EBOOK

ELABORAÇÃO
DE CONTRATOS
EFICIENTES

VOCÊ NUNCA MAIS VAI

PRECISAR QUEBRAR A
CABEÇA PARA SABER
POR ONDE COMEÇAR!
 Você está prestes a se deparar
com uma das áreas mais
dinâmicas do estudo jurídico!

O contrato concentra a (1) interação

p r át i c a d a s o c i e d a d e c o m o d i r e i t o ,
(2) o engajamento de maior segurança
j u r í d i c a e n t r e a s pa r t e s e n v o lv i d a s
e a s u a ( 3 ) a d a p ta ç ã o f r e n t e a s
mudanças tecnológicas, legislativas ou sociais.
 Convenhamos,
pouca importância
se dá às obrigações.

As pessoas realizam acordos diariamente, sem qualquer

formalidade ou cumprimento das exigências legais.

Acontece que esses mesmos “simples acordos” podem não

ser cumpridos e a falta de instrumento que os discipline
faz com que a parte prejudicada arque com o prejuízo.

As conversas sobre a negociação se tornaram superficiais,

sem haver tempo para uma elaboração negocial inteligente,
favorecendo disputas judiciais cada vez mais demoradas.
 COMO EXECUTAR UMA OBRIGAÇÃO
SE NÃO TEM SEQUER UMA PROVA
MATERIAL DO ACORDO ENTRE AS PARTES?

Um grande exemplo é o caso de compra e venda de imóveis com

valor superior a 30 vezes o salário mínimo vigente no país.

Como regra geral, na compra e venda, deverá o negócio ocorrer

por meio de escritura pública.

Ocorre que as pessoas realizam o negócio na “amizade” ou tão

somente por um “contrato pronto” e acreditam ser
“proprietárias” de um imóvel apenas porque pagaram ao
proprietário e dele receberam as chaves.

Nesse caso, como não houve o registro da escritura pública,

também não foi constituído o título de propriedade, portanto, o
vendedor continua a ser o proprietário do imóvel, podendo seus
credores executar o imóvel para quitação das dívidas...

Ou pior, poderá o vendedor vender novamente

o imóvel para terceira pessoa.
Já imaginou a confusão?
 PRECISO TE DIZER UMA VERDADE:
NÃO EXISTE CONTRATO PRONTO

ENGANA-SE QUEM ACREDITA QUE OS MODELOS

PRONTOS ENCONTRADOS NA INTERNET
OU NAS PAPELARIAS CONSEGUIRÃO SUPRIR TODAS
AS NECESSIDADES DO NEGÓCIO.

PRECISO TE DIZER OUTRA VERDADE:

Não adaptar esses modelos aos parâmetros

l e g a i s ta m p o u c o à s i t u a ç ã o fát i c a
apresentada te colocará numa dor de cabeça
insuportável, ainda que tardia.
 Ah eu só preciso de um contratinho
para alugar minha casa.

E aí o locatário sai do imóvel, deixa aluguéis em atraso, danifica o

ambiente e você fica “a ver navios”, sabe o por quê?

Porque no seu contrato não foi estipulado nenhuma garantia, não

foi estipulada cláusula de multa, não foram previstas as condições
que o imóvel se encontrava, tampouco os acessórios e demais
acréscimos ao aluguel.

Quem garante que o imóvel foi realmente entregue em bom

estado?
É A SUA PALAVRA CONTRA A DELE.

Isso não é “jogar praga”.

Infelizmente é o que mais acontece no dia-a-dia.

Vamos pensar então na compra e venda de

um imóvel feito sem nenhum contrato,
sem nenhum registro, só “na amizade”.

“Sei que não corro perigo algum,

é meu amigo e confio nele,
quando precisar mudamos o registro.”
E na pior das hipóteses teu amigo vem a falecer, deixando esposa
e filhos.

O inventário é aberto e esse imóvel que “é seu” faz parte do

inventário, afinal, nunca saiu do nome do falecido.

A viúva passa a dizer que aquele imóvel nunca foi seu e que você
só está na posse dele por aluguel, demonstrando como prova os
pagamentos que você veio fazendo mensalmente e diretamente
na conta do falecido como parcelamento do imóvel a título de
compra.

Você não tem pessoas para testemunhar a seu favor, já que

ninguém presenciou o acordo de vocês.

Apesar de você ter se apresentado aos vizinhos como dono,

nunca pagou IPTU e tão somente fez a construção e manutenção
do que precisava para seu trabalho no imóvel.

IMAGINA QUE ENRASCADA, NÃO É MESMO?

Ledo engano, meu caro.

