Nuevas formas de propiedad Derecho Privado V

Nuevas formas de propiedad: Conjuntos inmobiliarios

Tal como mencionamos ut supra con la modificación introducida por la Ley N° 26994 se introdujo al Código Civil y
Comercial la figura de los conjuntos inmobiliarios. Esta introducción vino a tratar de regular una temática que en la
actualidad tiene un gran auge y que en razón de la falta de legislación específica anteriormente sufría muchos
abusos.

Definición y caracteres

Son conjuntos inmobiliarios los barrios cerrados o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o
náuticos, barrios de chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del
destino de vivienda permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquéllos que contemplan usos mixtos1.

Características

Son elementos característicos de estas urbanizaciones, los siguientes: cerramiento, partes comunes y privativas,
estado de indivisión forzosa y perpetua de las partes, lugares y bienes comunes, reglamento por el que se establecen
órganos de funcionamiento, limitaciones y restricciones a los derechos particulares y régimen disciplinario, obligación
de contribuir con los gastos y cargas comunes y entidad con personería jurídica que agrupe a los propietarios de las
unidades privativas. Las diversas partes, cosas y sectores comunes y privativos, así como las facultades que sobre
ellas se tienen, son interdependientes y conforman un todo no escindible2.

Marco legal

Veamos la dinámica de funcionamiento de este nuevo derecho real:

Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del derecho real
de propiedad horizontal establecida en el Código Civil y Comercal, con las modificaciones que establece el Título que
regula los conjuntos inmobiliarios, a los fines de conformar un derecho real de propiedad horizontal especial (art.
2075, CC y C.). "Pueden asimismo existir conjuntos inmobiliarios en los que se establecen los derechos como
personales o donde coexisten derechos reales y derechos personales"3.

Elementos

Como primera medida debemos remarcar que los elementos que se encuentran dentro de los conjuntos
inmobiliarios se dividen en partes o cosas que son necesariamente comunes y partes o cosas que son privativas.

Características principales de cada caso.

Cosas y partes necesariamente comunes

Son necesariamente comunes o de uso común las partes y lugares del terreno destinadas a vías de circulación,
acceso y comunicación, áreas específicas destinadas al desarrollo de actividades deportivas, recreativas y sociales,
instalaciones y servicios comunes y todo otro bien afectado al uso comunitario, calificado como tal por el respectivo
reglamento de propiedad y administración que regula el emprendimiento. Las cosas y partes cuyo carácter de
comunes o propias no esté determinado se consideran comunes.

Cosas y partes privativas

La unidad funcional que constituye parte privativa puede hallarse construida o en proceso de construcción, y debe
reunir los requisitos de independencia funcional según su destino y salida a la vía pública por vía directa o indirecta4.

Facultades y obligaciones del propietario

Es dable mencionar que como existen tantos propietarios como partes o cosas privativas hay en los tiempos
compartidos es que el legislador introdujo diversas normas y principios los cuales deben respetarse. Por consiguiente
los propietarios no gozan de un derecho absoluto, sino que el mismo debe ser ejercido de acuerdo a lo establecido
por el ordenamiento legal (Código Civil y Comercial), y teniendo en consideración que existen límites propios
impuestos por los reglamentos de propiedad y administración de cada conjunto inmobiliario. Esto tiene su
fundamento en el deseo de lograr una buena convivencia y en la protección de valores paisajísticos, arquitectónicos y
ecológicos.

Límites perimetrales

Uno de los “beneficios” que la gente busca al momento de elegir los conjuntos inmobiliarios son los límites
perimetrales y el control de acceso que se implementa en los mismos. Estos se llevan a cabo mediante cerramientos
de la propiedad, siempre de acuerdo a las reglamentaciones establecidas por las autoridades correspondientes.

Limitaciones y restricciones reglamentarias

Uno de los elementos característicos de los conjuntos inmobiliarios es el reglamento de propiedad y administración.
Este reglamento es considerado parte de los títulos de propiedad de las unidades funcionales y se presume (iure et
de iure) conocido por todos. A través del mismo se pueden crear diversos derechos y pactar determinadas
circunstancias, como por ejemplo limitaciones edilicias o de otra índole, crear servidumbres y restricciones a los
dominios particulares y fijar reglas de convivencia. Es dable mencionar que existe un requisito extra y es que toda
limitación o restricción incluida en el reglamento debe ser transcripta en las escrituras traslativas del derecho real de
propiedad horizontal especial.

