E.F.P.I.

C Universidad
Ingeniería de Valuaciones Nacional de
San Cristóbal
de Huamanga

UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN CRISTOBAL DE

HUAMANGA
FACULTAD DE INGENIERIA DE MINAS GEOLOGIA Y
CIVIL
ESCUELA DE FORMACION PROFECIONAL DE INGENIERIA CIVIL

INFORME:
VALUACIÓN COMERCIAL DE UN INMUEBLE URBANO

Asignatura:

INGENÍERIA DE VALUACIONES IC-536

Docente:
Ing. Adolfo Linares Flores

Alumnos:

BERROCAL SACCATOMA, JULIAN

Ayacucho-Perú
2018

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INFORME TÉCNICO DE TASACIÓN

PROPIETARIOS: Maximo Rojas Cosinga

SOLICITANTE: Adolfo Linares Flores

UBICACION: Asociación Sector Público Mz N Lte 08, Ayacucho

TIPO DE TASACION: COMERCIAL

FECHA DE TASACION: Noviembre 2018
VALOR COMERCIAL: S/. 459,402.88
VALOR DE REALIZACION
S/. 321,582.02
EN MERCADO:
PERITO TASADOR: BERROCAL SACCATOMA, Julian
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I. MEMORIA DESCRIPTIVA
1.1 SOLICITANTE
 Ing. Adolfo, Linares Flores

1.2 PROPIETARIOS
 Sr. Maximo Rojas Cosinga.

1.3 SITUACION REGISTRAL DEL PREDIO

El terreno encuentra registrado en el Sistema de SUNARP, Superintendencia Nacional de Registros
Públicos, con un numero de Título N° 00000155, registrado en el año 2014 como PROPIEDAD
INMUEBLE, y Número de Partida: 02004122 y con la dirección de Mz. “N”, Lt. “08”. “Asociación de
Sector Publico”, estando como titulares, don Maximo Rojas Cosinga.
La partida registral se adjunta en el anexo de panel fotográfico.

1.4 OBJETO DE LA TASACION

El objetivo es determinar el valor comercial del inmueble.

1.5 METODO Y REGLAMENTACION EMPLEADA

Para la presente valuación se ha empleado el vigente Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú;
aprobado por R. M. Nº 172-2016 - VIVIENDA de fecha 19-07-2016, efectuándose por el método de
Tasación Directa, la misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del
inmueble, inspección ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras fotográficas.

1.6 FECHA DE INSPECCCIÓN OCULAR Y/O FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN.
Miércoles, 02 de Noviembre del 2018.

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1.7 UBICACIÓN DEL PREDIO

El predio se ubica en una zona urbana cercana al centro de la ciudad, se encuentra a 19 minutos en auto
y 11 minutos caminando, hacia la plaza de Armas de la Ciudad.

Jr Paraguay Mz. N Lt. 08

DIRECCION
Sector Publico
DISTRITO Ayacucho
PROVINCIA Huamanga
DEPARTAMENTO Ayacucho

Se adjunta en el Anexo III, planos de ubicación y localización del predio.

1.8 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El terreno se encuentra en las zonas DM y C5, denominadas como Zona Residencial de densidad Media
y Zona de Comercio Distrital respectivamente. Las cuales compatibilizan de acuerdo al Cuadro de
Compatibilidad de Zonas, del “Plan de Zonificación y Usos de Suelo del Distrito de Ayacucho”.
El uso actual del predio es de vivienda multifamiliar y comercial.

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Se adjunta en el Anexo IV, planos de Zonificación y Uso de suelo.

1.9 AREA DE LA EDIFICACION Y DEL TERRENO

El predio cuenta con construcciones de materiales distintos, como albañilería confinada y material
rustico como adobe y esteras, la distribución de áreas ocupadas se muestra en el siguiente cuadro.

Piso Área Techada (AT)

Primer Piso 129.75 m2
Segundo Piso 125.50 m2
Tercer Piso 126.74 m2

Se adjunta en el Anexo V, esquemas sobre la distribución de construcciones.

