La Tercería de Propiedad

Universidad Nacional Mayor de San Marcos
From the SelectedWorks of ANGEL RIMASCCA HUARANCCA
Winter December, 2018
La terceria de propiedad contra garantias reales y

la duplicidad de partidas.pdf
Angel Rimascca Huarancca
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Comentario de jurisprudencia La tercería de propiedad contra garantias...
COMENTARIO DE JURISPRUDENCIA
Comentario de jurisprudencia
La tercería de propiedad contra garantias
reales y la duplicidad de partidas
Ángel Rimascca Huarancca*
Universidad Nacional Mayor de San Marcos
SUMARIO
1. Introducción. — 2. Presentación del caso materia de análisis y formulación del

problema. — 3. Tercería de propiedad. — 4. El mejor derecho de propiedad y su
vinculación con la tercería de propiedad. — 5. Los principios registrales que fueron
citados en la sentencia casatoria para discutir la tercería de propiedad. — 6. Aciertos
y desaciertos de los órganos jurisdiccionales en el caso analizado. — 7. Referencias
bibliográficas.
RESUMEN ABSTRACT
El autor considera que, mediante el pro- The author considers that, through the pro-
ceso de tercería de propiedad, es factible cess of ownership third party, it is feasible
levantar una garantía real inscrita cuando to raise a registered real guarantee when it
tenga como presupuesto una duplicidad
has as a budget a duplication of items by
de partidas por superposición parcial,
coincidendo con los criterios expresados partial overlap, coinciding with the criteria
a nivel superior y supremo que aplicaron expressed at the superior and supreme level
correctamente el artículo 533 del Código that correctly applied Article 533 of the Code
Procesal Civil y los principios registrales. Civil Procedure and registration principles.
Palabras clave: Duplicidad de partidas / Keywords: Duplicity of items / Registration

Principios registrales / Tercería de propiedad principles / Third ownership
Recibido: 26-09-18 Title: The third party ownership against
Aprobado: 23-11-18 real guarantees and the duplication of items
Publicado en línea: 02-01-19 Author: Ángel Rimascca Huarancca
* Abogado por la UNMSM. Con estudios culminados en la Maestría en Derecho Civil y Comercial por
la misma casa de estudios, y con especialización en Derecho Civil Patrimonial por la PUCP. Profesor
de prácticas de Derecho Civil en la UNMSM y docente de Derecho Civil en la Escuela de Derecho y
Empresa “Summa Cum Laude”.
Número 54 • Diciembre 2018 • pp. 231-263 Actualidad Civil 231

ISSN 2313-4828 (impresa) • ISSN 2415-2277 (en línea)
Actualidad
Civil Procesos Ángel Rimascca Huarancca
1. Introducción y, en el otro, resuelve un conflicto de

En nuestro sistema normativo, no titularidad de derechos reales), tomando
se exige la obligatoriedad de la inscrip- en cuenta siempre como presupuesto
ción registral de los derechos reales, el carácter oneroso y buena fe de las
salvo algunos supuestos —como la adquisiciones.
hipoteca, que para su eficacia deberá
registrarse—, los demás derechos reales IMPORTANTE
(como es el caso la adquisición de la
propiedad) son libres de optar si in- [T]enemos a la tercería de propiedad
gresan o no al registro, lo cual conlleva contra garantías reales que está re-
gulada en el segundo párrafo del ar-
a que concibamos un sistema registral tículo 533 del Código Procesal Civil,
declarativo donde la inscripción no es la cual procede cuando el derecho del
necesaria, y en el que los actos no ins- tercerista se encuentra inscrito con
critos existen jurídicamente y valen por fecha anterior a dicha afectación.
sí. Ahora bien, ya que el Registro está
instituido para que se pueda conocer la
Asimismo, tenemos a la tercería de
realización de los actos que recaen sobre
propiedad contra garantías reales que
inmuebles, aquellos que han sido cele-
está regulada en el segundo párrafo del
brados pero no estén inscritos, existen y
artículo 533 del Código Procesal Civil,
valen, puesto que su existencia y validez
la cual procede cuando el derecho del
es independiente de su inscripción, lo
tercerista se encuentra inscrito con fecha
que no implica que puedan perjudicar
anterior a dicha afectación.
a terceros, es decir, a las personas que,
con los requisitos que la ley establece, Este escenario nos llama la aten-
hayan confiado en lo que el Registro ción, ya que tras una simple lectura
constase, o sea, hayan confiado en que uno podría preguntarse cómo podría
el acto no inscrito no existía1. ser posible que después de que un sujeto
registre su derecho de propiedad se ins-
Dentro de esa línea de pensamien-
criba la constitución de una hipoteca sin
to, podemos señalar que la inscripción
el consentimiento de aquel propietario,
también es un criterio de solución de los
y el conflicto se solucione atendiendo a
conflictos que se pueden originar a nivel
la fecha anterior de la inscripción.
de derecho de las obligaciones (art. 1135
del CC), derehos reales y registral (arts. En el presente trabajo, desarrollare-
2014 y 2022 del CC, que, en el primero, mos la terceria de propiedad contra ga-
maximiza los efectos de la inscripción rantías reales y los supuestos o escenarios
que podrían configurar dicha acción, así
como también los requisitos sine qua
1 Albaladejo, Manuel, Derecho civil III. De-
recho de bienes, vol. 2, 8.a ed., Barcelona: José non para su procedencia; además, de-
Maria Bosch, 1994, pp. 413-414. sarrollaremos algunas instituciones que
232 Instituto Pacífico Número 54 • Diciembre 2018 • pp. 231-263

conllevan cierta confusión, tales como la La pretensión se funda en los si-

duplicidad de partidas, el mejor derecho guientes argumentos:
de propiedad y los principios registrales,
en la medida que son los temas que Que es propietario de una fracción del bien
gravado con una hipoteca inscrita en la par-
sobresalen de la lectura de la sentencia tida registral N.° 02112538, el veinticuatro
de Casación N.° 1609-2016-Cajamarca, de marzo de dos mil nueve, pues su derecho
que será objeto de análisis con cargo a proviene por haberlo obtenido mediante
evaluar los aciertos y desaciertos en los prescripción adquisitiva de dominio
administrativa otorgada por el Organismo
que hayan podido incurrir los órganos de Formalización de la Propiedad Informal
juridicionales. COFOPRI respecto de un área de 63.40 m2,
debidamente inscrito en la Partida Registral
N. ° P32008339 con fecha catorce de
2. Presentación del caso materia de
agosto de dos mil siete, que es anterior a
análisis y formulación del problema la inmatriculación por parte de los padres
del demandado (ejecutado) en la Partida
2.1. Hechos de la sentencia Registral N.° 02112538, con fecha veintiuno
de enero de dos mil ocho.
La Casación N.° 1609-2016-Ca-
jamarca, del 4 de abril del 2017, tiene Al respecto, el demandado (ejecu-
como antecedentes a la demanda de tante) contesta la demanda señalando
tercería excluyente de propiedad fue in- lo siguiente:
terpuesta por Manuel Eleodoro Lozano
En un proceso de tercería no se va a re-
Chávez (en adelante, el demandante) solver la discusión del mejor derecho de
contra el Banco de Crédito del Perú y propiedad, ni de nulidad de actos jurídicos,
Carlo Mario Ruiz Noriega (en adelante, precisando que el demandado ejecutante
los demandados —ejecutante y ejecuta- ha actuado de buena fe, no así el tercerista,
pues en caso de existir duplicidad registral
do, en ese orden respectivamente—), en incompatible, esta debe ser tramitada en
la cual se solicitó lo siguiente: un proceso de nulidad de partida registral
y no en un proceso como este.
Se suspenda el proceso de ejecución de la
garantía hipotecaria; y, se deje sin efecto el Del mismo modo, el codeman-
gravamen hipotecario sobre el bien inmueble dado (ejecutado) contesta la demanda
ubicado en el Jirón Dos de Mayo N.° 548, señalando:
556 y 564, inscrito en la partida registral N.°
02112538 (en adelante, el inmueble A), del Que en ningún momento ha actuado de
cual el demandante es titular propietario en mala fe; que por el contrario, su persona
una fracción con título inscrito que consta se encuentra en juicio pendiente con el de-
en otra partida registral N.° P32008339 mandado (ejecutado), y que el [Inmueble
(en adelante, el inmueble B), toda vez que A], es de su exclusiva y única propiedad,
el inmueble A se halla inmerso en una du- sin que ninguna persona haya demostrado
plicidad de partidas. lo contrario.

Actualidad
Por otro lado, el a quo estableció El ad quem declara fundado el re-

como único punto controvertido el curso de apelación, en consecuencia, se
determinar si el demandante cumple revoca la sentencia apelada que declaró
con lo prescrito por el artículo 533 del improcedente la demanda; y reformán-
Código Procesal Civil para amparar la dola, se la declara fundada en parte por
pretensión de tercería excluyente de los siguientes fundamentos:
propiedad. • Del estudio de los planos elaborados
Finalmente, el juez declara impro- por el Cofopri respecto del inmueble
cedente la demanda por los siguientes B, se concluye que este sí forma
parte —casi en su totalidad— del
fundamentos:
inmueble A de mayor extensión que
Se tiene que el inmueble A, objeto de garantía ha sido dado en garantía hipoteca-
hipotecaria, es el lote de terreno ubicado ria, lo que conlleva a decir que existe
en el Jirón Dos de Mayo N.° 548, 556 y duplicidad de partidas registrales.
564, distrito y provincia de San Miguel, • Se observa que el título de propiedad
departamento de Cajamarca, cuya área es
de 540.00 m2, inscrito en la partida registral
del demandante se inscribió con
N.° 02112538 es distinto con el inmueble fecha 31 de julio del 2007, fecha del
B, objeto de tercería, que está ubicado en el asiento de presentación, en tanto,
Centro Poblado San Miguel de Pallaques, la garantía hipotecaria fue inscrita
Manzana 41, Lote 13, distrito y provincia el 27 de agosto del 2008, fecha del
de San Miguel, departamento de Cajamar- asiento de presentación del bloqueo
ca, cuya área es de 63.40 m2, inscrito en la
registral; es decir, de forma posterior
partida registral N.° P32008339. Por tanto,
no existe medio probatorio alguno que el
al derecho del demandante. En ese
inmueble A sea el mismo que el inmueble B; sentido, en correspondencia con el
por ende no existe una conexión lógica entre artículo 533 del Código Procesal
los hechos y el petitorio. Civil, el ad quem estimó en parte la
demanda respecto a un área de 63,40
Frente a ello, el demandante inter- m2 del inmueble A y, por lo tanto, la
puso el recurso de apelación sobre la base desafectación debe disponerse única-
de los siguientes argumentos: mente respecto a esta última área que
corresponde al inmueble B.
[E]xiste una duplicidad registral entre los
referidos predios, con superposición par- Ante ello, el demandado (ejecutan-
cial e identificación registral disímil, cuya te) interpuso recurso de casación contra
diferencia radica solo en cuanto a su área, la sentencia cuestionada invocando los
más no en cuanto a su ubicación, ya que siguientes argumentos:
uno se sobrepone superficialmente en el
otro. Asimismo, el derecho del tercerista • El ad quem ha desnaturalizado el
se encuentre inscrito con anterioridad al proceso de tercería excluyente de
gravamen hipotecario. propiedad, ya que existe colisión

de derechos de propiedad que no sino más bien se sustenta en el se-

pueden ser resueltos en el presente gundo párrafo del artículo 533 del
proceso. Además, de inaplicar los Código Procesal Civil, que estable-
artículos 2013 y 2014 del Código ce: “La tercería se entiende con el
Civil, siendo que la inscripción del demandante y el demandado, y [...],
derecho de propiedad del inmueble puede fundarse en la propiedad de
A a favor del demandado y posterior bienes afectados con garantías reales,
inscripción de la hipoteca de este a cuando el derecho del tercerista se
favor del demandado ejecutante es encuentra inscrito con anterioridad
válida hasta que no se declare judi- a dicha afectación”.
cialmente su nulidad. • El ad quem ha determinado de ma-
• Asimismo, ha realizado una inter- nera correcta la fecha más antigua
pretación errónea del artículo 2016 en la inscripción de la propiedad del
del Código Civil, ya que este se demandante respecto de la inscrip-
refiere a la inscripción de derechos ción de la constitución de hipoteca
en un mismo registro; sin embargo a favor del demandado (ejecutado),
en el presente proceso se advierte la por ende determinando que el
existencia de dos registros diferen- derecho del tercerista se encuentra
tes, cuyo origen es distinto al ser inscrito con anterioridad a la de la
primeros en cada una de las partidas hipoteca en los Registros Públicos.
electrónicas.
2.2. Delimitación y formulación del pro-
Por último, la Sala Civil de la Corte
blema
Suprema falla declarando infundado el
recurso de casación por los siguientes Ahora, delimitaremos el campo de
argumentos: análisis de la sentencia casatoria para
lo cual pasaremos a plantear los pro-
• En la sentencia, el ad quem esta-
blemas que surgen del caso expuesto y
blece una correcta aplicación del
serán resueltos en el presente trabajo,
artículo 533 del Código Procesal
con el fin de ayudar a tener una mejor
Civil al caso materia de análisis, y
reflexión de lo resuelto por los órganos
no se infringen los artículos 2013
jurisdiccionales.
y 2014 del Código Civil, ya que
dicha observación no tiene base • ¿En qué supuestos se genera la terce-
real al no advertirse en la sentencia ría de propiedad contra la ejecución
cuestionada. Tampoco existe una de garantías reales bajo el amparo
interpretación errónea del artículo del segundo párrafo del artículo 533
2016 del Código Civil, toda vez del Código Procesal Civil?
que en la sentencia recurrida no se • ¿Cuáles con los requisitos que con-
hace referencia a la referida norma, figuran la procedencia de la tercería

