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Índice

1. Introdução ........................................................................................................................................................... 11

2. Construção Histórica do Conceito de Contratos .................................................................................... 11


2.1. Premissas teóricas ........................................................................................................................................ 11
2.1.1. Historicidade do Direito ........................................................................................................................................... 11
2.1.2. Caráter relativizador da História .......................................................................................................................... 12
2.1.3. Reconstrução Normativa .......................................................................................................................................... 12
2.2. Formação teórica do Contrato .................................................................................................................. 12
2.2.1. Aspecto filosófico : individualismo ...................................................................................................................... 12
2.2.2. Aspecto econômico: capitalismo ........................................................................................................................... 12
2.2.3. Aspecto sócio-político: burguesia ......................................................................................................................... 12
2.2.4. Aspecto jurídico: positivismo ................................................................................................................................. 12
2.2.5. Contrato : liberdade mais apropriação ............................................................................................................... 12
2.2.6. Princípios Fundamentais da Teoria Fundamental Contratual ................................................................. 12

3. Crise da concepção tradicional do contrato ............................................................................................ 13


3.1. Código Civil Brasileiro de 1916 ................................................................................................................ 13
3.1.1. Adoção da teoria moderna : Estado liberal....................................................................................................... 13
3.1.2. Autonomia ilimitada................................................................................................................................................... 13
3.1.3. Superlativização do pacta sunt servanda ........................................................................................................... 13
3.2. Crise do Estado liberal e do contrato ..................................................................................................... 13
3.2.1. intervenção estatal...................................................................................................................................................... 13
3.2.2. Descodificação .............................................................................................................................................................. 13
3.2.3. Microssistemas ............................................................................................................................................................. 13
3.3. Resposta à crise.............................................................................................................................................. 14
3.3.1. Sistema aberto .............................................................................................................................................................. 14
3.3.2. Recodificação................................................................................................................................................................. 14
3.3.3. Constitucionalização .................................................................................................................................................. 14
3.4. Código civil de 2002...................................................................................................................................... 14
3.4.1. Cláusula gerais .............................................................................................................................................................. 14
3.4.2. Aproximação social (boa-fé e função social) .................................................................................................... 14
3.5. Teoria constutucional do contrato.......................................................................................................... 14
3.5.1. Leitura constitucional do contrato ....................................................................................................................... 14
3.5.2. Valorização da pessoa humana e da solidariedade social .......................................................................... 14

4. Contratos e Dignidade da Pessoas Humana ............................................................................................ 15


4.1. Proteção a sujeitos vulneráveis ............................................................................................................... 15
4.2. Paradigma da Essencialidade ................................................................................................................... 15

5. Contrato e solidariedade social ................................................................................................................... 15


5.1. Boa-fé objetiva ................................................................................................................................................ 15
5.2. Função social do contrato........................................................................................................................... 15

6. Boa-fé objetiva ................................................................................................................................................... 15


6.1. Obrigação como processo ........................................................................................................................... 15
6.2. Dever de cooperação .................................................................................................................................... 16
6.3. Funções ............................................................................................................................................................. 16
6.3.1. Hermenêutica integrativa (art. 113, CC) ............................................................................................................ 16
6.3.2. Limitação de Direitos (art. 187, CC)..................................................................................................................... 16
6.3.3. Criação de deveres (art. 422, CC) .......................................................................................................................... 16
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7. Função social do contrato (art. 421 CC) - relação com a sociedade ................................................ 16
7.1. Caracterização ................................................................................................................................................ 16
7.1.1. Perfil Intrínseco............................................................................................................................................................ 16
7.1.2. Perfil Extrínseco ........................................................................................................................................................... 16
7.2. Tutela externa de crédito ........................................................................................................................... 16
7.2.1. Classificação................................................................................................................................................................... 16
7.2.2. Efeitos............................................................................................................................................................................... 17
7.3. Redes contratuais .......................................................................................................................................... 17
7.3.1. Caracterização .............................................................................................................................................................. 17
7.3.2. Efeitos............................................................................................................................................................................... 17

8. Massificação contratual .................................................................................................................................. 18


8.1. Dirigismo contratual .................................................................................................................................... 18
8.2. Despersonalização do contrato ................................................................................................................ 18
8.3. Contratos de adesão ..................................................................................................................................... 18
8.3.1. Caracterização .............................................................................................................................................................. 18
8.3.2. Proteção ao contratante aderente ........................................................................................................................ 18
8.3.2.1. Interpretação favorável (art 423 CC) .............................................................................................................. 18
8.3.2.2. Impossibilidade de renúncia (art 424 CC)..................................................................................................... 18

9. Formação dos Contratos................................................................................................................................. 18


9.1. Estrutura do Contrato .................................................................................................................................. 18
9.1.1. Relação obrigacional .................................................................................................................................................. 18
9.1.2. Negócio jurídico bilateral ......................................................................................................................................... 19
9.1.3. Autocontrato (CCB, 117, parágrafo único)........................................................................................................ 19
9.1.4. Súmula 60 do STJ ......................................................................................................................................................... 19
9.2. Formulação dos contratos .......................................................................................................................... 20
9.2.1. Fusão de vontades ....................................................................................................................................................... 20
9.2.2. Propostas / ofertas / policitações ........................................................................................................................ 20
9.2.2.1. Clareza .......................................................................................................................................................................... 20
9.2.2.2. Abrangência ............................................................................................................................................................... 20
9.2.2.3. Vinculatividade relativa ........................................................................................................................................ 20
9.2.3. Exceções à vinculatividade da proposta ............................................................................................................ 20
9.2.3.1. Não vinculatividade expressa ............................................................................................................................. 20
9.2.3.2. Natureza do contrato ............................................................................................................................................. 20
9.2.3.3. Circunstâncias (CCB, 428) .................................................................................................................................... 20
9.2.3.3.1. Proposta entre presentes (CCB, 428, I) ....................................................................................................... 20
9.2.3.3.2. Proposta entre ausentes (CCB, 428, II e III) .............................................................................................. 20
9.2.4. Conclusão do contrato entre ausentes (CCB, 434): teoria da expedição .............................................. 21
9.2.5. Aceitação (CCB, 430 a 432) ..................................................................................................................................... 21
9.2.6. Retratação (CCB, 428, III e 433) ............................................................................................................................ 21

10. Contrato preliminar (CC, 462 a 466) ....................................................................................................... 21


10.1. Caracterização .............................................................................................................................................. 22
10.1.1. Conceito ........................................................................................................................................................................ 22
10.1.2. Contrato já formado ................................................................................................................................................. 22
10.1.3. Obrigação de fazer .................................................................................................................................................... 22
10.1.4. Requisitos ..................................................................................................................................................................... 22
10.1.5. Espécies......................................................................................................................................................................... 22
10.1.5.1. Unilateral (CC, 466) .............................................................................................................................................. 22
10.1.5.2. Bilateral (CC, 462) ................................................................................................................................................. 23
10.2. Efeitos .............................................................................................................................................................. 23
10.2.1. Adjudicação compulsória (CC, 464) .................................................................................................................. 23
10.2.2. Sentença substitutiva da vontade (CC, 464 e CPC 466-B) ........................................................................ 23

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10.3. Compromisso de Compra e Venda ........................................................................................................ 23
10.3.1. Caracterização : Dec. 58/37 .................................................................................................................................. 23
10.3.2. Irretratabilidade ........................................................................................................................................................ 24
10.3.3. Desnecessidade do registro .................................................................................................................................. 24
10.3.4. Regulamentação do CC (1.417 a 1.418) ........................................................................................................... 24

11. Responsabilidade Contratual ..................................................................................................................... 24


11.1. Danos no Direito Civil ................................................................................................................................ 24
11.1.1. Responsabilidade aquiliana - extranegocial (CC, 186 e 927).................................................................. 24
11.1.2. Responsabilidade contratual -descumprimento contratual (CC, 389 e 402)................................... 24
11.2. Responsabilidade contratual : requisitos .......................................................................................... 25
11.2.1. Contrato formado e válido .................................................................................................................................... 25
11.2.2. Imputação (culpa ou risco) ................................................................................................................................... 25
11.2.3. Causalidade (CC, 403) ............................................................................................................................................. 25
11.2.4. Dano (CC, 402) ........................................................................................................................................................... 25

12. Responsabilidade pré-contratual ............................................................................................................. 25


12.1. Caracterização .............................................................................................................................................. 25
12.1.1. Ruptura das tratativas ............................................................................................................................................ 25
12.1.2. Vícios na formação ................................................................................................................................................... 25
12.1.3. Contrato defeituoso (culpa in contrahendo) .................................................................................................. 25
12.2. Consequência : dever de indenizar ....................................................................................................... 25
12.3. Fundamento : boa-fé .................................................................................................................................. 25

13. Responsabilidade pós-contratual ............................................................................................................. 26


13.1. Caracterização .............................................................................................................................................. 26
13.1.1. Rompimento de deveres instrumentais após o encerramento do contrato ..................................... 26
13.1.2. Fundamento : boa-fé objetiva .............................................................................................................................. 26

14. Classificação dos Contratos ......................................................................................................................... 26


14.1. Contratos bilaterais e unilaterais.......................................................................................................... 26
14.1.1. Critério : bilateralidade de prestações ............................................................................................................. 26
14.1.2. Critério : Bilateralidade genética e funcional ................................................................................................ 26
14.2. Contratos gratuitos/benéficos e onerosos ......................................................................................... 26
14.2.1. Critérios: ganhos econômicos .............................................................................................................................. 26
14.3. Contratos comutativos e aleatórios (art. 458 a 461) ...................................................................... 26
14.3.1. "Emtpio spei" - 458 ................................................................................................................................................... 27
14.3.2. "Emptio rei speratae" - 459 ................................................................................................................................... 27
14.4. Contratos duradouros, de execução diferida e instantâneos ...................................................... 27
14.4.1. Critério: momento do adimplemento ............................................................................................................... 27
14.5. Contatos reais e consensuais .................................................................................................................. 27
14.5.1. Critério : momento de conclusão........................................................................................................................ 27
14.6. Contratos solenes e não-solenes ............................................................................................................ 27
14.6.1. Critério : forma........................................................................................................................................................... 27
14.7. Contratos típicos, atípicos e mistos ...................................................................................................... 28
14.7.1. Critério : operabilidade .......................................................................................................................................... 28
14.8. Contratos pessoais e impessoais ........................................................................................................... 28
14.8.1. Critério : pessoalidade do cumprimento das prestações ......................................................................... 28

15. Contrato e terceiros ....................................................................................................................................... 28


15.1. Contrato com pessoa a declarar (CC, 467 a 471) ............................................................................. 28
15.1.1. Caracterização ............................................................................................................................................................ 28
15.1.2. Efeitos ............................................................................................................................................................................ 29
15.2. Estipulação em favor de terceiros (CC, 436 a 438) ......................................................................... 29

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15.2.1. Caracterização ............................................................................................................................................................ 29
15.2.2. Efeitos ............................................................................................................................................................................ 29
15.3. Promessa de fato de terceiro (CC, 439 a 440) ................................................................................... 29
15.3.1. Caracterização ............................................................................................................................................................ 29
15.3.2. Efeitos ............................................................................................................................................................................ 29

16. Garantias contra vícios ................................................................................................................................. 30


16.1. Regime das garantias ................................................................................................................................. 30
16.1.1. Garantias de fato: vícios redibitórios ................................................................................................................ 30
16.1.2. Garantias contra vícios de direito: evicção..................................................................................................... 30
16.2. Vícios redibitórios (art. 441 a 446 do CC): de fato .......................................................................... 30
16.2.1. Requisitos ..................................................................................................................................................................... 31
16.2.1.1. Contrato oneroso e comutativo ....................................................................................................................... 31
16.2.1.2. Vício oculto e grave............................................................................................................................................... 31
16.2.1.3. Anterior à contratação ........................................................................................................................................ 31
16.2.2. Indenização.................................................................................................................................................................. 31
16.2.2.1. Com conhecimento do vício: perdas e danos (Art. 443, CC) ................................................................ 31
16.2.2.2. Sem conhecimento do vício: devolução do preço .................................................................................... 31
16.2.3. Efeitos (art. 422, CC) ................................................................................................................................................ 31
16.2.3.1. Ação estimatória (“quanti minorius” – quantia menor)........................................................................ 32
16.2.3.2. Ação redibitória ..................................................................................................................................................... 32
16.2.4. Prazos (art. 446 e 447 CC) ..................................................................................................................................... 32
16.2.4.1. Prazos de garantia................................................................................................................................................. 32
16.2.4.1.1. Imóveis: 1 ano (caput) + 1 ano (vícios de difícil reparação - parágrafo 1o) ............................. 32
16.2.4.1.2. Móveis: 30 dias (caput)+ 180 dias (vícios de difícil reparação - paragrafo 1o) ...................... 32
16.2.4.2. Garantia convencional (art. 446, CC) ............................................................................................................ 32
16.2.5. Diferenças para o Código de Direito do Consumidor ................................................................................. 32
16.3. Vícios de Direito - evicção (CC, 447 e 457) ........................................................................................ 33
16.3.1. Requisitos (CC, 447)................................................................................................................................................. 34
16.3.1.1. Privação da coisa em contrato comutativo, oneroso e sinalagmático ............................................. 34
16.3.1.2. Vício anterior a transmissão da coisa ........................................................................................................... 34
16.3.1.3. Sentença ou apreensão administrativa ........................................................................................................ 34
16.3.2. Composição da indenização - vedação ao enriquecimento sem causa ............................................... 34
16.3.2.1. Ampla indenização (CC, 450) ........................................................................................................................... 34
16.3.2.2. Deteriotação do bem (CC, 451 452)............................................................................................................... 34
16.3.2.3. Benfeitorias (CC, 452 e 454) ............................................................................................................................. 34
16.3.3. Exclusão e minoração da indenização (CC, 448, 449 e 457) ................................................................... 34
16.3.4. Reforço da garantia (CC, 448) .............................................................................................................................. 35
16.3.5. Evicção parcial (CC, 455 e 450, §único) ........................................................................................................... 35
16.3.6. Exercício da garantia ............................................................................................................................................... 35
16.3.6.1. Denunciação da lide (CPC, 70, I e CC, 456).................................................................................................. 35
16.3.6.2. Demanda judicial de indenização ................................................................................................................... 35

17. Revisão dos Contratos ................................................................................................................................... 35


17.1. Caracterização .............................................................................................................................................. 35
17.2. Causas .............................................................................................................................................................. 35
17.2.1. Alteração das circusntâncias ................................................................................................................................ 35
17.2.2. Causas contemporânes ........................................................................................................................................... 35
17.3. Revisão por alteração das circunstâncias .......................................................................................... 36
17.3.1. Teoria da imprevisão............................................................................................................................................... 36
17.3.1.1. Requisitos ................................................................................................................................................................. 36
17.3.2. Teoria da quebra da base objetiva (CDC, art. 6º, V) .................................................................................... 36
17.4. Causas contemporâneas ........................................................................................................................... 36
17.4.1. Lesão .............................................................................................................................................................................. 36
17.4.2. Cláusulas abusivas (CDC, 52, §2º) ...................................................................................................................... 37

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18. Extinção dos contratos.................................................................................................................................. 37
18.1. Extinção normal : adimplemento .......................................................................................................... 37
18.2. Extinção anormal ........................................................................................................................................ 37
18.2.1. Causas anteriores : nulidade, anulabilidade e rescisão ............................................................................. 37
18.2.2. Causas posteriores : resolução ............................................................................................................................ 37
18.2.3. Por vontade das partes : resilição ...................................................................................................................... 37
18.3. Resolução (CC, 474 a 480) ........................................................................................................................ 37
18.3.1. Caracterização ............................................................................................................................................................ 37
18.3.2. Resolução legal (CC, 234) ...................................................................................................................................... 37
18.3.3. Resolução convencional (CC, 474) ..................................................................................................................... 37
18.3.4. Cláusula resolutiva tácita (CC, 475) .................................................................................................................. 38
18.3.5. Exceção do contrato não cumprido (CC, 476 e 477) .................................................................................. 38
18.3.6. Resolução por excessica onerosidade (CC, 477 e 478) ............................................................................. 38
18.4. Resilição (CC, 472 a 473) .......................................................................................................................... 39
18.4.1. Resilição bilateral (CC, 472) ................................................................................................................................. 39
18.4.2. Resilição unilateral (CC, 473)............................................................................................................................... 39

19. Introdução aos contratos em espécie ...................................................................................................... 39


19.1. Importância dos contratos em espécie................................................................................................ 39
19.1.1. Tipos negociais........................................................................................................................................................... 39
19.1.2. Interpretação .............................................................................................................................................................. 39
19.1.3. Redução de custos .................................................................................................................................................... 39
19.2. Elementos dos contratos .......................................................................................................................... 40
19.2.1. Essenciais ..................................................................................................................................................................... 40
19.2.2. Naturais ......................................................................................................................................................................... 40
19.2.3. Acidentais ..................................................................................................................................................................... 40

20. Compra e venda (CC, 481 a 532)................................................................................................................ 40


20.1. Caracterização e natureza jurídica (CC, 481 e 482) ........................................................................ 40
20.2. Elementos essenciais : consentimento (CC, 496 a 499), coisa (CC, 490 a 495) e preço (CC,
484 a 489) ................................................................................................................................................................... 40
20.3. Consentimento (CC, 496 a 499) .............................................................................................................. 41
20.3.1. Capacidade das partes ............................................................................................................................................ 41
20.3.2. Legitimação ................................................................................................................................................................. 42
20.3.3. Limitações à compra e veda ................................................................................................................................. 42
20.3.3.1. Venda ascendente para descendente (CC, 496)........................................................................................ 42
20.3.3.2. Proibições de venda (CC, 497 e 498) : em razão de função ................................................................. 42
20.3.3.3. Venda entre cônjuges (CC, 499) ...................................................................................................................... 42
20.3.3.4. Venda em condomínio (CC, 504) .................................................................................................................... 42
20.4. Coisa (CC, 481 e seguintes) ...................................................................................................................... 43
20.4.1. Caracterização (CC, 483) ........................................................................................................................................ 43
20.4.2. Venda de amostras, modelos ou protótipos (CC, 484) .............................................................................. 43
20.4.3. Risco : "res perit domino" ....................................................................................................................................... 43
20.4.4. Entrega da coisa (CC, 495) .................................................................................................................................... 43
20.4.5. Exceção do contrato não cumprido (CC, 491 e 495) .................................................................................. 43
20.4.6. Vendas "ad mensuram" e "ad corpus" (CC, 500 e 501) .............................................................................. 44
20.4.7. Venda de coisas oneradas (CC, 502) e conjuntas (CC, 502 e 503) ........................................................ 45
20.5. Preço ................................................................................................................................................................ 45
20.5.1. Dinheiro ........................................................................................................................................................................ 45
20.5.2. Equilibrado .................................................................................................................................................................. 45
20.5.3. Determinável .............................................................................................................................................................. 45
20.5.3.1. Arbítrio de terceiro (CC, 485) .......................................................................................................................... 45
20.5.3.2. Cláusula de escala móvel (CC, 486-487) ...................................................................................................... 45
20.5.3.3. Preço médio (CC, 488)......................................................................................................................................... 45

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20.5.3.4. Vedação ao arbítrio (CC, 489) .......................................................................................................................... 46
20.5.3.5. Despesas (CC, 490) ............................................................................................................................................... 46
20.6. Cláusulas especiais de Compra e Venda .............................................................................................. 46
20.6.1. Retrovenda (CC, 505 a 508).................................................................................................................................. 46
20.6.1.1. Caracterização (CC, 505) .................................................................................................................................... 46
20.6.1.2. Natureza jurídica (CC, 506) ............................................................................................................................... 47
20.6.1.3. Composição do preço........................................................................................................................................... 47
20.6.1.3.1. Despesas ................................................................................................................................................................ 47
20.6.1.3.2. Benfeitorias .......................................................................................................................................................... 47
20.6.1.4. Prazo decadencial ................................................................................................................................................. 47
20.6.1.5. Transmissibilidade (CC, 507) ........................................................................................................................... 47
20.6.1.6. Dois ou mais compradores ................................................................................................................................ 47
20.6.2. Venda à contento ou sujeita à prova (CC, 509 a 512) ................................................................................ 48
20.6.2.1. Caracterização (CC, 509-510) .......................................................................................................................... 48
20.6.2.2. Devolução da coisa................................................................................................................................................ 48
20.6.2.3. Execução da cláusula (CC, 512) ....................................................................................................................... 48
20.6.3. Preferência, preempção ou prelação (CC, 513 a 520)................................................................................ 48
20.6.3.1. Caracterização (CC, 513-514) .......................................................................................................................... 48
20.6.3.2. Natureza pessoal e intransmissível (CC, 518 e 520)............................................................................... 49
20.6.3.3. Prazos ......................................................................................................................................................................... 49
20.6.3.3.1. De vigência (CC, 513) : 180 dias móveis - 2 anos imóveis ................................................................ 49
20.6.3.3.2. Prazos de exercício (CC, 516) : móvel 3 dias - imóvel 60 dias ........................................................ 49
20.6.3.4. Diversos vendedores ........................................................................................................................................... 49
20.6.3.5. Retrocesssão............................................................................................................................................................ 49

21. Venda com reserva de domínio (CC, 521 a 528) .................................................................................. 50


21.1. Carecterização .............................................................................................................................................. 50
21.2. Eficácia a terceiros (CC, 522)................................................................................................................... 50
21.3. Especificação de objeto (CC, 523) .......................................................................................................... 50
21.4. Riscos da coisa (CC, 524)........................................................................................................................... 50
21.5. Execução da cláusula.................................................................................................................................. 51
21.5.1. Protesto ou interpretação judicial (CC, 525) ................................................................................................. 51
21.5.2. Procedimento : CPC, 1.070-1.071 ....................................................................................................................... 51
21.5.3. Recuperação da coisa (CC, 526) .......................................................................................................................... 52
21.5.4. Abatimento dos custos e depreciação do bem (CC, 527).......................................................................... 52
21.6. Reserva de domínio financiada (CC, 528)........................................................................................... 52

22. Venda sobre documentos (CC, 529 a 532) ............................................................................................. 52


22.1. Caracterização .............................................................................................................................................. 52
22.1.1. Local do pagamento (CC, 530) ............................................................................................................................. 53
22.1.2. Riscos e agente transportador (CC, 531) ........................................................................................................ 53
22.1.3. Intermediação financeira (CC, 532) .................................................................................................................. 53

23. Troca (CC, 533) ................................................................................................................................................ 53


23.1. Caracterização (CC, 533, caput) ............................................................................................................. 53
23.2. Regras especiais........................................................................................................................................... 53
23.3. Despesas (CC, 533, I) .................................................................................................................................. 53
23.4. Troca de ascendentes para descendentes (CC, 533, II) ................................................................. 53

24. Contrato estimatório (CC, 534 a 537) ...................................................................................................... 53


24.1.1. Caracterização (CC, 534) ........................................................................................................................................ 53
24.1.2. Riscos da coisa (CC, 535) ....................................................................................................................................... 54
24.1.3. Transmissão da posse da coisa (CC, 536) ....................................................................................................... 54
24.1.4. Extinção (CC, 537) .................................................................................................................................................... 54

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25. Contrato de doação (CC, 538 a 564) ......................................................................................................... 54
25.1. Caracterização (CC, 538, 539 e 541) ..................................................................................................... 54
25.2. Capacidade de aceitação (CC, 542 e 543) ............................................................................................ 55
25.3. Objeto da doação ......................................................................................................................................... 55
25.3.1. Doações conjuntiva (CC, 551) .............................................................................................................................. 55
25.3.2. Doações em contemplação à casamento (CC, 546) ..................................................................................... 55
25.3.3. Doação de ascendentes à descendentes (CC, 544) ...................................................................................... 56
25.3.4. Doação à concubina / doação feita por cônjuge adultero (CC, 550) .................................................... 56
25.3.5. Doação universal (CC, 548) ................................................................................................................................... 56
25.3.6. Doação inoficiosa (CC, 549) .................................................................................................................................. 56
25.3.7. Doação por subvenção periódica (CC, 545) ................................................................................................... 57
25.4. Espécies de doação ..................................................................................................................................... 57
25.4.1. Doação onerosa (CC, 553) ..................................................................................................................................... 57
25.4.2. Doação pura (CC, 538) ............................................................................................................................................ 57
25.4.3. Doação meritória/honorífica (CC, 540) ........................................................................................................... 57
25.4.4. Doação remuneratória (CC, 540)........................................................................................................................ 58
25.5. Cláusula de reversão (CC, 547) ............................................................................................................... 58
25.6. Extinção .......................................................................................................................................................... 58
25.6.1. Revogação por ingratidão...................................................................................................................................... 58
25.6.1.1. Caracterização (CC, 555) .................................................................................................................................... 58
25.6.1.2. Hipóteses (CC, 556 e 557).................................................................................................................................. 58
25.6.1.3. Ação revocatória : prazo e legitimidade (CC, 558) .................................................................................. 58
25.6.1.4. Irrevogabilidade (CC, 564) ................................................................................................................................ 59
25.6.1.5. Efeitos (CC, 560) .................................................................................................................................................... 59
25.6.2. Resolução ..................................................................................................................................................................... 59

26. Locação (CC, 565 a 578) ............................................................................................................................... 59


26.1. Caracterização (CC, 565) ........................................................................................................................... 59
26.2. Legislação aplicável (CC, 565 a 578).................................................................................................... 60
26.2.1. Código Civil - residual e bens móveis ............................................................................................................... 60
26.2.2. Arrendamento rural - Lei nº 4.541/64 e Decreto nº 59.566/66 ........................................................... 60
26.2.3. Lei do inquilinato 0 Lei nº 8.245/91 : Locação predial urbana ............................................................. 60
26.3. Locação do Código Civil ............................................................................................................................. 60
26.3.1. Locação por prazo determinado (CC, 573 e 574) ........................................................................................ 61
26.3.2. Retomada antes do prazo (CC, 571 e 572) ..................................................................................................... 61
26.3.3. Benfeitorias do imóvel (CC, 578 e súmula 335) ........................................................................................... 62
26.3.4. Alienação do imóvel (CC, 576) ............................................................................................................................. 62
26.3.5. Aluguel de pena/sanção (CC, 575) ..................................................................................................................... 62
26.3.6. Deterioração (CC, 567) ........................................................................................................................................... 63
26.3.7. Uso diverso do ajustado ou danificação por abuso (CC, 570) ............................................................... 63
26.3.8. Morte do locador ou locatário ............................................................................................................................. 63

27. Locação predial urbana - Lei nº 8.245/91 - Lei do inquilinato ...................................................... 63


27.1. Locação residencial .................................................................................................................................... 63
27.1.1. Denúncia vazia (LI, 46) ........................................................................................................................................... 63
27.1.2. Denúncia cheia (LI, 47) ........................................................................................................................................... 64
27.2. Locação não-residencial ........................................................................................................................... 64
27.2.1. Ação renovatória de locação (LI, 51 e 71) ...................................................................................................... 64
27.2.1.1. Exceção de retomada (LI, 72) ........................................................................................................................... 65
27.2.2. Denúncia vazia (LI, 56 e 57) ................................................................................................................................. 66
27.3. Locação para temporada (LI, 48 a 50) ................................................................................................. 66
27.4. Regras importantes .................................................................................................................................... 67
27.4.1. Morte das partes (LI, 10 e 11) ............................................................................................................................. 67
27.4.2. Venda do imóvel (LI, 8) .......................................................................................................................................... 67

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27.4.3. Devolução antes do prazo (LI, 4) ........................................................................................................................ 67
27.4.4. Cessão da locação e sublocação (LI, 13 e súmula 411 do STF) .............................................................. 68
27.4.5. Obrigações das partes (LI, 22 e 23) ................................................................................................................... 69
27.4.6. Benfeitorias (LI 35 e 36 e súmula 335 do STJ) ............................................................................................. 70
27.4.7. Garantias (LI, 37) ...................................................................................................................................................... 71
27.4.8. Ações locatícias .......................................................................................................................................................... 71
27.4.8.1.1. Ação de Despejo ................................................................................................................................................. 71
27.4.8.1.2. Ação de cobrança de aluguéis ....................................................................................................................... 71
27.4.8.1.3. Ação revisional de locação ............................................................................................................................. 71
27.4.8.1.4. Ação renovatória de locação ......................................................................................................................... 72

28. Contratos de empréstimo ............................................................................................................................ 72


