositado en la secretaria del tribunal por

el abogado del acreedor persiguiente, pero hecho a nombre de su cliente, donde se hace

constar las cláusulas y condiciones que regirán la venta en la audiencia de pregones, el

cual queda sometido a los reparos y modificaciones u observaciones de aquellos

acreedores que pongan de manifiesto un interés legítimo en su derecho a pretender.”11

Para la jurisprudencia francesa el pliego de condiciones es concebido como “el acto

llamado a constituirse en definitivo para convertirse entonces en una convención que

tendrá fuerza obligatoria entre el embargante, los acreedores el embargado y el

adjudicatario”.12

El pliego de condiciones contemplado en el procedimiento previsto por esta ley,

deberá contener a pena de nulidad, las menciones siguientes:

a) La enunciación del título en virtud del cual se procedió al embargo, del mandamiento

de pago y la inscripción del embargo.

b) La designación del o de los inmuebles embargados, tal como se haya insertado en el

mandamiento de pago.

c) Las condiciones de venta.

d) Fijación del precio que servirá de inicio las pujas. Cuando el embargo inmobiliario sea

perseguido por acreedor hipotecario distinto al inscrito en primer rango, sin importar que

se trate de hipotecas convencionales, legales o judiciales, el precio de primera puja nunca

podrá ser menor a la acreencia registrada en primer rango.

e) Certificación expedida por el organismo correspondiente, en donde se expresa las

cargas y gravámenes que existen sobre el inmueble afectado o documento que exponga

que el mismo no contiene carga o gravamen de ningún tipo.

11
Véase Pérez, Tavera, Eladio Ant. Miguel op. Cit. Pág. 139.
12 Véase Civ,2e,14 janv 1981,Bull. Civ. 11 No.3, P: Civil 2e. , 2 juill 1986, D. 1987.j., 110. Civ 2e, 1er dic 1976 JC
f) El persiguiente podrá establecer también en el pliego de condiciones, que todo licitador

deberá depositar previamente en la secretaria del tribunal una garantía, mediante cheque

certificado de una institución bancaria domiciliada, en la República Dominicana expedido

a favor del persiguiente, no pudiendo dicha garantía exceder del diez por ciento (10%) de

la primera puja, salvo que se hubiere convenido una suma mayor entre el persiguiente y el

deudor.

Cabe señalar que esta última cláusula referente a la garantía del 10% es facultativa y

la misma servirá para garantizar los gastos en el supuesto de que el adjudicatario sea

declarado falso subastador.

Para la realización del depósito del pliego de condiciones en la secretaria del

tribunal llamado a conocer de la venta, la ley le indica al acreedor que éste se encuentra

obligado a hacerlo dentro del plazo de diez (10) días, los cuales comenzarán a partir de la

última inscripción del mandamiento de pago.

El artículo 155 de la Ley 189-11, es el texto que señala e indica en su parte inicial el

plazo en que el acreedor embargante debe depositar el pliego de condiciones en la

secretaria del tribunal, cuando en su contenido se indica: “Dentro de los diez (10) días que

sigan a la última inscripción realizada, el persiguiente depositará el pliego de cargas,

clausulas y condiciones que regirá la venta del inmueble embargado por ante el tribunal

que conocerá de la misma.” El plazo previsto para el depósito del pliego por el citado

texto legal no es franco, ni se aumenta en razón de la distancia.

 Debe entenderse por reparos cualquier objeción, reestructuración oposición

observaciones o modificación a las cláusulas del pliego de condiciones permitida por la

ley a los sujetos del embargo, refiriéndose esto también a cualquier crítica contra la

utilidad u oportunidad y validez de determinadas cláusulas de dicho pliego.