1.10 LINDEROS Y PERIMETRO

El predio limita con lo siguiente:

a) Frente
Por el frente con la calle E de Asociación Sector Publico con una línea recta que mide 8
metros
b) Derecha
Entrando por la derecha con una línea recta de 1 tramo que mide 18.8 metros, colindante
a lote 3 de propiedad privada del Sr. Moisés Huallani Tinoco
c) Izquierda

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Entrando por la izquierda con una línea recta de 1 tramo que mide 18.8 metros,
colindante a lote 6 de propiedad privada del Sr. Armando Torrez López
d) Fondo
Por el fondo colindante al lote 26 propiedad de la Sra. Karen Rivero García

En el panel fotográfico del Anexo VI, se mostrará imágenes de los predios limitantes.

1.11 DESCRIPCION DEL PREDIO

a) Descripción General
De acuerdo a la inspección visual realizada, el terreno es de forma rectangular, con una topografía de
pendiente muy suave que asciende en dirección noroeste a sudeste, la edificación situada en este terreno
es una vivienda familiar de 03 pisos, usando el primer nivel como ambientes comerciales para fines de
alquiler, que actualmente se encuentran alquilados. También se cuenta con ambientes de material rústico
en la primera planta, uno de ellos usado como ambiente comercial de expendio de comida, de propiedad
de los titulares del terreno, y el otro ambiente con uso personal de los dueños.

b) Distribución De Planta
El predio consta de construcciones de hasta 03 niveles de albañilería confinada, proyecto de vivienda
construida en base a planos elaborados por un profesional, así como otros ambientes de material rustico
en la primera planta. Se detallan la distribución de los ambientes en el siguiente cuadro.

a) Primer piso
 Ingreso
 Dormitorio principal
 Dormitorio
 hall
 1 Baño
 Sala comedor
 Cocina
 Patio trasero
b) Segundo piso y Tercer piso
 7 Dormitorios
 2 baños

c) Características Técnicas Del Inmueble

La construcción de material noble tiene los siguientes aspectos constructivos:
 Cimientos de concreto ciclópeo
 Muro de ladrillo con columnas y vigas de amarre de concreto armado
 Techo de concreto armado tipo aligerado horizontal en una dirección
 Pisos de porcelanato pulido cuartos y demás ambientes, excepción de pasadizo y escaleras
donde el piso es de cemento semi pulido

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 Puertas metálicas en la fachada, ventanas de vidrio templado y puertas de madera en el interior.

Fachada con revestimiento en todos sus niveles y pintura solo hasta el segundo nivel,
revestimiento interior total de todos los ambientes interiores
 Baños completos nacionales con mayólica nacional
 Instalación de agua fría, desagüe y fluido eléctrico empotrado

En el panel fotográfico del Anexo VI, se mostrará imágenes de los diversos ambientes de la edificación
son sus principales características.

d) Obras Complementarias E Instalaciones Fijas Y Permanentes

Según el cuadro de Valores Unitarios para Obras Complementarias e Instalaciones Fijas y Permanentes,
publicado por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, solo algunas de ellas se
considerarán, como son:

Escaleras de C°A° (m3)

Pasamano metálico (m)
Piso e=6'' (m2)

e) Antigüedad, Estado De Conservación Y Depreciación

La antigüedad de cada ambiente, que fueron construidos en tiempos diferentes, se basará según a la
declaración de los propietarios, que señalan un año aproximado en que fue construido. El estado de
conservación, serán señalados de acuerdo a los criterios de calificación en el RNT, así como, según las
tablas N° 1 y 2 del RNT, se podrá asumir una depreciación de acuerdo al estado de conservación y
antigüedad señalados.

la antigüedad del inmueble se encuentra especificado en el siguiente cuadro.

Piso Antigüedad
Primer Piso 15 años
Segundo Piso 15 años
Tercer Piso 7 años

El estado de conservación se muestra en el siguiente cuadro

Piso Estado de Conservación

Primer Piso Bueno
Segundo Piso Bueno
Tercer Piso Muy Bueno

Se utiliza la tabla n°1 del anexo I del reglamento nacional de tasaciones para determinar la depreciación
de cada piso, en función a la antigüedad y el material predominante

Piso Depreciación
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Primer Piso 14 %
Segundo Piso 14 %
Tercer Piso 6%

1.12 CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS DEL ENTORNO

DEL PREDIO:

El inmueble se encuentra ubicado en una zona que cuenta con habilitación urbana, con servicios de agua
potable con sus respectivas conexiones domiciliarias, red de alcantarillado, sistema de energía eléctrica
para uso domiciliario y público, redes de telefonía, internet y de señal de televisión, servicio de
mantenimiento de jardinería, y servicios de recolector de basura y limpieza. En su entorno se encuentran
construcciones que, en su mayoría, son de albañilería confinada de promedio 02 Pisos, y poca cantidad
de inmuebles de material rustico. El inmueble cuenta con áreas verdes cercanas, el terreno es totalmente
urbanizado, con accesos vehiculares pavimentados y accesos peatonales, ambos en estado regular.
También cabe señalar la cercanía del inmueble a instituciones como COLEGIO FROEBEL, SUNAFIL,
COFOPRI, ESTACIÓN DIRTEPOL, Mercado de Nery Garcia Zarate, entre otros.

1.13 SERVIDUMBRES
Carece de servidumbre alguna.

1.14 GRAVAMENES Y CARGAS

De acuerdo al sistema de Partidas del Registro de Predios, este inmueble no consigna cargas ni
gravámenes que afecten la tasación.

1.15 FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACIÓN

Se hizo las mediciones respectivas en el Predio con lo cual se pudo calcular las áreas, para fines de
realizar la tasación.

1.16 OBSERVACIONES
No se tienen observaciones.

II. TASACIÓN
1. VALUACIÓN DIRECTA O DE COSTOS
1.1. VALOR DEL TERRENO (VT)
Se realiza una tasación de terreno con un solo frente
Frente =8 m
Valor comercial unitario (s/.) = 1500
Triple cuadrado= 3(8)2 =192 m2 ………… (α)
Área de terreno= 8x18.8=150.4 m2 …………. (β)
Como (β)< (α) entonces el valor del terreno será:
VT= 150.4X1500= 225600
VT= S/. 225600.00 soles

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1.2. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

A continuación, se tiene el cuadro de valores unitarios para la edificación (vue)

 VUE para el primer piso



Categoría Descripción V.U. S/.

Muros y
columnas
C Columnas y/o Placas de concreto armado y/o metálicas 309.14

Techos C Aligerado o losas de concreto armado horizontales. 129.99

Pisos H Cemento pulido, ladrillo corriente, entablado corriente. 23.15

Puertas y Ventana de fierro o aluminio industrial, puerta contraplacada de madera,

ventanas
E vidrio transparente semidoble o simple
45.88

Revestimientos F Tarrajeo frotachado y/o yeso moldurado, pintura lavable. 64.91

Baños F Baños Completos Nacionales con mayólica o cerámico nacional de color 42.81

Instalaciones
eléctricas y F Agua fría, corriente monofásica, teléfono. 29.34
sanitarias
TOTAL VUE = 645.22

 VUE para el segundo piso

Categoría Descripción V.U. S/.

Muros y
columnas
C Columnas y/o Placas de concreto armado y/o metálicas 309.14

Techos C Aligerado o losas de concreto armado horizontales. 129.99

Pisos H Cemento pulido, ladrillo corriente, entablado corriente. 23.15

Puertas y Ventana de fierro o aluminio industrial, puerta contraplacada de madera,

ventanas
E vidrio transparente semidoble o simple
45.88

Revestimientos F Tarrajeo frotachado y/o yeso moldurado, pintura lavable. 64.91

Baños F Baños Completos Nacionales con mayólica o cerámico nacional de color 42.81

Instalaciones
eléctricas y F Agua fría, corriente monofásica, teléfono. 29.34
sanitarias
TOTAL VUE = 645.22

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 VUE para el tercer piso

Categoría Descripción V.U. S/.

Muros y
columnas
C Columnas y/o Placas de concreto armado y/o metálicas 309.14

Techos C Aligerado o losas de concreto armado horizontales. 129.99

Pisos H Cemento pulido, ladrillo corriente, entablado corriente. 23.15

Puertas y Ventana de fierro o aluminio industrial, puerta contraplacada de madera,

ventanas
E vidrio transparente semidoble o simple
45.88

Revestimientos F Tarrajeo frotachado y/o yeso moldurado, pintura lavable. 64.91

Baños F Baños Completos Nacionales con mayólica o cerámico nacional de color 42.81

Instalaciones
eléctricas y F Agua fría, corriente monofásica, teléfono. 29.34
sanitarias
TOTAL VUE = 645.22

