MARDI 29 JANVIER 2019 > STATUT INVESTISSEUR QUALIFIÉ CHANGER DE STATUT

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ANALYSES

Etude annuelle du marché immobilier suisse par UBS

25.01.2019

Les prix des logements en propriété stagnent et le volume des hypothèques ne croît que lente-
ment. Les propriétaires de surfaces commerciales doivent trouver de nouvelles stratégies pour sé-
duire les occupants. La demande de surfaces de bureaux devrait augmenter en 2019.
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MARCO RASTALDI
Marché du logement en propriété
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! La situation sur le marché du logement s’est

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détendue. Depuis 2015, les prix à l’achat
"
n’ont guère augmenté même dans un envi-
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ronnement économique favorable. De plus,
CET ARTICLE le volume des prêts hypothécaires aux mé-
VOUS A PLU ?
PARTAGEZ-LE nages a augmenté très lentement. Il est vrai
que les taux étaient attrayants mais les
# conditions d’octroi de crédit se sont resser-
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rées. Ces évolutions ont entraîné une baisse
u=https%3A%2F%2Fwww.investir.ch%2F2019%2F01%2Fetude-
de l’indice UBS Swiss Real Estate Bubble qui,
annuelle-du- en 2018, a quitté la zone dite «risque» pour
marche- la première fois depuis mi-2012.
immobilier-
La détente sur l’ensemble du marché dissi-
suisse-par- Le ralentissement sur le marché des crédits hypothécaires
mule l’existence de nouveaux déséquilibres.
ubs%2F) freine l’indice
Les ménages cherchant un logement dans

$ les centres urbains échouent souvent à

trouver un emprunt faute de revenus ou de fonds propres suffisants.
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text=Etude%20annuelle%20du%20marché%20immobilier%20suisse%20par%20UBS&url=https%3A%2F%2Fwww.investir.ch%2F2019%2F01%2Fe
Ces ménages ont donc fait des concessions sur l’emplacement et sur la taille du logement. Le déplacement de
annuelle-du- cette demande a distordu les prix relatifs sur le marché du logement. Selon le cabinet Fahrlänger Partner, les
marche- prix d’achat des logements dans le segment supérieur ont reculé d’environ 15% depuis 2015 alors que ceux du
immobilier- segment moyen ont augmenté de 11%.

suisse-par- Si le ratio prix/revenu élevé ne représente pas un obstacle à l’achat d’un bien grâce aux taux d’intérêt bas, il re-
ubs%2F) présente toutefois un risque majeur si ceux-ci devaient monter rapidement. Les experts d’UBS pensent que les
normes d’obtention d’un crédit sont suffisamment strictes pour que le risque d’une bulle spéculative soit faible.
!
Ils tablent même sur une légère augmentation des prix des logements en propriété.
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Marché locatif
annuelle-du-
marche- La concurrence sur le marché du logement locatif devrait continuer de s’intensifier, pour culminer à la fin de
immobilier- cette année avec environ 80 000 logements vacants (PPE et villas inclus). L’année dernière, en Suisse, les loyers
demandés (loyers pour les nouveaux baux, les premières locations et les relocations) ont reculé d’environ 2% et
suisse-par-
devraient encore diminuer d’autant en 2019. Cette année, les loyers dans les périphéries, sujettes à un taux de
ubs%2F&title=Etude%20annuelle%20du%20marché%20immobilier%20suisse%20par%20UBS)
vacance élevé, pourraient même baisser
jusqu’à 5%, tandis que dans les centres, ils
+
devraient rester stables.
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Entre-temps, les immeubles neufs ne gé-
url=https%3A%2F%2Fwww.investir.ch%2F2019%2F01%2Fetude-
annuelle-du- nèrent guère plus de revenus locatifs que
les appartements modernes construits
marche-
entre 2000 et 2010. Ces derniers sont donc
immobilier-
particulièrement exposés à la concurrence
suisse-par-
des immeubles neufs, car ils s’adressent à
ubs%2F)
des groupes cibles similaires et sont dès
lors contraints d’abaisser leurs loyers.

En revanche, le segment de prix inférieur,

dans des immeubles datant des années
1960 et 1970, n’est guère affecté par la
concurrence des nouveaux bâtiments loca-
tifs, car il attire une autre catégorie de
clientèle.

Marché des surfaces

commerciales Les constructions neuves font pression sur les loyers des
appartements modernes
La baisse des rendements des surfaces
commerciales est flagrante. En 2011, le ren-
dement global était supérieur à 8% alors
qu’il n’atteint que 4,5% en 2017. Les loyers à
l’offre des surfaces commerciales ont baissé
en moyenne suisse de 8% depuis 2012. A
Genève et à Berne on observe une baisse
de l’ordre de 20%.

Malgré ces baisses de loyer, beaucoup d’oc-

cupants de longues dates ont dû fermer
boutique pour des raisons économiques.
Seuls le segment des locaux de prestige
reste stable. Les loyers à l’offre pour les em-
placements de pointe à Zürich et à Genève
ont même augmenté d’environ 4% depuis
mi-2017.
Baisse des rendements sur le marché des surfaces de vente
La demande de surfaces dans le segment
des bureaux devrait augmenter cette année et ainsi réduire la suroffre existante. L’emploi dans l’activité de bu-
reau a augmenté d’environ 2% en 2018. La finance, la technologie et l’administration ont créé 26’000 emplois
l’an dernier. Le total des surfaces est toutefois resté stable par rapport à 2017.

Dans certaines parties des grandes agglo-

mérations, les prix des bureaux devraient
même pouvoir augmenter. Le marché gene-
vois reste néanmoins problématique, car la
construction soutenue de grands projets
empêche toute détente. En douze mois, le
surfaces inoccupées ont augmenté de 40%
(70’000 m2) portant le taux de vacance à
près de 5%.

La situation ne devrait pas se détendre avec

les deux projets « Pont-Rouge » et « Quar-
tier de l’Etant ». A eux seuls, ils créeront
250’000 m2 de surfaces de commerces et de
bureaux supplémentaires d’ici 2023.

Marché divisé en deux

Fonds et actions immobiliers
En 2018, les fonds immobiliers suisses ont vu leurs prix se déprécier de 8%. Cette baisse s’explique en partie
par l’émission de nouvelles parts pour 1 milliard de francs. Cette somme a permis des acquisitions relativement
coûteuses. A ceci s’ajoutent les prévisions de hausse de taux qui ont refroidi l’ardeur des investisseurs. Les
agios se sont contractés d’environ 16%.
 Chiffre-clés des principaux fonds immobiliers cotés en Suisse

En 2018, le rendement global des actions immobilières a terminé l’année pratiquement inchangé. Par contre,
les gains en capital, qui en 2012 représentaient 38% des bénéfices cumulés des sociétés ont chuté pour at-
teindre 15% en 2018. Il faut donc moderniser donc investir dans des objets existants pour augmenter à la fois
leur valeur vénale et locative.

Chiffre-clés des principales actions immobilières cotées en Suisse

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29/01/2019
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24/01/2019
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22/01/2019
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