De las disposiciones del artículo 157 de la Ley 189-11, se interpreta que pueden

demandar en reparos al pliego de condiciones las partes con interés en dicho embargo, es

decir:

a) El acreedor persiguiente mismo,

b) El deudor embargado;

c) El propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del

deudor, y que hubiere participado como garante real del crédito en defecto;

d) El nuevo adquiriente del inmueble hipotecado o tercer detentador;

e) Los acreedores hipotecarios convencionales o legales, inscritos e incluso los judiciales,

solo cuando la hipoteca fuere definitivas.

El procedimiento tendente al planteamiento de los reparos al pliego y los sujetos que

pueden plantearlos se encuentra regulado por las disposiciones de los artículos 156 y 157

de la Ley 189-11, conforme a los cuales los reparos y observaciones al pliego de cargas,

clausulas y condiciones deberán consignarse en instancia depositada por lo menos ocho

(8) días, antes de la fecha fijada para la venta, por ante el tribunal que conocerá de la

misma.
 Dicha la instancia deberá contener, a pena de nulidad, sin necesidad de que se

pruebe agravio, las menciones siguientes:

a) Constitución de abogado, con elección de domicilio en el lugar del tribunal, si no lo

tuviere allí;

b) El pedimento de reparo y sus motivaciones, así como cualquier documento que

justifique su pretensión. No podrán formularse reparos al precio de primera puja, salvo

que el mismo sea fijado en contravención a lo dispuesto en la presente ley. (No puede

contraponerse a lo dispuesto en la letra (d) del artículo 155 de la ley 189-11)

c) Solicitud de fijación de audiencia para el conocimiento de la petición de reparo, la cual

deberá celebrarse a más tardar cinco (5) días después del depósito de la instancia de

reparos.

En cuanto al plazo dentro del cual deben ser realizado los reparos y observaciones al

pliego de cargas, clausulas y condiciones deberán consignarse en instancia depositada por

lo menos ocho (8) días, antes de la fecha fijada para la venta, por ante el tribunal que

conocerá de la misma.

Cuarto paso: Solicitud de fijación de la venta en el Tribunal

La Ley 189-11, en su artículo 159, párrafo único indica que la venta en pública

subasta del inmueble embargado será llevada a cabo transcurrido a los menos quinces (15)

días contado a partir de las notificación de la denuncia del aviso de venta y llamamiento a

la audiencia de adjudicación. Cabe resaltar la incongruencia que presenta la ley en cuanto

al orden en que deben sucederse los actos que implica este procedimiento ejecutorio, pues
de la lectura de los artículos 158,159, parecería que el persiguiente se encuentra llamado a

solicitar la fijación de la audiencia para la venta con posterioridad a la denuncia del aviso

de la venta, lo cual es incorrecto, pues la práctica judicial enseña que primero se fija la

audiencia, luego se publica y finalmente se denuncia la fecha de la venta. Todos estos

pasos se justifican en el orden citado dado que el acreedor debe enterarse de la fecha de la

venta antes de hacer la publicidad, ya que en el anuncio publicitario la fecha de la venta es

uno de los requisitos que debe hacerse constar.

En suma podría decirse que lo correcto es que el persiguiente al momento de

depositar el pliego de condiciones solicite la fijación de audiencia de la venta, para luego

proceder a la publicidad de la venta y la denuncia del aviso de la venta a las personas que

manda la ley.

Quinto paso: Publicidad de anuncio de la venta en pública subasta del inmueble

embargado en un periódico de circulación nacional

Después de depósito del pliego de condiciones y de obtener del juez la fecha de

fijación de la audiencia en que se llevará a cabo la subasta y venta del inmueble

embargado, el persiguiente goza de un plazo de veinte (20) días para publicar en un

periódico de circulación nacional, por lo menos un anuncio referente a la venta del

inmueble embargado.

