“Teoría general del Derecho Registral

Inmobiliario”

Se define tradicionalmente el Derecho Registral inmobiliario como el conjunto

de principios y normas que regulan la organización y funcionamiento del
registro, la determinación de los objetos y actos inscribibles y la forma y efectos
de la inscripción”

Se discute en doctrina si es que es posible la autonomía del

Derecho Registral Inmobiliario, en España la doctrina
dominante lo considera como parte integrante del Derecho
Civil.
Principios del Derecho Registral También son conocidos como principios
Inmobiliario: hipotecarios.

Se definen como reglas o ideas fundamentales íntimamente relacionadas

unas con otras que sirven de base y orientación al sistema registral
inmobiliario, y que contribuyen al funcionamiento y eficacia del registro.

En Chile la teoría de los principios registrales no ha tenido la difusión y

repercusión que si ha tenido en otras latitudes, lo que explica la escasa
mención a ellos por parte de nuestra doctrina y jurisprudencia.
OJO: Según Marco Antonio Sepúlveda hay dos aspectos esenciales a considerar
en la aplicación del Derecho Registral en cualquier ordenamiento jurídico.

La adopción de cada país de un determinado sistema jurídico

inmobiliario trae aparejado ciertas notas registrales y características, lo
que se traduce en que no se aplican en todas partes a plenitud la
totalidad o los mismos principios registrales.
 Clasificación de los principios

Son diversos los criterios de clasificación que ha elaborado la doctrina, no obstante

esto, en Chile Fernando Fueyo los clasifica en:

Formales Materiales

Inscripción Publicidad
Tracto Legalidad Rogación
sucesivo.
 Funciones que cumple el Registro
Inmobiliario.

Económica Social

El registro es el instrumento El registro es un vehículo muy A través de la

que el Estado ha organizado
para dar publicidad a la
adquisición, modificación,
limitación y extinción del
dominio y demás derechos
reales, con la finalidad de
otorgar seguridad jurídica. Las
personas tendrán la seguridad
de encontrar en el registro su
derecho. Además en nuestro
derecho la mutación jurídico
real se produce en el Registro.
eficiente para el tráfico e hipoteca el
inversión inmobiliaria, agiliza registro posibilita
las transacciones. También es la función social,
una importante herramienta permitiendo a
para el fomento y desarrollo del muchos acceder a
crédito, ya que la hipoteca esta. También
facilita el acceso a él. Otra permite al titular
función económica que presenta inscrito postular a
es que presta valiosa diversos subsidios
colaboración en la recaudación del Estado.
de impuestos según el art. 74
del Código Tributario. (Leer)
Funciones jurídicas de la inscripción en el
Conservador de Bienes Raíces.

1.-Publicidad de la propiedad raíz.

Así se deja establecido en el mensaje del CC “Dar una completa

publicidad a las hipotecas, y poner a la vista de todos el estado de las
fortunas que consisten en posesiones territoriales” El registro
posibilita el conocimiento de situaciones jurídicas. Esta publicidad
debe ofrecer garantía de autenticidad.

2.- Mantener la historia de la propiedad inmobiliaria.

Esta función queda comprendida en la anterior, y se relaciona con el

principio de tracto sucesivo.
El principio de tracto sucesivo, tiene por objeto mantener el orden regular de los
titulares registrales sucesivos, de manera que todos los actos dispositivos formen un
encuadramiento perfecto, apareciendo registrados como si derivaran los unos de los
otros sin solución de continuidad. En nuestro país este principio tiene aplicación en:

Art. 690 inciso 2º CC: “la inscripción deberá contener los nombres,
apellidos y domicilios de las partes”

Art. 691 inciso 1º CC: “ La inscripción del testamento contendrá

el nombre, apellido, domicilio del testador y de los herederos”

Art. 692 CC: “Siempre que se transfiera un derecho que ha sido

antes inscrito, se mencionará la precedente inscripción en la
nueva”

Art. 51 inciso 1º del Reglamento: “Las copias de inscripciones

contendrán las subinscripciones y notas de referencia”
 3.- Forma de efectuar la
tradición de los inmuebles y de
los derechos reales constituidos
sobre ellos.
Se sigue la teoría romana del título y el
modo, adoptando la inscripción el
carácter de constitutiva de derechos
reales. Mientras la inscripción no se
verifique, un contrato puede ser
perfecto, producir obligaciones y
derechos entre las partes, pero no
transfiere el dominio, no transfiere
ningún derecho real, ni tiene respecto de
terceros existencia alguna.

