OBLIGACIONES REALES O PROTER

REM
Son las que se dan con ocasión de un derecho principal de que es titular
el deudor e impone a este la necesidad de ejecutar una prestación
exclusivamente en razón y en la medida de su derecho.

Tiene los mismos elementos esenciales de la obligación de derecho

común: Es un vinculo jurídico entre personas determinadas, en virtud
del cual una de ellas (deudor) tiene que realizar una prestación en
favor de la otra (acreedor); la obligación Proter rem se diferencia y
caracteriza de la obligación común por cuanto aquella solamente se
da en razón de un derecho real de que es titular el deudor y al que dicho
obligación accede.

Desde el momento en que esta es una carga para el titular del derecho
real se concluye que dicha obligación es diferente de este derecho que,
por su esencia, es una facultad o conjunto de facultades: Una cosa es la
propiedad sobre la medianería y otra es la obligación de contribuir con
los vecinos en las expensas de su construcción, conservación y
reparación; el derecho de medianería es la facultad y la obligación es la
carga accesoria.

Las obligaciones Proter rem solo se presentan con ocasión de los

derechos reales principales, es decir, de la propiedad y de sus
desmembraciones, y nunca con motivo de los derechos reales accesorios
o de garantía como son la hipoteca y la prenda.

Ejemplos de obligaciones Proter rem en el código civil:

Art.900: Impone al propietario de un predio la obligación de concurrir

con sus vecinos al deslinde y amojonamiento del predio.

Art.904 y 916: Imponen la obligación de concurrir en la construcción,

conservación y reparación del cerramiento común.

Art.855: Obliga al usufructuario a pagar pensiones, cánones y en

general, las cargas periódicas con que de antemano haya sido gravada
la cosa fructuaria y que durante el usufructo se devenguen; como
también los impuestos fiscales periódicos que la graven durante el
usufructo en cualquier tiempo en que se haya establecido.

EFECTOS PRINCIPALES DE LA OBLIGACIÓN PROTER REM:

1.- Si el deudor propter rem abandona su derecho real queda libre de su

obligación. Art.916 C.C.

2.- La obligación propter rem se transfiere y se transmite junto con el

derecho real a que accede. Ejemplo: Si el propietario de un predio lo
enajena a otra persona, esta adquiere la obligación de concurrir en las
expensas del cerramiento y aquel se libera de dicha obligación.

OBLIGACIONES "PROPTER REM"

Son aquellas que existen en razón o con motivo de
una cosa. Tienen como requisito la conexión de la
obligación con la posesión o titularidad de una cosa.
Algunos autores las llaman ambulatorias.
La calidad de acreedor o deudor es inseparable de la
condición de
propietario o poseedor de la cosa.
Las obligaciones ¨propter rem¨ tiene dos caracteres
fundamentales:

 La ambulatoriedad ya que la calidad de acreedor

y deudor cambia según la relación sobre la cosa, y
 la posibilidad de abandonar la cosa por parte
del deudor quien de ese modo se libera la obligación.

Es decir: La obligación sigue a la cosa y no a la

persona, por eso lo de la ambulatoriedad.
Son las obligaciones “propter rem” más comunes:

 La deuda de medianería proveniente de la

utilización de un muro divisorio ajeno,
 la deuda por expensas comunes para el
mantenimiento de un edificio constituido en propiedad
horizontal,
 la contribución a los gastos de conservación de
la cosa, en el condominio,
 la obligación por mejoras necesarias o útiles, etc.
Obligaciones propter rem. (Dra. María Florencia Gutiérrez)Cuando nos referimos a las
vinculaciones entre los derechos reales y los personales , hemosanticipado que a la titularidad de
los derechos reales le corresponde una serie de derechospersonales, que nacen, se transmiten y
extinguen, con el nacimiento, la transmisión y laextinción de aquella titularidad, y que a esos
derechos personales se los denomina, en el ladopasivo obligaciones reales.Siguiendo a Alsina
Atienza, esta figura parecería "híbrida", pretendiéndose situarlas en unacategoría intermedia
entre los derechos personales y los reales ya que presenta de losderechos personales un sujeto
pasivo individual y no universal, el que se encuentra obligadoa una determinada conducta (dar,
hacer o no hacer algo), siendo responsable de esta actividadcon todo su patrimonio; entonces,
vemos que por los sujetos y por el contenido, se identificancon los derechos creditorios.Presenta
también como rasgo de los derechos reales un sujeto pasivo obligado "en razón de lacosa", de
donde les viene la denominación de propter rem. En ellas la posesión de la cosasirve para
individualizar al obligado: quien deja de poseer, deja de estar obligado; de allí queel abandono,
enajenación o pérdida liberen al deudor.Asimismo, se les ha llamado "ambulatorias" ya que la
transmisión de la cosa opera latransmisión de la obligación. También se las ha denominado
"reales", ob rem, obligatio inrem scriptae, "obligación adherente a una cosa", "obligación adjunta
a una cosa", etc.,debiendo advertirse que la de propter rem es la expresión más frecuentemente
utilizada.Para definir a las mismas podrían citar la definición esbozada por el Dr. Edmundo Gatti,
ensu obra denominada Tería General de los Derechos Reales: "Se trata de obligaciones
reales,establecidas por normas que, principalmente, son de orden público, cuyo sentido es el
deestablecer restricciones y límites legales a cada uno de los derechos reales y cuya
funciónconsiste, por lo tanto, en determinar, negativamente, el contenido normal de cada uno de
loderechos reales.De la definición expuesta precedentemente podríamos afirmar que las notas
características deeste tipo de obligaciones son la fuente legal y la vinculación con la cosa:1)
Fuente: Las obligaciones propter rem son obligaciones ex lege, o sea, nacenexclusivamente de la
ley.Ejemplifica Jorge H. Alterini que "el propietario constreñido a pagar la deuda por medianeríano
ha convenido nada con su vecino (no se trata, pues, de fuente contractual), ni, obviamente,ha
cometido un hecho ilícito (fuente extracontractual). El está obligado al pago por la
meracircunstancia de haber adquirido la titularidad del inmueble que apoyó en la pared y
porvirtud de la ley (arts. 2726, 2727, 2728, 2736 y concs. CCiv.)"Se trata de una obligación
impuesta por la ley al poseedor o titular de un derecho real más elacaecimiento de un cierto
evento ya que para que nazca la obligación, "es preciso, además dela conexión de titularidad real,
un evento adicional. Este evento será: que se produzca elalzamiento de la pared por parte del
vecino, o se presente la necesidad de la conservación delmuro, o se requiera al colindante a
contribuir con su conservación o construcción"2) Vinculación con la cosa:Este carácter constituye, ,
el rasgo más característico de las relaciones jurídicas propter rem ydecimos esto, porque es en
virtud de dicha nota que este tipo de relación jurídica se aparta de

