Tasación de Un Departamento Chiclayo David

UNIVERSIDAD NACIONAL “PEDRO RUIZ GALLO”
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL SISTEMAS Y ARQUITECTURA
Escuela Profesional De Ing. Civil

INGENIERÍA ECONÓMICAS II
INFORME DE TASACIÓN DE UN
DEPARTAMENTO CHICLAYO
DOCENTE:
Ing. CARLOS MONDRAGÓN CASTAÑEDA
INTEGRANTES:
Arce García Viron

Carlos Céspedes Juan
Coronel Rubio Sandra
García Vasquez David
Silva Salas Victoria
GRUPO: 02
LAMBAYEQUE, 30 SETIEMBRE DE 2018
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO
FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA
ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL
CONTENIDO
I. INTRODUCCIÓN........................................................................................ 2
II. OBJETIVOS ................................................................................................. 2
III. MEMORIA DESCRIPTIVA ........................................................................ 3
IV. TASACIÓN O VALUACIÓN REGLAMENTARIA ............................... 13
V. TASACIÓN COMERCIAL ....................................................................... 18
VI. CONCLUSIONES...................................................................................... 25
VII. ANEXOS .................................................................................................... 26
1. PANEL FOTOGRÁFICO .......................................................................... 26
1
I. INTRODUCCIÓN
En el presente trabajo presentamos la investigación realizada por el grupo Nº02 y
el procedimiento que hemos seguido para realizar la tasación de un departamento
calculando tanto el valor comercial como el reglamentario teniendo como
referencia el Reglamento Nacional de Tasaciones.
Para poder tener una mejor noción sobre el departamento a tasar se hablará de los
datos generales del inmueble en la memoria descriptiva, para luego aplicar lo
expuesto en el Reglamento nacional de tasaciones, en nuestro caso tasaremos un
departamento ubicado en la urbanización Magisterial Los Precursores.
La finalidad de este trabajo es conocer el valor de las tasaciones tanto

reglamentaria como comercial , por consecuente finalmente compararemos los
valores obtenidos y verificaremos que la tasación comercial es mucho mayor que
la reglamentaria.
II. OBJETIVOS
OBJETIVO GENERAL
 Determinar de acuerdo a la investigación realizada la tasación del

departamento ubicado en la pasaje Agustin Arbulu Neyra en la Residencial
Magisterial Los precursores Chiclayo, Provincia de Chiclayo,
Departamento de Lambayeque.
2
III. MEMORIA DESCRIPTIVA

PROPIETARIO : Cesar Castro occ
PERSONA SOLICITANTE : Grupo N°2
PROYECTO : Tasación de Departamento.
OBJETO : Determinar bajo una investigación, tanto el valor de

tasación comercial como reglamentario.
METODOLOGÌA EMPLEADA:
- Se siguieron los pasos expuestos en el reglamento nacional de Tasaciones,
aprobada con resolución ministerial N.º 126-2007-VIVIENDA
UBICACIÓN : Urb. “MAGISTERIAL LOS PRECURSORES”
- Distrito : Chiclayo
- Provincia : Chiclayo.
- Departamento : Lambayeque.
1.0 FECHA DE LA TASACION.

- Jueves, 26 de setiembre del 2018.
2.0 UBICACIÓN:
- Zona : Urb. “MAGISTERIAL LOS PRECURSORES”
- Distrito : Chiclayo
- Provincia : Chiclayo.
- Departamento : Lambayeque.
3.0 GEOMETRIA:
- El terreno presenta una forma regular
4.0 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL PREDIO:

- Por el frente, con el pasaje Agustin Arbulu Neyra
- Por la derecha, con una vivienda propiedad de terceros
- Por la izquierda, con una vivienda propiedad de terceros
- Por el fondo, con una vivienda propiedad de terceros
5.0 AREA DEL TERRENO Y DEPARTAMENTO:

