A CÉDULA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO COMO INSTRUMENTO PROPULSOR

DA CONSTRUÇÃO CIVIL NO BRASIL

Franklim Freitas Machado1

João Bosco de Almeida Rezende2
Laércio Teodoro dos Santos3
Luiz Tiago Vieira Santos4
William Santos Mota5

Orientadora: Prof.ª Msc. Fábia Ribeiro Carvalho de Carvalho6

RESUMO

O presente artigo tem o fim de promover uma discussão/reflexão acerca da Cédula de Crédito
Imobiliário – CCI e de como este título de crédito contribui para o importante e expressivo
desenvolvimento do mercado imobiliário no Brasil, sobretudo o verificado nos últimos anos.
Para tanto, lança-se mão de pesquisa bibliográfica, de cunho exploratório, como forma de
subsidiar as discussões e análises. Estas, por sua vez, para que possam ser assimiladas de
maneira eficaz e produtiva, precederão de uma discussão conceitual a respeito do título,
passando por requisitos essenciais como sua origem, emissão e natureza jurídica e
desembocando na discussão propriamente dita sobre sua aplicação como importante
instrumento para alavancar o mercado imobiliário, principalmente no que tange sua
possibilidade de antecipação de receitas e o seu efeito multiplicador do crédito. Por fim,
proceder-se-á a conclusão, não com o fito de esgotar a discussão, mas como possibilidade de
instigar ainda mais o debate.
Palavras-chave: Título de Crédito. Cédula de Crédito Imobiliário. Mercado Imobiliário.

1 INTRODUÇÃO

A priori, antes de iniciar a consecução do objetivo central deste trabalho, isto é, a

discussão e/ou reflexão desejadas, é imperativo que se tenha em vista o roteiro a ser traçado

1
Graduando do Bacharelado em Direito pela Universidade Federal de Sergipe – UFS. E-mail:
franklim.contag@hotmail.com
2
Graduando do Bacharelado em Direito pela Universidade Federal de Sergipe – UFS. E-mail:
jb.rezende@bol.com.br
3
Graduando do Bacharelado em Direito pela Universidade Federal de Sergipe – UFS. E-mail:
laercio_teodoro@bol.com.br
4
Graduando do Bacharelado em Direito pela Universidade Federal de Sergipe – UFS. E-mail:
luiz.tiago2006@hotmail.com
5
Graduando do Bacharelado em Direito pela Universidade Federal de Sergipe – UFS. E-mail:
william_mota@yahoo.com.br
6
Doutoranda em Direito pelo Programa de Direito Econômico e Socioambiental da PUC/PR Puc-PR. Mestre em
Direito pelo Programa de Direito Econômico e Socioambiental da PUC/PR. Especialista em Direito Empresarial
pela FECAP/JUSPODIVM. Atua como professora do curso de Direito da Universidade Federal de Sergipe
(UFS). E-mail: fabiacarvalhodecarvalho.adv@hotmail.com
 2

para que as discussões e reflexões aqui suscitadas possam ser assimiladas o mais eficazmente
possível.

Não obstante a uma infinidade de questões possíveis a serem levantadas a respeito

da Cédula de Crédito Imobiliário (conhecida popularmente como CCI), é salutar que se
compreenda preliminarmente sua conceituação e outros pré-requisitos essenciais como sua
origem, natureza jurídica, formas de emissão possíveis para, enfim, poder-se chegar à
compreensão de sua aplicação e as consequências positivas advindas dela como, por exemplo,
a possibilidade que seus emitentes possuem de antecipar receitas e o efeito multiplicador do
crédito que esse título possui.

Como forma de subsidiar este trabalho, desenvolveu-se uma pesquisa

bibliográfica, de cunho exploratório, o que permite não somente o alargamento dos horizontes
de reflexão como também dar fundamento aos aspectos desse título, aqui levantados e
discutidos.

O caráter bibliográfico no caso em tela corresponde ao propugnado por Antônio

Joaquim Severino (2007, p. 122) como sendo a pesquisa cuja realização se desenvolve por
meio do registro disponível advindo de estudos anteriores em livros, artigos, teses, dentre
outros documentos impressos. Salienta-se nesse caso que a nota predominante é perscrutar
material já elaborado e catalogado.