2. 2. las restantes a las que se ha denominado por Alsina Atienza como "genuinas" y que hace
queestemos ante una figura intermedia, pues está en estrecha vinculación con una cosa, con
locual nos aproximamos a los derechos reales.El deudor se encuentra obligado a realizar una
determinada prestación (dar, hacer o no hacer)en razón y con referencia a la cosa; por ejemplo,
los condóminos de un muro o paredmedianero están obligados a los gastos de reparaciones de la
pared o muro (art. 2722 CCiv.)La forma de transmisión: a las relaciones jurídicas propter rem se las
ha denominado también"ambulatorias", "cabalgantes", ya que se sostiene, que la transmisión de
la cosa tiene comoefecto la transmisión de la obligación y será deudor quien sea titular del
derecho real sobreaquella no importando en que momento nació la obligación. De allí lo de
"ambulatoria",porque la relación va siguiendo a la cosa.Alsina Atienza resalta este rasgo
expresando que el régimen de transmisión difierefundamentalmente del de las obligaciones
genuinas, porque no pasan del obligado a susherederos (art. 503 CCiv.), sino a los sucesivos
poseedores de la cosa; de tal modo que laposesión sirve para individualizar al obligado.Según los
partidarios de este carácter, esta nota las distingue de las restantes relacionesjurídicas, en las que
para que opere la transmisión hace falta la concurrencia de voluntadesdel deudor y acreedor; en
cambio, en las propter rem quien sea titular de la cosa será deudor,y es más, es la misma
titularidad o relación del sujeto con la cosa la que va a permitir laindividualización de los sujetos
de la relación jurídica propter rem: así, en la medianería,deberá contribuir a los gastos de
conservación de la pared quien sea propietario del fundo.Vale decir entonces, que estas
obligaciones se caracterizan especialmente en lo que respecta asu nacimiento, desplazamiento y
extinción. Al respecto la ley desempeña un papel decisivoen la vida de tales obligaciones, ya que el
nacimiento se produce por ministerio de ella, eldesplazamiento también tiene lugar , sin que para
ello intervenga la voluntad de losparticulares con el solo desplazamiento de la titularidad real o
posesoria respecto de la cosa,y con la extinción de esa titularidad, también por imperio de la ley,
se extingue la obligación;por ello la extinción del derecho real, por pérdida de la cosa que
constituye su objeto o porabandono, extingue también la obligación real.El contenido de estas
obligaciones, ser de cualquier naturaleza y por consiguiente, no solopositivo (hacer o dar), sino
también negativo (tolerar o no hacer).Las obligaciones propter rem están contenidas
principalmente en las normas que establecenrestricciones y límites al dominio y en el capítulo que,
en el título de la posesión, legislasobre "las obligaciones y derechos inherentes a la posesión". A
modo ejemplificativo,podríamos citar la referencia contenida en el art. 2418 C.C., 2421, las
obligaciones de lago deexpensas contenidas en la ley 13512, etc.Ahora bien, ¿cuál sería la
extensión de la responsabilidad del deudor "propter rem" en cuantoa sus deudas? Se sostiene en
este punto que en principio responde con su patrimonio, sinperjuicio de liberarse por el
abandono. Cabe acalarar que cuando se trata de obligacionessucesivas, solo deberá responder con
su patrimonio respecto de las devengadas durante sutitularidad real; por las anteriores sólo
responderá con la cosa.Para concluir podemos sostener respecto de las obligaciones propter
rem:Constituyen relaciones jurídicas obligatorias en donde los sujetos obligados por
disposiciónlegal surgen de la vinculación con una cosa más el acaecimiento de un cierto
evento.Los elementos son los comunes a todos los derechos de crédito: sujetos, vínculo, causa
yobjeto.

3. 3. Se trata de obligaciones ex lege.La vinculación con la cosa permite individualizar a los

sujetos de la relación jurídica.La responsabilidad del deudor es la común en el campo obligacional,
es decir, patrimonial,respondiendo con todo su patrimonio, excepto los bienes inembargables y,
en su caso elinmueble inscripto como bien de familia.La denominación más apropiada y aceptada
por la doctrina es la de propter rem, ob rem o enrazón de la cosa.

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