- El área del terreno arriba escrito es de 160 𝑚2 .
3
-El Departamento tasado ubicado en el segundo nivel se encuentra
en una vivienda de dos pisos ,dicho departamento cuenta con un
área de 60 m2.
6.0 PERIMETRO DEL TERRENO
- La longitud perimétrica del departamento es de 34 metros lineales.
 Por el frente, con 5ml colindando con el pasaje Agustín Arbulu
Neyra.
 Por la derecha, con 12ml colindando con vivienda propiedad de
terceros.
 Por la izquierda, con 12ml colindando con una vivienda
propiedad de terceros.
 Por el fondo, con 5ml colindando con una vivienda propiedad de
terceros.
7.0 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL INMUEBLE

- Actualmente el lote del terreno se encuentra en una zona
urbanizada con arancel de:
URBANIZACION MAGISTERIAL . $/𝟏𝟒𝟕. 𝟎𝟎 𝒑𝒐𝒓 𝒎𝟐
- El uso actual del inmueble está en una Zonificación RDM-R3
(Residencial Densidad Media “R3”).
-
FUENTE: Plano ARANCELARIO de la Ciudad de Chiclayo
4
9.0 DESCRIPCION DE LA EDIFICACION Y DISTRIBUCION DEL
DEPARTAMENTO:
- El Edificio cuenta con 2 departamentos ubicados 1 por Piso, es
decir que la edificación consta de 2 Niveles.
- El departamento tasado cuenta la siguiente distribución:

Departamento segundo nivel: Consta de una Sala Comedor, Baño
completo, 2 Dormitorios sin Closet, Cocina.
Cocina
5
Cocina
Sala Comedor
6
Dormitorio
Baño Completo
7
Dormitorio
Área destinada a lavado
8
Escalera caracol ubicada en el frontis de la vivienda
Uno de los parques cercanos
9
CETPRO
10.0 ANTIGÜEDAD:
- Para verificar la antigüedad de la edificación, nos ayudamos a Fotografías
y testimonio del dueño de la residencia el cual nos indica que dicho
departamento tiene 2 años de antigüedad.
11.0 ESTADO DE CONSERVACION

- El inmueble se encuentra en un estado de conservación de muy bueno.
12.0 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

- El inmueble cuenta con obras de infraestructura urbana como: Pistas,
Veredas, Parque, Estacionamiento, Redes de agua Potable y Alcantarillado,
Alumbrado Público, Telefonía, Internet y Cable.
13.0 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

- La Residencial se encuentra cerca de la USAT, a tres cuadras de la
residencial Ciudaris, cerca al Hospital Regional de Lambayeque, cercano a
Supermercados Metro, cercano a variedad de colegios nacionales y
privados, cercano al Estadio Elías Aguirre y cercano a la Parroquia San Juan
10
María Vianney cuenta con seguridad de vigilancia las 24 horas. Cuenta con
estacionamiento y un área Verde cerca de la Edificación.
14.0 CARACTERISTICAS QUE PRESENTA LA EDIFICACION
La Edificación cuenta con las siguientes características:

 Cimentación: Zapatas y vigas de cimentación de Concreto Armado.
 Estructura Portante: Vigas y Columnas de Concreto armado.
 Techos: Tipo Aligerado.
 Pisos: Los pisos son de Loseta y Cerámica.
 Revestimientos: Tarrajeo con mortero cemento-arena y pintura.
 Puertas y ventanas: Puertas interiores contra placadas de madera. Ventanas
de vidrio templado.
 Baños: Aparatos sanitarios son de color blanco, con zócalos de mayólica.
 Instalaciones Sanitarias: Son empotradas de PVC con instalación de agua
fría, a presión constante. Contando con tanque elevado.
 Instalaciones Eléctricas: Son empotradas para corriente monofásica.
 Número de Pisos: 02; Sótanos: 00; Diseño: 02 pisos comprenden el edificio
sin azotea.
15.0 SERVIDUMBRE
No Presenta.
16.0 DEPRECIACIÓN
Teniendo en cuenta el Reglamento Nacional de Tasaciones, el grupo ha
considerado que la edificación presenta una depreciación de 24.00 %.
17.0 ANÁLISIS DE DOCUMENTACIÓN REGISTRAL

• DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA.
• ESCRITURAS PÚBLICAS
• DECLARATORIA DE FÁBRICA
18.0 OBSERVACIONES
Ninguna.
19.0 REGLAMENTACIÓN
De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones, la tasación a realizar se

deberá realizar de acuerdo al CAPÍTULO VI: TASACIÓN DE
11
UNIDADES INMOBILIARIAS SUJETAS AL RÉGIMEN DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMÚN.
Donde para determinar el Valor Total del departamento (Unidad

inmobiliaria) se usará la formula dada en el artículo 41 del reglamento en
mención.
VTUI = %VT + VEUE + VAC

Donde:
 VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria
 %VT = Valor de la parte alícuota del terreno matriz
 VEUE = Valor de la Edificación de Uso Exclusivo
 VAC = Valor de Áreas y Bienes Comunes
12
IV. TASACIÓN O VALUACIÓN REGLAMENTARIA
• LOCALIZACIÓN: PASAJE AGUSTÍN ARBULU

NEYRA 186, URBANIZACIÓN MAGISTERIAL “LOS
PRECURSORES”, DISTRITO Y PROVINCIA DE
CHICLAYO; DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.
• INMUEBLE : EDIFICACIÓN DE 2 PISOS
13
VALORIZACIÓN
VALOR TOTAL DE LA UNIDAD INMOBILIARIA (VTUI)
1.
En concordancia con el artículo 21.- “Tasación reglamentaria de
un lote de terreno urbano frente a un pasadizo común o vía de
dominio privado en condominio” se realizó la valuación del
terreno de la siguiente forma.
3,5
12.0
30.
0 5.0
El valor Arancelario Urbano de la Urbanización Magisterial los Precursores es:

489.51 𝒔𝒐𝒍𝒆𝒔/𝒎𝟐
a) Supuesto Valor Arancelario Urbano
SVAU = 489.51 x1(1.00 − 0.01 ∗ 0.5)

SVAU = 487.06 soles/m2
Nota: Como 𝑎/3 = (3.5/3) = 1.17 > 1; se toma este parámetro como "1".
b) Valor del dominio exclusivo
• 3a2 = 3 × 5 2 = 75.00 m2
• At = 60.00 m2
14
• At < 3a2
Entonces:
Vde = 60.00m2 × 487.06 soles/m2
Vde = 29223.60 soles
c) Valor del pasadizo común

• 3a2 = 3 × 3.5 2 = 36.75 m2
• At = 3.5*30=105 m2
• At > 3a2
Entonces:
Vpc = 36.75m2 × 489.51 soles/m2 +0.5*489.51 soles/m2*68.25
m2
Vpc = 34,694.02soles
Coeficiente de repartición
Cr1 = (34,694.02/11) = 3154.00 soles
d) Valor Total
Vt = Vde + Vpc
Vt = 29223.60+3154.00 = 32377.60 soles
2. Valor de Edificación de uso exclusivo (V.E.U.E)

De acuerdo a los Valores Unitarios Oficiales de Edificación para la
Costa con RESOLUCIÓN MINISTERIAL N° 373-2016-VIVIENDA
para el año fiscal 2016, publicado en El Diario Oficial “El Peruano”,
obtenemos lo siguiente:
15
16
RESUMIENDO VALORES
MUROS Y COLUMNAS 213.23

TECHOS 157.29
PISOS 89.68
PUERTAS Y VENTANAS 49.98
REVESTIMIENTO 58.78
BAÑOS 50.02
INSTALACIONES SANITARIAS Y 31.25
ELÉCTRICAS
Valor Total por Metro Cuadrado de área techada = 650.23
𝒔𝒐𝒍𝒆𝒔
Ahora Valor total por metro Cuadrado de la edificación:
VEUE = (Area del Departamento)x(Valor por m2)x(Fac. Depre. )