Gastos y contribuciones

A través del reglamento de propiedad y administración se establece las proporciones en las que los propietarios
están obligados a pagar las expensas, gastos y erogaciones comunes para el correcto mantenimiento y
funcionamiento del conjunto inmobiliario. Uno de los elementos distintivos de los conjuntos inmobiliarios es que a
través de dicho reglamento se puede fijar un canon distinto a lo pagado en expensas comunes para el caso de que
algún propietario desee utilizar algún beneficio de las instalaciones comunes junto a invitados o familiares.

Sanciones

El Código Civil y Comercial de la Nación, en su artículo 2086, le otorga la posibilidad al consorcio de propietarios de
aplicar las sanciones previstas en el reglamento de propiedad horizontal, ante conductas graves o reiteradas de los
titulares de las unidades funcionales que violen el mismo.

Cesión y transmisión de la unidad

El reglamento de propiedad y administración puede prever limitaciones pero no impedir la libre transmisión y
consiguiente adquisición de unidades funcionales dentro del conjunto inmobiliario, pudiendo establecer un derecho
de preferencia en la adquisición a favor del consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las unidades
privativas5.

Como podemos observar, más allá de que se puede ver limitado o restringido, el propietario nunca pierde la potestad
jurídica de disponer libremente de su bien.

El régimen de invitados y admisión de nuevos usuarios no propietarios

Al margen de las unidades privadas de cada uno de los propietarios, los conjuntos inmobiliarios poseen una serie de
espacios e instalaciones comunes para el uso y goce de estos.

En relación a dichos espacios e instalaciones comunes:

El reglamento puede establecer la extensión del uso y goce de los mismos a aquellas personas que integran el grupo
familiar del propietario de la unidad funcional y prever un régimen de invitados y admisión de usuarios no
propietarios de dichos bienes, con las características y bajo las condiciones que, a tal efecto, dicte el consorcio de
propietarios.

El uso de los bienes comunes del complejo por terceras personas puede ser pleno, parcial o limitado, temporario o
mermanente, es siempre personal y no susceptible de cesión ni transmisión total o parcial, permanente o transitoria,
por actos entre vivos ni mortis causa. Los no propietarios quedan obligados al pago de las contribuciones y aranceles
que a tal efecto determine la normativa interna del conjunto inmobiliario6.

Tal como se había expresado ut supra, existe la facultad de percibir un canon diferente a las expensas ordinarias, a
los fines de permitir el acceso de dichas personas a los espacios comunes.

Tiempo compartido
Con la modificación del Código Civil y Comercial se vino a complementar lo ya legislado por la Ley 26.356 en esta
materia. Este derecho real puede recaer tanto sobre inmuebles como muebles, o directamente sobre bienes.

Definición

Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados a su uso periódico y por turnos, para
alojamiento, hospedaje, comercio, turismo, industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su
destino7.

Elementos

Con independencia de la naturaleza de los derechos que se constituyen o transmiten, y del régimen legal al que los
bienes se encuentren sometidos, el tiempo compartido se integra con inmuebles y muebles, en tanto la naturaleza
de éstos sea compatible con los fines mencionados.

Afectación

Para dar origen al tiempo compartido es necesaria la realización de un paso previo, el cual es la afectación de los
bienes que se van a utilizar. En razón de la finalidad de la figura, estos objetos van a ser afectados con el propósito de
ser aprovechados en forma periódica y por turnos.

En este punto es dable destacar que si se trata de bienes inmuebles, su afectación debe realizarse mediante escritura
pública, respetando los principios establecidos por la normativa especial. Esta escritura sólo puede ser otorgada por
el titular del dominio, ya que es el único facultado para ello. En el caso de que sea el emprendedor quien quiera
realizar la misma, debe presentarse el titular a prestar su consentimiento al momento de formalizar la afectación. Un
elemento a tener en cuenta es que todos los bienes afectados deben estar libres de gravámenes y restricciones, y los
sujetos intervinientes en la misma, léase emprendedor, propietario, administrador y comercializador no pueden estar
sujetos a inhibición. Otro rasgo característico de este derecho es que los bienes, más allá de su afectación, siguen
siendo de propiedad de su titular, por lo que él puede constituir sobre dichos bienes garantías reales u otros
gravámenes en forma posterior a la inscripción de la escritura de afectación. Este instrumento de afectación
mencionado ut supra debe ser inscripto en dos registros. Primeramente en el Registro de la Propiedad, y previo a
todo anuncio, ofrecimiento o promoción comercial, se deberá inscribir el mismo en el Registro de Prestadores y
Establecimientos afectados al Sistema de Tiempo Compartido, todo de acuerdo a lo establecido por la ley 26356. La
inscripción del instrumento de afectación en el respectivo Registro de la Propiedad produce determinados efectos
específicos a saber:

a) la prohibición al propietario y al emprendedor de modificar el destino previsto en el instrumento; sin embargo, el

emprendedor puede comercializar los periodos de disfrute no enajenados, con otras modalidades contractuales;

b) la oponibilidad de los derechos de los usuarios del tiempo compartido, que no pueden ser alterados o disminuidos
por sucesores particulares o universales, ni por terceros acreedores del propietario o del emprendedor, ni siquiera en
caso de concurso o quiebra8.

Administración

Dentro de los tiempos compartidos uno de los sujetos intervinientes que toma vital importancia en su desarrollo es la
figura del administrador. Esta tarea puede recaer sobre el mismo emprendedor, o bien puede suceder que él designe
a un tercero.

Sobre este sujeto recae la gestión y coordinación en el mantenimiento y uso de los bienes afectados al sistema. En
virtud de ello es que el administrador responde, en forma solidaria, frente a los usuarios del tiempo compartido por
los deberes antes mencionados.

Deberes del administrador

El art. 2097 del Código Civil y Comercial establece, en forma subsidiaria a lo legislado por leyes específicas, los
deberes que debe cumplir el administrador. A continuación se enuncian los mismos, a saber:

a) conservar los establecimientos, sus unidades y los espacios y cosas de uso común, en condiciones adecuadas para
facilitar a los usuarios el ejercicio de sus derechos;

b) preservar la igualdad de derechos de los usuarios y respetar las prioridades temporales de las reservaciones;

c) verificar las infracciones al reglamento de uso y aplicar las sanciones previstas;

d) interponer los recursos administrativos y acciones judiciales que corresponden;

e) llevar los libros de contabilidad conforme a derecho;

f) confeccionar y ejecutar el presupuesto de recursos y gastos;

g) cobrar a los usuarios las cuotas por gastos, fondos de reserva y todo otro cargo que corresponde;

h) rendir cuentas al emprendedor y a los usuarios, conforme a liquidaciones de ingresos y gastos certificadas por
contador público, excepto en el caso que se optara por aplicar el sistema de ajuste alzado relativo;

i) entregar toda la documentación y los fondos existentes, al emprendedor o a quien éste indique, al cesar su función;

j) comportarse tal como lo haría un buen administrador de acuerdo con los usos y prácticas del sector9.

Como se puede ver, el administrador tiene una gran importancia en el funcionamiento del sistema, ya que además de
cobrar las expensas, vela por la conservación del establecimiento y las unidades, verifica los incumplimiento de los
usuarios, aplica las sanciones correspondientes, confecciona el presupuesto, rinde cuentas y se debe comportar
como un “buen administrador” de acuerdo a los usos y prácticas y costumbres del sector.

Cobro ejecutivo

Un aspecto muy importante a tener en cuenta es el reconocimiento del carácter ejecutivo que se le otorga al
certificado de deuda emitido por el administrador, ya que esto conlleva la facultad de realizar su cobro ejecutivo en
forma más ágil que mediante un juicio de conocimiento. Para que esto pueda llevarse adelante, en el certificado
debe constar la deuda por gastos del sistema, los rubros que la componen y el plazo para abonarla. Por último, es
dable mencionar, que para ejecutar dicha vía ejecutiva, se debe intimar fehacientemente al usuario moroso, de
acuerdo a lo estipulado por el reglamento de administración.

Deberes de los sujetos intervinientes

Existen dentro de esta figura dos sujetos más intervinientes, los cuales tienen una vital importancia en el mismo. Nos
referimos al emprendedor (el cual puede o no coincidir con el titular del bien) y los usuarios. A continuación
desarrollaremos los deberes de cada uno de los mismos.

