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La

gestion immobilière
(GESTIMO)

Cinq (05) modules pour gérer le patrimoine, de la réception du marcher jusqu’à la cession.

                             

 
Suit à l’envoie № 200/MHU/DPSSI en date du 29 novembre 2010 par le Ministère de
l’Habitat, de l’Urbanisme et de la ville, ayant pour objet projet d’automatisation du système
d’information des OPGI, l’OPGI de Bouira a entamés le développement d’une solution
informatique pour la gestion immobilière appelé « GESTIMO », ce dernier est un ERP de
gestion immobilière conforme à l’étude et conception de la banque de données des OPGI, faite
par le Ministère de l’Habitat, de l’Urbanisme et de la ville, Direction de la Planification et de la
Coopération, sous-direction de l’Informatique, en mars 2007.

Cette conception présente le processus d’attribution d’un logement social, la vente des
locaux ainsi que le recouvrement et la maintenance du patrimoine.

En outre, elle permet l’ordonnancement des différentes phases des processus sus cite, et
les documents entrants et sortants nécessaires pour chaque phase.

Aussi, le « GESTIMO » s’est basé sur un recueil des textes, lois, décrets et circulaires
régissant le parc immobilier des OPGI.

Le « GESTIMO » est constitué de cinq (05) modules, chaque module gère une phase de
la vie d’un logement/commerce, de la réception jusqu’à la cession, en passant par l’attribution
et la régularisation, en offrant une sécurité optimale des données, avec des droits d’accès
personnalisé.

Dans ce qui suit, nous allons présenter le mode de fonctionnement du « GESTIMO » :

1. Module Logements : réception, attribution, régularisation, permutation, établissement


des contrats, avis de passage, mise en demeure et ordre de versement.

2. Module Locaux : réception, attribution, régularisation, permutation, établissement des


décisions d’affectations, mise en demeure et ordre de versement.

3. Module Conventionnés : attribution, régularisation, établissement des décisions


d’affectations, mise en demeure et facturation.

4. Module Cession : passage en cession, établissement des attestations de déduction des


loyers et la mainlevée.

5. Module Caisse : recouvrement des loyers, établissement des différents états pour la
comptabilité.
CHAPITRE I Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
1. L’installation du serveur Oracle et création de la base de données

Cliquez sur le setup Oracle XE 11.2, choisissez le répertoire d’installation, dans ce manuel le répertoire
d’exemple c’est le « E:\ » en suit le mot de passe de la base de données « ****».

Après l’installation du serveur et le redémarrage du système, vient la partie de la configuration de ce dernier


et la création de la base de données, dans le dossier fourni avec ce manuel vous trouverez trois fichiers nommés
« Config.sql », « script.sql » et « data.sql ».
Copiez les trois fichiers est vous les collez à la racine « C:\ », copiez le dossier « xsl » et collez dans le chemin
suivant : E:\app\oracle\product\11.2.0\server\rdbms\xml
Ouvrez l’invité des commandes ms dos ;

1. Tapez : cd\ puis le bouton Entrée ;


2. Tapez : sqlplus puis le bouton Entrée ;
3. Tapez : sys as sysdba;
4. Tapez : ****;
5. Tapez : @config.sql ;
6. À la fin de la configuration du serveur Oracle tapez « exit » ;
7. Redémarrage de la machine.

Après le redémarrage de la machine ;

1. Refaire l’étape 1 et 2 ;
2. Tapez : haizer ;
3. Tapez : **** ;
4. Tapez : @script.sql ;
5. À la fin de la création de la base de données, tapez : @data.sql ;
6. Tapez : exit ;
7. Allez sur « Panneau de configuration\Tous les Panneaux de configuration\région et langue
\ Administration\ modifier les paramétrés régionaux \ Arabe (Algérie) » ;
8. Allez sur « invité des commandes\ regedit\ NLS_LANG\ changer le en
FRANCH_FRANCE.AR8MSWIN1256 ».