VEUE = (60 m2)x(650.23 soles / m2)x(1 – 0.03)
𝐕𝐄𝐔𝐄 = 37843.39𝐒𝐨𝐥𝐞𝐬
3. Valor de Áreas y Bienes Comunes: (V.A.C)

Para determinar el valor de área se tomará el 15% del valor de uso
exclusivo.
VAC = ( V. E. U. E) × (%VEUE)
VAC = 37843.39× 0.15
𝐕𝐀𝐂 = 5676.51 𝐒𝐨𝐥𝐞𝐬
4. Valor total de Unidad Inmobiliaria: (V.T.U.I)

V. R = %V. T + V. E. U. E + V. A.
C
V. R = 0.10 ∗ 32377.60 + 37843.39+5676.51
V. R = 75897.50 Soles
𝑺𝑶𝑵: Setenta y cinco mil ochocientos noventa y siete 𝒄𝒐50/𝟏𝟎𝟎
𝒔𝒐𝒍𝒆𝒔
17
V. TASACIÓN COMERCIAL
LOCALIZACION:
PASAJE AGUSTIN ARBULU NEYRA 186, URBANIZACIÓN MAGISTERIAL
“LOS PRECURSORES”, DISTRITO Y PROVINCIA DE CHICLAYO;
DEPARTAMENTO DE LAMBAYEQUE.
INMUEBLE: EDIFICACION DE 2 PISOS
FECHA DE VALUACION: 30 SE SETIEMBRE DE 2018
18
I. VALORIZACIÓN
INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS DE

REFERENCIA.
Realizadas las investigaciones en el entorno de la zona del inmueble, los valores

de Inmuebles son:
CALCULO DEL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO
PRIMER DEPARTAMENTO
T.C 3.29
Area del Departamento: 65.00 m2
Valor m2 de Edificación: S/650.23
Valor de Bien Común: S/5,676.51
Valor Comercial Depa: $85,000.00 = S/279,650.00
V.T.C= (Valor Com Edif - Area Depa*Valor m2 Edif - V. Bien Común)/(Area Depa)
Valor del
Terreno S/3,564.75
Comercial
19
SEGUNDO DEPARTAMENTO
T.C 3.29
Valor del
Terreno S/2,346.71
Comercial
20
TERCER DEPARTAMENTO
T.C 3.29
Valor del
Terreno S/3,996.30
Comercial
CUARTO DEPARTAMENTO
T.C 3.29
Valor del
Terreno S/1,978.95
Comercial
21
VALOR DEL TERRENO COMERCIAL POR M2

El valor comercial estará dado por el promedio de los 3 departamentos
analizados: S/3,302.59
El departamento más similar dio un valor de S/1,978.95
El resultado de ambos promedios junto con el criterio del tasador y teniendo en

cuenta sus utilidades y las de la inmobiliaria el terreno tiene un valor comercial
por metro cuadrado de: S/ 2 100
Tipo de cambio: US$ 1.00 = S/ 3.29
A) VALOR DE TERRENO (V.T.)
En concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones, y del análisis de

los valores comerciales del mercado inmobiliario de compra y venta de terrenos
similares en ubicación y entorno urbano a la fecha, el grupo valuador asigna un
Valor Comercial Unitario de S/2,100.00/m².
22
ÁREA Valor Unitario V. T. (US$)

