PRÁCTICA 1

Entre las partes (el vendedor era un octogenario, afectado por una fuerte
arterioesclerosis senil) se concierta contrato de compraventa de una finca
rústica cuyo precio se fija en 18.000 euros. El pago del precio se fracciona y se
aplaza, haciéndose coincidir la última entrega (6.000 euros) con el momento de
la entrada en posesión de la finca, para la cual se fija un plazo máximo de tres
meses a partir de la firma del contrato. Próximo éste a cumplirse, sorprende al
comprador la noticia de la existencia de un arrendatario sobre la finca
comprada, lo que impedirá que ésta pueda serle puesta a su disposición.

Interpone demanda el comprador pidiendo que se declare válido y eficaz el

contrato y que se condene al vendedor a darle cumplimiento en todas sus
partes, con indemnización de daños y perjuicios. El demandado se opone
afirmando que el día de la fecha del contrato, se encontraba en un lamentable
estado de enajenación mental que le impedía regir su persona y actos y
atender a la administración de sus bienes, a causa de una diagnosticada
arterioesclerosis senil, sobre cuya base, un año después de firmado el contrato,
fue declarado incapaz. La firma del contrato, se alega por parte del vendedor,
fue fruto de una intensa campaña de preparación, valiéndose el actor de
sutilezas, engaños e intrigas, hasta conseguir de la débil personalidad del
demandado su consentimiento a un precio ínfimo, que no correspondía ni con
mucho, al valor real del terreno que enajenaba.

Resuelva el caso planteado, a través del análisis de todas las situaciones

presentadas, fundamentado jurídicamente la solución de la práctica.

Nos encontramos con un caso en el que las soluciones pueden ser diversas: -

- En cuanto al tema de la capacidad, el artículo 200 C.c. establece como

causas de incapacitación las enfermedades o deficiencias persistentes de
carácter físico o psíquico que impidan a la persona gobernarse por sí misma.
Pero pese a esta afirmación, no se ve necesario declarar nulos todos los
contratos celebrados por incapaces ni mucho menos considerar nulo
absolutamente un contrato si concurre una circunstancia que impide a una
persona gobernarse por sí misma pero no ha sido incapacitada. En el caso, el
vendedor de la finca pese a haber sido incapacitado un año después del
contrato no se encuentra incapacitado para realizar el contrato en el momento
del acuerdo, pues la capacidad de contratar la pierde posteriormente. Por tanto,
el contrato podría tener validez en un principio.

- Dependiendo de la perspectiva que adoptemos para analizar el problema,

podemos llegar a varias conclusiones en cuanto a la solución del caso:

a. Puede observarse, un error sobre la sustancia o cualidades de la cosa.

a.1 El error recae sobre una cualidad que motivó a celebrar el contrato y, sin la
cual, no se hubiera celebrado. Que la finca estuviera arrendada no se nombra
en ningún momento, por lo que existe un vicio en el consentimiento dado por el
comprador, ya que sus intenciones eran el poder poseer dicha finca, tal y como
se estableció. En este caso, el comprador podría reclamar la nulidad del
contrato y el vendedor, al estar incapacitado a la hora del litigio, sería defendido
por su representante legal. Sin embargo, las dudas se plantearían en si es un
error relevante o no: el comprador con una diligencia normal podía haberse
percatado del arrendamiento existente.

a.2 Conclusión. Optando por la postura de que hubiera error, nos

encontraríamos con un vicio del consentimiento cuya consecuencia jurídica
sería la nulidad relativa del contrato. Ello implicaría la opción de anular el
contrato o de confirmarlo en los términos acordados, disponiendo para
interponer dicha acción un plazo de 4 años.

b. A su vez, deduciendo de los motivos alegados, se muestra otro vicio: el dolo.