Esta condición se desprende de lo establecido en el artículo 158 de la Ley 189-11, el

cual establece: “Dentro de los veinte (20) días siguientes al depósito del pliego de cargas,
cláusulas y condiciones, el persiguiente hará publicar en un periódico de circulación

nacional, por lo menos un anuncio que contenga las menciones siguientes:

a) La fecha del mandamiento de pago, la de la denuncia y la de la inscripción o

transcripción,

b) Los nombres, profesión, domicilio o residencia del embargado y del persiguiente;

c) La designación de los inmuebles, tal como se hubiere descrito en el mandamiento de

pago;

d) El precio de primera puja puesto por el persiguiente para la adjudicación;

e) La indicación del tribunal y la del día y la hora en que la adjudicación tendrá efecto;

f) Una mención de la garantía que se haya estipulado para poder ser licitador.

Todos los anuncios judiciales relativos al embargo se insertarán en el mismo

periódico. La justificación de haberse publicado los anuncios se hará por medio de un

ejemplar que contenga el anuncio de que trata este artículo.

Importante resulta advertir, que no se aplican en este embargo las disposiciones del

artículo 697 del Código de Procedimiento Civil que permite al juez ordenar el

aplazamiento de la subasta para permitirle a una parte interesada dar mayor publicidad a la

venta, sino que en este procedimiento cualquiera otra parte que tenga interés en que se

otorgue a la venta una mayor publicidad que la indicada en el citado artículo 157, ésta

parte se encuentra obligada a hacer dichas publicaciones a sus expensas, pero dentro del

plazo de los veinte (20) días previstos en la parte capital de este artículo.
Sexto paso: Denuncia de la publicidad y de la fecha de la venta al deudor y los

acreedores inscritos

Una vez efectuada la publicidad en un periódico de circulación nacional y

entregados al persiguiente los ejemplares de dicha publicación debidamente certificada

por parte del editor del periódico al persiguiente, éste en los cinco (5) días subsiguiente de

la indicada publicación, procederá a la denuncia de este aviso y al mismo tiempo

procederá a intimar para que tomen comunicación del pliego y le hará llamamiento a que

comparezcan a la venta, a las siguientes personas:

a) Al deudor embargado,

b) Al propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona distinta a la del

deudor, y que hubiere participado como garante real del crédito en defecto;

c) Al nuevo adquiriente del inmueble hipotecado al que se refiere el presente título;

d) A los demás acreedores hipotecarios convencionales o legales, inscritos e incluso los

judiciales, sólo cuando la hipoteca fuere definitivas.

En ese tenor el Artículo 159, de la Ley 189-11, expresa: “El aviso de la venta será

notificado al deudor, al propietario del inmueble embargado cuando fuere una persona

distinta a la del deudor y que hubiere participado como garante real del crédito en defecto,

al nuevo adquiriente del inmueble hipotecado al que se refiere el presente Título, así como

a los demás acreedores hipotecarios convencionales o legales inscritos e incluso los

judiciales, sólo cuando la hipoteca fuere definitiva, dentro de un plazo de cinco (5) días,

contados a partir de la publicación, con intimación de tomar comunicación del pliego de

cargas, cláusulas y condiciones, copia en cabeza del mandamiento de pago, del o de los
ejemplares del periódico que contienen las publicaciones del o los avisos de venta en

pública subasta.

Asimismo, el acto contendrá la notificación al deudor de la fecha fijada para la venta

en pública subasta y llamamiento a comparecer a la audiencia de adjudicación.

Párrafo.- La venta en pública subasta de los inmuebles indicados en el mandamiento,

deberá ocurrir transcurridos a lo menos quince (15) días, contados a partir de la

notificación de la denuncia del aviso de venta y llamamiento a la audiencia de

adjudicación a la que se refiere la parte capital de este artículo, y en la fecha fijada a

solicitud del persiguiente.”

Cabe subrayar que con la denuncia o notificación del aviso hecho tanto el deudor

como a los demás sujetos del embargo y los cuales son enunciado en el citado artículo 159

de la Ley 189-11, el legislador de esta ley busca garantizar que dichos interesados por un

medio distinto al periódico puedan enterarse de la fecha de la venta en pública subasta del

inmueble embargado y del tribunal en que se llevará a cabo dicha venta, como también

conozcan de las condiciones de la misma.