28.1. Caracterização .............................................................................................................................................. 72
28.1.1. Contrato de comodato : empréstimo de uso (CC, 579).............................................................................. 72
28.1.2. C0ntrato de mútuo : empréstimo de uso (CC, 585) .................................................................................... 72
28.2. Contrato de comodato (CC, 574 a 585) ................................................................................................ 72
28.2.1. Elementos essenciais ............................................................................................................................................... 72
28.2.1.1. Infungibilidade do bem ....................................................................................................................................... 72
28.2.1.2. Entrega efetiva do bem ....................................................................................................................................... 72
28.2.1.3. gratuidade ................................................................................................................................................................ 72
28.2.1.4. Temporiedade......................................................................................................................................................... 72
28.2.2. Características ............................................................................................................................................................ 73
28.2.2.1. Unilateralidade ....................................................................................................................................................... 73
28.3. Obrigações do comodato .......................................................................................................................... 73
28.3.1. Conservação da coisa (CC, 582) .......................................................................................................................... 73
28.3.2. Arcar com os custos ordinários da coisa (CC, 582/584) .......................................................................... 73
28.3.3. Preservar a destinação do bem (CC, 582) ....................................................................................................... 73
28.3.4. Defender preferenciamente a coisa (CC, 583) .............................................................................................. 73
28.4. Regras epeciais............................................................................................................................................. 73
28.4.1. Vedação aos administradores de bens (CC, 580)......................................................................................... 73
28.4.2. Solidariedade entre comodatários (CC, 585) ................................................................................................ 74
28.4.3. Aluguel pena (CC, 582) ........................................................................................................................................... 74
28.5. Espécies de comodato (CC, 581) ............................................................................................................ 74
28.5.1. Por rempo determinado ......................................................................................................................................... 74
28.5.2. Por tempo indeterminado ..................................................................................................................................... 74
28.6. Extinção .......................................................................................................................................................... 74
28.6.1. Denúncia ....................................................................................................................................................................... 74
28.6.2. Advento do termo ..................................................................................................................................................... 74
28.6.3. Setença : excepcionalmente (CC, 581).............................................................................................................. 74
28.6.4. Perecimento da coisa............................................................................................................................................... 75
28.6.5. contrato intuito personae ....................................................................................................................................... 75

29. Contrato de MÚTUO (CC, 586 a 592) ........................................................................................................ 75


29.1. Caracterização (CC, 586) ........................................................................................................................... 75
29.2. Classificação .................................................................................................................................................. 75
29.2.1. Real ................................................................................................................................................................................. 75
29.2.2. Gratuito ou oneroso (CC, 591) ............................................................................................................................. 75
29.2.3. Unilateral ...................................................................................................................................................................... 75
29.3. Regramento no Código Civil .................................................................................................................... 75
29.3.1. Riscos da coisa emprestada (CC, 587) .............................................................................................................. 75
29.3.2. Mútuo a menor (CC, 588/589) ............................................................................................................................ 76
29.4. Garantias (CC, 590) ..................................................................................................................................... 76
29.5. Mútuo feneratício (CC, 591)..................................................................................................................... 76
29.6. Prazos (CC, 592) ........................................................................................................................................... 76

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30. Contratos bancários ....................................................................................................................................... 77
30.1. Caracterização .............................................................................................................................................. 77
30.2. Mútuo bancário ............................................................................................................................................ 77
30.2.1. Juros (Lei nº 4.595/64) .......................................................................................................................................... 77
30.2.2. Capitalização (MP nº2.170-36/00).................................................................................................................... 77
30.2.3. Comissão de permanência (súmula 472, STJ) ............................................................................................... 77

31. Mandato ............................................................................................................................................................. 77


31.1. Caracterização (CC, 653) ........................................................................................................................... 77
31.2. Objeto .............................................................................................................................................................. 78
31.3. Natureza ......................................................................................................................................................... 78
31.3.1. Personalíssimo ........................................................................................................................................................... 78
31.3.2. Consensual ................................................................................................................................................................... 78
31.3.3. Não-solene ................................................................................................................................................................... 78
31.3.4. Gratuito/oneroso ...................................................................................................................................................... 78
31.4. Espécies........................................................................................................................................................... 78
31.4.1. Legal ............................................................................................................................................................................... 78
31.4.2. Jucial ............................................................................................................................................................................... 78
31.4.3. Convencional............................................................................................................................................................... 78
31.4.4. Expresso/tácito.......................................................................................................................................................... 78
31.4.5. Verbal/escrito ............................................................................................................................................................ 79
31.4.6. Conjunto (CC, 672) ................................................................................................................................................... 79
31.4.7. Fracionário................................................................................................................................................................... 79
31.5. Capacidade das partes (CC, 666) ............................................................................................................ 79
31.6. Delimitação dos poderes .......................................................................................................................... 79
31.7. Obrigações do mandatário (CC, 667 a 671) ....................................................................................... 80
31.8. Obrigações do mandante (CC, 675 a 678) ........................................................................................... 81
31.9. Extinção do mandato.................................................................................................................................. 81
31.10. Irrevogabilidade........................................................................................................................................ 82

32. Prestação de serviços .................................................................................................................................... 83


32.1. Caracterização .............................................................................................................................................. 84
32.1.1. Locação de serviços.................................................................................................................................................. 85
32.1.2. Ausência de subordinação..................................................................................................................................... 85
32.1.3. Limitação temporal (CC, 598) .............................................................................................................................. 85
32.1.4. Caráter residual ......................................................................................................................................................... 85
32.1.5. Retribuição (CC, 597/598) .................................................................................................................................... 85
32.2. Duração do contrato................................................................................................................................... 85
32.2.1. Tempo indeterminado – aviso prévio (CC, 599) .......................................................................................... 85
32.2.2. Tempo determinado (CC, 602 e 603) ............................................................................................................... 86
32.3. Extinção .......................................................................................................................................................... 86
32.4. Regras especiais (CC, 605 a 608) ........................................................................................................... 86

33. Empreitada (CC, 610 a 626) ........................................................................................................................ 87


33.1. Caracterização .............................................................................................................................................. 87
33.2. Expécies .......................................................................................................................................................... 87
33.2.1. Empreitada de lavor (CC, 612) ............................................................................................................................ 87
33.2.2. Empreitada mista (CC, 611).................................................................................................................................. 87
33.2.3. Empreitada a preço fixo (CC, 619) ..................................................................................................................... 87
33.2.4. Empreitada por medida (CC, 614) ..................................................................................................................... 88
33.3. Empreitada e projetos (CC, 621 e 622) ................................................................................................ 88
33.4. Obrigações do empreiteiro (CC, 615 a 617) ....................................................................................... 88
33.5. Entinção .......................................................................................................................................................... 89

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34. Fiança (CC, 818 a 839) ................................................................................................................................... 89
34.1. Caracterização .............................................................................................................................................. 89
34.1.1. Garantia ......................................................................................................................................................................... 89
34.1.2. Acessoriedade ............................................................................................................................................................ 89
34.1.3. Formalidade (CC, 819) ............................................................................................................................................ 89
34.1.4. Interpretação restritiva (CC, 819)...................................................................................................................... 90
34.2. Objeto da fiança (CC, 821 a 829) ............................................................................................................ 90
34.3. Efeitos da fiança ........................................................................................................................................... 90
34.3.1. Benefício de ordem (CC, 827 e 828) .................................................................................................................. 90
34.3.2. Fiança coletiva (CC, 829)........................................................................................................................................ 91
34.3.3. Sub-rogação ................................................................................................................................................................. 91
34.3.4. Fiança por tempo ...................................................................................................................................................... 91
34.4. Entinção da fiança (CC, 838 e 839) ........................................................................................................ 91

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Bibliografia:
 Manuais
o GOMES, Orlando.
o GONÇALVES,
o PEREIRA, Caio Mário da Silva.
 Teoria crítica
o NEGREIROS, Tereza. Contrato: novos paradigmas.
o MARIN, Paulo. Contrato: conceito pós-moderno.
 Aprofundamento
o COSTA, Judith Martins. A boa-fé no direito privado.
o COSTA, Judith Martins. Comentários ao código civil. Tomo V.

1. INTRODUÇÃO

Contrato é uma relação jurídica obrigacional de cunho econômico que gera a


criação, modificação ou extinção de direitos patrimoniais.

O contrato é um acordo de vontades, que versa sobre direitos patrimoniais. A Teoria dos Contratos é
pautado no voluntarismo jurídico (GOMES), sendo o espaço da atuação/expressão da vontade, em que
pese, por diversas situações, a realidade contratual não expresse, de fato, a vontade dos contratantes,

Neste sentido, como se verá adiante, emana a crítica à teoria clássica dos contratos, já que este ramo
do Direito tem, por primazia, a dogmática.

O contrato contemporâneo não exprime a teoria clássica, posto que, em grande maioria, não carrega
exigido peso de princípios como autonomia da vontade, igualdade entre as partes, relatividade,
lealdade, etc.

Contrato pode ter três significados:

 Contrato como operação econômica: contrato de parceria, de joint ventures, compra e venda,
etc.;
 Contrato como conceito técnico-jurídico: contrato como conseqüência de constituição,
modificação ou extinção de direitos patrimoniais; fonte de direitos e deveres obrigacionais;
 Contrato como categoria central do direito privado: dimensão existencial do direito contratual,
como um dos três pilares do direito civil - os outros são família e propriedade.

2. CONSTRUÇÃO HISTÓRICA DO CONCEITO DE CONTRATOS


2.1. PREMISSAS TEÓRICAS
2.1.1. HISTORICIDADE DO DIREITO
A era antiga, tanto Grécia como Roma, o sistema econômico era militar escravagista. A distribuição de
bens era realizada pelo monarca. Os pater familie , de Roma, recebiam suas propriedades diretamente
da nobreza. Só poderiam ser proprietários de bens os cidadãos romanos, o que perdurou até as
invasões bárbaras. O sistema perdurou, de forma adaptada, na idade média e no absolutismo. Ou seja,
o contrato não era o principal meio de aquisição de bens.

História que ilustra muito bem o caso é O Conde de Monte Cristo, em que, mesmo com uma fortuna, o
vingador não poderia adquirir bens sem título.

O Direito é, portanto histórico. Tem suas raízes nos tempos mais remotos da humanidade, se
adaptando aos tempos e mais diversas culturas que se apresentam.

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Contratos
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2.1.2. CARÁTER RELATIVIZADOR DA HISTÓRIA
Nessa ordem de idéias, os conceitos de direito igualmente tem grande relatividade conforme cada
período histórico ou qualquer outro critério utilizado para realizar seu recorte. A história relativiza os
conceitos, o que, evidentemente, tem forte peso no Direito. O que quer dizer que a noção de contrato
na antiguidade não guarda estritas relações com seu conceito e utilidade contemporânea.

2.1.3. RECONSTRUÇÃO NORMATIVA


Em sendo assim, quando os conceitos são insuficientes para representar a realidade, eles precisam se
renovar. O Direito tem, assim, constante reconstrução normativa, a fim de se adequar às novas
realidades.

2.2. FORMAÇÃO TEÓRICA DO CONTRATO


2.2.1. ASPECTO FILOSÓFICO : INDIVIDUALISMO
Se antes o direito era teocêntrico, com o Iluminismo e a emergência da razão, o Direito igualmente
passa a ser racionalizado, que, por sua vez, perpreta o individualismo. O homem, que era a imagem de
Deus, passa a ser reverenciado por si, de forma autônoma.

A partir de que o ser humano é reconhecido com indivíduo, ele é tido como igual perante si. Todos são
iguais perante a Lei.

Note que o individualismo exacerbado, resultado último da sociedade moderna, muito bem
demonstrado por Schopenhauer, leva a crise social e econômica, eis que tal instituto é levado
igualmente à economia e às políticas de estado - liberalismo.

Este liberalismo exacerbado, na idéia de que os indivíduos devem prover o Estado, e não o contrário,
leva a um sistema social impraticável, como mostra a história.

De qualquer forma, o individualismo insere no sistema do direito as condições essenciais para a


formação do contrato moderno, como a igualdade e a autonomia da vontade.

2.2.2. ASPECTO ECONÔMICO: CAPITALISMO


Com a emergência do capitalismo, o capital se torna o núcleo de todas as relações sociais, fazendo com
que emerja a necessidade de ferramentas para a circulação deste capital - os contratos.

2.2.3. ASPECTO SÓCIO-POLÍTICO: BURGUESIA


A burguesia emerge, multiplicando os negócios.

2.2.4. ASPECTO JURÍDICO: POSITIVISMO


Simultaneamente, o Direito passava pela era da codificação, a positivação do direito. A idéia de que o
direito é aplicado conforme a Lei. A grande referência deste período é o Código de Napoleão, que
orienta toda a construção do Direito Moderno, principalmente do Direito Civil.

2.2.5. CONTRATO : LIBERDADE MAIS APROPRIAÇÃO


O contrato moderno é, portanto, o reconhecimento da liberdade dos indivíduos para aquisição de
direitos e contração de deveres, mais especificamente, no sentido da disciplina, para apropriar-se de
bens.

2.2.6. PRINCÍPIOS FUNDAMENTAIS DA TEORIA FUNDAMENTAL CONTRATUAL


 Autonomia da Vontade
o Isonomia formal

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 Consensualismo
 Relatividade dos efeitos do contrato
 Obrigatoriedade contratual - pacta sunt servanda

3. CRISE DA CONCEPÇÃO TRADICIONAL DO CONTRATO


3.1. CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO DE 1916
3.1.1. ADOÇÃO DA TEORIA MODERNA : ESTADO LIBERAL
O Estado liberal tem por característica marcante o Estado mínimo, a mínima intervenção do Estado na
economia e nas relações sociais. Esta formatação econômica e social entra em crise, principalmente
com o início dos movimentos proletários, com a reivindicação de direitos, resultado quase que
necessário do capitalismo selvagem.

3.1.2. AUTONOMIA ILIMITADA


Nesta ordem de idéias liberais, a autonomia é tido por ausente de limites, eis que os contratantes,
seres humanos livres e dotados de plena capacidade de decidir e exprimir sua vontade, eram iguais
entre si e, portanto, capazes de regularem suas vidas sem a intervenção do Estado.

Evidentemente que ao passo em que esta falsa igualdade gerou diversas contradições sociais,
principalmente nas camadas sociais periféricas, que, apesar de detentoras de igualdade formal, não
detinham igualdade material para exercer, de fato, a autonomia.

Não havia contratos dirigidos. As partes detinha capacidade de pactuar e inserir as cláusulas que bem
entendessem.

3.1.3. SUPERLATIVIZAÇÃO DO PACTA SUNT SERVANDA


Se os sujeitos eram livres, totalmente dotados de autonomia e capacidade de expressão da vontade e,
principalmente, iguais entre si, o princípio do pacta sunt servanda tinha especial relevância, pois, a
assunção destas características (presumidas), ainda que irreais, dava-se margem a erigir a instituição
de Lei entre as partes. O contrato era dotado de capacidade de firmar Lei entre as partes e, como
pactuado ante um contexto em que se entendia por sua formação perfeita, não havia que se falar em
alteração daquilo que se pactua.

3.2. CRISE DO ESTADO LIBERAL E DO CONTRATO


3.2.1. INTERVENÇÃO ESTATAL
A crise liberal nos anos 30 trás a emersão do Estado social, do Estado paternalista, que trás uma série
de intervenções estatais em todas as esferas sociais, transformando o direito público de um direito
garantista para um direito intervencionista.

3.2.2. DESCODIFICAÇÃO
Para se instituir um novo modelo de Estado fez-se necessária a recodificação do Direito, o que se
verifica, no Brasil, na promulgação de uma nova constituição, das leis do trabalho, e, enfim, todas as
ferramentas jurídicas capazes de legitimar o sistema emergente. Para se deter o Poder, é necessário
deter o direito, dizer o direito. Do contrário, o direito controlará o Poder. Como os códigos refletiam o
Estado liberal, estes implodiram, fazendo emergir as leis extravagantes.

A o excesso de edição de leis extravagantes leva a uma descodificação, que gera uma crise sistemática
do Direito. Um sistema, como conjunto escalonado e organizado de elementos a fim de cumprir um
objetivo, era impossível de se sustentar, pois não havia mais organização, o núcleo estava ruído. O
Direito Privado, que tinha por núcleo o Código Civil de 196, não mais poderia prevalecer, ante seu forte
caráter liberal, que não refletia a sociedade. O Código Civil de 1916 se esfacelou.

3.2.3. MICROSSISTEMAS
A ruína do sistema gerou diversos micro-sistemas jurídicos formados por leis extravagantes., que por
ora revogavam o Código, ora simplesmente remetia a sua completa ignorância.

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3.3. RESPOSTA À CRISE


3.3.1. SISTEMA ABERTO
Um sistema fechado pressupõe que para se atingir determinado objetivo utilizar-se-ão somente
elementos intra-sistemáticos. Este era o panorama durante a crise.

O sistema aberto concede ao operador do sistema a possibilidade de conjugar elementos internos e


externos a si, a fim de se atingir o objetivo.

Para a resolução da crise do Direito busca-se sair das amarras do Direito como sistema fechado (Leis,
analogia, jurisprudência, doutrina e usos e costumes).

A resposta/meio de solução da crise e abertura do sistema se deu basicamente de duas formas:


recodificação e constitucionalização do Direito.

3.3.2. RECODIFICAÇÃO
A recodificação permite ao sistema em unificar os núcleos temáticos do direito, organizando os
microssistemas em sistemas organizados.

3.3.3. CONSTITUCIONALIZAÇÃO
A constitucionalização, por excelência, traz ao ordenamento os princípios, que dão a abertura ao
sistema, transformando-o em uma espoja capaz de absorver os valores sociais ao decorrer do tempo,
sem torná-las obsoletas facilmente.

A constituição torna-se o núcleo principal do ordenamento jurídico, coordenando a legislação privada,


que por sua vez terá sua leitura sob a ótica dos princípios constitucionais.

Tem-se, portanto, a resolução dos principais problemas derivados a descodificação e engessamento do


direito, resultado do processo histórico liberal.

Mais especificamente no que tange ao Código Civil, dá-se espaço a introdução de princípios como a
boa-fé e a função social do contrato, que possibilitam que o Direito se aproprie da realidade social em
maior consonância e fidelidade.

3.4. CÓDIGO CIVIL DE 2002


3.4.1. CLÁUSULA GERAIS
Instituem-se cláusulas gerais que, ao invés de prever hipóteses concretas, aproximam-se mais da
abstração, a fim de abrir margem à interpretação principiológica constitucional - hermenêutica
contratual.

3.4.2. APROXIMAÇÃO SOCIAL (BOA-FÉ E FUNÇÃO SOCIAL)


Como dito acima, dais princípios trazem aproximação social, pois cláusulas abertas com objetivo de
alinhas o direito privado aos interesses sociais.

3.5. TEORIA CONSTUTUCIONAL DO CONTRATO


3.5.1. LEITURA CONSTITUCIONAL DO CONTRATO
O contrato, por sua vez, terá igualmente interpretação determinada pelos princípios constitucionais.

3.5.2. VALORIZAÇÃO DA PESSOA HUMANA E DA SOLIDARIEDADE SOCIAL


Nesta ordem de idéias, o indivíduo é valorizado, bem como a solidariedade social.

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4. CONTRATOS E DIGNIDADE DA PESSOAS HUMANA
4.1. PROTEÇÃO A SUJEITOS VULNERÁVEIS
Vulnerabilidade significa essencialmente proteção de pessoas em desequilíbrio em uma relação, uma
assimetria em que as partes não estão em pé de igualdade em termos de oportunidade na construção
de um contrato correto e justo. Não significa ter a mesma força econômica, mas a mesma força
contratual, o mesmo acesso ao objeto contratual. Debater, efetivamente, cláusulas contratuais que a
outra parte.

Dois sujeitos classicamente vulneráveis na relação contratual são: consumidor e o pequeno


empresário.

Note que o consumidor, por maior força econômica, política ou social que tenha, na grande maioria das
vezes será vulnerável, principalmente pela falta de informações, acessos a dados e manipulação de
dados.

4.2. PARADIGMA DA ESSENCIALIDADE


Trazido da Alemanha pela jurista Teresa Negreiros, o paradigma da essencialidade trata da
essencialidade dos objetos do contrato. Quanto mais essencial o objeto do contrato, mais vital a
dignidade dos contratantes, maios será a intervenção estatal sobre o contrato.

Note, por exemplo, os contratos de planos de saúde, de seguros de vida: são objetos contratuais mais
afetos à intervenção estatal.

5. CONTRATO E SOLIDARIEDADE SOCIAL


Prevista no inciso I do artigo 3º da Constituição da República Federativa do Brasil. A construção de
sociedade justa e solidária implica dizer valorização do tecido social, em detrimento do indivíduo
isolado. Este, fazendo seu papel, contribuirá para o desenvolvimento social, construindo coletivamente
o progresso nacional. Sua materialização se dá em dois fatores:

5.1. BOA-FÉ OBJETIVA


É a materialização de um dever ético de alteridade. Ao contrário do individualismo, busca-se uma
relação obrigacional solidária, de respeito mútuo. Ser ético, austero, nada mais é que exercer a
liberdade, garantindo não somente sobrevivência própria, mas a do outro. Busca-se na mais do que a
finalidade maior do contrato, visando materializar/concretizar essa finalidade.

5.2. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO


Por sua vez, materialização de funcionalização do contrato como instrumento de ativismo social - é
instrumento para modificar a sociedade, a fim de se atingir os objetivos da Carta Magna. A função
social do contrato torna-o útil, observando a função socioeconômica de cada operação.

6. BOA-FÉ OBJETIVA
É o dever de cooperação, que une os contratantes em torno à finalidade contratual. Todo contrato tem
um fim, e todos que firmam um contrato desejam que esta finalidade sejam materializada. É, portanto,
um conjunto de atos com o objetivo de concretização de um fim. A boa-fé dá as linhas mestras para
esta concretização, levando-se em conta sua necessária eticidade, imposta e integrante do
ordenamento jurídico contemporâneo.

6.1. OBRIGAÇÃO COMO PROCESSO


O obrigação é tida como um processo, uma relação de cooperação entre credor e devedor, que supera
o conceito tradicional estático obrigacional. A obrigação implica em uma sério de atos, praticados
tanto pelo credor quanto pelo devedor, que os levará à finalidade primordial da obrigação: o
adimplemento. O adimplemento é núcleo central de toda relação obrigacional, estando ao seu redor o
credo, devedor, deveres, direitos, faculdades, etc. Ou seja, o adimplemento polariza a relação

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obrigacional. A finalidade conecta todos os elementos. O contrato é interpretado/compreendido em
razão do objetivo contatual.

Esta teoria da LARENZ, trazida ao Brasil por Clóvis do Couto e Silva (Obrigação como Processo),
definindo que relação obrigação é seqüência de atos visando o adimplemento obrigacional. Todos os
atos constantes de relação obrigacional são direcionados ao adimplemento. Esta a concepção
contemporânea das obrigações.

Esta é a base da boa-fé objetiva, eis que, se todos os atos são voltados ao adimplemento,
automaticamente emerge o dever de cooperação entre todas as partes envolvidas a fins o correto
adimplemento da obrigação - realização do contrato.

6.2. DEVER DE COOPERAÇÃO


Em que pese não seja explícito na maior partes dos contratos, a jurisprudência alemã criou esta
responsabilidade ambulatória, responsabilidade e obrigação que paira ao redor a obrigação principal.

6.3. FUNÇÕES
A partir disso, a boa-fé exerce funções nas relações contratuais:

6.3.1. HERMENÊUTICA INTEGRATIVA (ART. 113, CC)


A boa-fé permite a correta interpretação do contrato, complementando cláusulas omissas,
relativizando cláusulas abusivas ou trazendo ao contrato partes que, aparentemente, não integram a
relação processual.

6.3.2. LIMITAÇÃO DE DIREITOS (ART. 187, CC)


A limitação de direitos se faz importante no momento em que o exercício de direitos contratuais
excedem a própria finalidade do contrato, como, por exemplo a inserção da idéia do "quase
adimplemento", em que o credor terá seu direito de execução do contrato em face do devedor.

6.3.3. CRIAÇÃO DE DEVERES (ART. 422, CC)


Desta feita, criam-se deveres avoluntaristas, independe da vontade das partes, que corroboram à
realização do contrato e realização de sua função.

7. FUNÇÃO SOCIAL DO CONTRATO (ART. 421 CC) - RELAÇÃO COM A SOCIEDADE


7.1. CARACTERIZAÇÃO
7.1.1. PERFIL INTRÍNSECO
Cuidar da função social do contrato sob o aspecto intrínseco significa avaliá-la na dimensão do vínculo
estabelecido entre os próprios integrantes da relação jurídica. Como exemplo, mencionamos o
estabelecimento da cláusula penal progressiva, denunciadora do interesse de uma das partes no
descumprimento do contrato, o que evidentemente, desnatura sua clausula final precípua, qual seja o
cumprimento.

7.1.2. PERFIL EXTRÍNSECO


o contrato, tanto em sua formulação clássica como na standard, é avaliado em razão das implicações
positivas ou negativas sentidas junto à coletividade, que se beneficia ou não das características formais
e materiais do negócio, da circulação de riquezas, da garantia do crédito, etc.

7.2. TUTELA EXTERNA DE CRÉDITO


7.2.1. CLASSIFICAÇÃO
A doutrina francesa acolhe amplamente a concepção segundo a qual o terceiro tem o dever de
respeitar a situação criada por um contrato (relação jurídica contratual), consistente em uma
abstenção. Como conseqüência desta oponibilidade, o terceiro que participa da violação de um
contrato é responsável pelo dano que cause ao credor. Eis a chamada tutela ou eficácia externa do

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crédito (cujo objetivo é ampliar as hipóteses de responsabilização daqueles que estimulam o devedor
a inadimplir sua obrigação).

7.2.2. EFEITOS
A função social do contrato dá substrato à teoria da tutela externa do crédito, permitindo a
responsabilização, a título extracontratual, do terceiro que participa juntamente com o devedor, por
meio da celebração de um contrato sucessivo e incompatível, da lesão a um crédito alheio. Tal
contrato, porque celebrado pelo terceiro que tinha ciência da sua incompatibilidade (material ou
jurídica) com um contrato anterior, configura hipótese de abuso de direito, especificamente, de abuso
da liberdade de contratar, a ser coibida com fundamento no art. 421 (A liberdade de contratar será
exercida em razão e nos limites da função social do contrato).

7.3. REDES CONTRATUAIS


7.3.1. CARACTERIZAÇÃO
Nos ordenamentos italiano e português a interligação econômica e funcional entre contratos
estruturalmente diferenciados tem sido tratada sob a expressão contratos coligados - enquanto no
direito espanhol é utilizada a locução contratos conexos. Já no direito argentino, prestigia-se a
expressão redes contratuais. Nos contratos em colaboração em rede o jurista Portenho RICARDO
LORENZETTI situa "uma pluralidade de vínculos típicos e atípicos, conexos entre si. O
reconhecimento; é a colaboração que pode baixar os custos, ou aumentar a eficiência, ou as vendas. O
essencial neles é que se consegue um efeito de conjunto superior à soma das individualidades".

Em comum a todas as expressões utilizadas no direito estrangeiro, a idéia contemporânea de que


negócios jurídicos estruturalmente distintos se reúnem com base em um só nexo funcional, tornando-
os interdependentes em razão da finalidade global que os informa. Cada contrato da rede contribui
para a efetivação do desiderato comum, que é a operação econômica unificada. Pela via das redes
contratuais vários fornecedores conjugam esforços para conjuntamente, com maior competitividade e
menor margem de risco, oferecer produtos e serviços aos consumidores

7.3.2. EFEITOS
Com efeito, o diferencial nas redes contratuais é a existência conexa de contratos em torno de um
interesse sistemático. Isto significa que todos os integrantes de uma rede contratual têm a obrigação
de colaborar para o funcionamento do sistema, de modo que cada conduta individual sirva à sua
manutenção. Assim todos devem obrar de modo a que não seja destruído o sistema.

Releva na rede contratual o âmbito da eficácia. Acresça-se aos efeitos normais de cada um dos
contratos individualmente considerados, os efeitos próprios à rede, considerada como sistema. A
finalidade supracontratual da rede estende para além do âmbito formal de cada contrato os deveres
anexos oriundos da boa-fé objetiva. O contratante A não somente terá de cooperar com o co-
contratante B, mas estenderá o dever de proteção aos demais integrantes dos outros contratos, a luz
da diretriz da eticidade, que domina o direito obrigacional.

A luz da teoria das redes contratuais há de se interpretar extensivamente o artigo 184 do Código Civil.
O fenômeno da contagiação de invalidades não se restringe às obrigações principais e acessórias como
quer crer uma leitura do referido dispositivo sob uma perspectiva meramente estrutural do contrato.
É evidente que a invalidade de um contrato principal remete à invalidade do contrato acessório (v.g. a
nulidade da locação induz à nulidade da fiança, como contrato dependente). Contudo, em uma ótica
contemporânea funcionalista, se um certo contrato apresenta uma cláusula inválida, inserido tal
negócio jurídico em um grupo de contratos estruturalmente autônomos, porém reunidos por um nexo
finalístico em torno de uma operação econômica, a aludida invalidade poderá ser transmitida aos
outros instrumentos, independentemente de sua unidade ou pluralidade.

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8. MASSIFICAÇÃO CONTRATUAL
8.1. DIRIGISMO CONTRATUAL
Por meio das leis de ordem pública, o legislador desvia o contrato de seu leito natural dentro das
normas comuns dispositivas, para conduzi-lo ao comando daquilo que a moderna doutrina chama de
”dirigismo contratual”, onde as imposições e vedações são categóricas, não admitindo possam as
partes revogá-las ou modificá-las.”

O dirigismo contratual caracteriza-se pela intervenção do estado por meio de legislação específica com
objetivo de valer a prevalência do interesse coletivo, protegendo o economicamente mais fraco do
domínio do poderoso, minimizando as desigualdades entre as partes, dirigindo a atividade econômica
e a atividade contratual de modo a corresponder às exigências fundamentais da justiça social ou
distributiva e da garantia a todos da existência digna, garantindo a resolução do contrato por
onerosidade excessiva ou em caso de perigo, mesmo que contrarie a autonomia da vontade.

