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LE PATRIMOINE IMMOBILIER, SCI ET OPCI

Le patrimoine immobilier représente l'ensemble des biens immobiliers d'une personne au détriment
du patrimoine financier ou du patrimoine professionnel. Il fait partie des actifs non financiers.

Dans un premier temps, il est généralement constitué de la résidence principale, il s'étoffe par la
suite par des résidences locatives et/ou des résidences secondaires.

Les biens immobiliers qui sont pris en compte sont : les constructions ; les appartements en
copropriété ; les terrains à bâtir ; les forêts, champs et plantations agricoles.

Types de patrimoine immobilier :


Il y a plusieurs types de patrimoine immobilier :

• L'immobilier d'habitation qui concerne l'achat de la résidence principale et/ou de la


résidence secondaire;

• L'immobilier de rapport utilisé dans le cadre d'un investissement locatif, permettra d'obtenir
des loyers issus de la location de son bien;

Les terrains à bâtir seront privilégiés par certains investisseurs pour construire :

• Leur résidence principale ou secondaire. Cette acquisition ne sera pas assujettie à la TVA
immobilière, mais aux droits d'enregistrement au taux de 5,09 %. L'habitation ne devra pas
être louée meublée ;

• Des immeubles autres que l'habitation ou achetés par des professionnels dans le but d'en
faire des immeubles d'habitation. Ce type d'immeuble sera soumis à la TVA immobilière.

 L'immobilier commercial concerne plus particulièrement l'immobilier professionnel (bureaux,


commerces, locaux d'activité).

 Les forêts, les champs et plantations agricoles, bien qu'on ne soit pas sur de l'immobilier
comme on peut l'entendre, ceux-ci font partie du patrimoine immobilier d'un individu.

Patrimoine immobilier : qu'est-ce que le viager ?


 Le viager est un dispositif particulier de vente de biens immobiliers qui a pour objectif de
transformer qu'une partie ou la totalité du prix en rente annuelle viagère au profit du
vendeur.

 Il existe plusieurs types de viager :

Le viager occupé qui est le plus courant. Le propriétaire vend son bien, mais il conserve le droit
d'usage et d'habitation.

 Le viager libre : le bien est de ce fait vendu libre et l'acheteur peut l'habiter
immédiatement.
 La vente à terme : c'est une sorte de crédit vendeur. Le vendeur occupe le bien pendant
une durée déterminée à l'avance ou le libère le jour de la signature de l'acte de vente.
Patrimoine et gestion locative :
 La gestion locative immobilière concerne plus particulièrement les appartements, les
maisons, les locaux commerciaux et/ou professionnels, les immeubles et les parkings.
 Pour ce faire, un mandataire (organisme ou individu) sera désigné pour gérer les
biens immobiliers du propriétaire. De ce fait, ce dernier délégue la totalité des tâches
liées à la location d'un ou plusieurs biens immobiliers, comme :
 le choix du locataire ;
 la rédaction du contrat de location ;
 vérifier l'assurance annuel du locataire;
 veiller au paiement des loyers ;

Société civile immobilière :


 Une SCI ou société civile immobilière est un contrat de société par lequel plusieurs
personnes (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens
immobiliers afin d'en partager les bénéfices ou de profiter de l'économie qui pourrait
en résulter, tout en s'engageant à contribuer aux pertes.
 C’est une société civile qui permet de gérer facilement un patrimoine immobilier
comme elle peut être utilisée à des fins de transmission.
 Elle est considérée comme un meilleur instrument de gestion patrimoniale et fiscale,
qui offre une grande liberté aux associés dans le but d’organiser la SCI et de
présenter un montage convenable à leurs projets soit pour gérer un patrimoine privé
ou professionnel.

1. Caractéristiques de la SCI :
Capital La loi ne prévoit pas de capital minimum.

Associés Une SCI doit compter au minimum deux associés, qui peuvent être indifféremment des
personnes physiques ou morales.

Apports Apports en numéraire : il s’agit d’un apport d’argent.