(m²) Terreno US$/ m²
60 S/2,100.00/m². S/126,000.00
S/126,000.003
𝑉𝑇 = = 38,297.87 US$
3.29
ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACION: 2 AÑOS
ESTADO DE CONSERVACION: MUY BUENO
PORCENTAJE DE DEPRECIACION: De acuerdo a una inspección visual

del departamento, hemos considerado a criterio: 03 %
Por lo tanto:
𝑃
𝐷 =1−( )
100
3
𝐷 =1−( )
100
𝑭𝒂𝒄𝒕𝒐𝒓 𝒅𝒆 𝑫𝒆𝒑𝒓𝒆𝒄𝒊𝒂𝒄𝒊𝒐𝒏: 𝑫 = 𝟎. 𝟗𝟕
COSTO DE METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN POR TIPO Y

AMBIENTE
23
AMBIENTE TIPO PRECIO POR M2

SALA MEDIA 19.78
COMEDOR NORMAL 12.67
COCINA MEDIA 29.46
DORMITORIO NORMAL 22.95
HABITACION MEDIA 41.30
CASCO NORMAL 178.28
VALOR POR M2 304.44
VALOR DE LA EDIFICACION:
VE = (AREA DEL DEPARTAMENTO) * (VALOR

POR M2 DEPRECIADO)
VE = (60.00 M2) X (304.44 US$ X 0.97)
VE = 11, 718. 41 US$
C) VALOR DE TOTAL DEL PREDIO (V.T.P)

VTUI = %VT 24
+ VEUE + VAC
Donde:
 VTUI = Valor Total de Unidad Inmobiliaria.
 %VT = Valor de la parte alícuota del terreno matriz.
 VEUE = Valor de la Edificación de uso exclusivo.
 VAC = Valor de áreas y bienes comunes.
𝑉𝑇𝑃 = 38,297.87 𝑈𝑆$ + 11, 718. 41 𝑈𝑆$ + 15% ∗ 11, 718. 41 𝑈𝑆$
𝑽𝑻𝑷 = 𝟓𝟏, 𝟕𝟕𝟒. 𝟎𝟒𝑼𝑺$ = 𝑺/𝟏𝟕𝟎, 𝟑𝟑𝟔. 𝟔𝟎 𝒔𝒐𝒍𝒆𝒔
VALOR DEL DEPARTAMENTO

VALOR COMERCIAL M2 VALOR FINAL
S/2,100.00 S/170,336.60
S/1,978.95 S/163,073.35
S/3,302.59 S/242,491.72
VI. CONCLUSIONES
De acuerdo a lo evaluado en la tasación del departamento podemos concluir con

lo siguiente:
 Se realizó la Valuación Reglamentaria de un departamento ubicado en la

Urb. “MAGISTERIAL LOS PRECURSORES” - Distrito Chiclayo,
Provincia Chiclayo y Departamento de Lambayeque, dando un Valor de
𝑈𝑆$ = $ 22860.70 - 75897.50 Soles
 Se realizó la Valuación Comercial de un departamento ubicado en la Urb.

“MAGISTERIAL LOS PRECURSORES” - Distrito Chiclayo, Provincia
Chiclayo y Departamento de Lambayeque, dando un Valor de 𝑈𝑆$ =
$ 𝟐𝟖𝟐 𝟔𝟗𝟓. 𝟓𝟎 𝒔𝒐𝒍𝒆𝒔
 El Proyecto de acuerdo a lo evaluado, presenta un estado de conservación

Bueno, por lo que su precio corresponde para este tipo de edificación.
25
 El departamento se encuentra ubicado en una urbanización que cuenta con
cuatro ingresos, y tienen seguridad todo el día. Esta cerca de
supermercados, tiendas motivo por el cual la seguridad y las posibilidades
de desarrollo son muy altas.
VII. ANEXOS
1. PANEL FOTOGRÁFICO
26
Pasaje peatonal
Fachada de departamento.
27
Sala - comedor
Cocina
28
Sala
Baño
29
Dormitorio
Lavandería
30
31
Cocina
32
Pasaje peatonal
Parque más cercano.
33
Estacionamiento
34
Vivienda en venta – 120 m^2 – 100000.00 $
35
Terreno en venta.
36
37

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UNIVERSIDAD NACIONAL “PEDRO RUIZ GALLO”