Actualidad
de dominio contra garantías reales • ¿Comparten los mismos fundamen-

bajo los alcances del segundo párrafo tos de operatividad tanto el princi-
del artículo 533 del Código Procesal pio de prioridad registral como la
Civil? tercería de propiedad (en el supuesto
• ¿Qué objeto persiguen como tutelas del segundo párrafo del artículo 533
del derecho de propiedad la tercería del Código Procesal Civil)?
de propiedad y el mejor derecho
de propiedad (cuya denominación IMPORTANTE
correcta es declaración de dominio)?
[P]odemos encontrar la tercería de
• ¿Cuáles son los supuestos hipoté- propiedad contra garantías reales,
ticos que configuran la existencia donde la garantía real está inscrita en
del mejor derecho de propiedad y una partida registral, y en otra parti-
si existe alguno que conlleva hablar da se encuentra inscrita la titularidad
de tercería de propiedad? del tercero con anterioridad a la ins-
cripción de la garantía real. Frente a
• ¿Qué repercusiones origina la du- este supuesto se ampara la titularidad
plicidad registral en la tercería de de propiedad del tercerista.
propiedad con relación al supuesto
del segundo parrado del artículo del La delimitación y formulación
533 del Código Procesal Civil? del problema surgen del análisis de los
• ¿Se aplican los principios registrales fundamentos del Tribunal Supremo ex-
de legitimación, fe pública registral puestos en la precitada casación, bajo los
y prioridad registral en los procesos cuales se resolvió declarando infundado
de tercería de propiedad? el recurso favoreciendo la posición del
• ¿Cuáles son los supuestos de alcance demandante.
y efectos de los principios registrales Por ese motivo, resulta necesario
de legitimación, fe pública registral desarrollar algunos temas vinculados
y prioridad registral? como son la tercería de propiedad, el
• Cuando se admite la demanda de mejor derecho de propiedad y su vin-
tercería de propiedad fundada en el culación con la tercería de propiedad;
derecho de propiedad inscrito ante- los principios registrales que son objeto
riormente en otra partida registral, de discusión en la tercería de propiedad
distinta a la que contiene el derecho del caso expuesto, dentro de los cuales
real de garantía, ¿se cuestiona la se darán por resueltos los puntos delimi-
validez de un asiento registral y, tados y formulados como problemática;
por ende, se infringe el principio y finalmente, terminar con los aciertos
registral de legitimación y fe púbica y desaciertos de la Corte Suprema en el
registral? caso materia de análisis.

3. Tercería de propiedad judicialmente por medida cautelar o para la

ejecución; […]. Sin perjuicio de lo señalado,
puede fundarse en la propiedad de bienes
3.1. La tercería de propiedad
afectados con garantías reales, cuando el
La tercería excluyente de propie- derecho del tercerista se encuentra inscrito
dad, o simplemente tercería de propie- con anterioridad a dicha afectación. [El
resaltado es nuestro].
dad (o de dominio), es un acción real
que instaura un proceso autónomo En ese sentido, tenemos dos supues-
tramitado en la vía procedimental tos en los cuales procedería la tercería de
abreviada, cuya acción es ejercida por propiedad. El primero de ellos, tiene por
el propietario respecto de un bien que objeto cancelar una medida cautelar (o
está siendo afectado con una medida medida para la ejecución) que afecta un
cautelar o una garantía real que viene bien que es de titularidad de un tercero,
siendo ejecutada en correspondencia a bajo la consignada de que no debería
la satisfacción efectiva de una obligación responder por una obligación ajena;
ajena, y por ende el proceso tendrá por ello, quien mantiene una titularidad
como resultado final la desafectación de propiedad sobre dicho bien deberá
del referido bien. acreditar su derecho con documento
En ese sentido, se trata de un pro- público o privado de fecha cierta, pero
ceso autónomo que es tramitado por con fecha anterior a la inscripción de la
un tercero, que en su condición de pro- medida cautelar.
pietario interpone la acción de tercería En el proceso de tercería de domi-
excluyente de propiedad contra otros nio, por lo tanto, el tercero deberá pro-
sujetos, quienes en un proceso ajeno bar su derecho de propiedad respecto al
tienen la intención de hacer valer un bien afectado y la fecha desde cuando
derecho de crédito con el bien que tiene ostenta dicha titularidad para lograr así
como titular al tercero, y para hacerlo oponerla, siempre cuando sea anterior
efectivo inscriben una medida cautelar a la inscripción de la medida cautelar.
o de ejecución forzada (o materializado
a través de una garantía real) sobre el En segundo lugar, tenemos el
mismo bien que es objeto de reclamo supuesto de la tercería de propiedad
del tercero afectado. basado en que el bien viene siendo
afectado por una garantía real, pero, a
En nuestro sistema normativo, a diferencia del supuesto anterior, no solo
la tercería de propiedad se encuentra se requiere que el derecho del titular de
regulada en el artículo 533 del Código la propiedad del tercero sea anterior a de
Procesal Civil: la garantía real, sino pide un requisito
La tercería se entiende con el demandante
sine qua non, es decir, que debe estar
y el demandado, y solo puede fundarse inscrita con anterioridad a la inscrip-
en la propiedad de los bienes afectados ción de la garantía real. Respecto a este

Actualidad
segundo supuesto, versará el desarrollo 3.2. Los supuestos y requisitos configu-

del presente trabajo. radores de la tercería de propiedad
contra garantías reales
Con relación a la tercería de do-
minio contra garantía real, la Corte La tercería de propiedad contra ga-
Suprema ha señalado lo siguiente:
2 rantías reales solo procede cuando estas
son inscritas sobre un bien que pertenece
El artículo 533 del Código Procesal Civil a un tercero, pero, para la procedencia
en su parte in fine prescribe que “[...] la de la demanda, estas además deben ser
tercería puede fundarse en la propiedad de
bienes afectados con garantías reales, cuan- inscritas con fecha posterior de la inscrip-
do el derecho del tercerista se encuentra ins- ción de la titularidad del tercero.
crito con anterioridad a dicha afectación”. En ese sentido, procederá la ter-
De lo que se puede colegir que para que la
tercería se haga efectiva es necesario que se cería de propiedad contra las garantías
acredite un derecho de propiedad inscrito con hipotecarias que fueron inscritas vá-
anterioridad, vale decir no es suficiente que lidamente sobre un bien, las cuales se
el demandante pruebe su derecho de pro- cancelarán o desafectarán, siempre y
piedad, sino que deberá acreditarse que ese
derecho es oponible al derecho del ejecutante
cuando se hayan inscrito con posterio-
alegando la protección registral prioritaria- ridad a la inscripción de la titularidad
mente inscrita”. [El resaltado es nuestro]. de propiedad del tercerista. A simple
vista, se podría pensar cómo podría ser
Por otro lado, el demandado en posible que después de que un sujeto
sus condición de favorecido con la inscribe su derecho de propiedad se
medida cautelar o con la garantía real registre una hipoteca constituida por
en ejecución deberá de demostrar que otra persona. Sin embargo, sí existen
entre el tercerista y el otro demandado supuestos, aunque muy reducidos, que
(emplazado en el proceso originario) pueden originar el escenario ejemplifi-
existe connivencia, para así desvirtuar cado en el segundo párrafo del artículo
la demanda. Esto de conformidad con 533 del Código Procesal Civil.
el artículo 538 del Código Procesal
Civil3. Podemos mencionar solo dos su-
puestos o escenarios que podrían gene-
rar el inicio de una tercería de propiedad
2 Sala Civil Permanente, Casación N.º 5035-
2010 Cusco, Lima: 1 de diciembre del 2011. contra garantías reales bajo el alcance
3 Código Procesal Civil. “Artículo 538.- del segundo párrafo del artículo 533
Connivencia y malicia. Si se prueba la del Código Procesal Civil. Estos son
connivencia entre tercerista y demandado,
se impondrá a ambos y a sus abogados, so-
los siguientes:
lidariamente, una multa no menor de cinco
ni mayor de veinte Unidades de Referencia
Procesal, más la indemnización de daños y de la acción penal correspondiente.
perjuicios, costos y costas. Además, el juez La mismas sanciones se le impondrá a quien
remitirá al Ministerio Público copia certificada haya solicitado y ejecutado maliciosamente
de los actuados pertinentes, para el ejercicio una medida cautelar”.

a) En duplicidad de partidas registrales de un acto jurídico que contiene un

Un primer supuesto o escenario se derecho de propiedad, donde cada acto
origina por la deficiencia de los Registros inscribible se extiende en un asiento de
Públicos al momento de no identificar la partida registral, formándose una ca-
y, por consiguiente, cerrar el registro dena dominial de asientos por cada acto
para una segunda inmatriculación de inscrito de manera sucesiva o continua4.
un mismo bien ya inscrito anterior- Ahora, al tener en claro en qué
mente en otra partida. De este modo, consiste el principio del tracto sucesi-
este estado irregular que se produce a vo, podemos mencionar que la tercería
veces en el registro de predios genera de propiedad contra garantías reales
que el registro publicite la inscripción procedería frente a la inobservarcia o in-
de un mismo predio en dos partidas fracción de dicho principio, cuyo cum-
registrales distintas, aunque, claro está, plimiento y observancia por parte de las
que también puede ser producto de una instancias del Registro Público deben ser
superposición parcial en dos partidas aplicados en la calificación del título para
registrales. En este escenario, podemos su respectiva inscripción5. Estos sucede
encontrar la tercería de propiedad contra cuando se inscriben las garantías reales
garantías reales, donde la garantía real sin observar los elementos del principio
está inscrita en una partida registral, y de tracto sucesivo, los cuales se describen
en otra partida se encuentra inscrita la a continuación:
titularidad del tercero con anterioridad a • Sujeto. Debe existir identidad entre
la inscripción de la garantía real. Frente la persona que otorga el acto o ne-
a este supuesto se ampara la titularidad
gocio jurídico, y la que figura como
de propiedad del tercerista.
titular registral del derecho que se
dispone o grava, según manifiesta
b) Inobservancia y/o infracción del princi-
el asiento de la partida registral.
pio de tracto sucesivo en la inscripción
de una garantía real • Objeto. Tiene que haber coinciden-
cia en la descripción del inmueble,
En primer lugar, debemos señalar entre lo que dicen el asiento de la
que el principio registral de tracto suce- partida del inmueble y el documen-
sivo o tracto continuo consiste en que to que contiene el negocio jurídico.
para inscribir un título es necesario que Además, debe estar inscrito el de-
el interesado (quien dispone del derecho recho de dominio del transferente,
a registrar) tenga inscrita su titularidad;
por ejemplo, la segunda transferencia no 4 Véase, al respecto, Rimascca Huarancca,
puede registrarse sin que esté inscrita la Ángel, Derecho registral en la jurisprudencia
primera transferencia en el registro. En del Tribunal Registral, Lima: Gaceta Juridica,
2015, pp. 45-53.
ese sentido, es un principio formal que 5 Atilio Cornejo, Américo, Derecho registral,
actúa como requisito para la inscripción Buenos Aires: Astrea, 1995, p. 111.

