Lectura Nº 16

EL FRAUDE INMOBILIARIO FRENTE

AL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

INTRODUCCIÓN
El aseguramiento de la circulación de bienes inmuebles ha encontrado en el Registro un aliado
fundamental, inesperadamente convertido casi en indispensable e ineludible. Sin embargo el
sistema registral guarda dentro de sí un defecto de estructura, y es que éste fue concebido como
uno de privilegios para quien accediera al Registro teniendo enfrente la transmisión de la
propiedad inmobiliaria por el sólo consentimiento (Art 949° C.C. Peruano). Teniendo en cuenta
que la inscripción no es obligatoria para los titulares inmobiliarios, se justifican los incentivos, y el
mayor de todos es que mediante el Registro puedes oponer derechos, incluso contra otros que
tienen derechos más antiguos pero no inscritos. Aún más el incentivo nunca se agota, pues la
cuestión es llegar al Registro aunque luego la rueda vuelva a girar y quien llegó luego deja de
serlo a veces sin su participación o conocimiento. Esto nos lleva a preguntarnos ¿si el sistema
registral en el Perú favorece o incentiva el Fraude Inmobiliario?

DESARROLLO
1.- Riesgo del tráfico jurídico:
El fraude inmobiliario como fenómeno es una permanente distorsión a todo sistema que
garantiza el tráfico inmobiliario seguro.
En la construcción del fraude se busca que el resultado final permita un beneficio
fundamentalmente económico dentro de un marco de “legalidad formal”. Resulta que el Fraude
está posicionado como riesgo del tráfico jurídico de bienes y es una figura que ha sido tratada o
abordada como una enfermedad o patología que se ha pretendido mantener lejos del sistema
mediante medidas específicas o implementación de seguridades; sin embargo el fraude se ha
mantenido vigente.
En este sistema registral inmobiliario ha sido una tradición que se circunscriba la problemática
del fraude inmobiliario al notario o al Registro; es decir, siempre se habla de “fraude notarial” o
“fraude registral”. Sin tener en cuenta que el sistema inmobiliario, como un todo, es el que
presenta vulnerabilidades.
Dependiendo del país y sistema son varias las instituciones que, directa o indirectamente, se
ven vinculadas a este sistema inmobiliario y por el cual transita y consolida el fraude: Registro de
Propiedad Inmueble, (tanto el Catastro como el Registro de predios); Tribunales Registrales

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(dígase órganos de segunda instancia en general), Notarios; entidades que están al final de fila o
cadena y por lo que resultan más visibles, sin embargo también participan diversos organismos
del Estado, como el poder judicial, entes administrativos del poder ejecutivo (ejemplo a los
ejecutores coactivos, municipalidades, órganos de saneamiento de titulación), entre otros como
los son los particulares que hacen uso del sistema para obtener una titulación y la circulación
(dígase tráfico jurídico) del bien inmueble.
En lo que respecta al propio fraude se va encontrar también los “grupos involucrados”, que se
pueden catalogar principalmente en dos, los realizadores (autores directos, colaboradores o
facilitadores) del fraude y por otro, lado las víctimas de éstos. Existe fuera del fraude un tercer
grupo que no es de interés directo pero que corresponde a la categoría de los mecanismos
existentes en un sistema inmobiliario para garantizar el tráfico saludable de los bienes y
garantizarlos y que son, dependiendo del país, los notarios, Registro Público y Registradores,
organismos estatales y sus funcionarios públicos, Poder Judicial y sus Jueces y funcionarios
judiciales. Externamente el fraude afecta a un cuarto grupo al que se le conoce como el
ciudadano, tercero registral, inversionista, que es quien contrata en base a la información que
consolida en el tercer grupo y que puede contener fraude, es el grupo expuesto a las
consecuencias del delito para beneficiar al generador de éste.

