DECLARATORIA DE FÁBRICA

1. DEFINICIÓN

A partir de la vigencia de la presente Ley, el reconocimiento legal de la

existencia de cualquier tipo de edificación, independientemente de la fecha de
su construcción, se hará mediante una declaración del propietario, de acuerdo
con los requisitos y trámites que se establecen en esta Ley. Este acto se
denomina declaratorio de fábrica.

La declaratoria de fábrica es la inscripción de una construcción en el Registro

de Predios correspondiente, donde se consignan las características y
condiciones técnicas de una obra. Al inscribir una declaratoria de fábrica,
reconocemos el carácter legal de una determinada construcción. Esto significa
que todo lo que edifiquemos en nuestro terreno o casa, si tiene un título inscrito
en Registros Públicos, también debe inscribirse.

Con la inscripción de la declaratoria de fábrica se facilitará la transferencia de

un determinado predio, además de valorizarlo. Asimismo, la inscripción de la
declaratoria de fábrica permite, en caso se trate de departamentos, la
independización de los mismos.

Cuando uno quiere vender un segundo o tercer piso de una casa, previamente
debe inscribir la construcción (fábrica) y luego independizarla. A partir de ese
momento podrá vender por ejemplo su tercer piso, con o sin aires,
dependiendo de cómo esté inscrito el predio. Eso le va a permitir transferirlo
más rápido y su propiedad se valorizará más por estar saneada.

 La declaratoria de fábrica comprende:

a) Edificación nueva

b) Remodelación.

c) Ampliación.

d) Puesta en Valor.

e) Modificación.
 f) Reparación.

g) Demolición.

2. BASE LEGAL

LEY Nº 27157 Ley de Regularización de Edificaciones, del Procedimiento para

la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común.
Artículos 15°, 17° y 176 del Reglamento General de los Registros Públicos,
aprobado por Resolución N° 195-2001- SUNARP/SN (23/07/2001); 73° del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, aprobado por Resolución
N°540-2003 SUNARP/SN(21/11/2003); 4° y 33° de la Ley 27157 (20/07/1999);
24°, 106° y 107° del Reglamento de la Ley 27157, aprobado por D.S. 008-
2000-MTC (17/02/2000); Quinta Disposición Final del Decreto Legislativo N°
667 (13/09/1991); Decreto Supremo N°017-2003-JUS (18/09/03).

3. LEGITIMADOS PARA DECLARAR

Los propietarios, usufructuarios superficiarios, concesionarios, titulares de una
servidumbre o afectación de uso o cuales quieran que cuente con derecho
ciertos para llevar a cabo obras de edificación sobre un predio.

4. PREDIOS SOBRE LOS QUE PUEDE RECAER LA DECLARATORIA DE

FÁBRICA
• Predios urbanos
• Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana
• Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren
como urbanas en la municipalidad e inscritos como rústicos en el
Registro.
5. REQUISITOS
1. Formato de solicitud de inscripción debidamente llenado y suscrito.
2. Copia del documento de identidad del presentante, con la prórroga o
constancia de haber sufragado en las últimas elecciones o haber
solicitado la dispensa respectiva.
3. Formulario Único Oficial (Parte 1 y 2) a que se refiere la Ley N° 27157; o
según corresponda:
 - Formulario Registral aprobado por la SUNARP en el caso de
regularización de edificaciones a que se refiere la 27157,
aprobado por D.S. 008-2000-MTC.
- Formulario Registral a que se refiere la 5° Disposición Final del D,
Leg. 667.
- Documento correspondiente de acuerdo a las disposiciones
vigentes a la fecha de la declaratoria.
4. Plano de ubicación y localización, y plano de distribución por pisos o
niveles, firmado por verificador de ser el caso.
Tratándose de regularización de ampliación, modificación, o demolición
parcial (Ley 27157), deberá acompañarse además plano de distribución
en el que se visualice los ambientes eliminados o modificados.
5. Tratándose de regularización de edificaciones debe acompañarse el
informe técnico del verificador responsable y el certificado de
parámetros urbanísticos y edificatorios.
6. Pago de derechos registrales.
7. Otros, según calificación registral y disposiciones vigentes.

