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viver em

condomínio

POUPANÇA SIMPLICIDADE RIGOR TRANSPARÊNCIA


Viver em
condomínio

A vida em condomínio
é fértil em situações de conflito.
Concebemos um pequeno roteiro
para ajudá-lo nestas e noutras questões,
como os direitos e os deveres dos condóminos
ou a organização de assembleias.

• Condomínio à lupa 4

DESCUBRA O SERVIÇO • Convivência entre vizinhos 5

DE GESTÃO DE CONDOMÍNIO • Organizar reuniões


• A melhor solução para cada conflito
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Manuel Estrada Design Joaquim Rodrigues 978-989-8045-57-7
da Silva

Esta publicação, no seu todo ou em parte, não pode ser reproduzida ou transmitida por qualquer forma ou processo, eletrónico,
2013

mecânico ou fotográfico, incluindo fotocópia, xerocópia ou gravação, sem autorização prévia e escrita da editora.
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Condomínio Convivência
à lupa entre vizinhos

Quando um edifício é dividido em fracções autónomas A vida em condomínio


e partes que pertencem a todos, surge um condomínio. traz direitos e deveres
Um prédio de um só indivíduo cujos andares estejam sobre as partes comuns.
arrendados não é um condomínio. Mas há outras regras a Tarefas a cumprir
respeitar: algumas podem A lei define tarefas para o administra-
Título constitutivo −− telhado (ou terraços de cobertura, dor, o que não impede a assembleia
Trata-se do documento, em regra forma- ainda que destinados ao uso de uma integrar o regulamento de atribuir­-lhe outras. Eis algumas das
lizado por escritura pública, que atesta fração); do condomínio, outras são primeiras:
a passagem a propriedade horizontal −− entradas, vestíbulos, escadas e corredo- −− convocar reuniões;
de um edifício ou conjunto de edifícios. res comuns a dois ou mais condóminos; indicadas na lei. −− elaborar o orçamento anual e o relató-
Contém a descrição das frações e seu −− instalações da água, eletricidade, rio de contas do ano anterior;
valor, expresso em percentagem ou per- aquecimento, ar condicionado, gás,
Designar o administrador −− verificar a validade do seguro contra
milagem. Também pode conter o regu- comunicações ou afins. Figura importante em qualquer condo- incêndios e propor o capital seguro;
lamento do condomínio e referências ao mínio, o administrador é responsável −− cobrar receitas e pagar despesas
uso a dar a cada fração ou partes comuns Se o título constitutivo nada indicar em pela gestão e execução das decisões. comuns;
e à forma de resolver conflitos. contrário, consideram-se ainda comuns Em princípio, é eleito numa reunião. −− realizar todos os atos relativos a bens
os pátios e jardins anexos ao edifício, comuns. Por exemplo, se o condomí-
Pode ser alterado se os condóminos esti- elevadores, casa do porteiro, garagens e A assembleia pode contratar uma pessoa nio arrendar uma parte comum, tem de
verem de acordo. Para isso, todos devem lugares de estacionamento. ou empresa. Também podem ser desig- entregar cópia do contrato às finanças
assinar a escritura pública ou documento nados dois indivíduos, com a repartição e, se necessário, fazer o registo;
particular autenticado ou, ainda, a ata da de tarefas. O administrador mantém-se −− regular o uso dos bens comuns e a pres-
assembleia em que o acordo ficou de- em funções até ser eleito um sucessor. tação de serviços de interesse comum.
cidido. De contrário, as alterações não Se não se chegar a acordo, pode ser de- As suas decisões não podem ir contra a
são válidas. signado pelo tribunal. vontade da maioria da assembleia;
−− executar as decisões da assembleia;
Partes comuns Ainda que exercido por um condómino, −− representar o condomínio perante as
Uma casa integrada num condomínio o cargo pode ser remunerado. Cabe à autoridades;
traz algo mais do que o espaço para lá da assembleia decidir se quer ou não pagar −− zelar pelo cumprimento do regulamen-
porta de entrada. A lei definiu uma lista e definir o montante. Celebrado o con- to e disposições legais e administrati-
das partes comuns: trato, o administrador tem de ser inscrito vas. Por exemplo, se a câmara municipal
−− solo, alicerces, colunas, pilares, paredes- na segurança social e subscrever um se- emitir uma ordem relativa ao edifício,
-mestras e todas as estruturas do edifício; guro de acidentes de trabalho. tem de velar pela sua execução.
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Despesas a pagar
As despesas comuns devem ser pagas ÷ 12) x (Permilagem da fração ÷ 1000).
pelos condóminos na proporção do valor Para  um orçamento anual de €  9000 e
das suas frações. Só não será assim se o uma fração com permilagem de 40, cor-
título constitutivo, o regulamento ou uma responde a € 30 [(9000 ÷ 12) x (40 ÷ 1000)].
ata da assembleia de condóminos deter-
minar algo diferente. Por vezes, certos espaços comuns estão
ao serviço de apenas um condómino.
Para adotar um esquema diferente, a ata As despesas (limpeza, substituição de
deve especificar os critérios de divisão lâmpadas, etc.) devem ser suportadas
das despesas. A proposta tem de ser por esse morador. Mas há que ter cuida-
aprovada por um grupo de condóminos do. Imaginemos que uma sala comum,
que represente, pelo menos, dois terços cedida a um condómino para trabalhos
do valor do prédio e não podem ocorrer de contabilidade, ficava com infiltrações