Séptimo paso: De la venta en pública subasta del inmueble embargado

Una vez hecha la publicidad, notificados los avisos e intimado el deudor, los

acreedores inscritos y los demás sujetos señalado en el artículo 159 de la ley 189-11, a los

fines de que estos puedan tomar conocimiento del pliego, hagan los reparos de lugar y de

que asistan a la venta del inmueble embargado, procede del tribunal llevar a cabo la
celebración de la audiencia de pregones en la cual se subastará el inmueble embargado. La

venta en pública subasta en ocasión del embargo inmobiliario previsto en la Ley 189-11,

se encuentra regulada por los artículos 159, 160, 161 de dicha normativa legal, la cual en

la forma de licitar y presentar las pujas, guarda ciertas similitud con la subasta llevada a

cabo en el procedimiento del embargo inmobiliario previsto en el derecho común.

Conforme a dichas disposiciones la audiencia de adjudicación será llevada a cabo

por ante la Cámara Civil del Tribunal de Primera Instancia de la situación del inmueble o

por ante aquel tribunal elegido por los contratantes en la convención hipotecaria, a los

fines de ejecución de dicho contrato y será celebrada (15) días a lo menos contados a

partir de la denuncia del aviso de publicidad y llamamiento a dicha venta.

La venta del inmueble por vía de esta ley, en la práctica implica dos diligencias a

saber:

a) Formación del expediente; y b) La comparecencia del acreedor persiguiente para

requerirle al tribunal la lectura del pliego la aprobación de las costas, su agregación al

precio y concomitantemente, requerir la apertura de la subasta y adjudicación del

inmueble el mejor postor .

Días previos a la venta, el persiguiente depositará en la secretaria del tribunal, a los

fines de que el secretario pueda formar el expediente y de que el juez tenga la oportunidad

de examinar las piezas y documentos ejecutados en su procedimiento de embargo llevado

a cabo hasta la fase de la venta, es decir, depositará:

a) Copia del mandamiento, debidamente inscripto y con copia original del título ejecutorio

anexo,

b) Copia del recibo del tribunal donde se hace constar haber recibido el pliego de

condiciones;

c) Copia del acto contentivo de la denuncia de los avisos e intimación al deudor y los

acreedores y los demás sujetos señalado en el artículo 159 dela ley 189-11;

d) Copia de las publicaciones debidamente certificada por el Director del periódico, y

e) Copia del estado de costas y honorarios, a los fines de que sea aprobado por el juez

antes de la venta y adherido al precio. (art. 700 del Cod.Proc.Civ. y 151 de la ley 189-11)

La audiencia para la venta que al efecto será concomitantemente a de la lectura del

pliego, será pública y abierta para todo el público, el persiguiente se colocará al lado

derecho del tribunal y solicitará en sus conclusiones:

1) Primero: La aprobación del estado de costas, para que el monto sea agregado al precio

de la venta, (Art. 151 de la ley 189-11 y art.700 Código de Procedimiento Civil)

2) Segundo: Que se proceda a librar acta de que no hubo reparos al pliego;

3) Tercero: Que se proceda a librar acta de la lectura de dicho pliego y a la apertura de la

subasta, a los fines de darle oportunidad a cualquier licitador o interesado en la compra del

inmueble;

4) Cuarto: Que se proceda a otorgar los tres minutos reglamentarios previsto por el párrafo

11,del artículo 161 de la Ley 189-11, y en el supuesto de no haber licitador, declarar

adjudicatario al persiguiente por el precio y bajo las condiciones establecidas en el pliego

depositado en el tribunal.
Octavo paso: Desarrollo de la subasta y adjudicación del inmueble en la Ley 189-11

Una vez requerida por el abogado del persiguiente la aprobación de su estado de

costas, la lectura del pliego y la apertura de la subasta para la venta del inmueble, el

juzgador le llevará a cabo en presencia o ausencia del deudor.

