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EL CONTRATO AGRARIO

1. Aspectos Generales

Para definir el término de Contrato Agrario primero debemos conceptualizar la palabra


Contrato dentro de un esquema general, para lo cual la autora Nora Obando lo define:
“Consiste en un compromiso de dos o más personas físicas o jurídicas que se obligan de
forma recíproca a cumplir con una o más acuerdos a cambio de una o más prestaciones”.
En otras palabras el termino contrato es la manifestación de la voluntad de las partes, las
cuales, de manera voluntario, convienen en la creación de un vínculo jurídico en la cual
adquieren tanto derechos como obligaciones.

Cuando hablamos de Contrato también debemos hablar una palabra muy importante o
más bien un acto sin el cual esta acción no se llevaría a cabo: El Negocio Jurídico. El mismo
se define como un acto jurídico lícito, integrado por una o varias manifestaciones de
voluntad privada que el derecho reconoce como base para la producción de efectos
jurídicos, buscados y queridos por su autor o autores, siempre que concurran determinados
requisitos o elementos.

También se debe tomar en cuenta que los contratos tienen ciertos requisitos necesarios
para su convalidación jurídica:

a. Consentimiento
Expresión del acuerdo de voluntades, aceptación de los términos por las partes que
participan en el contrato, o en palabras más sencillas, es la aceptación de los términos
del contrato por ambas partes.
b. Capacidad de obligarse
Esto quiere decir que los contratantes estén legalmente capacitados para obligarse,
cumpliendo los requisitos exigidos por ley y queriendo comprometerse u obligarse a
hacer lo que la firma del contrato conlleva.
c. Objeto de contrato
El mismo debe ser cierto, determinable y enajenable (sujeto a negociaciones), capaz
de ser valorado pecuniariamente.
d. Ser Lícito
Que la causa que le da origen al contrato sea legal para que sea negocio jurídico.

Después de todo este análisis general de la naturaleza misma de un Contrato, nos


avocaremos a estudiar más a fondo los aspectos relativos del Contrato Agrario, sus
elementos, características y todo el entorno que de él demande, su utilización en el diario
vivir de nuestro pueblo y los factores y efectos que emanan del mismo.

2. CONTRATO AGRARIO
Se puede definir como el instrumento Jurídico para la explotación en tierra ajena, es
decir la persona que ejerce la actividad agraria es distinta al titular. Existen dos figuras,
la persona que aporta el capital, el que posee el derecho del terreno y la parte que
aporta el trabajo u explotación de la tierra.
Para los Profesores Oscar Salas y Rodrigo Barahona se define:
¨El contrato Agrario es aquel contrato por el cual el empresario agrario adquiere la
disponibilidad de los factores de producción¨
En su libro El Contrato Agrario, el autor Álvaro Meza Lázarus nos brinda parte de su
visión sobre el tema:
“El contrato agrario se puede definir como la relación jurídica convencional que consiste
en el acuerdo de voluntad común, destinado a seguir los derechos y obligaciones de los
sujetos intervinientes en la actividad agraria, con relación a cosas o servicios agrarios.”
Existe una relación estrecha entre la titularidad de la propiedad y la contratación
agraria, ya que prevalece el interés Público ante el del titular del dominio, se busca
usarla correctamente distribuir y conservar su riqueza de manera equitativa.

Como una definición más amplia de nuestro tema de análisis nos podemos referir al Dr.
Eduardo Pigretti, el cual describe un Contrato Agrario de la siguiente manera:
“Los Contratos agrarios constituyen un reflejo cierto de lo que está pasando en el campo.
De ahí su enorme valor como fuente del derecho agrario, ya que las leyes van
oportunamente a regular estas relaciones jurídicas nacidas de las reales necesidades de
los productores agropecuarios. Y también nuestros jueces deberán resolver sobre ellos,
teniendo en cuenta no sólo la legislación sino también las costumbres y usos rurales, a los
cuales las normas agrarias asignan una especial validez, por cuanto son fruto espontáneo
del trabajo y de la libertad, en el marco del quehacer de agricultores y ganaderos que
por ellos se obligan.”

3. Requisitos de los Contratos Agrarios

a. Consensualidad: Al no estar las dos partes en igualdad de condiciones se debe dar


la voluntad contractual estipulada por ley.

b. Bilateralidad: Participan dos partes el dueño del capital elemento estático (el fundo
u parcela) y el agricultor elemento dinámico (pone la fuerza de trabajo)

c. Plazo: El contrato y la empresa tienen el mismo lapso de tiempo las obligaciones son
continuadas por el tipo de actividad, por lo general un año o en el término de una
cosecha.

d. Precio: Este se establece de acuerdo con las prestaciones de las partes y se puede
cancelar con dinero o en especie (entrega de cosas por ejemplo: frutos)

e. Mejoras: Aquellas acciones, cultivos o construcciones que por sí mismas producen un


aumento en el precio del terreno, según indica el artículo 916 del Código Civil.
Debido a ello, las mejoras constituyen por sí mismas un aumento en el precio del
terreno, determinado por:
Necesarias: Gastos indispensables para la conservación del fundo o parcela, son
indispensables para la continuidad, esto quiere decir que se hace porque sin esto el
terreno posiblemente no funcione para el objetivo que se tenía planeado.
Útiles: Aumentan el valor de venta, incrementa el valor pecuniario del terreno.
Suntuarias o de adorno: De lujo para el conforte del poseedor, estas no son
indispensables, sin embargo, también pueden aumentar el valor.

f. Prelación: preferencia que posee la parte no propietaria del fundo para adquirir
eventualmente la propiedad de la cosa contratada y reclamar las mejoras útiles y
necesarias.
g. Onerosidad: Existe equivalencia entre las prestaciones, propio de la naturaleza
económica de la cual se impregna.

h. Intituita Personae: Contrato personal, por esto existen prohibiciones jurídicas como:
ceder los derechos del contrato o subarrendar el terreno.

i. Irrenunciabilidad de sus beneficiarios: Se trata de tutelar más que el interés del


propietario el beneficio del agricultor, ya que es quien se encuentra en mayor
desventaja debido a no poseer un título de propiedad.

j. De Tracto Sucesivo: Su ejecución se prolonga en el tiempo. Característica propia de


los contratos agrarios, en general.