Sin embargo, podemos entenderlo de varias formas este vicio del
consentimiento:

b.1Omisivo. Hay engaño porque una parte no ha informado a la otra

circunstancias que, conocidas por el comprador, hubiera llevado a la no
celebración del contrato. No hay buena fe por parte del vendedor pues oculta el
arrendamiento vinculado a la finca.

b.2 Positivo. Se refiere a las maquinaciones insidiosas de parte del comprador,

con los cuales el vendedor se vio inducido a celebrar el contrato con esas
características y que, sin ellas, ni hubiera hecho. Se alega por parte del
vendedor que el precio de la venta se disminuyó enormemente debido a estas
maniobras.

b.3 Tipo de dolo. Ante la cuestión de si es dolo incidental o grave, clave para
decidir si es un dolo que vicie el consentimiento, la solución se decantaría por
calificarlo como grave. Tanto el de un tipo como el otro son razones
contundentes para afirmar que si no existiera dicho engaño, el contrato no se
hubiera llevado a cabo.

b.4 Conclusión. Nos encontramos en un caso donde ambas partes han actuado
dolosamente al prestar su consentimiento. Por ello, y como la buena fe se le
debe exigir a todos los contratantes, existe un dolo recíproco que no permite a
ninguna de las partes reclamar la nulidad del contrato, porque, como tal, no ha
existido.

Personalmente, opto por considerar el supuesto como un caso de dolo

recíproco, ya que, en las circunstancias en las que se da el caso (edad del
vendedor, y su enfermedad, etc.), lo lógico es desechar la idea de que fuera un
error, ya que en este tipo de negocios la información y diligencias con los
asuntos propios deben ser fundamentales.

DERECHO CIVIL II – GRUPO B PRACTICA Nº3

El actor adquirió en estado de viudo, antes de su posterior matrimonio, el bien

inmueble objeto del litigio, siendo propietario con carácter privativo, que más
tarde se convertiría en domicilio conyugal.

Posteriormente otorgó poder a su esposa codemandada para comprar, vender,

permutar, hipotecar y gravar toda clase de bienes, lo mismo muebles que
inmuebles, aceptar y renunciar herencias, y practicar las operaciones
particionales. Poder que años después fue revocado debido a la mala relación
entre ambos, y comenzando los trámites de separación. Un mes antes, la
esposa en nombre del actor y actuando como su representante, celebró con el
hijo en común un contrato de compraventa en virtud de la cual el actor vendía
el bien inmueble citado a su hijo por una cantidad que la representante declara
haber recibido anteriormente sin ser cierto.

El actor solicitó la nulidad por simulada la compraventa, mientras que la

demandada se opuso alegando que lo que se encubría era una donación
remuneratoria por los servicios y que la verdadera intención era favorecer al
hijo común y no perjudicar el derecho del actor.

ELEMENTOS DEL CONTRATO

- Consentimiento: hay consentimiento por parte de la madre y el hijo.

- Objeto: el piso

- Causa: es la compraventa, intercambio de la cosa a cambio de un precio. Sin

embargo, no hay precio, por tanto la causa es falsa y el contrato sería nulo. Por
otra parte, hay que tener en cuenta que si esa causa falsa se funda en otra
lícita, no sería nulo. En este caso, lo que oculta es una donación remuneratoria.
La donación siempre parte de un acto de liberalidad. Lo que ocurre es que en
el caso de la donación remuneratoria, ese acto se ve motivado por un servicio
que se le ha prestado, pero no supone una contraprestación, puesto que puede
que la donación suponga un valor muy superior (ej. me ayudó y yo ahora le
dono una finca).

Lo que tenemos que analizar es si se da la forma de la donación. Aunque

partamos de la libertad de forma, en la donación de inmuebles hace falta una
forma determinada, y si no se da, el contrato es nulo de pleno derecho.

Nos encontramos con una escritura pública que ha simulado un contrato de

compraventa, cuando en realidad lo que han hecho es donar. Tenemos que
comprobar si para la donación nos vale la escritura pública que hemos hecho
anteriormente. Según una parte de la doctrina, no nos vale, puesto que no se
expresa el ánimo de donar y de recibir. Otra parte, considera que se trata de
una donación remuneratoria, y por tanto sí vale.

Independientemente de la forma, tenemos que partir de que la señora no tenía

poder de disposición, puesto que en los poderes que se le otorgan, no se
encuentra el de enajenar, es decir, no puede donar. Como la parte no lo ha
ratificado, partimos de que el contrato es nulo porque ella no tenía capacidad.