2.- La utilización del Registro para el Fraude

El fraude inmobiliario ha pretendido consolidarse a través de los Registros Públicos, la utilización
de los diversos registros pretende dotar de protección jurídica al fraude y a sus consecuencias
jurídicas.
El sistema registral en el Perú en lo que a predios se refiere, tiene entre sus características el
que sus efectos son declarativos en un sistema donde las transferencias de la propiedad son de
carácter consensual, por lo que el acceso permite acceder a un mayor nivel de seguridad por la
oponibilidad de derechos que permite y que es esencial en el sistema. Justamente resulta que
esa situación determina que el acceso al Registro se convierta en prioridad para quienes quieren
asegurar de mejor modo la titularidad de un derecho real, por ello tanto los titulares legítimos
como los ilegítimos pretenden registra pues de ese modo el inmueble puede asegurar su tráfico
con garantías que brinda el sistema jurídico.
Los registros públicos como sistema, está administrado en el Perú por un organismo estatal, el
cual lo regula internamente. Las acciones de la entidad estatal han pretendido estructurar el
funcionamiento de los Registros Públicos para ofrecer resultados visibles a la opinión pública y
que se entiendan como eficientes. Esta orientación ha estado enmarcada en dos aspectos
fundamentales, que son la celeridad y la disminución de rigor para el acceso al registro. Ello en
línea con políticas de estado sobre entender que la administración pública debe servir al
ciudadano de manera más sencilla, inmediata y eficiente. Esta situación sin embargo es un
espacio importante para el desarrollo el fraude inmobiliario pues se tiene que la garantía que
brinda el registro es la misma, no hay disminución de ésta, esto es sigue siendo el mejor modo
de asegurar la titularidad de un derecho real, así se tiene que la percepción de seguridad que
tiene la ciudadanía está aumentada, por decirlo de algún modo está sobredimensionado la
percepción del efecto del registro, para considerarlo de hecho como constitutivo de derechos, lo
cual no es así. Esta situación por su parte se contrapone con la regulación al interno del propio
registro, la cual considera a la institución rectora y sus operadores como parte de la
administración pública, que están sometidos a líneas obligatorias de simplificación y celeridad,
con responsabilidades disminuidas en razón de repartición de éstas entre los entes generadores
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del Título que da mérito a la inscripción. El fraude puede entonces facilitarse al poder utilizar la
simplificación que permite el acceso al registro y obtener la misma garantía de seguridad
jurídica.
Cabe recalcar que en el sistema registral peruano, no ha considerado al Fraude Inmobiliario
como un elemento a tener en cuenta en su estructura ni diseño normativo protector, pues el
sistema está basado en la buena fe, en una consecuencia de ésta como es la Simplificación
Administrativa. El sistema del Registro Inmobiliario está diseñado para dar privilegios a los más
diligentes, es decir a los que usan el Registro sin que ello implique la negación de quienes no
acceden a éste sino que la justificación el privilegio que adiciona seguridad jurídica a los titulares
de derechos reales y a quienes contratan con éstos. El Registro tiene efectos declarativos, es
decir, declaran un hecho jurídico relevante que ocurre en la realidad extra-registral, pero, va a
tener relevancia jurídica a efectos de considerar la buena fe registral con la que intervienen los
adquirentes.

3.- Necesaria revisión del sistema: Participación del Notario y Registrador Público en el Tráfico
inmobiliario y por ende en el Fraude Registral.