Actualidad
con relación al derecho transmitido • El predio. Es el bien sobre el cual

en el negocio jurídico. recae el objeto de la tercería de
• Oportunidad. Se refiere a la exigencia propiedad, el cual debe estar plena-
de la previa inscripción del derecho mente identificado, y es el mismo
que debe existir en el momento bien donde recae el interés de los
de calificar el asiento respectivo de sujetos intervinientes. Es decir, el
la partida electrónica, y todo ello, mismo bien es objeto de la cons-
titución de la garantía real y la ad-
para poder inscribir el consecuente
quisición del derecho de propiedad
derecho rogado, y no al formalizarse
por parte del sujeto activo.
el documento, salvo que se inscriba
consecuentemente el derecho del
IMPORTANTE
transferente y posteriormente del
consecuente. El principio de fe pública registral es
Del mismo modo, podemos señalar un principio fundamental del siste-
los requisitos sine qua non que deben ma registral, ya que permite la pro-
tección del tercero de buena fe que
tomar en cuenta para la procedencia de
confiado en la información que pro-
la tercería de dominio contra garantías porciona el registro contrata a título
reales bajo el amparo del segundo párra- oneroso e inscribe su derecho, aun-
fo del artículo 533 del Código Procesal que después se anule, rescinda o re-
Civil. Estos son los siguientes: suelva el título de su transferente.
• El sujeto activo. Es el tercero que

apertura el proceso de tercería de Finalmente, como podemos ob-
propiedad, a quien se le exige que servar en cada uno de los requisitos
debe ser un titular propietario de un señalados, al establecerse como criterio
bien, cuyo derecho debe estar inscrito de solución en el segundo parrado del
en el registro público a su favor con artículo 533 del Código Procesal Civil, el
preferir la fecha anterior en la tercería de
fecha anterior al sujeto pasivo.
propiedad interpuesta contra una garan-
• Los sujetos pasivos. Son el ejecutante tía real, se está optando por el principio
y ejecutado, donde el primero es el general del derecho: prior in tempore,
beneficiado con una garantía real ins- potior in iure (primero en el tiempo pri-
crita; y el segundo, viene a ser el sujeto mero en el derecho), el cual toma como
que constituyó dicha garantía real. Los punto de partida la inscripción ante los
sujetos pasivos serán los emplazados Registros Públicos del derecho de pro-
en la demanda de tercería de propie- piedad del tercerista y la inscripción de
dad y deberán tener una garantía real la garantía real, para así establecer una
inscrita en los Registros Públicos con eventual desafectación o cancelación de
posterioridad al sujeto activo. la inscripción de esta última.

4. El mejor derecho de propiedad y la cosa. En tal situación puede el propietario

su vinculación con la tercería de en cuestión ejercitar una acción dirigida a
propiedad verificar y comprobar, previa demostración
judicial, la realidad de sus títulos y la con-
sistencia de su derecho, pidiendo que se
4.1. El mejor derecho de propiedad y sus declare todo ello con eficacia erga omnes7.
supuestos generadores
Por otro lado, la acción de mejor
El mejor derecho de propiedad es
derecho de propiedad se puede con-
una acción real de mera declaración de
figurar en dos supuestos o escenarios:
propiedad, el cual presupone la concu-
i) la doble venta realizada por una sola
rrencia opuesta de dos titulares de un
persona titular del bien y ii) la duplici-
derecho real sobre el mismo inmueble,
dad de partidas.
quienes buscarán ser declarados propie-
tarios6. Además, esta acción tiene como La acción real puede ser ejercida
única finalidad obtener una declaración en cualquier momento debido a que es
de un único propietario excluyendo a los imprescriptible, y en ese mismo sentido
demás que concurren con él, producto se ha pronunciado la Corte Suprema8,
de la valoración, confrontación y análisis
7 Lacruz Berdejo, José Luis, Agustín Luna
judicial de varios títulos. Esta acción Serrano, Jesús Delgado Echeverría y
genera una sentencia declarativa, mas no Víctor Mendoza Olivan, Víctor, Derechos
condenativa (como ocurre en el caso de reales, vol. 1, 3.ª Barcelona: Jose Maria Bosch,
1991, pp. 369-370.
las sentencias de reivindicación).
8 “[S]iendo facultad del propietario de un
Esta tutela del derecho de propie- bien el ejercer la potestad reivindicatoria de
la misma, sea contra el poseedor sin título
dad se activa cuando respecto de un de propiedad o contra un tercero que con-
mismo bien coexisten dos o más perso- tradice la demanda alegando ser igualmente
nas titulares del derecho de propiedad, propietario (en cuyo caso corresponde la
declaración de mejor derecho de propiedad
situación que conduce necesariamente a sea vía pretensión de reivindicación o de
la evaluación y confrontación de los títu- declaración de tal derecho), y estando a que
los en colisión a fin de que jurídicamente el artículo novecientos veintisiete del Código
Civil establece que la acción reivindicatoria
se determine el grado de preferencias (entendida como el derecho a reivindicar)
de dichos títulos, otorgando el mejor no prescribe, debe entenderse que la presente
derecho a su titular. demanda sobre declaración de mejor derecho
de propiedad o pago alternativo del valor del
Por lo general, esta acción de mejor inmueble se encuentra precisamente dentro
derecho de propiedad es iniciada por quien: de las excepciones al cómputo del plazo pres-
criptorio que establece el mencionado artículo
dos mil uno del Código Civil; razón por la
[S]e vea perturbado en su titularidad, o cual, para el caso concreto, resulta inaplicable
tema serlo por quien se jacta de ser dueño de lo dispuesto en el inciso primero de dicho
artículo, debiendo ampararse el recurso de
casación también en este extremo”. Sala Civil
6 Sala Civil Permanente, Casación N.º 3685- Transitoria, Casación N.° 1458-2007 Lima,
2011 Lima Norte, Lima: 5 de marzo del 2013. Lima: 12 de agosto del 2008.

Actualidad
señalando que la acción de mejor dere- título que ha sido calificado e inscrito a
cho de propiedad es imprescriptible, tan favor de otro, ya que fue presentado al
igual como a la acción de reivindicación. Registro de Predios, con anterioridad al
titulo materia de calificación, se le apli-
4.2. La duplicidad de partidas como cara el principio de tracto sucesivo, lo
supuesto generador de la tercería de cual conlleva a impedir la inscripción de
propiedad títulos incompatibles de fecha posterior
a los inscritos (por lo tanto, provenientes
4.2.1. La duplicidad de partidas de un no titular registral, y presuntiva-
La regla general de la inmatricula- mente ineficaces desde el momento de
ción de predios consiste en que se haya su otorgamiento10).
generado por cada predio una partida Sin embargo, se originan anomalías
registral, en correspondencia con el prin- como la inmatriculación de un predio en
cipio registral de especialidad, y que una dos partidas, generándose así lo que co-
vez que los derechos reales que se origi- nocemos como duplicidad de partidas,
nan en el predio inscrito van controlan- o también llamada doctrinariamente
do el ingreso de derechos compatibles doble inmatriculación, que consiste
con lo que se haya inscrito, a través de en que un mismo elemento (un bien,
la aplicación de los principios registra- sea mueble o inmueble; o una persona,
les, entre ellos, el principio registral de sea jurídica o natural) que determine
prioridad registral y el de tracto sucesivo. la apertura de una partida registral se
Debemos señalar, respecto del primero, originen partidas adicionales donde
lo siguiente: cada una de ellas es independiente con
relación a la otra. En consecuencia, la
[L]a regla de prioridad no tiene como único
resultado, en su relación con el Registro, es- duplicidad de partidas genera “una situa-
tablecer un orden en la protección de cada ción anómala, en virtud de la cual con
uno de los derechos compatibles inscritos, referencia a un mismo inmueble existen
por fechas de presentación, sino cerrar los simultáneamente asientos de dominio
libros a los derechos incompatibles con el
con distintos titulares”11.
que se haya registrado . 9
Asimismo, cabe señalar que las

Del mismo modo sucederá con el causas por la cuales se puede generar el
principio de tracto sucesivo; esto es, si fenómeno de la duplicidad de partidas
el acto a inscribirse fue originado con son muy diversas; sin embargo, la doc-
fecha posterior (o anterior), pero el acto trina ha atribuido su origen a la falta
inscribible es el mismo que contiene el de un buen catastro, ya que el acceso
9 Lacruz Berdejo, José Luis y Francisco de

Asis Sancho Rebullido, Derecho inmobi- 10 Loc. cit.
liario registral, Barcelona: José María Bosch, 11 Atilio Cornejo, Derecho registral, ob. cit.,
1984, p. 134. p. 103.

de la finca al registro se basa en simples absoluto la declaración de propiedad a

declaraciones de los interesados hechas favor del tercerista, ni mucho menos de
por documentos auténticos12. que se declare la invalidez del asiento del
Por su parte, Ramón Roca Sastre titular propietario donde consta inscrita
señala lo siguiente: la garantía real.
[La] doble inmatriculación de finca cons- 4.2.2. El predio y su identificación en la

tituye un estado patológico o irregular duplicidad de partidas
que se produce a veces en el Registro de la
propiedad, consistente en que una misma El predio es una división material
finca, por entero, o una misma finca y parte que se hace del suelo, el cual debe estar
de ella, constan inmatriculados dos (o más) plenamente determinado respecto de su
veces en hojas, folios o registros particulares
diferentes dentro de un mismo Ayunta- área, perímetro, colindancia y demás ras-
miento o Sección del propio Registro13. gos que identifiquen un espacio material
del suelo para que sean aprovechados
Por otro lado, tenemos que la eficazmente por las personas en aras de
duplicidad partida es un supuesto que satisfacer sus necesidades. Del mismo
puede generar el planteamiento de una modo, señala Antonio Morales Mo-
acción de mejor derecho de propie- reno, el predio o finca “es inicialmente
dad, como también de una la tercería un espacio delimitado de la superficie
de dominio contra garantías reales. terrestre, objeto de una titularidad do-
Respecto de esta última, tenemos que minical14.
el demandante propietario se ampara
en la inscripción de su derecho de Asimismo, el Reglamento Nacional
propiedad ante los Registros Públicos de Edificaciones15 señala que el predio es
y solicita la exclusión de su propiedad una “unidad inmobiliaria independien-
que fue objeto de una constitución de te. Pueden ser lotes, terrenos, parcelas,
garantía real en otra partida a favor del viviendas, departamentos, locales, ofici-
codemandado ejecutante y otorgada nas, tiendas o cualquier tipo de unidad
por el codemandado ejecutado quien inmobiliaria identificable”. Ahora bien,
figuraba como titular en dicha partida. dichos predios son sujetos de inscripción
Todo este escenario habilitaría el uso de en el Registro de Predios a través de un
la tercería excluyente de propiedad, que procedimiento registral de inmatricula-
tiene por objeto desafectar o cancelar ción por el cual se incorpora un predio
la garantía real, sin que implique en 14 Morales Moreno, Antonio Manuel, Publici-
dad registral y datos de hecho, Madrid: Centro
12 Chico y Ortiz, José María, Estudios sobre de- de Estudios Registrales, 2000, p. 25.
recho hipotecario, t. i, 4.ª ed., Madrid: Marcial 15 Ministerio de Vivienda, Decreto Supremo
Pons, 2000, pp. 759-760. N.º 011-2006-VIVIENDA: Reglamento Na-
13 Roca Sastre, Ramón María y Luis Roca- cional de Edificaciones. Publicado en el diario
Sastre Muncunill, Derecho Hipotecario, t. oficial El Peruano, con fecha 8 de junio del
iii, Barcelona: Bosch, 1995, p. 259. 2006.