oposições. Na prática, alguns condómi- de água após um temporal. Como o pre-
nos podem abster-se, mas não são admi- juízo afetaria o património comum, todos
tidos votos contra. deveriam suportar a reparação, desde
que se provasse que o referido condó-
Em princípio, certos condóminos ficam mino não tinha sido responsável (por não
dispensados de algumas despesas. É o fechar as janelas, por exemplo).
caso dos gastos com lanços de escadas
e elevadores que sirvam apenas determi- Outra situação que origina crispações
nados moradores. prende-se com os terraços, sobretudo
quando servem de cobertura. A lei consi-
No geral, o pagamento é feito sob a for- dera-os partes comuns, ainda que sejam
ma de quotas. O valor deve ser determi- de uso de um morador.
nado com base nas despesas anuais pre-
vistas e aprovado pela assembleia, em Outras prestações
sessão convocada para o efeito. À quota do condomínio podem somar-se
prestações para fazer face a despesas ex-
A lei admite flexibilidade no cálculo das traordinárias. É o caso do fundo comum
quotas. A fórmula mais comum da quota de reserva. Obrigatório por lei, destina-
mensal é a seguinte: (Orçamento anual  ÷ -se a pagar obras de conservação.
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Também se inserem neste âmbito despe- prietários e facilitava o acesso de as- Nem sempre é fácil conseguir que es-
sas com o pagamento de custas judiciais, saltantes e a acumulação de detritos; tas entidades intervenham em tempo
cobradas se, por exemplo, for preciso −− em novembro de 1994, o mesmo tri- útil. Quanto a sanções, podem traduzir-
mover uma ação contra o construtor do bunal ordenou o encerramento de um -se em coimas de € 500 a € 48 mil e, em
edifício ou um condómino que se recuse campo de tiro aos pratos, por consi- certos casos, outras penalizações, como
a cumprir as suas obrigações. A consti- derar que não respeitava o direito ao apreensão de aparelhos, suspensão de
tuição de um fundo para este efeito é, repouso e à saúde de algumas pessoas licenças e alvarás e interdição de exercí-
por isso, recomendável. que residiam a 300 metros; cio de profissões.
−− em 1986, o Supremo Tribunal de Justi-
Regras para viver em paz ça condenou um morador que, ao ar- Animais e outros incómodos
Não basta que um condómino pague rastar móveis, bater portas e ouvir rá- Nada impede os condóminos de terem
as quotas a tempo e horas. Tem de res- dio e televisão com o som demasiado animais domésticos. Mas devem velar
peitar os direitos dos vizinhos e a lei. alto, prejudicava o sossego e a saúde para que não perturbem o bem-estar
Esta não se limita a proteger os cidadãos dos vizinhos. dos vizinhos, ao nível de ruídos, cheiros
contra ofensas à sua personalidade física ou excrementos. De contrário, podem
ou moral. Consagra a proteção da tran- Problemas de ruído Edifícios de habitação, hospitais, esco- ser obrigados a pagar uma indemni-
quilidade, segurança e bem-estar. O Regulamento Geral do Ruído fixa três las, zonas de lazer e similares são consi- zação. Foi o que aconteceu, em 1993,
períodos: o diurno, entre as 7 e as 20 ho- derados sensíveis. Existem restrições à quando dois condóminos de um prédio
A lei é exigente quanto à proteção da ras; o entardecer, entre as 20 e as 23 ho- emissão de ruídos, quer no que respeita lisboeta propuseram uma ação em tribu-
propriedade. Destaca-se a proibição ras; e o noturno, entre as 23 e as 7 horas. a atividades permanentes, como fábricas nal contra um vizinho. Entre outros, quei-
de emissões de fumo, fuligem, vapores, e discotecas, quer de natureza ocasional, xavam-se de uma cadela. O animal defe-
cheiros, calor, ruídos ou outros que pos- Para efeitos de obras, podem ser adap- como obras, espetáculos, feiras e mani- cava no terraço do prédio, largava pelo e
sam prejudicar os vizinhos, o que inclui as tados. O período noturno é o mais festações desportivas. carraças e ladrava de noite, o que os im-
pessoas que vivam nas redondezas. protegido. Por exemplo, só podem pedia de dormir. A situação agravou-se
ser feitas obras dentro das habitações Estas limitações são garantidas pela po- quando deu à luz quatro crias. O Tribunal
Vejamos alguns casos de abusos punidos em dias úteis, entre as 8 e as 20 horas. lícia, autarquias e direções regionais do da Relação de Lisboa condenou o dono a
pelos tribunais: O responsável deve afixar um aviso, em ambiente. Se deparar com uma situação pagar cerca de € 750 a cada vizinho.
−− em outubro de 1989, o Tribunal da Re- local visível, com a duração prevista e a de emissão de ruído excessivo a ho-
lação de Lisboa entendeu que uma ar- altura do dia de maior ruído. Trabalhos ras impróprias e/ou em local indevido, O mesmo pode dizer-se da roupa no es-
recadação, cujo telhado chegava à ja- de caráter urgente, para minorar danos chame a polícia. Se necessário, informe tendal, a pingar para os pisos inferiores.
nela de uma fração autónoma, infringia ou corrigir situações de perigo para pes- também as entidades competentes e Eventuais violações ou descuidos podem
os direitos à segurança pessoal, bem soas e bens, não estão abrangidos por a câmara municipal, para serem feitas traduzir-se numa indemnização aos vizi-
-estar, tranquilidade e saúde dos pro- estas limitações. medições. nhos pelos danos sofridos.
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Estética e segurança do edifício