El juez civil frente a las peticiones indicadas, se limitará a librar acta de la lectura

del pliego e indicará si hubo o no reparos y en caso de no haberlos, librará acta de no

reparos, disponiéndose en esa misma decisión la apertura de la subasta, para lo cual

solicitará al alguacil de estrado que proceda a pregonar la venta, describiendo el inmueble

que se esté vendiendo y el precio de la primera puja, al cual se agregaran las costas

previamente aprobadas.

Después que el alguacil anuncia la puesta en venta del inmueble, su descripción y el

precio de la primera puja, el juez procederá a anunciar que otorga el plazo de tres minutos

a los fines de que comparezca algún licitador interesado en la compra del inmuebles,

siendo a falta de licitadores que el juez procederá a librar el proceso de adjudicación, es

decir, librará acta declarando que no hubo licitadores y en consecuencia declarará al

persiguiente como adjudicatario del inmueble embargado por el precio de la primera puja

más las costas y bajo las condiciones del pliego aprobado por este en la audiencia de ese

tribunal.

De ahí que la sentencia de adjudicación será copia del pliego leído. En el supuesto

de que comparezca un licitador y ofrezcan el precio de la primera puja, el juez hará

constar en el acta de audiencia la comparecencia del licitador y el precio de primera puja

ofertado y procederá de inmediato a otorgar dos minutos a fin de que se presente un nuevo

licitador y si se presenta otro otorgara dos minutos más etc. Y así sucesivamente hasta el

mejor postor el cual será declarado adjudicatario.

En caso de que el adjudicatario sea un acreedor distinto al del primer rango, éste

deberá pagar el precio de la adjudicación en manos del acreedor inscrito en primer rango,

dentro de los diez (10) días que sigan a la adjudicación, so pena de falsa subasta. Con el

precio de la adjudicación se desinteresará en primer término al acreedor en primer rango y

con el excedente a los demás acreedores según el orden de sus inscripciones.

Las pujas se harán por ministerio de abogado y en audiencia pública. Todo

subastador está obligado a depositar en secretaría del tribunal, antes de iniciarse la subasta,

la garantía requerida por el pliego de condiciones, si éste hubiere estipulado alguna. No se

cobrarán tasas, impuestos o contribuciones de ninguna clase por las sumas así depositadas.

El abogado que hubiere hecho la última puja estará obligado a declarar

inmediatamente quién es el adjudicatario de los bienes y a presentar la aceptación cuando

fuere un tercero el adjudicatario, o el poder de que esté provisto, el cual quedará anexo a la

minuta de su declaración. Si no hiciere esta declaración en el tiempo indicado o dejare de

presentar el poder cuando fuere un tercero el adjudicatario o en cualquier caso sea que

fuere adjudicatario el abogado, personalmente o un tercero, cuando se dejaren incumplidas

las condiciones de la venta, el abogado que actúe en la adjudicación podrá ser sometido
por el persiguiente, uno de los acreedores inscritos o la parte embargada a la acción

disciplinaria de la Suprema Corte de Justicia. Cuando se le pruebe que él sabía que estaba

en condiciones de satisfacer las obligaciones que establece el pliego de condiciones de

subasta, o que conocía la insolvencia de su cliente para cumplir estas mismas

obligaciones, se le considerará responsable de una pena disciplinaria de suspensión del

ejercicio profesional, por un tiempo que no excederá de cinco (5) años ni será menos de

uno (1), sin perjuicio de cualquier otra acción y de los procedimientos a que hubiere lugar,

en conformidad con la ley.

El tribunal ordenará al banco contra el cual se giró el cheque certificado por el valor

de los fondos dados en garantía, la liberación de los mismos en beneficio de aquellos

licitadores que no resulten finalmente adjudicatarios

De conformidad con lo establecido en el artículo 163 de la Ley 189-11, no podrán

licitar en la audiencia de pregones:

a) Los miembros del tribunal ante el cual se persigue el embargo,

b) El embargado;

c) El abogado del persiguiente.