Actualidad
al registro, siendo dicho acto el punto es lo que conlleva a que se publicite

de inicio de su historial jurídico registral,
como dos predios distintos, lo cual es
generándose una partida registral para una lesión directa a la seguridad jurídica
dicho predio en virtud del principio de que brinda el sistema registral, ya sea
especialidad consagrado en el artículo en el escenario de que exista una super-
iv del Título Preliminar del Reglamento posición total y/o parcial, sea producto
General de los Registros Públicos y el o resultado de la evaluación objetiva
artículo 4 del Reglamento de Inscripcio- que realiza el órgano técnico (el área de
nes del Registro de Predios, que sustenta catastro) de la información que cuenta
el orden en la incorporación de los actos los Registros Públicos en los asientos de
o derechos al Registro de Predios. las partidas involucradas, así como en la
Por otro lado, cabe señalar que los la información técnica que se resguarda
títulos en virtud de los cuales se solicita en los títulos archivados que les dieron
la inscripción de un acto o derecho que mérito a aquellas.
importe la incorporación de un predio
al registro (inmatriculación) o su mo- IMPORTANTE
dificación física, se inscribirán previo
informe técnico emitido por el área de El principio de prioridad es esencial
catastro de la Sunarp, de conformidad para el funcionamiento del sistema
registral, porque mediante él se de-
con el artículo 11 del Reglamento de termina la preferencia entre los tí-
Inscripciones del Registro de Predios. tulos presentados al registro como
Sin embargo, sucede a veces que el área reflejo del axioma romano prior in
de catastro de los Registros Públicos tempore, potior in iure.
realiza una deficiente labor conllevando
a que en una segunda oportunidad, un
mismo predio con distinto titular pro- 5. Los principios registrales que fueron
pietario acceda a los Registros Públicos citados en la sentencia casatoria para
para su inmatriculación o modificación discutir la tercería de propiedad
(independización o subdivisión), conlle- En nuestro ordenamiento jurídico,
vando así que se origen una duplicidad los principios registrales se regulan en el
de partidas registrales. Libro IX del Código Civil, en el Título
Ahora la bien, la identificación de Preliminar del Reglamento General de
la duplicidad de partidas se tiene que Registros Públicos, así como también en
originar a nivel de los Registros Públicos otros reglamentos especiales y normas
(de los títulos archivados y los asientos pertinentes; pero, dentro de ellos, tene-
de las partidas registrales involucradas). mos aquellos principios registrales que
Es decir, el aperturamiento de dos par- generan efectos en la partida registral
tidas registrales sobre un mismo predio donde se inscribe el acto. Estos son

los siguientes: legitimación, fe pública En ese contexto, solamente el titular

registral, prioridad preferente o de ran- registral de un derecho es el único autori-
go, prioridad excluyente, publicidad y zado a ejercer el derecho del cual aparece
oponibilidad. En el presente trabajo, inscrito sin ninguna limitación; sumado
solo nos enfocaremos a desarrollar el a ello, el contenido de la inscripción goza
principio de legitimación, fe pública de intangibilidad por la cual solo el ti-
registral, prioridad registral, toda vez que tular es el único autorizado a cambiarla,
fueron involucrados y discutidos en la y también debemos presumir lo que el
sentencian casatoria. registro publicita es exacto. Todo esto ge-
nera seguridad jurídica estática, es decir,
5.1. El principio registral de legitimación que solo el titular propietario inscrito y
El principio de legitimación estable- publicitado en un asiento registral es el
ce que el contenido de las inscripciones autorizado para disponer del derecho o
se presume exacto y válido, es decir, variar su condición, claro está, que este
establece una presunción relativa de exac- efecto solo se despliega con respecto a
titud del contenido del asiento registral, la partida que se encuentra involucrada
facultando al titular registral conforme con el asiento inscrito; pero, sobre todo,
a los alcances señalados en el referido garantiza que los terceros presuman que
asiento, mientras este no sea rectificado es cierto y exacto que el sujeto publici-
por la instancia registral, o se declare su tado es el titular propietario del bien, y
invalidez por un órgano judicial o arbi- que solo él es el autorizado para realizar
tral mediante resolución o laudo firme. cualquier acto sobre el bien como dis-
En tal sentido, el titular registral poner o gravar, etc.
gozará de aquella legitimidad para Por otro lado, se destruye dicha
realizar o actuar en el tráfico jurídico, y presunción si alguien acredita lo contra-
no podrá ser privado de su derecho sin rio, y el artículo 2013 del Código Civil
su consentimiento por estar inscrito. ha establecido dos vías para declarar la
Esta afirmación se sustenta tanto en invalidez de dicho asiento registral (o
la calificación registral que se realizó al nulidad del asiento registral): i) a través
momento de inscribir el acto como en la de un órgano judicial, en el que la in-
garantía de intangibilidad del contenido validez del asiento registral se tramitará
de los asientos registrales; asimismo, los en el proceso de conocimiento, y ii) por
efectos que genera este principio son los medio del arbitraje.
siguientes: i) presunción de exactitud de
asientos registrales y ii) legitimación del Por lo expuesto, podemos observar
titular registral16. que dicho principio registral no será
materia de observancia o criterio para
dilucidar un proceso de mejor derecho
16 Véase, al respecto, Rimascca Huarancca,
Derecho Registral en la jurisprudencia del Tri- de propiedad, ni tampoco de una ter-
bunal Registral, ob. cit., pp. 61-64. cería de propiedad, sino que tan solo se

Actualidad
le tendrá en consideración en atención con facultades para otorgar tal derecho,

a los efectos que genera en las partidas iii) las causales de nulidad, anulabilidad,
donde se halle el acto inscrito, en tanto rescisión o resolución no constan en los
no se haya declarado lo contrario en vía asientos registrales y/o título archivado,
judicial o arbitral. iv) que se adquiera de buena fe, y v) que
se inscriba su derecho en el registro18.
5.2. El principio registral de fe pública
Este principio surte efecto a favor
registral
del tercero registral cuya titularidad
El principio de fe pública registral dominial consta inscrita en el asiento
es un principio fundamental del sistema respectivo, empoderándole y maximi-
registral, ya que permite la protección zando los efectos de su adquisición, ya
del tercero de buena fe que confiado que no será afectado por los vicios que
en la información que proporciona podría tener el título de su transferen-
el registro contrata a título oneroso e te, conllevando a que la adquisición
inscribe su derecho, aunque después se del tercero registral permanezca en el
anule, rescinda o resuelva el título de su tiempo y sea inmune frente a cualquier
transferente. cuestionamiento sobre la invalidez que
Asimismo, “el principio de fe pú- aceche al título de su transferente, así
blica del registro es adoptado por todo como su ineficacia. Sin perjuicio de ello,
ordenamiento jurídico inmobiliario este principio no es criterio de valoración
que busca proteger decisivamente las para determinar un mejor derecho de
adquisiciones que por negocio jurídico propiedad, ni tampoco un proceso de
efectúen los terceros adquirentes que se terceria de propiedad.
hayan producido confiados en el conte-
nido del registro”17. 5.3. El principio de prioridad registral
El principio referido se justifica en Por el principio de prioridad pre-

la protección de la seguridad jurídica en ferente (también llamado prioridad de
la contratación con base en los asientos rango), el acto inscribible que ingrese
inscritos, toda vez que proporciona primero al registro se antepone con
una garantía plena a quien, bajo la fe preferencia excluyente al que se presente
que emana de los Registros Públicos, con posterioridad, ya que la prioridad en
adquiere a título oneroso e inscribe un el tiempo de la inscripción determina la
derecho, reuniendo los requisitos del preferencia de los derechos que otorga
artículo 2014 del Código Civil, tales el registro. Los derechos están determi-
como: i) adquisición a título oneroso, ii) nados por la fecha de su inscripción y,
se adquiere de quien figura en el registro
18 Rimascca Huarancca, Derecho registral en la
17 Roca Sastre, y Roca-Sastre Muncunill, jurisprudencia del Tribunal Registral, ob. cit.,
Derecho Hipotecario, t. ii, ob. cit., p. 161. pp. 70-78.

a su vez, esta fecha se determina por el que la constituyen, estableciendo un

día, hora, minuto, segundo y fracción de criterio justo por el cual el primer título
segundo en el que es presentado el título presentado cierra el registro a los demás
al registro. Además, los efectos jurídicos títulos que llegasen posteriormente, en
del derecho registrado se retrotraerán tanto sean imcompatibles con el titulo
al momento de la fecha del asiento de inscrito; en ese sentido, los efectos de
presentación. este principio registral no se trasladan
El principio de prioridad es esen- a otras partidas registrales, porque se
cial para el funcionamiento del sistema vinculan con la inscripción del acto
registral porque mediante él se deter- teniendo como alcance solamente la
mina la preferencia entre los títulos partida registral involucrada.
presentados al registro, como reflejo del
axioma romano prior in tempore, potior 6. Aciertos y desaciertos de los órganos
in iure. En consecuencia, se concluye jurisdiccionales en el caso analizado
que por regla general los actos a inscribir En correspondencia a lo expuesto,
deben preexistir a la fecha del asiento debemos observar que el punto de con-
de presentación en la medida que no troversia gira alrededor de determinar si
se les puede conceder eficacia desde un
el demandante cumple con lo prescrito
momento anterior a su real existencia19.
en el el segundo párrafo del artículo 533
Con relación al principio de priori- del Código Procesal Civil, para amparar
dad, Roca Sastre expresa lo siguiente: la pretensión de tercería excluyente de
propiedad contra una hipoteca inscrita
El principio de prioridad es el principio
hipotecario en virtud del cual el acto
que viene ejecutándose.
registrable que primeramente ingrese en
el Registro de la propiedad se antepone 6.1. Los errores de la sentencia de prime-
con preferencia excluyente o superioridad ra instancia
de rango o cualquier otro acto registrable
que, siéndole incompatible o perjudicial, Como se expuso anteriormente,
no hubiere sido presentado al Registro o existen ciertos requisitos que configuran
lo hubiere sido con posterioridad, aunque la procedencia de la terceria de propie-
dicho acto fuese de fecha anterior20. dad contra garantías reales, los cuales no
Finalmente, este principio registral fueron correctamente subsumidos por
solo opera sus efectos a nivel de la partida el juez a quo al momento de resolver,
registral respecto a todos los actos ins- toda vez que declaró improcedente la
crito en los distintos asientos registrales demanda de terceria de propiedad.
El a quo reduce el análisis a esta-
blecer una mera descripción de las dos
19 Ibid., pp. 79-83.
20 Roca Sastre, y Roca-Sastre Muncunill, partidas registrales en la que figuran el
Derecho hipotecario, t. ii, ob. cit., p. 1. inmueble A y el inmueble B, respectiva-

Actualidad
mente, donde constan inscritos tanto la la propiedad del bien embargado y la

garantía hipotecaria como el derecho de propiedad del bien objeto de reclamo
propiedad del tercerista, y concluye que y, por ende, también se podría haber
el inmueble A es distinto del inmueble B, acreditado la fecha anterior correspon-
por el solo hecho de que tienen un área diente a la adquisición del bien inscrito
distinta, una ubicación distinta y una a favor del tercerista por sobre la fecha de
partida registral distinta. la inscripción de la hipoteca a favor del
demandado en las partidas involucradas.
La duplicidad de partidas no solo
En consecuencia, existe una conexión
tiene como un supuesto generador la lógica entre los hechos narrados y los
superposición total de las áreas, sino fundamentos jurídicos referidos a los
también cuando esta superposición es alcances del artículo 533 del Código
parcial; por ello resulta lógico que ambas Procesal Civil.
partidas registrales tengan una distinta
numeración o una ubicación que no 6.2. Aciertos de la sentencia de la segunda
sea exactamente la misma; pero eso instancia
sí, la duplicidad de partidas ya sea por
En la sentencia de la segunda
superposición total o parcial de las áreas instancia, observamos que el ad quem
que publicitan las partidas involucradas evaluó exhaustivamente los medios pro-
deberá ser a nivel de Registros Públicos, batorios aportados por el demandante,
con la información que cuenta el registro dirigidas a absolver los puntos contro-
competente. Además, Registros Públicos vertidos que se fijaron en el proceso de
ha instaurado un procedimiento de bús- terceria de propiedad.
queda catastral que trae como resultado
En ese sentido, frente al hecho de
la verificación de la inscripción de un
que no existe un procedimiento adminis-
predio, así como la posible superposi-
trativo de cierre de partidas por duplici-
ción total o parcial de áreas contenidas
dad ante las Unidades Registrales de los
en distintas partidas registrales, lo cual
predios involucrados, pero tenemos que
podría ser un medio probatorio eficaz
a través del Certificado de Busqueda Ca-
que acredite la duplicidad de partidas.
tastral se accedió a los planos elaborados
Por lo tanto, con una correcta por el Cofopri al momento de la inmatri-
evaluación de los medios probatorios culación del inmueble B por prescripción
se puede haber llegado a la conclusión adquisitiva de dominio, que confrontado
de que estamos frente a una duplicidad con la información de los archivos de
partidas que afecta al inmueble A y al los Registros Públicos se puede concluir
inmueble B, con lo cual se cumpliría con que dicho inmueble forma parte de otro
el requisito de procedencia del proceso de mayor extensión correspondiente al
de tercería de propiedad que tiene como inmueble A, el cual ha sido dado en ga-
presupuesto la identidad existente entre rantía hipotecaria. De este modo, viene

