Vous êtes sur la page 1sur 4

Normes comptables internationales – Partie 2 Fiche n°5

Fiche N°5 1
LES IMMEUBLES DE PLACEMENT (IAS 40)

L a norme IAS 40 porte sur le traitement comptable des immeubles de


placement.

1. DÉFINITIONS

Selon la définition d’IAS 40, « un immeuble de placement est un bien immobilier


(terrain ou bâtiment – ou partie d’un bâtiment – ou les deux) détenu (par le
propriétaire ou par le preneur dans le cadre d’un contrat de location-
financement) pour en retirer des loyers ou pour réaliser une plus-value en
capital ou les deux, plutôt que pour l’utiliser dans la production ou la fourniture
de biens ou de services ou à des fins administratives ou le vendre dans le cadre
de l’activité ordinaire ».De fait, sont notamment exclus du champ
d’application d’IAS 40 les immeubles destinés à la vente(IAS 2) et ceux
occupés par leur propriétaire (IAS 16). IAS 16 « immobilisations corporelles
»s’applique aux biens immobiliers occupés par leur propriétaire pour être utilisés
dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins
administratives. La norme apporte également certains commentaires
s’agissant notamment des biens immobiliers à usage mixte ou ceux assortis de
services rendus par leur propriétaire.

2. CHOIX DE LA MÉTHODE COMPTABLE EN RÉGIME DE CROISIÈRE

Les critères généraux de comptabilisation à l’actif s’appliquent aux immeubles


de placement, à savoir la probabilité pour l’entreprise d’obtenir des avantages
économiques futurs et la possibilité d’une évaluation fiable.
Si l’évaluation initiale de l’immeuble de placement doit être faite au « coût » (y
compris, les coûts de transaction), l’entreprise doit ensuite choisir comme
méthode comptable soit le modèle de la juste valeur, soit celui du coût et
l’appliquer à tous ses immeubles de placement conformément à IAS 40. En cas
d’utilisation du modèle de la juste valeur, il y a lieu d’appliquer ce même
modèle au titre des droits d’utilisation du fait de contrat de location selon IFRS
16, pour les actifs répondant à la définition des immeubles de placement d’IAS
40.

Le modèle de la juste valeur

L’application de ce modèle est encouragée sur la base d’une « évaluation


faite par un évaluateur indépendant ». Les variations annuelles de juste valeur
Jules MVÉTIMBO TAMBO
Expert-comptable, commissaire aux comptes
Normes comptables internationales – Partie 2 Fiche n°5

transitent par le compte de résultat contrairement à la réévaluation


2
catégorielle d’IAS 16 pour les immobilisations corporelles (contrepartie en
capitaux propres). Selon IAS 40, la juste valeur d’un immeuble de placement
doit refléter les conditions de marché avec comme meilleur indicateur les prix
actuels sur un marché actif d’un bien immobilier similaire dans la même
localisation. À défaut, différentes sources sont à prendre en considération,
telles que le prix de biens immobiliers différents par leur nature ou leur
localisation, des prix récents de marchés moins actifs ou encore des projections
actualisées de flux de trésorerie. Dans des cas exceptionnels où l’entreprise est
dans l’incapacité d’évaluer de façon fiable et continue la juste valeur d’un
immeuble déterminé, son évaluation doit alors être faite au coût amorti par
application d’IAS 16.
Le modèle du coût

L’autre choix (modèle du coût) renvoie au traitement en coût amorti des


immobilisations corporelles selon IAS 16, à savoir « le coût diminué du cumul des
amortissements et des pertes de valeur ».Le choix entre ces deux modèles est
fondamental sachant que l’option pour la juste valeur est sur le principe
irréversible sauf cas de transferts spécifiquement prévus par IAS 40.

3. TRAITEMENT DES ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS (HORS PERTES DE VALEUR)

Les dépenses ultérieures

Elles doivent être activées dès lors qu’il y a un accroissement probable des
avantages économiques futurs (remplacement d’un composant, par
exemple). Dans les autres cas, ces dépenses sont à enregistrer en charge dans
l’exercice de survenance (entretien quotidien, notamment).