6. PROCEDIMIENTO
a. De las opciones
Todos los propietarios de edificaciones que construyan a partir de la
vigencia de esta Ley deben optar por:
 Comunicar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial
tratándose del ámbito del Cercado, en Formulario Único Oficial la
fecha del inicio de la construcción de la obra, y declarar que ésta
se efectuará de conformidad con los planos que se adjuntan y
que se cumple con las normas de zonificación y otras vigentes,
para lo cual se acompaña el plano de zonificación respectivo.
Obtenido el cargo de recepción de dicho formulario y
transcurridos 20 (veinte) días útiles contados a partir de la fecha
del cargo de recepción, sin que la Municipalidad haya observado
la documentación presentada, se puede iniciar la obra.
La Comisión Técnica compuesta por los arquitectos e ingenieros
designados por los respectivos Colegios Profesionales, que para
estos efectos conforma la Municipalidad, realiza la calificación de
la procedencia de la solicitud en el plazo a que se refiere el
 párrafo precedente y tiene, además, la función permanente de
supervisión de la obra.
 Solicitar a la Municipalidad Distrital, o a la Provincial tratándose
del ámbito del Cercado, la licencia de construcción en el
Formulario Único Oficial, de conformidad con la presente Ley y
con los dispositivos legales vigentes.

b. De las observaciones
Si la Comisión Técnica encuentra observaciones a la documentación
que se acompaña al Formulario Único Oficial, debe comunicar de tal
hecho al interesado, por medio del funcionario municipal responsable,
en un plazo no mayor de 10 (diez) días naturales contados a partir de la
fecha en que se emite la respectiva resolución administrativa.
El levantamiento de observaciones por parte del interesado se tramita
conforme lo dispone el artículo 28º de la presente Ley.
c. De la inscripción preventiva
Los propietarios pueden solicitar al Registro correspondiente la
anotación preventiva de la predeclaratoria de fábrica, la misma que
tendrá vigencia por un año.
Cuando se solicita la predeclaratoria de fábrica de una unidad
inmobiliaria con secciones de propiedad exclusiva y bienes comunes
debe inscribirse necesariamente, en el mismo acto, el respectivo
Reglamento Interno.
d. De la finalización de la obra
Una vez terminada la construcción, en cualesquiera de las opciones
referidas en el Artículo 28º precedente, el propietario debe declarar en el
mismo Formulario Único Oficial, que la edificación se ha realizado de
acuerdo a los planos originalmente presentados; o, en su defecto, de
acuerdo a los nuevos planos en base a los cuales se haya realizado
finalmente la construcción, los que se deben adjuntar. En ambos casos
se debe presentar título de propiedad y certificado de zonificación que
declare que la obra es conforme con la zonificación vigente.

e. De la numeración
Al momento de la presentación de los documentos a que se refieren los
artículos 28º y 31º de la presente Ley, la Municipalidad Distrital, o a la
 Provincial tratándose del ámbito del Cercado, deberá, en el mismo acto
y bajo responsabilidad del funcionario competente, sellar y firmar el
formulario correspondiente y asignarle el número de resolución. En el
sello debe constar, además, la numeración de la finca asignada por la
Municipalidad.

f. De la inscripción
El Formulario Único Oficial, una vez sellado, tiene calidad de
instrumento público y constituye título suficiente para inscribir la
respectiva fábrica.
En caso de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común, el Formulario debe contener la especificación de los
bienes y servicios comunes y de propiedad exclusiva, independización,
reglamento interno y junta de propietarios, que se inscribe en el Registro
respectivo.
No será necesaria la obtención de la conformidad de obra.

g. De los responsables
En el casos del artículo 28º y 31º de la presente Ley, el Formulario debe
estar firmado por el propietario, abogado y constructor, que debe ser
arquitecto o ingeniero colegiado.

h. De la escritura pública
No obstante lo dispuesto en los artículos precedentes, los propietarios
y/o constructores pueden optar por extender la declaratoria de fábrica
mediante escritura pública si así conviniese a su derecho.