a acrediatrse la superposición parcial de al amparo del artículo 533 del Código

ambas partidas registrales. Procesal Civil, en cuanto al extremo
del área de 63,40 m2, que corresponde
a la partida inscrita del inmueble B,
IMPORTANTE
operando la desafectación únicamente
La duplicidad de partidas no solo en aquella, por lo que la garantía real
tiene como un supuesto generador la en cuestión se mantiene válida y eficaz
superposición total de las áreas, sino para el resto o remanente de la propiedad
también cuando esta superposición gravada.
es parcial; por ello resulta lógico que
ambas partidas registrales tengan
6.3. Aciertos de la sentencia de la Corte
una distinta numeración o una ubi-
cación no que no sea exactamente la Suprema
misma. Consideramos un acierto por parte
de la Corte Suprema que se haya declar-
Por otro lado, se observa que el do infundado el recurso de casación,
título de propiedad del demandante toda vez lo alegado por el demandado
se inscribió con fecha 31 de julio del (ejecutado) no se ajustaba al correcto en-
2007, que coincide con el asiento de tendimiento de las instituciones involu-
presentación (como efecto de la aplica- cradas como es el caso del mejor derecho
ción del principio registral de prioridad de propiedad, así como los principios
preferente en dicha partida), en tanto registrales que fueron alegados para
que la garantía hipotecaria fue inscrita el discutir la no procedencia de la terceria
27 de agosto del 2008, fecha del asiento de propiedad contra garantías reales.
de presentación del bloqueo registral, es En primer lugar, en un proceso
decir, de forma posterior al derecho del de tercería de propiedad no es objeto
demandante. de discusión el mejor derecho de pro-
piedad, es decir, evaluar los títulos de
Asimismo, también se observa que
adquisición, ni mucho menos si existió
en dichas partidas la antigüedad de la
mala o buena fe en la adquisición, ya
inscripción no solo se manifiesta a nivel
que ello sería tema de evaluación en un
de los derechos inscritos por las partes
proceso distinto y más largo. Al ser ello
involucradas, sino también respecto de
así, la segunda instancia solo se centra
la antigüedad de la primera incorpora- en resolver si se cumplieron los requisi-
ción al registro de los predios (inmuebles tos para la procedencia de la terceria de
A y B), resultando que la partida del propiedad, y su resolución no colisiona
tercerista resulta ser anterior a la partida con el derecho de propiedad de las
donde consta inscrita la hipoteca. partes involucradas, más aún si lo que
Conforme a todas estas considera- se cancela o desafecta es la inscripción
ciones, se declaró fundada la demanda de la constitución de la hipoteca, con lo

Actualidad
cual no altera la titularidad de propiedad Por lo tanto, está correctamen-

inscrita en las partidas. te subsumidos a la norma citada los
Por otro lado, respecto a la inapli- hechos de la sentencia comentada al
cación de los artículos 2013 y 2014 del determinarse que la fecha más antigua
Código Civil, por lo expuesto en líneas en la inscripción corresponde al de la
precedentes respecto de los principios propiedad del demandante por sobre el
registrales, podemos observar que los de la inscripción de la constitución de
principios de legitimación y fe pública hipoteca a favor del demandado (eje-
registral conllevan simplemente a que cutado), concluyéndose que el derecho
los asientos involucrados surtan sus del tercerista se encuentra inscrito con
efectos una vez inscritos dentro de sus anterioridad a la inscripción de la consti-
respectivas partidas registrales al margen tución de la garantía real en los Registros
del supuesto de duplicidad; por lo tan- Públicos, y ello le permitió al ad quem
to, el hecho de desafectar una garantía amparar en parte la demanda de teceria
hipotecaria bajo el amparo del artículo de dominio.
533 del Código Procesal Civil, no se
estarían vulnerando o invalidando los 7. Referencias bibliográficas
asientos registrales de la partida gravada, Albaladejo, Manuel, Derecho civil III. Derecho
en la medida que en la sentencia no se de bienes, vol. 2, 8.a ed., Barcelona: Jose
advierte pronunciamiento alguno sobre Maria Bosch, 1994.
la validez de los actos jurídicos. Atilio Cornejo, Américo, Derecho registral,
Buenos Aires: Astrea, 1995.
Del mismo modo, el ad quem en
Chico y Ortiz, José María, Estudios sobre derecho
ningún momento hace referencia al hipotecario, t. i, 4.ª ed., Madrid: Marcial
artículo 2016 del Código Civil, que Pons, 2000.
regula principio de prioridad registral, y Lacruz Berdejo, José Luis y Francisco de Asis
mejor aún solo se remite a resolver el caso Sancho Rebullido, Derecho inmobiliario
sustentado en el segundo párrafo del artí- registral, Barcelona: Jose Maria Bosch, 1984.
culo 533 del Código Procesal Civil, que Lacruz Berdejo, José Luis, Agustín Luna
Serrano, Jesús Delgado Echeverría,
establece: “La tercería se entiende con Víctor Mendoza Olivan, Víctor, Derechos
el demandante y el demandado, y [...], reales, vol. 1, 3.ª Barcelona: Jose Maria Bosch
puede fundarse en la propiedad de bienes Editor, 1991.
afectados con garantías reales, cuando Morales Moreno, Antonio Manuel, Publicidad
el derecho del tercerista se encuentra registral y datos de hecho, Madrid: Centro de
inscrito con anterioridad a dicha afecta- Estudios Registrales, 2000.
ción”; que no es otra cosa que asumir la Rimascca Huarancca, Ángel, Derecho registral
en la jurisprudencia del Tribunal Registral,
fecha anterior de la inscripción que ha Lima: Gaceta Juridica, 2015.
establecido el legislador como criterio Roca Sastre, Ramón María y Luis Roca-Sastre
dirimente en los procesos de terceria de Muncunill, Derecho hipotecario, t. ii y iii,
propiedad contra garantías reales. Barcelona: Bosch, 1995.

TEXTO DE CASACIÓN
CAS. N.º 1609-2016 CAJAMARCA*
Lima, cuatro de abril de dos mil diecisiete.
LA SALA CIVIL PERMANENTE DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE

LA REPÚBLICA, vista la causa número 1609-2016, en audiencia pública de la fecha y
producida la votación correspondiente, conforme a la Ley Orgánica del Poder Judicial,
emite la siguiente resolución:
I. MATERIA DEL RECURSO

Que se trata del recurso de casación interpuesto por el demandado Banco de Crédito
del Perú a fojas trescientos diecisiete, contra la sentencia de segunda instancia, de fecha
veintisiete de enero de dos mil dieciséis, de fojas doscientos ochenta y ocho, que revoca
la sentencia apelada, de fecha once de junio de dos mil quince, de fojas doscientos
treinta y tres, que declara improcedente la demanda de tercería excluyente de propie-
dad; reformándola, declara fundada en parte la demanda; en consecuencia, deja sin
efecto la garantía real hipotecaria recaída sobre el inmueble urbano, ubicado en la Calle
Dos de Mayo (actualmente llamada “Dr. Alfonso Barrantes Lingán”) N.os 548, 556 y
564, distrito y provincia de San Miguel, departamento de Cajamarca, a favor del Banco
de Crédito del Perú, inscrita en la Partida Electrónica N.° 02112538, asiento D0002,
de la Oficina Registral de Cajamarca, sólo en cuanto al área o fracción que corresponde
al Lote 13 de la Manzana 41 de la lotización del Centro Poblado de San Miguel de
Pallaques, de 63.40 m2, ubicado frente al jirón José Gálvez de la referida ciudad; por
tanto, se precisa que la hipoteca acotada mantiene plena validez y efi cacia respecto del
área remanente del aludido predio urbano de mayor extensión; para cuyo efecto, se
remitirán los partes respectivos en etapa de ejecución.
II. ANTECEDENTES
Para analizar esta causa civil y verificar si se ha incurrido o no, en la infracción norma-
tiva denunciada, prima facie, es necesario realizar las siguientes precisiones:
1. DEMANDA. Por escrito de fojas cincuenta y cinco, Manuel Eleodoro Lozano Chávez,
interpone demanda de tercería excluyente de propiedad contra el Banco de Crédito del
Perú y Carlo Mario Ruiz Noriega, a fin de que: a) Se suspenda el proceso Expediente
N.° 320-2011, el mismo que se encuentra en etapa de ejecución, con remate público
en primera convocatoria del catorce de mayo de dos mil trece; y b) Se deje sin efecto el
gravamen hipotecario sobre el bien inmueble ubicado en el jirón Dos de Mayo N.os 548,
556 y 564, inscrito en la Partida Electrónica N.° 02112538, Asiento D00002, del cual
en una fracción es propietario con título inscrito que aparece en otra partida registral,
* Sala Civil Permanente (ponente: Sra. jueza Columba del Carpio), Casación N.° 1609-2016
Cajamarca, Lima: 4 de abril del 2017. Publicado en el diario oficial El Peruano con fecha 30 de julio
del 2018.

Actualidad
precisando que el bien sub litis se halla inmerso en una duplicidad de partidas; que la
partida del cual es titular es la Partida Electrónica N.° P32008339. Funda su pretensión
en lo siguiente: 1) Que es propietario de una fracción del bien gravado mediante escritura
pública de hipoteca, de fecha diez de setiembre de dos mil ocho e inscrita en la Partida
Electrónica N.° 02112538, el veinticuatro de marzo de dos mil nueve, de fojas seis, pues
su derecho proviene por haberlo obtenido mediante prescripción adquisitiva de dominio
administrativa otorgada por el Organismo de Formalización de la Propiedad Informal
COFOPRI, debidamente inscrito en la Partida Registral N.° P32008339 con fecha catorce
de agosto de dos mil siete, obrante a fojas nueve, 2) Que la madre del demandante, quién
en vida fuera María Chávez Malea Viuda de Lozano, mediante contrato compraventa,
de fecha dieciséis de marzo de mil novecientos setenta y cuatro, ante el juez de paz de la
provincia de San Miguel, departamento de Cajamarca, por ausencia de Notario Público,
adquirió el bien inmueble sub litis de sus anteriores propietarios, quiénes en vida fueron
Santiago Alfonso Ruiz Pajares y María Magdalena Rivera Camacho de Ruiz; y éstos a
su vez, lo adquirieron de Manuel Francisco Becerra Santa Cruz y su esposa Eleonora del
Carmen Orrego Burga de Becerra, mediante escritura pública del treinta y uno de mayo
de mil novecientos setenta y uno, suscrita ante el Notario de la ciudad de Trujillo, 3)
Los señores Santiago Alfonso Ruiz Pajares y María Magdalena Rivera Camacho de Ruiz,
vendieron de mala fe, por segunda vez, el bien inmueble a Carlo Magno Ruiz Noriega
y su esposa María Magdalena Rivera Camacho de Ruiz, mediante escritura pública del
diez de agosto de mil novecientos noventa y nueve, inscrito en la Partida Electrónica N.°
02112538, con fecha veintiuno de enero de dos mil ocho, posteriormente estos últimos
lo venden a su hijo Carlo Magno Ruiz Noriega, inscribiendo su derecho con fecha vein-
ticuatro de marzo de dos mil nueve, 4) Desde que su madre compró el bien sub materia,
entraron en posesión del mismo, conjuntamente con sus demás hermanos y familiares;
y 5) Se logró la inmatriculación de una fracción de dicho predio de un área de 63.40
m2 a través del Organismo de Formalización de la propiedad Informal COFOPRI, con
fecha catorce de agosto de dos mil siete, en la Partida Electrónica N.° P32008339, que
es anterior a la inmatriculación por parte de los padres del demandado en la Partida
Registral N.° 02112538, con fecha veintiuno de enero de dos mil ocho.
2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA. 2.1 Mediante escrito de fojas ciento dos, el
Banco de Crédito del Perú, contesta la demanda, afirmando que: 1) En un proceso de
tercería no se va a resolver la discusión del mejor derecho de propiedad, ni de nulidad
de actos jurídicos, precisando que el Banco ha actuado de buena fe, no así el tercerista,
pues en caso de existir duplicidad registral incompatible, ésta debe ser tramitada en un
proceso de nulidad de partida registral y no en un proceso como éste; y 2) La compraventa
realizada entre Santiago Alfonso Ruiz Pajares y Magdalena Rivera Camacho de Ruiz con
María Chávez Malca Vda. de Lozano, madre del demandante, es un hecho completamente
ajeno a ésta parte procesal, del cual no tuvo conocimiento. 2.2 Mediante escrito de fojas
ciento veintidós, Carlos Mario Ruiz Noriega, contesta la demanda, afirmando que en
ningún momento ha actuado de mala fe; que por el contrario, su persona se encuentra
en juicio pendiente con el Banco de Crédito del Perú; que el inmueble sublitis, es de su
exclusiva y única propiedad, sin que ninguna persona haya demostrado lo contrario.