 
CHAPITRE I Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 

2. Transfert des données :

Sous le menu « Fichier », cliquez sur « Importation des données », une fenêtre des canevas s’ouvre,
nous allons commencer le transfert des cités, pour ce faire il faudra procéder comme suit :

Dans l’onglet « Cités », cliquez sur le bouton « Canevas cités » à gauche du point d’interrogation, un
fichier Excel s’ouvre avec le tableau suivant :

Les champs avec la mention « non obligatoire » sont des champs non obligatoires ni au moins si
l’information exacte est disponible autant la renseigner correctement.

À la fin de l’opération d’insertion des données dans le fichier Excel, vous enregistrez le fichier Excel en
format Excel 2003.


 
CHAPITRE I Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
Ensuite, cliquez sur le bouton « Charger le fichier Excel », une boite de dialogue s’ouvre, choisissez le
chemin d’emplacement du fichier Excel, sélectionnez-le et cliquez sur ouvrir.

Après cliquez sur le bouton « Exécuter », une Jorge verte apparaît, et le contrôle des données se fait
automatiquement, si aucune anomalie n’est détectée une autre Jorge bleue apparait, et l’insertion des données
se fait automatiquement et le nombre de lignes insérées avec sucée apparait en bas à gauche.
En cas d’anomalies un fichier Excel apparait avec le type, la ligne et la colonne de l’anomalie. Les mêmes
étapes pour le transfert des autres canevas.

Dans ce qui suit, nous allons détailler les canevas Excel une par une.

Canevas bâtiment : tous les champs sont obligatoires, si le nombre de logements par typologie n’est
pas disponible mettez le nombre « 99 », pareil pour les locaux. Concernant la superficie bâtiment, mettez le
chiffre « 0 ». Pour le champ « NBRE.cage » pour les logements le chiffre minimal est « 1 ».

Canevas logement : tous les champs sont obligatoires, les champs « Surface Utile », « Cout.revient »,
si l’information n’est pas disponible mettez le chiffre « 0 » ; pour le champ « Mise.a.prix » mettez zéro.

Canevas occupants : dans l’interface du module « DGMP » cliquez sur le bouton « Occupant », la
fenêtre occupant s’ouvre, choisissez l’unité a qui appartiens la liste des occupants, en bas à droite du bouton
annuler cliquez sur le bouton « importer », une fenêtre similaire a la fenêtre d’importation des données
s’ouvre avec deux options à l’extrême droite, l’une s’est « Canevas complet » et l’autre c’est « Canevas
personnalisé »

Canevas complet : cochez cette option et cliquez sur le bouton « Canevas complet » et vous obtenez
le canevas des occupants complets avec tous les champs a renseignés en arabe et en français. Chaque ligne
représente un et un seul occupant, les colocataires sont saisies chacun dans une ligne propre à lui.

Canevas personnalisé : cochez cette option et cliquez sur le bouton Canevas personnalisé et vous
obtenez une liste des champs à cocher pour avoir votre canevas personnalisé.


 
CHAPITRE I Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 

NB : tous les champs du canevas occupants (complet ou personnalisé) sont obligatoires.

Quelques recommandations :

 Les champs « Nom », « Prénom » n’acceptent pas les valeurs suivantes : née, vve.
 Si l’occupant ou le conjoint est présumé, le champ « Date de naissance » reçoit la valeur P/
[Année de naissance].
 Les informations manquantes sont remplacées par « 0 » si le champ est un champ numérique ou
par « / » si le champ est alphabétique.
 La situation familiale (C, M, D, V, I) ; I pour inconnue.

Canevas attribution : le canevas attribution comprend quatre parties :

1. Information du bien : cite, bâtiment, porte et cage ;


2. Information de l’occupant : nom, prénom, date et lieu de naissance ;
3. Information financière : abattement, caution, différent type de loyers et charges ;
4. Information de l’attribution : usage, mode attribution, date occupation, date d’exploitation et
colocation.