A autonomia da vontade, logo, a liberdade de contratar é direcionada pela supremacia do bem-estar


social e pela função social do contrato. O dirigismo do estado nas relações contratuais induz as partes a
suplantar o sentimento egoístico necessário às relações humanas em busca do melhor para a
sociedade e do equilíbrio entre as partes. A intervenção do Estado é necessária para garantir a
prevalência dos interesses comuns e coletivos, bem como, para preservar a igualdade dos direitos ou
sua manutenção nas avenças, podendo o desrespeito às cláusulas contratuais, levar a revisão ou
resolução do contrato. Ao estado cabe estabelecer normas gerais com esse intuito. Ressaltamos,
entretanto, que o vínculo das partes ao contrato somente poderá sofrer intervenção pela autoridade
judicial em certas circunstâncias excepcionais ou extraordinárias, quando não for possível uma
negociação que estabeleça os interesses comuns entre as partes.

8.2. DESPERSONALIZAÇÃO DO CONTRATO


Nesta guarida do dirigismo contratual, a fins de redução de custos, os contratos deixam de ser
dirigidos a partes específicas, criados especialmente para dadas ocasiões, negócios e relações jurídicas.
O contrato deixa de seu cunho pessoal de lado, tornando-se instrumento sem personalidade.

8.3. CONTRATOS DE ADESÃO


Feito para uma massa de pessoas. Possuem cláusulas fabricadas em massa (para certa gama de
pessoas - mesma renda..), a fins de redução de custos.

8.3.1. CARACTERIZAÇÃO
Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas não são amplamente discutidas entre as partes. O Código
de Defesa do Consumidor regula tal modalidade contratual em seu art. 54. O Código Civil, apesar de
não trazer o conceito de contrato de adesão, regula esta modalidade contratual nos arts. 423 e 424.

8.3.2. PROTEÇÃO AO CONTRATANTE ADERENTE


8.3.2.1. INTERPRETAÇÃO FAVORÁVEL (ART 423 CC)
Em caso de omissão contratual/dubiedade contratual a interpretação sera favorável ao aderente.

8.3.2.2. IMPOSSIBILIDADE DE RENÚNCIA (ART 424 CC)


O aderente não pode renunciar a direitos (clausulas que impliquem em renuncia a direitos são
clausulas invalidas).

9. FORMAÇÃO DOS CONTRATOS


9.1. ESTRUTURA DO CONTRATO
9.1.1. RELAÇÃO OBRIGACIONAL
O contrato é a principal forma do nascimento de relações jurídicas obrigacionais (dar, fazer e não-
fazer), materializando-se o universo do direito das obrigações.

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9.1.2. NEGÓCIO JURÍDICO BILATERAL
Note que a origem das obrigações na seara contratual é derivada de uma relação jurídica bilateral, ou
seja, tem como fonte a vontade de ambas as partes envolvidas. O contrato é oriundo da declaração de
vontade de duas partes.

Declaração de vontade 1 ---> FUSÃO <--- Declaração de vontade 2

Da fusão das declarações de vontade contrapostas surge o contrato.

 Declaração 1 : proposta : arts. 427 a 429


 Declaração 2 : aceitação : art. 430 a 432
 FUSÃO -> CONSENSO -> origina-se o CONTRATO

9.1.3. AUTOCONTRATO (CCB, 117, PARÁGRAFO ÚNICO)


Art. 117. CC. Salvo se o permitir a lei ou o representado, é anulável o negó cio
jurídico que o representante, no seu interesse ou por conta de outrem,
celebrar consigo mesmo.
Pará grafo ú nico. Para esse efeito, tem-se como celebrado pelo
representante o negócio realizado por aquele em quem os poderes
houverem sido substabelecidos.

O autocontrato é aquele em que a declaração 1 a declaração 2 são emanadas pela mesmas pessoa. É
exercido através dos poderes de mandato. Tecnicamente, ele não elimina as duas partes, o que não
poderá se verificar na prática.

O parágrafo único impõe que o mandato, a fins de autocontrato, deve ter poderes expressos. Do
contrário, o autocontrato poderá ser anulado, conforme artigos seguintes:

Art. 118. CC. O representante é obrigado a provar à s pessoas, com quem


tratar em nome do representado, a sua qualidade e a extensã o de seus
poderes, sob pena de, nã o o fazendo, responder pelos atos que a estes
excederem.

Art. 119. CC. É anulável o negó cio concluído pelo representante em conflito de
interesses com o representado, se tal fato era ou devia ser do conhecimento de
quem com aquele tratou.
Pará grafo ú nico. É de cento e oitenta dias, a contar da conclusão do negó cio
ou da cessação da incapacidade, o prazo de decadê ncia para pleitear-se a
anulação prevista neste artigo.

Art. 120. CC. Os requisitos e os efeitos da representação legal sã o os


estabelecidos nas normas respectivas; os da representação voluntária sã o os
da Parte Especial deste Có digo.

9.1.4. SÚMULA 60 DO STJ


Note que há casos de contrato de adesão em que, por exemplo, instituições financeiras colocam
cláusulas que criam mandato com outorga de poderes para preencher unilateralmente documento em
branco (nota promissória), a fim de se criar título executivo.

O STJ, na súmula 60, diz esta ser cláusula abusiva, não passível de gerar o autocontrato.

STJ Súmula nº 60. Obrigação Cambial - Procurador do Mutuário Vinculado ao


Mutuante. É nula a obrigação cambial assumida por procurador do mutuário
vinculado ao mutuante, no exclusivo interesse deste.

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9.2. FORMULAÇÃO DOS CONTRATOS
9.2.1. FUSÃO DE VONTADES
O contrato, assim, é a fusão de duas vontades contrapostas, exprimidas em declarações de vontades
que, em consenso, darão sua origem.

9.2.2. PROPOSTAS / OFERTAS / POLICITAÇÕES


Art. 427. CC. A proposta de contrato obriga o proponente, se o contrá rio nã o
resultar dos termos dela, da natureza do negó cio, ou das circunstâ ncias do
caso.

9.2.2.1. CLAREZA
Não há que haver obscuridades, nada que atrapalhe a compreensão de seu significado.

9.2.2.2. ABRANGÊNCIA
A proposta, ainda, deve abranger todos os elementos essenciais do contrato. A exemplo, em um
contrato de compra e venda de veículo seria a descrição da coisa vendida e o valor; contrato de
locação, a descrição do imóvel, valor e duração.

9.2.2.3. VINCULATIVIDADE RELATIVA


Sendo a proposta clara e abrangente, a proposta torna-se obrigatória. Dá-se seu caráter vinculativo.

No entanto, note que a vinculatividade nem sempre é presente. Há três exceções em que a proposta,
mesmo sendo clara e mesmo sendo abrangente, não será vinculante, que excluirão a obrigatoriedade
da proposta:

9.2.3. EXCEÇÕES À VINCULATIVIDADE DA PROPOSTA


9.2.3.1. NÃO VINCULATIVIDADE EXPRESSA
A própria proposta diz que seus termos não vincula o proponente. Ex: compra e venda que contém
todos os elementos, mas com cláusula de que "aceita propostas melhores".

9.2.3.2. NATUREZA DO CONTRATO


A natureza jurídica (tipos/espécies contratuais) não permitem a vinculatividade. Certos contratos
típicos, pelo seu próprio regime, não permitem a vinculatividade. Ex: contrato de mandato.

9.2.3.3. CIRCUNSTÂNCIAS (CCB, 428)


Art. 428. CC. Deixa de ser obrigató ria a proposta:
I - se, feita sem prazo a pessoa presente, nã o foi imediatamente aceita.
Considera-se també m presente a pessoa que contrata por telefone ou por
meio de comunicação semelhante;
II - se, feita sem prazo a pessoa ausente, tiver decorrido tempo suficiente para
chegar a resposta ao conhecimento do proponente;
III - se, feita a pessoa ausente, nã o tiver sido expedida a resposta dentro do
prazo dado;
(...)

9.2.3.3.1. Proposta entre presentes (CCB, 428, I)


Presentes são aqueles em que há comunicação direta, seja presencialmente, seja por instrumento que
permita a comunicação direta. A resposta é imediata. Pode ser feita com prazo e sem prazo.

Havendo prazo, as partes estarão vinculadas até sua expiração.

Se sem prazo, não havendo imediata aceita, não haverá vinculação.

9.2.3.3.2. Proposta entre ausentes (CCB, 428, II e III)


O termo ausentes pressupõe distância entre as partes e prazo para aceitação, eis que levará tempo
para se chegar a conhecimento a proposta, e tempo para retorno de sua aceitação ou recusa.

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Se realizada com prazo, haverá vinculação somente enquanto vigente este.

Se realizada sem prazo, a vinculação se dará até "decorrido tempo suficiente". É, portanto, cláusula
aberta a ser interpretada conforme a espécie contratual, usos e costumes, práticas comerciais
anteriores, etc.

9.2.4. CONCLUSÃO DO CONTRATO ENTRE AUSENTES (CCB, 434): TEORIA DA EXPEDIÇÃO


Art. 434. CC. Os contratos entre ausentes tornam-se perfeitos desde que a
aceitaç ão é expedida, exceto:
I - no caso do artigo antecedente;
Art. 433. CC. Considera-se inexistente a aceitaç ão, se antes dela ou
com ela chegar ao proponente a retratação do aceitante.

II - se o proponente se houver comprometido a esperar resposta;

III - se ela nã o chegar no prazo convencionado.

9.2.5. ACEITAÇÃO (CCB, 430 A 432)


Aceitação tardia:
Art. 430. CC. Se a aceitaç ão, por circunstâ ncia imprevista, chegar tarde ao
conhecimento do proponente, este comunicá -lo-á imediatamente ao aceitante,
sob pena de responder por perdas e danos.

Contraproposta:
Art. 431. CC. A aceitação fora do prazo, com adições, restrições, ou
modificaç ões, importará nova proposta.

Ausência de necessidade de aceitação:


Art. 432. CC. Se o negó cio for daqueles em que nã o seja costume a aceitaç ão
expressa, ou o proponente a tiver dispensado, reputar-se-á concluído o
contrato, nã o chegando a tempo a recusa.

9.2.6. RETRATAÇÃO (CCB, 428, III E 433)


Art. 428. III. CC. Deixa de ser obrigató ria a proposta: se, feita a pessoa
ausente, nã o tiver sido expedida a resposta dentro do prazo dado;

Art. 433. CC. Considera-se inexistente a aceitaç ão, se antes dela ou com ela
chegar ao proponente a retratação do aceitante.

10. CONTRATO PRELIMINAR (CC, 462 A 466)


Art. 462. CC. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos
os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

Art. 463. CC. Concluído o contrato preliminar, com observâ ncia do disposto
no artigo antecedente, e desde que dele não conste cláusula de
arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do
definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive.
Pará grafo ú nico. O contrato preliminar deverá ser levado ao registro
competente.
A jurisprudência entende que não há necessidade de levar a registro. No entanto, o compromisso,
registrado na matrícula, ele gera efeitos para terceiros.

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Imagine-se, por exemplo, imóvel já construído com contrato de compromisso de compra e venda não
registrado e que o vendedor, de má-fé, vende a mais de uma pessoa.

Art. 464. CC. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir
a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato
preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.

Art. 465. CC. Se o estipulante nã o der execuç ão ao contrato preliminar, poderá
a outra parte considerá -lo desfeito, e pedir perdas e danos.

Art. 466. CC. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de
ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou,
inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.

Note que a formação dos contratos, contrato preliminar e responsabilidade pré-contratual. O ponto em
comum é o processo de formação contratual, tão somente.

Contrato preliminar é um contrato já formado (já passou pela fase de aceitação e proposta - formação
do contrato), mas seu objeto é a constituição de um contrato futuro.

A responsabilidade pré-contratual é a possibilidade de emersão de um dano na fase de formação do


contrato.

Assim, perceba que os três institutos tem pressupostos e efeitos distintos, e são estudados de forma
preliminar a fim de não se fazer confusão entre si.

10.1. CARACTERIZAÇÃO
10.1.1. CONCEITO
Contrato preliminar é contrato já constituído, visando a constituição de um contrato futuro. É a relação
contratual que tem como objeto a obrigação de fazer um contrato no futuro.

10.1.2. CONTRATO JÁ FORMADO


É um contrato já formado entre as partes, quais sejam "PROMITENTE X", "PROMITENTE Y". O mais
comum é no contrato de compra e venda (compromisso de compra e venda).

No entanto, há outros casos, como, por exemplo, no direito de família - promessa de doação de imóvel
em acordo de separação.

10.1.3. OBRIGAÇÃO DE FAZER


O objeto do contrato preliminar constitui em uma obrigação de fazer, de formalizar um contrato.

10.1.4. REQUISITOS
Art. 462. CC. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos
os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.

Todos os requisitos do contrato a ser celebrado - cláusulas essenciais, com exceção da forma. Pode ser
feito por instrumento particular, por exemplo.

10.1.5. ESPÉCIES
10.1.5.1. UNILATERAL (CC, 466)
Art. 466. CC. Se a promessa de contrato for unilateral, o credor, sob pena de
ficar a mesma sem efeito, deverá manifestar-se no prazo nela previsto, ou,
inexistindo este, no que lhe for razoavelmente assinado pelo devedor.

Exemplo, venda à contento:

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Art. 509. CC. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob
condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e nã o se
reputará perfeita, enquanto o adquirente nã o manifestar seu agrado.

10.1.5.2. BILATERAL (CC, 462)


As duas partes, concomitantemente, firmam o compromisso, a promessa. Há iniciativa de ambas as
partes.

10.2. EFEITOS
A promessa pode prever o direito de retratação. Note que esta só poderá ser exercida se reservado em
cláusula contratual - desde pactuado.

Irretratabilidade significa em impossibilidade de arrependimento, ou seja, a execução compulsória do


contrato - que é tutelada pela:

10.2.1. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA (CC, 464)


Art. 464. CC. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado,
suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao
contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigação.

A sentença será levada a registro. Na matrícula do imóvel, por exemplo, constará averbação da
sentença ("por determinação do douto juiz... mediante sentença... transfere-se a propriedade do
imóvel...").

Só cabe adjudicação compulsória se o compromisso for irretratável. Se houver direito de retratação,


será imposta a multa.

10.2.2. SENTENÇA SUBSTITUTIVA DA VONTADE (CC, 464 E CPC 466-B)


Art. 464. CC. Esgotado o prazo, poderá o juiz, a pedido do interessado, suprir
a vontade da parte inadimplente, conferindo caráter definitivo ao contrato
preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigaç ão.

Art. 466-B. CPC. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato nã o


cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e nã o excluído pelo
título, poderá obter uma sentenç a que produza o mesmo efeito do contrato a
ser firmado.
A não exclusão pelo título refere-se à possibilidade de exercício do direito de arrependimento.

10.3. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA


É o principal instrumento de aquisição imobiliária. É instrumento para resolução de diversos
problemas, com falta de dinheiro, regularização de problemas registrais, etc.

10.3.1. CARACTERIZAÇÃO : DEC. 58/37


O compromisso de compra e venda surgiu no governo do Getúlio Vargas, época de intenso êxodo rural
e urbanização. O movimento imobiliário intenso gerava intensa valorização, ensejando o
inadimplemento contratual dos compromissos de compra e venda

O decreto trouxe a irretratabilidade ao compromisso de compra e venda aos imóveis loteados urbanos.
Posteriormente, a jurisprudência estendeu aos imóveis urbanos não loteados, o que se confirmou com
o advento da Lei nº 648/49.

Note que os lotes rurais serão dispostos no Estatuto da Terra, não sendo compreendidos pela tutela
destes títulos legais.

É, portanto, contrato preliminar que não se admite arrependimento, o que implica na possibilidade de
adjudicação compulsória.

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10.3.2. IRRETRATABILIDADE
É, portanto, irretratável.

10.3.3. DESNECESSIDADE DO REGISTRO


Não há necessidade de registro.

10.3.4. REGULAMENTAÇÃO DO CC (1.417 A 1.418)


Não havendo possibilidade de retratação, há formação de um direito real:

Art. 1.417. CC. Mediante promessa de compra e venda, em que se nã o pactuou
arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e
registrada no Cartório de Registro de Imó veis, adquire o promitente
comprador direito real à aquisiç ão do imóvel.

Art. 1.418. CC. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do
promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos,
a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicaç ão do
imó vel.

Note que, novamente, a Lei prevê a necessidade de registro. O REsp nº 30 relativiza, não sendo
requisito de validade do contrato - posição consolidade.

O registro é, no entanto, importante para fazer efeito perante terceiros.

11. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL


11.1. DANOS NO DIREITO CIVIL
11.1.1. RESPONSABILIDADE AQUILIANA - EXTRANEGOCIAL (CC, 186 E 927)
Trata-se da responsabilidade civil decorrente da Lei, pré-existente e imposta a todos. Não depende de
formação de contrato. Entre autor do dano e vítima do dano, não há relação jurídica pretérita, esta se
constitui a partir do dano. Não se trata da responsabilidade de interesse específico de contratos.

Art. 186. CC. Aquele que, por aç ão ou omissã o voluntá ria, negligê ncia ou
imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente
moral, comete ato ilícito.

Art. 927. CC. Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a
outrem, fica obrigado a repará -lo.
Pará grafo ú nico. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de
culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente
desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os
direitos de outrem.

11.1.2. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL -DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL (CC, 389 E 402)


Art. 389. CC. Nã o cumprida a obrigaç ão, responde o devedor por perdas e
danos, mais juros e atualização monetá ria segundo índices oficiais
regularmente estabelecidos, e honorá rios de advogado.

Art. 402. CC. Salvo as exceç ões expressamente previstas em lei, as perdas e
danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o
que razoavelmente deixou de lucrar.

É a responsabilidade oriunda de um dano causado em razão de relação jurídica obrigacional pré-


existente. A responsabilidade contratual é resultado do inadimplemento do contrato.

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11.2. RESPONSABILIDADE CONTRATUAL : REQUISITOS


11.2.1. CONTRATO FORMADO E VÁLIDO
Tem como condicionante a pré-existência da relação jurídica contratual e sua validade. A extensão do
dano será dada pela extensão do contrato.

11.2.2. IMPUTAÇÃO (CULPA OU RISCO)


Imputação é atribuição de responsabilidade. Os dois critérios capazes de realizar a imputação é a culpa
(negligência, imprudência e imperícia) ou, ainda, excepcionalmente, a imputação pode se dar por risco,
assunção de risco.

A culpa trata de responsabilidade subjetiva, enquanto o risco é responsabilidade objetiva.

11.2.3. CAUSALIDADE (CC, 403)


Art. 403. CC. Ainda que a inexecuç ão resulte de DOLO do devedor, as perdas
e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito
dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.
O nexo causal entre a conduta e o dano é necessário para a configuração da responsabilidade. Neste
sentido, exclui-se os fatos exclusivos da vítima.

Fortuitos internos são os da empresa, quanto os fortuitos externos são oriundos de terceiros.

11.2.4. DANO (CC, 402)


Art. 402. CC. Salvo as exceç ões expressamente previstas em lei, as perdas e
danos devidas ao credor abrangem, alé m do que ele efetivamente perdeu, o
que razoavelmente deixou de lucrar.
A última questão analisada, é a existência do dano.

12. RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL


Dever de indenizar decorrente de dano derivado da fase das tratativas, sendo estas as negociações
preliminares ao contrato.

12.1. CARACTERIZAÇÃO
12.1.1. RUPTURA DAS TRATATIVAS
Quebra abrupta das negociações. Exemplo: concessionária de veículos fez início de negociação com
terceirizado estabelecendo condições de melhora no estabelecimento e, cumpridos, os serviços seriam
contratados.

12.1.2. VÍCIOS NA FORMAÇÃO


Nulidades que impedem a formação d vínculo, causada por uma das partes negociantes. Dando causa
às nulidades e impedindo a formação do contrato, geram danos.

Exemplo, partes que irão contratar para exploração de minério, sendo licença ambientais condições
necessárias à formação do contrato - e uma das partes não consegue a licença.

12.1.3. CONTRATO DEFEITUOSO (CULPA IN CONTRAHENDO)


Há assimetria de informações. A contratação se dá em razão da indução ao erro. Esta modalidade de
culpa foi formada em 1969 por Rudolf Von Ihering.

12.2. CONSEQUÊNCIA : DEVER DE INDENIZAR


Consequência óbvia é a responsabilização ao dever se indenizar.

12.3. FUNDAMENTO : BOA-FÉ


Art. 422. CC. Os contratantes sã o obrigados a guardar, assim na conclusã o do
contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé .

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13. RESPONSABILIDADE PÓS-CONTRATUAL


13.1. CARACTERIZAÇÃO
13.1.1. ROMPIMENTO DE DEVERES INSTRUMENTAIS APÓS O ENCERRAMENTO DO CONTRATO
A relação jurídica obrigacional é transitória, ou seja, há um ciclo com fim determinado - adimplemento
do contrato. No entanto, note que a responsabilidade de estende no tempo. Por exemplo, em um
contrato de trabalho, à demissão do funcionário, a empresa não poderá, por exemplo, fazer "lista
negra" dos funcionários que não tiveram boas experiências na empresa. Mesmo findo o contrato,
algumas obrigações transcendem seu ciclo. Outro exemplo é o dever de sigilo.

Note que não se confunde com obrigação oriunda de pós eficácia obrigacional. A responsabilidade pós-
contratual diz respeito a deveres instrumentais após o encerramento do contrato - lealdade, respeito,
etc. Na obrigação pós eficácia obrigacional, não há violação ao contrato, mas à Lei, às obrigações
especificados em Lei, que emergirão após a extinção do contrato.

13.1.2. FUNDAMENTO : BOA-FÉ OBJETIVA


Neste sentido, esta modalidade de responsabilidade de fundará no princípio da boa- fé.

14. CLASSIFICAÇÃO DOS CONTRATOS


A classificação dos contratos tem importância na determinação do regime jurídico que lhe informa.

14.1. CONTRATOS BILATERAIS E UNILATERAIS


14.1.1. CRITÉRIO : BILATERALIDADE DE PRESTAÇÕES
Diz respeito à carga de prestações. Será bilateral se em ambos os pólos da relação jurídica contratual
houver dever de prestação. O contrato unilateral, por sua vez, terá a concentração das prestações em
apenas um dos pólos da relação.

14.1.2. CRITÉRIO : BILATERALIDADE GENÉTICA E FUNCIONAL


O que efetivamente determina a bilateralidade é a sinalagmase - correspondência entre as prestações
dos dois pólos. Isto implica dizer que o devedor paga PARA receber a coisa e vice-versa. Há uma
prestação que é causa de outra contraprestação.

A sinalagmase é genética, pois permite identificar a bilateralidade desde sua formação - a sinalagmase
é própria da gênese deste tipo de contrato.

Ainda mais importante, é a sinalagmase funcional - sinalagmase acompanha todo o funcionamento do


contrato.

14.2. CONTRATOS GRATUITOS/BENÉFICOS E ONEROSOS


14.2.1. CRITÉRIOS: GANHOS ECONÔMICOS
Nestes termos de classificação, o critério de diferenciação se dará pelas consequências
econômicas/patrimoniais que advém do contrato.

Forma de contrato que é unilateral, mas que pode ser oneroso, é o mútuo.

Art. 114 do CC: os contratos gratuitos se interpretam restritivamente. Ou seja, não há possibilidade de
ampliação das obrigações assumidas. No contrato gratuito, só se responde por dolo.

14.3. CONTRATOS COMUTATIVOS E ALEATÓRIOS (ART. 458 A 461)


O critério distintivo é o risco. O contrato aleatório é aquele que o risco influencia o equilíbrio das
prestações. Os contratos comutativos, por sua vez, as partes sabem, com precisão, o quanto ganharão,
bem como o quanto perderão, na efetivação do contrato.

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14.3.1. "EMTPIO SPEI" - 458
Art. 458. CC. Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos
futuros, cujo risco de nã o virem a existir um dos contratantes assuma, terá o
outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de
sua parte nã o tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado
venha a existir.

Emptio spei significa "compra de esperança". O contrato implica em possibilidade futura, que pode não
se concretizar. O risco envolve a existência.

14.3.2. "EMPTIO REI SPERATAE" - 459


Art. 459. CC. Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando
o adquirente a si o risco de virem a existir em qualquer quantidade, terá
també m direito o alienante a todo o preç o, desde que de sua parte nã o tiver
concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à
esperada.
Pará grafo ú nico. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação não haverá , e o
alienante restituirá o preç o recebido.

Compra da coisa esperada. O risco envolve a quantidade.

14.4. CONTRATOS DURADOUROS, DE EXECUÇÃO DIFERIDA E INSTANTÂNEOS


14.4.1. CRITÉRIO: MOMENTO DO ADIMPLEMENTO
O critério é o tempo de geração dos efeitos do contrato. Os contratos instantâneos são aqueles cujos
efeitos são gerados imediatamente, de uma única vez. O contrato de execução diferida é aquele em que
há um parcelamento do cumprimento da prestação em sua integralidade - há projeção para frente do
adimplemento. O contrato só gerará todos os seus efeitos após o último adimplemento, da última
prestação. Em que pese as prestações sejam diferidas, ele é formado, tem seu ato jurídico perfeito, no
primeiro momento. Os contratos duradouros, por sua vez, tem em sua própria natureza jurídica a
demanda de tempo - dada situação econômica necessariamente precisa ser realizada no tempo:
locação, por exemplo. Os contratos duradouros podem ser por tempo determinado ou indeterminado.
Conforme jurisprudência do STJ, mudanças legislativas aplicam-se imediatamente aos contratos
duradouros. Art. 472: resilição - forma de extinção do contrato.

14.5. CONTATOS REAIS E CONSENSUAIS


14.5.1. CRITÉRIO : MOMENTO DE CONCLUSÃO
O contrato real é aquele que somente se forma mediante a entrega de uma coisa. Se não for entregue o
bem, não haverá contrato - ex: contrato de depósito, contrato de mútuo, comodato. Os contratos
consensuais são os obtidos mediante consenso, ou seja, só será concluso em havendo acordo. Nos
contratos consensuais o mero consenso é bastante para sua formação.

14.6. CONTRATOS SOLENES E NÃO-SOLENES


14.6.1. CRITÉRIO : FORMA
O contrato solene é aquele que tem forma prescrita em Lei, enquanto os não-solenes não têm
procedimentos determinados pela Lei. A regra geral é a ausência de solenidade:

Art. 107. CC. A validade da declaraç ão de vontade nã o dependerá de forma
especial, senã o quando a lei expressamente a exigir.

Solenes: contrato de seguro, escritura, doação de bens imóveis, etc.


Não solenes: comodato, mútuo.

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14.7. CONTRATOS TÍPICOS, ATÍPICOS E MISTOS
14.7.1. CRITÉRIO : OPERABILIDADE
Típicos são aqueles que o contrato tem seu regime jurídico inteiramente previsto em Lei. Sua grande
utilidade é a desnecessidade de estipular-se cláusulas de toda a operação contratual. A maioria dos
contratos, no ordenamento jurídico brasileiro, é típico.

Os contratos atípicos não trem seu regime jurídico previsto em Lei - ex: leasing.

Mistos são contratos que misturam elementos de dois ou mais contratos típicos - ex: contrato de
hotelaria - elementos de contrato de prestação de serviços e de compra e venda; distribuição e
comercialização de produtos derivados do petróleo - congregação de contrato de comodato do tanque,
cessão de marca, compra e venda de combustível.

A dificuldade dos contratos mistos é definir seu regime jurídico. A teoria predominante, teoria da
absorção, diz que o elemento do contrato típico preponderante que definirá/informará seu regime
jurídico.

14.8. CONTRATOS PESSOAIS E IMPESSOAIS


14.8.1. CRITÉRIO : PESSOALIDADE DO CUMPRIMENTO DAS PRESTAÇÕES
Nos contratos pessoais, a pessoa do contratado é fundamental para o cumprimento da prestação
(contrato intuito persone) - grande parte dos contratos de prestação de serviços. Os impessoais, por
sua vez, independem da pessoa do contratado.

15. CONTRATO E TERCEIROS


Há três exceções legais ao princípio da relatividade do contrato - res inter alios, gerando efeitos a
terceiros, quais sejam:

15.1. CONTRATO COM PESSOA A DECLARAR (CC, 467 A 471)


Art. 467. CC. No momento da conclusã o do contrato, pode uma das partes
reservar-se a faculdade de indicar a pessoa que deve adquirir os direitos e
assumir as obrigaç ões dele decorrentes.

Art. 468. CC. Essa indicaç ão deve ser comunicada à outra parte no prazo de
cinco dias da conclusã o do contrato, se outro nã o tiver sido estipulado.
Pará grafo ú nico. A aceitação da pessoa nomeada não será eficaz se nã o se
revestir da mesma forma que as partes usaram para o contrato.

Art. 469. CC. A pessoa, nomeada de conformidade com os artigos


antecedentes, adquire os direitos e assume as obrigações decorrentes do
contrato, a partir do momento em que este foi celebrado.

Art. 470. CC. O contrato será eficaz somente entre os contratantes originários:
I - se nã o houver indicaç ão de pessoa, ou se o nomeado se recusar a aceitá -la;
II - se a pessoa nomeada era insolvente, e a outra pessoa o desconhecia no
momento da indicaç ão.