3. PUNTOS CONTROVERTIDOS. Se ha establecido como puntos controvertidos de-

terminar judicialmente si el demandante Manuel Eleodoro Lozano Chávez, cumple con
lo prescrito por el artículo 533 del Código Procesal Civil para amparar la pretensión de
tercería excluyente de propiedad.
4. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA. Culminado el trámite correspondiente,
el juez mediante sentencia del once de junio de dos mil quince, de fojas doscientos
treinta y tres, declara improcedente la demanda, al considerar que: 1) De los actuados
procesales, se advierte que el bien inmueble, objeto de garantía hipotecaria, es el lote de
terreno ubicado en el Jirón Dos de Mayo N.° 548, 556 y 564, distrito y provincia de
San Miguel, departamento de Cajamarca, cuya área es de 540.00 m2, bien inmueble
que se encuentra inscrito en la Partida Electrónica N.° 02112538. Mientras que el bien
inmueble, objeto de tercería, es la vivienda ubicada en el Centro Poblado San Miguel de
Pallaques, Manzana 41, Lote 13, distrito y provincia de San Miguel, departamento de
Cajamarca, cuya área es de 63.40 m2; además, bien inmueble que se encuentra inscrito
en la Partida Electrónica N.° P32008339; y 2) Que se aprecia que los bienes inmuebles
descritos anteriormente son totalmente distintos uno del otro; por lo que, teniendo en
cuenta que la finalidad sustancial de un proceso de tercería es suspender otro proceso que
se encuentra en ejecución, cuyos requisito sine qua non es que exista identidad entre la
propiedad del bien embargado y la propiedad del bien objeto de reclamo, en el presente
caso, el demandante no ha acreditado con medio probatorio alguno que el bien inmue-
ble objeto de tercería, sea el mismo bien inmueble sobre el cual va a recaer la ejecución
derivada de la afectación del gravamen hipotecario; que así se constata que no existe una
conexión lógica entre los hechos y el petitorio, deviniendo improcedente la demanda.
5. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN. Mediante escrito de fojas doscientos cuarenta
y tres, el demandante Manuel Eleodorio Lozano Chávez, interpone recurso de apelación
contra la sentencia de primera instancia, alegando lo siguiente: 1) La sentencia apelada
contiene una motivación aparente, pues no expone las razones mínimas del objeto del
debate; además, de haber prescindido de la valoración o al menos, enumeración, de los
medios probatorios aportados al proceso, 2) Se ha concluido que el predio materia de
tercería es distinto al que es materia de ejecución; lo que es relativamente verdad, dado
que al existir una duplicidad registral con superposición parcial e identificación registral
disímil, se trata de dos predios que son “distintos”, pero solo en cuanto a su área, más no
en cuanto a su ubicación, ya que uno se sobrepone superficialmente en el otro; lo que
denota que la sentencia contiene una deficiencia en la motivación externa, en tanto la
premisa de la que parte el juez no ha sido confrontada o analizada respecto de su validez
fáctica; y 3) La ley procesal ha determinado que procede la interposición de una demanda
de tercería de propiedad contra una garantía hipotecaria, estableciendo como requisito que
el derecho del tercerista se encuentre inscrito con anterioridad al gravamen hipotecario,
lo que se ha configurado en este caso.
6. SENTENCIA DE VISTA. La Sala Especializada en lo Civil de la Corte Superior de
Justicia de Cajamarca, expide la sentencia de vista, de fecha veintisiete de enero de dos
mil dieciséis, de fojas doscientos ochenta y ocho, que revoca la sentencia apelada que
declara improcedente la demanda de tercería excluyente de propiedad; reformándola,
declara fundada en parte la demanda, sustentando su decisión en lo siguiente: 1) Del

Actualidad
estudio de los planos elaborados por COFOPRI, concernientes a la lotización donde

se encuentra el inmueble adquirido por el demandante, de folios veintisiete y veintio-
cho, se concluye que efectivamente el lote número 13 de propiedad del demandante
sí forma parte, casi en su totalidad del inmueble de mayor extensión que ha sido dado
en garantía hipotecaria, 2) A pesar de esta superposición parcial en las áreas de ambos
bienes, Registros Públicos ha inscrito dicho inmueble en partidas electrónicas diferentes,
lo que también comprueba que existe duplicidad registral, pues un mismo inmueble,
el lote de propiedad de la parte demandante, se ha inscrito de manera independiente
en la Partida Registral No P32008339 y luego como parte integrante de un inmueble
de mayor extensión en la Partida Registral N.° 02112538, por lo tanto para el ad quem
el filtro registral ha fallado, pero ello no signifi ca que se perjudiquen los derechos de
quién ha accedido Primero al Registro, 3) El artículo 533 del Código Procesal Civil,
líneas arriba citado, establece que la tercería de propiedad puede fundarse la propiedad
los bienes afectados con garantías reales, siempre que se demuestre que el derecho del
tercerista se haya inscrito con anterioridad al de la garantía real. En este caso, el título de
propiedad del accionante se inscribió con fecha treinta y uno de julio de dos mil siete,
fecha del asiento de presentación, de fojas nueve, en tanto la garantía hipotecaria fue
inscrita el veintisiete de agosto de dos mil ocho, fecha del asiento de presentación del
bloqueo registral, de fojas cinco, es decir, en forma posterior al derecho del demandan-
te; incluso la inmatriculación del inmueble, que luego se dio en hipoteca, es de fecha
ulterior, pues data del diez de diciembre de dos mil siete; y 4) Al haberse acreditado los
hechos expuestos en la demanda, conforme a las exigencias del artículo 533 del Código
Adjetivo, corresponde estimar en parte la demanda, pues el actor ha solicitado se deje
sin efecto el gravamen hipotecario inscrito en la Partida Electrónica N.° 02112538, que
comprende la totalidad del inmueble de propiedad del demandado Carlo Mario Ruiz
Noriega, de un área de 540.00 m2, mientras que su derecho sólo se circunscribe a un
área de 63.40 m2; por tanto, la desafectación debe disponerse únicamente respecto a ésta
última área que corresponde al Lote 13 de la Manzana 41 de la lotización formalizada
por COFOPRI; lo que quiere decir que la garantía real en cuestión se mantiene válida
y efi caz para el resto o remanente de la propiedad gravada.
III. RECURSO DE CASACIÓN

Esta Sala Suprema, mediante resolución de fecha treinta y uno de octubre de dos mil
dieciséis, de folios setenta y seis del cuaderno de casación, ha declarado procedente el
recurso de casación interpuesto por el demandado Banco de Crédito del Perú, por las
siguientes causales: A) Infracción normativa del artículo 139 incisos 3 y 5 de la Cons-
titución Política del Perú. Alega que la Sala Superior ha desnaturalizado el proceso de
tercería excluyente de propiedad, ya que existe colisión de derechos de propiedad que
no pueden ser resueltos en el presente proceso; además, no se ha respetado el único
punto controvertido establecido en este proceso, lo que atenta contra el debido proceso
y la tutela jurisdiccional efectiva, contraviniendo el principio de congruencia procesal.
B) Infracción normativa de los artículos 2013 y 2014 del Código Civil. Arguye que la
Sala Superior ha inaplicado el artículo 2013 del Código Adjetivo, siendo que la inscrip-
ción del derecho de propiedad del inmueble de 540 m2 a favor de Carlo Mario Ruiz
Noriega y, posterior inscripción de la hipoteca de éste, a favor del Banco de Crédito del

Perú, es válida hasta que no se declare judicialmente su nulidad; no existe invocación

de las causales establecidas en los artículos 219 y 220 del Código Civil, puesto que el
presente proceso es uno de tercería excluyente de propiedad. Sostiene que la compra-
venta a favor de Carlo Mario Ruiz Noriega es válida, ya que adquirió la propiedad de
quiénes aparecían en los Registros Públicos, por tanto, en virtud de esa transferen-
cia válida es que el recurrente otorgó crédito hipotecario y mantiene su validez. C)
Infracción normativa del artículo 2016 del Código Civil. Señala que el ad quem ha
realizado una interpretación errónea de la referida norma, ya que la misma se refiere a
la inscripción de derechos en un mismo registro; sin embargo en el presente proceso se
advierte la existencia de dos registros diferentes, cuyo origen es distinto y son Primeros
en cada una de las partidas electrónicas. Finalmente, se menciona que los derechos de
propiedad de Carlo Mario Ruiz Noriega y el demandante colisionan, pues se originan
en partidas diferentes, lo que debería ser resuelto en otro proceso.
IV. MATERIA JURÍDICA EN DEBATE

Que la materia jurídica en debate en el presente proceso, se centra en determinar si se
ha vulnerado el derecho al debido proceso y motivación de las resoluciones, así como el
principio de congruencia procesal; asimismo, determinar si se ha infringido los artículos
2013, 2014 y 2016 del Código Civil.
V. FUNDAMENTOS DE ESTA SUPREMA SALA

PRIMERO. Habiéndose declarado procedente el recurso de casación por las causales de
infracción normativa material y procesal, en primer término debe dilucidarse la causal
relativa a la infracción normativa procesal; por cuanto de declararse fundado por dicha
causal, en atención a su efecto nulificante, carecería de objeto emitir pronunciamiento
respecto de la causal de derecho material.
SEGUNDO. Que, respecto a la denuncia formulada en el literal A) del numeral iii de la
presente resolución, es menester indicar que el derecho al debido proceso, consagrado en
el inciso 3 del artículo 139 de la Constitución Política del Estado, comprende a su vez,
entre otros derechos, el de obtener una resolución fundada en derecho, mediante las sen-
tencias en las que los jueces y tribunales expliciten en forma suficiente las razones de sus
fallos, con mención expresa de los elementos fácticos y jurídicos que los determinaron,
norma que resulta concordante con lo preceptuado por el inciso 3 del artículo 122 del
Código Procesal Civil y el artículo 12 de la Ley Orgánica del Poder Judicial. Del mismo
modo, debe precisarse que la exigencia de la motivación suficiente, prevista en el inciso
5 del referido artículo, garantiza que el justiciable pueda comprobar que la solución del
caso concreto viene dada por una valoración racional de los elementos fácticos y jurídicos
relacionados al caso y no de una arbitrariedad por parte del juez; de allí que una resolu-
ción que carezca de motivación suficiente no sólo vulnera las normas legales citadas, sino
también principios de rango constitucional.
TERCERO. Asimismo, se debe entender que el derecho a la motivación de las resolu-
ciones judiciales, una de cuya expresiones es el principio de congruencia procesal, exige
la identidad que debe mediar entre la materia, las partes, los hechos del proceso y lo
resuelto por el juez; lo que implica que los jueces se encuentran obligados, por un lado, a