Cabe aos tribunais avaliar se determina- dos votos contra: só abstenções. Nem o
A lei vai ainda mais longe. Os condómi- do comportamento vai ou não contra os título constitutivo nem a assembleia po-
nos não podem alterar o aspeto exterior bons costumes. As decisões judiciais so- dem impor comportamentos aos condó-
da casa, se prejudicarem a segurança, bre esta matéria no âmbito do condomí- minos quando estão em casa.
linha arquitetónica original e arranjo es- nio são, no entanto, escassas.
tético do edifício. Porém, os conceitos Outras proibições
de prejuízo estético ou arquitetónico não Não praticar atos proibidos Os moradores não podem apropriar-se
são consensuais. Se, com a sua inércia, o condómino ar- Esta limitação também deve ser ana- de espaços ou bens comuns do edifí-
riscar a segurança ou aspeto do edifício, lisada com prudência. Por exemplo, é cio. A simples instalação de uma cancela
A proliferação de varandas fechadas com pode ser obrigado a modificar a atitude. natural que se fixem regras para festas num patamar de escada, para delimitar o
perfis de alumínio é um bom exemplo de É o caso dos condóminos que se recusem realizadas por condóminos, com o aviso acesso à fração autónoma, só é possível
alteração estética. Foi o que considerou a participar em obras de conservação da prévio aos vizinhos. Já não é aceitável com a autorização expressa e unânime
o Tribunal da Relação de Coimbra em fachada, criando ilhas de degradação em proibirem-se festas em absoluto. da assembleia.
1986, ao condenar a instalação de uma torno das suas janelas ou varandas.
marquise. Isto não significa que a lei É preciso distinguir entre limitações im- O mesmo se aplica à arrumação de mo-
proíba perfis de alumínio em varandas. Proteção dos bons costumes postas pelo título constitutivo e outras tas, bicicletas, mobiliário ou objetos de-
Cada caso é analisado individualmente. Não há uma definição universal de “bom que se tentem fazer aprovar depois em corativos nos patamares.
costume”. O Supremo Tribunal de Justi- assembleia.
Antes de fazer obras no exterior da sua ça introduziu a seguinte noção: “Os bons
fração, é conveniente: costumes entendem-se (…) como um As primeiras dificilmente podem ser mo-
−− obter autorização da assembleia de conjunto de regras de convivência que, dificadas: exigem a alteração do
condóminos. Deve ser aprovada por num dado ambiente e em certo momen- título constitutivo, o que é
dois terços do valor do prédio. Na reu- to, as pessoas honestas e corretas acei- feito por escritura pública
nião, têm de ser apresentadas as ca- tam comummente.” ou documento particular
racterísticas da obra; autenticado, aprovado  e
−− solicitar licença ou autorização cama- Mas as ideias de “honesto” e “correto” assinado por todos os
rária, sempre que necessário. não são consensuais. Num ambiente condóminos.
conservador, as pessoas tendem a ser
Alterações que prejudiquem a seguran- mais rigorosas a julgar certas atitudes As segundas exigem a
ça do edifício estão proibidas. Se a obra do que as que vivem em comunidades convocação de uma as-
afetar estruturas (por exemplo, paredes- mais tolerantes. Há que ser cuidado- sembleia para serem
-mestras), é automaticamente interdita, so ao avaliar esta limitação aos direitos aprovadas. Nestes  ca-
ainda que realizada apenas na fração. dos condóminos. sos, não são admiti-
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Organizar
reuniões