 
CHAPITRE I Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 

Éclaircissements :

 La date d’occupation représente la date de début de contrat ;


 La date d’exploitation représente la date de la remise des clés ;
 La date d’occupation >= a la date d’exploitation ;
 Chaque occupant est inséré dans une ligne à part ;
 Un colocataire doit avoir la même adresse que l’occupant principal avec la mention colocataire ;
 Évitez le chiffre « 0 » dans le champ de loyer principal.

Canevas régularisation : ce canevas sert à introduire l’historique du logement, en respectant l’ordre


chronologique des occupations.

Canevas attribution et régularisions locaux : la même chose que les canevas logement.

Canevas cessions avant 2003 : ce canevas est dédié au transfert des occupants de la location simple
vers la cession avant 2003, pour ce faire il est impératif de remplir la colonne Décret avec la mention
« DÉCRET N° 88-71 » ou « Loi N° 81-01 », la date de solde reste vide sauf pour les occupants ayant soldé
leurs logements.

Canevas cession après 2003 : ce canevas est dédié au transfert des occupants de la location simple vers
la cession après 2003.

Canevas importation quittance manuelle : à la fin du transfert des données relatives à la gestion du
patrimoine, nous allons procédés au transfert de dernier mois payé, sous le menu « Paramètres » cliquez sur
« importation quittance manuelle », choisissez l’onglet « Dernier mois payé ».


 
CHAPITRE I Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 

Remplissez le canevas, choisissez la régie, chargez le fichier Excel avec le bouton « Charger le fichier
Excel » puis le bouton « Exécuter ». Si vous ne voulez pas vérifier le code, il suffit de cocher la case « ignorer
la vérification du code ».

En cas d’erreur, vous allez avoir un fichier texte avec le type, la colonne et la ligne de l’erreur.


 
CHAPITRE II Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
I. Recouvrement du loyer :

Dans ce manuel Nous allons expliquer le rôle de chaque champ du module caisse. Cliquez sur le bouton
« Recouvrement du loyer », l’interface indiquée ci-dessus apparaît,

1. Recherche : ce champ sert à saisir le nom et prénom ou le code de l’occupant, ce champ contient quelques
options de recherche:
1.1 La recherche partielle d’un Nom/Prénom : dans le cas où le nom, le prénom ou les deux
représentent une difficulté de retranscription, le champ recherche vous permet d’écrire une partie du
nom ou du prénom ou les deux en prenant soin de séparer les deux avec un espace.
1.2 La recherche sans les voyelles : si vous avez des difficultés à savoir quelle est la/les voyelles a
utilisées dans l’écriture d’un nom, prénom ou les deux, il suffit de remplacer cette dernière par le
symbole « * » étoile, le logiciel vous donnera tous les occupants ayant les mêmes consonnes dans le
même ordre.

NB : pour effacer le contenue du champ « Recherche », il suffit de cliquer une seule fois sous ce dernier.

2. Rubrique : c’est un champ qui contient les rubriques exceptionnelles qu’une quittance peut avoir.
Exemple frais de l’huissier de justice ou frais de régularisation etc.

3. Montant : ce champ représente le montant de la rubrique insérer dans la quittance. Après le choix de la
rubrique et l’inscription du montant adéquat, cliquez sur le bouton « Ajouter ».
CHAPITRE II Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
4. Rech. : Ce champs sert à supprimer les rubriques ajoutées, cela par l’inscription du numéro de ligne de la
rubrique dans le tableau en dessous.

5. Mode de paiement : garce à ce champ vous pouvez choisir les modes de paiement (espèce, chèque,
virement, brigade de recouvrement1).

6. Nombre de mois à payer : ces champs sont dédiés à la saisie de nombre de mois que l’occupant
souhaiterai payer.

7. Valider la Quittance : bouton de validation et impression directe de la quittance de paiement.

En bas de la fenêtre il y a un tableau ou vous trouvez l’historique des quittances encaissées.