DERECHO CIVIL II – GRUPO B PRACTICA Nº4

Tras diversas conversaciones y tratos preliminares, los litigantes (Ayuntamiento

de Alagón y Doux Ibérica S.A.) iniciaron una colaboración para la instalación de
un matadero industrial de aves en el término municipal de Alagón, mediante un
plan de actuación consistente en la adquisición de un terreno idóneo por el
Ayuntamiento de ese municipio, que vendería posteriormente a Doux Ibérica,
quien satisfaría el precio del mismo y los gastos financieros, pero supeditaba la
ejecución del proyecto a la concesión de subvenciones oficiales.

Posteriormente el Ayuntamiento requiere a Doux Ibérica para que manifestara

la fecha de iniciación de las obras del matadero en el lugar adquirido por aquél
para dicha finalidad o en su defecto, expresara si había desistido de su
construcción, e igualmente, le comunicó que, por causa de operaciones
financieras y gastos habidos, comprensivos entre otros, de los intereses y
comisiones del préstamo para la adquisición de los referidos terrenos, y los
relativos a la preparación de los mismos para el desarrollo del polígono
industrial donde se pretendía ubicar el matadero avícola, dicha entidad le
adeudaba la cantidad de 19.385.163 pesetas.

Este requerimiento fue contestado por carta de 14 de junio de 1990 donde

Doux Ibérica manifestaba que la intención de establecer en Alagón un
matadero industrial de aves estaba subordinada a la concesión de una serie de
ayudas oficiales y que en la situación en que se encuentra el sector de aves en
este momento, decía textualmente, es bastante improbable que acometiéramos
la inversión aun cuando nos concedieran las subvenciones solicitadas. El
Ayuntamiento de Alagón demandó a Doux Ibérica, solicitando que le
indemnizara en la cantidad de 85.123.088 pesetas por ruptura injustificada de
pactos.

Resuelva el caso planteado, a través del análisis de todas las situaciones

presentadas, fundamentando jurídicamente la solución de la práctica.

En primer lugar, partimos de la base de que, como norma general, es lícita la

retirada de las negociaciones. Por tanto, para determinar si los daños son
indemnizables o no, y el tipo de responsabilidad que existe, tendremos que
analizar el estado avanzado de las negociaciones.
Como se desprende del texto, ambas entidades habían mantenido
conversaciones en las que habían llegado a tratos preliminares, lo cual da lugar
a una situación de confianza por parte del Ayuntamiento, que confía en la
construcción del matadero. No obstante, hay que tener en cuenta que la
empresa, en todo momento, advierte que dicha construcción se llevará a cabo
siempre y cuando le confirmen la concesión de unas subvenciones oficiales, de
manera que se descarta que las negociaciones se iniciaran de mala fe por
parte de la empresa.

Por otra parte, podríamos considerar que el Ayuntamiento lleva a cabo el plan
de actuación de forma precipitada, puesto que no tiene una garantía de que
realmente la otra parte va a cumplir, ya que ello depende de una condición
futura e incierta, como es la concesión de la subvención. Por tanto, podríamos
concluir que debería haber esperado a tener un mínimo de seguridad, para
posteriormente llevar a cabo las operaciones necesarias para pedir el
préstamo, así como para la preparación de los terrenos.

No obstante, es finalmente la empresa quien cesa las negociaciones, y añade

un motivo adicional, puesto que afirma que aun en el caso de que le sea
concedida la subvención, la situación económica desfavorable del sector de las
aves no es alentadora en estos momentos, y por tanto, desiste de la
construcción del matadero. Llegados a este punto, debemos analizar si dicha
ruptura de las negociaciones está justificada o no.

Personalmente considero que se trata de una ruptura injustificada, puesto que

la única condición que se estableció fue la concesión de la subvención, de
manera que no existen motivos adicionales para incumplir los tratos
preliminares en caso de que ésta sea concedida. Además, la situación que
atraviesa el sector de las aves debía ser conocida por la empresa en el
momento de las negociaciones, puesto que son profesionales de dicha
actividad, y por tanto, esa reflexión posterior sobre la no conveniencia de la
inversión en esa situación, no justifica la ruptura de las negociaciones.