Ah Lauren, Facilmente, neste caso, a viúva ingressa
isso não acontece! com uma Ação de Despejo contra você,
e como você nunca entrou com uma Ação
para reconhecer a relação contratual
que se deu “amigavelmente” sem contrato,
não possui testemunhas tampouco outros
documentos que lhe ajudem.
Sinto te dizer que você
está numa tremenda cilada.
 Agora vejamos

O código civil prevê a liberdade de contratação das partes, “em razão e nos limites da função
social do contrato”.

A formação de um contrato esta ligada a autonomia da vontade das partes, as quais se

submetem à obrigatoriedade de cumpri-lo de livre e espontânea vontade.

Na prática, sabemos que uns acabam dispondo de maior tino negocial. Enquanto outros, pouco
se importam com a situação que lhes é apresentada, deixando-se levar à condições prejudiciais.

EM VISTA DISSO, QUAL SERIA A FUNÇÃO

SOCIAL DO CONTRATO?
O contrato é uma verdadeira norma jurídica, constituindo lei
entre as partes. Busca harmonizar os interesses privados
das partes com os interesses da sociedade, proibindo
estipulações contrárias à moral, à ordem pública e aos
bons costumes.
 Coloque sua
mente para
trabalhar...

Vamos aprender a desenhar um contrato.

Isso mesmo que você leu! Um contrato é uma arte.
É o desenho de toda uma relação negocial.
É através dele que as partes baseiam seus passos.
É através dele que elas resolvem seus empasses.
É através dele que se cria, modifica ou extingue um direito;
que se constituem deveres e obrigações; que se constituem benefícios e ônus das partes.

FICO PENSANDO: O QUE SERIA DELAS SEM ELE!!

Primeiro de tudo: Tenha tempo

para as negociações preliminares!
É comum as pessoas chegarem e falar: “só quero um contrato, não precisa de tanta coisa assim não”.

Mais um
ledo engano.
 A pessoa que produz o contrato deve
sempre ser aquela que premedita tanto
os acontecimentos bons quanto os ruins e,
principalmente, os PÉSSIMOS.

Para entrar na fase contratual, você deve entender a essência do

negócio para que, só então, consiga produzir O MELHOR
CONTRATO DE TODOS.

Você precisará fazer 11 indagações iniciais.

PERGUNTAS
A SEREM FEITAS...

QUEM SÃO AS PARTES?

Identificar o nome ou razão social, CPF ou CNPJ, endereço,

dados pessoais do representante legal, telefones para contato.
Quanto mais completa uma qualificação, menores são
as chances de você ter problemas para encontrar o indivíduo
quando o celular dele parar de funcionar ou quando
“de última hora” teve que se mudar.

Já sabe quem são as partes? OK.

Verifique a capacidade delas.
Um contrato pode ser NULO, caso celebrado com uma pessoa
absolutamente incapaz ou ANULÁVEL se celebrado com
relativamente incapazes.
 QUAL O TIPO DE CONTRATO SERÁ CELEBRADO?
QUAL O OBJETO?

Essa questão está atrelada à finalidade do contrato e ao tipo de

relação que será estabelecida.

Como garantir que os elementos estarão adequados se não

conseguir responder se: (1) o objeto é lícito? (2) É possível? (3)
Tem valor econômico? (4) É determinado ou determinável? (5) A
lei prevê alguma formalidade?

Atente-se que a regra é que as declarações

de vontade não dependerão de forma especial,
mas aqui há uma exceção: a lei pode prever a
exigência para determinado tipo.

QUAL SERÁ O VALOR E A FORMA DE PAGAMENTO?

- Haverá parcelamento ou será pagamento à vista?
- Existirá sinal ou prazo para pagamento?
- Se forem por prestações, qual será o número e o valor de cada?
- Haverá atualização monetária?

Pode haver a previsão de bonificações,

caso as partes queiram, para pagamento adiantado,
a previsão da responsabilidade das despesas
contratuais e, ainda, para execução da obrigação.
 QUAIS SERÃO AS GARANTIAS?

Quando não há o cumprimento do contrato e não existem

garantias estabelecidas, um eventual litígio pode ser mais longo
do que o normal, correndo, ainda, o perigo de, na fase de
execução, os bens do devedor não serem sequer encontrados.

Nos contratos de aluguel, por exemplo, nota-se

a presença de garantias como fiador,
cheque-caução, seguro-locação e outras.

QUAL A DURAÇÃO DO CONTRATO?

Avalie qual será o tempo de execução das obrigações.
O contrato pode ser previsto por prazo determinado ou
indeterminado.

Caso tenha um contrato por prazo determinado e,

ao terminar o prazo, permanecer inerte à situação,
o contrato continuará por tempo indeterminado até
que algo seja feito a respeito.

QUAIS SERÃO OS DIREITOS E DEVERES DAS PARTES?