O aspecto exploratório do presente trabalho diz respeito, conforme Antônio

Carlos Gil (2002, p.41) preceitua, a levantamento de informações concernentes a certo objeto
– as cédulas de crédito imobiliário – com o intuito de delimitar seu âmbito de estudo bem
como as condições de sua manifestação. Vale ressaltar a dimensão complementar entre as
pesquisas bibliográfica e exploratória como frisa

Com base nisso, é imprescindível apreender que a supracitada cédula é uma

espécie de que os títulos de crédito são gênero. Assim, compreender que, como título de
crédito, a CCI obedece às regras e princípios que regem o Direito Cambiário, é um
pressuposto básico para se iniciar qualquer discussão. Entretanto, sua regulação merece
algumas ressalvas, haja vista haver lei específica disciplinando o título, o que, por sua vez,
acaba lhe trazendo características específicas, muitas vezes fugindo à regra geral.
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A supracitada lei específica reguladora da CCI é a Lei de nº 10.931, de 02 de

agosto de 2004. Tal norma legal, que, conforme exposto expressamente em sua ementa,
dispõe, entre outras, sobre a Cédula de Crédito Imobiliário e dá outras providências, trata do
referido título em seu capítulo III, entre os artigos 18 a 25.

2 DESENVOLVIMENTO

2.1 Conceito, origem, natureza jurídica e formas de emissão.

Como é comum em qualquer ciência, sobretudo na jurídica, a conceituação de

algo pressupõe amplo estudo e discussões. Não é diferente quando se busca o conceito de
CCI. De forma geral, sabe-se certamente se tratar de uma espécie do gênero títulos de crédito.
Todavia toda generalização é imprecisa. Partindo desse pressuposto, conquanto o legislador,
quando da edição da lei regulamentadora da CCI, não tenha lhe atribuído um conceito legal, e
essa não deve ser mesmo a finalidade da lei, a doutrina procura fazê-lo.

Assim, tem-se, por exemplo, que a cédula de crédito imobiliário é um título de

crédito instituído pela Lei nº 10.931/04 que, emitido pelo credor, independentemente de
autorização expressa ou tácita do devedor do crédito originário, funciona como instrumento
representativo de financiamentos de unidades habitacionais no mercado imobiliário
(MAMEDE, 2012 p. 397).

O sobredito conceito elaborado por Mamede encontra correspondência na

definição trazida a lume pelo Manual de Normas CCI (CETIP, 2008, p. 3) para o qual a
cédula em questão corresponde a título executivo extrajudicial cuja exigibilidade dá-se pelo
valor apurado segundo as cláusulas e condições avençadas no contrato do qual se originou,
em conformidade com os ditames da supracitada lei.

A partir das concepções apresentadas até o momento, vislumbra-se, em certa

medida, a razão de Eduardo Fortuna (2014, p. 301), ao discorrer acerca dos serviços e
produtos bancários, ratificar o entendimento da CETIP sobre a cédula de crédito imobiliário,
ao frisar seu caráter de instrumento extrajudicial, legal, advindo de um contrato imobiliário
cujas cláusulas e condições determinam a apuração do valor.

No tocante ao último aspecto, nota-se a existência de outra forma de conceber a

CCI. Nesta, há doutrina que inclui esse título em um subgênero específico chamado títulos de
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financiamento, frequentemente destinados ao financiamento da casa própria (COELHO, 2011

p. 340). No que concerne à sua origem, como já se afirmou, a CCI tem sua criação e
regulamentação em lei específica, decorrendo, portanto, da vontade legiferante.

Antes de prosseguir faz-se mister abordar, ainda de maneira sucinta, a mencionada

“voluntas legis”. A intenção do legislador ao debruçar-se sobre o tema consistiu em criar um
instrumento capaz de acelerar e/ou agilizar a transferência de contratos pertinentes a
financiamentos imobiliários entre instituições do Sistema Financeiro Nacional, mais
exatamente, entre bancos e securitizadoras (FORTUNA, 2014, p.301).

