Usucapión: no hay

animus domini si se
suscriben contratos
de arrendamiento
¿En qué consiste la posesión con animus domini en la prescripción
adquisitiva de dominio? ¿Cómo se puede desvirtuar la posesión en
calidad de propietario? ¿Los contratos de arrendamiento eliminan el
animus domini? Esto ha dicho la Corte Suprema [Casación Nº 55-2017-
La Libertad].

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Los contratos de arrendamiento que suscribió la demandante con

la entidad edilicia demandada impiden considerar que su
comportamiento haya sido en calidad de dueña. Por el contrario,
esto mas bien acredita que la posesión fue ejercitada como
poseedora inmediata, es decir, en virtud de un título o relación
jurídica que invalida el ejercicio de la posesión en calidad de
dueña.
Así lo estableció recientemente la Sala Civil Permanente de la
Corte Suprema al resolver la Casación Nº 55-2017-La Libertad,
publicada el 3 de diciembre de 2018 en el diario oficial El Peruano.

Repasemos los hechos. Una persona interpuso demanda de

prescripción adquisitiva de dominio. Sostuvo que el predio
reclamado fue recibido por su bisabuelo como contraprestación
por los servicios prestados en su calidad de trabajador de la
Municipalidad de Trujillo, siendo que posteriormente este le
transfirió dicho predio a su “entenada” en el año de 1957, quien,
finalmente, le vendió el bien litigioso, manteniendo desde ese
momento una posesión pública, pacífica, continua y con animus
domini. Sin embargo, afirmó la demandante, por
desconocimiento, no llegó a inscribir su “propiedad” en los
Registros Públicos, circunstancia por la cual la Municipalidad
Provincial de Trujillo sigue figurando como propietaria del terreno
de mayor extensión.

Por su parte, el procurador de la entidad edil contestó la demanda

alegando que la demandante tomó posesión del bien en mérito a
los contratos de arrendamiento suscritos con su representada,
por lo que la posesión del bien se realizó en calidad de
arrendataria y no como propietaria, más aún si existe contra ella
un proceso de desalojo

En primera instancia se declaró fundada la demanda. El juez

especializado manifestó que la recurrente acreditó la posesión del
inmueble por más de diez años; asimismo, su comportamiento se
realizó como dueña, pues de acuerdo con el Acta de Sesión del
Consejo Provincial de Trujillo Nº 55 de los años 1920 1923, y la
declaración jurada de autovaluó, se reconoce que “la casa en
mención fue donada por el Consejo Provincial de Trujillo en
agradecimiento por los servicios prestados en el año mil
novecientos veintiuno a favor de Doroteo Fernández (bisabuelo
de la demandante)”, quien enajenó el bien a favor de su
“entenada” y esta a su vez a favor de la demandante. Finalmente,
se precisó que los contratos de arrendamiento se realizaron
cuando había transcurrido más de diez años de
posesión continua, pública, pacífica y como propietaria, de tal
manera que ya se había configurado la prescripción adquisitiva
de dominio a la fecha de suscripción de los citados contratos.

No obstante, en segunda instancia se revocó la sentencia,

declarándose infundada la demanda de prescripción adquisitiva
de dominio. Se señaló que, al año de 1963, la demandante tenía
entre doce o trece años de edad y, por tanto, era absolutamente
incapaz, por lo que no podía prescribir; además, mediaba duda
sobre la declaración jurada de autovalúo, y en el supuesto negado
que hubiere empezado a poseer en el año indicado, le resultaba
aplicable el plazo de 30 años de acuerdo al artículo 871 del Código
Civil de 1936. Finalmente, la demandante no había poseído en
concepto de dueña por la preexistencia de los contratos de
arrendamiento.

La demandante interpuso recurso de casación. Al respecto, la

Corte Suprema no amparó el pedido, por lo que la demanda de
usucapión fue declarada infundada. En ese sentido, el Colegiado
sostuvo que, de acuerdo al órgano superior, la demandante no
pudo haber iniciado su posesión ad usucapionem en el año
de 1963, pues en ese año contaba con solo 12 o 13 años de
edad, por lo que era absolutamente incapaz. Además, en 1980,
fecha en la que se le transfirió el predio sub litis, la actora no
podía adquirir el bien dado que el plazo de prescripción
aplicable era de 30 años (artículo 871 del Código Civil de
1936).

Por último, la Suprema refirió que los contratos de

arrendamiento que suscribió la demandante con la entidad
edilicia demandada, entre 1987 y 1991, impiden considerar
que su comportamiento haya sido en calidad de dueña. Por
el contrario, refirió la Corte, se verificó que la posesión fue
ejercitada como poseedora inmediata, es decir, en virtud de un
título o relación jurídica que invalida el ejercicio de la posesión en
calidad de dueña.