23 de octubre de 2018

PRÁCTICA CIVIL II. Cada curso cuenta 1,5 puntos, con indiferencia del número de
horas que tenga el curso.

DUE DILIGENCE

Proceso de auditoria o analisis

24 de octubre de 2018

¿Cómo hacemos para que conste en el registro los datos correctos del catastro?

Hay dos tipos de declaración de obra nueva: aquella en construcción cuando no se

comenzó o nos e termino y otra cuando ya ha sido terminada.

No es obligatorio tener actualizado el Registro de la Propiedad. Sí que hay algunos

supuestos en los que exige: un banco no te va a financiar si no tienes regularizada tu
situación en el registro.

Algunos de los documentos necesarios para la inscripción son: certificación del

Ayuntamiento de que hay construido lo que hay, y dependiendo del uso por ejemplo
licencia de habitabilidad, certificado de eficiencia energética, pago de AJD,

Impacto sobre la no inscripción de la actual situación registral de un inmueble. Cuando

hagamos due diligence, los arrendamientos de los centros comerciales no se suelen
inscribir. Es carísimo y quizá tengas 70contratos de arrendamiento, siendo además muy
volátiles, el precio de ir actualizando todo ello en el registro sería carísimo.

Si en el catastro está mal estás pagando un IBI desactualizado. En el caso de estar

pagando menos, pueden luego hacerte una complementaria y añadirte sanciones.

El titular que aparezca en el registro tiene que ser el mismo que el que aparece enfrente
y nos dice que quiere vender.

Siempre hay que revisar todo el pack de documentación: puedes incluso encontrarte
derechos en los Estatutos (aunque sean un montón de tochos del año 88).

Situación urbanística: licencias operativas

 Tendriamos que mirar también los seguros. Que estén en vigor y que no existan
siniestros abiertos (En una venta de un centro comercial un siniestro que se caiga una
mujer porque el suelo estaba recién fregado y resbalaba), que las primas están pagadas
hasta la actualidad. Ademas en la practica también tenderemos que ir más allá y observar
si el vendedor tenia el inmueble bajo una póliza paraguas o una poliza que ahora mismo
no me interesa, tendremos que pedirle que resuelva ese seguro (con carácter previo) e
inmediatamente después dar de alta el mío. Se podría ver también si podríamos
subrogarnos en la parte corresponiente al inmueble que nos acaban de vender en la póliza
pargauas, pero suele ser raro.

Share deal: compra de inmueble mediante las acciones (compra de acciones)

Asset deal: compra de inmueble de un activo concreto (compra de activos)

Tendremos que mirar también las hipotecas, sobre las uqe podemos subrogarnos o pedir
que se cancelen (OJO doblemente, tanto de forma económica como de forma registral).

Otro punto es si hay arrendatarios u ocupantes. Tendremos que revisar en su caso el

contrato de arrendamiento (y el posible derecho de adquisición preferente).

Siendo un inmueble con un arrendamiento en el que lo que verdaderamente me interesa

es el arrendamiento en sí, debería mirar: el plazo del arrendamiento:

 Early termination scenario: si concurren ciertas condiciones la parte

arrendataria tiene derecho a terminar el contrato. Carrefour pequeñito, se ha
pactado que si se abre una tienda de alimentación a 3km yo tenga el derecho a
reponer. Si el arrendador no me hace unas obras pactadas, derecho a resolver.
Escenarios que prevemos en los que se le concede un derecho al arrendatario
para poder salirse.
 Break option: derecho a resolver el contrato en un momento determinado. “Al 5
y al 10 año te puedes salir sin pagarme ningún tipo de compensación”. Es una
ventana de salida.

Estas opciones nunca aparecerán de una forma tan clara y sencilla como “cláusula 1
early termination scenario”. Siempre se habrá de estar al caso exacto y con las condiciones
que se hayan pactado en la redacción del contrato concreto.
 Cesión y subarriendo. Si el arrendatario tiene libertad absoluta para ceder o
subarrendar, al nuevo dueño del inmueble le puede crear inseguridades ya que deja de ser
la tienda de Adolfo Dominguez para convertirse en la tienda de Paco Martinez Maletas.
Ademas muchas veces se compran los inmuebles con la visión de venderlos neuvamente
en un futuro cercano, no es lo mismo el valor del inmueble sin AD y con Paco Martínez
Maletas. Como abogados revisamos y avisamos. El nuevo comprador lo que podría es
intentar hacer una novación del contrato.

No todas las cesiones son negativas, pueden estar las condiciones súper tasadas y que
me compense tener esa puerta abierta porque siga estando muy cubierto.

Respecto al arrendatario, se deberá analizar qué tipo de renta tiene el arrendatario. La

forma de pago, la cuantía, la posibilidad de actualización, por supuesto si se ha pagado
correctamente la renta hasta el momento.

Arrendamiento triple net. Estamos en un edificio que genera una serie de gastos
(impuestos, basuras, propiedad horizontal). Un triple net es que todos los gastos los paga
un arrendatario. Es muy comodo para un fondo, no tengo que preocuparme en noviembre
que tenga que pagar este impuesto o que la comunidad me gire unos gastos o no. Además
de esta forma tienes un contrato muy potente para la posterior venta.

Régimen de obras del arrendatario, (¿me puede de repente pintar la fachada de

morado?). será otro punto a valorar.

Cada comunidad autónoma tiene un régimen distinto de la FIANZA. Hay obligaición

de entregar una fianza. Debemos comprobar que la fianza por tanto se entregó en ese
momento y siendo obligatorio depositarla (Según la comunidad en la que estemos) se
haya hecho siendo preceptivo.

En caso de que hubiera sido obligatorio depositar la fianza y no se hubiera hecho,

podrían derivarse obligaciones y recargos. Por lo que se querrá que el comprador se
encargue de todas estas tareas de forma previa.

Siguiendo en el caso de los arrendamientos, se te puede imponer la condición de un

determinado uso. En un local del centro comercial al lado del cine que se quiere se destine
a la venta de chuches y cocacolas, no pongas una tienda de ropa.
 Gestor del centro comercial, property management agreement. No tenemos tiempo para
organizar el dia a dia de un centro comercial, por lo que designamos una persona que
tenga esta figura. Los fondos contratan a estos gestores para uqe se encarguen de esta
tarea. Tendremos uqe analizar en caso de que exista un contrato de gestión: si compramos
con el contrato de gestión la tributación cambia (en asset deal). Por lo tanto, posibilidades
de resolverlo con carácter previo a la compra.

Igualmente: contrato de limpieza, de seguridad, de ascensores…deberemos juzgar si nos

merece la pena subrogarnos o resolverlos. Si se pueden resolver y cuánto costaría.