4. Causas para extinguir el contrato

Al igual que en la mayoría de los contratos existen causales para dar por terminado el
contrato o a la relación contractual entre las partes, entre las que destacan las siguientes:

a. El abandono injustificado
b. La falta de pago
c. Mutuo disenso
d. Confusión ( en una misma persona el carácter de propietario y arrendatario)
e. Vencimiento del plazo
f. Resolución del contrato por incumplimiento de obligaciones. Ej.- no combatir malezas
y plagas.
g. Muerte del arrendatario (salvo la opción a los parientes).

Dichas causas suelen ser las mismas causas de extinción que en los contratos civiles.
Tipos de Contratos Agrarios

5. Clases de Contratos Agrarios:

Los contratos agrarios regulan las relaciones jurídicas nacidas de las necesidades reales
de los productores agropecuarios. Los jueces, por su parte, deberán resolver sobre ellos,
teniendo en cuenta la legislación, las costumbres y los usos rurales a los cuales las normas
agraria asignan una especial validez. Existen varias opciones posibles para aquellos que
necesiten contratar en el campo aspectos referentes a las distintas situaciones o
requerimientos en que pueden hallarse con motivo de llevar adelante su explotación
agropecuaria.

Algunos tipos son:

1. Aparcería
El contrato de aparcería es aquel que vincula al propietario de un predio o de
ganado con otra persona que aporta su trabajo. El origen de la palabra tiene que
ver con la característica general en estos contratos, de repartir por partes iguales los
ingresos o las pérdidas, con lo que la aparcería se presenta entonces como una mezcla
entre un contrato de arrendamiento y uno de sociedad. En el caso peruano, se prefiere
denominarlo contrato «al partir», y tiene la peculiaridad de que usualmente una de
las partes aporta dinero, facilitando así al propietario del predio las inversiones
necesarias para lograr una cosecha, a cambio de partir entre dos los resultados o
ganancias que, por lo general, se reparten en especie. Habiendo estado prohibido
durante la época de la reforma agraria, por considerarse una forma de conducción
indirecta, la Ley de tierras no prohíbe este contrato, e incluso ni lo menciona, por lo
cual es perfectamente posible celebrarlo.

a. Agrícola: el contrato de aparcería es la forma de tenencia en donde el


aparcero recibe determinado predio por un tiempo limitado, por lo general el
de la cosecha o de un año, por lo general a cambio de una parte de la
cosecha.

Es aquel contrato en el cual una de las partes se obliga a entregar a la otra


un predio rural con o sin plantaciones, sembrado o elementos de trabajo,
para la explotación agrícola en cualquiera de sus especializaciones con el
objeto de repartirse los frutos.

Es el típico contrato asociativo agrario. Generalmente el dueño de la tierra la


otorga a un chacarero par que éste efectúe varias cosechas de una o varias
clases de cereales u oleaginosas y le dé a cambio un porcentaje de los frutos
que obtenga.
Esta figura es utilizada para explotar un campo de neta producción agrícola,
con cultivos rotativos y modernas prácticas de roturación y siembra.

b. Aparcería Pecuaria: Es el contrato por el cual una de las partes se obliga a


entregar a la otra un campo poblado de animales, para que la otra lo destine
a la ganadería con el objeto de repartirse los frutos.

Esta figura no parece tener aplicación ni difusión entre nosotros ya que se


confunde con otras más propias y acordes con las costumbres rurales y de
hecho, la doctrina ha criticado con justicia esta posibilidad legal.

2. Gratuito de tierras: es aquel préstamo gratuito por el cual una parte (propietario del
fundo) concede su terreno para que otro sujeto por un tiempo indeterminado realice
en él actividad agrícola. Es un contrato unilateral puesto que solo el que recibe la
parcela se obliga.
Es un contrato de tenencia de tierra que consiste en la concesión gratuita sobre un
pequeño pedazo de tierra, por un periodo indeterminado, en la cual no existe pago
alguno, a título de préstamo, lo cual genera muy poca seguridad en la tenencia.

3. Esquilmo: este es un contrato por medio del cual un sujeto otorga a otro un terreno
durante un tiempo determinado a cambio de una contraprestación, una de sus
características principales es que es un contrato oneroso y se debe cuidar el fundo
como buen padre. Es muy semejante al contrato de arrendamiento aunque en este
último se debe de pagar un canon ya sea con dinero o bien con frutos.
Es la práctica de intercambiar el uso de una porción de tierra por la labor del
agricultor. Esta figura surge a raíz de la necesidad del propietario de extender su
terreno del cultivo o potrero. El propietario le cede el uso del terreno garantizando
una posesión pacífica y el agricultor se compromete a que una vez recolectada su
cosecha, le dé el mantenimiento acordado con el propietario.

4. Arrendamiento agrario: este tipo de contrato es de frecuente uso y de mayor


importancia en una sociedad como la nuestra en la que las personas que carecen de
recursos para adquirir en propiedad los terrenos procuran el uso y disfrute de los
mismos por medio de este contrato, mediante una adecuada retribución al
propietario, el cual obtiene rendimientos de sus bienes sin disminución de la sustancia
o del importe de ellos.
Así, en lo que se refiere a la duración del arrendamiento, debemos considerar que el
Código Civil admite que este puede ser de duración determinada o indeterminada,
con la precisión de que si fuera de duración determinada, esta no puede ser mayor
de diez años, y que si el bien arrendado pertenece a entidades públicas o a
incapaces, dicho plazo no puede exceder de seis años.

5. Asignación de tierras: es un contrato de duración por el cual el ente agrario adjudica


a un beneficiario de los programas de dotación de tierras, previamente calificados
conforme a los parámetros establecidos por su propia normativa, un fundo agrario,
comprometiéndose a traspasarlo, por un eventual precio o a título gratuito, si el
beneficiario demuestra tener capacidad técnica para desarrollar la empresa agraria
y cumple con las obligaciones impuestas durante un período de prueba.
6. Arrendamiento rural. Es aquel contrato en el cual una de las partes se obliga a
entregar a la otra el uso y goce de un predio ubicado fuera de la planta urbana de
las ciudades o pueblos, con destino a la explotación agropecuaria en cualquiera de
las especializaciones y la otra, a pagar por ese uso y goce un precio cierto en dinero.
Es el contrato agrario más importante y significativo. Es una modalidad simple y
práctica de ordenar el uso de la tierra por quien, sin ser dueño, va a llevar adelante
una explotación agropecuaria en cualquiera de sus manifestaciones.