OJO: Otro principio bastante importante es el de la oponibilidad de lo inscrito. Según

este principio al tercero que inscribe no le afectan los actos inscribibles no inscritos; o
en cuya virtud, al tercero que adquiere en determinadas condiciones solo le afecta lo
que está inscrito, de modo que, frente a él, es inoponible lo que no ha tenido acceso al
Registro.
4.- Requisito, prueba y
garantía de la posesión de
“ TEORÍA DE LA POSESIÓN
los derechos reales
INSCRITA”
inmuebles.

A.- REQUISITO: ART. 696 CC: “Los títulos cuya inscripción se

prescribe en los artículos anteriores, no darán o
transferirán la posesión efectiva del respectivo
derecho, mientras la inscripción no se efectúe de
la manera que en dichos artículos se ordena.”

ART. 724 CC: “Si la cosa es de aquellas cuya

tradición deba hacerse por inscripción en el
Registro del Conservador, nadie podrá adquirir
la posesión de ella sino por éste medio”
B.- GARANTÍA: ART. 728 CC: “Para que cese la posesión inscrita es necesario
que la inscripción se cancele, por voluntad de las partes o por
una nueva inscripción en que el poseedor inscrito transfiere
su derecho a otro, o por decreto judicial. Mientras subsista la
inscripción el que se apodera de la cosa a que se refiere el
título inscrito no adquiere posesión de ella ni pone fin a la
posesión existente”.

ART. 729 CC: “Si alguien, pretendiéndose dueño, se apodera

violenta o clandestinamente de un inmueble cuyo título no
está inscrito, el que tenía la posesión la pierde”.

ART. 730 CC: “Si el que tiene la cosa en lugar y a nombre del
otro, la usurpa dándose por dueño de ella, no se pierde por
una parte la posesión ni se adquiere por otra; a menos que el
usurpador enajene a su propio nombre la cosa. En este caso,
la persona a quién se enajena adquiere la posesión de la cosa
y pone fin a la posesión anterior. Con todo, si el que tiene la
cosa en lugar y a nombre de un poseedor inscrito, se da por
dueño de ella y la enajena, no se pierde por una parte la
posesión ni se adquiere por otra, sin la competente
inscripción”.
ART. 2505 CC: “Contra un título inscrito no tendrá lugar la prescripción
adquisitiva de bienes raíces o derechos reales constituidos en éstos, sino en
virtud de otro título inscrito, ni empezará a correr sino desde la inscripción
del segundo”

Este artículo es un simple corolario del art. 728 que

impide adquirir la posesión de los inmuebles inscritos
por actos de apoderamiento material. Por tanto, si no
se pueden poseer tampoco se podrá prescribir ya que
falta el elemento posesión.

ART. 14 del Reglamento: “Si en virtud de una compraventa se pretende

efectuar una nueva inscripción que pudiera afectarle al titular registral y
que no cuenta con su consentimiento, previamente se le deberá poner en
conocimiento vía notificación judicial.
C.- PRUEBA: ART. 924 CC: “La posesión de los derechos inscritos se
prueba por la inscripción y miéntras ésta subsista y con
tal que haya durado un año completo, no es admisible
ninguna prueba de posesión con que se pretenda
impugnarla”

Esta norma establece una presunción de

derecho a favor del poseedor inscrito.
Otro principio que tiene aplicación es el de legitimación, en virtud de la cual
se presume que el derecho existe y pertenece al titular registral, en la forma
determinada por el respectivo asiento o inscripción, mientras este no se
cancele o no se demuestre judicialmente que no coincide con la realidad
jurídica.

5.- Solemnidad en Art. 735 (fideicomiso) Art. 767 (usufructo)

determinados actos y Art. 812 (uso y habitación) Art. 1400
contratos. (donación).
Conservador de Bienes El registro se encuentra a cargo de un auxiliar
Raíces: de la administración de justicia, llamado
Conservador de Bienes Raíces.