Noveno paso: De la sentencia de adjudicación y forma de impugnarle

De la combinación de los artículos 151, de la nueva ley y el artículo 712 del código

de Procedimiento Civil puede deducirse que la sentencia de adjudicación resultante del

procedimiento previsto en esta ley, será una copia del pliego de condiciones depositado
por el persiguiente y sometido a los reparos de los interesados.

De conformidad con lo establecido en el artículo 167, de la Ley 189-11, la sentencia

de adjudicación de este embargo, ya sea que contenga o no fallos sobre incidentes, no

podrá ser atacada por acción principal en nulidad y sólo podrá ser impugnada mediante el

recurso de casación, el cual deberá interponerse dentro de un plazo de quince (15) días,

contados a partir de la notificación de la sentencia.

La interposición del recurso de casación no tendrá efecto suspensivo. La demanda

en suspensión, de ser interpuesta, por su sola introducción, tampoco tendrá efecto

suspensivo y deberá ser fallada dentro de los treinta (30) días calendarios después de su

notificación a la parte recurrida. Luego de su notificación, la sentencia de adjudicación

será ejecutoria, tanto contra el embargado como contra cualquier otra persona que se

encontrare ocupando, a cualquier título que fuere, los bienes adjudicados.

Como puede advertirse el texto legal anteriormente citado crea ciertas diferencias

con respecto a la sentencia de adjudicación resultante de un embargo inmobiliario, entre

las que se destacan:

a) Las nuevas normativas descartan el criterio jurisprudencial que permitía los recursos

ordinarios y el extraordinario de la tercería, contra la sentencia de adjudicación resultante

de un embargo inmobiliario, cuando la misma sea contentiva de fallos incidentales;

b) Establece un plazo especial de quinces (15) días para el recurso de casación, siendo esta

vía de recuso la única abierta para impugnarle.

 Entre las lagunas que presenta la Ley 189-11, se encuentra la de no haber

contemplado en sus normativas el plazo dentro del cual el adjudicatario deberá de inscribir

la sentencia de adjudicación después de su pronunciamiento y expedición por parte del

secretario. Situación ésta que impone admitir el plazo de cuarenta y cinco (45) días

contemplado en el artículo 750 del Código de Procedimiento Civil, esto por aplicación del

carácter supletorio del Código de Procedimiento Civil, consagrado en la parte final del

artículo 151 de la Ley 190-11.

El artículo 750 del Código de Procedimiento Civil expresa: “El adjudicatario está

obligado a hacer que se transcriba la sentencia de adjudicación, dentro de los cuarenta y

cinco días que sigan a la fecha de su pronunciamiento; y en caso de apelación, dentro del

mismo término, a contar desde su confirmación bajo pena de reventa por falsa subasta”.

Organigrama de los actos que implica el procedimiento de embargo inmobiliario

previsto por la Ley 189-11

Primer paso: Notificación de un mandamiento pago, (Artículos 151 y 152 de la Ley 189-

11) cuando hay un tercero detentador también se notifica el mandamiento (Art.165 Ley

189-11).

Segundo paso: Solicitud de inscripción del mandamiento y su conversión en embargo.

(Artículo 154, Ley 189-11).

Tercer paso: Solicitud de certificación de cargas y gravámenes al registrador de títulos del

lugar del inmueble; (Artículo 155, Ley 189-11).

Cuarto plaso: Depósito del pliego de condiciones en la Secretaria del tribunal que

conocerá de la venta, (Artículo 155, Ley 189-11).

Quinto paso: Solicitud de fijación de audiencia para conocer de la lectura y la subasta

(Artículo 159 párrafo único) esta solicitud se hace siempre el mismo día que se deposita el

pliego.

Sexto: Publicación de por lo menos un aviso, anunciando el día en que llevara a cabo la

venta del inmueble, esto deberá ser en un periódico de circulación nacional (Artículo 158,

Ley 189-11).