Art. 471. CC. Se a pessoa a nomear era incapaz ou insolvente no momento da


nomeaç ão, o contrato produzirá seus efeitos entre os contratantes originários

15.1.1. CARACTERIZAÇÃO
Há três partes envolvidas: promitente, estipulante e eleito. Insere-se uma cláusula em que o
estipulante pode ser substituído por eleito. A mera notificação implica na substituição, não sendo
necessário aditivo do contrato original. A notificação invoca a cláusula.

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15.1.2. EFEITOS
Embora tenha este nome, não é contrato, mas uma cláusula.

O prazo é definido no próprio contrato que, não sendo estipulado, será de 5 dias - prazo para eleição
do terceiro.

O promitente é obrigado a aceitar, com apenas uma exceção: incapacidade ou insolvência do eleito.
Exceção: a insolvência não poderia ser de conhecimento do promitente, eis que este poderia aceita o
risco.

Nomeação do terceiro deve obedecer a mesma forma do contrato - não significa um aditivo, apenas a
forma - escrito, documento público, etc.

15.2. ESTIPULAÇÃO EM FAVOR DE TERCEIROS (CC, 436 A 438)


Art. 436. CC. O que estipula em favor de terceiro pode exigir o cumprimento
da obrigaç ão.
Pará grafo ú nico. Ao terceiro, em favor de quem se estipulou a obrigação,
também é permitido exigi-la, ficando, todavia, sujeito à s condições e normas
do contrato, se a ele anuir, e o estipulante nã o o inovar nos termos do art. 438.

Art. 437. CC. Se ao terceiro, em favor de quem se fez o contrato, se deixar o


direito de reclamar-lhe a execução, não poderá o estipulante exonerar o
devedor.

Art. 438. CC. O estipulante pode reservar-se o direito de substituir o terceiro


designado no contrato, independentemente da sua anuê ncia e da do outro
contratante.
Pará grafo ú nico. A substituiç ão pode ser feita por ato entre vivos ou por
disposiç ão de última vontade.

15.2.1. CARACTERIZAÇÃO
Similar ao de pessoa a declarar, é o contrato em que uma das partes indica um terceiro que será o
beneficiário da prestação contratual. Há três pólos - promitente, estipulante e beneficiário. Ex: seguro
de vida.

15.2.2. EFEITOS
O promitente é obrigado a adimplir junto ao beneficiário.

15.3. PROMESSA DE FATO DE TERCEIRO (CC, 439 A 440)


Art. 439. CC. Aquele que tiver prometido fato de terceiro responderá por
perdas e danos, quando este o nã o executar.
Pará grafo ú nico. Tal responsabilidade não existirá se o terceiro for o cô njuge
do promitente, dependendo da sua anuência o ato a ser praticado, e desde que,
pelo regime do casamento, a indenizaç ão, de algum modo, venha a recair
sobre os seus bens.

Art. 440. CC. Nenhuma obrigaç ão haverá para quem se comprometer por
outrem, se este, depois de se ter obrigado, faltar à prestaç ão.

15.3.1. CARACTERIZAÇÃO
Um dos contratantes promete convencer terceiro a realizar a prestação - ex: empresário de modelo
assina promessa de comparecimento em determinado evento.

15.3.2. EFEITOS
Trata-se de obrigação de fazer, que, em seu inadimplemento, acarreta em perdas e danos.

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Se terceiro aceitar, o contrato passa a ser feito entre o promitente e o terceiro.

Não terá efeitos se fraudar regime de bens.

16. GARANTIAS CONTRA VÍCIOS


O dever de reparar vícios em contratos comutativos, onerosos e bilaterais. O fundamento é a ideia da
sinalagmase + comutatividade + onerosidade.

Em contratos sinalagmáticos (quando há uma prestação que funda-se na outra), onerosos e


comutativos, todo o contratante que transmitir alguma coisa deve garantir este bem contra vícios de
fato e vícios de direito. Isso ocorre porque uma prestação é causa da outra prestação; uma prestação
fundamenta a outra. Evidentemente que se uma delas falha, não há mais razão de existir a outra, visto
que uma é fundamento da outra.

O vicio de fato acaba atingindo a integralidade da coisa transmitida, que desta vez rompe a
cumulatividade contratual. Se aparecerem vícios no bem, o preço corresponderá ao seu valor integral
com abatimento destes vícios.

16.1. REGIME DAS GARANTIAS


Garantia: advinda do direito, da ordem jurídica. independe de previsão contratual, a cláusula deriva
diretamente do sistema jurídico, incidindo independentemente de existência de cláusula contratual.

16.1.1. GARANTIAS DE FATO: VÍCIOS REDIBITÓRIOS


Diz respeito à integralidade da coisa. Integralidade física do bem, a coisa entregue deve apresentar as
funções descritas, de modo a cumprir sua finalidade. Afetam a finalidade adequada.

16.1.2. GARANTIAS CONTRA VÍCIOS DE DIREITO: EVICÇÃO


Vcios de direito = segurança jurídica. Ao falarmos em segurança jurídica, estamos nos referindo que
quando existe uma transmissão de um bem, este tem que ser feito de maneira segura, de modo que
terceiros não molestem a propriedade da coisa transmitida. O vicio de direito diz respeito às garantias
jurídicas da segurança jurídica.

Terceiros não podem privar o bem do adquirente sem que haja uma indenização.

16.2. VÍCIOS REDIBITÓRIOS (ART. 441 A 446 DO CC): DE FATO


Art. 441. CC. A coisa recebida em virtude de contrato comutativo pode ser
enjeitada por vícios ou defeitos ocultos, que a tornem impró pria ao uso a que é
destinada, ou lhe diminuam o valor.
Pará grafo ú nico. É aplicável a disposiç ão deste artigo à s doaç ões onerosas.

Art. 442. CC. Em vez de rejeitar a coisa, redibindo o contrato (art. 441), pode o
adquirente reclamar abatimento no preç o.

Art. 443. CC. Se o alienante conhecia o vício ou defeito da coisa, restituirá o


que recebeu com perdas e danos; se o nã o conhecia, tã o- somente
restituirá o valor recebido, mais as despesas do contrato.

Art. 444. CC. A responsabilidade do alienante subsiste ainda que a coisa


pereça em poder do alienatá rio, se perecer por vício oculto, já existente ao
tempo da tradiç ão.

Art. 445. CC. O adquirente decai do direito de obter a redibiç ão ou abatimento
no preç o no prazo de trinta dias se a coisa for mó vel, e de um ano se for
imó vel, contado da entrega efetiva; se já estava na posse, o prazo conta-se da
alienaç ão, reduzido à metade.

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§1º. Quando o vício, por sua natureza, só puder ser conhecido mais tarde, o
prazo contar-se-á do momento em que dele tiver ciê ncia, até o prazo má ximo
de cento e oitenta dias, em se tratando de bens mó veis; e de um ano, para
os imó veis.
§2º. Tratando-se de venda de animais, os prazos de garantia por vícios ocultos
serão os estabelecidos em lei especial, ou, na falta desta, pelos usos locais,
aplicando-se o disposto no pará grafo antecedente se nã o houver regras
disciplinando a maté ria.

Art. 446. CC. Nã o correrã o os prazos do artigo antecedente na constâ ncia de
cláusula de garantia; mas o adquirente deve denunciar o defeito ao alienante
nos trinta dias seguintes ao seu descobrimento, sob pena de decadê ncia.

São vícios de fato que atingem a integralidade de uma coisa. Estão presentes em um bem, que
impendem que esta atinja sua finalidade. Ex: problemas estruturais no imóvel. A expressão redibitório
dá-se em função das consequências: redimir é rescindir.

Ou a parte lesada pede o abatimento do preço, ou pode optar por uma rescisão do contrato (redimir –
por fim, rescindir); ele devolve o bem e pleiteia a devolução do dinheiro.

16.2.1. REQUISITOS
16.2.1.1. CONTRATO ONEROSO E COMUTATIVO
Só incide a garantia em contratos que sejam onerosos, comutativos e que haja a transmissão de algum
bem. Os vícios redibitórios não incidem em contratos gratuitos. Art. 441 – o máximo que incide é nas
doações onerosas.

16.2.1.2. VÍCIO OCULTO E GRAVE


Para ter a rescisão do contrato, ele tem que comprometer a utilização do bem, por isso o vicio tem que
ser oculto e grave (compromete a coisa). Vicio oculto é aquele somente perceptível com a utilização da
coisa, ele não é percebido quando o bem é adquirido, apenas quando é utilizado.

16.2.1.3. ANTERIOR À CONTRATAÇÃO


o vicio tem que ser anterior à contratação. A causa dos problemas apresentados devem ser anterior à
aquisição do bem. Quem transmite o bem garante a funcionalidade do bem, senão será
responsabilizado.

16.2.2. INDENIZAÇÃO
Esta garantia independe do conhecimento do vício, mesmo que se o alienante não souber do vício e
está de boa fé, a garantia baseia-se na integralidade e comutatividade contratual (equilíbrio
contratual), de modo que ele responderá pelo vício se este descoberto pelo adquirente.

16.2.2.1. COM CONHECIMENTO DO VÍCIO: PERDAS E DANOS (ART. 443, CC)


Se houver conhecimento do vício, incide perdas e danos (são os prejuízos que vão além da simples
coisa viciada, todos os prejuízos sofridos pela pessoa que vão além do valor da coisa defeituosa). os
danos emergentes do vício são indenizados, tendo ou não conhecimento do alienante. Os demais danos
só serão restituídos se for comprovado que ele tinha conhecimento do vício.

16.2.2.2. SEM CONHECIMENTO DO VÍCIO: DEVOLUÇÃO DO PREÇO


Apenas a devolução do preço ou o abatimento quando o alienante não sabia dos vícios.

16.2.3. EFEITOS (ART. 422, CC)


São as consequências do vício redibitório. Ou implicara no abatimento do preço ou em rescisão
contratual, que será escolhido pelo adquirente. Ou entra-se com ação estimatória (abatimento do
preço, é estimatória para abater o preço do bem) ou ele entra com uma ação redibitória (rescisão do
contrato). A parte lesada escolhe.

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16.2.3.1. AÇÃO ESTIMATÓRIA (“QUANTI MINORIUS” – QUANTIA MENOR)
Se pagará uma quantia menor correspondente ao vício do bem.

16.2.3.2. AÇÃO REDIBITÓRIA


É ação rescisória, de rescisão do contrato, onde tudo volta ao estado anterior. Recebe-se o preço
novamente, corrigido monetariamente.

16.2.4. PRAZOS (ART. 446 E 447 CC)


são prazos decadenciais para propor uma das duas ações acima descritas, previstos no art. 445, que
precisa ser lido necessariamente seu caput com seu paragrafo primeiro juntamente (os prazos
previstos no caput são diferentes do previsto no parágrafo).

16.2.4.1. PRAZOS DE GARANTIA


Prazo de garantia é um tempo fixado para que um vício surja, é o tempo fixado pela lei que perdura a
garantia de vícios que podem surgir. Ou seja, se o vicio não aparecer no prazo de um ano, a garantia se
extingue.

16.2.4.1.1. Imóveis: 1 ano (caput) + 1 ano (vícios de difícil reparação - parágrafo 1o)
prazo contado em duas etapas: (1) data da efetiva da entrega do bem, inicia-se a contagem do prazo de
garantia / (2) a partir do momento que perceber o vício dentro do prazo de garantia, ele terá um ano a
contar do conhecimento do vício.

16.2.4.1.2. Móveis: 30 dias (caput)+ 180 dias (vícios de difícil reparação - paragrafo 1o)
aqui a mesma situação. 30 dias de garantia, e se percebido o vício dentro da garantia, conta-se 180 dias
para a propositura da ação. (se não percebido o vicio dentro da garantia – 30 dias, perde-se o direito)

16.2.4.2. GARANTIA CONVENCIONAL (ART. 446, CC)


é aquela garantia dada pelo vendedor em cláusula contratual, é estipulada no contrato que passa a ser
convencional. Estende o período de garantia do bem móvel ou imóvel prevista em lei.
- Se no prazo de garantia convencional aparecer o defeito, a medida tem que ser tomada em 30 dias.
(amplia a garantia e diminui o tempo de propositura). Essas relações não se aplicam à relações de
consumo, (contratos empresariais e civis) é nas vendas realizada entre pessoas físicas, duas pessoas
jurídicas, etc.

16.2.5. DIFERENÇAS PARA O CÓDIGO DE DIREITO DO CONSUMIDOR


A proteção do CDC é mais ampla do que a prevista no CC. A teoria utilizada pelo CDC:

TEORIA DA QUALIDADE: o produto deve ter qualidade, ou seja, ser competitivo, para que seja
competitivo deve ter adequação (adequado ao fim que se destina) e ser seguro (- qualidade de
segurança, não pode ser fonte de danos).

O CDC trabalha com produtos (art. 18) e serviços (art. 22): toda vez que haver uma entrega de
produtos ou prestação de serviços, esta deve cumprir a finalidade evocada pelo fornecedor e ser
seguro.

Consequências: se o produto não atinge sua finalidade, o consumidor pode optar pelo ABATIMENTO
DO PREÇO, à RESCISÃO DO CONTRATO ou TROCAR COM OUTRO PRODUTO IGUAL OU EQUIVALENTE/
no caso dos serviços A REALIZAÇÃO DE OUTRO SERVIÇO (sempre acrescido de perdas e danos,
independente da extensão do vício).

Sempre haverá pagamento de perdas e danos no regime do CDC.

Os prazos para o vicio do produto está previsto no art. 26 do CDC (bens duráveis – 90 dias/ bens não
duráveis – 30 dias).

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Qualquer reclamação obsta a fluência do prazo. (reconta-se o prazo; a cada renovação reconta-se o
prazo)

A segurança diz respeito à não causar danos aos seus utentes (quem o utiliza, e não necessariamente
quem compra o bem. A pessoa que utilizar é equiparada a consumidor – art. 17). = fato do produto, ou
fato do serviço (Art. 12 e 14).

Prazo de 5 anos para indenização sob danos sofridos.

16.3. VÍCIOS DE DIREITO - EVICÇÃO (CC, 447 E 457)


Art. 447. CC. Nos contratos onerosos, o alienante responde pela evicç ão.
Subsiste esta garantia ainda que a aquisição se tenha realizado em hasta
pú blica.

Art. 448. CC. Podem as partes, por clá usula expressa, reforç ar, diminuir ou
excluir a responsabilidade pela evicç ão.

Art. 449. CC. Nã o obstante a clá usula que exclui a garantia contra a evicç ão, se
esta se der, tem direito o evicto a receber o preç o que pagou pela coisa evicta,
se nã o soube do risco da evicção, ou, dele informado, nã o o assumiu.

Art. 450. CC. Salvo estipulaç ão em contrá rio, tem direito o evicto, alé m da
restituição integral do preço ou das quantias que pagou:
I - à indenizaç ão dos frutos que tiver sido obrigado a restituir;
II - à indenizaç ão pelas despesas dos contratos e pelos prejuízos que
diretamente resultarem da evicç ão;
III - à s custas judiciais e aos honorá rios do advogado por ele constituído.
Pará grafo ú nico. O preço, seja a evicç ão total ou parcial, será o do valor da
coisa, na época em que se evenceu, e proporcional ao desfalque sofrido, no
caso de evicç ão parcial.

Art. 451. CC. Subsiste para o alienante esta obrigaç ão, ainda que a coisa
alienada esteja deteriorada, exceto havendo dolo do adquirente.

Art. 452. CC. Se o adquirente tiver auferido vantagens das deterioraç ões, e
não tiver sido condenado a indenizá -las, o valor das vantagens será deduzido
da quantia que lhe houver de dar o alienante.

Art. 453. CC. As benfeitorias necessá rias ou ú teis, nã o abonadas ao que sofreu
a evicç ão, serã o pagas pelo alienante.

Art. 454. CC. Se as benfeitorias abonadas ao que sofreu a evicç ão tiverem sido
feitas pelo alienante, o valor delas será levado em conta na restituição devida.
Art. 455. CC. Se parcial, mas considerá vel, for a evicç ão, poderá o evicto optar
entre a rescisã o do contrato e a restituição da parte do preç o correspondente
ao desfalque sofrido. Se nã o for considerá vel, caberá somente direito a
indenizaç ão.

Art. 456. CC. Para poder exercitar o direito que da evicç ão lhe resulta, o
adquirente notificará do litígio o alienante imediato, ou qualquer dos
anteriores, quando e como lhe determinarem as leis do processo.
Pará grafo ú nico. CC. Não atendendo o alienante à denunciaç ão da lide, e
sendo manifesta a procedê ncia da evicção, pode o adquirente deixar de
oferecer contestaç ão, ou usar de recursos.

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Art. 457. CC. Nã o pode o adquirente demandar pela evicç ão, se sabia que a
coisa era alheia ou litigiosa.

Evicção corresponde ao dever de indenizar, por parte do alienante, em razão da privação do bem
alienado face a um vício de direito anterior à alienação.

Evictor é aquele que entra com a ação judicial; evicto aquele que é vencido.

A evicção é o direito de regresso do proprietário em face do adquirente de coisa alienada por pessoa
(alienante) que não detinha direito sobre a coisa.

16.3.1. REQUISITOS (CC, 447)


16.3.1.1. PRIVAÇÃO DA COISA EM CONTRATO COMUTATIVO, ONEROSO E SINALAGMÁTICO
A evicção implica na privação da coisa. Assim, a indenização terá como requisito a efetiva privação da
coisa, em razão de contrato oneroso.

16.3.1.2. VÍCIO ANTERIOR A TRANSMISSÃO DA COISA


O vício deve ser anterior ao contrato, a causa da insegurança jurídica quanto à propriedade da coisa
(venda a non domino) deve ser precedente.

16.3.1.3. SENTENÇA OU APREENSÃO ADMINISTRATIVA


Em princípio, o requisito é sentença - fundamentação na CF (ninguém será privado de seus bens sem o
devido processo legal etc.).

Note, no entanto, no caso de bens móveis, mais especificamente automóveis, há apreensão


administrativa - exercício do poder de polícia.

16.3.2. COMPOSIÇÃO DA INDENIZAÇÃO - VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA


16.3.2.1. AMPLA INDENIZAÇÃO (CC, 450)
Será indenizado o preço pago, as despesas pagas, custas de registro, honorários advocatícios, enfim,
todos e quaisquer gastos e despesas que o adquirente tiver.

Note que o valor da coisa é o aquele ao tempo em que o adquirente foi privado da coisa.

16.3.2.2. DETERIOTAÇÃO DO BEM (CC, 451 452)


A depreciação da coisa, gerando lucros ao adquirente (quando manda demolir casa velha, por
exemplo), o valor deve ser abatido.

16.3.2.3. BENFEITORIAS (CC, 452 E 454)


Necessárias, manutenção da coisa; úteis, potencializam o uso da coisa; voluptuárias, que dão luxo à
coisa.

O adquirente, como de boa fé, terá direito à indenização pelo terceiro (evictor) das benfeitorias, tendo,
inclusive, direito de retenção, até o pagamento da indenização.

Se a indenização pelas benfeitorias já foi paga pelo evictor, este deverá ser abatido da indenização a
ser paga pelo alienante. São as benfeitorias abonadas.

16.3.3. EXCLUSÃO E MINORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO (CC, 448, 449 E 457)


Havendo cláusula específica (informando exatamente o risco) informando risco de evicção, haverá
minoração da indenização pelo alienante. Neste caso, há exclusão da indenização.

Note, no entanto, que a cláusula genérica poderá somente minorar. Implica em efeitos gerais - apenas a
devolução do preço, não excluindo a garantia. A reparação da coisa não é do valor ao tempo da evicção,
mas do preço pago.

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16.3.4. REFORÇO DA GARANTIA (CC, 448)
Ex: As partes estabelecem, em eventual hipótese de evicção do imóvel vendido, cláusula penal de
30% sobre valor da negociação, em caso de privação do bem.

16.3.5. EVICÇÃO PARCIAL (CC, 455 E 450, §ÚNICO)


Se a evicção parcial é de pequena monta o contrato se mantém, restando somente indenização pela
parte evicta.

Note que se a evicção parcial disser respeito, no entanto, a grande parte do objeto do contrato, há
rescisão do contrato com a execução da garantia/indenização.

Note, ainda, que a análise da proporção da evicção não trata necessariamente da proporção da parte
evicta: se imóvel foi comprado com intenção econômica dependente de algo de alguma característica
sua (rio em uma fazenda, por exemplo), sendo ele evicto, evidente que se perderá o objeto.

16.3.6. EXERCÍCIO DA GARANTIA


16.3.6.1. DENUNCIAÇÃO DA LIDE (CPC, 70, I E CC, 456)
O primeiro caso de denunciação da lide é a evicção - é obrigatória a denunciação da lide.

16.3.6.2. DEMANDA JUDICIAL DE INDENIZAÇÃO


Posição sedimentada no STJ: perdendo o adquirente prazo para denunciar o alienante, poderá,
transitada em julgado a ação de evicção, propor ação própria com fundamentação no inadimplemento
contratual (art. 389 e disposições do contrato específico).

17. REVISÃO DOS CONTRATOS


17.1. CARACTERIZAÇÃO
É a possibilidade de o juiz intervir na relação contratual e alterar o conteúdo do contrato. Isso ocorre
independente do que as partes dispõem, ou dispuseram no contrato. Revisão não se confunde com
novação (novação: extinção da relação contratual em substituição do objeto ou de uma das partes). Na
novação não há intervenção do juiz no contrato, são as partes alterando o conteúdo, na revisão o juiz
limitando a “pacta sunt servanda” e afastando eventuais clausulas que prejudicam o contrato. O que
justifica é um contrato equitativo, o equilíbrio econômico, que uma parte não se sobreponha a outra.
Toda vez que algo cause um desarranjo no contrato em que uma parte ganhe muito e a outra parte
ganhe pouco o juiz entra para reequilibra o contrato. O juiz quando intervém no contrato ele esta
afastando a vontade das partes

17.2. CAUSAS
Existem duas causas: alteração das circunstâncias e as causas contemporâneas.

17.2.1. ALTERAÇÃO DAS CIRCUSNTÂNCIAS


A primeira são as circunstancias externas, um determinado fator externo que gera consequências na
relação contratual, a alta do dólar por exemplo, você não teria feito o negocio caso soubesse que ira
ocorrer. É um fator externo que causa o desequilíbrio e faz com que uma das prestações se altere isso
então vai permitir que o juiz intervenha no contrato, e vai desconsiderar o contrato inicial e propor
novas regras para o contrato com as devidas alterações.
As causas externas são as guerras,

17.2.2. CAUSAS CONTEMPORÂNES


A maior parte das revisões contratuais não decorrem das relações externas, quando falamos de
revisão contratual falamos diretamente das causas contemporâneas, o fator do desequilíbrio esta no
próprio contrato, isso ocorre nas clausulas abusivas por exemplo. Planos de saúde: lemos o contrato e
todos os contratos constam a seguinte clausula, limite de 8 dias para internação. Esse número
especifico, de dias de internação, não é aceita. E a operadora vai dizer é pegar ou largar. Temos aqui
um desequilíbrio contratual, já no próprio contrato. Esse fator de desequilíbrio não é externo. É a

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chamada clausula abusiva, aquela que deixa o contratante em desvantagem e nesse momento é que há
a intervenção pelo juiz para regular o contrato.

O código civil só trata das alterações das circunstancias e não das causas contemporâneas. Existe aí
uma falha por parte do legislador. Mas o CDC trabalha tanto com as alterações das circunstancias
quanto das causas contemporâneas.

17.3. REVISÃO POR ALTERAÇÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS


Quais alterações fáticas permitem ao juiz intervir no contrato?

17.3.1. TEORIA DA IMPREVISÃO


Foi a primeira teorização que buscou enfrentar essa desproporcionalidade. Surgiu em 1914 na corte
da cassação francesa (porque cassa a decisão de 1° grau e manda fazer outra e ainda manda fazer
outra). No Brasil não há corte de cassação e sim corte de revisão, seguimos a influencia Lusitânia. É
possível o juiz rever as clausulas contratuais desde que a alteração externa a contratação que
desequilibrar for imprevisível. Somente um fato não passível de previsão é que autoriza a revisão. Uma
vez que sendo passível a previsão faria parte do risco contratual. Uma guerra por exemplo. (Art. 317
CCB o objeto do pagamento. Vai falar da possível alteração do objeto por fatores externos e
imprevisível, fatores que as partes não tem previsão).

17.3.1.1. REQUISITOS
1. Tem que ser um contrato de longo prazo, porque se for um contrato a curto prazo a prestação
será imediata.
2. Tem que haver uma excessiva onerosidade. O desequilíbrio faria com que houvesse a
intervenção.
3. O desequilíbrio se da de forma exterior ao contrato e imprevisível.
4. A parte que pleiteia a revisão não pode ter dado causa a esse fator.

Qual o problema da teoria da imprevisão? É justamente a imprevisão. O caso que ocorreu em 1980
mar mediterrâneo e o mar vermelho. Ao se fazer o transporte por esta via baixa o custo, mas por volta
dessa época o canal foi fechado, e teriam que fazer uma volta muito grande pela África e isso
aumentaria muito o custo. E foi então a aplicação da teoria da imprevisão que resolveu esse problema.
Outro exemplo foi na década de 90 a inflação no Brasil era galopante e o problema era que existiam
contratos que tinham sido assinados em 80 e isso ocorreu um grande desequilíbrio. Neste caso foi
previsível a inflação. Outro exemplo foi em 1998, reeleição, do Fernando Henrique, na época adotava-
se o regime fixo, o dólar ficava entre 1,10 e 1,40 – com o aumento do dólar, aumenta o combustível, o
transporte, o pãozinho, etc foi aumentando a pressão sobre o presidente quando ele se elegeu o mês
seguinte ele abriu o mercado e dólar aumentou para 4,90. Neste caso os contratos sofreram um grande
desequilíbrio, foi novamente discutido a previsibilidade, e nestes casos foram todas previsíveis. E o
grande problema é saber quando é previsível e quando é imprevisível. Assim veio o CDC e criou novas
regras.

17.3.2. TEORIA DA QUEBRA DA BASE OBJETIVA (CDC, ART. 6º, V)


Base negocial: que pode ser subjetiva e que são os fatos – e uma base objetiva que é a base da
subjetiva que é justamente o equilíbrio econômico, que nasce a partir da escolha dos fatos.

A teoria da quebra da base objetiva é um fato externo previsível ou não que cause o desequilíbrio,
neste caso o juiz vai intervir para garantir o equilíbrio do contrato. Toda vez que as clausulas
estiverem de forma exageradas possibilitara que o juiz regule o contrato

17.4. CAUSAS CONTEMPORÂNEAS


O próprio contrato apresenta o desequilíbrio, fator de distorção.

17.4.1. LESÃO
Desproporção, contrato lesivo. O problema não é externo e sim o próprio contrato que coloca preços
desproporcionais.

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17.4.2. CLÁUSULAS ABUSIVAS (CDC, 52, §2º)
Toda clausula que colocar a parte em desvantagem exagerada ou em desvantagem exprime a ideia de
uma clausula abusiva. Juros bancários por exemplo. O contrato que contenha clausula abusiva, deverá
ser mantido o contrato e será afastado a clausula abusiva.

Nunca deverá ser usada a teoria da imprevisão pra justificar o afastamento da clausula abusiva. Não
tem nada de imprevisível aí, o que há é a aplicação das causas contemporâneas.

18. EXTINÇÃO DOS CONTRATOS


Uma das formas de se extinguir um contrato é o cumprimento da obrigação.

18.1. EXTINÇÃO NORMAL : ADIMPLEMENTO


O cumprimento prestacional que é o adimplemento é a extinção normal.

18.2. EXTINÇÃO ANORMAL


É aquela em que existe um obstáculo que impede o adimplemento. Há a frustração do objeto
contratual. Não ocorre o adimplemento porque houve um fator que impediu o cumprimento da
obrigação. Existem varias formas de extinção anormal, ...

18.2.1. CAUSAS ANTERIORES : NULIDADE, ANULABILIDADE E RESCISÃO


Aqui há o impedimento anterior ao contrato, nas hipóteses de invalidade (há um problema de
invalidade, desobediência quanto a foram, por exemplo.) compras e vendas de bens imóveis devem se
dar por instrumento público e se as partes fazem um contrato verbal ou por instrumento particular,
não haverá o cumprimento do requisito necessário. Outro exemplo é se um contrato é realizado por
pessoa incapaz, como ocorreu um óbice ao requisito de validade ocorrerá então à extinção. Quando há
um obstáculo anterior ao contrato ex. vícios redibitórios, um carro que apresente problemas
hidráulicos ocorrerá também a extinção do contrato. No caso de extinção por rescisão é quando ocorre
a lesão e esta no plano de eficácia para o direito europeu (art. 157) causa a anulabilidade. A rescisão,
portanto é causa de lesão, embora o legislador brasileiro diga que a lesão não colocou no plano da
eficácia e sim no plano de validade, porem é também uma causa de extinção e é anterior ao contrato.

18.2.2. CAUSAS POSTERIORES : RESOLUÇÃO


Extinção do contrato por fato posterior ao contrato e tem efeitos retroativos “ex tunc”. Aqui o contrato
já esta formado, e um fato posterior leva a extinção do contrato. O principal fato que leva a resolução é
o inadimplemento. A resolução ocorre de forma retroativa tudo volta ao estado anterior.

18.2.3. POR VONTADE DAS PARTES : RESILIÇÃO


Esta se dá por vontade das partes. Ex. contrato de prestação de serviço, mesmo o serviço não sendo
prestada integralmente uma das partes vai e solicita a extinção do contrato. A resilição se dá tanto
unilateralmente como bilateralmente.