Es el clásico contrato conmutativo agrario. En este caso, se otorga el uso temporal de


la tierra por una suma de dinero determinada. Es la ecuación descrita como “Tierra
por Plata”. La tenencia de la tierra pasa del propietario al arrendatario por el tiempo
que dura el arrendamiento.

Se recomienda este contrato cuando el titular quiere dar la tierra a un tercero para
que la haga producir sin preocuparse del resultado o los problemas de su explotación
y tener por ello una renta fija y permanente.

LA POSESIÓN Y PROPIEDAD AGRARIA:


1. La Posesión Agraria
1.1 Definición:
La posesión es una relación fáctica entre una persona y la cosa que detenta con ánimo
de dueño, aunque no sea propietaria. Cuando la cosa involucrada es la tierra, la
posesión es una forma de tenencia, eso sí de tenencia precaria, puesto que la relación
jurídica más amplia, completa y perfecta sería la propiedad, o más correctamente,
el derecho de propiedad, este último amparado y tutelado por la constitución y las
leyes.
La posesión agraria es un poder de hecho sobre un bien de naturaleza productiva
unido tal poder al ejercicio continuo o explotación económica,
efectiva y racional, con la presencia de un ciclo biológico, vegetal oanimal, ligado
directa o indirectamente al disfrute de las fuerzas y los recursos naturales.
La posesión no se considera un derecho, aunque de esta figura pueden derivarse
consecuencias jurídicas fundamentales, como por ejemplo, la adquisición de la
propiedad mediante la figura de usucapión o prescripción adquisitiva de la propiedad
por transcurso del tiempo.
En materia agraria la posesión de la tierra se considera preeminente a la propiedad,
es decir, la posesión es un elemento necesario para la existencia de la propiedad
agraria; o en otras palabras, en estricta doctrina agraria, el propietario de la tierra
debe ser a la vez poseedor de la misma y, por su naturaleza (la de este tipo de
posesión) debe llevar a cabo actividades productivas de tipo agrario, para que su
propiedad se justifique.
La cuestión agraria en relación con la tenencia en nuestro campo, ha traído como
consecuencia que una mayoría de los productores sean poseedores antes que
propietarios, y por tanto, tenedores precarios de tierras, en sentido estrictamente
jurídico. El derecho agrario tiene como norte proteger al sujeto productor y a la
actividad productiva, es por ello que recurre a distintas figuras jurídicas para
proteger la permanencia de estos sujetos en sus predios, aunque no sean propietarios,
y busca hacerlos propietarios o por lo menos mejorar la situación de precariedad en
relación con su tenencia.
Conforme con el artículo 896 del Código Civil: “La posesión es el ejercicio de hecho
de uno o más poderes inherentes a la propiedad”. Ahora bien, quien es poseedor de
un inmueble que por alguna razón no cuenta con un título de propiedad, puede ceder
este derecho a otro a título oneroso. Esto se denomina usualmente “venta de la
posesión”. Aunque esto signifique “adquirir un predio sin sanear”, esta modalidad de
transferencia inmobiliaria viene aumentando, al existir muchos poseedores que
carecen de la suficiente documentación, o esta no tiene la debida formalidad para
acceder al registro, y ser reconocidos como propietarios de forma excluyente frente
a otros.
La posesión, por nuestra parte, consideramos que es una institución jurídica que
legítima a una persona, determinados comportamientos sobre un bien,
considerándola, sobre ella, titular de un derecho, pudiendo ejercitarlo, dentro del
tráfico jurídico, en cualquier momento y frente a terceros. Asimismo, es la dominación
o potestad sobre un bien (mueble o inmueble), ejerciéndola con ánimo de dueño (o
propietario), para su uso, goce y disfrute.
Siendo así, la posesión implica una relación entre la persona y el bien (derecho real).
1.2 Características:
a. Es un derecho real: que permite tener una cosa ya sea propia o ajena, es
protegido por la ley contra perturbaciones de terceros
b. Es provisional, transitorio, porque cede cuando el que tiene derecho a poseer
ejercita su derecho frente al poseedor, que sólo tiene derecho a exigir poseyendo.
c. Es Pública, para que surta efecto legalmente y para que puedan oponerse
terceros.
d. Es un hecho : puede entenderse más bien como el hecho que se da con la tenencia
de la cosa
e. Es Pacifica : ya que esto implica que , la detentación de una cosa o disfrute de
un derecho debe de realizarse sin violencia, fuerza o amenaza
f. Ininterrumpida: la posesión debe ejercerse de forma continuada en el tiempo y
no admite cesación ni temporal y ni parcial, el reconocimiento del dominio ajeno
ya sea expreso o tácito invalida la posesión,

1.3 Elementos :
Los Elementos de la posesión agraria son:

a) El Corpus possessionis: Es considerado como el elemento material y es aquel


poder físico que se ejerce sobre la cosa con voluntad jurídica relevante. Este
elemento no solo existe cuando hay contacto con la cosa sino también cuando
ese contacto puede ser ejercido en cualquier momento.
b) El Animus possidendi: Este elemento es de carácter psicológico, consiste en ejercer
los actos materiales con la intención de conducirse como propietario a título de
dominio de la cosa.