                                                            
1
 Brigade de recouvrement = les quittances établies manuellement. 
CHAPITRE II Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
II. Frais divers
Le bouton frais divers sert uniquement à encaisser le montant des rubriques sans le loyer.

III. Reçu ordre de versement :

Cette option sert à encaisser le montant d’un ordre de versement.

IV. Annulation Quittance :

Pour annuler une quittance déjà encaissé il faut savoir ce qui suit :

 L’annulation ne concerne que la dernière quittance encaissée ;


 L’annulation se fait suite à un motif préétabli ;
 La quittance annulée apparait dans le journal de caisse sans qu’elle soit comptabilisé ;
 La quittance annulée reste dans l’historique des paiements.
CHAPITRE II Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 

Image avant l’annulation.


CHAPITRE II Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 

Image après l’annulation.


CHAPITRE II Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
V. Recouvrement des organismes

Le recouvrement des organismes se fait de la même manière que celui des personnes physiques.
CHAPITRE II Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
VI. Cahiers des charges

 La vente des cahiers des charges se fait avec le module de la caisse, il suffit de choisir l’un des
cahiers des charges déjà préétabli, comme indiquait sur l’image de dessus ;
 Les 10% de la caution peuvent être encaissé comme sur l’image ;
 L’annulation des quittances a le même principe que l’annulation des quittances de loyers.
CHAPITRE II Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
VII. Divers états (impression)

Un ensemble important d’états de sortie sont édité par le logiciel à savoir :

1. Journal de caisse : le journal de caisse édite l’ensemble des encaissements d’une journée donnée
avec ou sans détaille, en prenant en considération l’après caisse, voir l’mage en dessous.

2. Bordereau de caisse : le bordereau de caisse édite l’ensemble des encaissements d’une journée
donnée avec ou sans détaille, il représente le détail du montant versé. Voir l’mage en dessous.
CHAPITRE II Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
CHAPITRE III Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 

I. Les étapes d’attribution d’un logement :

Les étapes à respectés pour l’attribution des logements et la délivrance des contrats, OV et fiches navettes
avec le logiciel « GISTIMO » sont comme suit :

1. Réception de cité.
2. Cité.
3. Bâtiment.
4. Logement.
5. Occupant.
6. Attribution.
7. Contrat et OV.

II. Réception de cité :

Sous le menu « Fichier » cliquez sur « Réception de cité », choisissez l’unité ou le marché a été
réceptionner, hormis le champ de la date de réception définitive tous les autres champs sont obligatoires.

1
 
CHAPITRE III Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
III. Cité :

Remplissez les champs :

 Unité : l’unité dont la régie en fait partie.


 Régie : la régie dont la cité a été créé.
 Commune : la commune de la cité
 Cité : le libellé de la cité.
 Cité en arabe : le libellé en arabe.
 Deuxième nom de cité : c’est le nom de baptisassions, le nom des martyres/ moudjahidines.
 Nbre de logements : le nombre de logement dans la cité.
 Nbre de locaux : nombre de locaux.
 V.L.R logements : 25 DA. (Loi 08-142).
 V.L.R locaux : champs non obligatoire,
 Coefficient de zone : c’est le coefficient de zone du JO №°12.
 Bouton Enregistrer : enregistrer les données saisies.
 Annuler : annuler les données saisies.
 Modifier/ Supprimé : saisissez dans le champ « Recherche » le code ou le nom de la cité, les
boutons Modifier et supprimer deviennent visible.

Pour la modification choisissez l’option « Modifier » et procédez à la modification à la fin cliquez sur
le bouton « Modifier ».

2
 
CHAPITRE III Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
Pour la suppression choisissez l’option « Supprimer », après cliquez sur le bouton « Supprimer ».

IV. Bâtiment :

La création d’un bâtiment est simple et rapide, vous commencez par sélectionner l’unité, la régie, la cité
et le marché1.