A assembleia é o órgão de decisão do condomínio.


Nenhum proprietário pode ser impedido de participar.
passeio com a família, não é obrigado a Todos os vizinhos avisados
Todos são iguais e devem exprimir as suas preocupações ir. Se a reunião se realizar sem a sua pre- Independentemente da forma, o docu-
e apresentar sugestões para o benefício comum. sença e forem tomadas decisões impor- mento deve indicar o dia, hora e local
tantes, não se preocupe: ainda vai a tem- da reunião; a ordem de trabalhos; e as
Poderes da assembleia Mas nada impede que, no título cons- po de fazer valer os seus direitos. propostas que, para serem aprovadas,
titutivo ou por unanimidade entre os exigem unanimidade.
Compete-lhe tomar decisões, controlar condóminos, seja fixada outra data. Para as decisões terem validade, devem
a execução, tanto nos aspetos práticos Também podem ocorrer reuniões extra- ser respeitadas as seguintes regras: A falta de algum destes elemento pode
como financeiros, e aprovar ou rejeitar pro- ordinárias, sempre que o administrador −− a convocatória deve ser enviada com implicar a invalidade da convocatória
postas sobre as partes comuns. Os  pode- ou os condóminos (cujas frações repre- uma antecedência de, pelo menos, e, como consequência, das decisões.
res da assembleia terminam na entrada da sentem, pelo menos, um quarto do va- 10 dias de calendário, em carta regis- No caso da assembleia anual, é conve-
casa de cada condómino. Não pode deci- lor do edifício) considerem necessário. tada, com aviso de receção, endereça- niente que o administrador junte à con-
dir sobre as frações autónomas, que per- Se um condómino tiver dificuldade em da ao local indicado pelo condómino; vocatória cópia do relatório de contas
tencem, em exclusivo, aos proprietários. convencer os vizinhos sobre o interesse −− pode ser usado um aviso convocató- do ano anterior e orçamento, para po-
de uma reunião, pode tentar persuadir o rio, com a mesma antecedência, desde derem ser analisados com tempo.
Mas a assembleia é obrigada a respeitar administrador. que os condóminos assinem um recibo
o título constitutivo. Se este indicar, por de receção. Sugerimos um livro de pro- Um condómino, muitos votos
exemplo, que um condómino pode utili- No caso de um ou mais moradores não tocolo, à venda em papelarias especia- Nas assembleias, vencem, em princípio,
zar o pátio comum anexo à sua casa, a as- concordarem com as atitudes do admi- lizadas, a forma mais prática se todos as propostas com mais votos e não neces-
sembleia não pode limitar tal direito sem nistrador, podem convocar uma reunião os proprietários residirem no edifício; sariamente as que têm mais apoiantes.
o consentimento expresso do condómi- sem precisarem de uma percentagem −− também é possível cruzar os métodos:
no em causa. Se quiser tomar decisões específica do valor do edifício. enviar carta registada aos ausentes e Os votos são dados pelas permilagens.
contrárias ao título constitutivo, tem de entregar um aviso convocatório aos Assim, há condóminos cujo voto tem
aprovar as alterações com unanimidade. Cabe ao administrador ou aos condómi- que morem no condomínio. mais “peso” na decisão.
nos que a tenham convocado determinar
Data e local dos encontros o local onde se realizará a reunião. A afixação de um anúncio no hall de en- A regra admite exceções. O título cons-
A assembleia deve reunir-se, no mínimo, trada do edifício não é uma boa forma. titutivo e, por vezes, o regulamento
uma vez por ano, na primeira quinzena Convocar a assembleia Como não tem valor legal, as decisões podem definir uma forma diferente de
de janeiro. Discute e aprova, pelo menos, Se encontrar na caixa do correio a con- tomadas podem ser consideradas sem obter maiorias (por exemplo, é possível
as contas respeitantes ao ano anterior e vocatória para uma reunião no sábado efeito. No máximo, estes avisos motivam fazer valer o princípio de “um homem,
o orçamento para o corrente. seguinte, quando já tinha combinado um uma maior presença nas assembleias. um voto”).
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Falta de quorum No caso de rejeitarem alguma que exi-