1.4 Extinción de la Posesión: La posesión se extingue por: (Art. 922° del C.C.)

a. Tradición.
b. Abandono.
c. Ejecución de resolución judicial.
d. Destrucción total o pérdida del bien

Frank Almanza Altamirano; El Código precedente en su artículo 842 se limitaba


a expresar que se pierde la posesión por abandono y cuando se pierde el
ejercicio de hecho.
Si bien es de apreciarse un gran avance, pues se incluyen cuatro causales de
extinción de la posesión, se ha omitido incluir la cesión a título gratuito u oneroso,
la usurpación, la reivindicación y la expropiación, conforme lo veremos más
adelante.
Para efectos del comentario, nos referiremos una por una a las causales reguladas
por el artículo 922° del Código Civil.

a. Tradición:
Es el primer caso de extinción de la posesión. La traditio o tradición, derivación a
su vez de tradere, significa entregar. Supone la figura de la adquisición derivada,
esto es, la existencia de una posesión anterior a la que sigue otra posterior. En
términos simples, se podría resumir como la entrega que se hace de un bien mueble
o inmueble, de una a otra persona.
La tradición supone una transmisión del bien mueble o inmueble de mano en mano.
Tiene carácter bilateral ya que intervienen dos sujetos: uno de ellos es el
transmisor, denominado transferente o tradens; el otro es el sujeto que recibe,
llamado adquirente o accipiens.
Debemos precisar que, tratándose de bienes inmuebles, la tradición no requiere
un acto material, siendo suficiente que exista un simple acuerdo, en virtud del cual
el poseedor entregue las llaves a otra persona para que la posesión de este último
quede perfeccionada. La tradición de bienes muebles se materializa por la
entrega del bien (corpus).

b. Abandono:
Respecto a esta causal de extinción de la posesión, en doctrina existen posiciones
encontradas; algunos sostienen que para que opere el abandono basta el hecho
real de abandonar la posesión del bien (elemento objetivo); otros, por el contrario,
argumentan que es necesario que exista la voluntad de abandonar (elemento
subjetivo).
El profesor Jorge Eugenio Castañeda, partiendo de que la posesión no exige para
su constitución la presencia del elemento subjetivo, es decir el tener la voluntad de
poseer, sostiene que en materia de abandono "nada importa la voluntad del
poseedor, porque la posesión no es una cuestión de ánimo". Esta tesis se sustenta
en la afirmación de que aun cuando exista la voluntad de seguir poseyendo un
bien, si no se realizan hechos materiales de posesión real y material respecto de
dicho bien, la posesión habría sido abandonada.
El profesor Max Arias-Schreiber Pezet considera que si bien el animus no integra
el concepto de la posesión en nuestro Código Civil, "en su pérdida sí se presenta
la intención y esto aparece con claridad cuando consagra el abandono como una
de sus formas".
El profesor Arias-Schreiber considera que: "no se puede concebir la posesión de
un bien, si su titular libremente la rechaza. Quien hace abandono se desprende
del bien con la intención de no ejercitar en lo sucesivo ningún poder de hecho ni
de derecho; en el abandono se conjugan, por consiguiente, los factores físicos a
intencional. El acto de desprenderse del bien identifica al primero; la voluntad de
no ejercitar en lo sucesivo el poder, al segundo".
La posición que suscribimos es la del profesor Max Arias-Schreiber, pues
consideramos que para que se configure el abandono debe concurrir la voluntad
con el hecho físico, no debe confundirse el abandono con la mera renuncia de la
posesión. Esta última no basta, por sí sola, para determinar la pérdida de aquella,
es imprescindible que esté acompañada por el hecho material o físico de la
desaprensión.

c. Ejecución de resolución judicial:


Otra de las formas de extinción de la posesión prevista en el artículo bajo
comentario, es la ejecución de una resolución judicial.
Al respecto, para que una resolución judicial pueda ser ejecutada, debe estar
firme, ello supone la existencia de un fallo consentido o ejecutoriado (cosa
juzgada) que disponga el fin de la posesión.

d. Destrucción total o pérdida del bien:


Respecto a la destrucción del bien, prevista como causal de extinción de la
posesión, se ha establecido claramente que el bien tiene que destruirse en forma
total.
En un supuesto de destrucción parcial del bien, es evidente que no se extinguirá la
posesión, la cual se conservará respecto de todo aquello que no se haya destruido.
Finalmente y respecto a la pérdida del bien, se han omitido mencionar casos
importantes de pérdida de posesión, como son el despojo, la usurpación, la
expropiación y la reivindicación.

2. La Propiedad Agraria:

2.1 Definición:
La propiedad agraria consiste en el derecho que tienen las personas de usar, gozar
y percibir los frutos de las tierras que están bajo su cuidado. El derecho de propiedad
agraria se transfiere por herencia a los sucesores legales, pero no puede ser objeto
de enajenación alguna.
La propiedad agraria o dominio agrario es una relación jurídica agraria que otorga
al titular de una cosa la facultad o poder de disponer de ella de acuerdo con las
limitaciones y deberes que tiene que cumplir en función de los derechos que le
corresponden a los demás sujetos de la comunidad, a fin de asegurar de manera
plena la convivencia social.
La propiedad agraria es un subtipo o subespecie de la propiedad general, y se
refiere específicamente a la propiedad de la tierra, a la propiedad territorial o a la
propiedad rural, es decir, al derecho de propiedad sobre el suelo que se cultiva o se
destina a la producción agroalimentaria.

2.2 Clasificación:

a) Propiedad Pública en el Ámbito Agrario


Este tipo de propiedad esta fundamentalmente constituida por los terrenos baldíos
y nacionales, regulados por los Artículos 73 y 88 de la Constitución Política.
Estos terrenos tienen un antecedente importante desde la época prehispánica,
considerados como aquellos terrenos que no tenían dueño específico, luego,
pertenecían al Rey o a la Corona (en la época colonial) a la Nación (en la época
contemporánea). Actualmente, la Ley de Bienes Nacionales y la Ley Agraria los
regulan.

b) Propiedad Privada Rural o Urbana


La primera también conocida como pequeña propiedad, para evitar confusión
con la gran propiedad o latifundio.