EL COT lo define en el art. 446: “Son

conservadores los ministros de fe encargados de
los registros conservatorios de bienes raíces, de
comercio, de minas, de accionistas de sociedades
propiamente mineras, de asociaciones de
canalistas, de prenda agraria, de prenda
industrial, de especial de prenda y demás que le
encomienden las leyes”
¿Cuál es el conservador competente para
realizar la inscripción?

La inscripción de los títulos de dominio y de cualquier otro de los derechos

reales mencionados en el art. 696 del CC debe hacerse en el Registro
Conservatorio en que esté ubicado el inmueble, y si éste por su situación
pertenece a varios territorios, debe hacerse la inscripción en cada uno de
ellos.

Los decretos de interdicción, los que prohíben o limitan generalmente el

derecho de enajenar y los demás que no se contraigan a determinado
inmueble, se deben inscribir en el CBR del territorio donde tenga su
domicilio la persona sobre quien recae el decreto o prohibición.

La inscripción del decreto judicial que otorgue la posesión debe

inscribirse en el CBR de la comuna o agrupación de comunas en que
haya sido pronunciado, junto con el correspondiente testamento.
Principio de la rogación o instancia: Este principio se traduce en que el CBR salvo
excepciones legales, no puede actuar de oficio. Conforme al art. 60 del
Reglamento, los interesados pueden pedir la inscripción por sí, por medio de
personeros o de sus representantes legales.

Del art. 78 se desprende que el legislador exige la comparecencia del

tradente y adquierente al CBR para que firmen dicha inscripción, y es
la forma de manifestar el consentimiento del tradente y adquirente.

No obstante esto, en la práctica no se realiza, ya que las partes

estipulan la llamada “cláusula se faculta al portador” en virtud de la
cual los comparecientes en una escritura pública facultan
indeterminadamente al portador de una copia autorizada de la
misma para que requiera y firme la inscripción respectiva.
 Principio de legalidad: Se fundamenta base a dos modalidades.
Titulación auténtica
La forma documental que se exige para que
la inmensa mayoría de los títulos tengan
acceso al registro es el instrumento público o
auténtico. Excepcionalmente, tienen acceso al
registro ciertos documentos privados en que
intervienen órganos centralizados o
descentralizados del Estado. Conforme al art.
63 del Reglamento los instrumentos
otorgados en país extranjero no se inscribirán
si previo decreto judicial que califique la
legalidad de su forma y autenticidad.
Calificación registral
Consiste en la facultad que la ley
atribuye a estos funcionarios
auxiliares de la administración de
justicia para examinar el título o
documento cuya inscripción o
anotación se solicita con el objeto de
verificar si reúne los presupuestos
legales necesarios para tener acceso
al registro.
Obligaciones del Conservador:

Obligación de orden y buen funcionamiento.

Obligación de efectuar las inscripciones según la ley, sin

poder negarse a ello.

Obligación de mantener los libros a disposición del público para su

examen, y expedir las copias de inscripciones y certificados que se les
pidan.

OJO: De acuerdo al art. 18 del Reglamento la parte perjudicada con la negativa del
Conservador, ocurrirá al juez de primera instancia del departamento, quien en
vista de esta solicitud y de los motivos expuestos por el Conservador, resolverá por
escrito y sin más trámite lo que corresponda.
El procedimiento
registral se inicia a En virtud de este Luego el Conservador
requerimiento del requerimiento el procede a la calificación
interesado con la Conservador deberá del mismo, lo que puede
presentación del título anotar el título en el ser calificación negativa
respectivo. Repertorio. o positiva.

En caso de negativa, el requirente tiene

el plazo de 2 meses a contar de la
anotación en el repertorio para optar
por una de éstas vías:

Subsanar los Reclamar de la

reparos. negativa al juez
de primera
instancia.
 Libros que lleva el Conservador

Repertorio Registro Indice general

DE PROPIEDAD DE HIPOTECAS
DE
Y
INTERDICCIONES
GRAVÁMENES Y PROHIBICIONES
DE ENAJENAR
 Repertorio Es un libro que contiene las anotaciones de los títulos e
instrumentos que se le presentan al Conservador para su
inscripción. Es una suerte de libro de ingreso, en el cual se
ordenan por orden cronológico. La transcripción del título
presentado se llama “anotación” la cual pasará a ser inscripción si
es que el Conservador acepta la solicitud, y ésta opera con efecto
retroactivo en cuanto a la fecha de la anotación.

