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Le diagnostic immobilier Point réglementaire Claudie Venet, CSTB Le diagnostic est une analyse d'un ensemble
Le diagnostic immobilier Point réglementaire Claudie Venet, CSTB Le diagnostic est une analyse d'un ensemble
Le diagnostic immobilier Point réglementaire Claudie Venet, CSTB Le diagnostic est une analyse d'un ensemble

Le diagnostic immobilier

Point réglementaire

Claudie Venet, CSTB

Le diagnostic est une analyse d'un ensemble de facteurs ou de symptômes, visant à établir des conclusions. Dans le domaine du bâtiment, il existe notamment des obligations réglementaires concernant le diagnostic amiante, plomb, termites, ou technique.

L’amiante

Le diagnostic amiante est obligatoire, depuis le 1 er janvier 2000, pour les parties com- munes et les parties privatives de tout im-

meuble bâti avant le 1 er juillet 1997 (à l'ex- ception des immeubles d'habitation ne comportant qu'un seul logement), même sans vente. L’absence de diagnostic peut valoir au propriétaire une amende pénale et la mise en jeu de sa responsabilité en dommages par des tiers occupants ou intervenants. Le décret 2001-840 du 13 septembre 2001 a modifié le décret 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis :

L'article 7 a ainsi été modifié :

A l'issue des travaux et avant toute

restitution des locaux traités, le proprié-

taire fait procéder à un examen visuel de l’état des surfaces traitées. Les articles 10-1 à 10-6 ont été insérés :

Les propriétaires (personnes privées ou personnes publiques) des immeubles construits avant le 1 er juillet 1997, à l’exception des immeubles à usage d’habitation comportant un seul logement

et des parties privatives des immeubles

collectifs d’habitation, constituent et tiennent à jour un dossier technique

« Amiante » ainsi qu'une fiche récapitula-

tive de ce dossier. Le dossier technique

doit être établi avant les dates limites suivantes :

– le 31 décembre 2003 pour les im- meubles de grande hauteur ;

– le 31 décembre 2005 pour les im- meubles de bureaux, les établissements recevant du public et classés dans la cinquième catégorie, les immeubles destinés à l'exercice d'une activité industrielle ou agricole, les locaux de travail et les parties à usage commun

des immeubles collectifs d'habitation. Le dossier technique « Amiante » compor- te :

1° la localisation précise des matériaux et produits contenant de l'amiante ainsi que, le cas échéant, leur signalisation ; 2° l'enregistrement de l'état de conserva- tion de ces matériaux et produits ; 3° l'enregistrement des travaux de retrait ou de confinement de ces matériaux et produits et des mesures conservatoires mises en œuvre ; 4° les consignes générales de sécurité à l'égard de ces matériaux et produits, notamment les procédures d'interven- tion, y compris les procédures de gestion et d'élimination des déchets.

Les termites

En cas de vente d'un immeuble bâti dans une zone délimitée par le préfet, il est conseillé de faire procéder à la réalisation d'un diagnostic à l’issue duquel l’expert éta-

blira un état parasitaire. La réalisation d'un diagnostic par un expert permet de détermi- ner si le bien vendu est infesté ou non par les termites et d'évaluer le cas échéant le ni- veau d'infestation. Une clause d’exonération de garantie pour vice caché constitué par la présence de termites ne pourra pas être sti- pulée dans l’acte authentique de vente si un état parasitaire ne lui est pas annexé. L'état parasitaire doit pour ce faire avoir été établi depuis moins de trois mois. La qualité des états parasitaires à produire conditionne l’efficacité et la crédibilité des mesures prises. L’organisation et le contenu des états parasi- taires doivent impérativement reproduire les mentions, rubriques et modalités de repéra- ge des ouvrages examinés du modèle d’état parasitaire annexé à l’arrêté du 10 août

2000.