Deberes del emprendedor

Los mismos son determinados por el art. 2094 del Código Civil y Comercial. El mencionado artículo establece, los
siguientes, a saber:

1) Establece como se va a utilizar y administrar los elementos del tiempo compartido y, además, controla al
administrador.

2) Es el encargado de llevar adelante el Registro de Titulares, donde se asientan los datos de los usuarios y sus
derechos en relación al tiempo compartido. Este Registro es supervisado por la autoridad de aplicación.

3) Garantizar el ejercicio del derecho de los usuarios.

4) Paga los gastos de las unidades que no estén vendidas.

Deberes de los usuarios del tiempo compartido

Se encuentran estipulados en el art. 2095 del Código Civil y Comercial, a saber:

1) utilizar correctamente el bien, de acuerdo a su naturaleza y destino, sin posibilidad de alterar ni sustituir el mismo,
ni impedir su uso a los otros usuarios cuando les corresponda;

2) deben responder por los daños que le causen a las unidades, cuando estos sean causados excediendo el uso
normal y habitual;

3) comunicar cualquier cesión de derechos a la administración;

4) abonar todos los gastos referidos a su unidad en relación con el sistema.

Normativa aplicable
Uno de los puntos discutibles de esta figura es qué clase de derecho se genera entre los sujetos intervinientes del
sistema de tiempo compartido. Para ello, se distingue entre la relación que se genera entre el propietario,
emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con el usuario y los derechos que se le aplican
al adquirente del tiempo compartido.

Relación de consumo

La relación entre el propietario, emprendedor, comercializador y administrador del tiempo compartido con quien
adquiere o utiliza el derecho de uso periódico se rige por las normas que regulan la relación de consumo, previstas en
este Código y en las leyes especiales.

Derecho real del adquirente de tiempo compartido

Al derecho del adquirente de tiempo compartido se le aplican las normas sobre derechos reales.

Normas de policía

El propietario, emprendedor, comercializador, administrador y usuario del tiempo compartido debe cumplir con las
leyes, reglamentos y demás normativas de índole nacional, provincial y municipal relativas al funcionamiento del
sistema.

Extinción

El derecho de tiempo compartido no es absoluto, sino que está concebido como un derecho eminentemente
temporal. A razón de ello es que el Código Civil y Comercial establece diferentes formas en que se produce la
extinción del mismo, a saber:

a) por vencimiento del plazo previsto en el instrumento de afectación;

b) en cualquier momento, cuando no se han producido enajenaciones, o se han rescindido la totalidad de los
contratos, circunstancia de la que se debe dejar constancia registral;

c) por destrucción o vetustez.

Cementerios privados

Otro de los derechos que la modificación introducida en el Código Civil y Comercial establece es el de los
cementarios privados. Esto se debe a que en la práctica eran muy utilizados como figura comercial, pero no existía
legislación a nivel nacional, sino que las normas eran locales. El Código originario de Vélez no los regulaba por cuanto
los cementerios que existían eran los estatales.

Definición

Como se expresó ut supra el Código Civil y Comercial tipifica un nuevo derecho real, que se enumera en el art. 1887,
el cual es sobre cosa propia, de carácter perpetuo y transmisible. "Se consideran cementerios privados a los
inmuebles de propiedad privada afectados a la inhumación de restos humanos"12.

La crítica que se le realiza a la tarea del codificador es que sólo hace referencia a inhumación de restos humanos,
dejando afuera otra clase de cementerios, como por ejemplo los de animales.

Afectación

Para efectuar la constitución del mismo se debe realizar una escritura pública afectación del inmueble a efectos de
destinarlo a la finalidad de cementerio privado, que se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble
conjuntamente con el reglamento de administración y uso del cementerio. Esta escritura debe ser otorgada por el
titular de dominio. Es dable mencionar que a partir de su habilitación por parte de la municipalidad local el
cementerio no puede alterar su destino ni ser gravado con derechos reales de garantía, por lo que dicho acto es el
límite para arrepentirse de la afectación y cambiar el destino.