EL NOTARIO Y LA FUNCIÓN EN EL TRÁFICO INMOBILIARIO

En primer lugar, el notariado es una función pública. El notario, originalmente, no existía, porque
el Estado es el obligado a brindar este servicio, esta función pública. Como el Estado no tiene la
capacidad suficiente de actuar por sí solo, porque crearía una burocracia tremenda y no podría
satisfacer los intereses de los particulares, delega esa función en una persona que debe cumplir
con una serie de características: profesionales, solvencia moral, etc. Pero lo importante es que
está dotado de fe pública y hace presumir que todas sus actuaciones, en tanto sean notariales,
son ciertas, a menos que se desvirtúen en una sede judicial. Bajo esa presunción, el notario
público tiene un enorme poder: representa una función estatal.
Pero además, una vez que el interesado acude donde el notario, este es el primer calificador de
la legalidad y de la procedencia del negocio jurídico. Debe identificar plenamente a las partes y
comprobar la capacidad de actuar de las personas que acuden ante él. Esos dos rubros son
fuentes primarias de fraude: la identificación (por cuanto algunos fraudes se han dado por la
suplantación de los verdaderos titulares); y la capacidad de actuar también (sobre todo en los
casos de representación de empresas jurídicas, o poderes especiales que, más adelante, vamos
a comentar). El notario verifica la legalidad del acto y asesora jurídica, notarialmente y, además,
registralmente; es decir, debe aconsejar a las partes y realizar los estudios registrales previos a
la negociación.
Los tipos de documentos notariales son sólo dos: protocolares y extraprotocolares. Para efectos
de esta presentación vamos a analizar sólo los documentos protocolares, porque son los que
tienen acceso al Registro.
Los documentos protocolares son de tres tipos: escrituras públicas, actas y protocolizaciones. De
esos tres tipos, los que comúnmente acceden al Registro son las escrituras públicas y las
protocolizaciones. En las escrituras públicas siempre hay comparecencia; en las
protocolizaciones no hay comparecencia, sino que el notario actúa a solicitud de alguien. En las
escrituras públicas están plasmados los contratos, las negociaciones.

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 PARTICIPACIÓN DEL REGISTRO EN EL TRÁFICO INMOBILIARIO
La competencia registral, o competencia institucional, es, básicamente, como dijimos al principio,
la inscripción de derechos reales, en cuanto a su constitución, modificación, cancelación o
extinción. Una de las funciones esenciales es la registradora. La función registradora, en el caso
del Perú es creada por el Estado, y tutela el derecho de propiedad. Pero esta tutela está
mancomunada con la función judicial y la función notarial; todo, obviamente, orientado a brindar
paz social y jurídica.
Otra función del registrador es controlar el tráfico jurídico de bienes inmuebles que van ser
registrados o inscritos.
El registrador es un funcionario encargado del registro y tiene, como labor principal, la de
calificar e inscribir documentos. En Perú es un funcionario administrativo. Consecuentemente,
está sometido al principio de legalidad y sólo puede hacer lo que la ley, expresamente, le
permita. No puede ir más allá. Podemos, entonces, decir que esta función de registrador es una
función pública, reglada, delegada, controlada y fiscalizada. Ese último punto deberíamos
subrayarlo, porque, como veremos más adelante, algunas de las vulnerabilidades que se
presentan es por falta de una adecuada fiscalización en el ámbito notarial y, quizá, también en el
ámbito registral.
El registrador aplica el principio de legalidad, que registralmente lo traducimos como de
calificación; es decir, califica los aspectos formales del documento. También entra a valorar
algunos aspectos fiscales y aplica principios registrales. Ese control de legalidad consiste,
entonces, en la comprobación de todos los requisitos, a través de un examen previo y la
verificación de que los títulos que se presentan para su inscripción sean válidos y perfectos y
puedan ser susceptibles de registración.
Esto nos da, como consecuencia, que se van a publicitar y que esos asientos deben ser
concordantes y exactos con la realidad jurídica que de ellos se desprende. Es decir, debe darse
una exactitud entre la publicidad registral y la realidad extraregistral, lo cual se presume a través
del principio de fe pública registral. La fe pública, por lo tanto, va jugando en cadena: el notario
tiene fe pública, el Registro tiene fe pública y el registrador tiene fe pública y esta fe pública es
una herramienta muy poderosa, porque hace presumir que todo lo que se está actuando, toda
esa publicidad, es cierta.
Podemos concluir que tenemos un doble control de legalidad (notarial y registral) que, para
efectos del tema de fraudes con propiedades, en alguna parte, se filtra. Se filtra en ambos o se
filtra en uno de los dos y llega a inscribirse un documento fraudulento.