18.3. RESOLUÇÃO (CC, 474 A 480)


18.3.1. CARACTERIZAÇÃO
18.3.2. RESOLUÇÃO LEGAL (CC, 234)
Quando é determinada por lei. O legislador aplica uma causa que implicará em resolução. Uma dessas
causas é a impossibilidade prestacional. Ex. em obrigação de dar, quando ocorre uma impossibilidade
da prestação. Eu tenho que entregar um carro, e na hora de entregar, não posso, porque o carro foi
furtado. Se a obrigação não puder ser cumprida sem culpa do devedor a situação se resolve. Neste caso
existe uma possibilidade legal de ocorrer a resolução.

18.3.3. RESOLUÇÃO CONVENCIONAL (CC, 474)


Art. 474. CC. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita
depende de interpelação judicial.

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É a clausula resolutiva expressa, as partes convencionam em contrato. É a clausula que prevê a
resolução imediata diante do inadimplemento. Não há a necessidade de entrar com ação no judiciário
para resolver a questão, o próprio contrato resolve. Isso não dispensa qualquer medida judicial, só
dispensa o reconhecimento do inadimplemento. A ação será para a busca do bem.

18.3.4. CLÁUSULA RESOLUTIVA TÁCITA (CC, 475)


Art. 475. CC. A parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do
contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos
casos, indenização por perdas e danos.

Quando não há nenhuma clausula resolutiva expressa, nos contratos bilaterais (prestação contratual
de ambos os polos da relação, caso em que exista a sinalagmase) aqui incide a clausula resolutiva
tácita. Aqui existe a possibilidade de o contratante pleitear a resolução do contrato. Aquele que é
lesado tem duas opções – entrar com cumprimento forçado da obrigação ou pleiteia a resolução do
contrato (a volta da situação anterior ao contrato)

Diferenças: na convencional a eficácia é imediata, e na tácita necessita da interpelação judicial.

18.3.5. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, 476 E 477)


Art. 476. CC. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de
cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.

Art. 477. CC. Se, depois de concluído o contrato, sobrevier a uma das partes
contratantes diminuição em seu patrimônio capaz de comprometer ou tornar
duvidosa a prestação pela qual se obrigou, pode a outra recusar-se à prestação
que lhe incumbe, até que aquela satisfaça a que lhe compete ou dê garantia
bastante de satisfazê-la.

Uma parte não pode pleitear a resolução do contrato e nem o cumprimento forçado enquanto não
tiver cumprido a sua prestação. É necessário que não haja clausula que exija a prestação que seja
sumultanea. Expressão muito usada “solv et repet” pague e depois reclame. O art. 477 prevê a situação
de oscilação financeira de uma das partes. Ex. títulos de protestos, inscrições na Serasa, antes de uma
das partes cumprir a obrigação solicita através de notificação a garantia da prestação antes que esta
cumpra a sua parte.

A natureza jurídica da exceção do contrato não cumprido: defesa material dilatória (dilatória = dilata)
ela suspende a exigibilidade do contrato e a possível extinção.

18.3.6. RESOLUÇÃO POR EXCESSICA ONEROSIDADE (CC, 477 E 478)


Art. 478. CC. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação
de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem
para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis,
poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a
decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. CC. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar
eqüitativamente as condições do contrato.

Art. 480. CC. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes,
poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de
executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

É uma manifestação especifica pela ideia de imprevisão. Toda vez que existir um fator externo ao
contrato imprevisível extraordinário onerar uma das partes contratuais, a parte onerada pode pleitear
a resolução. Requisitos:

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1) obrigação por trato sucessivo, porque o fator externo só vai afetar se for de longo prazo, deve-
se renovar mês a mês;
2) existência de um fator imprevisível e extraordinário, é aquele que não é passível de previsão
por nenhuma das partes (guerras, conflito inflacionário, fechamento de estradas, crise de
combustível no mundo);
3) onerosidade excessiva de uma das prestações em razão do fator externo; e
4) deve-se ter um nexo causal entre o fato externo imprevisível e a onerosidade.

18.4. RESILIÇÃO (CC, 472 A 473)


Extinção dos contratos por vontade das partes.

Diferenças: resolução eficácia “ex tunc” retroage os efeitos, na resilição efeitos “ex nunc” (projeta
efeitos para frente)

18.4.1. RESILIÇÃO BILATERAL (CC, 472)


Art. 472. CC. O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato.

Distrato (forma) se for escrito o distrato deve ser por escrito.

18.4.2. RESILIÇÃO UNILATERAL (CC, 473)


Art. 473. CC. A resilição unilateral, nos casos em que a lei expressa ou
implicitamente o permita, opera mediante denúncia notificada à outra parte.
Parágrafo único. Se, porém, dada a natureza do contrato, uma das partes
houver feito investimentos consideráveis para a sua execução, a denúncia
unilateral só produzirá efeito depois de transcorrido prazo compatível com a
natureza e o vulto dos investimentos.

Extinção somente para uma das partes. Ex. revogação de contrato de doação. O doador pode revogar a
doação por ingratidão.

19. INTRODUÇÃO AOS CONTRATOS EM ESPÉCIE


19.1. IMPORTÂNCIA DOS CONTRATOS EM ESPÉCIE
19.1.1. TIPOS NEGOCIAIS
Karl Larenz - Teoria dos Tipos Negociais - há similaridade à tipicidade penal. Há tipicidade das
relações jurídicas em relação aos contratos em espécie. A relação concreta deverão estar em
adequação típica aos tipos negociais previstos em Lei. Em caso positivo, estar-se-á diante de contrato
típico, em caso negativo, atípico e ainda, se parcialmente, misto.

A importância da tipificação, do tipo negocial, é justamente o desencadeamento de efeitos que se dará


com o enquadramento da relação jurídica em questão.

19.1.2. INTERPRETAÇÃO
Neste sentido, tipificada a relação, a interpretação se dará conforme os efeitos legais previstos, em
conjunto com a finalidade econômica do tipo contratual.

A maior parte das regras dos contratos típicos são regras supletivas, ou seja, normas que podem ser
derrogadas pelas partes.

19.1.3. REDUÇÃO DE CUSTOS


Como a tipificação penal afasta a necessidade da redação de contratos específicos para cada relação
contratual, há efetiva redução de custos - não é necessária assessorias jurídica, técnica, etc.

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19.2. ELEMENTOS DOS CONTRATOS
19.2.1. ESSENCIAIS
Estes elementos são extraídos do tipo negocial. São os elementos que permitem identificar o tipo
contratual. Na compra e venda, por exemplo, é a entrega da coisa em contrapartida de uma prestação
pecuniária.

Os elementos essenciais determinarão a natureza jurídica do contrato, que por sua vez informará o
regime jurídico que o rege, ou seja, seus efeitos jurídicos.

19.2.2. NATURAIS
Estes elementos são extraídos do tipo negocial. Os elementos naturais são aqueles inerentes à
natureza do contrato, como, por exemplo, a gratuidade do contrato de doação.

19.2.3. ACIDENTAIS
São elementos extraídos da autonomia privada, da vontade das partes. Ex: colocar cláusula contratual
para parcelamento do preço.

Fala-se de determinadas circunstâncias e obrigações que decorrem da vontade exclusiva das partes.

20. COMPRA E VENDA (CC, 481 A 532)


20.1. CARACTERIZAÇÃO E NATUREZA JURÍDICA (CC, 481 E 482)
Art. 481. CC. Pelo contrato de compra e venda, um dos contratantes se obriga
a transferir o domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe certo preç o em
dinheiro.
Art. 482. CC. A compra e venda, quando pura, considerar-se-á obrigató ria e
perfeita, desde que as partes acordarem no objeto e no preç o.

Compra e venda é contrato em que um contratante, denominado comprador, compromete-se a pagar


uma quantia em dinheiro a outro contratante, denominado vendedor, mediante a promessa de
transmissão da propriedade de uma coisa.

Há quatro características essenciais identificadas pela doutrina:


 Contrato bilateral - sinalagmático;
 Contrato oneroso - tanto comprador, quando vendedor perdem;
 Contrato comutativo (como regra geral - pode vir a ser aleatória - emprio spei e emptio rei
speratae) - as partes sabem o quanto ganham e o quanto perdem; e
 Contrato não solene (regra geral - compra e venda que versem sobre bens imóveis, cujo valor
seja acima de 30 salários mínimos, tem que se dar por instrumento público - Art. 108 CC) - não
há forma exigida por Lei.

20.2. ELEMENTOS ESSENCIAIS : CONSENTIMENTO (CC, 496 A 499), COISA (CC, 490 A 495) E
PREÇO (CC, 484 A 489)
Os elementos essenciais são evidentes na definição do tipo: a necessidade de um acordo, ou seja, o
consentimento; a existência de uma coisa a ser entregue; e, finalmente, um preço definido como
contraprestação pela entrega da coisa.

A coisa é, necessariamente, algo corpóreo, tangível, o que não é equivalente a bem. Não se compra e
não se vende coisa que não seja tangíveis.

O preço é sempre pecuniário. Não se faz compra e venda se não houver quantia em valores que se
expressem em dinheiro (ordem de pagamento). Qualquer coisa diferente disso não se constituirá
como compra e venda.

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20.3. CONSENTIMENTO (CC, 496 A 499)
Art. 496. CC. É anulá vel a venda de ascendente a descendente, salvo se os
outros descendentes e o cô njuge do alienante expressamente houverem
consentido.
Pará grafo ú nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do
cô njuge se o regime de bens for o da separação obrigató ria.

Art. 497. CC. Sob pena de nulidade, nã o podem ser comprados, ainda que em
hasta pú blica:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens
confiados à sua guarda ou administraç ão;
II - pelos servidores pú blicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica
a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III - pelos juízes, secretá rios de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventuários ou auxiliares da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar
em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a
sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam
encarregados.
Pará grafo ú nico. As proibições deste artigo estendem-se à cessã o de crédito.

Art. 498. CC. A proibiç ão contida no inciso III do artigo antecedente, nã o
compreende os casos de compra e venda ou cessã o entre co- herdeiros, ou em
pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas
designadas no referido inciso.

Art. 499. CC. É lícita a compra e venda entre cô njuges, com relaç ão a bens
excluídos da comunhã o.

20.3.1. CAPACIDADE DAS PARTES


Há pressupostos em relação à capacidade das partes para a existência. São requisitos a capacidade de
direito e a capacidade de fato.

Art. 3º. CC. Sã o absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da


vida civil:
I - os menores de dezesseis anos;
II - os que, por enfermidade ou deficiê ncia mental, nã o tiverem o necessá rio
discernimento para a prá tica desses atos;
III - os que, mesmo por causa transitó ria, nã o puderem exprimir sua vontade.

Art. 4º. CC. Sã o incapazes, relativamente a certos atos, ou à maneira de os


exercer:
I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;
II - os é brios habituais, os viciados em tó xicos, e os que, por deficiê ncia mental,
tenham o discernimento reduzido;
III - os excepcionais, sem desenvolvimento mental completo;
IV - os pró digos.
Pará grafo ú nico. A capacidade dos índios será regulada por legislaç ão
especial.

Art. 104. CC. A validade do negó cio jurídico requer:


I - agente capaz;
---

Art. 166. CC. É nulo o negó cio jurídico quando:


I - celebrado por pessoa absolutamente incapaz;

41
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---

Art. 171. CC. Alé m dos casos expressamente declarados na lei, é anulá vel o
negó cio jurídico:
I - por incapacidade relativa do agente;
---

20.3.2. LEGITIMAÇÃO
É a existência de um vínculo concreto entre a coisa em relação a outra parte. Em determinados casos, a
legislação estabelece como condição a existência desse vínculo.

Em função de tais vínculos, por exemplo, a pessoa pode ser deslegitimada a ser parte na relação
contratual - ex: compra e venda entre pai e filho.

20.3.3. LIMITAÇÕES À COMPRA E VEDA


20.3.3.1. VENDA ASCENDENTE PARA DESCENDENTE (CC, 496)
Art. 496. CC. É anulá vel a venda de ascendente a descendente, SALVO se os
outros descendentes e o cô njuge do alienante expressamente houverem
consentido.
Pará grafo ú nico. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do
cô njuge se o regime de bens for o da separaç ão obrigató ria.

Art. 179. CC. Quando a lei dispuser que determinado ato é anulá vel, sem
estabelecer prazo para pleitear-se a anulaç ão, será este de dois anos, a contar
da data da conclusã o do ato.

20.3.3.2. PROIBIÇÕES DE VENDA (CC, 497 E 498) : EM RAZÃO DE FUNÇÃO


Art. 497. CC. Sob pena de nulidade, nã o podem ser comprados, ainda que em
hasta pú blica:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens
confiados à sua guarda ou administraç ão;
II - pelos servidores pú blicos, em geral, os bens ou direitos da pessoa
jurídica a que servirem, ou que estejam sob sua administração direta ou
indireta;
III - pelos juízes, secretá rios de tribunais, arbitradores, peritos e outros
serventuá rios ou auxiliares da justiç a, os bens ou direitos sobre que se
litigar em tribunal, juízo ou conselho, no lugar onde servirem, ou a que se
estender a sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja venda estejam
encarregados.
Pará grafo ú nico. As proibições deste artigo estendem-se à cessã o de crédito.

Art. 498. CC. A proibiç ão contida no inciso III do artigo antecedente, nã o
compreende os casos de compra e venda ou cessã o entre co-herdeiros, ou em
pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes a pessoas
designadas no referido inciso.

20.3.3.3. VENDA ENTRE CÔNJUGES (CC, 499)


Art. 499. CC. É lícita a compra e venda entre cô njuges, com relaç ão a bens
excluídos da comunhã o.

20.3.3.4. VENDA EM CONDOMÍNIO (CC, 504)


Art. 503. CC. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma
nã o autoriza a rejeiç ão de todas.

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Na venda em condomínio há direito de preferência ao condômino - ex; vendo parte de terreno - deve-
se dar preferência ao que tiver a maior parte ou maior parte benfeitorias.

20.4. COISA (CC, 481 E SEGUINTES)


A coisa tem existência física, quando falamos em coisas falamos em objetos tangíveis.

20.4.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 483)


Art. 483. CC. A compra e venda pode ter por objeto coisa atual ou futura.
Neste caso, ficará sem efeito o contrato se esta não vier a existir, salvo se a
intenção das partes era de concluir contrato aleatório.

Podem ser coisas presentes ou coisas futuras. Presentes são coisas que existem no momento da venda
e futuras são as coisas que ainda não existem. Se a coisa for futura o contrato é aleatório. O comprador
não pagará o preço de mercado, este será menor que o de mercado, via de regra.

20.4.2. VENDA DE AMOSTRAS, MODELOS OU PROTÓTIPOS (CC, 484)


Art. 484. CC. Se a venda se realizar à vista de amostras, protó tipos ou
modelos, entender-se-á que o vendedor assegura ter a coisa as qualidades que
a elas correspondem.
Pará grafo ú nico. Prevalece a amostra, o protó tipo ou o modelo, se houver
contradição ou diferença com a maneira pela qual se descreveu a coisa no
contrato.

Neste artigo, tem-se a demonstração de uma indução à venda. Quer dizer que é uma técnica de
contratação: o vendedor disponibiliza amostras do produto visando o contrato. Demonstra um
fragmento do produto para que o comprador experimente o produto para enfim fechar o negócio.

Diz o artigo que as características da amostra devem demonstrar exatamente o produto, e deve ter as
mesmas características da amostra: é uma garantia a mais para o comprador. Se não tiver o produto as
mesmas características da amostra poderá o comprador rejeitar o produto ou ainda se tiver prejuízo
cobrar perdas e danos.

20.4.3. RISCO : "RES PERIT DOMINO"


A coisa pode deixar de existir, no caso de uma safra. Se a coisa deixar de existir quem arcará com o
prejuízo? Regra geral: a coisa morre com o dono. Aquele que está com o bem, enquanto não ocorrer a
tradição o risco é do dono, ou seja, do vendedor. Se já tiver entregado a coisa o risco é do comprador.
Porém comporta exceções:

 Quando a coisa estiver sob averiguação do comprador. Se a coisa estiver na posse do


comprador inverte-se o risco.
 Quando o comprador indicar o local para ser entregue a coisa.

20.4.4. ENTREGA DA COISA (CC, 495)


Art. 495. CC. Nã o obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da
tradição o comprador cair em insolvê ncia, poderá o vendedor sobrestar na
entrega da coisa, até que o comprador lhe dê cauç ão de pagar no tempo
ajustado.

A entrega da coisa é o local onde a coisa se encontrava. Ex.: se o local da contratação é em Taubaté e se
não houver alguma clausula determinando o local de entrega ou alguma ordem específica feita pelo
comprador para transportadora entregar em local diverso, a entrega será em Taubaté.

20.4.5. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO (CC, 491 E 495)


Art. 491. CC. Nã o sendo a venda a cré dito, o vendedor nã o é obrigado a
entregar a coisa antes de receber o preç o.

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Art. 495. CC. Nã o obstante o prazo ajustado para o pagamento, se antes da
tradiç ão o comprador cair em insolvência, poderá o vendedor sobrestar na
entrega da coisa, até que o comprador lhe dê cauç ão de pagar no tempo
ajustado.

É uma defesa. Uma das partes se defende alegando que a outra parte não cumpriu o contrato.

20.4.6. VENDAS "AD MENSURAM" E "AD CORPUS" (CC, 500 E 501)


Art. 500. CC. Se, na venda de um imó vel, se estipular o preç o por medida de
extensão, ou se determinar a respectiva área, e esta não corresponder, em
qualquer dos casos, à s dimensõ es dadas, o comprador terá o direito de exigir o
complemento da área, e, não sendo isso possível, o de reclamar a resolução do
contrato ou abatimento proporcional ao preç o.
§1º. Presume-se que a referê ncia à s dimensõ es foi simplesmente enunciativa,
quando a diferenç a encontrada não exceder de um vigésimo da á rea total
enunciada, ressalvado ao comprador o direito de provar que, em tais
circunstâ ncias, nã o teria realizado o negó cio.
§2º. Se em vez de falta houver excesso, e o vendedor provar que tinha motivos
para ignorar a medida exata da á rea vendida, caberá ao comprador, à sua
escolha, completar o valor correspondente ao preç o ou devolver o excesso.
§3º. Nã o haverá complemento de á rea, nem devoluç ão de excesso, se o imó vel
for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a
referência à s suas dimensõ es, ainda que nã o conste, de modo expresso, ter
sido a venda ad corpus.

Art. 501. CC. Decai do direito de propor as aç ões previstas no artigo
antecedente o vendedor ou o comprador que nã o o fizer no prazo de um
ano, a contar do registro do título.
Pará grafo ú nico. Se houver atraso na imissão de posse no imó vel, atribuível
ao alienante, a partir dela fluirá o prazo de decadê ncia.

As mais importantes das vendas peculiares são “ad mensuram e ad corpus”. Dizem respeito
exclusivamente à venda de bens imóveis, e há duas formas básicas de se compor o preço.

Uma delas é ad mensuram, que é aquela feita por medida, metro quadrado. Se não há a entrega da
metragem correta alguém estará lucrando com a venda do metro quadrado. Caso não haja mais
metragem do que a metragem vendida, o correto deverá abater o preço ou ainda rescindir o contrato.
Isso corresponde à venda ad mensura.

Já na ad corpus, diz-se quando a coisa é determinada e descrita. A venda é feita pela coisa em si. A coisa
é identificada e a medida não importa. No meio rural é mais comum a venda ad mensura e no meio
urbano é mais comum a venda ad corpus. Embora se compre um apartamento com metragem ou com
valor por metro quadrado a pessoa compra o apartamento em si.

Ad mensuram tem três possibilidades:


1. a metragem foi menor: o que deve fazer o comprador é entrar com uma ação judicial
chamada ação “ex empto”; significa que deverá ser feita a complementação da área;
2. abatimento do preço e a ação chama-se ação “ex aestimatoria”; significa o abatimento
do preço ante a impossibilidade de se complementar a área;
3. a terceira possibilidade é que, caso não seja possível nenhuma das anteriores, a ação
que restará será a ação “ex resdibitoria” que é a rescisão do contrato.

O prazo esta no art. 501 do CC: o prazo contará do registro do imóvel e contar-se-á um ano para se
propor ação.

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Identificação e propositura da ação: salvo se houve demora na imissão na posse. Neste caso, conta-se
o prazo da imissão e não do registro.

20.4.7. VENDA DE COISAS ONERADAS (CC, 502) E CONJUNTAS (CC, 502 E 503)
Art. 502. CC. O vendedor, salvo convenç ão em contrá rio, responde por todos
os dé bitos que gravem a coisa até o momento da tradiç ão.

Art. 503. CC. Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma nã o
autoriza a rejeiç ão de todas.

Diz respeito a coisas oneradas. Ex: coisa hipotecada, safra empenhada. O ônus acompanha a coisa, mas
quem tem a obrigação da quitação da divida é o vendedor. Salvo em caso do adquirente assumir a
divida comprando por um preço mais baixo. E também casos de vendidas conjuntamente. Ex: vendo
uma casa com quatro veículos. Havendo vicio sobre uma das coisas, poderá ser devolvida a coisa com
defeito e o preço abatido.

20.5. PREÇO
Há três características do preço:

20.5.1. DINHEIRO
Seja transferência bancária, cheque ou mesmo efetivo. Troca de produtos é permuta.

20.5.2. EQUILIBRADO
O preço tem que ser justo, deve atender o interesse de ambas as partes. É uma serie de regras que
visam a justeza contratual. O preço em correspondência com a coisa.

20.5.3. DETERMINÁVEL
O preço não precisa ser determinado na compra, mas deve ser determinável. Pode ocorrer a
determinação posteriormente ao contrato.

20.5.3.1. ARBÍTRIO DE TERCEIRO (CC, 485)


Art. 485. CC. A fixaç ão do preç o pode ser deixada ao arbítrio de terceiro, que
os contratantes logo designarem ou prometerem designar. Se o terceiro não
aceitar a incumbê ncia, ficará sem efeito o contrato, salvo quando acordarem
os contratantes designar outra pessoa.

O preço pode ser determinado por árbitro. As partes não entram em consenso em relação ao preço,
mas querem a compra e venda aí vem a figura de um arbitro que vai quantificar a coisa, o arbitro é um
especialista na área da venda da coisa.

20.5.3.2. CLÁUSULA DE ESCALA MÓVEL (CC, 486-487)


Art. 486. CC. També m se poderá deixar a fixaç ão do preç o à taxa de mercado
ou de bolsa, em certo e determinado dia e lugar.

Art. 487. CC. É lícito à s partes fixar o preç o em funç ão de índices ou
parâ metros, desde que suscetíveis de objetiva determinação.

Técnica contratual que permite a readequação do preço, não sendo necessário um arbitro: a própria
cláusula o faz. É a indexação do preço ao fator externo e adapta o preço da coisa. EX. contratos
imobiliários a base de cálculos é o INCC índice nacional de construção civil. A readequação é
automática.

20.5.3.3. PREÇO MÉDIO (CC, 488)


Art. 488. CC. Convencionada a venda sem fixaç ão de preç o ou de crité rios
para a sua determinação, se não houver tabelamento oficial, entende-se que as
partes se sujeitaram ao preç o corrente nas vendas habituais do vendedor.

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Pará grafo ú nico. Na falta de acordo, por ter havido diversidade de preço,
prevalecerá o termo mé dio.

Caso as partes não concordem com um terceiro estipulando o preço nem os índices, cabe o preço
médio. Em caso de omissão das partes e não consenso aplica-se dos usos e costumes, resolvendo-se e
estabelecendo-se o preço.

20.5.3.4. VEDAÇÃO AO ARBÍTRIO (CC, 489)


Art. 489. CC. Nulo é o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbítrio
exclusivo de uma das partes a fixação do preç o.

É vedada a venda do produto com preço estipulado unilateralmente. Se ocorrer, o contrato será nulo.
Uma das partes não pode estipular o preço, seja por parte do vendedor ou por parte do comprador. É
vedado em compra e venda civil ou comercial que é a venda que não é consumeirista.

20.5.3.5. DESPESAS (CC, 490)


Art. 490. CC. Salvo clá usula em contrá rio, ficarã o as despesas de escritura e
registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradiç ão.

Quando o contrato de compra e venda versar sobre bens imóveis, as despesas do contrato ficarão por
conta do comprador. Despesas: escritura, registro, ITBI, etc.

Se versar sobre bens móveis, as despesas ficam a cargo do vendedor. Despesas: logística, entrega
transporte. Mas também se admitem disposições contrarias, desde que seja acordado entre as partes.

20.6. CLÁUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA


Com cláusulas especiais a compra e venda deixa de ser uma compra e venda geral e passa a ser
específica.

20.6.1. RETROVENDA (CC, 505 A 508)


É uma clausula especial da compra e venda que determina, dentro de um prazo máximo de 3 anos, a
possibilidade de recompra de um imóvel pelo vendedor. É a possibilidade de se recomprar um bem. O
imóvel é vendido e há no contrato uma clausula que permite a recompra pelo mesmo preço vendido,
apenas ressarcindo custas e benfeitorias necessárias. É um elemento que esta em desuso, pois ocorre
uma limitação e possibilita fraudes. É um negocio licito, mas se for usada para negócios escusos torna-
se ilícito. É muito difícil provar que foi um negocio escuso, razão pela qual a doutrina tem questionado
a utilização da clausula da retrovenda.

20.6.1.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 505)


Art. 505. CC. O vendedor de coisa imó vel pode reservar-se o direito de
recobrá-la no prazo máximo de decadê ncia de trê s anos, restituindo o preço
recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante
o período de resgate, se efetuaram com a sua autorizaç ão escrita, ou para a
realizaç ão de benfeitorias necessá rias.

Somente se insere a retrovenda em compra e venda de bens imóveis;

O prazo máximo para gerar efeitos é de 3 anos, prazo decadencial, decadência voluntária. Mas as
partes podem contratar que o prazo será menor que 3 anos, e o prazo é contado a partir da assinatura
do contrato. A Clausula de retrovenda é de direito potestativo (Direito potestativo é um direito sem
contestação), isto é, não há a possibilidade da parte compradora se negar a obedecer a clausula da
retrovenda. Caso a parte se negue poderá a outra parte entrar com ação de consignação em
pagamento.

Tem prazo decadencial.

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20.6.1.2. NATUREZA JURÍDICA (CC, 506)


Art. 506. CC. Se o comprador se recusar a receber as quantias a que faz jus, o
vendedor, para exercer o direito de resgate, as depositará judicialmente.
Pará grafo ú nico. Verificada a insuficiência do depósito judicial, não será o
vendedor restituído no domínio da coisa, até e enquanto nã o for
integralmente pago o comprador.

É de direito potestativo, não admitindo-se contrariedade. Existe a obrigatoriedade da obrigação. Tem


eficácia real.

20.6.1.3. COMPOSIÇÃO DO PREÇO


Significa que a composição do preço se dá de modo que o valor que constou na escritura será repetido
na retrovenda, mas há uma diferença: duas parcelas serão acrescidas: despesas e benfeitorias
necessárias.

20.6.1.3.1. Despesas
Se falamos de bens imóveis, as despesas serão: escritura, tabelionato de notas, registro, alem dos
custos de tributação imposto de transmissão de imóveis (ITBI). Tudo isso corrigido monetariamente,
não há juros, mas correção sim.

20.6.1.3.2. Benfeitorias
São as benfeitorias, porem existem três tipos de benfeitorias: necessárias, uteis e voluptuárias.

Nas benfeitorias acrescerá o preço das benfeitorias necessárias. Se a pessoa gastou 30 mil reais com
uma reforma necessária terá que ser acrescido, além das outras despesas, as benfeitorias necessárias.

As uteis e as voluptuárias somente acresce o preço se o comprador aceitar. Se houver concordância do


anterior proprietário, terá que ser anterior as realizações das benfeitorias.

20.6.1.4. PRAZO DECADENCIAL


O prazo é de três anos, sendo este decadencial.

20.6.1.5. TRANSMISSIBILIDADE (CC, 507)


Art. 507. CC. O direito de retrato, que é cessível e transmissível a herdeiros e
legatá rios, poderá ser exercido contra o terceiro adquirente.

A retrovenda transmite a terceiros e a herdeiros. E se transmite porque se trata de bens imóveis. A


retrovenda constará no registro do imóvel e a cláusula da retrovenda acompanha o contrato no caso
de meio do caminho o comprador atual ter vendido o imóvel a um terceiro. E o vendedor que será
agora comprador deverá notificar o terceiro que é o que esta com o imóvel. No caso dos herdeiros,
será o mesmo caso, e vale para os dois lados: tanto comprador como vendedor e recomprador.

20.6.1.6. DOIS OU MAIS COMPRADORES


Art. 508. CC. Se a duas ou mais pessoas couber o direito de retrato sobre o
mesmo imó vel, e só uma o exercer, poderá o comprador intimar as outras
para nele acordarem, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o
depó sito, contanto que seja integral.

A regra é semelhante: haverá uma solidariedade e ambos responderão e terão que cumprir com a
cláusula.

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20.6.2. VENDA À CONTENTO OU SUJEITA À PROVA (CC, 509 A 512)
20.6.2.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 509-510)
Art. 509. CC. A venda feita a contento do comprador entende-se realizada sob
condição suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido entregue; e nã o se
reputará perfeita, enquanto o adquirente nã o manifestar seu agrado.