Reglamento de administración y uso

El reglamento de administración y uso es un elemento muy importante del derecho, ya que es el estatuto por el cual
se va a regir el cementerio privado. En él se dejan expresadas las partes comunes y privativas del mismo, los cánones
a pagar por expensas y demás pautas que hacen a la organización y al funcionamiento del mismo.
Elementos enumerados en el art. 2105 del CCC a saber:

a) la descripción del inmueble sobre el cual se constituye el cementerio privado, sus partes, lugares, instalaciones y
servicios comunes;

b) a los fines de ayudar a los titulares al ejercicio pleno y correcto de sus derechos se deben expresar las
disposiciones de orden necesarias a tales efectos;

c) todo lo relacionado a pago de expensas por administración y mantenimiento. Pueden fijarse en forma anual o
mediante un pago único;

d) normativa sobre inhumaciones, exhumaciones, cremaciones y traslados;

e) pautas sobre la construcción de sepulcros;

f) disposiciones sobre el destino de los restos mortales en sepulturas abandonadas;

g) normas sobre acceso y circulación de titulares y visitantes;

h) constitución y funcionamiento de los órganos de administración13.

Dirección y administración

La Dirección y administración del cementerio está a cargo del Administrador, quien debe asegurar el correcto
funcionamiento de las instalaciones y servicios comunes que permitan el derecho de sepultura. Es decir que debe
abocarse al cuidado y correcto funcionamiento de las instalaciones.

Registros de inhumaciones y sepulturas

El administrador de un cementerio privado está obligado a llevar:

a) un registro de inhumaciones con los datos identificatorios de la persona inhumada;

b) un registro de titulares de los derechos de sepultura, en el que deben consignarse los cambios de titularidad
producidos14.

Facultades y deberes del titular

El art. 2107 del Código Civil y Comercial coloca en cabeza del titular del derechos de sepultura los derechos que
hacen al contenido del ejercicio de su derecho real de cementerio privado, como es la inhumación de los restos
humanos; efectuar exhumaciones, reducciones y traslados (siempre respetando la normativa dictada al respecto);
construir sepulcros, acceder al cementerio y a su parcela y utilizar los espacios comunes, tales como los oratorios,
servicios, parques e instalaciones.

Pero como todo derecho, dichas facultades conllevan para su titular, una serie de deberes, los cuales son
enumerados por el art. 2108 del Código Civil y Comercial, el cual establece que se debe mantener el respeto al culto
de los muertos; respetar las disposiciones y reglamentaciones nacionales, provinciales y municipales que hacen al
poder de policía referido a la salud pública y pagar los gastos, tasas, impuestos y contribuciones a los fines del
correcto funcionamiento y mantenimiento del cementerio.

Normativa aplicable

La figura del cementerio privado posee una serie de características propias, las cuales son legisladas en el Código
Civil y Comercial a los fines del correcto funcionamiento de este derecho.

Inembargabilidad

Las parcelas exclusivas destinadas a sepultura son inembargables, excepto por créditos provenientes del saldo de
precio de compra y de construcción de sepulcros, así como expensas, tasas, impuestos y contribuciones
correspondientes a aquéllas.

Relación de consumo
 La relación entre el propietario y el administrador del cementerio privado con los titulares de las parcelas se rige por
las normas que regulan la relación de consumo previstas en el código civil y en las leyes especiales.

Derecho real de sepultura

Al derecho de sepultura sobre la parcela se le aplican las normas sobre derechos reales15.

Superficie

Originalmente el Código de Vélez en el art. 2521 consagraba el principio superficies solo cedit, por lo que la
regulación del derecho de superficie habría roto el esquema de Vélez al permitir que el dueño de lo construido o
plantado sea una persona distinta del propietario del terreno en el que se construye o planta. Es por ello que el
antiguo art. 2614 lo prohibió expresamente. Sin embargo, posteriormente se sancionó la Ley N° 25509 “Derecho Real
de Superficie Forestal”, pero tal como su nombre lo indica, sólo regulaba el derecho cuando su objeto era forestal, sin
comprender la superficie edificada. Con la modificación introducida en el nuevo Código Civil y Comercial se establece
en forma autónoma el derecho real de superficie.

Definición

...es un derecho real de carácter temporario, que se constituye sobre inmueble ajeno, que otorga (...) la facultad de
uso, goce y disposición (material y jurídica) del derecho a plantar, forestar o construir sobre lo plantado, forestado o
construido en el terreno, el vuelo o el subsuelo...16

Caracteres

Se trata de un derecho real, Temporario, Se requiere de un inmueble (derecho real inmobiliario), Puede
constituirse tanto para la superficie edificada como para la agraria, Otorga una facultad de uso, goce y disposición.

