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Área privativa
Área útil
Para levar em conta o fato de que paredes e pilares podem ocupar até 12% da
área privativa de um imóvel é que existe o conceito de área útil.
Se eu fosse um cara maldoso – deixo claro que não sou –, eu compraria área
útil, que é menor e venderia área privativa, que é maior.
Mas você não é Poliana e sabe que existe gente maldosa por aí. Então, tome
cuidado. Quando for negociar um imóvel, entenda se estamos falando de área
privativa ou de área útil e compare o preço de outros imóveis usando a mesma
métrica, assim você não leva gato por lebre.
O relatório mensal Valor Imobiliário de julho já está disponível aos assinantes. Nele,
apresento e me aprofundo em sete indicadores que considero essenciais para você
entender o mercado residencial e conseguir obter retornos diferenciados. A ideia é
que você tenha um quadro geral do setor para tomar as melhores decisões para
comprar e vender imóveis.
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08/07/2016 às 15:13
Caro leitor,
Para entender essa bagunça, vamos explicar os principais critérios brasileiros para
medição de área e o critério americano, que vem sendo usado cada vez mais em
negociações de grandes espaços.
Que tal transformar 2 mil em 160 mil reais?
Área privativa
Vamos começar pelo conceito mais simples. A área privativa é a área do imóvel de uso
exclusivo de seu proprietário. Agrega tudo o que é privativo ao apartamento no edifício,
incluindo vagas de garagem e área de depósito particular. É delimitada pela superfície
externa das paredes, ou seja, a área privativa inclui a área das paredes.
É comum que a área privativa esteja descrita na matrícula do imóvel e nas escrituras de
compra e venda, e, portanto, é uma referência mais confiável para a metragem do
apartamento.
Área útil
Para levar em conta o fato de que paredes e pilares podem ocupar até 12% da área
privativa de um imóvel é que existe o conceito de área útil.
Também conhecida como a área de vassoura, é o espaço dos compartimentos da
unidade, descontadas as áreas das paredes e pilares. É o espaço que você pode
efetivamente varrer.
Se eu fosse um cara maldoso – deixo claro que não sou –, eu compraria área útil, que é
menor e venderia área privativa, que é maior.
Mas você não é Poliana e sabe que existe gente maldosa por aí. Então, tome cuidado.
Quando for negociar um imóvel, entenda se estamos falando de área privativa ou de
área útil e compare o preço de outros imóveis usando a mesma métrica, assim você não
leva gato por lebre.
O relatório mensal Valor Imobiliário de julho já está disponível aos assinantes. Nele,
apresento e me aprofundo em sete indicadores que considero essenciais para você
entender o mercado residencial e conseguir obter retornos diferenciados. A ideia é
que você tenha um quadro geral do setor para tomar as melhores decisões para
comprar e vender imóveis.
Área comum
Para ajudar na bagunça, ainda existe o conceito de área comum, que compreende todo
espaço que pode ser utilizado por todos os moradores de um condomínio, tais
como hall de entrada, salão de festas, piscina, playground, portaria e áreas de
circulação, dentre outros.
Para achar a área comum de cada unidade, faz-se uma distribuição usando um critério,
conhecido como rateio, geralmente com base no tamanho da área privativa.
Área total
Essa é a mais fácil de todas. Representa a soma de todas as áreas privativas e áreas
comuns do empreendimento. Também aparece na matrícula do imóvel, porém, pode
causar um outro problema.
Existem alguns registros mais antigos que fazem menção somente à área total. Essa é
uma situação em que você precisará pedir ajuda a um engenheiro para certificar a área
privativa. Complicado!
Quando nos referimos ao aluguel de shopping, loja, escritório ou galpão, surge um novo
conceito para entendermos, que é conhecido como área bruta locável ou ABL para os
íntimos.
Se o imóvel em questão for uma pequena sala comercial dentro de um prédio em que
cada andar tem várias unidades, a métrica vigente no Brasil é a área privativa. Na
prática, nesses casos, a área privativa é igual à área bruta locável.
Simplesmente usar a área privativa quando montantes relevantes estão envolvidos não
vai resolver, e a discussão do que é área bruta locável pode ficar bem subjetiva.
Área Boma
É cada vez mais comum que as grandes negociações estejam apoiadas no que
conhecemos como padrão Boma, que é a sigla da associação de proprietários e
administradores de imóveis (Bulding Owners and Managers Association), uma entidade
americana.
A Boma resolveu padronizar a medição de espaços para acabar com esses problemas
relacionados acima. As regras são complexas de se explicar, mas, grosso modo, o
padrão Boma pode ser definido como a soma da área privativa e o rateio de áreas
comuns, excluindo escadas, fosso de elevador e áreas técnicas (áreas para equipamentos
e serviços).
Geralmente, o resultado pelo padrão Boma é maior do que aquele que um proprietário
brasileiro calcularia para sua área bruta locável, porém, empresas, especialmente
estrangeiras, ficam mais confortáveis em negociar com área Boma, porque sabem o que
estão comprando ou alugando, enquanto qualquer outro tipo de cálculo envolveria uma
longa e cansativa discussão.
Na próxima vez que você for realizar uma transação de compra e venda ou aluguel de
imóvel, preste atenção na área para não levar gato por lebre!