RELATÓRIO FUNDO IMOBILIÁRIO

CSHG LOGÍSTICA - FUNDO DE

INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO - FII

CÓDIGO: HGLG11

PERFIL
O Fundo tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para
operações logísticas e industriais, através da aquisição de terrenos para sua construção ou aquisição de
imóveis em construção ou prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento, inclusive bens e
direitos a eles relacionados, bem como outros imóveis com potencial geração de renda, e bens e direitos
a eles relacionados, desde que atendam à política de investimentos do Fundo. Os imóveis deverão,
preferencialmente, estar localizados próximos a grandes centros urbanos ou em vias de acesso
compatíveis com a atividade prevista para o imóvel, devendo possuir, no mínimo, 1.000 m² de área
privativa.

As cotas do Fundo são negociadas na B3, sob o código HGLG11.

INDICADOR / FUNDO HGLG11

VPA/COTA R$ 115,96*
P/VPA 1,0866*
YIELD (ÚLTIMOS 12M) 6,69%
VACÂNCIA 4,3%
ABL 286.000,00 M²
RECEITA IMOBILIÁRIA (R$) 3.795.426,00
TAXA DE PERFORMANCE NÃO
0,6% a.a. do
TAXA DE ADMINISTRAÇÃO valor de mercado
DIVERSIDADE PORTFÓLIO ALTA
BETA (ÚLTIMOS 12M) 1,2
PRESENÇA (ÚLTIMOS 12M) 100,00%
VOLATIDADE (ÚLTIMOS 12M) 17,1%
VOLUME MÉDIO DIÁRIO (ÚLTIMOS 12M) R$ 1.985 (mil)
Dados referentes ao fechamento de set/18
*cotação fechamento ago/18

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PORTFÓLIO

O Fundo tem 64,0% do patrimônio aplicado em imóveis, 6,2% em Cotas de FIIs e LCIs e 29,8% em
renda fixa. Atualmente, o Fundo possui participação em 12 empreendimentos, com área bruta locável de
286 mil m². Oito deles estão localizados no Estado de São Paulo, dois em Santa Catarina, um no Rio de
Janeiro e um em Minas Gerais.

PARTICIPAÇÃO ÁREA LOCÁVEL

NOME CIDADE - UF % (M²)
Master Offices São Paulo - SP 100 14.359
Ed. Onix e Ed. Safira - Centro Empresarial Atibaia Atibaia - SP 22 11.869
Ed. Os Lusíadas – Barão de Mauá Atibaia - SP 5 6.232
Ed. Albatroz – Gaia Ar Jarinu - SP 15 20.154
Tech Town Hortolândia - SP 4 7.885
Brascabos Rio Claro - SP 100 11.492
Cremer Blumenau - SC 100 65.825
Perini Business Park Joinville - SC 34,8 35.716
Air Liquide Campinas - SP 100,0 1.723
Tetra Pak Monte Mor - SP 100,0 24.696
Natural One Jarinu - SP 100,0 700
Gerdau Rio de Janeiro - RJ 100,0 16.532
Lojas Americanas Uberlândia - MG 100,0 89.187

O HGLG possui 73 locatários, 85% destes possuem seus contratos reajustados pelo IPCA e 15% pelo
IGP-M. A maior parte destes (87%) tem vencimento de longo prazo (de 2021 em diante).

PONTOS POSITIVOS
 portfólio diversificado, com participação em 12 empreendimentos;
 gestão ativa do portfólio;
 negociado em 100% dos pregões nos últimos 12 meses;
 vacância financeira abaixo da média do setor;
 taxa de administração atrelada ao valor de mercado das cotas.

PONTOS NEGATIVOS
 competição acirrada entre empreendimentos do segmento, pressionando os aluguéis e taxa de
ocupação.

DESTAQUES

A 4° emissão de cotas do Fundo encerrada em mar/18, a qual compreendeu a subscrição de 448.034

cotas, com valor de emissão de R$ 1.205,26, perfazendo o montante total de R$ 539,99 milhões, visou
o aumento do seu portfólio através da aquisição de ativos em fase de diligências e compatíveis com a
política de investimentos, sendo priorizados imóveis logísticos industriais, alugados por meio de
contratos de locação “atípicos”. Após a conclusão desta nova emissão foram adquiridos imóveis em São
Paulo, Minas Gerais e no Rio de Janeiro.

Com o intuito de dar maior liquidez às suas cotas, foi aprovada na Assembléia Geral Ordinária e
Extraordinária a proposta de desdobramento na proporção de 10/1, utilizando por base a posição de
fechamento em 17 de abril de 2018.

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Ao final de setembro, a receita média de aluguel foi de R$ 19,5/m², acima da média do mercado (R$
18,20). O HGLG manteve os índices de vacância física e financeira abaixo da média do setor. A vacância
financeira do Fundo foi de 7,2%, enquanto a física ficou em 4,3% ao final do mês.

A atividade econômica é um fator importante a se observar, já que influencia diretamente na vacância e

nos atrasos dos pagamentos de aluguéis, como também conferem maior poder de barganha para os
locatários. O mercado imobiliário de galpões logístico-industriais no 2T18 mostrou leve recuperação
frente ao trimestre anterior, muito em função do ritmo lento de entregas no período. Os estados de São
Paulo, Rio de Janeiro e Paraná foram responsáveis por 75% das novas aquisições. A Pesquisa On Point
da JLL para o segmento industrial de galpões de alto padrão apontou que no 2T18 a taxa de vacância
ficou em 23,72%, queda de 2,18 p.p. com relação ao mesmo período de 2017. O preço pedido médio de
locação fechou em R$ 18,20/m², decréscimo de 2,0% frente ao trimestre anterior.

No encerramento de setembro/18 as cotas do HGLG eram negociadas acima de seu valor patrimonial
(P/VPA de 1,0866). O dividend yield do HGLG11 foi de 6,69% nos últimos 12 meses (até setembro).
Sobre a distribuição dos rendimentos, o Fundo vem superando o CDI (excluído dos 15% de I.R.).

0,80%

0,70%

0,60%

0,50%

0,40%

0,30%

0,20%

0,10%

0,00%
out/17 nov/17 dez/17 jan/18 fev/18 mar/18 abr/18 mai/18 jun/18 jul/18 ago/18 set/18

CDI POUPANÇA YIELD HGLG11

O Fundo continua apresentando atrativos (tais como liquidez, rentabilidade, baixa vacância e
diversificação), no entanto o detentor das cotas deve observar atentamente o cenário econômico ainda
desafiador, em função do atual nível de desemprego e de crédito, que gera impacto na capacidade das
empresas na locação dos imóveis. Acreditamos ser oportuno a aquisição de novas cotas do HGLG para
ganhos com rendimentos, no entanto não deslumbramos ganhos de capital visto que as mesmas já vêm
sendo negociadas acima do seu valor patrimonial.

Analista responsável: João Augusto , CNPI

Analista Co-autor: Adilson Alves da Silva
e-mail: adilson@lopesfilho.com.br
Tel.: 55 21 2272-9664

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