Art. 510. CC. També m a venda sujeita a prova presume-se feita sob a condiç ão
suspensiva de que a coisa tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor e
seja idô nea para o fim a que se destina.

A venda a contento é uma venda sujeita a uma condição suspensiva. É caso futuro e incerto. Quer dizer
que a compra e venda não gerará efeito até que aconteça um caso futuro. Ex. livreiros, é separado 10
livros de direito administrativo, prazo de vigência 5 dias; nesse prazo terá que avaliar o material se o
possível comprador disser sim a compra e venda começa a gera efeitos, até lá fica suspenso os efeitos
(avaliação subjetiva).

Na compra e venda submetida à prova, a compra e venda não gerará efeitos até que o comprador
verifique a coisa vendida. Na compra e venda a prova será uma (avaliação objetiva). Caso de
maquinário industrial, por exemplo, é necessário o teste inicial para se gerar os efeitos da compra e
venda.

20.6.2.2. DEVOLUÇÃO DA COISA


Art. 511. CC. Em ambos os casos, as obrigaç ões do comprador, que recebeu,
sob condição suspensiva, a coisa comprada, sã o as de mero comodatá rio,
enquanto nã o manifeste aceitá-la.

Sois detalhes: se não houver prazo fixado, caberá ao vendedor notificar o comprador para obter a
resposta; o comprador, durante o prazo de suspensão, permanece com o bem como comodatário. A
coisa não pertence ao comprador, a venda está suspensa, os riscos incidentes da coisa estão com o
futuro comprador que esta com a coisa. Neste caso, não houve a tradição, pois a venda esta suspensa,
mas o risco da coisa fica com o comprador, pois ele esta na posse da coisa. Isso é uma exceção a regra
geral, inverte-se o risco sobre a coisa.

20.6.2.3. EXECUÇÃO DA CLÁUSULA (CC, 512)


Art. 512. CC. Nã o havendo prazo estipulado para a declaraç ão do comprador,
o vendedor terá direito de intimá -lo, judicial ou extrajudicialmente, para que o
faç a em prazo improrrogá vel.

20.6.3. PREFERÊNCIA, PREEMPÇÃO OU PRELAÇÃO (CC, 513 A 520)


20.6.3.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 513-514)
Art. 513. CC. A preempç ão, ou preferê ncia, impõ e ao comprador a obrigaç ão
de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento,
para que este use de seu direito de prelação na compra, tanto por tanto.
Pará grafo ú nico. O prazo para exercer o direito de preferência nã o poderá
exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for mó vel, ou a dois anos, se imó vel.

Art. 514. CC. O vendedor pode també m exercer o seu direito de prelaç ão,
intimando o comprador, quando lhe constar que este vai vender a coisa.

As três expressões falam em preferência sobre a aquisição da compra. A preferência quer dizer que se
houver uma clausula que expresse uma dessas expressões o comprador é obrigado quando for vender
a coisa terá que oferecer preferencialmente ao vendedor anterior. Observação: a preferência nesse
caso é direito pessoal, ou seja, traduz eficácia pessoal não temos efeitos reais, efeitos meramente
obrigacionais. Caso não seja respeitado sofrerá o segundo vendedor ação de perdas e danos. Aqui se
difere de outras preferências como a lei do inquilinato, por exemplo, (aqui é uma preferência real).

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Outro direito de preferência que diferencia deste da retrovenda é o direito de preferência entre
condôminos.

20.6.3.2. NATUREZA PESSOAL E INTRANSMISSÍVEL (CC, 518 E 520)


Art. 518. CC. Responderá por perdas e danos o comprador, se alienar a coisa
sem ter dado ao vendedor ciência do preço e das vantagens que por ela lhe
oferecem. Responderá solidariamente o adquirente, se tiver procedido de má -
fé .

Art. 520. CC. O direito de preferê ncia nã o se pode ceder nem passa aos
herdeiros.

Regra geral, os direitos pessoais não se transmitem a terceiros e nem a herdeiros. Morreu uma das
partes morreu também o direito de preferência. Ainda que versem sobre bens imóveis.

20.6.3.3. PRAZOS
20.6.3.3.1. De vigência (CC, 513) : 180 dias móveis - 2 anos imóveis
Art. 513. CC. A preempç ão, ou preferê ncia, impõ e ao comprador a obrigaç ão
de oferecer ao vendedor a coisa que aquele vai vender, ou dar em pagamento,
para que este use de seu direito de prelaç ão na compra, tanto por tanto.
Pará grafo ú nico. O prazo para exercer o direito de preferência nã o poderá
exceder a cento e oitenta dias, se a coisa for mó vel, ou a dois anos, se imó vel.

Porque esse regime distinto de prazos? No art. 513 fala de prazo de diligencia, se for uma venda
imobiliária a obrigação de dar preferência é de no máximo de dois anos. Temos um prazo de vigência
de no máximo de dois anos, se for bem móvel a vigência do pacto de preferência se dará no prazo
máximo de 180 dias.

20.6.3.3.2. Prazos de exercício (CC, 516) : móvel 3 dias - imóvel 60 dias


Art. 516. CC. Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempç ão caducará ,
se a coisa for móvel, não se exercendo nos três dias, e, se for imó vel, nã o se
exercendo nos sessenta dias subseqü entes à data em que o comprador tiver
notificado o vendedor.

Quando recebida a notificação se não exercer o a preferência no prazo de 3 dias para bens moveis e 60
dias para bens imóveis, perde-se o direito de preferência. O vendedor esta livre para vender a terceiro.
Esse prazo é um prazo de regra supletiva, pode ser alterado seja para mais ou para menos. Pode-se
alterar os prazos por clausula em consenso entre as partes.

20.6.3.4. DIVERSOS VENDEDORES


Art. 517. CC. Quando o direito de preempç ão for estipulado a favor de dois ou
mais indivíduos em comum, só pode ser exercido em relação à coisa no seu
todo. Se alguma das pessoas, a quem ele toque, perder ou não exercer o seu
direito, poderã o as demais utilizá -lo na forma sobredita.

Quando forem mais de uma vendedor só poderá ser exercida a preferência por inteiro. Não pode ser
fracionada a preferência. No caso de dois vendedores terem o direito de preferência e na retrocessão
forem notificados os dois e um vem e paga a metade, será impedida a retrocessão, porem se um deles
depositam no prazo o valor integral do bem esta será aceita e os primeiros vendedores que tem o
direito de retrocessão se entendem entre eles.

20.6.3.5. RETROCESSSÃO
Art. 519. CC. Se a coisa expropriada para fins de necessidade ou utilidade
pública, ou por interesse social, não tiver o destino para que se desapropriou,
ou não for utilizada em obras ou serviç os pú blicos, caberá ao expropriado
direito de preferê ncia, pelo preç o atual da coisa.

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Quando a administração decreta a desapropriação e diz que vai construir uma escola é desapropriado,
paga-se pelo imóvel, passa o tempo e a escola não é construída. O bem é desafetado e a administração
quer vender o bem. O direito de preferência é do que foi desapropriado. Duas observações: no local é
construída não uma escola, mas é dada outra destinação pública: não da direito a retrocessão; a
retrocessão não implica em reaquisição do bem: somente em perdas e danos.

21. VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO (CC, 521 A 528)


21.1. CARECTERIZAÇÃO
Art. 521. CC. Na venda de coisa mó vel, pode o vendedor reservar para si a
propriedade, até que o preç o esteja integralmente pago.

Incide somente sobre bens móveis. Há uma cisão entre a propriedade e a posse. O vendedor transmite
a posse do bem vendido para o comprador, condicionando a propriedade do bem até o final do
pagamento.

Ocorre, portanto, nas vendas diferidas - pagamentos protelados ao longo do tempo (prazo). O
comprador terá a posse do bem, mas não haverá, de fato, a entrega da coisa, a tradição.

Exemplo: venda de veículos.

Na Compra e Venda pura há a transmissão de propriedade do bem logo após assinatura do contrato ou
ao menos o comprometimento imediato da transmissão da propriedade do bem. Resta aqui a
diferença.

Não se confunde com alienação fiduciária em garantia - este é contrato bancário!

21.2. EFICÁCIA A TERCEIROS (CC, 522)


Art. 522. CC. A clá usula de reserva de domínio será estipulada por escrito e
depende de registro no domicílio do comprador para valer contra terceiros.

Condição sine qua non para que o comprador tenha garantia do cumprimento do contrato é o registro
em cartório, no domicílio do comprador.

O registro será feito no cartório de títulos e documentos.

21.3. ESPECIFICAÇÃO DE OBJETO (CC, 523)


Art. 523. CC. Nã o pode ser objeto de venda com reserva de domínio a coisa
insuscetível de caracterização perfeita, para estremá-la de outras
congê neres. Na dú vida, decide-se a favor do terceiro adquirente de boa-fé .

O objeto tem que ser detalhado, específico, pois se trata de bens móveis - não submetidos a registro,
salvo raras exceções. Por isto, o objeto é necessariamente especificado de forma perfeita.

21.4. RISCOS DA COISA (CC, 524)


Art. 524. CC. A transferê ncia de propriedade ao comprador dá -se no momento
em que o preç o esteja integralmente pago. Todavia, pelos riscos da coisa
responde o comprador, a partir de quando lhe foi entregue.

É uma exceção à regra geral res perit domino. A inversão é em razão da posse, que é do comprador. Ele
assumirá todos os riscos, como caso fortuito, força maior, perda, perecimento, etc.

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21.5. EXECUÇÃO DA CLÁUSULA
21.5.1. PROTESTO OU INTERPRETAÇÃO JUDICIAL (CC, 525)
Art. 525. CC. O vendedor somente poderá executar a clá usula de reserva de
domínio apó s constituir o comprador em mora, mediante protesto do
título ou interpelaç ão judicial.

No inadimplemento, o vendedor poderá valer-se do seu direito de proprietário e executar a garantia,


pegando a coisa para si, ou ainda exigir o pagamento.

A cobrança de valores previstos em contrato não se confunde com a execução da cláusula de garantia.

Não se pode protestar um contrato, somente títulos de crédito (por isto é interessante atrelar contrato
a títulos de crédito - por exemplo, 20 parcelas representadas por 20 notas promissórias).

Com o protesto da nota promissória, poder-se-á manejar a retomada do bem. É a constituição de mora
específica.

O protesto tem duas finalidades: comprovar o inadimplemento E dar oportunidade ao comprador de


efetuar o pagamento.

No caso de inexistência de títulos de crédito garantindo o contrato, restará ao devedor interpelação


judicial - notificação pela via judiciária - para que pague a quantia.

Em ambos os casos, é possível a purgação da mora - pagamento do preço mais custas, caso em que se
afasta a mora, ou seja, torna-se impossível a execução da cláusula.

21.5.2. PROCEDIMENTO : CPC, 1.070-1.071


A ação de retomada tem um procedimento especial (não é rito sumário nem ordinário - é tiro
especial). Trata-se de ação de retomada do bem, pois o preço não foi pago.

Art. 1.070. CPC. Nas vendas a cré dito com reserva de domínio, quando as
prestações estiverem representadas por título executivo, o credor poderá
cobrá -las, observando-se o disposto no Livro II, Título II, Capítulo IV.
§1º. Efetuada a penhora da coisa vendida, é licito a qualquer das partes, no
curso do processo, requerer-lhe a alienaç ão judicial em leilã o.
§2º. O produto do leilã o será depositado, sub-rogando-se nele a penhora.

Art. 1.071. CPC. Ocorrendo mora do comprador, provada com o protesto do


título, o vendedor poderá requerer, liminarmente e sem audiê ncia do
comprador, a apreensã o e depó sito da coisa vendida.
§1º. Ao deferir o pedido, nomeará o juiz perito, que procederá à vistoria da
coisa e arbitramento do seu valor, descrevendo-lhe o estado e individuando-a
com todos os característicos.
§2º. Feito o depó sito, será citado o comprador para,
dentro em 5 (cinco) dias, contestar a ação. Neste prazo poderá o comprador,
que houver pago mais de 40% (quarenta por cento) do preço, requerer ao juiz
que Ihe conceda 30 (trinta) dias para reaver a coisa, liquidando as prestações
vencidas, juros, honorá rios e custas.
§3º. Se o ré u nã o contestar, deixar de pedir a concessã o do prazo ou nã o
efetuar o pagamento referido no parágrafo anterior, poderá o autor, mediante
a apresentação dos títulos vencidos e vincendos, requerer a reintegraç ão
imediata na posse da coisa depositada; caso em que, descontada do valor
arbitrado a importância da dívida acrescida das despesas judiciais e
extrajudiciais, o autor restituirá ao ré u o saldo, depositando-o em pagamento.
§4º. Se a aç ão for contestada, observar-se-á o procedimento ordiná rio, sem
prejuízo da reintegraç ão liminar.

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Retomada a coisa, extingue-se o contrato e o vendedor deve devolver o preço pago adiantado, com
abatimentos - vide adiante.

21.5.3. RECUPERAÇÃO DA COISA (CC, 526)


Art. 526. CC. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover
contra ele a competente aç ão de cobranç a das prestaç ões vencidas e
vincendas e o mais que lhe for devido; OU poderá recuperar a posse da
coisa vendida.

21.5.4. ABATIMENTO DOS CUSTOS E DEPRECIAÇÃO DO BEM (CC, 527)


Art. 527. CC. Na segunda hipó tese do artigo antecedente, é facultado ao
vendedor reter as prestaç ões pagas até o necessá rio para cobrir a
depreciaç ão da coisa, as despesas feitas e o mais que de direito lhe for
devido. O excedente será devolvido ao comprador; e o que faltar lhe será
cobrado, tudo na forma da lei processual.

No caso de ultrapassar o valor do bem, a ação de retomada do bem se transformará em ação de


cobrança. Inclusive, pode-se reter a cláusula penal.

21.6. RESERVA DE DOMÍNIO FINANCIADA (CC, 528)


Art. 528. CC. Se o vendedor receber o pagamento à vista, ou, posteriormente,
mediante financiamento de instituição do mercado de capitais, a esta caberá
exercer os direitos e ações decorrentes do contrato, a benefício de qualquer
outro. A operaç ão financeira e a respectiva ciê ncia do comprador
constarã o do registro do contrato.

Este artigo esta prevendo a compra e venda financiada por instituição financeira.

Exemplo: vendedor pretende vender máquina de xeróx no valor de R$ 700.000,00, que venda a um
comprador com reserva de domínio. O comprador pagará 100 prestações de R$ 1.000,00. Mas o
vendedor tem o interesse de antecipar o recebimento e então contata instituição financeira. A
instituição financeira adianta R$ 620.000,00 ao vendedor, havendo o pagamento em sub-rogação. A
instituição financeira entra no lugar do vendedor, e receberá os R$ 700.000,00.

A relação com vendedor com a instituição financeira se dará, por exemplo, por contrato de desconto,
cessão com subrogação ou contrato de empréstimo. A vontade das partes definirá.

A sub-rogação lhe dá todos os direitos do contrato. É uma relação de apenas dois pólos.

A diferença da alienação fiduciária em garantia há uma relação tríade. O tomador quer comprar
automóvel de R$ 120.000,00. Pede financiamento ao banco, que por meio do mesmo instrumento
contratual credita dinheiro à concessionária, que por sua vez passa a propriedade do bem, que é
resolúvel em favor do tomador. É regulamentada pelo Decreto nº 911/69. Para execução da garantia, é
realizada busca e apreensão satisfativa - é obrigado a vender o veículo. Do produto da venda,
descontará "tudo" e se sobrar devolve ao tomador.

22. VENDA SOBRE DOCUMENTOS (CC, 529 A 532)


22.1. CARACTERIZAÇÃO
Art. 529. CC. Na venda sobre documentos, a tradiç ão da coisa é substituída
pela entrega do seu título representativo e dos outros documentos exigidos
pelo contrato ou, no silê ncio deste, pelos usos.
Pará grafo ú nico. Achando-se a documentaç ão em ordem, nã o pode o
comprador recusar o pagamento, a pretexto de defeito de qualidade ou
do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado.

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A coisa transmitida é representada por documentos.

O comprador assume o risco, salvo comprovada a má-fé.

22.1.1. LOCAL DO PAGAMENTO (CC, 530)


Art. 530. CC. Nã o havendo estipulaç ão em contrá rio, o pagamento deve ser
efetuado na data e no lugar da entrega dos documentos.

22.1.2. RISCOS E AGENTE TRANSPORTADOR (CC, 531)


Art. 531. CC. Se entre os documentos entregues ao comprador figurar apó lice
de seguro que cubra os riscos do transporte, correm estes à conta do
comprador, salvo se, ao ser concluído o contrato, tivesse o vendedor ciê ncia da
perda ou avaria da coisa.

Os riscos sobre a coisa será invertida. Se o comprador indica o transportador.

22.1.3. INTERMEDIAÇÃO FINANCEIRA (CC, 532)


Art. 532. CC. Estipulado o pagamento por intermé dio de estabelecimento
bancá rio, caberá a este efetuá -lo contra a entrega dos documentos, sem
obrigaç ão de verificar a coisa vendida, pela qual nã o responde.
Pará grafo ú nico. Nesse caso, somente após a recusa do estabelecimento
bancá rio a efetuar o pagamento, poderá o vendedor pretendê -lo, diretamente
do comprador.

Trata-se do contrato do Contrato de Crédito Documentário - contrato bancário.

23. TROCA (CC, 533)


23.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 533, CAPUT)
Art. 533. CC. Aplicam-se à troca as disposiç ões referentes à compra e venda,
com as seguintes modificaç ões:

É a mesma coisa que compra e venda, mas não há preço.

23.2. REGRAS ESPECIAIS


23.3. DESPESAS (CC, 533, I)
I - salvo disposiç ão em contrá rio, cada um dos contratantes pagará por
metade as despesas com o instrumento da troca;

23.4. TROCA DE ASCENDENTES PARA DESCENDENTES (CC, 533, II)


II - é anulá vel a troca de valores desiguais entre ascendentes e
descendentes, sem consentimento dos outros descendentes e do cô njuge do
alienante.

24. CONTRATO ESTIMATÓRIO (CC, 534 A 537)


24.1.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 534)
Art. 534. CC. Pelo contrato estimató rio, o consignante entrega bens mó veis
ao consignatá rio, que fica autorizado a vendê -los, pagando à quele o preç o
ajustado, salvo se preferir, no prazo estabelecido, restituir-lhe a coisa
consignada.

É um contrato de venda em consignação. Há o depósito da coisa a um consignatário para que este


realize a venda. Caso feita a venda, é passado o preço. Caso não, a coisa é devolvida.

O consignante é o vendedor, enquanto o consignatário é o depositário.

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24.1.2. RISCOS DA COISA (CC, 535)
Art. 535. CC. O consignatá rio nã o se exonera da obrigaç ão de pagar o preç o,
se a restituição da coisa, em sua integridade, se tornar impossível, ainda que
por fato a ele nã o imputável.

O consignatário, na posse da coisa, assume os riscos, inclusive de caso fortuito ou força maior.

24.1.3. TRANSMISSÃO DA POSSE DA COISA (CC, 536)


Art. 536. CC. A coisa consignada nã o pode ser objeto de penhora ou seqü estro
pelos credores do consignatá rio, enquanto nã o pago integralmente o preç o.

Há transmissão da posse ao consignatário, de forma que penhoras sobre si não poderão recair sobre a
coisa negociada sobre contrato estimatório. Não há transmissão da propriedade!

24.1.4. EXTINÇÃO (CC, 537)


Art. 537. CC. O consignante nã o pode dispor da coisa antes de lhe ser
restituída ou de lhe ser comunicada a restituiç ão.

A extinção se dará com a revenda do bem e o pagamento do preço pelo consignatário ao consignante.

Outra forma, é a retomada do bem, retomando os riscos da coisa ao consignante.

25. CONTRATO DE DOAÇÃO (CC, 538 A 564)


25.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 538, 539 E 541)
Art. 538. CC. Considera-se doaç ão o contrato em que uma pessoa, por
liberalidade, transfere do seu patrimô nio bens ou vantagens para o de
outra.

Art. 539. CC. O doador pode fixar prazo ao donatá rio, para declarar se aceita
ou nã o a liberalidade. Desde que o donatá rio, ciente do prazo, não faç a, dentro
dele, a declaraç ão, entender-se-á que aceitou, se a doação nã o for sujeita a
encargo.

Art. 541. CC. A doaç ão far-se-á por escritura pú blica ou instrumento
particular.
Pará grafo ú nico. A doaç ão verbal será válida, se, versando sobre bens
mó veis e de pequeno valor, se lhe seguir incontinenti a tradição.

É contrato paradigmática aos contratos unilaterais e gratuitos. Ou seja, é um contrato gratuito por
excelência. É o sacrifício do patrimônio de uma parte em favorecimento à outra.

Neste sentido, inexiste a sinalagmase.

Caberá ao doador notificar o donatário para que manifeste-se sobre a aceitação, tendo prazo
estabelecido. Condição sine qua non para a existência da doação.

É contrato gratuito. Não cabe, então, vícios redibitórios, garantia da evicção, juros ou perdas e danos
por atraso na entrega - exceção de doação onerosa ou em contemplação a casamento futuro.

É contrato mediante o qual parte, denominada doador, transmite gratuitamente patrimônio a outra
parte, denominada donatário.

Inexistirá a produção de efeitos se não houver a aceitação do donatário. Em outros ordenamentos


jurídicos a doação não é contrato, como no sistema americano - é ato unilateral de liberalidade, não
constituindo contrato.

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Trata-se de contrato formal/selene. Depende de forma estabelecida em Lei: em se tratando de bens


móveis, é necessária a forma escrita. Se se tratar de bens imóveis, pautar-se-á por escritura pública.

O p.ú. trata da doação manual, que é de bens módicos, de pequeno valor. Eles podem ser doados
mediante simples tradição. Nesta caso o contrato tem natureza real, pois com a simples tradição é
transferida a propriedade.

O STJ entende que é cabível a promessa de doação (principalmente na esfera de família). A


controvérsia é no quanto ao descumprimento da doação - é possível, por exemplo, curador de criança
forçar pais a realizar a doação prometida em audiência de conciliação.

25.2. CAPACIDADE DE ACEITAÇÃO (CC, 542 E 543)


Art. 542. CC. A doaç ão feita ao nascituro valerá , sendo aceita pelo seu
representante legal.

Art. 543. CC. Se o donatá rio for absolutamente incapaz, dispensa-se a


aceitaç ão, desde que se trate de doação pura.

O doador deve ser plenamente capaz e ter legimitação sobre a coisa doada (pleno discernimento, ter
capacidades mentais em ordem - interdito, maior de idade e proprietário do bem doado). Há, portanto,
em relação ao doador dois requisitos, quis sejam: capacidade e legitimação.

Em relação ao donatário, este não precisa ser capaz. O nascituro e o absolutamente incapaz poderá
assumir a condição de donatário. O aceita será realizado por seu representante legal: pais, tutores,
curadores, etc.

Na condição de representante legal, é obrigado a aceitar a doação se esta for benéfica ao donatário.

Além do nascituro e do incapaz, é possível a doação à prole eventual - doação em contemplação a


casamento futuro (vide adiante).

Art. 546. CC. A doaç ão feita em contemplaç ão de casamento futuro com certa
e determinada pessoa, quer pelos nubentes entre si, quer por terceiro a um
deles, a ambos, ou aos filhos que, de futuro, houverem um do outro, nã o pode
ser impugnada por falta de aceitaç ão, e só ficará sem efeito se o casamento
nã o se realizar.

25.3. OBJETO DA DOAÇÃO


25.3.1. DOAÇÕES CONJUNTIVA (CC, 551)
Art. 551. CC. Salvo declaraç ão em contrá rio, a doaç ão em comum a mais de
uma pessoa entende-se distribuída entre elas por igual.
Pará grafo ú nico. Se os donatá rios, em tal caso, forem marido e mulher,
subsistirá na totalidade a doaç ão para o cô njuge sobrevivo.

Doações feitas a mais de uma pessoa. Há presunção de que a coisa será divida de forma equânime -
constituição de condomínio.

Se um deles falecer, o patrimônio irá a seus herdeiros - não há direito de acréscimo ao donatário
restante. Esta é a regra geral - exceção: marido e mulher. Não é regra cogente.

25.3.2. DOAÇÕES EM CONTEMPLAÇÃO À CASAMENTO (CC, 546)


Art. 546. CC. A doaç ão feita em contemplaç ão de casamento futuro com certa
e determinada pessoa, quer pelos nubentes entre si, quer por terceiro a um
deles, a ambos, ou aos filhos que, de futuro, houverem um do outro, nã o pode

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ser impugnada por falta de aceitaç ão, e só ficará sem efeito se o
casamento nã o se realizar.

Ex: filha casa e pais decidem que doarão apartamento. Podem doar à filha, ao casal ou igualmente aos
filhos que provavelmente o casal terá - é a prole eventual. O contrato terá eficária com a efetuação da
condição, seja o casamento ou o nascimento da prole.

25.3.3. DOAÇÃO DE ASCENDENTES À DESCENDENTES (CC, 544)


Art. 544. CC. A doaç ão de ascendentes a descendentes, ou de um cô njuge a
outro, importa adiantamento do que lhes cabe por heranç a.

É o adiantamento da legítima - adiantar o que cabe de direito aos herdeiros necessários (descendentes,
ascendentes e cônjuge).

A colação é a obrigação que tem o herdeiro de devolver o bem doado ao patrimônio do de cujus (CC,
2.002 e ss.).

Quota disponível é a parcela do patrimônio que a pessoa pode dispor (metade do patrimônio). As
doações feitas em respeito à quota disponível não estarão sujeitas à colação. Há necessidade de
dispensa de colação.

Ex: Pai doa bens a um dos filhos, não querendo que o colacione. Se faz a doação do bem com dispensa
de colação.

A jurisprudência dominante é de que a avaliação do patrimônio, a fins de verificação de respeito à


disponibilidade do bem, é ao momento da doação.

25.3.4. DOAÇÃO À CONCUBINA / DOAÇÃO FEITA POR CÔNJUGE ADULTERO (CC, 550)
Art. 550. CC. A doaç ão do cô njuge adú ltero ao seu cú mplice pode ser
anulada pelo outro cô njuge, ou por seus herdeiros necessá rios, até dois
anos depois de dissolvida a sociedade conjugal.

A doação é Anulável, em prazo decadencial.

A dissolução do casamento se dá pelo divórcio ou da morte do de cujus. O concubinato só se dará se


não houver separação de fato. Ou seja, a formalização do divórcio é meramente formal, não sendo
capaz de caracterizar o concubinato.

Exceção à regra da disponibilidade patrimonial: este artigo sujeita, inclusive, as quotas disponíveis.

25.3.5. DOAÇÃO UNIVERSAL (CC, 548)


Art. 548. CC. É nula a doaç ão de todos os bens sem reserva de parte, ou
renda suficiente para a subsistê ncia do doador.

Não se poderá doar todo o patrimônio sem reserva de parte ou renda que lhe garante subsistência. É
possível o reserva de usufruto.

25.3.6. DOAÇÃO INOFICIOSA (CC, 549)


Art. 549. CC. Nula é també m a doaç ão quanto à parte que exceder à de que o
doador, no momento da liberalidade, poderia dispor em testamento.

A doação inoficiosa é aquela que excede à parte disponível do patrimônio. A ação de nulidade pode ser
proposta, inclusive, enquanto o doador estiver vivo.

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É nulidade parcial, pois será nulo somente aquilo que exceder a doação. O donatário poderá devolver o
excedente em dinheiro. (Doutrina denomina-a de Ação de redução - é ação de declaratória de nulidade
parcial de ato jurídico de doação).

O condomínio não é bem visto à resolução caso.

25.3.7. DOAÇÃO POR SUBVENÇÃO PERIÓDICA (CC, 545)


Art. 545. CC. A doaç ão em forma de subvenç ão perió dica ao beneficiado
extingue-se morrendo o doador, salvo se este outra coisa dispuser, mas nã o
poderá ultrapassar a vida do donatá rio.

Doação de constituição de renda - ex: comprometimento de doação de dois salários mínimos a


determinada pessoa.

O prazo é necessariamente até o máximo do final da vida do doador.

25.4. ESPÉCIES DE DOAÇÃO


25.4.1. DOAÇÃO ONEROSA (CC, 553)
Art. 553. CC. O donatá rio é obrigado a cumprir os encargos da doaç ão, caso
forem a benefício do doador, de terceiro, ou do interesse geral.
Pará grafo ú nico. Se desta última espé cie for o encargo, o Ministé rio Pú blico
poderá exigir sua execução, depois da morte do doador, se este não tiver feito.

A doação onerosa é aquela submetida a encargo (CC, 136 e 137) - elemento acidental da doação que
altera os efeitos do contrato. Ou seja, ao invés de ser puramente gratuito - apenas recebimento da
coisa; o donatário terá que fazer algo para fazer jus à coisa.

Art. 136. CC. O encargo nã o suspende a aquisiç ão nem o exercício do direito,
salvo quando expressamente imposto no negó cio jurídico, pelo disponente,
como condiç ão suspensiva.

Art. 137. CC. Considera-se nã o escrito o encargo ilícito ou impossível, salvo se
constituir o motivo determinante da liberalidade, caso em que se invalida o
negó cio jurídico.