De la regularización de edificaciones construidas con posterioridad

a la vigencia de la presente Ley
Las edificaciones que se construyan a partir de la vigencia de la
presente Ley sin cumplir con los procedimientos que se establecen en la
misma, serán sancionadas con una multa equivalente al 3% (tres por
ciento) del valor declarado de la obra, que constituye renta propia de la
municipalidad respectiva; y se procederá a Su regularización de acuerdo
a esta Ley.
 El valor total declarado no podrá ser inferior al que resulte de aplicar los
precios unitarios de construcción vigentes a la fecha de la presentación
de la solicitud.

PROPIEDAD HORIZONTAL

1. CONCEPTO

La propiedad horizontal es el derecho real que confiere a su titular las

facultades de uso, goce y disposición sobre secciones de propiedad exclusiva
(departamentos, estacionamientos, tiendas, etc.) y sobre partes comunes
(terreno, pasillos, escaleras, etc.), en que se divide una edificación o conjunto
de edificaciones, denominada unidad inmobiliaria. Las diversas secciones de la
unidad inmobiliaria así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo indivisible. Cuenta con un reglamento
interno y una junta de propietarios.

2. DENOMINACIÓN

A la propiedad horizontal se le denomina también: propiedad por pisos,

propiedad por departamentos, condominio, condominio de edificios,
condominio edilicio, conjuntos inmobiliarios, propiedad cúbica. El Código civil
(art. 958) lo denomina propiedad horizontal.

Sin embargo, la vigente Ley Nº 27157, en adelante la Ley, y su reglamento,

T.U.O aprobado por D.S. Nº 035-2006-VIVIENDA, en adelante el Reglamento,
lo llama: Régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de
propiedad común. La expresión propiedad horizontal tiene las ventajas de la
concisión, su consagración en el lenguaje común, y señala de manera
categórica una concepción de la propiedad distinta de la romana, según la cual
el derecho de propiedad del suelo se extiende hasta el cielo y hasta el infierno.

3. NATURALEZA JURÍDICA

La propiedad horizontal es una propiedad especial, de carácter complejo, en la

que coexisten dos elementos reales: la propiedad exclusiva y la propiedad
común, y un elemento personal que es la comunidad de propietarios en
horizontalidad. No es imaginable la propiedad horizontal si falta alguno de
estos elementos. Ello explica la discusión doctrinaria sobre la naturaleza
 jurídica de la propiedad horizontal, intentando asimilarla a otro derecho real
(servidumbre, copropiedad, superficie), o equiparándola a una sociedad. La
propiedad horizontal tiene una naturaleza compleja, que no se puede encasillar
dentro de los moldes clásicos de la propiedad o de la copropiedad, o de
cualquier otro derecho real, pues supone la coexistencia inseparable de una
propiedad exclusiva y una propiedad común. Esta última determina que debe
contar necesariamente con un reglamento interno y una junta de propietarios.

4. OBJETIVO

La propiedad Horizontal es un derecho real inmobiliario, que además, debe

recaer sobre un inmueble edificado, el que constituye el objeto de la suma de
todos los derechos reales que concurren sobre el mismo.

El objeto es la unidad funcional, compuesta del sector privativo independiente y

del porcentaje sobre el terreno y demás partes y cosas comunes.

Es necesario examinar por separado las partes privativas y las partes

comunes.

