EL SISTEMA REGISTRAL

DOMINICANO Y EL
REGISTRADOR DE TITULOS

LICDA. YESSENIA PADILLA BELÉN

 DEL SISTEMA TORRENS…
Este sistema de transmisión de la propiedad inmobiliaria se sustenta en
el principio cardinal de que el estado es el propietario originario de
todos los derechos.

Es un método para dar testimonio de un titulo registrándolo con la

autoridad publica apropiada, emitida por el Registrador de Títulos.

Se caracteriza por ser in rem (sobre la cosa), constitutivo y convalidante

de derechos .
FUNCIONARIOS RESPONSABLE DE LA
CONSAGRACION DEL DERECHO INMOBILIARIO
REGISTRAL

• DIRECTOR REGIONAL DE MENSURAS CATASTRALES

• JUEZ DE JURISDICION ORIGINAL

• REGISTRADOR DE TITULOS
ELEMENTOS ESENCIALES DEL SISTEMA TORRENS

1) Prueba del derecho de propiedad frente al Estado

1) Individualización de la tierra

1) Creación de un certificado de derecho (Certificado de Título que emana

del Estado)

1) Irrevocabilidad y perpetuidad del derecho registrado

PRUEBA DEL DERECHO DE PROPIEDAD FRENTE
AL ESTADO

Si el Estado, por intermedio de sus funcionarios, no es

convencido de que un derecho de propiedad absoluta que
emane de él en esa forma existe sobe la tierra, no prestará su
garantía que tiene la virtud de ser absoluta, eficaz, obligatoria y
forzada frente a todo el mundo
 INDIVIDUALIZACIÓN DE LA TIERRA

No es posible determinar con exactitud un derecho si antes no

está determinada con precisión la cosa sobre la cual recae ese
derecho.
 CREACIÓN DE UN CERTIFICADO DE DERECHO
(CERTIFICADO DE TÍTULO QUE EMANA DEL
ESTADO)

La única forma para conservar esa garantía, en los registro posteriores, es

la de intervenir en cada una de ellas súper vigilando cuidadosamente las
operaciones por medio de funcionarios especializados que cuidarán de que
ella sean realizada dentro de los requisitos exigidos para garantizar el
interés de los terceros.
 IRREVOCABILIDAD Y PERPETUIDAD DEL
DERECHO REGISTRADO

El certificado de titulo, así expedido es irrevocable, en el sentido de que

no puede ser anulado, ni menoscabado en su fuerza legal por ninguna
decisión de ninguna autoridad judicial o administrativa, excepto en los
casos de fraudes previsto por la ley
 EL TRACTO SUCESIVO….

La sucesión de actos encadenados a un inmueble, cuyos derechos pasan

de un titular registral a otro causahabiente de forma sucesiva. Estas
actuaciones constituyen la historia de la vida jurídica del inmueble que se
trate.
 EFECTOS DEL TRACTO SUCESIVO
Tiene dos efectos:

• De índole positivo: Permite que el titular registral pueda disponer

voluntariamente del derecho atribuido. Cumplido los requisitos de
identidad entre el sujeto disponente y el derecho transmitido, procede
asentar la nueva inscripción que se encadena lógicamente en el
asiento previo.

• De índole negativo: Permite rechazar la inscripción de todo acto

dispositivo que no emane o derive del titular inscrito.
 ASIENTO REGISTRAL
Es todo lo que se hace constar (se apunta) en el Registro, sea mera
expresión de circunstancias (descripción de inmueble); así como la
mutaciones de un derecho inscrito (transmisión o cargas) o aquellas
circunstancias que sin provocar un cambio concreto del derecho
inscrito, tienen acceso al Registro de títulos.

Pueden coexistir dos tipos de asientos, los provisionales y los

definitivos.
TRASCENDENCIA DEL TRACTO SUCESIVO EN LA
SEGURIDAD JURÍDICA

El “tracto sucesivo” es sin duda el eje de la legalidad y efectos

con fuerza de ley que tiene la publicidad que emerge del Registro de
la Propiedad Inmobiliaria. De su observancia resultan para el
hombre común, la información que contienen las inscripciones, que
resultan de los asientos registrales y los “efectos” que la legislación
prevé para las mismas, y no sólo cuando se emite informe del
“último asiento de titularidad”, sino además, cuando se informa la
cadena causal de ese último titular y sus antecedentes.
 EL REGISTRADOR EN LA CONFORMACION DEL
TRACTO SUCESIVO

El Registrador de Títulos debe hacer el “análisis crítico jurídico” que le

impone la ley como deber para su servicio. Eso es la “calificación registral
del documento” que se le ha presentado. Luego de ese análisis critico
jurídico, concluirá que será o no admitida la “inscripción” o “anotación” del
documento y en consecuencia la “redacción del asiento” que refleja la
inscripción del documento, o la devolución del mismo con “observación” o
“rechazo” según el régimen legal que debe contemplar en sus labores
propias de su quehacer.
 RESPONSABILIDAD DEL REGISTRADOR DE
TÍTULOS
El Registrador de Títulos tiene la responsabilidad del servicio de
inscripción, y si encuentra que el “documento” no esta dotado del
“encadenamiento causal” respecto de la persona disponente y el
antecedente inscripto, o éste carece del derecho trasmitido o hay
vicio o falta el motivo del acto o defecto en el objeto al que se
refiere, y que debe contener el “negocio jurídico”, que trae consigo
el “documento” que califica, o ese negocio carece de “causa
legítima” él, como agente protagonista del servicio de Registro, está
legalmente impedido de practicar la “inscripción” o “anotación”.
 CALIFICACION REGISTRAL EN LA SEGURIDAD
JURIDICA

Se define la calificación registral como aquella función en virtud de

la cual el Registrador examina o determina si el derecho respecto
del cual se solicita inscripción llega al registro con los requisitos
legalmente exigidos para ser registrable, convirtiéndose de ese
modo en el instrumento a través del cual se hace efectivo el
principio de legalidad y consecuentemente, el principio de
seguridad jurídica.
 FUNCIÓN CALIFICADORA, BASE LEGAL

Esta función encuentra sustento y fundamento legal en las disposiciones de

los artículos 96 de la Ley de Registro Inmobiliario y 46 y siguientes del
Reglamento General de Registros de Títulos, y cobra especial relevancia en
los sistemas que, como el nuestro, otorgan al Registro efecto constitutivo y
convalidante; de ahí que resulte necesario atribuirle ciertos caracteres que
garanticen al Registrador el correcto y eficaz ejercicio de la misma.
IMPORTANCIA DE LA CALIFICACIÓN REGISTRAL

El control del documento que realiza el Registrador se hace efectivo

a través de la actividad calificadora, con los límites legales que se le
atribuyen. “La calificación es resorte indispensable para obtener
asientos que, de lo contrario, por falta de adecuada decantación,
llevarían al engaño, al fomento del tráfico ilícito y a la provocación
de nuevos conflictos”
 A MODO DE CONCLUSIÓN…

Así las cosas, el correcto ejercicio de la función calificadora y el

fortalecimiento de las estructuras que posee el sistema para
garantizar dicho ejercicio, constituyen las columnas sobre las cuales
se construye la confianza, estabilidad y equilibrio que requiere el
tráfico de bienes inmuebles en la República Dominicana.
GRACIAS!!!!!!!!!!!!!