PARTICIPACIÓN DEL REGISTRO EN EL FRAUDE INMOBILIARIO

Veamos qué sucede en el ámbito registral. Funcionarios autorizados, generalmente
registradores, realizan modificaciones en la base de datos del Registro, introduciendo o
alterando información. Es decir, casos en que, por ejemplo, cancelan un hipoteca sin que exista
un documento que sustente esa cancelación; o cancelan un embargo, sin que tampoco exista
ese documento. Pero es un funcionario que, por sus facultades de registrador, puede actualizar
esa información. Hay también casos de funcionarios no autorizados (estos son funcionarios que
no pueden alterar nada, legalmente, en la base de datos) pero que, eventualmente, lo hacen,
como el caso de funcionarios de informática.

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En el ámbito extrarregistral, tenemos algunas situaciones interesantes. La primera es la
suplantación de propietarios, que es la más común. Son aquellos traspasos de propiedades
donde, supuestamente, ha comparecido el titular registral, sin serlo. Ha habido corrupción del
notario, en algunos casos; en otros, el notario se ha visto sorprendido, o no ha tenido la
diligencia debida para identificar claramente quién comparece.
En el Perú el sistema de seguridad de seguridad para el tráfico inmobiliario tiene su máxima
expresión en el Registro de Propiedad Inmueble del cual forma parte el Registro de Predios,
resulta sin embargo que el Registro no tiene carácter constitutivo de derechos y resulta ser
declarativo, lo que en definitiva hace que el registro sirva como un mecanismo que apuntala la
seguridad del sistema que garantiza el tráfico inmobiliario. El acceso al Registro permite
publicidad y por tanto dota de seguridad jurídica, tal como está establecido por la normatividad
aplicable.
En nuestro ordenamiento jurídico, el Fraude Inmobiliario es un fenómeno patológico que afecta
directamente la seguridad jurídica que requiere el tráfico jurídico de inmuebles, tanto la estática
como la dinámica, dígase de la consolidación de lo adquirido y la garantía de la validez de las
adquisiciones.
La incidencia de fraudes de carácter inmobiliario, específicamente predios ha crecido aun
existiendo mecanismos de seguridad en las diversas instituciones e instancias involucradas, el
inicio del fraude es diverso pero siempre han apuntado a terminar en los Registros Públicos,
pues el sistema peruano considera a éste como la máxima expresión en lo que ha seguridad
jurídica se refiere.
Por lo antes indicado y dentro del contexto mencionado, se dan tres situaciones que pasaremos
a explicar:
El Sistema Registral consagra el reconocimiento de la parcelación de responsabilidades en la
generación de los Títulos (que deberían ser normalmente instrumentos públicos) y la propia
calificación del mismo. Se establecen los alcances y limitaciones de la calificación partiendo del
supuesto que el título está debidamente consolidado y por tanto la calificación parte que
contenido del mismo sea legal, control de la externalidad del documento asi como la
contrastación del mismo con los antecedentes registrales. La secuencia de responsabilidades es
preclusiva. No cabe el cuestionamiento a las razones del pronunciamiento ni menos la decisión
del funcionario generador del Instrumento o documento público.
En segundo lugar tenemos a la prioridad que se da al tráfico jurídico por encima de la seguridad
estática RRPP a través del Registro Personal que inscribe entre otros actos, las resoluciones
que declaren la nulidad del matrimonio, el divorcio, la separación de cuerpos y la reconciliación,
el acuerdo de separación de patrimonios y su sustitución, la separación de patrimonios no
convencionales, las medidas de seguridad correspondientes y su cesación. Como podemos
advertir, esta primera situación constituye una duplicidad de inscripciones de los mismos actos
jurídicos.
La segunda situación se refiere, a la obligación que tienen todas las personas de inscribir las
modificaciones de su estado civil derivadas del matrimonio ante Reniec. La Ley Orgánica de
Reniec señala en varios de sus articulados la obligación de informar las modificaciones del
estado civil con la finalidad que pueda expedirse un nuevo DNI. Es aquí donde se señala la
importancia del DNI, como un documento público, personal e intransferible, constituyendo la
única Cédula de Identidad Personal para todos los actos civiles, comerciales, administrativos,
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judiciales. Sin embargo, el hecho social que se configura en este caso se caracteriza porque la
ley deja a iniciativa de las personas el cumplimiento de ésta obligación, sin embargo las
modificaciones que pudieran darse al estado civil no son inscritas ante Reniec, ocasionando una
desactualización de datos que son de vital importancia. Esta realidad se ve reflejada en los
casos de rectificaciones registrales.
La tercera situación se refiere, a la excesiva exigencia de formalidad en los trámites de
rectificación del estado civil de los asientos registrales. Cuando uno de los cónyuges cuyo estado
civil es soltero, pero en realidad está casado y dispone de bienes inmuebles (adquisición) de la
sociedad de gananciales e inscribe dicho acto en RRPP como soltero, se constituye la
presunción que el bien es propio. Por lo tanto, el otro cónyuge que no intervino bien puede
acercarse a RRPP y solicitar se sirva rectificar el estado civil del titular del asiento registral,
presentando una copia certificada de la partida de matrimonio. Sin embargo, en la jurisprudencia
registral se señala que no es suficiente la presentación de dicha copia certificada, sino que es
necesario confirmar la disposición de los bienes inscritos a través de un instrumento público
donde consta dicha manifestación de voluntad para dar validez y eficacia al acto inscrito, lo que
en nuestra opinión constituye un exceso en la formalidad, puesto que constituyen dos
situaciones distintas “la rectificación del estado civil” y “la disposición de bienes sociales”
(aunque no negamos la estrecha relación que existe entre ambos). Creemos que no hay
documento más fehaciente que acredite el estado civil de casado de una persona que la partida
de matrimonio y que RRPP debe proceder con ello para adecuar la realidad extrarregistral
(estado civil de casado) con lo registrado (estado civil de soltero).
Resulta oportuno mencionar que el registro puede generar errores, derivados de inexistencia de
áreas catastradas, débil sistema catastral, insuficiencia descriptiva de los predios que cuenta con
inscripción, que puede dar lugar a la generación de doble o más inscripciones de un mismo
predio o que se le atribuya un área y ubicación que no le corresponda, sea para cambiarlo de
lugar y permitir independizaciones sobre áreas ajenas al predio matriz, o que su atribución de
mayor área también le permita dar lugar a que se pueda seguir independizando sin límites. Esto
como ejemplo significa que los errores producidos pueden ser de buena o mala fe, sin embargo
independiente de los motivos de la generación, la potencial afectación es relevante pues siempre
se terminará afectando el derecho de un tercero incluido el Estado.