Aqui você colocará de forma expressa o que cada parte ganhará

com o negócio, a título de direitos perfeitamente exigíveis e, ainda,
o que cada parte será obrigada a cumprir para o adimplemento do
acordo.
COMO SERÁ A CLÁUSULA DE EXTINÇÃO?

Todo mundo quer que um contrato atinja sua finalidade e saiam

todos felizes para sempre, mas nem tudo ocorre como sonhamos,
infelizmente.

São inúmeras as formas que um contrato pode vir a se extinguir,

sendo assim, preveja todas possíveis ao seu caso!

E ainda: todo contrato deve estabelecer sanções para seu

descumprimento voluntário. Nenhuma parte inicia um contrato
imaginando que as cláusulas serão descumpridas pela outra,
porém, as normas de punição servem para que ambas se
resguardem de prejuízos.

É melhor prevenir do que remediar, não é mesmo?

QUAL SERÁ O FORO?

Aqui você elegerá o foro (comarca, cidade, estado) em que futuras

demandas serão resolvidas, facilitando o planejamento jurídico,
em especial quando as partes residirem em localidades distantes.
Q U A I S S E R Ã O O S M É TO D O S A LT E R N AT I V O S D E
RESOLUÇÃO DE CONFLITOS?

Mediação, conciliação e arbitragem são os métodos alternativos

de resolução de conflitos mais utilizados no Brasil.

Hoje, quando se ingressa com uma ação judicial,

deve expressamente se manifestar quanto a vontade
de passar pela audiência de conciliação ou não.

“Como quem assina,

Lauren?
É óbvio que serão as
pessoas contratantes!”
QUEM DEVE ASSINAR?

Não adianta fazer um contrato perfeito se uma das partes que

assinar não ter a mínima legitimidade para contratar.

Exemplo: Você, como comprador, assina um contrato de compra e

venda com alguém que não é o proprietário do imóvel. Apesar do
contrato estar perfeitamente redigido, o vendedor não tem
legitimidade para figurar como tal.
Logo, o contrato é imprestável.

Exemplo: Quando uma empresa é contratante, deve ser

examinado o contrato social para saber se aquele sócio tem
poderes para representar a empresa naquele determinado ato,
caso contrário, a assinatura é inútil.
 IRÁ PREVER SOBRE OS NEGÓCIOS
JURÍDICOS PROCESSUAIS?

Em todos os campos do direito processual será possível a

negociação, como por exemplo, produção de prova, prazos
processuais, ordem de penhora, criação de um calendário
específico para a prática dos atos processuais, dispensando,
neste caso, a intimação das partes para a prática de cada ato e etc.

Caberá ao judiciário controlar a validade da convenção,

afastando-a quando houver nulidade ou abusividade.

IMPORTANTE
- Saiba o que as partes buscam com o contrato;

- Saiba se existe algum tipo de desconfiança, inimizade ou algo

que possa vir a prejudicar o negócio e preveja cláusulas
específicas de prevenção.

- Estude se o que as partes querem tem parâmetro legal;

- Sempre utilize a LEGISLAÇÃO a seu favor e não de modo a

esperar decisões do Poder Judiciário ou árbitros.

- Brechas no contrato trazem dores de cabeça, portanto, seja o

mais preciso possível.
 NEM TUDO
SÃO FLORES

As partes podem ser AMIGAS há anos, mas nunca deixe que

confiem somente na palavra.

As partes podem conhecer todas as pessoas próximas uma das

outras, mas nunca deixe de estabelecer garantias contratuais.

Você não é obrigado a ter as respostas para tudo, afinal, existirão

contratos que necessitarão de matéria específica. Esteja preparado
e acompanhado de parcerias especializadas!

LEMBRE-SE:
Se quer que seu contrato não seja rejeitado pelo seu cliente, você
deve conhecer o negócio a ser pactuado, tanto no âmbito pessoal
das partes quanto no âmbito legal, fiscal, administrativo e etc.

O cliente te procura justamente porque não sabe todos os

parâmetros necessários que o seu negócio precisa.

Acredita que somente formulando o objeto e o preço

tudo estará resolvido?

Por favor,
não se engane!
 Vamos desenhar o
contrato juntos?
Em breve teremos a publicação do
1º Curso Completo de Elaboração de
Contratos Eficientes

Você não vai ficar

de fora dessa, né?

Sócia do escritório Teixeira Brasil Advocacia. Ex-

professora de Direito da Universidade do Estado de
Mato Grosso. Especialista em Direito Contratual pela
Estácio de Sá. Graduada em Direito pela
Universidade de Cuiabá.

laurenjulie.adv

Lauren Juliê Liria Fernandes Teixeira Alves

Advogada inscrita na OAB/MT