Em corroboração ao exposto, tem-se que a BM&F Bovespa, em folheto

explicativo sobre a CCI disponibilizado em seu site, seguindo a ratio doutrinária, entende ser
a mesma um instrumento representativo dos financiamentos habitacionais e que facilitam,
sobremaneira a portabilidade e a negociação do crédito imobiliário (BM&F BOVESPA –
Folheto CCI - p 02).

Questão relevante é aquela que trata sobre a natureza jurídica da CCI. Conquanto
seja um título de crédito, por sua vez, regido pelos princípios de direito cambiário, constitui-se
um título classificado doutrinariamente como impróprio, devido ao fato de não se lhe aplicar
todos os princípios cambiários, a exemplo da cartularidade, haja vista a CCI, poder ser
emitida sem o título físico, isto é, de forma escritural (MAMEDE, 2013 p. 398). Além do fato
de ser título impróprio, a CCI ainda possui natureza de título executivo extrajudicial (FARIA,
2011 p. 66).

No que tange à sua emissão, tais títulos podem ser emitidos por diversas
instituições como: Incorporadoras, Bancos e quaisquer outras instituições financeiras que
possuam carteira de crédito imobiliário (BM&F BOVESPA – Folheto CCI - p 06). Ainda,
quanto aos aspectos específicos de sua emissão, merecem destaque as seguintes formas: a)
podem ser emitidas com o valor integral do crédito ou de forma fragmentada, desde que a
soma das emissões divisíveis não ultrapasse o valor total do crédito; b) Conquanto não esteja
vencido o crédito originário que representa, podem ser emitidas a qualquer momento, desde o
sua criação; e comportam garantias, que podem ser reais ou fidejussórias (MAMEDE, 2013 p.
397).

2.2 CCI: emissão e outros aspectos relevantes

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A emissão da CCI escritural pode ser através de escritura pública ou instrumento

particular custodiado em instituição financeira e registrado em sistemas de registro e
liquidação financeira de títulos privados autorizados pelo Banco Central do Brasil, conforme
preceitua o § 4º do art. 18 da Lei 10.931, de 02.08.2004.

Desses sistemas sobressai a Cetip S/A – Balcão Organizado de Ativos e

Derivativos, empresa de custódia eletrônica e de liquidação financeira, maior depositária de
títulos privados de renda fixa da América Latina e a maior Câmara de Ativos privados do
mercado financeiro, detentora de grande credibilidade em face de um modelo de negócios
fundamentado nos conceitos de transparência e segurança. (FORTUNA, 2014, p. 143-4).

Os registros da espécie podem ser efetuados também no iBalcão, sistema de

registro de títulos do Mercado de Balcão da BM&FBOVESPA, que efetua o
acompanhamento das informações relacionadas à carteira de CCIs, disponível em
www.bmfbovespa.com.br ( Laércio incluir nas referências o site e a data de acesso).

No caso de CCI emitida sob a forma escritural, caberá à instituição financeira

custodiante identificar o credor, para o fim da intimação de constrição judicial, de acordo com
o estabelecido na lei inicialmente referida.

De acordo com o § 2º do art. 22 da Lei 10.931/2004, a cessão de crédito

garantido por direito real, quando representado por CCI emitida sob a forma escritural, está
dispensada de averbação no Registro de Imóveis, representando assim uma exceção à regra
estabelecida no art. 289 do Código Civil, o qual prevê que o cessionário de crédito hipotecário
tem o direito de fazer averbar a cessão no registro do imóvel.

Segundo Fortuna (2014, p. 301), a cessão de crédito representado pela CCI

implica a transmissão automática das respectivas garantias ao cessionário, sub-rogando-o em
todos os direitos representados pela cédula, ficando o cessionário, no caso do contrato de
alienação fiduciária, investido na propriedade fiduciária.

Para Mamede (2015, p. 405), as cédulas de crédito imobiliário são títulos de

crédito impróprios, pois não atendem a todos os princípios do Direito Cambiário, a exemplo
da cartularidade, uma vez que comporta a emissão meramente escritural.
 6

Tal possibilidade faz com que o resgate da dívida representada pela CCI possa
ser provado com a declaração de quitação emitida pelo credor ou na falta desta, por outros
meios admitidos em direito, facultando assim a apresentação da cártula.