Ex: pagamento da universidade de donatário desde que este preste serviços de assistência social.

Caso o donatário não cumpra, doador poderá notificar judicialmente donatário para realizar o
encargo. Caso não realizado, há resolução do contrato.

25.4.2. DOAÇÃO PURA (CC, 538)


Art. 538. CC. Considera-se doaç ão o contrato em que uma pessoa, por
liberalidade, transfere do seu patrimô nio bens ou vantagens para o de
outra.

Doação não submetida à quaisquer ônus/encargos/restrições.

25.4.3. DOAÇÃO MERITÓRIA/HONORÍFICA (CC, 540)


Art. 540. CC. A doaç ão feita em contemplaç ão do merecimento do donatá rio
nã o perde o cará ter de liberalidade, como não o perde a doaç ão
remunerató ria, ou a gravada, no excedente ao valor dos serviç os
remunerados ou ao encargo imposto.

É doação realizada em função do mérito do donatário.

O prêmio nobel é tipicamente uma doação meritória.

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Aquilo que exceder ao valor das prestações do mérito do donatário não retira o caráter de liberalidade
da doação.

A classificação existe em função de explicitar que se trata de ato de liberalidade/doação, e não contra-
prestação sinalagmática.

25.4.4. DOAÇÃO REMUNERATÓRIA (CC, 540)


Art. 540. CC. A doaç ão feita em contemplaç ão do merecimento do donatá rio
nã o perde o cará ter de liberalidade, como nã o o perde a doação
remunerató ria, ou a gravada, no excedente ao valor dos serviç os
remunerados ou ao encargo imposto.

Doação remuneratória para remunerar serviço específico de atitude do donatário.

Ex: médico ajuda pessoa que estava mal de saúde que não podia pagar tratamento. Em retribuição, doa
algo.

Aquilo que exceder a remuneração não retira o caráter de liberalidade da doação.

A classificação existe em função de explicitar que se trata de ato de liberalidade/doação, e não contra-
prestação sinalagmática.

25.5. CLÁUSULA DE REVERSÃO (CC, 547)


Art. 547. CC. O doador pode estipular que os bens doados voltem ao seu
patrimô nio, se sobreviver ao donatá rio.
Pará grafo ú nico. Nã o prevalece cláusula de reversã o em favor de terceiro.

Pode-se prever cláusula em que, no caso de falecimento do donatário, bens voltarão do doador. A
cláusula só pode dirigir-se ao doador, e nunca a terceiros.

25.6. EXTINÇÃO
25.6.1. REVOGAÇÃO POR INGRATIDÃO
25.6.1.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 555)
Art. 555. CC. A doaç ão pode ser revogada por ingratidã o do donatá rio, ou por
inexecuç ão do encargo.

25.6.1.2. HIPÓTESES (CC, 556 E 557)


Art. 556. CC. Nã o se pode renunciar antecipadamente o direito de revogar a
liberalidade por ingratidã o do donatá rio.

As hipóteses são taxativas:

Art. 557. CC. Podem ser revogadas por ingratidã o as doaç ões:
I - se o donatá rio atentou contra a vida do doador ou cometeu crime de
homicídio doloso contra ele;
II - se cometeu contra ele ofensa física;
III - se o injuriou gravemente ou o caluniou;
IV - se, podendo ministrá -los, recusou ao doador os alimentos de que este
necessitava.

25.6.1.3. AÇÃO REVOCATÓRIA : PRAZO E LEGITIMIDADE (CC, 558)


Art. 558. CC. Pode ocorrer também a revogaç ão quando o ofendido, nos casos
do artigo anterior, for o cônjuge, ascendente, descendente, ainda que adotivo,
ou irmã o do doador.

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Pela ação revocatória, de prazo de um ano a contar da data do ato ou conhecimento do ato de
ingratidão.

Se se tratar de morte, herdeiros poderão ajuizar a ação.

Nos outros casos, pode-se, ainda, haver perdão.

25.6.1.4. IRREVOGABILIDADE (CC, 564)


Mesmo havendo ingratidão, não poderá ser revogada a doação nos casos de:

Art. 564. CC. Nã o se revogam por ingratidã o:


I - as doaç ões puramente remunerató rias;
II - as oneradas com encargo já cumprido;
III - as que se fizerem em cumprimento de obrigaç ão natural; IV - as feitas
para determinado casamento.

25.6.1.5. EFEITOS (CC, 560)


Os efeitos são ex nunc. Terceiros não serão prejudicados.

Art. 560. CC. O direito de revogar a doaç ão nã o se transmite aos herdeiros
do doador, nem prejudica os do donatá rio. Mas aqueles podem prosseguir
na aç ão iniciada pelo doador, continuando-a contra os herdeiros do donatá rio,
se este falecer depois de ajuizada a lide.

25.6.2. RESOLUÇÃO
Descumprimento do encargo - notificação judicial e constituição em mora - resolução do contrato.

26. LOCAÇÃO (CC, 565 A 578)


É um contrato pelo qual uma parte cede onerosamente o uso e o gozo de uma coisa infungível a outra
parte denominada locatária, mediante o pagamento de um preço chamado aluguel.

26.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 565)


Art. 565. CC. Na locaç ão de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra,
por tempo determinado ou nã o, o uso e gozo de coisa nã o fungível, mediante
certa retribuiç ão.

A locação se caracteriza por três elementos: cessão do uso e gozo de coisa infungível, o que difere a
locação da compra e venda.

Na locação não temos a transmissão da propriedade, mas um empréstimo oneroso. Se há onerosidade


há uma retribuição, que é o aluguel, é a quantia pecuniária paga pela utilização e gozo; o segundo
elemento é o aluguel.

O terceiro elemento é o consenso. A locação é consensual: o locador e o locatário entram em acordo


quanto à coisa locada.

São contratos de locação: locação de imóvel, pagamento de uma renda mensal para utilização de um
galpão, locação de veículos, é locação por 3, 4, ou mais dias ou meses de maquinas de Xerox.

A natureza jurídica: a locação é contrato bilateral; há obrigações tanto do locador como do locatário.
Entrega do imóvel, mantê-lo integro. Pagar o aluguel, manter a função do imóvel, se é residencial não
pode torná-lo comercial.

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Locação é contrato comutativo, o locador sabe o quanto vai ganhar e o locatário sabe o quanto terá que
pagar e o tempo que poderá permanecer no imóvel, sabe-se claramente o quanto as partes ganharão
ou perderão no contrato.

O contrato não é formal, não é solene, a lei não exige forma; pode ser verbal, pode ser mediante
recibos, comprovante de depósitos, etc.

26.2. LEGISLAÇÃO APLICÁVEL (CC, 565 A 578)


26.2.1. CÓDIGO CIVIL - RESIDUAL E BENS MÓVEIS
A locação será regida pelo Código Civil de forma residual - não havendo Lei específica, será de sua
regência.

Locação de bens móveis são regidas pelo código civil: carros, maquinário industrial e equipamentos.

Por determinação legal, apart hotéis e garagem são regidos pelo código civil, não aplica-se a legislação
especial porque a própria lei diz que não tratará.

Leasing também não será tratado por legislação específica, aplica-se o código civil. O código civil trata
tanto de bens móveis como de bens imóveis.

26.2.2. ARRENDAMENTO RURAL - LEI Nº 4.541/64 E DECRETO Nº 59.566/66


O que caracteriza o imóvel como rural é a destinação que se dá ao bem. Ex: pecuária, extração de
frutas, plantio agrícola.

Se ficar caracterizado como rural será o bem registrado no INCRA.

A partir do momento em que o imóvel esta registrado como rural, reger-se-á pela lei especifica, com
valores diferenciados para aluguel.

A lei prevê que o pagamento pode ser feito com produtos agrícolas e não necessariamente em
dinheiro: no contrato terá que ser previsto o pagamento em dinheiro, mas ao final da produção pode-
se ser revertido em produtos agrícolas.

26.2.3. LEI DO INQUILINATO 0 LEI Nº 8.245/91 : LOCAÇÃO PREDIAL URBANA


Para tutela deste regime jurídico, deve-se ser cumprida sua função social urbana - moradia, comércio e
industrial.

26.3. LOCAÇÃO DO CÓDIGO CIVIL


O Código Civil disciplina as obrigações do locador e do locatário. As obrigações do locador são:

Art. 566. CC. O locador é obrigado:


I - a entregar ao locatá rio a coisa alugada, com suas pertenç as, em estado de
servir ao uso a que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tempo do
contrato, salvo clá usula expressa em contrá rio;
II - a garantir-lhe, durante o tempo do contrato, o uso pacífico da coisa.

Art. 568. CC. O locador resguardará o locatá rio dos embaraç os e turbaç ões de
terceiros, que tenham ou pretendam ter direitos sobre a coisa alugada, e
responderá pelos seus vícios, ou defeitos, anteriores à locaç ão.

 disponibilizar a coisa significa dispô-la entrega-la ao locatário, se for imóvel entregar as


chaves, se for móvel entregar a coisa;
 reformas estruturais, manutenção;
 preservar a posse do locatário. Manutenção estrutural.

As do locatário/inquilino são:

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Art. 569. CC. O locatá rio é obrigado:


I - a servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos,
conforme a natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá -la com o mesmo
cuidado como se sua fosse;
II - a pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em falta de ajuste,
segundo o costume do lugar;
III - a levar ao conhecimento do locador as turbaç ões de terceiros, que se
pretendam fundadas em direito;
IV - a restituir a coisa, finda a locaç ão, no estado em que a recebeu, salvas as
deterioraç ões naturais ao uso regular.

 pagar o aluguel e todos os encargos contratuais, despesas quanto a coisa, o que estiver descrito
no contrato que são de responsabilidade do locatário;
 manter a destinação do bem, o inquilino não pode alterar a destinação do bem, se é para fins
residenciais, ou comerciais;
 manter, cuidar da coisa como se fosse sua. Limpar, pintar, consertar rachaduras, retirar
detritos, preservá-lo - manutenção ordinária;
 informar qualquer incidente que coloque a coisa sob risco. Ex. intempéries climáticas,
vazamentos significativos. Tem que estar sob risco.

26.3.1. LOCAÇÃO POR PRAZO DETERMINADO (CC, 573 E 574)


Art. 573. CC. A locaç ão por tempo determinado cessa de pleno direito findo o
prazo estipulado, independentemente de notificaç ão ou aviso.

Art. 574. CC. Se, findo o prazo, o locatá rio continuar na posse da coisa alugada,
sem oposiç ão do locador, presumir-se-á prorrogada a locação pelo mesmo
aluguel, mas sem prazo determinado.

Locação necessariamente é temporária, tem um tempo que pode ser determinado ou indeterminado.
Determinado é aquele submetido a prazo.

Caso o locatário não entregue o bem no prazo estabelecido para entrega, o locador tem 30 dias para
tomar uma providencia, se ele não tomar nenhuma medida o contrato é prorrogado automaticamente
e passa o a ser por tempo indeterminado.

Nesta hipótese, o locador terá que denunciar o contrato, notificando o locatário para retomar a coisa.

Se for por prazo indeterminado a regra é a mesma da prorrogação, nas locações regidas pelo código
civil. Deve-se denunciar o contrato notificando o locatário e retoma a coisa. No indeterminado não se
respeita prazo e no determinado deve-se respeitar o prazo do contrato para depois notificar e retomar
a coisa.

26.3.2. RETOMADA ANTES DO PRAZO (CC, 571 E 572)


Art. 571. CC. Havendo prazo estipulado à duraç ão do contrato, antes do
vencimento nã o poderá o locador reaver a coisa alugada, senã o
ressarcindo ao locatá rio as perdas e danos resultantes, nem o locatário
devolvê -la ao locador, senã o pagando, proporcionalmente, a multa prevista
no contrato.
Pará grafo ú nico. O locatá rio gozará do direito de retenç ão, enquanto não for
ressarcido.

Art. 572. CC. Se a obrigaç ão de pagar o aluguel pelo tempo que faltar
constituir indenizaç ão excessiva, será facultado ao juiz fixá -la em bases
razoá veis.

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Se o locador retomar a coisa antes do tempo aprazado, sofrerá perdas e danos.

Se for o locatário que devolver a coisa antes do prazo, deverá pagar a multa e pagar os aluguéis
vincendos. O juiz pode reduzir o valor da multa ou dos alugueis vincendos, de acordo com juízo de
equidade.

26.3.3. BENFEITORIAS DO IMÓVEL (CC, 578 E SÚMULA 335)


Art. 578.CC. Salvo disposiç ão em contrá rio, o locatá rio goza do direito de
retenção, no caso de benfeitorias necessá rias, ou no de benfeitorias ú teis, se
estas houverem sido feitas com expresso consentimento do locador.

Súmula 335 do STJ. Nos contratos de locação, é cálida a cláusula de renúncia


à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

Salvo disposição em contrario, o que se tem é o ressarcimento por benfeitorias necessárias, que devem
ser ressarcidas ao locatário. As uteis, somente mediante autorização expressa, por escrito. E as
voluptuárias serão levantadas.

A sumula 335 diz basta colocar uma cláusula no contrato para que as benfeitorias se incorporam ao
bem e não haja direito ao ressarcimento.

26.3.4. ALIENAÇÃO DO IMÓVEL (CC, 576)


Art. 576. CC. Se a coisa for alienada durante a locaç ão, o adquirente nã o
ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele nã o for consignada a
clá usula da sua vigê ncia no caso de alienaç ão, E nã o constar de registro.
§1º. O registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do
domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imó veis
da respectiva circunscrição, quando imó vel.
§2º. Em se tratando de imó vel, e ainda no caso em que o locador nã o esteja
obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senã o
observado o prazo de noventa dias apó s a notificaç ão.

No caso de alienação do imóvel, o contrato somente será preservado se tiver dois requisitos: a)
clausula contratual de validade para terceiros. A presente contratação gera efeitos a futuros
moradores. b) contrato tem que ser registrado em cartório de títulos e documentos. Ex. guindastes,
maquinários etc, deverão constar do registro se se quiser que gere efeitos a terceiros.

Não havendo esses dois requisitos a alienação não interferira no contrato. O novo locatário deverá
respeitar o prazo de locação. O adquirente do imóvel ou do bem locado, assim que assina o contrato de
compra e venda, tem o direito de denunciar o contrato de locação sem respeitar o prazo

O prazo para desocupação é de 90 dias.

26.3.5. ALUGUEL DE PENA/SANÇÃO (CC, 575)


Art. 575. CC. Se, notificado o locatá rio, nã o restituir a coisa, pagará ,
enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e
responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso
fortuito.
Pará grafo ú nico. Se o aluguel arbitrado for manifestamente excessivo,
poderá o juiz reduzi-lo, mas tendo sempre em conta o seu caráter de
penalidade.

É a possibilidade de o locador alterar o valor do aluguel caso o inquilino esteja em mora para
restituição.

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É chamado de aluguel pena ou aluguel sanção. O locador diz: pague até a data tal ou o aluguel será
dobrado.

26.3.6. DETERIORAÇÃO (CC, 567)


Art. 567. CC. Se, durante a locaç ão, se deteriorar a coisa alugada, sem culpa
do locatá rio, a este caberá pedir redução proporcional do aluguel, OU
resolver o contrato, caso já nã o sirva a coisa para o fim a que se destinava.

26.3.7. USO DIVERSO DO AJUSTADO OU DANIFICAÇÃO POR ABUSO (CC, 570)


Art. 570. CC. Se o locatá rio empregar a coisa em uso diverso do ajustado, ou
do a que se destina, ou se ela se danificar por abuso do locatário, poderá o
locador, alé m de rescindir o contrato, exigir perdas e danos.

26.3.8. MORTE DO LOCADOR OU LOCATÁRIO


Art. 577. CC. Morrendo o locador ou o locatá rio, transfere-se aos seus
herdeiros a locaç ão por tempo determinado.

27. LOCAÇÃO PREDIAL URBANA - LEI Nº 8.245/91 - LEI DO INQUILINATO


Aplica-se a qualquer prédio/edificação localizado em perímetro, e que se destina a funç˜eos urbanas -
moradia, comércio e indústria.

Não será regido por elas lei:

Art. 1º. LI. A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis
especiais:
a) as locações:
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de
suas autarquias e fundações públicas;
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de
veículos;
3. de espaços destinados à publicidade;
4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam
autorizados a funcionar;
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
---

27.1. LOCAÇÃO RESIDENCIAL


Cessão de uso urbano e em perímetro urbano destinado a moradia. Moradia não é um direito
esporádico, mas direito que se materializa ao decurso do tempo, o que impende prazos maiores ao seu
regime jurídico.

27.1.1. DENÚNCIA VAZIA (LI, 46)


Art. 46. LI. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior
a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
§1º. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel
alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á
prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas
e condições do contrato.
§2º. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

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Denúncia é forma de extinção de contrato por vontade unilateral por uma das partes. A denúncia será
vazia quando esta não precisar ser justificada.

Há prorrogação automática, mas o locador poderá denunciá-lo a qualquer tempo.

27.1.2. DENÚNCIA CHEIA (LI, 47)


Art. 47. LI. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo
inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o
imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do
imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para
uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como
seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a
realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área
construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a
exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
§1º. Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente
demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando,
com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma
localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o
imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel
próprio.
§2º. Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser
proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em
caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à
matrícula do mesmo.

Nestes casos, a denúncia deverá ser notificada e justificada.

Note que há hipótese de denúncia vazia condicionada ao prazo de 5 anos!

27.2. LOCAÇÃO NÃO-RESIDENCIAL


É locação para o exercício da atividade econômica, ou seja, forma pela qual o locatário retira sua renda.

Há, evidentemente, casos em que a localização/ponto comercial é essencial à preservação do negócio.

27.2.1. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO (LI, 51 E 71)


Art. 51. LI. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá
direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que,
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo
determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo
prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
§1º. O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos
cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do
imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

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§2º. Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as
atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o
fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário
ou pela sociedade.
§3º. Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio
sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue no
mesmo ramo.
§4º. O direito a renovação do contrato estende - se às locações celebradas
por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente
constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.
§5º. Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no
interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à
data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art. 71. LI. Além dos demais requisitos exigidos no art. 282 do Código de
Processo Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que incidiram sobre o imóvel e
cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da
locação;
V - indicação de fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não for
o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de sua
inscrição no Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento, endereço e,
tratando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o
número da carteira de identidade, comprovando, em qualquer caso e desde
logo, a idoneidade financeira;
V – indicação do fiador quando houver no contrato a renovar e, quando não
for o mesmo, com indicação do nome ou denominação completa, número de
sua inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa
natural, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o número da carteira de
identidade, comprovando, desde logo, mesmo que não haja alteração do
fiador, a atual idoneidade financeira; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de
2009)
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que o substituir na renovação
aceita os encargos da fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou sucessor, em virtude de
título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublocatário do imóvel ou de parte
dele, serão citados o sublocador e o locador, como litisconsortes, salvo se, em
virtude de locação originária ou renovada, o sublocador dispuser de prazo que
admita renovar a sublocação; na primeira hipótese, procedente a ação, o
proprietário ficará diretamente obrigado à renovação.

A ação renovatória trata-se de renovação compulsória do contrato de locação, pela via judicial.

Pontualmente, a jurisprudência estende este direito a casos de locação por moradia.

O prazo decadencial é de 6 meses, de forma retroativa - é contado de forma inversa. O último dia do
prazo será 6 meses para trás do término do contrato de locação vigente.

27.2.1.1. EXCEÇÃO DE RETOMADA (LI, 72)


Art. 72. LI. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa
caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos estabelecidos nesta lei;

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II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na
época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou
lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação (incisos I e II do art. 52).
1°. No caso do inciso II, o locador deverá apresentar, em contraproposta, as
condições de locação que repute compatíveis com o valor locativo real e atual
do imóvel.
2°. No caso do inciso III, o locador deverá juntar prova documental da
proposta do terceiro, subscrita por este e por duas testemunhas, com clara
indicação do ramo a ser explorado, que não poderá ser o mesmo do locatário.
Nessa hipótese, o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condições para
obter a renovação pretendida.
3°. No caso do inciso I do art. 52, a contestação deverá trazer prova da
determinação do Poder Público ou relatório pormenorizado das obras a serem
realizadas e da estimativa de valorização que sofrerá o imóvel, assinado por
engenheiro devidamente habilitado.
4°. Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de
aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato
a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que
apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
5°. Se pedido pelo locador, ou sublocador, a sentença poderá estabelecer
periodicidade de reajustamento do aluguel diversa daquela prevista no
contrato renovando, bem como adotar outro indexador para reajustamento do
aluguel.

Note que, necessariamente, dever-se-á requerer a retomada do imóvel.

Se não requerida, o proprietário deverá esperar o trânsito em julgado da sentença de improcedência


da ação renovatória, para então proceder à notificação.

27.2.2. DENÚNCIA VAZIA (LI, 56 E 57)


Art. 56. LI. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo
determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado,
independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no
imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á
prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57. LI. O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser
denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para
a desocupação.

27.3. LOCAÇÃO PARA TEMPORADA (LI, 48 A 50)


Art. 48. LI. Considera-se locação para temporada aquela destinada à
residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de
cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos
que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por prazo
não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará
do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o
guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49. LI. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os


aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia
previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

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Art. 50. LI. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem
oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a
locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento
antecipado do aluguel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá
denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do
art. 47.

É locação de no máximo 90 dias, para fins específicos.

Na prorrogação automática, a locação seguirá o regime da denúncia cheia (LI, 47) pelo prazo de 30
meses.

Após os 30 meses, voltar-se-á ao regime da denúncia vazia (LI, 56 e 57).

27.4. REGRAS IMPORTANTES


27.4.1. MORTE DAS PARTES (LI, 10 E 11)
Art. 10. LI. Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

Art. 11. LI. Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e
obrigações:
I - nas locações com finalidade RESIDENCIAL, o cônjuge sobrevivente ou o
companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que
viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no
imóvel;
II - nas locações com finalidade NÃO RESIDENCIAL, o espólio e, se for o caso,
seu sucessor no negócio.

27.4.2. VENDA DO IMÓVEL (LI, 8)


Art. 8º. LI. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação,
SALVO se a locação for por tempo determinado E o contrato contiver
cláusula de vigência em caso de alienação E estiver averbado junto à
matrícula do imóvel.
§1º. Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário
cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título
registrado junto à matrícula do mesmo.
§2º. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados
do registro da venda ou do compromisso, PRESUMINDO-SE, após esse
prazo, a concordância na manutenção da locação.

Vale tanto para locações residenciais quanto não residenciais.

27.4.3. DEVOLUÇÃO ANTES DO PRAZO (LI, 4)


Art. 4º. LI. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá
o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê - lo,
pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do
Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
Art. 4º. LI. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não
poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá
devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.
(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)
Art. 4º. LI. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não
poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o §

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2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa
pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua
falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744,
de 2012)
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do
imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público,
para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato,
e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de
antecedência.

Built to suit - locação com construção. É contrato tipicamente norte-americano, que congrega
elementos de prestação de serviços e de locação. É a contratação de um agente especializado que
encontrará determinada área para uma finalidade, construirá o prédio e locará ao locatário - muito
utilizado por fundos imobiliários.

É tipo de contrato que demanda altos investimentos. Em sendo assim, deve-se, necessariamente, ter
prazo de carência/amortização dos investimentos. Não respeitará, então, a rigor este artigo.

Art. 54-A. CC. Na locaç ão nã o residencial de imó vel urbano na qual o locador
procede à pré via aquisiç ão, construç ão ou substancial reforma, por si mesmo
ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a
fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerã o as
condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposiç ões
procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei no 12.744, de 2012)
§1º. Poderá ser convencionada a renú ncia ao direito de revisã o do valor
dos alugué is durante o prazo de vigência do contrato de locação. (Incluído
pela Lei no 12.744, de 2012)
§2º. Em caso de denú ncia antecipada do vínculo locatício pelo locatá rio,
compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá,
porém, a soma dos valores dos alugué is a receber até o termo final da locaç ão.
(Incluído pela Lei no 12.744, de 2012)
§3º. (VETADO). (Incluído pela Lei no 12.744, de 2012)

27.4.4. CESSÃO DA LOCAÇÃO E SUBLOCAÇÃO (LI, 13 E SÚMULA 411 DO STF)


Art. 13. LI. A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total
ou parcialmente, dependem do consentimento prévio E escrito do locador.
§1º. Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em
manifestar formalmente a sua oposição.
§2º. Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das
hipóteses deste artigo, o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar
formalmente a sua oposição.
§3º. (VETADO) (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

Súmula 411 do STF. O locatário autorizado a ceder a locação pode sublocar o


imóvel.

A sublocação é muito utilizada no mercado petroleiro, principalmente por postos de combustível. É


que as distribuidoras de combustível não podem atuar no mercado varejista . No entanto, dependem
do local de venda dos seus produtos. Então, locam as áreas de interesse para venda. Locando, abre-se o
edital para que pessoas interessadas ao comércio do combustível da marca dêem seus lances e o façam
por meio de sublocação do imóvel.

Só é possível a sublocação se houver autorização expressa, que pode se dar de duas formas: a) cláusula
contratual; b) notificação do locador para que expressamente autorize.

O sublocatário poderá interpor ação renovatória diretamente perante o locador, pulando o sublocador.

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Na sublocação há contratos derivados.

A cessão da locação não se confunde com a sublocação: em realidade, cede sua posição contratual a
terceiro. O terceiro, cessionário/novo locatário, substituirá a posição do antigo locatário, mantendo a
relação original com o locador - contrato bilateral.

Inexistindo autorização, deverá notificar o locador.

O STF entende que a cessão é amis abrangente que a sublocação: há riscos maiores, pois há
substituição da parte - riscos de crédito, inadimplência, passivos, etc. Neste sentido, a súmula 411
entende que a autorização para cessão implica na autorização para sublocação. "Aquele que pode mais
pode menos".

27.4.5. OBRIGAÇÕES DAS PARTES (LI, 22 E 23)


Art. 22. LI. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se
destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado
do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais
defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este
pagas, vedada a quitação genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de
intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da
idoneidade do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar
contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo
disposição expressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às
parcelas que estejam sendo exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem
aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício,
especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do
imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como
das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de
empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de
intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23. LI. O locatário é obrigado a:


I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto
dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não
tiver sido indicado no contrato;
Encargos da locação: energia, água e despesas ordinárias do condomínio.

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O IPTU se trata de encargos contratuais, e não da locação.
II - servir-se do imóvel para o uso convencionado ou presumido,
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá -
lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as
deteriorações decorrentes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de
qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as
eventuais turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas
suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes
ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o
consentimento prévio E por escrito do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de
tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou
exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água
e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário,
mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o
mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos
internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à
administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos
empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso
comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos,
elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum
destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas
coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de
uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da
locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou
complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se
referentes a período anterior ao início da locação.
2º. O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no
parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio
mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.
3º. No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de
propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento
das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

27.4.6. BENFEITORIAS (LI 35 E 36 E SÚMULA 335 DO STJ)


Art. 35. LI. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as
benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não

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autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36. LI. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo


ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete
a estrutura e a substância do imóvel.

Súmula 335 do STJ. Nos contratos de locação, é válida a cláusula de


renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de rentenção.

Na prática, há cláusulas de que as benfeitorias incorporam-se ao imóvel e não serão sujeitas de


ressarcimento.

27.4.7. GARANTIAS (LI, 37)


Art. 37. LI No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as
seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
Caução real. Bem dado em garantia para o pagamento dos aluguéis.
II - fiança;
Garantia fidejussória: indicação de uma terceira pessoa que irá garantir o pagamento dos aluguéis. Via
de regra, a fiança resguarda o benefício de ordem. Na prática, no entanto, via de regra, o locador exige
a renúncia do direito do benefício de ordem - obrigação solidária.

Se houver cláusula contratual, a garantia irá até a entrega das chaves. Não havendo, será até fim do
contrato ou renovação.

Prorrogado o contrato por tempo indeterminado (mesmo havendo cláusula de que a fiança
prosseguirá até a entrega das chaves), o fiador tem a prerrogativa de notificar o locador da exoneração
da fiança. 120 dias do recebimento da notificação, estará exonerado da fiança.

O bem de família (Lei nº 8.009/90 - exceção) será sujeito à penhora se necessário à ao cumprimento
da fiança. É possível se penhorar bem de família do fiador.
III - seguro de fiança locatícia.
Contrato de seguro. Paga-se o prêmio (custo do seguro), e a seguradora arcará com o preço do aluguel
no caso de inadimplência.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº
11.196, de 2005)
Condomínios constituídos por investidores, cujos gestores adquirem papéis no mercado de capitais
representativos de investimentos no mercado imobiliário.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

27.4.8. AÇÕES LOCATÍCIAS


27.4.8.1.1. Ação de Despejo
Locador ajuíza para retirar a posse do locatário - descumprimento do contrato ou término da vigência.

Ação de rito ordinário; valor da causa 12 vezes o valor do aluguel; caberá despejo liminar nos casos do
artigo 59 da LI; poderá ser cumulada com ação de cobrança de aluguéis.

27.4.8.1.2. Ação de cobrança de aluguéis


Ação de cobrança, mantendo-se a posse do inquilino. Pode ser movida contra o locatário e contra o
fiador.