5. IMPORTANCIA

La explosión demográfica de la población y su concentración en grandes

ciudades ha de terminado que el crecimiento de estas no sea horizontal sino
en forma vertical mediante la construcción de edificios por pisos, cada vez más
altos, con uno o varios departamentos por piso, pertenecientes a distintos
propietarios, quienes además de ser dueños en exclusividad del departamento
que les pertenece son condueños de una parte alícuota en los bienes y
servicios comunes, lo que conlleva como consecuencia que todos los
propietarios necesariamente conforman una comunidad denominada junta de
propietarios.

Esta propiedad especial y compleja exige un ordenamiento jurídico distinto al

de la propiedad exclusiva tradicional, destinado a preservar la convivencia
pacífica de los propietarios, previniendo y solucionando los conflictos
originados por las relaciones más íntimas de convivencia y vecindad. De ahí, la
importancia de regular lo relativo a los bienes de propiedad exclusiva y los de
propiedad común, la participación de los primeros en los segundos, los
derechos y obligaciones de los propietarios, el reglamento interno, la Junta de
 propietarios y las inscripciones en el registro predial de las zonas exclusivas y
las comunes, el reglamento interno y la Junta de propietarios.

6. CARACTERISTICAS

La característica básica de la propiedad horizontal, como comúnmente se la

entiende hoy en día, es la mezcla entre propiedad individual y propiedad
colectiva.

 Así, las partes de uso privado (es decir, los departamentos u oficinas
propiamente dichos) constituyen propiedad individual, pero todas las
partes comunes (terreno, muros externos, halls de entrada, sistemas de
calefacción central, escaleras, ascensores, etc.) están sujetos a la
propiedad colectiva de todos los propietarios del edificio.
 Lo que los dueños poseen en un régimen de propiedad horizontal es,
por lo tanto, un conjunto de derechos que implica el uso exclusivo de
sus departamentos y oficinas y el uso no exclusivo de todas las partes
comunes del edificio, y tales derechos son perpetuos y transferibles.

 La propiedad horizontal es fundamentalmente distinta del tipo de

propiedad que podría ejercer una sociedad o asociación de propietarios
que asignara los departamentos a sus diferentes miembros pero
retuviera los derechos de propiedad en cabeza de un único propietario
(que en ese caso sería la propia sociedad).

 En la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las

partes comunes se toman a través de una entidad denominada
"consorcio de propietarios", que es el conjunto de todos los propietarios
del edificio.

7. ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Estado de PH. Para que puedan llegar a existir los derechos reales de PH.
Sobre cada una de las unidades sobre las que se han dividido un edificio, es
necesario que con anterioridad haya nacido el denominado estado de PH.

Esto sucede cuando es redactado por escritura pública el reglamento de

copropiedad y administración y, además, es inscripto en el Registro de la
Propiedad Inmueble.
8. MODOS DE ADQUISICIÓN

Se ejerce por la adquisición. Las formas de adquisición son tres: la tradición, la

sucesión y la prescripción.

Tradición: rige la teoría del título y del modo, para la adquisición derivada y
por actos entre vivos del derecho real de PH son necesarios: el título suficiente
(compra venta donación permuta) hecho por escritura pública y el modo
suficiente, o sea la tradición.

Prescripción: la PH es usucapible por la larga o la breve. Si fueren varias los

poseedores de un edificio sin subdividir deberán primero usucapir el
condominio y luego a través de la partición podrán arribar a la PH.

9. POSIBILIDAD DE ARRIBAR AL PH A TRAVÉS DE LA PARTICIÓN DEL

CONDOMINIO

Es necesario que la partición sea físicamente posible o sea la independencia y

la salida a la vía pública directamente o por un pasaje en común. La
adjudicación puede que no equivalga a la partición que le correspondía al
condominio, entonces entre todos puede hacerse un partición mixta o con
saldo.

De no haber conformidad de la totalidad de los condóminos se discute si la

partición en especie puede ser impuesta por uno o alguno de ellos a los
demás. No habría una verdadera partición ya que subsistiría el condominio
sobre el terreno y las demás partes comunes.