PRIMER CASO PRÁCTICO DE CLASE:

Las partes formalizaron y firmaron un denominado por ellos «compromiso de

intenciones» como consecuencia del interés que manifestaron en asociarse
para la promoción, construcción y venta de naves industriales, que se harían en
la parcela de terreno, que se describía, propiedad del señor L.

En el documento se establecieron las bases rectoras del susodicho acuerdo de

intenciones, que fueron:

- Primera: Se constituirá una Sociedad Anónima la cual estará compuesta en

cuanto a su accionariado, 50% por don Martín L. A. y 50% entre don José Luis
I. M. y don Hilario A. A., siendo Administradores de la misma don Martín L. A. y
don José Luis I. M.

- Segunda: Don Martín L. A. aportará a la mencionada Sociedad el terreno

descrito en el antecedente Primero, aportando la otra parte los gastos de
Promoción y Construcción de las Naves Industriales, según proyecto que
ambas partes conocen, excepto los gastos de Proyecto Definitivo y sus
respectivas Tasa, que serán de cuenta de don Martín L.

- Tercera: Se estima que el costo de la obra deberá ser siempre igual al valor
del terreno, con independencia de cualquiera que sea el costo de la
mencionada obra.

- Cuarta: Ambas partes, de común acuerdo, determinan que los primeros 600
millones que se ingresen en la Sociedad como consecuencia de la venta de las
citadas naves, un 60% se destinarán a financiar los gastos de obra y un 40% a
financiar el terreno. Como quiera que la obra se financiará en primer lugar, una
vez financiada en su totalidad, de los ingresos existentes se destinarán en su
100% a financiar el resto del terreno; quedando el beneficio de la promoción-
construcción en función de la composición del accionariado, es decir, un 50%
para cada parte.

Y en prueba de conformidad con lo que antecede, se firma el presente

documento de compromiso de intenciones en la ciudad y fecha indicadas en el
encabezamiento. Ambas partes se comprometen a realizar las gestiones
oportunas para el buen fin del presente documento a la mayor brevedad
posible.

El mismo día 11 de octubre de 1989 el señor L. da recibo a los señores I. y A.

de la entrega por ellos a él de diez millones de pesetas, «en concepto de
garantía del buen fin del contrato de compromiso de intenciones firmado por
ambas partes con esta misma fecha».

Con fecha 4 de junio de 1992, don José Luis I. M. demandó a don Martín L. A.,
a su esposa y a don Hilario A. A., solicitando:

1) La condena de los demandados a elevar a escritura pública el contrato de 11

de octubre de 1989; 2) La condena de los mismos a la constitución de una
sociedad anónima en los términos que se establezca según los usos o que
decida el Tribunal;

3) La condena del señor L. y su esposa a la aportación del terreno indicado en

el contrato de sociedad, y al señor A. a la realización con el demandante de la
obra pactada;

4) La condena en costas de los demandados.

- En este caso nos encontramos ante un acuerdo de intenciones, es decir, un
contrato que se celebra para ver si se celebra después el contrato posterior.

- Por tanto, hay responsabilidad de aquello que se ha pactado. Sin embargo,

sigue sin ser contrato ni se puede obligar a ejecutar la prestación, de manera
que la intervención del tribunal no puede suponer la sustitución del
consentimiento de las partes que no quieren cumplir, puesto que no se trata de
un contrato ni están determinados todavía los elementos esenciales.

- Corresponde entonces una indemnización por daños y perjuicios, pero no se

podrá forzar a las partes demandadas a elevar la escritura pública, a crear la
sociedad anónima, a la aportación del terreno ni a la realización con el
demandante de la obra pactada.

SEGUNDO CASO PRÁCTICO DE CLASE:

El vendedor firma un documento con el comprador en el que consiente vender

un inmueble por un precio de 30.000 euros, entregando 10.000 a la firma del
documento privado y el resto para la escritura pública, fijándose la elevación a
escritura pública para un mes después de la firma del documento privado.