Après saisissez :

 Bâtiment : le libellé du bâtiment, ce champ supporte trois caractères alphanumériques, les


caractères spéciaux ne sont pas acceptés.
 F1 à F9 : le nombre de logements que contient le bâtiment par typologie.
 Nbre locaux : nombre de locaux dans le bâtiment.
 Superficie Bat : la surface sur laquelle le bâtiment a été construit. Saisissez « 0 » si l’information
n’est pas disponible.

                                                            
1
Voir chapitre I : Réception de cité.

3
 
CHAPITRE III Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
 Nbre Cage : le nombre de cages d’escaliers minimum 1 maximum 99.
 Toiture : le toit du bâtiment tuile ou pleine.
 Cave : oui / non, si le bâtiment a une cave ou pas.
 Recherche1 : pour la recherche, suppression et modification.
 Origine du Bien : OPGI, CNL, CNEP, ETAT, ONLF, PROMOTIONNEL, SLW2.
 Mur : la surface du mur peignant3.

V. Logement :

Sélectionnez l’unité, la régie, la cité et le bâtiment, puis saisissez le numéro de la porte, Sélectionnez
l’escalier, l’étage, la position du logement (droite, gauche, milieu) ; nombre de pièces (typologie du logement),
nature du logement (social, promotionnel, etc.), type d’habitation (collectif, semi-collectif, individuel), surface
habitable, coût de M2 bâtis.

NB : surface habitable et cout de M2 bâtis, saisissez zéro (0) si l’information n’est pas disponible.

Le champ recherche pour la recherche la suppression et la modification.

                                                            
1
 Le même principe de modification et suppressions dans la fenêtre cite.
2
SLW : service logement wilaya.
3
Le mur de publicité.

4
 
CHAPITRE III Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 

VI. Occupant :

Tous les champs de la fenêtre « Occupant » sont obligatoires, si l’information n’est pas disponible
mettez une slache dans le champ voulu, mais ce qu’il est important de savoir, c’est qu’avant la saisie de
l’occupant il faut impérativement sélectionner l’unité d’attribution, le champ « Cité » reste vide.

Quand le champ « Cité » est vide ça veut dire que la liste en bas de la fenêtre est une liste des occupants
non attribuer, si vous sélectionnez la cité, la liste en bas de la fenêtre devient la liste des occupant de la cité en
question.

L’occupant peut avoir plusieurs conjoints, le champ situation familiale contient les mentions
(C,M ,D,V,I), la lettre « I » est synonyme d’inconnue, dans les cas où l’information n’est pas disponible.

5
 
CHAPITRE III Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 

6
 
CHAPITRE III Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
VII. Attribution1 :

L’attribution est automatisée pour minimiser le risque d’erreur. Sélectionnez l’unité, la régie, la cité, le
bâtiment.

Saisissez dans le champ recherche le nom et/ou le prénom de l’occupant ou une partie du nom et/ou
prénom, les champs occupant et conjoint se remplissent, en cas d’homonyme vous avez les boutons
« Précédent » / « suivant », pour sélectionner le bon occupant.

Après le choix de l’occupant sélectionnez la porte, l’escalier, l’usage et le mode d’attribution.

La caution se remplis automatiquement selon la typologie du logement, le début du contrat commence


toujours le premier du mois selon la réglementation, la date de la fin du contrat se calcule automatiquement
trois ans après la date du début du contrat, la date d’exploitation est saisie pour le premier logement du bâtiment
le reste des logements obtiendront la même date d’exploitation par défaut.

Il y a lieu de noté que les logements attribuer à usage autre qu’habitation sont aussi pris en considération
dans le module logement, d’où l’utilité du champ « Activité » pour spécifier l’activité du logement.

Le loyer principal et la TVA sont calculés automatiquement, à la base de la formule suivante:


LP = SH*KZ*VLR;
LP = loyer principal;

                                                            
1
  NB : Dans le cas d’attribution d’un deuxième logement pour un occupant, l’attribution se fait via le canevas attribution.
Voir chapitre I : Transfert des données ; Canevas attribution.