La jurisprudencia admite esta forma de partición bajo el cumplimiento de los

siguientes requisitos:

 inmueble debe ser susceptible de dividirse en forma tal que las partes
resultantes cumplan con la exigencias de la ley

 la partición debe ser cómoda y de fácil realización: No podría aceptarse

si debería hacerse nuevas obras.

 Debe respetarse el principio de la igualdad

 Reglamento de Copropiedad y Administración:

 El reglamento es el estatuto básico, y regula los derechos. y obligaciones de la
comunidad.

Las cláusulas de este, son la ley que los copropietarios deben obedecer), y
son parte integrante del título de dominio de c/u de ellos. Además no solo es
ley para sus dueños sino para los que habiten en esos inmuebles.

El reglamento tiene naturaleza contractual a pesar de que se pueda modificar

por mayorías y de que la ley le imponga ciertas cláusulas que limitan por ello
la autonomía de la voluntad.

10. FACULTADES DEL TITULAR DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Respecto a su piso o departamento: son las propias de un dueño, se puede

distinguir entre facultades materias y jurídicas.

 Facultades materiales

 Derecho de poseer: se trata de un derecho real que se ejerce por la

posesión

Derecho de usar: deberá sujetarse al destino establecido en el

reglamento (no atentar contra la moral y las buenas costumbre)

Derecho de gozar: puede percibir los frutos

Derecho de disponer materialmente: es limitada

 Facultades jurídicas

Cada propietario puede enajenar el piso o departamento que le

pertenece o constituir derechos personales o reales sobre el mismo, por
lo tanto tiene los siguientes derechos:

 Derecho de enajenar:

Derecho de gravar:

 Derecho de constituir derechos personales: puede locar.

 Derecho de abandonar: es traslativo de propiedad.

11. RESPECTO DE LAS COSAS Y PARTES COMUNES

 Cada propietario podrá usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin
perjudicar o restringir el legítimo derecho de los demás.

Las facultades de uso y goce reconocen una doble limitación: respetar el

destino y no perjudicar ni restringir el derecho de los demás.

12. FACULTADES JURÍDICAS.

Así como no se pueden ejercer facultades jurídicas sobre el piso o

departamento tampoco puede ejercer sobre las cosas y partes comunes.

Los derechos de cada propietario en los bienes comunes son inseparables del
dominio, uso y goce de su respectivo departamento o piso. En la transferencia,
gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos
esos derechos, y no podrán efectuarse estos actos con relación a los mismos,
separadamente del piso o departamento a que accedan.

Prohibiciones impuestas a propietarios y ocupantes de piso o departamentos

Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su

propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación
que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o

pisos:

a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a

fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y
administración.

b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los

vecinos, ejercer actividades que comprometan la seguridad del
inmueble, o depositar mercaderías peligrosas o perjudiciales para el
edificio.

El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos o realizar

construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros
 departamentos o pisos; al de la planta baja o subsuelo le está prohibido hacer
obras que perjudiquen la solidez de la casa, como excavaciones, sótanos, etc.

Toda obra nueva que afecte al inmueble común no puede realizarse sin la
autorización de todos los propietarios.

13. VIOLACIÓN DE LAS PROHIBICIONES

En caso de violación por parte de cualquiera de los propietarios u ocupantes,

de las normas del artículo 6º, el representante o los propietarios afectados
formularán la denuncia correspondiente ante el juez competente y acreditada
en juicio sumarísimo

Está legitimado a promover la acción el administrador o los propietarios. El

primero no debe acreditar un perjuicio concreto ya que está obligado a velar
por el cumplimiento del reglamento. Cuando la acción es intentada por un
propietario impone el requisito de que tenga que demostrar que la transgresión
le causa un daño.

14. OBLIGACIÓN DE LOS TITULARES

Gastos de conservación y reparación de los pisos o departamentos

Cada propietario atenderá los gastos de conservación y reparación de su

propio piso o departamento; estando prohibida toda innovación o modificación
que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

Está prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o
recuadros exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.