Al llegar la fecha, el comprador solicita el otorgamiento, y el vendedor se niega

a volver a emitir una declaración de voluntad.

El comprador demanda al vendedor por incumplimiento contractual, solicitando

la sustitución en la elevación a escritura pública por la autoridad judicial.
Mientras, el vendedor alega que no puede dar lugar al cumplimiento, sino como
mucho a una indemnización de daños, porque no existe obligación de celebrar
contratos.

- Nos encontramos ante un precontrato. Es, por tanto, un contrato preparatorio,

que culminará, tal y como las partes han establecido, al mes de la firma del
documento privado, concretamente, con la elevación a escritura pública de
dicho documento.

- Teniendo en cuenta que existe consentimiento, objeto (bien inmueble) y

causa, podemos afirmar que se trata de un contrato. Lo único que ocurre es
que se aplaza la puesta en vigor del mismo.

- Si a la hora de exigir el cumplimiento de la obligación, una de las partes se

niega, el tribunal puede intervenir para sustituir la voluntad rebelde por la del
juez. Para que esto ocurra, debían estar determinados los elementos
esenciales del contrato, pudiendo faltar sólo los NO esenciales, que serían
determinados por el tribunal una vez oídas las partes y atendiendo a los usos.
- En este caso podemos concluir que se dan los requisitos necesarios para que
la voluntad sea sustituida por la de la autoridad judicial, puesto que los
elementos esenciales estaban determinados. Por tanto, el juez no sustituye el
consentimiento de la parte que no quiere cumplir, sino que simplemente
sustituye su voluntad y pone en marcha el contrato.

- De manera que lo que se exige ante este incumplimiento es la ejecución de la

obligación, con independencia de que además corresponda al comprador una
indemnización por daños y perjuicios.

TERCER CASO PRÁCTICO DE CLASE:

Las partes habían celebrado un contrato de “compromiso de venta” o de

“promesa de venta”, en virtud del cual se obligaban a otorgar en un plazo de
quince días un contrato de compraventa de un cable transportador que era
propiedad del demandado. Fuera del plazo el demandante ejercitó el
cumplimiento de la promesa. El demandado se negó a cumplir lo pactado.

- Los derechos potestativos caducan, puesto que una persona no puede estar
vinculada a otra de por vida.

- Esa fecha de caducidad, en principio, la deciden las partes. En este caso

podemos comprobar que ambas acordaron un plazo de 15 días.

- Por tanto, si el plazo ya había concluido, el demandante ya no podrá exigir la

puesta en vigor del contrato, puesto que ya ha perdido esa facultad y la otra
persona ha dejado de estar vinculada a él.

SUPUESTO PRACTICO Nº1

Dª Felipa y D.Maximo, madre e hijo, son titulares indistintos de una cuenta de

ahorro a plazofijo en el Banco Soldi SL. En la libreta consta que el hijo no podrá
disponer de esta cuenta envida de su madre, entrando en plena posesión al
fallecimiento de la misma. Al morir la madre,el hijo, cotitular de la libreta,
reclama al Banco la totalidad del saldo, pero la entidad bancariasolo le
reintegra la mitad, alegando que la otra mitad corresponde al conjunto de
losherederos de dª Felipa. Maximo demanda al Banco por la totalidad del saldo
de imposiciónque efectuaron su madre y él.

