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Duré López*
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Tasaciones Inmobiliarias ¿Qué hay de nuevo?
El objetivo fundamental de toda tasación es medir el potencial precio de un bien sujeto a
restricciones legales y mercadológicas.
Comprender como funcionan los mercados inmobiliarios no permitirá darnos cuenta que
sin tasación a valor de mercado las probabilidades de venta se ven disminuidas
proporcionalmente al desfasaje entre el precio de oferta y el valor de mercado que
corresponde al bien en cuestión.
Debemos tener claro desde un comienzo que tasar es estimar el valor mas probable de
un bien o sea hallar aquel valor que estarían dispuestos a aceptar compradores y
vendedores en una comercialización sin presiones y con la debida información.
Para "medir" es valor potencial de un bien inmueble, debemos advertir que lo que en
realidad estamos valorando es un "derecho" sobre un inmueble y no el objeto inmueble
en forma aislada.
Es así que cuando tasamos un inmueble no será lo mismo valorar un usufructo que un
condominio o una propiedad horizontal.
Así también, los criterios y métodos de tasación que debemos utilizar, serán
congruentes con las maneras de aproximarnos al valor de un bien, a saber: por
comparación de precios, por cálculo de costos de construirlo o bien un análisis de la
renta o beneficio que produce.
Además los métodos que utilicemos deberán respetar el siguiente análisis DIMM :
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Que Tasamos cuando Tasamos
Es común observar que cuando un agente inmobiliario visita un inmueble con el fin de
ponerle precio para su posterior venta, toda su pericia se enfoca al “objeto” o sea a la
materialidad que se presenta ante sus ojos. Lo mismo acontece, cuando se muestra el
inmueble a un posible comprador, y este se focaliza principalmente en sus
características físicas.
Haciendo uso de este análisis, no será contradictorio llegar a varios precios de venta y
no solo uno. Por lo tanto tendremos un valor de mercado por cada mercado analizado.
Siguiendo con el mismo ejemplo, otro será el valor para un mercado de personas que
buscan un inmueble como residencia para su familia, en cuyo caso el objeto es la casa
en tanto solución habitacional, así como el valor agregado de su tipología, diseño
arquitectónico, etc., sin importar la capacidad edificable del lote como variable principal.
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Existe otro mercado puntual y especial y es el de los vecinos linderos, que en zonas de
uso comercial están dispuestos a pagar un precio mayor en vista del potencial beneficio
de incrementar superficies y medidas del frente para vidrieras o ingresos alternativos.
Entonces la conclusión sería, que son muchos los valores, tantos como los mercados
que emergen de los diversos usos del inmueble. No obstante para que la tasación sea un
servicio y solución efectiva para nuestros clientes debemos asegurarnos de dilucidar
objetivamente y con criterio fundado, cual el mejor uso del inmueble y las reales
posibilidades de poder llegar y penetrar el mercado objetivo correspondiente al mismo.
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Tasación de terrenos y casas
Naturaleza del valor: precio, renta y costo.
El valor no está intrínseco en las cosas sino que se lo atribuimos nosotros (el mercado)
de acuerdo a nuestras particulares necesidades y preferencias y con ajuste a nuestra
personal e intransferible escala de valores.
Las magnitudes para expresar el valor de un inmueble son el precio, los beneficios o
frutos y/o los costos de construirlo, teniendo en cuenta de acuerdo a su edad y estado,
su depreciación física y funcional.
El beneficio o fruto del inmueble se expresa, por ejemplo, en un monto o alquiler que se
percibe por la locación de mismo y que es análoga a la renta porcentual que se obtiene
por un determinado capital. Así también podemos hablar de “rinde” en el caso de
campos.
Los costos de construcción son también una de las formas de aproximarnos al valor de
un inmueble, determinando de acuerdo a la calidad del diseño, materiales y ejecución el
potencial precio de venta.
Para tasar tendremos que aplicar diversos métodos y/o criterios, desarrollados a partir
de las magnitudes que expresan el valor del inmueble (precio, frutos, costos).
Ahora imaginemos que en el lote del barrio en desarrollo se construye una casa,
entonces el valor del inmueble aumenta en relación a los costos incurridos en la
realización de la nueva construcción. El transcurrir del tiempo y el tipo de
mantenimiento, nos obligará a reducir el valor en función de la depreciación física y
funcional. En esta instancia tendremos que calcular el costo de restaurar las distintas
deficiencias del inmueble.