2.3 Atributos de la Propiedad:


Cabe resaltar que sus atributos lo consagran como el derecho real más importante.
Así, pues, la propiedad es el poder jurídico que permite a una
persona usar, disfrutar, disponer y reivindicar. Analicemos brevemente cada uno de
los atributos.
a) El uso
Es la finalidad económica de aprovechamiento (destino del bien) respecto de un
bien mueble o inmueble que le permite al propietario, según su voluntad,
explotarlo de una u otra forma. Por ejemplo, la finalidad que se le otorga a una
casa para fines de vivienda o destinándola como oficina de trabajo. Para
Avendaño Valdez, usar es servirse del bien. Por ejemplo, usa el automóvil quien
se traslada en él de un lugar a otro. Usa la casa quien vive en ella.
b) El disfrute
Es la capacidad otorgada al propietario para poder hacerse de los frutos del
bien sobre el que ejerce dominio. Esto significa que los frutos que se desprendan
del bien principal forman parte del patrimonio del propietario debido al derecho
que este ejerce. Los frutos son los bienes que se originan de otros bienes, sin
disminuir la sustancia del bien original. Son las rentas, las utilidades.
Los tipos de frutos se clasifican en naturales, industriales y civiles.
 Frutos naturales, que provienen del bien sin intervención humana.
 Frutos industriales, que son aquellos en cuya percepción interviene el
hombre.
 Frutos civiles, que se originan como consecuencia de una relación jurídica,
es decir, un contrato.

c) La disposición
Es la capacidad para sacar de la esfera jurídica patrimonial (efectiva o
potencialmente) un bien. Por ejemplo, de manera efectiva, dándolo en donación
o enajenándolo; y de forma potencial, mediante la afectación de una hipoteca o
garantía mobiliaria. Disponer es prescindir del bien, deshacerse de la cosa, ya
sea jurídica o físicamente. En síntesis, un acto de disposición es enajenar el bien,
hipotecarlo o, finalmente, abandonarlo o destruirlo. La disposición es, pues, la
facultad de transferir la propiedad. La facultad de disponer no deriva del
derecho de propiedad sino de la relación de titularidad o pertenencia.

d) La reivindicación
El poder de tutela siempre debe estar visible en todo derecho real, y es la
propiedad la que lo hace notar a través de la tutela reivindicatoria, que permite
restituir el bien materia de propiedad a aquella persona que no pueda ejercer ni
el uso ni es disfrute debido a que alguien más lo ejerce sin derecho alguno.

DEFENSAS POSESORIAS
I. INTROCUCCIÓN

La posesión, como institución jurídica, fue, es y será, siempre materia de estudio, de cuanto
investigador jurídico exista. Actualmente, la posesión como hecho jurídico es objeto de
atentados, pensemos en el siguiente ejemplo: un poseedor –inmediato-, quien se sería
perjudicado, ya sea por actos perturbatorios o por desalojo de su posesión (total o
parcial).
De otro lado, tenemos situaciones como el tráfico de terrenos, en donde no sólo
encontramos un poseedor respecto a un solo inmueble, sino dos o más, generándose una
concurrencia de poseedores que buscan atribuirse la posesión; o, resulta que el poseedor
actual arrienda mediante contrato su posesión, a una tercera persona quien luego no tiene
la más mínima intención de desocupar y devolver la posesión del bien.

Es así, que ante los supuestos antes descritos, el ordenamiento jurídico civil –y procesal
civil-, ha previsto la protección de la posesión, con aquella institución jurídica procesal
denominada Defensas Posesorias, las mismas que se pueden ejercer de forma privada -
osea Extrajudicialmente-, o de forma Judicial. La primera de ellas ofrece un lapso de
tiempo para que quien sienta que se está atentando contra su posesión pueda repeler
todo acto perturbador o desposesorio; en cambio, la segunda es una acción que plantea
el poseedor afectado, a fin de que en los fueros judiciales el Juzgador especializado
resuelva su situación, ya sea de cuestiones posesorias (de hecho) o cuestiones petitorias (de
derecho).
Las Defensas Posesorias Judiciales, se materializan mediante Interdictos y Acciones
Posesorias; empero cada una de ellas, tiene una sub clasificación, en los Interdictos
tenemos: Interdicto de Recobrar e Interdicto de Retener; y, en las Acciones Posesorias
tenemos: -acción de- Mejor Derecho de Posesión y -acción de- desalojo.
Las defensas posesorias buscan otorgar tranquilidad o paz social de una sociedad, tiene
por fin brindar la seguridad y protección a la posesión que se ejerza, paralizando
atentados contra el poseedor y su posesión de determinado bien.

II. LA POSESIÓN Y SU PROTECCIÓN

Actualmente, la posesión que ejerce toda persona (natural o jurídica), puede verse
vulnerada mediante despojo o perturbaciones contra la misma posesión, o tal puede ser
el caso, de que existan dos personas que ostentan ser poseedores de un mismo bien.

Ante las situaciones antes descritas, surge la protección posesoria, la misma que legal y
doctrinariamente lo identificamos mucho más rápido con la denominación de Defensas
Posesorias.

III. DEFENSAS POSESORIAS

3.1 Definición:
Es una institución jurídica, que otorga al poseedor el mecanismo de protección de su
posesión, sea ésta mediata o inmediata. No perdamos de vista que las Defensas
Posesorias tienen como finalidad el de proteger la posesión del poseedor, ante
cualquier atentado que se le pretenda.

3.2 Ubicación Normativa:


Al respecto el Código Civil, en el Capítulo Sexto, del Título I -Posesión-, de la Sección
Tercera -Derechos reales principales-, del Libro V- Derechos Reales-, dedica dos
artículos para referirse al tema in examine: Defensas Posesorias.
Al respecto el Artículo 920º prescribe la Defensa Posesoria Extrajudicial y el Artículo
921º prescribe la Defensa Posesoria Judicial.
3.3 Clasificación:
Las Defensas Posesorias se clasifican en: Defensa Posesoria Extrajudicial y Defensas
Posesoria Judicial.

3.3.1 DEFENSA POSESORIA EXTRAJUDICIAL

Es un mecanismo privado, protector de la posesión; tiene lugar cuando se priva o


perturba la posesión -del poseedor-, siendo que éste de manera inmediata recupera
la posesión o la tranquilidad de la misma, por la fuerza de su propia mano con ayuda
de las autoridades, sea policial y/o municipal.

La Defensa Posesoria Extrajudicial resulta ser la acción privada o personal, que puede
realizar cualquier persona, que reciba atentados contra su pacífica, pública y continua
posesión.

Consideramos que, esta defensa resulta siendo un derecho de autodefensa del


poseedor, sin embargo, éste derecho no es absoluto, esto quiere decir que, no puede
llegar a extremos de lesionar otros derechos.