Séptimo paso: Denunciar el aviso y la fecha de la venta al deudor y llamamiento a

comparecer a la audiencia de adjudicación (Artículo 159 de la Ley 189-11).

Octavo paso: Presentación de conclusiones en la audiencia fijada para conocer de forma

concomitante la lectura del pliego y la venta o adjudicación del inmueble.

Noveno paso: Expedición, notificación y trascripción de la sentencia de adjudicación.

(Aplicación del artículo 750 del código de Procedimiento Civil, dado el carácter supletorio

conferido por el artículo 151 de la ley).

Organigrama de los plazos dentro de los cuales deben realizarse los actos que implica

el embargo previsto en la ley 189-11

Primer paso: Notificación de un mandamiento pago al deudor a persona o domicilio,

(Otorgar un plazo de 15 días 5 días) (Art152 de la Ley 189-11).

Segundo paso: Inscripción del mandamiento y su conversión en embargo. (Cinco 5 días

después de cumplido los quinces (15) otorgado en el mandamiento).

Tercer paso: Solicitud de certificación de cargas y gravámenes al registrador de títulos del

lugar del inmueble; (antes de depositar el pliego de condiciones (Artículo 155, Ley 189-

11).

Cuarto paso: Depósito del pliego de condiciones en la Secretaria del tribunal conocerá de

la venta, (10 días posteriores a la inscripción del mandamiento (Artículo 155, Ley 189-

11).

Quinto paso: Solicitud de fijación de audiencia para conocer de la lectura y la subasta

(Artículo 159 párrafo único) esta solicitud se hace siempre el mismo día que se deposita el

pliego.

Sexto paso: Publicación de por lo menos un aviso, anunciando el día en que llevara a cabo

la venta del inmueble, esto deberá ser en un periódico de circulación nacional (20 días

posteriores a al depósito del pliego) Artículo 158, Ley 189-11).

Séptimo paso: Denunciar el aviso y la fecha de la venta al deudor y llamamiento a

comparecer a la audiencia de adjudicación (Artículo 159 de la Ley 189-11); (cinco días

contado a partir de la publicación).

Octavo paso: La audiencia para conocer de forma concomitante la lectura del pliego y la

venta o adjudicación del inmueble (Será llevada a cabo 15 días por lo menos contado a

partir del día en que se hizo de la denuncia del aviso de publicación) Artículo 159, párrafo

único Ley 189-11).

Noveno paso: Expedición, notificación y transcripción de la sentencia de adjudicación.

(45días) Aplicación del artículo 750 del código de Procedimiento Civil, dado el carácter

supletorio conferido por el artículo 151 de la ley).

4.3 Semejanzas y diferentes de los embargos inmobiliarios establecidos por la ley

6186 de Fomento Agrícola y la Ley 189-11 sobre el fideicomiso

El embargo inmobiliario establecido en la ley 6186 del 12 de febrero de 1963, se

creó con el fin de incentivar la producción agrícola en el país. Este procedimiento de

embargo viene siendo más reducido, ya que se produce una contracción en los plazos para

los actos que requiere, siendo el más importante el hecho de que el mandamiento de pago

se convierte de pleno derecho en embargo en un plazo de quince (15) días.

El Embargo Inmobiliario Especial tiene similitudes y diferencias con el

procedimiento del embargo inmobiliario ordinario, y dichas diferencias se pueden resumir

en los siguientes:

El mandamiento de pago a quince días (no a 30, como en el procedimiento ordinario).

El mandamiento de pago y el acta de embargo constituyen un solo acto, por lo que puede

decirse que no existe acta de embargo ni denuncia del mismo.

Transcripción o inscripción del mandamiento de pago: cualquier día dentro de los veinte

días de la notificación.

Depósito de pliego de condiciones: dentro de los diez días que siguen a los veinte días de

la trascripción o inscripción del embargo.

Notificación del Pliego: no existe, se notifica el edicto de venta en pública subasta por

causa del embargo inmobiliario.