Propostas cuja decisão exija unanimida- ja unanimidade, fica sem efeito. Quem
de só podem ser aprovadas se a soma não responder no prazo presume-se
da permilagem ou percentagem das que concorda.
frações dos presentes for igual a, pelo
menos, dois terços do total e se, mais Faça respeitar as regras
tarde, os ausentes também aprovarem. Se for tomada uma decisão contrária Reuniões: quantos condóminos para decidir?
Se não estiverem presentes dois terços, ao regulamento ou à lei, tanto os au-
considera-se automaticamente convoca- sentes, como os presentes que votaram
da nova reunião para a semana seguin- vencidos, podem alterá-la. No prazo Votação exigida Assunto
te, no mesmo local e hora, a não ser que de 10  dias, devem pedir ao adminis-
a própria convocatória fixe outra data. trador que convoque uma assembleia Unanimidade • alterar o título constitutivo (1)
As  regras para aprovar decisões que exi- extraordinária. Os presentes contam o • destino a dar a bens ou partes comuns
jam unanimidade mantêm-se. prazo a partir da decisão e os ausentes • obras de reconstrução, em caso de destruição
da data em que a deliberação lhes é do edifício superior a três quartos do seu valor
As deliberações que não precisam una- comunicada.
nimidade seguem um regime diferente.
Dois terços • obras de inovação
Fica convocada nova reunião para a se- Na nova reunião, é possível anular a
do valor • obras que modifiquem a linha
mana seguinte, no mesmo local e hora, decisão. Também pode expor o caso a do imóvel
a menos que a convocatória fixe outra um centro de arbitragem no prazo de arquitetónica ou a estética do imóvel
data. Nesta reunião, podem ser tomadas 30  dias. Mas, como estes centros são ca- • mudar a forma de pagamento dos
decisões se a soma da permilagem das ros (os custos podem chegar a €  1500), serviços de interesse comum (2)
frações dos presentes representar, pelo devem ser considerados sobretudo para • alterar o fim a que se destina uma fração (3)
menos, um quarto do edifício. questões que envolvam montantes ele-
vados (por exemplo, obras avultadas). Sem votos • proibir atividades ou comportamentos
Nem tudo está perdido contra não interditos pelo título constitutivo
As decisões que exigem unanimidade Se nada disto resultar, os condóminos • dividir frações autónomas em novas frações
têm de ser comunicadas a todos os au- que não tenham aprovado a decisão
(1) Exceto se as alterações resultarem da junção ou divisão de frações
sentes no prazo de 30 dias a contar da ainda podem propor uma ação em tribu-
autónomas autorizadas pela lei e a assembleia.
sua aprovação e registo no livro de atas. nal ou num julgado de paz, nos 20 dias
(2) Não pode haver votos contra: apenas abstenções.
Estes têm 90 dias para comunicar por es- posteriores à assembleia extraordinária.
(3) Se o título constitutivo não o referir.
crito se as aceitam (de preferência, por Caso esta não tenha ocorrido, o prazo
carta registada, com aviso de receção). passa a ser de 60 dias desde a decisão.
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A melhor solução
para cada conflito