Al respecto, el Código Civil en su Artículo 920º establece que:

“El poseedor puede repeler la fuerza que se emplee contra él o el bien y


recobrarlo, si fuera desposeído. La acción se realiza dentro de los quince (15)
días siguientes a que tome conocimiento de la desposesión. En cualquier caso,
debe abstenerse de las vías no justificadas por las circunstancias. …

En ningún caso procede la defensa posesoria si el poseedor precario ha


usufructuado el bien como propietario por lo menos diez (10) años.

La Policía Nacional del Perú así como las Municipalidades respectivas, en el


marco de sus competencias previstas en la Ley Orgánica de Municipalidades,
deben prestar apoyo necesario a efectos de garantizar el estricto
cumplimiento del presente artículo, bajo responsabilidad”.

La defensa posesoria extrajudicial debe ser realizada, en un plazo no mayor a quince


días, luego de la desposesión o del conocimiento de la misma; además quien ejerce
ésta defensa posesoria debe abstenerse de las vías de hecho no adecuadas a las
circunstancias, esto quiere decir, que aquel que ejerce su autodefensa posesoria, no
puede cometer delitos, pues, si para conservar o recuperar la posesión hay que
cometer delitos (matar, causar daños), ese acto delictivo no está justificado por la
Defensa Posesoria Extrajudicial; para ello, la Policía Nacional del Perú y la
Municipalidad del distrito o provincia, está en la obligación de prestar apoyo a fin
de que se cumpla con la Defensa Posesoria Extrajudicial.

3.3.2 DEFENSAS POSESORIAS JUDICIALES

1. Definición:
La protección posesoria o defensa posesoria, se puede ejercer a través de un
proceso judicial, en donde el Juzgador evaluará lo peticionado y decidirá.
Este tipo de Defensa Posesoria, es un mecanismo jurídico protector y recuperador
de la posesión, donde generalmente, quien acciona en protección de su posesión
somete la controversia en un proceso judicial, ya sea, a través de un Interdicto o
una Acción Posesoria.

El Código Civil en su Artículo 921º establece que:

“Todo poseedor de muebles inscritos y de inmuebles puede utilizar las acciones


posesorias y los interdictos. Si su posesión es de más de un año puede rechazar los
interdictos que se promuevan contra él”;

El referido artículo nos proporciona una sub clasificación de la defensa posesoria


judicial. Consideramos, que no resulta, justo sólo atender acciones posesorias o
interdictos de bienes muebles que estén inscritos, en tal caso, lo que se podría
proponer como segunda opción respecto a los bienes muebles, es que tengan un
valor considerable, siendo calculado en base a las URP o UIT.

Finalmente, queremos cerrar esta discusión manifestando que la Defensa Posesoria


Judicial, es la acción que realiza el poseedor ante los órganos jurisdiccionales del
Poder Judicial, con el único fin de solucionar cuestiones posesorias (interdictos) y/o
cuestiones petitorias (acciones posesorias).

2. Clasificación: Interdictos y Acciones Posesorias

A. Los interdictos
Son defensas posesorias que tienen una finalidad conservativa de la
posesión; puesto que están dirigidas a mantener un estado de hecho
(posesión de hecho), el cual ha sido modificado por actos del perturbador
o despojante.

Debemos precisar que a través de los interdictos lo que se protege o tutela,


es el status quo posesorio, por lo que, como señala Gonzales Barrón “la
cognición del proceso es sumaria (limitación de controversia), con restricción
de medios probatorios y abreviación del procedimiento” (2011, p. 61).
Mediante los interdictos, no se discute derechos subjetivos, sino única y
exclusivamente la defensa del estado posesorio, o sea, se genera una
cuestión de hecho.

Siendo así, corresponde indicar algunas características de los interdictos:


a) Carácter breve sumario;
b) Otorga tutela judicial provisional (interina) de la posesión;
c) Sólo se discuten el hecho de la posesión;
d) No se prejuzgan o atienden derechos de terceros; y,
e) Evita un mayor perjuicio o daño al poseedor.

Al respecto, debemos indicar que los interdictos se encuentran regulados


por el Código Procesal Civil, en la Sección Quinta –Procesos contenciosos-
, Título III –Proceso Sumarísimo-, Capítulo II –Disposiciones Generales-,
Subcapítulo 5º, albergándose desde Artículo 597º al 607º.

Del Articulado mencionado, podemos colegir que quien atiende los


interdictos, o cuestiones posesorias, es única y exclusivamente el Juez
Especializado en lo Civil, o de ser el caso el Juez Mixto; y sólo puede
accionar mediante un interdicto aquel poseedor -inmediato- que sea
objeto de perturbación o despojo, contra esta defensa posesoria no se
puede argumentar tener un derecho real sobre el bien (salvo que el
despojo –o perturbación- sea por una orden judicial). Ahora bien, el
interdicto tiene plazo prescriptivo, la cual es de un año (o doce meses),
contado desde el inicio del hecho; esto conlleva a decir que transcurrido
doce meses luego del hecho perturbador o del despojo, el accionante sólo
podrá accionar ejerciendo su derecho a la posesión.

Además de lo referido, también podemos exponer una sub clasificación


de los interdictos: de recobrar y de retener.

a) El Interdicto de Recobrar:

Conocido también, como interdicto de reintegración, de despojo y


recuperativo, es aquella defensa posesoria judicial de carácter
breve, por la cual se busca restituir el bien –mueble o inmueble- al
poseedor o tenedor objeto de despojo. Este mecanismo jurídico
tiene por objeto la recuperación del bien, total o parcial, por parte
del despojado, bastando sólo acreditar su posesión –de hecho- y
el acto desposesorio.

Si el despojo del cual se habla proviene de una orden judicial o de


una defensa posesoria extrajudicial, no tendrá lugar el interdicto
de recobrar.

b) El interdicto de retener:

Conocido también, como interdicto conservatorio o de


mantenimiento; es aquella defensa posesoria judicial de carácter
sumario, por el cual se busca, que el poseedor o tenedor, conserve
y mantenga la posesión de su bien –mueble inscrito o inmueble-, y
que cese todo tipo acto perturbatorio. El objeto del referido
interdicto, es conservar la posesión y cesar todo tipo de acto
perturbatorio (inquietar, molestar o lesionar la posesión). La
condición del poseedor o tenedor debe ser de perturbado o
inquietado, más no de despojado, puesto que de ser despojado,
dará lugar al interdicto de recobrar y no de retener.