PARCELACIÓN DE RESPONSABILIDADES:
Se ha encontrado en el análisis del marco legal del sistema registral peruano asi como en la
jurisprudencia emitida por el órgano de segunda instancia, la constante referida a que uno de los
pilares para el funcionamiento de los Registros Públicos es la parcelación de responsabilidades
de quienes intervienen en la generación y consolidación del Título (que normalmente debe un
Instrumento Público) que es ingresado al Registro asi como en la calificación del mismo y su final
inscripción. Se identifica la intención normativa de establecer responsabilidades escalonadas y
separadas entre sí en una secuencia preclusiva. Se ha establecido a nivel normativo en forma
expresa que el Registrador no debe cuestionar ni el fondo ni la validez de los actos judiciales y
administrativos, incluso también no le correspondería cuestionar el pronunciamiento Notarial
respecto de los procedimientos No Contenciosos. Estos escalonamientos se extienden a los
documentos privados. La reglamentación registral establece al igual que la notarial, que las
responsabilidad no alcanza por la generación de documentos falsos o declaraciones falsas,
como por ejemplo serían una falsa declaración en la identificación, o cuando para generar la

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escritura pública se utilizó una minuta falsa, el Registrador Público no tendría responsabilidad
alguna por la inscripción que realice.
En los procedimientos contemplados en la Ley 27333 se ha considerado que es el Notario el
responsable de los procedimientos como de la generación de los instrumentos públicos
derivados de ésta.