Actualidad
no dar más de lo demandado o cosa distinta a lo pretendido, ni a fundar sus decisiones

jurisdiccionales en hechos no alegados por las partes, lo que significa que tienen la
obligación de pronunciarse respecto a las alegaciones efectuadas por las partes, tanto
en sus escritos postulatorios como, de ser el caso, en sus medios impugnatorios; y, por
otro lado, a no omitir dicho pronunciamiento, pues de lo contrario se produce una
incongruencia, que altera la relación procesal, transgrediéndose las garantías del debido
proceso.
CUARTO. En efecto, procediendo al análisis de la infracción de derecho procesal con-
tenido en el literal A), referente a la indebida motivación de las resoluciones judiciales
y principio de congruencia procesal, habiéndose desnaturalizado el presente proceso,
previamente, resulta pertinente señalar que las tercerías, sean de dominio como de me-
jor derecho, se caracterizan por ser un instrumento de protección, previstas en nuestro
ordenamiento jurídico y que se encuentran a disposición de Terceros afectados por un
proceso de ejecución en el que no son parte, permitiéndoles hacer valer sus derechos
e intereses y evitar de esta manera los efectos negativos de la ejecución. Al respecto,
Hinostroza Mínguez señala que: “La tercería de propiedad (o de dominio o excluyente)
es el proceso dirigido a acreditar el dominio de un bien sobre el cual recae una medida
cautelar o para la ejecución dictada en otro proceso, para así lograr su desafectación por
haber sido dicha medida indebidamente solicitada y decretada”1.
QUINTO. Que el artículo 533 del Código Procesal Civil, modificado por el Decreto
Legislativo N.° 1069, establece que: “La tercería se entiende con el demandante y el de-
mandado, y sólo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados judicialmente
por medida cautelar o para la ejecución; o en el derecho preferente a ser pagado con
el precio de tales bienes. Sin perjuicio de lo señalado, puede fundarse en la propiedad
de bienes afectados con garantías reales, cuando el derecho del tercerista se encuentra
inscrito con anterioridad a dicha afectación”.
SEXTO. En el caso de autos, se advierte de la demanda y de la fijación de puntos
controvertidos, obrantes a fojas cincuenta y cinco y ciento cincuenta y tres, respec-
tivamente, que la controversia medular gira en torno a determinar si el derecho de
propiedad, alegado por el tercerista, se encuentra inscrito en los Registros Públicos con
anterioridad a la afectación de la hipoteca, a la luz de lo dispuesto en el acotada norma
adjetiva; que este hecho efectivamente ha sido materia de análisis por el ad quem al
emitir sentencia, pues ha comenzado la fundamentación con el alcance conceptual y
normativo de la figura jurídica de la tercería de propiedad en su considerando Segundo,
para luego proceder a realizar el análisis de la inscripción de los derechos alegados sobre
el predio sub litis, en base a los hechos determinados en autos, considerandos Cuarto
y Quinto de la recurrida, coligiendo que en el caso concreto existe duplicidad registral,
pues un mismo inmueble, el lote de propiedad de la parte demandante, se ha inscrito
de manera independiente en la Partida Registral N.° P32008339 y luego como parte
integrante de un inmueble de mayor extensión en la Partida Registral N.° 02112538;
para finalmente arribar a la conclusión que el derecho del tercerista que data del catorce
1 Hinostroza Mínguez, Alberto, Comentarios al Código Procesal Civil, 3.a ed., t, ii, Lima: IDEMSA,
2010, p. 658.

de agosto de dos mil siete, se halla inscrito con anterioridad a la garantía real, inscrita con
fecha veinticuatro de marzo de dos mil nueve, e incluso a la inmatriculación de la referida
partida en la que se inscribió la hipoteca, la cual es de fecha veintiuno de enero de dos
mil ocho, por lo que corresponde estimar la demanda en la parte que se circunscribe a la
propiedad del demandante.
SÉTIMO. De lo expuesto se concluye, que la recurrida se encuentra suficientemente
motivada, pues sus fundamentos tanto fácticos como jurídicos son claros y precisos, res-
pecto a lo peticionado por la parte demandante y los hechos expuestos en la demanda;
asimismo, se observa que se han valorado los medios probatorios en forma conjunta, y
se ha efectuado una apreciación razonada de los mismos, de conformidad con el artículo
197 del Código Procesal Civil; que, siendo así, no se advierte que se haya transgredido la
motivación de las resoluciones judiciales, a que se contrae el artículo 139 de la Consti-
tución Política del Perú, ni el principio de congruencia procesal, regulado en el artículo
vii del Título Preliminar del Código Procesal Civil, como erradamente sostiene el Banco
impugnante.
OCTAVO. Que en cuanto a la denuncia contenida en el literal B) del numeral iii de la
presente resolución, referente a que el ad quem se ha pronunciado sobre la validez del
acto jurídico de compraventa, a favor del señor Carlos Mario Ruíz Noriega; así como,
sobre la constitución de hipoteca, infringiéndose así los artículos 2013 y 2014 del Código
Civil, que regula los principios de legitimación y buena fe registral. Al respecto, se debe
señalar que dicho argumento carece de base real, por cuanto de la revisión de la sentencia
recurrida no se advierte pronunciamiento sobre la validez de los referidos actos jurídicos;
por el contrario, se precisa en el considerando Sétimo de la sentencia de vista, que los
cuestionamientos formulados por las partes de manera recíproca y antagónica respecto
de los sendos derechos reales que poseen; así como, de los antecedentes dominiales de
cada una de ellas (tracto sucesivo), no puede ser objeto de análisis en el presente proce-
so, ni la validez de los títulos, ni de la buena o mala fe con que habrían sido obtenidos,
por cuanto este proceso tiene como única pretensión la tercería de propiedad. Por ello,
ambas partes están habilitadas para formular en otro proceso las pretensiones que crean
más convenientes para cautelar sus respectivos derechos; siendo así, carece de sustento lo
alegado por la parte recurrente.
NOVENO. Respecto al agravio del literal C) del numeral iii de la presente resolución,
referente a la interpretación errónea del artículo 2016 del Código Civil, que regula el
principio de prioridad en el tiempo de las inscripciones que otorga el Registro, igual-
mente debe señalarse que la referida alegación también carece de base real, pues se veri-
fica de la sentencia recurrida no se hace referencia a la referida norma, sino más bien se
sustenta en el Segundo párrafo del artículo 533 del Código Procesal Civil, que establece:
“La tercería se entiende con el demandante y el demandado, y [...], puede fundarse en
la propiedad de bienes afectados con garantías reales, cuando el derecho del tercerista se
encuentra inscrito con anterioridad a dicha afectación”. Como podrá advertirse, la norma
en comento, establece que tratándose de confrontación de dos derechos reales, esto es el
de propiedad versus la garantía real de hipoteca, la prioridad entre ellos está determinada
por la antigüedad en la inscripción; norma que recoge el Principio de Prioridad Registral
consagrado en el aforismo latino prior in tempore, potior in jure, es decir, “Primero en el

Actualidad
tiempo mejor en el derecho”. Este aforismo es un Principio General del Derecho, es decir,
es un aforismo latino aplicable a todo el derecho.
DÉCIMO. En aplicación de la referida norma, la Sala de mérito ha determinado lo
siguiente: “[...] en el caso de autos el título de propiedad del accionante se inscribió con
fecha 31 de julio de 2007 (fecha del asiento de presentación), en tanto la garantía hipote-
caria fue inscrita el 27 de agosto de 2008 (fecha del asiento de presentación del bloqueo
registral); es decir, en forma posterior al derecho de aquél. Incluso la inmatriculación del
inmueble que luego se dio en hipoteca es de fecha ulterior: data del 10 de diciembre de
2007”. De lo expuesto, se advierte que el ad quem ha aplicado la referida norma, advir-
tiendo que efectivamente el derecho del tercerista se encuentra inscrito con anterioridad
a la de la hipoteca en los Registros Públicos, por lo que ampara en parte la demanda. A
mayor abundamiento, la Sala Superior efectúa la comparación de la fecha de inscripción
del derecho del tercerista con la fecha de la inmatriculación de la partida en que se inscri-
bió la hipoteca, advirtiendo que respecto a la inmatriculación, la inscripción del derecho
del demandante es también de fecha anterior, declarando fundada en parte la demanda.
DÉCIMO PRIMERO. Esta Suprema Sala considera que el Segundo argumento esgri-
mido por el ad quem resulta necesario, pues en el presente caso estamos ante una du-
plicidad de registros, esto es, el derecho del tercerista que se encuentra inscrito en la
Partida Registral N.° 32008339 y el de la hipoteca que se encuentra inscrito en la Partida
Registral N.° 02112538, motivo por el cual de forma complementaria se debe aplicar el
principio de prioridad excluyente, consagrado en el artículo x del Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos que establece: “No puede inscribirse un
título incompatible con otro ya inscrito o pendiente de inscripción, aunque sea de igual o
anterior fecha”; advirtiéndose de igual forma que, el derecho del tercerista prevalece al de
la hipoteca, toda vez que su derecho de propiedad data del treinta y uno de julio de dos
mil siete, registrada en la Partida Registral N.° 32008339 y es de fecha anterior a la inma-
triculación de la Partida N.° 02112538, de fecha diez de diciembre de dos mil siete, en la
que se registró la hipoteca; siendo ello así, desde desestimarse también el presente agravio.
VI. DECISIÓN
A) Por estos fundamentos de conformidad con el artículo 397 del Código Procesal Civil:
Declararon INFUNDADO el recurso de casación interpuesto por Banco de Crédito del
Perú, a fojas trescientos diecisiete; en consecuencia NO CASARON la sentencia de vista,
de fecha veintisiete de enero de dos mil dieciséis. B) DISPUSIERON la publicación de la
presente resolución en el diario oficial “El Peruano”, bajo responsabilidad; en los seguidos
por Manuel Eleodoro Lozano Chávez con Banco de Crédito del Perú y otro, sobre terce-
ría excluyente de propiedad; y los devolvieron. Interviene como ponente la jueza suprema
señora del Carpio Rodríguez.
SS. TELLO GILARDI, DEL CARPIO RODRÍGUEZ, CALDERÓN PUERTAS,
SÁNCHEZ MELGAREJO.

EL VOTO EN MINORÍA DEL SR. JUEZ SUPREMO TAVARA CORDOVA ES

COMO SIGUE: El magistrado que suscribe respeta la resolución en mayoría de esta
Suprema Sala, no obstante, lo cual mi Voto es el siguiente:
ANTECEDENTES
Que mediante demanda de tercería excluyente de propiedad don Manuel Eleodoro
Lozano Chávez, pretende: a) Se suspenda el proceso Expediente N.° 320-2011 de Eje-
cución de garantía (hipoteca), que se encuentra en etapa de ejecución, con remate
público en primera convocatoria del catorce de mayo de dos mil trece; y b) Se deje
sin efecto el gravamen hipotecario sobre el bien inmueble ubicado en el Jirón Dos de
Mayo Nos 548, 556 y 564, inscrito en la Partida Electrónica N.° 02112538, Asiento
D00002, del cual en una fracción es propietario con título inscrito que aparece en otra
partida registral.
CONSIDERANDO
PRIMERO. Según se advierte del auto calificatorio del recurso de casación de fecha
treinta y uno de octubre de dos mil dieciséis, este Supremo Tribunal ha declarado
procedente el recurso de casación por infracciones normativas de carácter procesal y
material, por lo que corresponde en primer lugar el examen de la denuncia de infrac-
ción del artículo 139 inciso 3 y 5 de la Constitución Política del Estado. En efecto, la
estimación de esta incidiría directamente en el trámite del proceso judicial debido a su
efecto nulificante, puesto que, al producirse la nulidad, carece de objeto emitir pronun-
ciamiento sobre las demás infracciones de carácter material.
SEGUNDO. Entrando al análisis de la causal procesal, se debe señalar que el dere-
cho fundamental al debido proceso, reconocido en el artículo 139, numeral 3, de la
Constitución Política de 1993, es un derecho continente que comprende un conjunto
de derechos fundamentales de orden sustantivo y procesal. Al respecto, el Tribunal
Constitucional ha señalado que “su contenido constitucionalmente protegido com-
prende una serie de garantías, formales y materiales, de muy distinta naturaleza, que
en conjunto garantizan que el procedimiento o proceso en el cual se encuentra inmersa
una persona, se realice y concluya con el necesario respeto y protección de todos los
derechos que en él puedan encontrarse comprendidos”2.
TERCERO. Asimismo, “el debido proceso es un derecho humano abierto de natura-
leza procesal y alcances generales, que busca resolver de forma justa las controversias
que se presentan ante las autoridades judiciales. Este derecho contiene un doble plano,
pues además de responder a los elementos formales o procedimentales de un proceso
(juez natural, derecho de defensa, plazo razonable, motivación resolutoria, acceso a
los recursos, instancia plural, etc.), asegura elementos sustantivos o materiales, lo que
supone la preservación de criterios de justicia que sustenten toda decisión (juicio de
razonabilidad, juicio de proporcionalidad, etc.)”3.
2 STC N.° 7289-2005-AA/TC, fundamento jurídico n.° 5.