SUPUESTO PRACTICO Nº2

Dª Socorro y D.Indulgencio son dos conductores que colisionan cuando don

Fulgencio se saltaun semáforo y DªSocorro no respeta una prioridad de paso.
Dª Socorro tiene concertado suseguro en la compañía El Acaso SA y don
Fulgencio, con Mutua MalagueñaSL. Comoconsecuencia del accidente,
además de los daños a los coches de ambos conductores, resultaarrollado un
peaton que caminaba por la zona, d.Jeremias, que valora los daños sufridos
en15.000 euros. De manera informal, don Jeremias entra en conversaciones
con MutuaMalagueña SL, y esta compañía aseguradora le abona la mitad de la
cantidad. Posteriormentese dirige contra El Acaso SA, que nada sabe de sus
conversaciones con la otra aseguradora, y leexige el pago integro de los
15.000 euros. El Tribunal que conoce del caso estima la pretensiónde don
Jeremias, porque, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo, la
obligación deabono de la indemnización es solidaria en caso de pluralidad de
implicados cuando no hayposibilidad de diferenciar e individualizar la
responsabilidad de cada uno.Posteriormente, El Acaso interpone acción de
repetición contra Mutua Malagueña por valor de7.500 euros, en función de la
relación solidaria que las une. Pero Mutua Malagueña se opone,dado que ella
ya ha pagado al perjudicado, en virtud del acuerdo extrajudicial que alcanzó
conella

1. ¿El Acaso, en el juicio que mantuvo con don Jeremias, de haberlo sabido,
hubiera podidonegarse a abonar la mitad de la indemnización porque la otra
aseguradora ya había pagado alperjudicado?

2. ¿Debe Mutua Malagueña pagarle a El Acaso los 7.500 euros que le

reclama?

SUPUESTO PRACTICO Nº3

Alberto, Bonifacio y Cesar son tres hermanos, propietarios de “Bucefalo”, un

caballo decarreras. Alberto, como portavoz de los tres propietarios, negocia la
venta del caballo con unjeque dubaití por el precio que los tres hermanos
acuerdan. El jeque acepta la oferta y entregaa Alberto la totalidad del precio y
queda a la espera de que el caballo le sea enviado a Dubai. Ala vista de que no
se hace la entrega del animal, el jeque demanda a Alberto porincumplimiento
del contrato y exige la resolución de la compraventa.

PRÁCTICAS TEMA 18: COMPRAVENTA

SUPUESTO 2

Mediante documento privado de 5 de octubre de 1977, una señora y sus dos

hijos, tras exponer que eran dueños de una buhardilla en la última planta de su
casa, que habían adquirido por herencia de su marido y padre,
respectivamente, la vendieron a Iván, libre de toda carga o gravamen así como
de arrendatarios, por 400.000 ptas.
En ese momento, los vendedores no podían otorgar escritura pública por falta
de trámites de titulación, de manera que se comprometen en el contrato a
otorgarla a favor del comprador una vez que se hubieran finalizado dichos
trámites, con el fin de que la venta se pudiera inscribir en el Registro de la
Propiedad.

Iván comienza a vivir en la buhardilla. Dado que no era convocado a las

reuniones de comunidad, dirigió una carta al administrador de la finca, para que
le informara de dichos extremos. En la contestación el administrador le
comunicó que no era convocado ya que la parte del inmueble que él habitaba
no constaba como vivienda, sino que dicha zona se describía como elemento
común del inmueble.

Ante esa situación, la comunidad de propietarios interpuso demanda contra los

vendedores y el comprador, para que se declarara que el documento privado
carecía de eficacia jurídica para amparar el dominio y la posesión que Iván
tiene sobre una porción de la planta abuhardillada del edificio, en perjuicio de
quienes son titulares del dominio de la misma, solicitando que se condenara a
desalojarla, advirtiendo con el desahucio, en caso de que no cumplieran
voluntariamente.

El Juzgado de Primera Instancia dictó sentencia estimatoria de la demanda y

condenó a los demandados según lo pedido. Esta sentencia fue confirmada por
la Audiencia Provincial. En ambas instancias, resultó condenado Iván al pago
de las costas.

SOLUCIÓN:

Hay una compraventa.

- Para que Iván pudiera ser propietario, según el artículo 609 Código Civil, los
vendedores tendrían que tener la posesión en concepto de dueño y poder de
disposición.

- El problema es que en este caso la buhardilla es elemento común, y por tanto,

pertenece a la comunidad en su conjunto.

- Por tanto, falta el poder de disposición. La posesión no era en concepto de

dueño, sino por precario, es decir, sin poder hacerlo.

Mediante STC judicial firme se priva a Iván de la buhardilla. Es un supuesto

claro de saneamiento por evicción.