Quando um condómino se recusa a pagar as quotas, Recusas justificadas na zona a que o condomínio pertence ou
o recurso ao tribunal é talvez o meio mais eficaz Os condóminos podem recusar-se a pa- se o valor da causa exceder o montante
gar obras de inovação: da sua competência.
de chamá-lo à razão. Mas também se revela o mais −− de natureza voluptuária, ou seja, que
dispendioso e lento em resultados. sirvam apenas para lazer. São dis- Para optar por esta via, basta que as par-
pensáveis e não aumentam o valor tes assim o queiram. A assembleia pode
do edifício (por exemplo, transformar até deliberar que os litígios no seio do
Argumentos de dissuasão Despesas com obras
uma dependência comum em sala de condomínio sejam submetidos a arbitra-
Antes de processar o faltoso, o condomí- As obras de conservação, obrigatórias jogos); gem, desde que a decisão seja unânime.
nio pode tentar algumas estratégias: por lei, destinam-se a garantir a integri- −− cujo valor não seja proporcional à im- Assume duas formas: através de pessoas
−− aplicar as sanções previstas no regula- dade física do edifício. Todos devem con- portância do prédio. Será o caso se um escolhidas de comum acordo pelas par-
mento. Se este não tiver sido aprova- tribuir para o seu pagamento: em princí- edifício banal, sem interesse histórico tes (árbitros) ou centros especializados.
do, é necessário submeter as sanções pio, as recusas são ilegítimas. Mesmo que ou arquitetónico, for revestido com
à votação da assembleia; se trate de um espaço comum ao serviço madeiras e metais muito caros. Mesmo No primeiro caso, os condóminos têm de
−− enviar cartas registadas, com aviso de de um condómino, se o dano tiver impli- assim, se a assembleia não considerar respeitar algumas regras. Destacamos as
receção, informando sobre o recurso cações para o resto do edifício, todos de- válidas as justificações, o condómino seguintes:
ao tribunal se as dívidas não forem vem comparticipar, a menos que o utili- em causa pode ter de pagar uma par- −− os intervenientes devem ser tratados
pagas. zador seja responsável pela degradação. te. Só fica livre se levar a contenda a com igualdade;
tribunal e este lhe der razão. −− a parte contra quem é proposta a ação
É frequente o regulamento prever uma As obras de inovação, que introduzem algo tem direito a apresentar defesa;
“multa” para os que, sem justificação de novo no espaço comum, também de- Os condóminos que não pagarem estão −− as partes em conflito devem pronun-
aceitável, não paguem as quotas. Pode vem, à partida, ser suportadas por todos, na depois impedidos de tirar partido das ciar-se, oralmente ou por escrito, antes
ser fixa ou assumir a forma de percenta- proporção das suas frações. Há exceções: inovações, a menos que revejam a sua da decisão.
gem do valor em dívida. −− se a assembleia decidir em contrário, posição e venham a suportar a parte que
com uma justificação na ata; lhes cabe (valor da obra e despesas com Salvo convenção em contrário, a decisão
Ameaçar com o tribunal pode ter efeitos −− se a inovação respeitar a partes co- a manutenção). deve ser proferida dentro de um prazo
mais rápidos: ninguém gosta de ver-se muns ao serviço de um ou mais condó- de 6 meses após a designação do último
confrontado com uma ação judicial. Se minos, a não ser que as obras benefi- Centros de arbitragem árbitro. Tem de ser fundamentada e defi-
o administrador referir que a sentença ciem todo o condomínio. A arbitragem é outra forma de resolver nir a repartição dos custos do processo.
pode incluir a penhora de bens e obrigar os conflitos. Não tem os inconvenientes Regra geral, as decisões da arbitragem
ao pagamento das custas do processo e Mesmo os condóminos que não tenham dos tribunais: custos, complexidade e têm o mesmo valor de uma sentença
juros sobre os valores em dívida, é prová- aprovado as obras são obrigados a pa- lentidão. Pode revelar-se muito útil, so- proferida por um tribunal de primeira
vel que o faltoso repense a sua atitude. gar uma parte das despesas. bretudo se não houver julgados de paz instância.
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Todos os centros propõem uma interven- 15  000  euros. Ou seja, se houver um rem ambos num imóvel de Benfica, o  jul- contrato de compra e venda), pode ser