El medio probatorio idóneo para invocar el interdicto de retener,


debe ser la posesión –de hecho- del perturbado y los actos
perturbatorios por parte del demandado.
B. Acciones Posesorias

El otro tipo de defensas posesorias judiciales son las acciones posesorias,


donde resulta que para accionar con esta defensa posesoria judicial es
requisito indispensable contar con un título que acredite la posesión como
derecho, y ya no sólo como hecho.

Las acciones posesorias, atienden cuestiones petitorias sobre la titularidad


de un derecho real. Es aquella defensa posesoria judicial, que tiene lugar
única y exclusivamente, cuando existe una cuestión de derecho a la
posesión, siendo esto así, sólo se conceden acciones posesorias a quienes
tienen derecho a la posesión.
Las acciones posesorias, podemos considerarlos como caminos petitorios,
ya que en el interdicto sólo se juzga el hecho de la posesión, en cambio,
en las acciones posesorias el derecho de la posesión.
El Código Civil ni el Código Procesal Civil, contempla mayor alcance sobre
las acciones posesorias, empero la doctrina se ha encargado de atenderla;
es por ello que, debemos referir que las acciones posesorias tienen una
sub clasificación: Acción Posesoria de Mejor Derecho de Posesión y Acción
Posesoria de Desalojo (o desahucio).

a) Acción Posesoria de mejor Derecho de Posesión:


Llamada también, Concurrencia de Poseedores, esta defensa
posesoria tiene carácter judicial, y aparece cuando dos o más
personas –naturales o jurídicas- se atribuyen calidad de
poseedores con justo título, de ahí la concurrencia de poseedores.

Al respecto, sólo nos queda referir que el Artículo 921º del Código
Civil contempla la existencia de las acciones posesorias, sin
embargo no las desarrolla, mucho el menos el Código Procesal
Civil, sin embargo, los incisos 1) y 4) del Artículo 475º de citado
código adjetivo, consideran que se tramitan en proceso de
conocimiento, ante los juzgados civiles, asuntos contenciosos (1) que
no tengan vía procedimental, no estén atribuidos por la ley a otros
órganos jurisdiccionales; y, (4) cuando el demandante considere
que la cuestión solo es de derecho.

Ante la concurrencia de poseedores sobre un mismo bien, la


posesión no puede reconocerse en dos personalidades distintas,
salvo sean coposeedores, es por ello que si la posesión se discute
mediante títulos, se le reconocerá el mejor derecho de posesión a
quien logre acreditar el carácter derivativo de la posesión (tracto
sucesivo de la posesión) y la antigüedad del título, y si los títulos
presentados tiene la misma fecha, se considerará la posesión de
hecho, quien es el poseedor actual, y que no podemos perder de
vista que la posesión de hecho se presume como posesión legítima.

b) Acción Posesoria de Desalojo:


Llamada también Juicio de Desahucio, esta defensa posesoria
judicial opera cuando el poseedor con justo título, y con animus de
dueño, cede –en arrendamiento- la posesión del bien que posee,
a otra persona para que éste posea por él, haciendo uso, goce y
disfrute del bien, por un lapso de tiempo; o cuando un tercero
ingresa a poseer un bien sin título alguno en ausencia de su actual
poseedor.

Consideramos que esta acción puede ser invocada por el poseedor


mediato, con el fin de recuperar la posesión inmediata que le
corresponde. Asimismo, debemos hacer hincapié, que quien
reclama o acciona con esta defensa posesoria, no tiene calidad de
despojado, sino de titular con dominio.

LOS DERECHOS REALES


1. DEFINICIÓN.-

El derecho real es el poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una
cosa de manera directa e inmediata para un aprovechamiento total o parcial, siendo este
derecho oponible a terceros.

Según GUILLERMO ALLENDE: “Derecho Real es un derecho absoluto de contenido


patrimonial cuyas normas de orden público establecen una relación entre persona y cosa,
que previa publicidad obliga a la sociedad a abstenerse de actuar en contrario a ella,
naciendo para el caso de violación una acción real que confiere a su titular la acción de
preferencia y persecución de su derecho”.
Esta concepción es criticada por MARCEL PLANIOL, quien manifiesta que no puede existir
una relación entre persona y cosa, ya que las relaciones jurídicas solo se pueden dar
entre personas, es decir siempre debe existir un sujeto activo y otro pasivo. Pero ALLENDE
refuta esta crítica manifestando que es evidente que la relación debe ser entre personas
y que dentro su concepto, en los Derechos Reales también existe esos sujetos, donde el
sujeto activo es el titular de la cosa, quien puede realizar actos materiales y jurídicos
sobre la cosa y el sujeto pasivo se constituiría en la sociedad que está obligada a respetar
al titular en su dominio sobre la cosa.

2. PRINCIPIOS APLICABLES A LOS DERECHOS REALES:

a. PRINCIPIO DE LEGALIDAD: Señala que los Derechos Reales son aquellos


instituidos y reconocidos por la Ley. (Sistema Númerus Clausus) Ejem: Art 881 C.C.
b. PRINCIPIO DE LIBERTAD DE ENAJENACIÓN DE LOS BIENES: consiste en que la
persona puede hacer uso de los derechos reales que ostente sobre un bien con
libertad, sin más limitaciones que aquellas establecidas por ley, en consecuencia
ninguna persona puede o limitar a otra a fin de que ésta no haga uso de los
derechos que le corresponden. Ejem: Libertad de Enajenación (ART. 882 C.C.)
c. PRINCIPIO DEL “NEMO PLUS IURIS”: según este principio ninguna persona puede
transmitir a otra, sobre un objeto, un derecho mejor o más extenso que el que
gozaba. En otras palabras se aplica que nadie puede adquirir sobre un objeto
un derecho mejor o más extenso que el que tenía aquel, de quien lo adquiere.
Ejem: el usufructo (interviene el propietario y el usufructuario) por cierto plazo el
usufructuario puede transmitir a un tercero pero respetando su plazo pactado con
el propietario (no puede transferir un derecho mejor al tercero).
d. PRINCIPIO DE CONVALIDACIÓN DE LOS DERECHOS REALES: se aplica en función
a la siguiente regla: Si el que transmitió o constituyó un derecho real que no tenía
derecho a transmitir y lo adquiere después, se debe entender que se transmitió
o constituyó un derecho verdadero, como si lo hubiera tenido al tiempo de la
transmisión o constitución.

3. CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES


Los caracteres de los derechos reales son:
A. INMEDIATEZ. El dominio es directo y la utilidad lo recibe el titular prescindiendo
de los demás.
B. ABSOLUTO E INOPONIBLE. El beneficio es para el titular y los demás deben
respetar esta situación.
C. INDETERMINACIÓN PASIVA. El sujeto pasivo es la comunidad y se individualiza
solo cuando vulnera el derecho del titular.
D. DETERMINACIÓN DE LA COSA. Los derechos reales recaen sobre una cosa
determinada corpórea o incorpórea, NO sobre cosas genéricas en razón a la
inmediatez, que solo puede darse sobre la cosa individualizada.
E. FACULTAD DE ABANDONO. Los derechos reales confieren la facultad de
abandono por razón de obligaciones.

4. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.-


a. Derechos Reales sobre la cosa propia
b. Derechos Reales sobre la cosa ajena.

4.1 DERECHOS REALES SOBRE LA COSA PROPIA:


Son, la Posesión, la Propiedad, la Copropiedad, la Propiedad Horizontal y el derecho
de Superficie.

a. LA POSESIÓN: Es el poder de hecho (poder físico) que tiene una persona sobre una
cosa realizando actos materiales que revelan la intensión de comportarse como
verdadero dueño o titular de cualquier derecho real.

b. LA PROPIEDAD. La propiedad es un poder jurídico que permite usar, gozar y


disponer de una cosa en forma exclusiva y oponible a los demás ejerciéndose en
forma compatible con el interés colectivo y sin contravenir la ley, el ordenamiento
jurídico, el orden público y las costumbres.
En el Derecho Romano, la propiedad constituía una suma de derechos: el de usar de
la cosa (ius utendi), el de percibir los frutos (fruendi); el de poseer (possidendi); el de
enajenar (alienandi), el de disponer (disponendi) y el de reivindicar (vindicandi).
Para Aubry y Rau, la propiedad es el derecho real en virtud del cual una cosa se
encuentra sometida a la acción y a la voluntad de una persona.
c. EL CONDOMINIO o COPROPIEDAD. Modalidad del derecho de propiedad en virtud
de la cual dos o más personas tienen un poder sobre una o varias cosas que pueden
ser o no divididas materialmente, dependiendo de la conducta posterior que adopten
los titulares o la ley.
En suma, el condominio es un derecho real de propiedad, que pertenece a varias
personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble.
En el condominio, cada condómino puede transferir su parte indivisa, y sus acreedores
pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los condóminos.
Se diferencia de la propiedad horizontal, en el cual los adquirentes de pisos o
departamentos son propietarios exclusivos de ellos, pero mantienen una copropiedad
inevitable sobre el terreno, muros exteriores, techo del edificio, escaleras comunes,
ascensores, calefacción central, etc.

d. LA PROPIEDAD HORIZONTAL. Institución de derecho real por el cual se afecta un


edificio a la construcción de unidades funcionales bajo el sistema de propiedad
individual sobre las unidades funcionales y copropiedad con indivisión forzosa sobre
las partes comunes, co-existiendo derechos de los condóminos en la construcción
material subyacente.
Se llama así porque cada propietario es dueño exclusivo de su unidad funcional, por
ejemplo un departamento, y copropietario del terreno y de todas las cosas de uso
común del edificio o indispensables para mantener su seguridad.

e. EL DERECHO DE SUPERFICIE. Derecho real en virtud del cual una persona llamada
superficiario, tiene un poder jurídico sobre plantaciones, edificaciones y construcciones
levantadas en suelo ajeno, pagando cierta pensión anual al dueño de él.

4.2 DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA:


Son el usufructo, el uso, la habitación y las servidumbres reales.
a. EL USUFRUCTO. Derecho real vitalicio de usar y gozar de una cosa mueble o
inmueble cuya propiedad pertenece a otra persona, con tal que no se altere su
sustancia.
b. EL USO. Derecho real vitalicio a lo máximo por el cual el usuario usa y goza
limitadamente de los frutos que produce la cosa que pertenece a otro sujeto llamado
nudo propietario.
c. LA HABITACIÓN. Desmembración del derecho de propiedad por el cual un sujeto
habitador usa el bien inmueble que pertenece a otro.
d. LAS SERVIDUMBRES REALES. En materia de Derechos Reales la servidumbre es un
derecho real que permite al titular de un fundo llamado dominante realizar en predio
ajeno actos materiales de limitación sobre el fundo de otra persona llamado sirviente
gravándolo activa o pasivamente.

5. DERECHOS REALES DE GARANTÍA


Son la hipoteca, la prenda y la anticresis.
a. LA HIPOTECA. Es un derecho real en virtud del cual el propietario de un bien
inmueble o mueble sujeto a registro afecta el valor económico de dicho bien al
cumplimiento de una obligación principal asumida por el deudor o por un tercero.
El derecho real se constituye sobre bienes inmuebles, para responder con ellos la
efectividad de un crédito en dinero a favor de otra persona.
Ordinariamente el inmueble hipotecado es propiedad del deudor, pero también una
persona que no es la deudora puede constituir hipoteca sobre un inmueble suyo para
responder de la deuda de otra persona.
A efectos hipotecarios, los buques y las aeronaves son considerados como bienes
inmuebles.
b. LA PRENDA. Es un derecho real por el cual el deudor de una obligación, cierta o
condicional, presente o futura, entrega al acreedor una cosa mueble o un crédito en
seguridad de que la obligación ha de ser cumplida.

c. LA ANTICRESIS. La anticresis es un contrato de garantía real inmobiliaria en virtud


del cual el propietario de un bien inmueble recibe una cantidad de dinero o bienes
fungibles como capital o bien capital, y para garantizar la devolución de los mismos
entrega al acreedor anticresista un bien inmueble para que use y goce y se pague
los intereses y/o el capital.