Além da perspectiva de ausência da cartularidade, há outras diferenças

marcantes ao se comparar a Cédula de Crédito Imobiliário com a Cédula de Crédito Rural,
por exemplo, haja vista que sobre esta não incide tributação, enquanto que sobre àquela incide
Imposto de Renda e IOF.

O Imposto sobre Operações Financeiras (IOF) é cobrado nos resgates ocorridos

anteriores a 30 dias da aplicação, conforme tabela regressiva abaixo, incidente sobre o
rendimento da operação, ficando isento do tributo a partir do trigésimo dia.

Prazo (dias % do IOF sobre Prazo (dias % do IOF sobre

corridos) rendimento corridos) rendimento
1 96 16 46
2 93 17 43
3 90 18 40
4 86 19 36
5 83 20 33
6 80 21 30
7 76 22 26
8 73 23 23
9 70 24 20
10 66 25 16
11 63 26 13
12 60 27 10
13 56 28 06
14 53 29 03
15 50 30 00

Fonte: BMF&BOVESPA
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O Imposto de Renda Retido na Fonte (IR) é recolhido no vencimento sobre o

rendimento da aplicação, conforme tabela regressiva abaixo:

Prazo Alíquota (%)

Até 180 dias 22,5
De 181 a 360 dias 20,0
De 361 a 720 dias 17,5
Acima de 720 dias 15,0
Fonte: BM&FBOVESPA

As Cédulas de Crédito Imobiliário são importantes instrumentos de captação de

recursos para a construção civil e meio de multiplicação de moeda, uma vez que o credor
(titular dos direitos de crédito imobiliário representados pelas CCIs) podem negociar tais
títulos com empresas securitizadoras, que os utilizarão como lastro para emissão de
Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, negociáveis no mercado financeiro, conforme
previsão legal.

2.3 A aplicação da CCI e sua interferência positiva no crescimento do mercado

imobiliário brasileiro

Diante do exposto até o presente momento acerca do objeto de discussão desse

trabalho, bem como tomando por assente as ideias trabalhadas até aqui, é perfeitamente
possível vislumbrar as vantagens para o mercado imobiliário na utilização desses títulos.

Sua emissão, sobretudo pelas Incorporadoras, se mostra uma alternativa

extremamente rentável de captação de recursos a serem investidos na construção de unidades
habitacionais, haja vista o fato de seus emitentes se utilizarem de sua negociação no mercado
para antecipar receitas com intuito de novamente reinvesti-las, em vez de ficar com tais ativos
parados, apenas rendendo juros ou adquirir financiamentos junto a Instituições financeiras,
nas quais os juros são altíssimos. (MAMEDE, 2013 pp. 397-398).

Há também a possibilidade de se emitir os Certificados de Recebíveis Imobiliários

– CRI’s, lastreados nas CCI’s, o que é bastante comum em nosso país, uma vez que as CCI’s
conferem maior segurança para quem investe em títulos pelo fato de não se constituírem em
 8

mera promessa de pagamento, mas sim o crédito imobiliário em si mesmo (BM&F

BOVESPA – Folheto CCI - p 02). Os CRI’s são emitidos e administrados por securitizadoras
que operam, por exemplo, no mercado de balcão.

Resta patente o efeito multiplicador do crédito oriundo da negociação das CCI’s e

dos CRI’s, haja vista a quantidade de negócios que podem ser realizados a partir de um único
crédito imobiliário somente.

O volume desse tipo de negócio é crescente no Brasil. A legislação tem trazido

maiores seguranças a quem decide realizar esse tipo de investimento e isso se constitui
importante fonte de financiamento de novos projetos para os emissores desses títulos.

No caso das construtoras, a exemplo da Rossi e da MRV, a captação tem crescido

exponencialmente com passar dos anos, como observa Mamede (2013):

Para se ter uma ideia, apenas nos quatro primeiros meses de 2011, as construtoras
PDG, Cyrela, Brookfield, MRV e Rossi, conseguiram recursos superiores a um
bilhão de reais negociando tais títulos no mercado. Em 2010, o volume total de
emissões alcançou 7,3 bilhões de reais (MAMEDE, 2013 p. 397).