PRIORIDAD DEL TRÁFICO JURIDICO POR ENCIMA DE LA SEGURIDAD JURIDICA:

La tendencia normativa asi como los lineamientos que se han ido estableciendo por el Tribunal
Registral, van en la dirección de priorizar la fluidez del tráfico jurídico. Se considera que la
Seguridad estática está determinada y protegida por la estructura normativa, llámese Código
Civil o Reglamentos. Un elemento fundamental de la medición de la eficiencia de los
procedimientos registrales son los plazos de atención.

EL PRIVILEGIO DEL ACCESO AL REGISTRO:

El Registro de la Propiedad Inmueble ha adquirido una importancia mayor para la que fue
diseñada. Significa esto que el Sistema ha encontrado en la búsqueda de la Seguridad Jurídica,
tanto en su expresión de Seguridad Estática como Dinámica: al registro como punto de equilibrio
y elemento fundamental de ésta. Significa, esto que conforme a lo que hemos analizado, el
sistema de privilegios que establece el Código Civil no resultó suficiente por lo que se entiende
que el valor del Registro es otro y que correspondería más con un sistema de registro
constitutivo que uno de sólo publicidad y oponibilidad, por lo que en esa distorsión de valor
ocurre que se pretende llenar el vacío actualmente existente y por lo que resulta entonces que el
fraude tiene una mayor oportunidad de consolidación pues la preferencia de lo inscrito sobre lo
no inscrito será relevante a la hora de definir contiendas sobre titularidad o la forma y extensión
de los predios.

CONCLUSIONES

1. El sistema inmobiliario en el Perú genera un sistema privilegios a través del Registro Público
que lo hace propicio para ser utilizado por agentes generadores de fraude.

2. Actores interesados pretenden usar el privilegio que da el Registro para consolidar actos de
Fraude en la apropiación de predios. Los actos de los agentes del fraude están destinados a
acceder al Registro, aprovechar la publicidad, así como la legitimidad y prioridad de sus
inscripciones para consolidar su ilícito actuar. Se considera que la existencia del tercero
registral es el bien más valioso que pueden tener los defraudadores para consolidar su
actuación.

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3. El Registro Inmobiliario es un mecanismo de seguridad que privilegia el tráfico jurídico de los
bienes, por lo que hace posible que se permita la existencia de fraude en tanto sea éste
escaso en su incidencia, es decir que el costo/beneficio sea favorable al tráfico jurídico
considerando que el fraude es un riesgo y un sacrificio necesario para mantener el sistema.

4. Los errores que se producen en las inscripciones son susceptibles de ser aprovechados por
los agentes generadores de fraude, generando una cadena que permita obtener un
aprovechamiento económico de los mismos.

5. Es necesaria la parcelación de responsabilidades puesto que de otra manera la tramitación

se volvería densa y lenta incidiendo directamente en la eficacia y eficiencia de los
procedimientos registrales e incluso de la propia inscripción. Sin embargo para que dicha
parcelación de responsabilidades cumpla su finalidad, el establecimiento y delimitación de
las mismas debe ser no sólo precisa e indubitablemente señalada sino que debe existir
verificación. Esto teniendo en cuenta que la parcelación por si misma genera espacios
suficientes para ser aprovechados por los agentes generadores de fraude además de hacer
difícil la determinación de responsabilidades lo que puede significar un aliciente para que
algunos operadores del sistema (dígase jueces, notarios, registradores, funcionarios en
general) puedan facilitar o ser parte del fraude.

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