ção em três fases: conflito entre condóminos devido a uma gado de paz de Lisboa pode apreciar a proposta no julgado do lugar em que a
−− mediação. Procura resolver o litígio obra de € 15 mil, o  mais provável é ter de ação, independentemente de quem a obrigação deveria ser cumprida ou no
de forma amigável com recurso a um ser apreciado por um tribunal normal. propuser. Mas, se o demandado residir do domicílio do demandado. A esco-
mediador; em Oeiras, o julgado de Lisboa já não lha cabe ao credor;
−− conciliação. Traduz-se numa tentativa Quanto às matérias, podem intervir, en- pode decidir, a menos que o motivo da −− se se tratar de apurar a responsabi-
de acordo, se a mediação não resultar; tre outras, nas seguintes: disputa tenha a ver com o imóvel ou o lidade pela prática de um ato ilegal
−− arbitragem. Trata-se de uma espécie −− direitos e deveres dos condóminos, se cumprimento de uma obrigação. ou num caso de responsabilidade
de julgamento, mas mais rápido e me- a assembleia não tiver determinado a civil fundada no risco (em que não é
nos formal do que nos tribunais. O juiz arbitragem para resolver litígios; Se o demandado for uma pessoa coleti- necessário provar a culpa, como, por
analisa os factos e determina quem −− conflitos de vizinhança, como esco- va, a ação pode ser proposta no julga- exemplo, fornecimento de energia), o
tem razão. A sentença tem o mesmo amento de águas, abertura de jane- do da sede da administração principal julgado competente é o do local onde
valor das proferidas pelo tribunal de las, portas e varandas e plantação de ou sucursal, agência, filial, delegação o facto ocorreu.
primeira instância normais. árvores; ou representação, conforme a ação seja
−− direito de uso e administração de com- dirigida contra uma ou outras. É o que Para resolver litígios desta forma, co-
Julgados de paz propriedade, superfície, usufruto, uso acontece, por exemplo, se o condomínio mece por apresentar um pedido de in-
Os julgados de paz são mecanismos e habitação e direito real de habitação entrar em litígio com a empresa que o tervenção do julgado. Exponha as suas
de aplicação da justiça, equipará- periódica (modalidade mais comum administra. Há exceções à regra. Eis al- pretensões e identifique o demandado.
veis, em muitos aspetos, aos tribu- do timesharing); guns exemplos: Entregue o requerimento na secretaria,
nais. Mas funcionam de forma bastan- −− cumprimento de obrigações, exceto −− se o demandado não tiver residência em formulário próprio. Se o demanda-
te mais simples e informal e são mais pagamento de quantias cujo credor habitual ou esta for incerta, o julgado do estiver presente nesse momento,
baratos. Face a um conflito grave en- seja uma pessoa coletiva (empresa, por competente é o do domicílio do de- pode apresentar logo a sua contestação.
tre vizinhos ou entre o condomínio e exemplo); mandante (pessoa ou entidade que De  contrário, será citado, por via postal
terceiros, pode ser uma boa opção. −− entrega de bens móveis; propõe a ação). Se este residir no es- ou pessoalmente, para entregá-la em
Verifique no portal dos julgados de paz −− arrendamento urbano, exceto despejo; trangeiro, a ação pode ser apreciada 10 dias a contar da citação. Se não for
se a sua região está abrangida (www.con- −− responsabilidade civil (decorrente de pelo julgado de Lisboa; apresentada contestação, considera-
selhodosjulgadosdepaz.com.pt). contratos ou não). −− no caso de a ação ter por base um -se que os factos alegados no pedido
imóvel ou a divisão de coisas comuns, são aceites.
O acesso aos julgados de paz depende Quanto à competência territorial, a regra deve ser proposta no julgado do lugar
de três fatores: o valor da causa, a ma- diz que deve intervir o julgado de paz do onde se situam os bens; Segue-se a pré-mediação: o objetivo é
téria em disputa e o local onde ocor- domicílio do demandado (pessoa ou en- −− se a ação se destinar a exigir o cumpri- explicar em que consiste a mediação e
reu. Estes organismos só têm compe- tidade contra quem a ação é proposta). mento de uma obrigação (por exem- verificar se as partes estão interessadas
tência para intervir em questões até Por exemplo, se os condóminos residi- plo, pagamento de uma prestação num num acordo desse tipo. Em caso afirma-
20 viver em condomínio viver em condomínio 21