3 Landa Arroyo, César, Colección cuadernos de análisis de la jurisprudencia, vol. i. El derecho al
debido proceso en la jurisprudencia: Corte Suprema de Justicia de la República del Perú, Tribunal

Actualidad
CUARTO. En su aspecto procesal, el debido proceso comprende también el derecho

a la Motivación de las resoluciones judiciales, reconocido en el artículo 139, numeral
5, de la Norma Fundamental, que implica que los jueces están obligados a expresar las
razones o justificaciones objetivas que sustentan sus decisiones. Y ello es así porque la
motivación de las resoluciones judiciales garantiza que las partes y los ciudadanos en
general ejerzan un adecuado control y fiscalización sobre el poder delegado a los jueces
para administrar justicia en nombre del pueblo.
QUINTO. Sobre la dimensión del derecho a la debida motivación de las resoluciones
judiciales se ha afirmado que “no solo es un derecho de toda persona (natural o jurídi-
ca) a recibir de los órganos de la jurisdicción una decisión debidamente justificada, sino
que constituye al mismo tiempo un principio que define a la función jurisdiccional del
Estado y, a su vez, una garantía instrumental para asegurar el cumplimiento de otros
principios y derechos fundamentales en el marco de un Estado Democrático”4.
SEXTO. Ahora bien, como también lo ha señalado el Tribunal Constitucional, las
razones o justificaciones objetivas que llevan a los jueces a tomar una determinada
decisión, deben provenir no solo del ordenamiento jurídico vigente y aplicable al caso,
sino de los propios hechos debidamente acreditados en el trámite del proceso. Bajo
esa visión, el derecho a la motivación de las resoluciones judiciales “es una garantía
del justiciable frente a la arbitrariedad judicial y garantiza que las resoluciones no se
encuentren justificadas en el mero capricho de los magistrados, sino en datos objetivos
que proporciona el ordenamiento jurídico o los que se derivan del caso”5.
SÉTIMO. Por otro lado, se debe precisar que el derecho al debido proceso también se
manifi esta en materia impugnatoria pues, las partes se encuentran facultadas a cuestio-
nar el contenido de una decisión judicial a través de los medios impugnatorios que le
otorga el ordenamiento jurídico procesal, y, en mérito a ello, deben recibir del órgano
revisor un pronunciamiento acorde a los cuestionamientos planteados, en aplicación
del principio de “congruencia impugnatoria”.
OCTAVO. En ese contexto, la vulneración del debido proceso se configura entre otros
supuestos, en los casos en los que en el desarrollo del proceso, no se han respetado los
derechos procesales de las partes, se han obviado o alterado actos de procedimiento o
si la tutela jurisdiccional no ha sido efectiva y/o se deja de motivar las decisiones o se
realiza en forma incoherente, en clara transgresión de la normatividad vigente y de los
estadios superlativos del procedimiento.
NOVENO. Que de otro lado, conforme lo establece el artículo 533 del Código Pro-
cesal Civil, la tercería excluyente de propiedad se entiende con el demandante y el
demandado, y sólo puede fundarse en la propiedad de los bienes afectados por una
medida cautelar o para la ejecución. La tercería de propiedad puede fundarse en la
Constitucional del Perú, Corte Interamericana de Derechos Humanos. Lima: Academia de la

Magistratura, p. 59.
4 Grández Castro, Pedro, “El derecho a la motivación de las sentencias y el control constitucional
de la actividad judicial”, en El debido proceso. Estudios sobre derechos y garantías procesales, Lima:
Gaceta Jurídica, 2010, p. 243.
5 STC Exp. N.º 03433-2013-PA/TC, fundamento jurídico n.° 4.

propiedad de bienes afectados con garantías reales, cuando el derecho del tercerista
se encuentra inscrito con anterioridad a dicha afectación6. A partir de ello, podemos
señalar que si bien con la demanda de tercería lo que el actor en realidad pretende es
que se suspenda el proceso de Ejecución de Garantías Expediente N.° 320-2011, que
se encuentra en etapa de ejecución, y se deje sin efecto el gravamen hipotecario sobre
el área de 63.40 m2 correspondiente a la Mz. 41 Lote N.° 13 que es de su propiedad
y se encuentra inscrito en la Partida electrónica N.° 32008339; no obstante, el actor
afirma que por mala fe; esta fracción del predio forma parte del bien inmueble cuya
área es de 540.00 m2, de propiedad de Carlo Mario Ruiz Noriega ubicado en el Jirón
Dos de Mayo N.° 548, 556 y 564, Distrito y Provincia de San Miguel de Pallaques,
Departamento de Cajamarca e inscrito en la Partida Electrónica N.° 02112538, Asien-
to D00002.
DÉCIMO. En el presente caso, de la lectura del petitorio de la demanda se aprecia
que éste no fue claro ni preciso, ya que el actor solicita se deje sin efecto el gravamen
hipotecario que formara parte del área del inmueble (540 m2) ubicado en el Jirón
Dos de Mayo N.° 548, 556 y 564, inscrito en la Partida Electrónica N.° 02112538,
limitándose a expresar “bien del cual soy propietario con título inscrito que aparece en
otra data de la SUNARP” (sic); cuando en realidad debió solicitar se deje sin efecto
el gravamen hipotecario del área de su presunta propiedad (63.40 m2), en ese sentido
el a quo declaró que los bienes inmuebles son distintos; por un lado el bien inmueble
hipotecado está ubicado en el Jirón Dos de Mayo N.° 584 556 y 564 Distrito y Provin-
cia de San Miguel de Pallaques, Departamento de Cajamarca cuya área es de 540.00
m2 y se encuentra inscrito en la Partida electrónica N.° 0212538, mientras que el bien
objeto de tercería es la vivienda ubicada en el centro Poblado San Miguel de Pallaques
Mz. 41 Lote 13 del Distrito y Provincia de San Miguel de Pallaques, Departamento
de Cajamarca, siendo su área 63.40 m2 y se encuentra inscrito en la Partida electrónica
N.° 32008339, además considerando que el objeto de la tercería es que el bien inmue-
ble que se reclama sea el mismo sobre el que se pretenda ejecutar mediante la garantía
hipotecaria y más aún si el demandante no ha acreditado con medio probatorio idóneo
alguno que se trate del mismo bien inmueble, por estas razones el juez de primera
instancia declaró improcedente la demanda por no existir conexión lógica entre los
hechos y el petitorio.
DÉCIMO PRIMERO. Que, atendiendo al escrito de demanda obrante a fojas cin-
cuenta y cinco a setenta y nueve, el demandante Manuel Eleodoro Lozano Chávez
afirma que hubo mala fe de don Santiago Alfonso Ruiz Pajares y su esposa María
Magdalena Rivera Camacho de Ruiz al vender por segunda vez el bien inmueble a don
Carlo Magno Ruiz Quiroz y esposa Carlota Mable Noriega de Ruiz y éstos por titularse
y registrarse propietarios de un bien ajeno y posteriormente venderlo a su hijo Carlo
Mario Ruiz Noriega; por su parte el codemandado Banco de Crédito del Perú señala
en la contestación de la demanda que desconoce y es ajeno a la supuesta existencia de
mala fe con que hubiesen actuado los contratantes, así como desconocía que Santiago
Alfonso Ruiz Pajares y su esposa María Magdalena Rivera Camacho de Ruiz celebraron
6 Texto modificado por el artículo único del D. Leg. N.º 1069. Publicado el 28 de junio del 2008.

Actualidad
contrato de compraventa en 1974 con María Chávez Malca viuda de Lozano (madre
del demandante), que desconocía que el demandante conjuntamente con otras personas
hayan estado en posesión del inmueble desde dicho año; frente a estas afirmaciones, de
autos se aprecia que las instancias de mérito debieron examinar con mayor rigurosidad
los medios probatorios aportados, los asientos registrales y los títulos que los motivaron,
sin embargo no se han pronunciado al respecto, ni han valorado y actuados medios pro-
batorios de parte ni de oficio para dilucidar el fondo de la litis; el a quo estableció como
único punto controvertido determinar judicialmente si el demandante Manuel Eleodoro
Lozano Chávez cumple con lo prescito por el artículo 533 del Código Procesal Civil
para amparar la pretensión de tercería excluyente de propiedad, cuando atendiendo a
las particularidades del caso, como es el de colindancias, duplicidad de partidas, etc. aun
cuando las partes no lo invocaron explícitamente el juez, en aplicación de lo establecido
en el artículo vii del Título Preliminar del Código Procesal Civil que señala “El juez
debe aplicar el derecho que corresponda al proceso, aunque no haya sido invocado por
las partes o lo haya sido erróneamente. Sin embargo, no puede ir más allá del petitorio
ni fundar su decisión en hechos diversos de los que han sido alegados por las partes”. El
precepto es conocido como el principio “iura novit curia” según el cual el juez tiene el
deber de aplicar la norma jurídica que corresponde a los hechos invocados; pues como
órgano técnico que aplica el derecho, no está vinculado por el derecho que invoquen
las partes, sino que debe resolver los autos conforme corresponda teniendo como único
límite los hechos invocados por las partes, pues es en función a ellos que se limitará el
debate y análisis probatorio, de modo que el juez pudo introducir o analizar si en el caso
de autos era aplicable la institución de la compraventa “ad corpus”, a que se refiere el
artículo 1577 del Código Civil.
DÉCIMO SEGUNDO. A mayor abundamiento, que al haberse admitido a trámite la
tercería de propiedad contra la hipoteca debidamente inscrita que viene siendo materia
de discusión y con el propósito de dar cumplimiento a los fines del proceso, conforme
al artículo iii del Título Preliminar del Código Procesal Civil, pudo y debió ejercer su
facultad de iniciativa probatoria a que se refiere el artículo 194 del Código Procesal Civil,
—modificado por el artículo 2 de la Ley N.° 30293— actuando una inspección judicial
con intervención de peritos lo que le permita mayores elementos de juicio para llegar a
una decisión justa, esto se justifica en atención a que se pretende dejar sin efecto los al-
cances de un derecho de garantía real por excelencia como es la Hipoteca.
DÉCIMO TERCERO. En ese sentido, revisado el contenido de las sentencias de mérito
considero que se ha incumplido con el deber de motivación de las resoluciones judiciales,
toda vez que se aprecia una motivación aparente, debido a que no contienen los requisitos
mínimos exigidos por la norma, conforme ya se ha detallado en el considerando anterior;
sentencias en las que no se han expresado las razones suficientes que sustentan y justifican
la decisión arribada por las instancias de mérito y que es motivo de análisis; en razón de
lo expuesto corresponde amparar la infracción procesal denunciada y declarar fundado el
recurso de casación, y, en virtud de lo prescrito por el artículo 396 del Código Procesal
Civil, el reenvío tendrá efectos subsanatorios, debiendo ordenarse que el a quo emita una
nueva sentencia conforme a ley, y en atención a los lineamientos previstos en la presente
resolución.

VI. DECISIÓN
Por tales consideraciones, de conformidad con el artículo 12 del Texto Único Ordenado
de la Ley Orgánica del Poder Judicial y el artículo 396 del Código Procesal Civil: Mi voto
es porque se declare FUNDADO el recurso de casación interpuesto a fojas setenta y seis,
por el Banco de Crédito del Perú, en consecuencia se CASE la sentencia de vista de fecha
veintisiete de enero de dos mil dieciséis, obrante a fojas doscientos ochenta y ocho; IN-
SUBSISTENTE la sentencia apelada de fecha once de junio de dos mil quince, Ordeno
que el a quo emita nueva resolución, previa actuación conforme a la parte considerativa.
DISPONGO publicar la presente resolución en el diario oficial “El Peruano” conforme
a ley; en los seguidos por Manuel Eleodoro Lozano Chávez contra Banco de Crédito del
Perú y otro, sobre tercería excluyente de propiedad; y los devolvieron.
S. TÁVARA CÓRDOVA.


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[La] doble inmatriculación de finca cons- 4.2.2. El predio y su identificación en la

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