Los registros son libros en los que se practican las inscripciones, son
Registros:
un conjunto de instrumentos en el que se va dejando constancia de
las mutaciones jurídicas que tienen lugar en determinada clase de
bienes. Cada registro debe llevar un índice general que contenga un
orden alfabético de las inscripciones efectuadas.

Índice Es el libro que se lleva por orden alfabético y que se forma a

General: medida que se vayan haciendo las inscripciones en los tres
registros.
Títulos que deben y que pueden
inscribirse.

Títulos traslaticios de dominio de los bienes

DEBEN INSCRIBIRSE:
raíces, títulos de derecho de usufructo, uso,
ART. 52 REGLAMENTO habitación, censo e hipoteca constituidos
CBR
sobre inmuebles, sentencia ejecutoriada que
declare la prescripción adquisitiva del
dominio o de cualquiera de dichos derechos.

Constitución de fideicomisos que comprendan

o afecten bienes raíces; las del usufructo, uso
y habitación que hayan de recaer sobre
inmuebles por acto entre vivos, la
constitución, división, reducción y redención
del censo; la constitución de censo vitalicio, la
constitución de la hipoteca.
La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados
anteriormente.

Los decretos de interdicción provisoria y definitiva, el de

rehabilitación del disipador y demente, el que confiera la
posesión definitiva de los bienes del desaparecido y el que
conceda el beneficio de separación de bienes.

OJO: Esta enumeración no es taxativa, en efecto, existen una

serie de títulos que deben inscribirse y a los que no se refiere el
art. 52 del Reglamento.
 Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio
PUEDEN: ART. 53 de bienes raíces o de otros derechos reales
REGLAMENTO. constituidos sobre ellos.

Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los

mencionados en el Nº 1 y 2 del art. 52, como por
ejemplo, las servidumbres o el arrendamiento.

Todo impedimento o prohibición referente a

inmuebles sea convencional, legal o judicial que
embarace o limite de cualquier modo el libre
ejercicio del derecho a enajenar.

IMPORTANTE: Marco Antonio Sepúlveda no está de acuerdo con ésta distinción de

títulos que pueden y deben inscribirse, ya que dice que es incompleta y con errores.
Establece que lo verdaderamente importante, es determinar si el título tiene
vocación registral, esto es, que sea de aquellos que puedan acceder al registro.
 Inscripciones a que da lugar la Sucesión por
causa de muerte.

En materia sucesoria la única función de las inscripciones

hereditarias es para otorgar publicidad. Están establecidas en el
Art. 688 CC.

Inscripción del decreto judicial La inscripción La inscripción de

o resolución administrativa especial de adjudicación.
que otorgue la posesión herencia.
efectiva y el testamento si lo
hay. Objetivo: que el
Objetivo: que los herederos adjudicatario
puedan disponer de pueda disponer
Objetivo: Mantener la historia consuno de los bienes exclusivamente del
fidedigna de la propiedad raíz. hereditarios. bien.
Sanción a la contravención del art.
688 CC. Discusión en doctrina.

Nulidad Absoluta: Se critica ya que no es una norma prohibitiva sino que

imperativa, además la nulidad absoluta puede ratificarse por el transcurso
del tiempo.

Nulidad de la Tradición: Se desecha porque la tradición no puede ser nula

porque podría sanearse la nulidad por el transcurso del tiempo. Además el
art. 1810 establece que pueden venderse todas las cosas cuya enajenación
no esté prohibida por ley, y en este caso no sería valido el contrato de
compraventa, por tanto el art. 688 si afectaría a ésta compraventa.

Se considera como mero tenedor al adquirente: también se critica debido a

que el mero tenedor reconoce dominio ajeno, y en este caso el adquirente
se cree dueño de la cosa.

Quedará en situación de poseedor lo cual le permitirá adquirir el dominio

por prescripción adquisitiva.