Muchas veces se plantea el conflicto de saber sobre el origen del daño esto es
si proviene de partes comunes o privativas.

Los impuestos, tasas o contribuciones de mejoras se cobrarán a cada

propietario independientemente. A tal efecto se practicarán las valuaciones en
forma individual, computándose a la vez la parte proporcional indivisa de los
bienes comunes

15. VENTAJA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Según JOSSERRAND: nos indica que dentro de la Propiedad Horizontal

tenemos las siguientes ventajas:
  Permite evitar la venta de un inmueble familiar,

 Facilita la adquisición del hogar o vivienda propia, sin tener que adquirir
la integridad del inmueble

 Facilita resolver los problemas del inquilinato.

16. DE LOS DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS

El propietario en una propiedad horizontal tiene derecho: gozar, disponer y

reivindicar, derecho que se limita por razones de vecindad y de convivencia,
que pueden estar establecidos por la ley o por el reglamento interno.

17. ELEMENTOS

Son elementos de la propiedad horizontal:

La unidad inmobiliaria o edificación matriz

La propiedad horizontal supone la existencia de una edificación matriz,
denominada unidad inmobiliaria, integrada por un edificio, caracterizado por
la verticalidad de su construcción, dividido horizontalmente en pisos de uno
o más departamentos, o por un conjunto de edificios, o de varias viviendas
unifamiliares independientes, o conjuntos inmobiliarios (clubes de campo,
parques industriales, etc.), siempre que exista, en unos y otros, partes
privadas (exclusivas) y, por lo menos, algún elemento común que los
vincule. Entre los elementos comunes debe figurar necesariamente un
acceso desde el exterior15. Constituyen unidades inmobiliarias los edificios
de departamentos, los conjuntos de edificios unidos o separados, las
quintas con varios chalets o casas, los centros y galerías comerciales o
campos feriales y cualquier otra unidad inmobiliaria que cuente con bienes
de propiedad exclusiva y bienes de propiedad común (art. 2 de la Ley)

La unidad inmobiliaria debe estar divida en varias secciones

inmobiliarias
Para que exista propiedad horizontal es necesario que la unidad
inmobiliaria esté dividida en dos o más secciones inmobiliarias integradas
por bienes de propiedad exclusiva y bienes y servicios comunes. El objeto
de la propiedad horizontal es siempre un inmueble en el que deben coexistir
bienes de propiedad exclusiva y bienes comunes.
 La pertinencia de las secciones inmobiliarias a propietarios distintos
Los propietarios de las secciones inmobiliarias deben ser por lo menos dos
o más. Nada impide que una sola persona sea propietaria de dos o más
secciones inmobiliarias, pero no puede serlo de todas, porque para que se
aplique el régimen de la propiedad horizontal, los dueños deben ser por lo
menos dos, aunque uno de ellos sea propietario de la mayoría de secciones
y el otro solamente de una.

La constitución de derechos reales o personales sobre una sección

inmobiliaria comprende la propiedad exclusiva y la cuota de participación en
los bienes comunes, no siendo posible que se realicen en una de ellas
separadamente de la otra.

El Reglamento Interno
El reglamento interno es el acto jurídico constitutivo de la propiedad
horizontal, determinando la unidad inmobiliaria, las partes exclusivas y
comunes en que se divide y estableciendo los derechos y obligaciones de
los propietarios de las diversas secciones inmobiliarias.