Les entrées et sorties

Les entrées et sorties de la catégorie « immeuble de placement » doivent être


réalisées dès lorsqu’il y a changement d’utilisation du bien. Les autres
catégories concernées sont les stocks et lesbiens occupés par le propriétaire.
Les transferts entre catégories se font au coût sans modification de valeur à la
date de transfert en cas d’utilisation du modèle de coût. Si l’entreprise utilise le
modèle de la juste valeur, l’écart lié à l’évaluation à la juste valeur des entrées
dans la catégorie des immeubles de placement sera enregistré en tant que
réévaluation selon IAS 16 pour les biens précédemment occupés par leur
propriétaire ou dans le résultat de l’exercice dans les autres cas (stocks et
immeubles achevés).

Jules MVÉTIMBO TAMBO


Expert-comptable, commissaire aux comptes
Normes comptables internationales – Partie 2 Fiche n°5

Les sorties
3
Les sorties d’immeubles de placement (cessions, mises hors service) doivent
être comptabilisées en charge ou en produit dans le résultat de l’exercice pour
le montant égal à la différence entre le prix net de cession et la valeur
comptable dudit actif.

4. INFORMATIONS À FOURNIR

IAS 40 prescrit des informations en notes annexes variables selon le modèle


utilisé sachant que la juste valeur des immeubles de placement doit être
mentionnée en cas d’utilisation du modèle de coût. Dans tous les cas, les
critères de classification, les méthodes et hypothèses d’évaluation à la juste
valeur doivent être documentés avec la production de certaines données
chiffrées comme les produits locatifs et les charges opérationnelles directes
ainsi que des tableaux de variations des valeurs comptables sur la période.

Exemple
La société foncière A est investie dans 8 immeubles de rendement. Le
patrimoine immobilier est constitué de 2/3 d’immeubles de bureau et d’1/3 de
locaux d’activité. Dans ses comptes consolidés en IFRS, la société A a choisi
d’évaluer ses immeubles de placement selon le modèle de la juste valeur d’IAS
40. Les valeurs de marché issues des expertises immobilières réalisées au
31/12/N sont les suivantes :

En KFcfa Expertise immobilière indépendante


Nº Type Valeur de Valeur de
marché 01/01/N marché 11/12/N
Immeuble 1 Bureaux 1 600 1 800
Immeuble 2 Bureaux 3 200 3 200
Immeuble 3 Bureaux 2 500 2 800
Immeuble 4 Bureaux 850 1000
Immeuble 5 Bureaux 420 450
Immeuble 6 Locaux d’activité 1 450 1 300
Immeuble 7 Locaux d’activité 1 150 1 200
Immeuble 8 Locaux d’activité 950 900
Total patrimoine immobilier 12 120 12 650

Les variations annuelles de juste valeur sont ainsi enregistrées dans le compte
de résultat de l’exercice N pour un montant de 530 KFcfa correspondant à la
différence entre la valeur de marché du 31/12/N (12 650 KFcfa) et celle du
01/01/N (12 120 KFcfa).

Jules MVÉTIMBO TAMBO


Expert-comptable, commissaire aux comptes
Normes comptables internationales – Partie 2 Fiche n°5

Quiz - Immeubles de placement


4
Choisir l’assertion adéquate :
1. Identification d’un immeuble de placement

La société IMMEPLA est propriétaire d’un immeuble de bureaux. Neuf des dix
étages de l’immeuble sont occupés par la société IMMEPLA et le 10 e étage est
loué à un tiers. Comment la société IMMEPLA doit-elle comptabiliser cet
immeuble ?

a) En tant qu’immeuble de placement


b) En tant qu’immobilisation corporelle
c) Neuf étages en tant qu’immobilisation corporelle et le 10 e en tant
qu’immeuble de placement.

2. Traitement des immeubles de placement dans les états financiers


consolidés
La société IMMEPLUS est propriétaire d’un immeuble loué à la société IMMEPLA
hors groupe par contrat de location simple. La société IMMEPLA confie à la
société I, filiale de IMMEPLUS et intégrée globalement par celle-ci, la gestion
de l’immeuble. Comment sera comptabilisé l’immeuble dans les comptes de
IMMEPLUS ?
a) En tant qu’immobilisation corporelle selon IAS 16.
b) En tant qu’immeuble de placement selon IAS 40.

Jules MVÉTIMBO TAMBO


Expert-comptable, commissaire aux comptes