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL SISTEMAS Y ARQUITECTURA

Escuela Profesional De Ing. Civil

Arce García Viron

II. OBJETIVOS ................................................................................................. 2

III. MEMORIA DESCRIPTIVA ........................................................................ 3

IV. TASACIÓN O VALUACIÓN REGLAMENTARIA ............................... 13

V. TASACIÓN COMERCIAL ....................................................................... 18

VII. ANEXOS .................................................................................................... 26

1. PANEL FOTOGRÁFICO .......................................................................... 26

La finalidad de este trabajo es conocer el valor de las tasaciones tanto

 Determinar de acuerdo a la investigación realizada la tasación del

III. MEMORIA DESCRIPTIVA

PERSONA SOLICITANTE : Grupo N°2

PROYECTO : Tasación de Departamento.

OBJETO : Determinar bajo una investigación, tanto el valor de

UBICACIÓN : Urb. “MAGISTERIAL LOS PRECURSORES”

1.0 FECHA DE LA TASACION.

4.0 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS DEL PREDIO:

5.0 AREA DEL TERRENO Y DEPARTAMENTO:

7.0 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL INMUEBLE

FUENTE: Plano ARANCELARIO de la Ciudad de Chiclayo

- El departamento tasado cuenta la siguiente distribución:

Área destinada a lavado

Escalera caracol ubicada en el frontis de la vivienda

Uno de los parques cercanos

11.0 ESTADO DE CONSERVACION

12.0 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

13.0 CARACTERISTICAS DEL ENTORNO DEL PREDIO

14.0 CARACTERISTICAS QUE PRESENTA LA EDIFICACION

La Edificación cuenta con las siguientes características:

17.0 ANÁLISIS DE DOCUMENTACIÓN REGISTRAL

De acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones, la tasación a realizar se

Donde para determinar el Valor Total del departamento (Unidad

VTUI = %VT + VEUE + VAC

IV. TASACIÓN O VALUACIÓN REGLAMENTARIA

• LOCALIZACIÓN: PASAJE AGUSTÍN ARBULU

• INMUEBLE : EDIFICACIÓN DE 2 PISOS

VALOR TOTAL DE LA UNIDAD INMOBILIARIA (VTUI)

El valor Arancelario Urbano de la Urbanización Magisterial los Precursores es:

a) Supuesto Valor Arancelario Urbano

SVAU = 489.51 x1(1.00 − 0.01 ∗ 0.5)

c) Valor del pasadizo común

2. Valor de Edificación de uso exclusivo (V.E.U.E)

MUROS Y COLUMNAS 213.23

VEUE = (Area del Departamento)x(Valor por m2)x(Fac. Depre. )

3. Valor de Áreas y Bienes Comunes: (V.A.C)

4. Valor total de Unidad Inmobiliaria: (V.T.U.I)

INMUEBLE: EDIFICACION DE 2 PISOS

FECHA DE VALUACION: 30 SE SETIEMBRE DE 2018

INVESTIGACIÓN DE VALORES COMERCIALES DE TERRENOS DE

Realizadas las investigaciones en el entorno de la zona del inmueble, los valores

CALCULO DEL VALOR COMERCIAL DEL TERRENO

VALOR DEL TERRENO COMERCIAL POR M2

El departamento más similar dio un valor de S/1,978.95

El resultado de ambos promedios junto con el criterio del tasador y teniendo en

Tipo de cambio: US$ 1.00 = S/ 3.29

A) VALOR DE TERRENO (V.T.)

En concordancia con el Reglamento Nacional de Tasaciones, y del análisis de

ÁREA Valor Unitario V. T. (US$)

ANTIGÜEDAD DE LA EDIFICACION: 2 AÑOS

ESTADO DE CONSERVACION: MUY BUENO

PORCENTAJE DE DEPRECIACION: De acuerdo a una inspección visual

COSTO DE METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN POR TIPO Y