La junta de propietarios
El dueño de una sección inmobiliaria, por el solo hecho de serlo deviene en
miembro de una comunidad de propietarios en régimen de horizontalidad,
que el ordenamiento jurídico denomina: junta de propietarios. El elemento
esencial de la comunidad de propietarios es la existencia de bienes y
servicios comunes, para cuya administración, mantenimiento y
conservación deben ponerse de acuerdo los propietarios de las diversas
secciones inmobiliarias. La Junta de Propietarios carece de personería
jurídica, pero cuenta con una subjetividad limitada para realizar los actos
jurídicos necesarios para la conservación y mantenimiento de los bienes y
servicios comunes; sin embargo, en algunas legislaciones la comunidad
entre propietarios constituye una persona jurídica distinta de los propietarios
que la integran.

18. EDIFICACIONES SUJETAS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Solo pueden ser objeto de propiedad horizontal los bienes inmuebles en los
que coexistan una pluralidad de secciones de propiedad exclusiva (partes
privativas) y de propiedad común (partes comunes), pertenecientes a dos o
más propietarios. Conforme al art. 2 de la Ley y el art.126 del Reglamento, las
unidades inmobiliarias comprendidas en el régimen de la propiedad horizontal
son:

a) Edificios de Departamentos: Unidades inmobiliarias de más de un

piso, en las que cada departamento es una sección de propiedad
exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, que cuentan
con bienes y servicios comunes.

b) Quintas: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman

un conjunto de viviendas unifamiliares continuas, construidas sobre un
terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso
desde la vía pública en calidad de bien común.

c) Casas en Copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva

que conforman un conjunto de viviendas unifamiliares que incluyen
bienes de propiedad común, como áreas recreativas o de otra índole, y
servicios comunes.

d) Centros y Galerías Comerciales o Campos Feriales: Unidades

inmobiliarias que cuentan con bienes y servicios comunes y secciones
de propiedad exclusiva para uso comercial.

e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades

inmobiliarias de pro piedad exclusiva que han sido independizadas y que
cuentan con el terreno como bien de propiedad común. Por ejemplo, las
unidades inmobiliarias conformadas por distintos edificios, cada uno de
los cuales cuenta con secciones exclusivas y elementos comunes
específicos, pero todos los edificios están construidos en un terreno
común que los vincula.

f) Se aprecia que están comprendidos en el régimen de propiedad

horizontal los conjuntos inmobiliarios. En el Derecho comparado se
legisla sobre los complejos o conjuntos inmobiliarios separadamente de
la propiedad horizontal, por ejemplo la Ley española 49/60, publicada el
 23.7.1960, modifica por Ley 8/2013; el nuevo Código civil y comercial
argentino regula ampliamente sobre los conjuntos inmobiliarios.

En el Derecho nacional, en el régimen de propiedad horizontal quedan

comprendidos complejos inmobiliarios o conjuntos inmobiliarios (clubes
de campo, las urbanizaciones cerradas, los parques industriales,
empresariales o náuticos, y cualquier otro emprendimiento urbanístico
destinado a vivienda, locales comercial, industriales, clubes de campo o
de usos mixtos).

CONCLUSIONES

• Primera:

La propiedad horizontal es el derecho real de uso, goce y disposición de las

secciones inmobiliarias integradas por partes privativas (exclusivas) y
partes comunes en que se divide una edificación o conjunto de
edificaciones, denominada unidad inmobiliaria. A cada parte privativa
pertenece un porcentaje sobre los bienes comunes. Las secciones
inmobiliarias pertenecen a distintos propietarios. También es necesario,
tener presente sobre los derechos y obligaciones de los propietarios todo lo
relativo a la junta de propietarios.

• Segunda:

Dentro de la declaratoria de fábrica cabe señalar los puntos más

importantes que se debe seguir, asimismo es muy importante y brinda
servicio o hace una declaración ante el registro público de los inmuebles.El
Registro tiene por objeto publicitar la situación jurídica de los inmuebles en
general. Es, así, de suma importancia para todos, toda vez que: “Es la
institución jurídica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan
todos aquellos actos o contratos, que habiendo cumplido con la formalidad
(instrumento notarial – Escritura pública) establecida por la ley o la
naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la
ley), buscan garantizar sus derechos frente a terceros”.