Apports en nature : seront essentiellement constitués de biens immobiliers. Ils doivent être
intégralement libérés dès la constitution de la société
Apport en industrie : cela consiste en un apport de savoir-faire ou de connaissance.
 Gérance :
La SCI est gérée et administrée par un ou plusieurs gérants. Le ou les gérants peuvent être
des personnes physiques ou des personnes morales. Le gérant engage sa responsabilité en
cas d’infraction aux lois et règlements, en cas de violation des statuts ou des fautes
commises dans l’exercice de ses fonctions.
 Transmission des parts de la SCI
Les cessions de parts aux ascendants ou descendants d’un associé sont en principes libres,
sauf à ce que les statuts prévoient un agrément préalable obligatoire. Les cessions de parts
autres qu’aux ascendants ou descendants sont soumises à l’agrément des associés.

2. Les inconvénients de la SCI


 Les formalités fastidieuses de création d’une SCI

 Comme toute société, la société civile immobilière subit des formalités de constitution :

-la rédaction et la signature des statuts

-l’enregistrement des statuts au centre des impôts

-la publication de la constitution de la SCI dans un Journal d’Annonces Légales (JAL)

-l’immatriculation de la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce

L’Organisme de Placement Collectif en Immobilier (OPCI)


C’est un produit d’investissement immobilier ayant pour objet principal, la construction ou
l’acquisition d’immeubles en vue de leur location ainsi que toutes opérations nécessaires à leur
usage ou leur vente.

Ces organismes peuvent réaliser dans ces immeubles, les opérations afférentes à leur construction,
leur rénovation et leur réhabilitation en vue de leur location.

Les OPCI peuvent prendre la forme soit de sociétés de placement immobilier (SPI), sociétés où les
investisseurs sont actionnaires et qui ont la personnalité morale, soit de fonds de placement
immobilier (FPI), où les investisseurs sont des copropriétaires d’actifs, gérées par une société de
gestion agréée.

1. Fonctionnement :
Dividendes et revalorisation:

Pour le détenteur de parts ou d'actions, l'OPCI est un support à prépondérance immobilière


susceptible de lui procurer deux sources de rémunération :
- une distribution régulière de dividendes ou coupons (une à quatre fois par an selon les OPCI)
- une plus-value à long terme, grâce à la revalorisation de la valeur de ses parts ou valeur liquidative
(VL).

Composition des OPCI:

Un OPCI est composé de plusieurs actifs:


 Actifs Immobiliers : Pour une part comprise entre 60 et 90%

 Actifs Financiers (OPCVM et autres produits financiers) : Jusqu'à 30 %

 Trésorerie disponible : 10 % au minimum pour assurer une bonne liquidité

Performances selon le type d'actif:

Le rendement offert au porteur de parts dépend de la qualité des actifs sous-jacents détenus par
l'OPCI.

 Poche immobilière : Le rendement provient des revenus obtenus par la location des
immeubles de commerces et de bureaux

 Poche financière : Le rendement est obtenu selon l'évolution des marchés financiers

 Poche de liquidité : Les fonds sont essentiellement des placements de types monétaires ou
obligataires

Souscriptions et rachats:

L'entrée (ou souscription) et la sortie (ou rachat) de l'OPCI sont réalisées à un prix inconnu puisque
l'ordre est passé avant la publication de la valeur liquidative, qui n'est pas fixée en temps réel. La
valeur liquidative, fixée par la société de gestion, peut être calculée au maximum tous les 15 jours et
au minimum 2 fois par an avec publication d'une estimation chaque trimestre. Dans les faits, la
fréquence de valorisation des parts est généralement mensuelle, ou bimensuelle

2. Avantages
• Produit d‘épargne accessible , Investissement immobilier sans contrainte , Outil de
diversification , Epargne disponible.

3. Risques
Comme tout placement financier, l’OPCI possède sa part de risques.

Parmi les principaux : Le risque de perte de capital, Le risque de liquidité, Le risque lié au marché de
l’immobilier.

Autres Risques secondaires : Le risque lié à la détention d’actions , Le risque de crédit , Le risque lié
au recours à l'endettement, Le risque de taux , Le risque lié à l'utilisation de produits dérivés.