Le plomb

Le diagnostic du plomb est obligatoire, avec la promesse et l'acte de vente, ou en cas de division pour tout immeuble construit avant 1948 situé dans une zone déclarée à risque. En cas de location et compte tenu du risque de saturnisme infantile, le diagnostic est re- commandé afin d'éviter d'éventuelles actions en responsabilités pénales et civiles envers le propriétaire et/ou son mandataire. Le décret 99-483 du 9 juin 1999 précise d'abord les conditions dans lesquelles s'opère le signalement au préfet d'un risque d'accessi- bilité au plomb dans un immeuble. Le méde- cin dépistant signale le cas de saturnisme à l'autorité sanitaire, en respectant l'anonymat (conformément aux dispositions du décret 99-362 du 6 mai 1999). L'autorité sanitaire si- gnale ensuite au préfet l'immeuble concerné. Il précise en outre les modalités de détermi- nation du risque d'intoxication au plomb ain- si que la nature et les conditions de réalisa- tion des travaux destinés à remédier à l'accessibilité au plomb. Le préfet fait procé- der à un diagnostic. Si celui-ci est positif, le préfet enjoint au propriétaire de réaliser dans un délai d'un mois les travaux nécessaires, qui peuvent bénéficier des aides à l'améliora- tion de l'habitat. En cas de carence du pro- priétaire, l'Etat réalise les travaux à sa place et lui impute les dépenses engagées. Le décret 99-484 précise les conditions de délimitation par le préfet des « zones à risque ». Dans ces zones, un état des risques d'accessibilité au plomb sera dorénavant an- nexé aux actes de vente des immeubles construits avant 1948. Si l'état des risques est positif, il est transmis au préfet. De plus, il est fait obligation au propriétaire d'informer les occupants lorsque l'état des risques met en évidence la présence de pein- tures contenant du plomb. Une note d'infor- mation précisant la nature des risques et les

[ CSTB MAGAZINE ]

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RÉGLEMENTATION

RÉGLEMENTATION mesures à prendre pour y remédier sera join- te à l'état des risques communiqué aux

mesures à prendre pour y remédier sera join- te à l'état des risques communiqué aux occu- pants de l'immeuble. Ce dispositif fournit à l'ensemble des acteurs des moyens accrus pour lutter plus efficace- ment contre le saturnisme qui touche des mé- nages parmi les plus modestes, et surtout des enfants.

Le diagnostic technique

La loi 2000-1208 du 13 décembre 2000 dite SRU a introduit l’article L111-6-2 dans le Code de la Construction et de l'Habitation qui stipule que « Toute mise en copropriété d'un immeuble construit depuis plus de quin- ze ans est précédée d'un diagnostic technique portant constat de l'état apparent de la soli- dité du clos et du couvert et de celui de l'état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs et de sé- curité ». Ont également été introduits les ar- ticle 45-1 et 46-1 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copro- priété des immeubles bâtis entré en vigueur le 1 er juin 2001 : « Tout candidat à l'acquisi- tion d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa deman- de, prendre connaissance du carnet d'entre- tien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic, ainsi que du diagnostic tech- nique… ». Ce diagnostic technique est porté à la connaissance de tout acquéreur par le notaire lors de la première vente des lots issus de la division et lors de toute nouvelle mutation réalisée dans un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic.

un délai de trois ans à compter de la date du diagnostic. 5 6 [ CSTB

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139 janvier-février 2002

5 6 [ CSTB MAGAZINE ] 139 janvier-février 2002 Les textes de référence Amiante • Décret
5 6 [ CSTB MAGAZINE ] 139 janvier-février 2002 Les textes de référence Amiante • Décret

Les textes de référence

Amiante

• Décret 96-97 du 7 février 1996 relatif à la protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis (JO du 8 février 1996) modifié par les décrets 97-855 du 12 septembre 1997 (JO du 19 septembre 1997) et 2001-840 du 13 septembre 2001 (JO du 18 septembre 2001) ;

• Arrêté du 7 février 1996 modifié relatif aux modalités d'évaluation de l'état de conservation des flocages et des calorifugeages contenant de l'amiante et aux mesures d'empoussièrement dans les immeubles bâtis (JO du 8 février 1996) ;

• Arrêté du 15 janvier 1998 relatif aux modalités d'évaluation de l'état de conservation des faux plafonds contenant de l'amiante et aux mesures d'empoussièrement dans les immeubles bâtis.