A continuación, se muestra en el siguiente cuadro el valor de la edificación total, para lo cual

nos apoyamos en la siguiente expresión matemática:

𝑃
𝑉𝐸′ = ∑ 𝐴𝑇𝑥𝑉𝑈𝐸𝑥(1 − )
100

Depreciación
Costo (VUE) Sub Total (s/.)
Piso Área Techada (P%)
Primer Piso 129.75 645.22 14 71,996.87
Segundo Piso 125.50 645.22 14 69,638.60
Tercer Piso 126.74 645.22 6 76,868.67
Total (VE’) S/. 218,504.14

 Obras complementarias

Sub
Costo
Descripción obra Unidad Descripción de componente Metrado Total
(VUE)
(s/.)
Rampas, Gradas y Escalera de Concreto Armado S/
m3
Escaleras de Concreto Acabado 3629.65 2.8 10,163.02
Parapeto de Ladrillo KK, de Soga
Parapeto m2
sin revestir, H=0.8 m 65.34 7.4 483.52
Pasamano Metálico de Tubo
Pasamano Metálico ml
Redondo Galvanizado de 2" 163.81 28.4 4,652.20
Total VOC
15,298.74
S/.

Se ha considerado la escalera dentro de obras complementarias debido a que se encontraba dentro del
área techada de la edificación.
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Por lo tanto, el valor de la edificación total será:

Valor de la Edificación (VE) = VE’+VOC= S/. 233,802.88
VE=S/. 233,802.88
el valor de la edificación es de “DOSCIENTOS TREINTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS
DOS Y 88/100 SOLES”
1.3. VALOR DE REPOSICIÓN DEL INMUEBLE
Valor Total del Terreno (VT) = S/. 225,600.00
Valor Total de la Edificación (VE) = S/. 233,802.88
Valor de Reposición del Inmueble (VR)= VT+VE= S/. 459,402.88

1.4. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE

De acuerdo a la evaluación de predios del entorno del inmueble el perito considera que el
valor de reposición es igual al valor comercial del inmueble.
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE
 En Soles: S/. 459,402.88
Son: CUATROCIENTOS CIENCUENTA Y NUEVE MIL CUATROCIENTOS
DOS Y 88/100 SOLES
 En Dólares: a la fecha junio del 2018 de la valorización el equivalente de US $ 1.00=
S/. 3.31
Valor comercial del inmueble es: US $ 138792.42
Son: CIENTO TREINTA Y OCHO MIL SETECIENTOS NOVENTA Y DOS Y
42/100 DÓLARES AMERICANOS.

1.5. VALOR DE REALIZACIÓN EN EL MERCADO

teniendo en cuenta de todas las deducciones para una eventual venta o remate del inmueble
esta deducción es de 30%. En consecuencia, el valor de realización es de:
Valor Comercial S/. 459,402.88
Deducción (30%) S/. 137,820.86
VALOR DE REALIZACIÓN = S/. 321,582.02
Son: TRECIENTOS VEINTI UN MIL QUINIENTOS OCHENTA Y DOS Y 02/100
SOLES
1.6. TASACION EN DIFERENTES MONEDAS

TASACIÓN DEL PREDIO EN DIFERENTES MONEDAS

PRECIO UNITARIO (S/) PRECIO TOTAL

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Soles (s/.) 1 225600.00

Dólares ($) 3.37 66943.62
Oro (onza) 4189.921 53.84
BITCOIN (B) 11924.45 18.92

1.7. ANÁLISIS DE CONSISTENCIA

la secuencia seguida es la determinación del valor, así como los sustentos aplicados nos
muestra una clara consistencia para la obtención del valor de realización.

1.7.1. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO TASADOR

 La presente tasación se ha realizado con total independencia de criterio, aplicando
las normas vigentes.
 Vigencia de la tasación: si no varían las condiciones de mercado, económicas y otros
imponderables, la tasación tiene una vigencia de 120 días
1.7.2. DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
 Copia literal de la propiedad
 La información de precios se obtuvo de campo, mediante el tanteo de venta de
casas alrededor de la manzana cuyo valor estimado es el que se utilizó en el
presente informe y se constató con nuestra base de datos.
 Se cuenta con información de revistas técnicas y de precios referenciales de la
localidad.

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