7
 
CHAPITRE III Manuel d’utilisation du logiciel de la gestion immobilière
 
SH = surface habitable ;
KZ = coefficient de zone ;
VLR = valeur locative de référence.

VIII. Régularisation

Sélectionnez l’unité, la régie, la cité, le bâtiment. Le premier champ « Recherche » permet la cherche
de l’occupant, le deuxième champ « Recherche » -en bas à gauche-, permet la cherche du logement concerné
par la régularisation, une fois le bien objet de la régularisation identifier, vous saisissez la date de la
régularisation, l’un des types de régularisation cité ci-dessous, et le motif de cette dernière.

Les types de la régularisation sont :

 Décès : le décès de l’occupant ou du colocataire ;


 Désistement : le désistement de l’occupant ou du colocataire ;
 Cession : le passage en cession et l’établissement de la mise à jour des loyers ;
 Résiliation : annulation du contrat par jugement ;
 Restitution : annulation du contrat a l’amiable.

8
 
Manuel de création BDD régie
Ce manuel décrit comment créer une base de données régie (caisse) à partir de la base de
données globale (serveur) :

Poste BDD globale (serveur) :


1. Créez un nouveau dossier au nom de <sauvegarde régies> sur votre bureau poste
serveur.
2. Créez le compte d’utilisateur d’application « LOGEMENT » pour chaque régie objet
de création.
Renseigner : le nom de la régie, l’application « LOGEMENT », le nom de
l’utilisateur, l’état « active » et le mot de passe.

3. Sauvegardez la régie à créer dans le dossier <sauvegarde régies> (1er point).


3 .1 /

3 .2 / 

Poste régie (caisse) à créer :

4. Copier le fichier (REGI_16-1-2019) de la régie à créer positionné dans le dossier


sauvegarde régies du poste serveur à l’aide d’un flash disque
Et le-coller dans le chemin suivant: D:\app\oracle\admin\XE\dpdump

5. Cliquez sur Démarrer > Exécuter et saisissez CMD dans la case Ouvrir.
Une fenêtre DOS s'ouvre.

6. Saisissez
Cd\
Appuyez sur Entrée.



7. Saisissez
sqplus
Appuyez sur Entrée.
8. Saisissez le nom : haizer
Mot de passe : ****
Appuyez sur Entrée.




9. Saisissez
Exécute desactive_contrainte(-1,1);
Appuyez sur Entrée.



10. Copier le nom complet (y compris l’extension) du fichier déjà coller dans le chemin :
D:\app\oracle\admin\XE\dpdump

11. Cliquez sur Démarrer > Exécuter et saisissez CMD dans la case Ouvrir.
Une fenêtre DOS s'ouvre.



12. Saisissez
Impdp dumpfile=REGI_CAISSEHAR.DMP« coller le nom du fichier déjà copier à
l’aide de la souris »
Comme suit :

Appuyez sur Entrée.

13. Cliquez sur Démarrer > Exécuter et saisissez CMD dans la case Ouvrir.
Une fenêtre DOS s'ouvre.



14. Saisissez
Cd\
Appuyez sur Entrée.



15. Saisissez
sqplus
Appuyez sur Entrée.
16. Saisissez le nom : haizer
Mot de passe : assa
Appuyez sur Entrée.

17. Saisissez
Execute desactive_contrainte(1,0);
Appuyez sur Entrée.



18. Dans la même fenêtre Dos
Saisissez
Update utilisateur set lib_user=’LOGEMENT’ ;
Appuyez sur Entrée.


19. Saisissez
Exit
Appuyez sur Entrée.

20. Lancer l’application « LOGEMENT » avec le mot de passe de la régie crée

21. Sauvegarder une base de données locale.

22. Supprimer le fichier REGI_CAISSEHAR.DMP (inutile) de la régie déjà collé au


chemin : D:\app\oracle\admin\XE\dpdump

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