Modalidades

Se pueden distinguir dos modalidades: “posibilidad de construir, plantar o forestar sobre la rasante, vuelo y
subsuelo del inmueble ajeno, haciendo suyo lo plantado, forestado o construido” (CCC, art. 2115, 1° parte);
“posibilidad de constituir el derecho sobre plantaciones, forestaciones o construcciones ya existentes, atribuyendo al
superficiario su propiedad” (CCC, art. 2115, 2° parte);

Es dable mencionar que en ambas modalidades el derecho del superficiario coexiste con la propiedad separada del
titular del suelo.

Emplazamiento

El art. 2116 del Código Civil y Comercial establece que pueden situarse las construcciones, plantaciones o
forestaciones "con proyección en el espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya existentes dentro de
un régimen de propiedad horizontal". La superficie puede constituirse sobre todo el inmueble o sobre una parte del
mismo. Para ello se deberá determinar precisamente en el título constitutivo la parte que resulte afectada. Además
se establece que el derecho puede comprender una extensión del inmueble afectado "mayor que la necesaria para
su construcción, pero que sea útil para su aprovechamiento”.

Legitimación

Pueden constituir el derecho de superficie todos los titulares de derechos reales de dominio, condominio y propiedad
horizontal. Con referencia a la legitimación del condómino, debe tenerse presente que éste no podría constituir por
sí solo el derecho real de superficie sobre el inmueble común, ya que al ser un acto de disposición, necesitará el
consentimiento de todos (art. 1990).

Adquisición y duración

El artículo 2.119 establece las siguientes formas de adquisición:

contrato: puede ser oneroso o gratuito y ser transmitido por acto entre vivos o mortis causa;
 usucapión: se prevé sólo la prescripción breve a los efectos de sanear el justo título. Expresamente se excluye la
usucapión larga.

Es dable mencionar que el plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder de setenta años cuando se
trata de construcción y de cincuenta años para las forestaciones y plantaciones, todas contadas desde la adquisición
del derecho de superficie (el plazo puede ser prorrogado). Asimismo, "el derecho no se extingue, excepto pacto en
contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o forestado, si el superficiario construye nuevamente dentro
de los seis años (se reduce a tres en caso de plantar o forestar)"18.

Facultades y obligaciones de los sujetos intervinientes

Facultades del superficiario:

constituir derechos reales de garantía sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad
superficiaria (limitado al plazo de duración de la superficie);

afectar la construcción al régimen de PH (salvo pacto en contrario);

transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u otras unidades privativas (durante el
plazo del derecho de superficie), sin necesidad del consentimiento del propietario.

Facultades del propietario:

Si bien se encuentra limitado por el derecho de superficie (por lo que no debe turbar su ejercicio) sigue siendo el
propietario del mismo, por lo que mantiene la disposición jurídica y material del mismo. Por ende puede, por
ejemplo, constituir derechos reales o personales que sean compatibles con el derecho del superficiario, como así
también actos materiales sobre el suelo.

Extinción y efectos de la misma Causales de extinción:

renuncia expresa: se entiende que será necesaria la escritura pública de renuncia y la inscripción en el Registro de
la Propiedad a los fines de su oponibilidad;

vencimiento del plazo;

cumplimiento de una condición resolutoria;

consolidación: se produce cuando una sola persona se reúne en las calidades de propietario y superficiario;

no uso: se da en el caso de no construcción en el plazo de diez años o de no forestar o plantar en el plazo de cinco
años.

Efectos de la extinción:

si se extingue por cumplimiento del plazo legal o convencional, el propietario del suelo hace suyo lo construido,
plantado o forestado, libre de todo derecho real o personal impuesto por el superficiario;

si se extingue antes del vencimiento, los derechos reales o personales continúan gravando las parcelas como si no
hubiese habido extinción, hasta la finalización del plazo del derecho de superficie;

Cuando se produce la extinción, el titular del derecho real sobre el suelo debe indemnizar, salvo pacto en contrario,
al superficiario (las partes acuerdan el monto)21.

Normativa aplicable

Al derecho de superficie se le aplican las limitaciones de uso y goce contempladas para el usufructo, como así
también las que las partes hayan pactado. Y si el derecho de superficie se ejerce sobre una construcción, plantación o
forestación ya existente, se le aplican las reglas relativas a la propiedad superficiaria.