Roteiro para
resolver problemas

tivo, é marcada uma data para a primeira é cobrada uma taxa única de 70 euros. Nem sempre é possível evitar os problemas. Até os mais
sessão. Senão, o juiz de paz é informado O pagamento é fracionado: cada par- cautelosos estão sujeitos a que um pedreiro de reputação
e marca uma data para o julgamento. te paga € 35 no início. No fim, quem
perde paga mais € 35 e quem vence é
lhes leve uma fortuna por um trabalho mal feito ou que
Se a mediação for aceite, é escolhido reembolsado. o aparelho comprado na melhor loja da cidade deixe de
um mediador de uma lista disponível. funcionar. Eis as nossas dicas para resolver os problemas.
Este procura uma solução negociada e O indivíduo que propõe a ação paga os
amigável. seus € 35 no momento em que apresen-
ta o requerimento. Caso contrário, este
Havendo acordo, será escrito, assinado pode ser recusado. Edifícios ou obras por empreitada Se não for suficiente, recorra a um centro
pelas partes e mediador e homologado Comece por verificar junto do Instituto da de arbitragem, julgado de paz, tribunal
pelo juiz de paz, o que lhe confere o va- A pessoa contra quem é proposta a ação Construção e do Imobiliário (707  201  020 ou, em questões relacionadas com licen-
lor de sentença. No caso de não ser pos- paga quando entrega a contestação ou ou 217 946 700) se o empreiteiro está ha- ciamento, à câmara municipal.
sível chegar a acordo ou de ser parcial, aceita a mediação. Se não o fizer nessa bilitado para realizar a obra.
o mediador informa o juiz, que marca o altura, é obrigado a pagar €  5 por cada
julgamento. dia de atraso. Se o processo for resolvi- Peça um orçamento escrito antes de ad-
do na mediação, a taxa única é reduzida judicar uma obra e, ao pagar, exija o reci-
Mesmo que a mediação seja aceite, é para € 50 e cada parte recebe de volta a bo. Estes documentos constituem meios
possível desistir a qualquer momen- quantia de 10 euros. de prova em caso de conflito.
to. O processo segue então para jul-
gamento. Na audiência, o juiz ouve as Tribunais Constatado o problema, contacte o
partes, aprecia as provas e pronuncia Quando a arbitragem e os julgados de vendedor, construtor ou empreiteiro.
a sentença. As provas podem ser apre- paz não são suficientes para resolver Se suspeitar de uma tentativa de adiar
sentadas até ao dia do julgamento, mas os diferendos, tanto o administrador a reparação, faça-o por carta regista-
as partes não podem propor mais do como outros condóminos podem in- da, com aviso de receção, ou por noti-
que 5 testemunhas. Como não há no- terpor uma ação em tribunal contra os ficação judicial avulsa. Mostre que está
tificação, estas são indicadas no dia vizinhos faltosos. disposto a levar o assunto até às últimas
do julgamento. consequências.
Se, da sua atuação, resultarem prejuízos
O serviço dos julgados de paz não é para os vizinhos, o recurso ao tribunal é Peça a intervenção do Instituto da Cons-
gratuito, apesar de mais barato do que sempre o mais recomendável, para garan- trução e do Imobiliário.
a justiça tradicional. Por cada processo, tir o pagamento de uma indemnização.
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Reclamação por comportamento inadequado de vizinhos

(Nome e morada completa do remetente)

(Nome e morada completa


do destinatário)
(Localidade e data)

Carta registada com aviso de recepção


Equipamentos Assunto: Pedido de mudança de comportamento.
Nunca espere muito para agir. Na maio-
Precisa, desde logo, do comprovativo ria das situações, o prazo para interpor
da compra. Para beneficiar de uma ga- uma ação contra o vendedor ou fabrican-
rantia voluntária, em princípio, também te vai até 1 ano ou, por vezes, 6 meses. Exmos. Senhores,
deve guardar o certificado e cumprir as A carta registada com aviso de receção
disposições indicadas. Sem estes docu- é fundamental para determinar a data a
mentos, é desejável contar com a cola- partir da qual contam os prazos. Venho, por este meio, solicitar mais uma vez que não
boração de testemunhas que confirmem sacudam tapetes, toalhas e outras peças de roupa à janela,
as suas alegações ou conseguir provar já que isso faz com que a roupa que estendemos volte a
que o produtor anunciou condições de ficar suja e que a nossa varanda esteja quase sempre cheia
garantia superiores às legais. de pó, migalhas e outros detritos. Também agradecemos
que não estendam roupa molhada quando a nossa estiver
Após constatar o problema, contacte o estendida (ou, pelo menos, que nos avisem que vão estendê-
serviço de assistência pós-venda do pro- -la), pois acontece com muita frequência roupa quase seca
duto e peça a reparação ou substituição voltar a ficar completamente molhada.
nas condições da garantia.

Se não for bem sucedido, apresente uma Apesar de termos falado várias vezes sobre o assunto, o
reclamação escrita. Envie por carta regis- vosso comportamento não se alterou, pelo que esta carta
tada, com aviso de receção. Face a uma constitui uma última chamada de atenção. Se mantiverem
resposta insatisfatória, escreva também a vossa atitude, teremos de pedir que seja convocada
para o representante da marca. uma reunião da assembleia de condóminos para analisar
a situação, informando, desde já, que estamos dispostos
No caso de não surtir efeito, resta-lhe a recorrer a todos os meios legais para a resolução
o litígio. Pode tentar um centro de arbi- do problema.
tragem de conflitos de consumo. Se o
problema não for da sua competência,
Com os melhores cumprimentos,
terá de recorrer a um julgado de paz ou
ao tribunal. Dentro de certas condições,
é possível beneficiar de apoio judiciá-
rio e ficar isento de custas e honorários (Assinatura)
do advogado.
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