Publicación: Quince días a partir de la notificación del mandamiento de pago y dentro de

los treinta días después del depósito del pliego.

Denuncia del aviso: en la octava, al deudor y los acreedores inscritos.

Audiencia de adjudicación: quince días después de la denuncia del aviso, por lo menos, se

produce la venta en pública subasta.

Puja ulterior: Ocho días a partir de la decisión de adjudicación.

En el contenido del mandamiento de pago creado por la Ley189-11 para este tipo de

embargo, puede decirse que el legislador de la nueva ley simplificó en un mismo acto el

mandamiento, el proceso verbal de embargo y la denuncia del embargo previsto en el

derecho común;

a) En este embargo el mandamiento de pago se convierte de pleno derecho en embargo

inmobiliario, si dentro de los quinces días a partir de su notificación el deudor no ha

procedido al pago del crédito adeudado requerida;

b) A diferencia de lo que acontece con la Ley 6186, la cual prevé que el acreedor puede

inscribir su mandamiento dentro de los quinces (15) días de su notificación, en esta ley el

mandamiento se inscribe en los cinco días después de haber transcurrido dicho plazo;

c) Permite la continuación del procedimiento, a pesar de los pagos o abonos a cuenta

realizados por el deudor, una vez iniciado dicho procedimiento;

d) Los plazos para la realización de los actos y el planteamiento de los incidentes fueron

abreviado de una manera sustancial de forma tal que en 70 días se logra la venta del

inmueble;

e) Se suprime la audiencia de lectura del pliego de condiciones, pues al igual que acontece

con el procedimiento previsto en la ley 6186, en las previsiones de esta ley la lectura del
pliego y la subasta serán llevada de manera concomitante, es decir, el juez cierra la lectura

y abre la subasta y venta del inmueble el mismo día de la lectura;

f) Las partes pueden llevar la venta del inmueble por ante un tribunal distinto al de la

situación del inmueble, si así se hizo constar en su convención hipotecaria;

g) El acreedor se encuentra obligado a tomar en consideración en el precio de primera puja

el monto del crédito de aquellos acreedores que mantienen un rango de inscripción

superior, permitiéndose el reparo al pliego en caso de violación;

h) La garantía a depositarse por los licitadores debe ser realizada por vía de cheque

certificado;

i) La sentencia de adjudicación resultante de este embargo decida o no sobre incidentes no

es susceptible de nulidad, ni de recurso ordinarios, permitiéndose su impugnación sólo por

la vía de la casación.

Similitudes en cuanto al mandamiento de pago

Es importante señalar que el mandamiento previsto por la Ley 189-11, guarda gran

similitud con el previsto en la Ley 6186, sobre Fomento Agrícola, pues éste en su

contenido además de ser un mandamiento de pago, es la vez un embargo, es decir, sus

enunciaciones ponen de relieve que el legislador fusionó en dicho acto lo que en el

embargo de derecho común serian el mandamiento, el proceso verbal de embargo y la

denuncia, pues su interés esencial está dirigido a que el deudor una vez intimado al pago

de la deuda, sepa que la falta o incumplimiento de este requerimiento de pago en el plazo

otorgado, equivale al embargo del inmueble dado en garantía.

Diferencias

Cabe destacar que contrario a lo previsto en la Ley 6186, conforme a la cual el

acreedor embargante puede inscribir su mandamiento al otro día después de la

notificación, en este embargo debe esperarse que haya transcurrido el plazo de los (15)

quinces días otorgado en el mandamiento, pues las letras del artículo 154 de la nueva

instituta legal son bien clara en establecer de que los cinco (5) días conferido al

persiguiente para la inscripción del mandamiento comenzarán a partir de la culminación

de los quinces (15) días otorgado en el mandamiento. De modo tomado en consideración

que el texto habla de la inscripción dentro de los cinco días, el persiguiente podrá

presentar el mandamiento al otro día después de que se hayan cumplido los 15 días.
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