Plomb

• Code de la Santé publique (nouvelle partie législative) - Protection de la santé et environne- ment - Prévention des risques sanitaires liés aux milieux - Chapitre 4 : Lutte contre la présen- ce de plomb ou d'amiante - Articles L.1134-1 à L.1134-7 ;

• Code de la Santé publique (partie réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat) - Protection générale de la santé publique - Mesures sanitaires générales - Chapitre 4 : Salubrité des immeubles - Mesures d'urgence contre le saturnisme - Articles R.32-1 à R.32-12 ;

• Loi 98-657 du 29 juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions (JO du

31 Juillet 1998) codifiée dans Code de la santé publique (nouvelle partie législative), articles

L1334-1 à L1334-7 ;

• Décret 99-483 du 9 juin 1999 relatif aux mesures d'urgence contre le saturnisme prévues aux articles L. 32-1 à L. 32-4 du code de la santé publique et modifiant le code de la santé publique (JO du 11 juin 1999) ;

• Décret 99-484 du 9 juin 1999 relatif aux mesures d'urgence contre le saturnisme prévues à l'article L. 32-5 du code de la santé publique et modifiant le code de la santé publique (JO du 11 juin 1999) ;

• Décrets codifiés dans le Code de la santé publique (Partie Réglementaire - Décrets en Conseil d'Etat), articles R32-1 à R32-12 ;

• Arrêté du 12 juillet 1999 relatif au diagnostic du risque d'intoxication par le plomb des peintures pris pour l'application de l'article R. 32-2 du code de la santé publique ;

• Circulaire DGUHC 99-58 du 30 août 1999 et DGS 99-533 du 14 septembre 1999 relative à la mise en œuvre et financement des mesures d'urgence contre le saturnisme (BO Solidarité - Santé 99-38 du 20 au 26 septembre 1999, BOMELTT 99-17 du 25 septembre 1999 ;

• Circulaire DGS/SDS7C/ 2001/27 et UHC/QC/1 2001-1 du 16 janvier 2001 relative aux états

des risques d'accessibilité au plomb réalisés en application de l'article L1334-5 de la loi du

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juillet 1998 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions (BOMELTMT n°2 du

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février 2001) ;

• Arrêtés préfectoraux.

Termites

• Code de la Construction et de l'Habitation - Protection contre les insectes xylophages - Article L.112-17 ;

• Code de la Construction et de l'Habitation - Lutte contre les termites - partie législative :

Articles L.133-1 à L.133-3 - partie réglementaire : Articles R.133-1 à R133-2 (inséré par le décret 2000-613 du 3 juillet 2000, art.5) ;

• Loi 99-471 du 8 juin 1999 tendant à protéger les acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites et autres insectes xylophages (JO du 9 juin 1999) ;

• Décret 2000-613 du 3 juillet 2000 relatif à la protection des acquéreurs et propriétaires d'immeubles contre les termites (JO du 5 juillet 2000) ;

• Arrêté du 10 août 2000 fixant le modèle de l'état parasitaire relatif à la présence de termites dans un immeuble (JO du 31 août 2000) ;

• Circulaire UHC/QC/1/5 2001-21 du 23 mars 2001 relative à la protection des acquéreurs et propriétaires d’immeubles contre les termites (BOMELTMT n° 7 du 25 avril 2001) ;

• Arrêtés municipaux et préfectoraux.

Diagnostic technique

• Code de la Construction et de l'Habitation - Dispositions générales applicables aux bâtiments d'habitation article L111-6-2 ;

• Loi 65-557 du 10 Juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.