A securitização desses títulos, do mesmo modo, tem crescido bastante nos últimos
anos e numa escala exponencial, tanto as CCI’s como os CRI’s. Observem-se os gráficos
abaixo (OZENDA, 2013 p. 20):
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Tais gráficos foram elaborados pela citada autora tomando como fonte de
referência a CETIP S/A (Central de Custódia e Liquidação Financeira de Títulos) e
demonstram, conforme observação de Mamede (2013), o crescimento elevado de negociação
desses títulos, principalmente após 2004, ano de promulgação da lei que institui e regulamenta
esses títulos de crédito.

3 CONCLUSÃO

Perante o exposto, desde o discorrimento de ideias conceituais preliminares,

passando pela análise do conceito de CCI dado pela doutrina, determinando sua origem e
possibilidades de emissão e, por fim, chegando aos aspectos e consequências de sua
aplicação, foi possível delimitar a importância que a Cédula de Crédito Imobiliário tem,
sobretudo como instrumento potencializador de mercado.

Além disso, o estudo bibliográfico e as ideias aqui expostas denotam as inúmeras

vantagens de utilização da CCI, tanto para o mercado, pois os adquirentes possuem mais
segurança em relação ao título, haja vista ser o próprio crédito imobiliário, como também para
os seus emissores que podem promover a antecipação de receitas para reinvestir em novos
projetos de construção civil, sem que para isso precise recorrer a empréstimos bancários com
altíssimas taxas de juros.

Por fim, a partir da análise dos dados, sobretudo dos gráficos de negociações
desses títulos no mercado, foi possível perceber que, desde sua criação em 2004, o mercado
não para de crescer, demonstrando essa ser uma viável alternativa de funding para o mercado
imobiliário e, consequentemente, para o aquecimento de toda economia.
10
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4 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

BM&FBOVESPA. A Nova Bolsa. Cédula de crédito imobiliário - CCI. Folheto – CCI.

2016. Disponível em: < http://www.bmfbovespa.com.br/pt_br/produtos/mercado-de-
balcao/titulos-financeiros/cedulas-de-credito-imobiliario-cci.htm>. Acessado em: 06/10/2016.

BRASIL, Presidência da República. Lei Nº 10.931, de 02 de agosto de 2004 - Dispõe sobre

o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário,
Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei no 911,
de 1o de outubro de 1969, as Leis no 4.591, de 16 de dezembro de 1964, no 4.728, de 14 de
julho de 1965, e no 10.406, de 10 de janeiro de 2002, e dá outras providências. Brasília:
2004. Disponível em: <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2004-
2006/2004/lei/l10.931.htm> Acessado em 06/10/2016.
CETIP. Manual de Normas CCI – Cédula de Crédito Imobiliário. 2008
COELHO, Fábio Ulhôa. Manual de direito comercial: direito de empresa. 23. ed. São
Paulo: Saraiva, 2011.

FARIA, Amarildo Pereira de. Securitização Imobiliária: uma opção de funding para o
financiamento habitacional. Versão revisada de acordo com a resolução CoPGr 5890 de
2010. Piracicaba, 2011. Disponível em: <
http://www.teses.usp.br/teses/disponiveis/11/11132/tde-19092011-101319/pt-br.php>.
Acessado em 06/10/2016
FORTUNA, Eduardo. Mercado Financeiro: Produtos e Serviços. 19. ed. – Rio de Janeiro:
Qualitymark Editora, 2014, p. 143/144, 301.
MAMEDE, Gladston. Manual de direito empresarial. 8. ed. São Paulo: Atlas, 2013.

OZENDA, Fernanda Pessoa de Albuquerque. A ascensão do mercado de crédito

imobiliário no Brasil e o boom nos preços dos imóveis – uma comparação com a situação
americana na crise de 2008. Rio de Janeiro, 2013. Disponível em: < http://www.econ.puc-
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SEVERINO, Antônio Joaquim. Metodologia do Trabalho Científico. 23 ed. Rev e

atualizada. São Paulo: Cortez, 2007.

Tabelas disponíveis em www.bmfbovespa.com.br, acesso em Laércio veja os demais dados

concernentes às tabelas da parte cci escritural que agora é o 2.2 cci emissão e outros aspectos
relevantes para elaborar a referência.