En principio lograremos tasar el inmueble agregando al precio del lote baldío, el costo
de la construcción. Y se puede confirmar que el comprador piensa o analiza su proyecto
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de vivienda de la misma manera o sea “compara precios de terrenos” y “calcula el costo
de edificar”. Así también puede compara precios con viviendas ya edificadas.
Para tasar un inmueble en un barrio o zona madura, debemos comparar los inmuebles
de manera integral. Así también en estas zonas desarrolladas podremos basarnos en los
montos de los alquileres y efectuando el cálculo correspondiente, estimar al valor del
inmueble a partir de su renta.
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La táctica de sobrevaluar para captar clientes
La realidad del mercado nos indica que no es una buena política de negocios acumular
inmuebles que no se ajusten a los valores de mercado y a un esquema de calidad.
La táctica de sobrevaluar para captar a los clientes, solo tendrá buen puerto en ciclos de
la economía en donde la tendencia de los precios es a la suba en el corto plazo y por ello
en un determinado tiempo el precio se ajustará al valor del mercado, haciendo que las
posibilidades de venta emerjan por lógica consecuencia.
Por lo contrario cuando la tendencia de precios de los inmuebles (derivada del precio
con respecto al tiempo) es de mantenerse estable o a la baja, el oxido del cartel esta
asegurado.
Otra táctica que se utiliza en el rubro es la de decirle al cliente lo que quiere escuchar y
aceptar el precio propuesto por él, con la esperanza de que en el transcurso del tiempo
se puedan demoler las ambiciones del vendedor, haciendo periódicas rebajas del precio
hasta llegar al valor de mercado. En este caso la pérdida de tiempo no se compensa con
el convencimiento del cliente con respecto al real valor del inmueble.
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Como conclusión podemos afirmar que la táctica de sobrevaluar para captar más
clientes, es totalmente negativa, ya que si bien puedo alcanzar cientos de inmuebles en
poco tiempo los negocios que produzca esa certera serán mínimos.
Siempre será mejor escuchar al cliente y asesorarlo en sus necesidades. Este tiempo de
nuestra parte será una verdadera inversión. No hay nada peor que mostrar un inmueble
que se sabe que no cuenta con las condiciones técnicas necesarias para su venta.
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Tasaciones sin secretos. Un valor para cada mercado
Tasación de un departamento en PH
Los departamentos, en su mayoría, son desarrollados bajo el régimen de Propiedad
horizontal variando la redacción de los reglamentos de copropiedad y administración.
Por medio de antecedentes de otros inmuebles similares o asimilables, se compara el
valor del metro cuadrado de acuerdo a las características del inmueble, superficies,
ubicación, años de construcción, estado, tipo de edificio, etc.
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También se utilizaría los antecedentes de otros inmuebles similares o asimilables,
haciendo especial hincapié en categorizar la zona. Es importante al plantear una
tasación, identificar el mercado y como piensa ese mercado en cuanto precio y como
toma las decisiones.
Por ejemplo en el caso de una zona residencial en desarrollo podría advertirse que los
compradores valoran "comparando" los precios de terrenos de la zona y en cuanto al
edificio lo "calculan", y de acuerdo a este esquema deciden si les conviene comprar o
construir. Cuando pasan los años esta suma simple de terreno + construcción se va
distorsionando por diversos motivos y por lo tanto se hace mas seguro la comparación
de conjuntos.
En estos casos la estrategia de ventas puede tener como primer etapa la colocación de
un cartel para el mercado de vecinos (que están dispuestos a pagar mas por la escasez)
y transcurrido un tiempo prudencial publicar en medios masivos para abarcar los demás
mercados.
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*MBA Angel Leonardo Duré López
Martillero Público y Corredor de Comercio (UNL)
Master en Administración de Empresas (UAI)
Director Docente del ICI Rosario.
Experto en Tasación de Inmuebles y Negocios
Consultor en Emprendimientos y Servicios
TC/MMO Construcciones Civiles - Perito Judicial
movil 5493416821313
eMail: angeldure@gmail.com
www.dure.com.ar
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