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SCI : L’arme secrète

des millionnaires
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Vous avez déjà certainement entendu parler de la SCI (Société Civile Immo-


bilière), un outil que beaucoup de millionnaires utilisent pour investir massi-
vement dans l’immobilier. Mais, comme beaucoup de gens, vous vous dites
que c’est trop compliqué, et que jamais vous ne pourrez utiliser ce genre de
technique ? C’est faux !

Dans ce dossier nous vous expliquons pourquoi et comment utiliser la SCI


pour investir dans votre futur empire immobilier.

La SCI : l’outil des riches ?


La SCI est un outil très efficace pour investir dans l’immobilier.

Beaucoup de millionnaires possèdent une SCI.

Cet outil est tellement puissant et utile qu’il en devient indispensable pour tout
investisseur qui souhaite agir sur le long terme.

Il permet d’investir plus rapidement, et de payer le moins d’impôts possible.

Quel régime fiscal choisir


pour votre SCI ?
Vous pouvez choisir soit l’IR (Impôts sur le revenu), soit l’IS (Impôts sur les sociétés).
Nous vous suggérons fortement de choisir le régime à l’IS, il est particulièrement
intéressant et rentable surtout quand on souhaite bâtir un empire immobilier.

Si votre SCI fait moins de 38 120 euros de bénéfice, vous serez imposé à hau-
teur de 15%, si vous dépassez les 38 120 €, vous serez imposé à 33%. Pour évi-
ter cela, il peut être intéressant de créer plusieurs petites SCI.

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L’amortissement 
En choisissant le régime fiscal à l’IS, vous aurez la possibilité d’amortir votre
bien et donc de vraiment réduire le bénéfice imposable sur votre SCI.

Exemple : Un immeuble vaut 100 000 euros. On estime la durée de vie de l’im-
meuble à 20 ans. L’amortissement fiscal sera de 5 000€ par an (100 000 /20).
Les 5 000 euros viendront en déduction des produits générés par la SCI (les
loyers que vous percevez).

La conclusion est qu’au final, avec une SCI à l’IS, vous ne payez tout simple-
ment aucun impôt au début.

Investissement en chaine
Quand vous optez pour le régime fiscal de l’IS, vous pouvez décider de ne pas
verser de dividende aux actionnaires, et de garder l’argent dans la SCI. Ce qui
fait que vous ne subirez pas d’impôts sur cet argent.

Ce qui est parfait si vous voulez faire de l’investissement en chaine !

Le vrai secret des millionnaires de l’immobilier se trouve dans cette technique.

SCI : pour investir sur le long terme


Si vous optez pour une SCI, ne l’utilisez pas pour faire de l’achat et revente de
bien. Vous risqueriez de vous voir imposer un nouveau régime fiscal qui serait
beaucoup moins intéressant pour vous.

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Les bonus de la SCI :


Pas d’indivision :
Si vous investissez dans l’immobilier avec un ami, un membre de votre famille
ou bien un conjoint, il y a de fortes chances que vous investissiez en indivision.

Exemple : Vous achetez un immeuble avec votre meilleur ami. Pendant 10 ans
tout va bien, puis un jour votre ami souhaite vendre l’immeuble. Vous n’aurez
pas d’autre choix que de revendre l’immeuble.

Si vous investissez en SCI, vous n’êtes pas exposé à ce genre de risque. Chaque
associé de la SCI est libre de vendre ses parts et, s’il ne trouve pas preneur, il
ne pourra pas forcer les autres à vendre.

L’anonymat :
La SCI peut aussi être un bon moyen de préserver votre anonymat auprès de
vos locataires ou des tiers.

L’investissement à plusieurs :
Grâce à la SCI vous allez pouvoir investir à plusieurs et doper votre capacité
d’investissement pour bâtir votre empire encore plus rapidement. Sans compter
que vous allez mutualiser le risque lié à l’investissement.

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Les points d’attention


quand on parle SCI :

Comptabilité :
Ne sous-estimez pas la charge administrative d’une SCI. Il est primordial de
faire appel un à comptable qualifié qui va gérer cette partie pour vous ce qui
vous libérera du temps.

Comptez en moyenne 50€ à 80€ par mois pour un comptable.

Frais de constitution :
Une SCI est une entreprise et il y’a donc toute une partie constitution. La rédac-
tion des statuts est une phase importante et il peut être judicieux de le faire
avec l’aide d’un avocat et d’un notaire.

Dans le cas où vous êtes sûr de votre associé (Par exemple votre fils ou une per-
sonne proche), vous pouvez aussi trouver facilement des statuts sur internet.

Comptez entre 400€ et 3000€ d’investissement.

Une S.C.I. oui, mais pas n’importe


laquelle !
Lorsque l’on crée une S.C.I., de multiples configurations sont possibles.

Une S.C.I. mal adaptée ne sert à rien, elle va même vous faire perdre de l’argent.

Ne commettez pas l’erreur de créer une S.C.I. mal adaptée à votre projet.

Si on ne s’y connaît pas du tout, on risque de commettre de nombreuses er-


reurs, qui peuvent coûter extrêmement cher. D’autant plus si on est conseillé
par un professionnel négligeant ou incompétent.

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Le problème, c’est que l’on se rend compte de cette négligence ou incompé-


tence seulement bien après, alors qu’il est déjà trop tard.

Vous êtes le seul à pouvoir définir le plus justement votre projet immobilier, et à
faire les choix les plus opportuns pour votre avenir.

S.C.I. à capital fixe ou variable ?

A deux associés ou plus ?

Quelles clauses absolument indispensables et pourtant méconnues sont à insé-


rer dans les statuts ?

Pour ne pas vous tromper, le plus efficace reste de vous former pour maîtriser
le sujet.

Ce n’est pas si compliqué, mais c’est INDISPENSABLE pour définir la S.C.I. qui
vous correspond.

Vous éviterez ainsi de commettre des erreurs qui vous feraient perdre beau-
coup ! Et qui, en plus de vous coûter, retarderaient considérablement la construc-
tion de votre patrimoine.

Guide SCI : Passez en mode pro

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Une S.C.I. oui, mais pas n’importe laquelle ! 8

Crédit photo : © Franck Boston – © jamesteohart / Shutterstock.com

Dossier spécial : SCI : L’arme secrète des millionnaires


Directeur de publication : Guillaume Leblanc