27.4.8.1.3. Ação revisional de locação


Seguirá o rito sumário. Só pode ser ajuizada após 3 anos de locação (art. 19, LI). Faz-se uma perícia,
que analisará o valor de mercado do imóvel e sua compatibilidade com os valores dos aluguéis.

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27.4.8.1.4. Ação renovatória de locação


Vide anotações anteriores.

28. CONTRATOS DE EMPRÉSTIMO


28.1. CARACTERIZAÇÃO
Contratos de empréstimo são aqueles que se cede o uso e o gozo de um bem, por tempo determinado.
As partes são: comodante/mutuante; comodatário/mutuário.

28.1.1. CONTRATO DE COMODATO : EMPRÉSTIMO DE USO (CC, 579)


Art. 579. CC. O comodato é o empré stimo gratuito de coisas nã o fungíveis.
Perfaz-se com a tradiç ão do objeto.

É contrato de empréstimo de coisa infungível e de forma gratuita. Sua distinção da locação é


justamente a gratuidade.

Coisa infungível: coisa individualizada, não passível de restituição.

Ex: obras de arte, maquinário industrial, etc.

Também PE chamado de empréstimo de uso.

28.1.2. C0NTRATO DE MÚTUO : EMPRÉSTIMO DE USO (CC, 585)


Art. 585. CC. Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatá rias
de uma coisa, ficarã o solidariamente responsá veis para com o comodante.

É contrato de empréstimo de coisa fungível, por tempo determinado, podendo ser gratuito ou oneroso.

É possível substituição da coisa emprestada.

Ex: dinheiro, safras, etc.

A coisa será medida por gênero e quantidade.

Também chamado de empréstimo de consumo, pois a coisa é exaurida.

Mútuo oneroso é chamado de mútuo feneratício.

28.2. CONTRATO DE COMODATO (CC, 574 A 585)


28.2.1. ELEMENTOS ESSENCIAIS
28.2.1.1. INFUNGIBILIDADE DO BEM
Bem não é passível de substituição.

28.2.1.2. ENTREGA EFETIVA DO BEM


O contrato só se aperfeiçoará com a tradição da coisa. Aperfeiçoar é se formar. Ou seja, sem tradição
não haverá contrato.

28.2.1.3. GRATUIDADE
Necessariamente, é um contrato gratuito.

28.2.1.4. TEMPORIEDADE
O período de vigência – se for por tempo indeterminado, findo, deverá notificar comodante.

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28.2.2. CARACTERÍSTICAS
28.2.2.1. UNILATERALIDADE
Surte obrigações para apenas uma única parte: comodatário. Não haverá obrigação do comodante de
entregar a coisa. A principal obrigação do comodatário será de restituir.

28.3. OBRIGAÇÕES DO COMODATO


28.3.1. CONSERVAÇÃO DA COISA (CC, 582)
Art. 582. CC. O comodatá rio é obrigado a conservar, como se sua pró pria
fora, a coisa emprestada, nã o podendo usá -la senã o de acordo com o contrato
ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatá rio
constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o
aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.

Cuidar da coisa como se fosse sua. Utilizá-la de acordo com sua finalidade e defendê-la como se fosse
sua.

28.3.2. ARCAR COM OS CUSTOS ORDINÁRIOS DA COISA (CC, 582/584)


Art. 582. CC. O comodatá rio é obrigado a conservar, como se sua pró pria fora,
a coisa emprestada, nã o podendo usá -la senã o de acordo com o contrato ou a
natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatá rio
constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até restituí-la, o
aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.

Art. 583. CC. Se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros
do comodatário, antepuser este a salvação dos seus abandonando o do
comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso
fortuito, ou forç a maior.

Art. 584. CC. O comodatá rio nã o poderá jamais recobrar do comodante as
despesas feitas com o uso e gozo da coisa emprestada.

Se , por exemplo, é bem imóvel, deverá arcar com o condomínio, fazer micro-reformas, etc.

28.3.3. PRESERVAR A DESTINAÇÃO DO BEM (CC, 582)


Art. 582. CC. O comodatá rio é obrigado a conservar, como se sua pró pria
fora, a coisa emprestada, nã o podendo usá -la senã o de acordo com o contrato
ou a natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatá rio
constituído em mora, alé m de por ela responder, pagará , até restituí-la, o
aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.

28.3.4. DEFENDER PREFERENCIAMENTE A COISA (CC, 583)


Art. 583. CC. Se, correndo risco o objeto do comodato juntamente com outros
do comodatá rio, antepuser este a salvação dos seus abandonando o do
comodante, responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa atribuir a caso
fortuito, ou forç a maior.

Cabe ao comodatário, em caso de risco de danos, em primeiro lugar defender a coisa emprestada e
depois a coisa sua. Ex: fábrica em chamas; dever-se-á resgatar o maquinário emprestado em primeiro
lugar.

28.4. REGRAS EPECIAIS


28.4.1. VEDAÇÃO AOS ADMINISTRADORES DE BENS (CC, 580)
Art. 580. CC. Os tutores, curadores e em geral todos os administradores
de bens alheios nã o poderã o dar em comodato, sem autorizaç ão especial, os
bens confiados à sua guarda.

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28.4.2. SOLIDARIEDADE ENTRE COMODATÁRIOS (CC, 585)
Art. 585. CC. Se duas ou mais pessoas forem simultaneamente comodatá rias
de uma coisa, ficarã o solidariamente responsá veis para com o
comodante.

28.4.3. ALUGUEL PENA (CC, 582)


Art. 582. CC. O comodatá rio é obrigado a conservar, como se sua pró pria fora,
a coisa emprestada, nã o podendo usá -la senã o de acordo com o contrato ou a
natureza dela, sob pena de responder por perdas e danos. O comodatário
constituído em mora, alé m de por ela responder, pagará, até restituí-la, o
aluguel da coisa que for arbitrado pelo comodante.

É aluguel de sanção. A sanção ocorrerá quando da não devolução do bem após o esgotamento do prazo
acordado.

O comodatário em mora poderá ser réu das ações de reintegração de posse ou lhe ser imposto aluguel
pena.

Mesmo assim, não caracterizará a onerosidade no contrato, pois o aluguel pena não PE remuneração,
mas sanção para desestimular o inadimplemento contratual.

28.5. ESPÉCIES DE COMODATO (CC, 581)


Art. 581. CC. Se o comodato nã o tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o
necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo
necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e
gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se
determine pelo uso outorgado.

28.5.1. POR REMPO DETERMINADO


Com prazo para devolução da coisa. Esgotado o prazo, não há prorrogação automática, como na
locação. O comodatário deverá restituir, imediatamente, a coisa.

28.5.2. POR TEMPO INDETERMINADO


Também chamado de comodato precário. O comodante poderá fixar prazo, a qualquer momento,
para a devolução através de notificação do comodatário (denúcia).

Os limites de prazos serão definidos, caso a caso, conforme a finalidade da coisa.

Não se deve ajuizar, jamais, reintegração de posse sem a devida notificação do comodatário,
sob pena de indeferimento da inicial por falta de interesse processual. A notificação tem
natureza de denúncia.

28.6. EXTINÇÃO
28.6.1. DENÚNCIA
Cabível nos contratos por tempo indeterminado (comodato precário), em que comodante notificará
comodatário a restituir a coisa.

28.6.2. ADVENTO DO TERMO


Nos contratos por tempo determinado, no advento do termo – mora ex re.

28.6.3. SETENÇA : EXCEPCIONALMENTE (CC, 581)


Art. 581. CC. Se o comodato nã o tiver prazo convencional, presumir-se-lhe-á o
necessário para o uso concedido; não podendo o comodante, salvo
necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspender o uso e
gozo da coisa emprestada, antes de findo o prazo convencional, ou o que se
determine pelo uso outorgado.

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De forma excepcional, haverá, antes do advento do termo, mesmo sendo por tempo determinado.
Ocorre excepcionalmente, em caso de urgência – fatos e fundamentos que deverão ser comprovados e
demonstrados na ação

28.6.4. PERECIMENTO DA COISA


Igualmente, será extinto com o perecimento da coisa. Se for por fato imputável ao comodatário, poderá
ser responsabilizado por perdas e danos.

28.6.5. CONTRATO INTUITO PERSONAE


Contratos firmados em razão da qualidade/importância da pessoa frente o comodante – poderá
constar do contrato ou demonstrado judicialmente.

A morte do comodatário implicará na extinção do contrato, não havendo sub-rogação ao seu cônjuge,
congênere ou quem quer que lhe dividia o bem.

29. CONTRATO DE MÚTUO (CC, 586 A 592)


29.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 586)
Art. 586. CC. O mútuo é o empréstimo de coisas fungíveis. O mutuário é
obrigado a restituir ao mutuante o que dele recebeu em coisa do mesmo
gênero, qualidade e quantidade.

Mutuo é um contrato temporário mediante o qual um mutuante transmite a propriedade de uma coisa
genérica, fungível a outro contratante denominado mutuário. que se compromete a devolver coisa do
mesmo gênero, na mesma quantidade e na mesma qualidade. Não devolve a mesma coisa e sim uma
coisa semelhante. Ex. empréstimo de dinheiro.

29.2. CLASSIFICAÇÃO
29.2.1. REAL
É um contrato real porque somente se aperfeiçoa mediante a tradição da coisa, ou seja, só se forma,
passa a viger com a entrega da coisa.

29.2.2. GRATUITO OU ONEROSO (CC, 591)


Art. 591. CC. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos
juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se
refere o art. 406, permitida a capitalização anual.

O mútuo pode ser gratuito ou oneroso, diferentemente do comodato que pode vir a ser oneroso. Será
oneroso quando o mutuante tiver uma remuneração pelo bem emprestado. Se presumem onerosos os
contratos de mutuo quando os mutuantes tiverem um profissionalismo, se a pessoa vende uma coisa
por um determinado valor e uma parte seja parcelada, poderá cobrar um juro da parte parcelada. A
regra geral é que é oneroso. Será gratuito quando tiver clausula determinando. Será gratuito como
regra geral quando emprestamos dinheiro a um conhecido e não cobramos juros, será oneroso quando
combinarmos uma taxa de juro.

29.2.3. UNILATERAL
Somente o mutuário arca com as prestações: no caso de contrato oneroso, o dever de devolver o valor
atualizados monetariamente e mais 1% ao mês. O mutuante não é obrigado a emprestar, depois de
emprestado a obrigação é unilateral.

29.3. REGRAMENTO NO CÓDIGO CIVIL


29.3.1. RISCOS DA COISA EMPRESTADA (CC, 587)
Art. 587. CC. Este empréstimo transfere o domínio da coisa emprestada ao
mutuário, por cuja conta correm todos os riscos dela desde a tradição.

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“Res perit domino” - a coisa morre com o dono. Os riscos transmitem-se com a sua tradição. Se um
mutuante empresta 30 mil para o mutuário, esse risco transmite-se a ele.

29.3.2. MÚTUO A MENOR (CC, 588/589)


Art. 588. CC. O mútuo feito a pessoa menor, sem prévia autorização daquele
sob cuja guarda estiver, não pode ser reavido nem do mutuário, nem de
seus fiadores.

Art. 589. CC. Cessa a disposição do artigo antecedente:


I - se a pessoa, de cuja autorização necessitava o mutuário para contrair o
empréstimo, o ratificar posteriormente;
II - se o menor, estando ausente essa pessoa, se viu obrigado a contrair o
empréstimo para os seus alimentos habituais;
III - se o menor tiver bens ganhos com o seu trabalho. Mas, em tal caso, a
execução do credor não lhes poderá ultrapassar as forças;
IV - se o empréstimo reverteu em benefício do menor
V - se o menor obteve o empréstimo maliciosamente.

Há um regramento que vem desde o direito romano: mútuo feito a menor não é bem vindo. Um
mutuante que empresta dinheiro a um adolescente, como este não tem o discernimento necessário e
pode gastar ou não pagar. Filho de um senador romano fez um empréstimo, e não pagava os credores,
então os credores disseram que para pagar a divida teria o menor matar o seu pai. Essa regra se aplica
a relativamente capazes, maiores de 16 anos e menores de 18 anos, abaixo de 16 anos o contrato será
nulo. Dentro dessa margem de 16 a 18 anos aplica-se a regra do mútuo menor.

Em principio, será anulado o empréstimo feito a menor, salvo nas 5 hipóteses dispostas no artigo 589.

29.4. GARANTIAS (CC, 590)


Art. 590. CC. O mutuante pode exigir garantia da restituição, se antes do
vencimento o mutuário sofrer notória mudança em sua situação econômica.

Se o contrato não tem garantias o mutuante pode exigir, se já existem pode pedir reforço dessas
garantias, bem que possam ser hipotecados, por exemplo.

29.5. MÚTUO FENERATÍCIO (CC, 591)


Art. 591. CC. Destinando-se o mútuo a fins econômicos, presumem-se devidos
juros, os quais, sob pena de redução, não poderão exceder a taxa a que se
refere o art. 406, permitida a capitalização anual.

Significa mútuo oneroso, cobrança de juros, só que este juro é o famoso mútuo civil, artigo 591
coligado com o art. 406, está ligado ao tarifamento. Estabelece que não poderá passar do limite, os
juros serão os mesmos praticados pela fazenda pública, que é a taxa SELIC, taxa hibrida que agrega
juros mais tabela de cálculos. Há quem entenda que a taxa não pode balizar o contrato de mútuo, no
entanto se não for utilizado essa taxa o limite será de 1% ao mês, estabelecido pelo código tributário
nacional. Só é permitido a capitalização anual a periodicidade é de doze meses.

29.6. PRAZOS (CC, 592)


Art. 592. CC. Não se tendo convencionado expressamente, o prazo do mútuo
será:
I - até a próxima colheita, se o mútuo for de produtos agrícolas, assim para o
consumo, como para semeadura;
II - de trinta dias, pelo menos, se for de dinheiro;
III - do espaço de tempo que declarar o mutuante, se for de qualquer outra
coisa fungível.

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O prazo é o fixado no contrato, entretanto se não houver prazo fixado no contrato incidem os três
incisos:
 Contratos agrários: são regulamentados pelo estatuto da terra, não terá contrato agrário que
não obedeça a produção da terra. Não se pode fixar prazo especifico. É uma proteção ao
agricultor rural.
 Contrato pecuniário: se não houver prazo será de no mínimo 30 dias
 Demais contratos: se vier disposto no contrato que é regra geral para todos os contratos o
prazo é de 30 dias.

30. CONTRATOS BANCÁRIOS


30.1. CARACTERIZAÇÃO

Dois elementos:
 Subjetivo – haverá um contrato bancário toda vez que uma das partes integrantes do contrato
for componente do sistema financeiro nacional. Integrantes SFN - Bancos, consórcios,
operadoras de leasing, operadoras de cartão de credito e sociedades de capitalização.
 Objetivo – é um agente superavitário e aplica os recursos num agente deficitário. O banco vai à
conta de um milionário e empresta a um que não tem como saldar a divida de seu
apartamento. O bando tem como bancar o negócio.

30.2. MÚTUO BANCÁRIO


30.2.1. JUROS (LEI Nº 4.595/64)
Juros moratórios nos casos de contratos bancários são limitados a 1% ao mês.

30.2.2. CAPITALIZAÇÃO (MP Nº2.170-36/00)


Desde a MP, é admitida a capitalização mensal - a base de calculo vai incidindo mês a mês, desde que
prevista em clausula contratual e a taxa efetiva que vai aumentar mês a mês.

30.2.3. COMISSÃO DE PERMANÊNCIA (SÚMULA 472, STJ)


Súmula nº 472. STJ. A cobrança de comissão de permanência - cujo valor não
pode ultrapassar a soma dos encargos remuneratórios e moratórios previstos
no contrato - exclui a exigibilidade dos juros remuneratórios, moratórios e da
multa contratual.

É uma taxa fixada pelo banco central que compensa o banco pelo não recebimento na data fixada no
contrato. O banco, para evitar prejuízos, para compensar que o banco tirou dos recursos próprios,
pode cobrar essa taxa da comissão de permanência. Essa taxa não pode ser cumulada com juros, o
banco tem a opção de cobrar ou a CP ou os juros moratórios. O que não pode fazer é cumular os juros
moratórios e a comissão de permanência.

31. MANDATO
31.1. CARACTERIZAÇÃO (CC, 653)
Art. 653. CC. Opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes
para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o
instrumento do mandato.

É um contrato mediante o qual uma das partes chamada mandante outorga poderes a outra parte
denominada mandatário para que este realize em nome daquele, atos, negócios ou atividade jurídica.
Mandato se vale via de regra, de procuração, o mandatário é o procurador, esta munido de poderes
realiza atos, atividades ou negócios jurídicos. Via de regra os negócios são feitos diretamente.

Presentar – é um verbo pouco usado, significa estar presente. O representante é o substituto, falamos
de atuação em nome de alguém.

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Representação. O contrato de mandato faz materializar uma representação. Embora mandato não seja
sinônimo de representação, o mandato é um instrumento da representação. A essência da
representação é “contemplatio Domini” (domínio da contemplação). Em termos práticos significa que
sempre haverá representação quando o representante de forma ostensiva e deliberada que esta se
atuando em nome de outro. Isso é importante porque os atos do mandatário vinculam o mandante.
Mandato é o que vincula a representação. A representação se dirige a terceiros. O que importe é que os
terceiros contratantes saibam que aquele está representando outrem.

Teoria da autonomia ou separação. Teoria alemã que diz que a representação é abstrata. A procuração
é um negocio bilateral e não um instrumento de mandato, pois a procuração é uma relação das partes
de representação. Ex. contrato de cliente com advogado é um contrato de prestação de serviço.

31.2. OBJETO
O objeto do contrato de mandato resume-se em negocio jurídico (assinar um contrato de compra e
venda), ato jurídico (efetuar um pagamento) ou atividade jurídica (procuração geral, administrar uma
empresa).

31.3. NATUREZA
31.3.1. PERSONALÍSSIMO
É contrato personalíssimo porque é baseado na confiança. Outorgar poderes quando há a quebra de
confiança pode ocorrer a revogação (do mandante em relação ao mandatário) ou renúncia (do
mandatário em relação ao mandante), nesses dois casos não precisa pagar perdas e danos.

31.3.2. CONSENSUAL
É da assinatura do contrato, do consenso quanto aos poderes assumidos. Aí começa a gerar seus
efeitos.

31.3.3. NÃO-SOLENE
Não é solene, pode ser verbal, a procuração é escrita, mas o contrato é verbal, ou por instrumento
público ou particular.

31.3.4. GRATUITO/ONEROSO
Gratuito é aquele que não há remuneração, não tem obrigação de pagar os encargos, só tem obrigação
de ressarcir as despesas do cotrato. O oneroso terá a remuneração devida ao mandatário. O contrato
de advogado presume-se oneroso por isso deve-se ser remunerado mesmo que não conste a
onerosidade. O ônus da prova que o advogado estava atuando gratuitamente cabe ao cliente.

31.4. ESPÉCIES
As três primeiras espécies são de representação que não se confunde com mandato.

31.4.1. LEGAL
Não existe mandato legal, existe representação, pais, tutores, curadores, que se dá por força de lei.

31.4.2. JUCIAL
Em casos de falência o juiz nomeia um representante da massa falida. No caso de espolio também é
nomeado um representante que vai cuidar do espolio.

31.4.3. CONVENCIONAL
Via de regra é instrumentada pelo contrato de mandato, por outorga.

31.4.4. EXPRESSO/TÁCITO
Expresso – é aquele que tem instrumento contratual, cuja extensão dos poderes está declarada. Tacitos
são quando os atos são realizados independente de instrumento.

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31.4.5. VERBAL/ESCRITO
Verbal quando formalizado de forma não escrita, e escrito quando as clausulas são expressas.

31.4.6. CONJUNTO (CC, 672)


Art. 672. CC. Sendo dois ou mais os mandatários nomeados no mesmo
instrumento, qualquer deles poderá exercer os poderes outorgados, se não
forem expressamente declarados conjuntos, nem especificamente designados
para atos diferentes, ou subordinados a atos sucessivos. Se os mandatários
forem declarados conjuntos, não terá eficácia o ato praticado sem
interferência de todos, salvo havendo ratificação, que retroagirá à data do ato.

Ocorre quando existe dois mandatários tiverem que realizar conjuntamente os atos. Ex. Ordens de
pagamento (os dois tem que assinar o cheque, se somente um assinar o cheque é nulo)

31.4.7. FRACIONÁRIO
Também com dois mandatários, só que com separação de atos. (Ex. os pagamentos pra um e angariar
clientes é o outro). Isso quer dizer que um não tem poderes dentro da função do outro.

31.5. CAPACIDADE DAS PARTES (CC, 666)


Art. 666. CC. O maior de dezesseis e menor de dezoito anos não emancipado
pode ser mandatário, mas o mandante não tem ação contra ele senão de
conformidade com as regras gerais, aplicáveis às obrigações contraídas por
menores.

O mandante deve ser capaz, tanto de gozo como de exercício, portanto, capacidade plena, já o
mandatário pode ser relativamente capaz, ou seja, maior de 16 anos, corre um risco o mandante, pois
há limites. Se o contrato não reverter favoravelmente ao menor não poderá o mandante demandar
contra o mandatário.

31.6. DELIMITAÇÃO DOS PODERES


Art. 660. CC. O mandato pode ser especial a um ou mais negócios
determinadamente, ou geral a todos os do mandante.

Art. 662. CC. Os atos praticados por quem não tenha mandato, ou o tenha sem
poderes suficientes, são ineficazes em relação àquele em cujo nome foram
praticados, salvo se este os ratificar.
Parágrafo único. A ratificação há de ser expressa, ou resultar de ato
inequívoco, e retroagirá à data do ato.

Art. 663. CC. Sempre que o mandatário estipular negócios expressamente em


nome do mandante, será este o único responsável; ficará, porém, o mandatário
pessoalmente obrigado, se agir no seu próprio nome, ainda que o negócio seja
de conta do mandante.

Art. 664. CC. O mandatário tem o direito de reter, do objeto da operação que
lhe foi cometida, quanto baste para pagamento de tudo que lhe for devido em
conseqüência do mandato.

Art. 665. CC. O mandatário que exceder os poderes do mandato, ou proceder


contra eles, será considerado mero gestor de negócios, enquanto o mandante
lhe não ratificar os atos.

Extensão dos poderes conferidos ao mandatário, os poderes são delimitados na procuração, aquilo que
exceder não vincula o mandante.

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31.7. OBRIGAÇÕES DO MANDATÁRIO (CC, 667 A 671)
Art. 667. CC. O mandatário é obrigado a aplicar toda sua diligência habitual na
execução do mandato, e a indenizar qualquer prejuízo causado por culpa sua
ou daquele a quem substabelecer, sem autorização, poderes que devia exercer
pessoalmente.
§1º. Se, não obstante proibição do mandante, o mandatário se fizer substituir
na execução do mandato, responderá ao seu constituinte pelos prejuízos
ocorridos sob a gerência do substituto, embora provenientes de caso fortuito,
salvo provando que o caso teria sobrevindo, ainda que não tivesse havido
substabelecimento.
§2º. Havendo poderes de substabelecer, só serão imputáveis ao mandatário os
danos causados pelo substabelecido, se tiver agido com culpa na escolha deste
ou nas instruções dadas a ele.
§3º. Se a proibição de substabelecer constar da procuração, os atos praticados
pelo substabelecido não obrigam o mandante, salvo ratificação expressa, que
retroagirá à data do ato.
§4º. Sendo omissa a procuração quanto ao substabelecimento, o procurador
será responsável se o substabelecido proceder culposamente.

Art. 668. CC. O mandatário é obrigado a dar contas de sua gerência ao


mandante, transferindo-lhe as vantagens provenientes do mandato, por
qualquer título que seja.

Art. 669. CC. O mandatário não pode compensar os prejuízos a que deu causa
com os proveitos que, por outro lado, tenha granjeado ao seu constituinte.

Art. 670. CC. Pelas somas que devia entregar ao mandante ou recebeu para
despesa, mas empregou em proveito seu, pagará o mandatário juros, desde o
momento em que abusou.

Art. 671. CC. Se o mandatário, tendo fundos ou crédito do mandante, comprar,


em nome próprio, algo que devera comprar para o mandante, por ter sido
expressamente designado no mandato, terá este ação para obrigá-lo à entrega
da coisa comprada.

Art. 672. CC. Sendo dois ou mais os mandatários nomeados no mesmo


instrumento, qualquer deles poderá exercer os poderes outorgados, se não
forem expressamente declarados conjuntos, nem especificamente designados
para atos diferentes, ou subordinados a atos sucessivos. Se os mandatários
forem declarados conjuntos, não terá eficácia o ato praticado sem
interferência de todos, salvo havendo ratificação, que retroagirá à data do ato.

Art. 673. CC. O terceiro que, depois de conhecer os poderes do mandatário,


com ele celebrar negócio jurídico exorbitante do mandato, não tem ação
contra o mandatário, salvo se este lhe prometeu ratificação do mandante ou se
responsabilizou pessoalmente.

Art. 674. CC. Embora ciente da morte, interdição ou mudança de estado do


mandante, deve o mandatário concluir o negócio já começado, se houver
perigo na demora.

1) atuar com diligencia, quer dizer, cumprir fielmente o mandato, 2) prestar contas dos atos
praticados, relatório de despesas; 3) informar custos ou despesas que se faça na realização do
mandato; 4) informar a conclusão do negocio. No excesso de poderes quem responde é o mandatário.

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31.8. OBRIGAÇÕES DO MANDANTE (CC, 675 A 678)
Art. 676. CC. É obrigado o mandante a pagar ao mandatário a remuneração
ajustada e as despesas da execução do mandato, ainda que o negócio não surta
o esperado efeito, salvo tendo o mandatário culpa.

Art. 677. CC. As somas adiantadas pelo mandatário, para a execução do


mandato, vencem juros desde a data do desembolso.

Art. 678. CC. É igualmente obrigado o mandante a ressarcir ao mandatário as


perdas que este sofrer com a execução do mandato, sempre que não resultem
de culpa sua ou de excesso de poderes.

Art. 679. CC. Ainda que o mandatário contrarie as instruções do mandante, se


não exceder os limites do mandato, ficará o mandante obrigado para com
aqueles com quem o seu procurador contratou; mas terá contra este ação
pelas perdas e danos resultantes da inobservância das instruções.

Art. 680. CC. Se o mandato for outorgado por duas ou mais pessoas, e para
negócio comum, cada uma ficará solidariamente responsável ao mandatário
por todos os compromissos e efeitos do mandato, salvo direito regressivo,
pelas quantias que pagar, contra os outros mandantes.

Art. 681. CC. O mandatário tem sobre a coisa de que tenha a posse em virtude
do mandato, direito de retenção, até se reembolsar do que no desempenho do
encargo despendeu.

1) realizar negocio firmado pelo mandatário; 2) ressarcir as despesas do mandatário; 3) caso seja
oneroso, pagar a remuneração do mandatário; 4) aqui é um direito, o mandatário tem o direito de
reter o objeto até ser ressarcido do mandato. (direito de retenção).

31.9. EXTINÇÃO DO MANDATO


Art. 682. CC. Cessa o mandato:
I - pela revogação ou pela renúncia;
II - pela morte ou interdição de uma das partes;
III - pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes,
ou o mandatário para os exercer;
IV - pelo término do prazo ou pela conclusão do negócio.

Art. 683. CC. Quando o mandato contiver a cláusula de irrevogabilidade e o


mandante o revogar, pagará perdas e danos.

Art. 684. CC. Quando a cláusula de irrevogabilidade for condição de um


negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do
mandatário, a revogação do mandato será ineficaz.

Art. 685. CC. Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua
revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das
partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo
transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as
formalidades legais.

Art. 686. CC. A revogação do mandato, notificada somente ao mandatário, não


se pode opor aos terceiros que, ignorando-a, de boa-fé com ele trataram; mas
ficam salvas ao constituinte as ações que no caso lhe possam caber contra o
procurador.

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Parágrafo único. É irrevogável o mandato que contenha poderes de
cumprimento ou confirmação de negócios encetados, aos quais se ache
vinculado.

Art. 687. CC. Tanto que for comunicada ao mandatário a nomeação de outro,
para o mesmo negócio, considerar-se-á revogado o mandato anterior.

Art. 688. CC. A renúncia do mandato será comunicada ao mandante, que, se


for prejudicado pela sua inoportunidade, ou pela falta de tempo, a fim de
prover à substituição do procurador, será indenizado pelo mandatário, salvo
se este provar que não podia continuar no mandato sem prejuízo
considerável, e que não lhe era dado substabelecer.

Art. 689. CC. São válidos, a respeito dos contratantes de boa-fé, os atos com
estes ajustados em nome do mandante pelo mandatário, enquanto este
ignorar a morte daquele ou a extinção do mandato, por qualquer outra causa.

Art. 690. CC. Se falecer o mandatário, pendente o negócio a ele cometido, os


herdeiros, tendo ciência do mandato, avisarão o mandante, e providenciarão a
bem dele, como as circunstâncias exigirem.

Art. 691. CC. Os herdeiros, no caso do artigo antecedente, devem limitar-se às


medidas conservatórias, ou continuar os negócios pendentes que se não
possam demorar sem perigo, regulando-se os seus serviços dentro desse
limite, pelas mesmas normas a que os do mandatário estão sujeitos.

Inciso I – renuncia ou revogação- é a possibilidade que uma das partes tem de encerrar o mandato, o
mandante revoga e o mandatário renuncia. II – exaurimento do objeto; III – morte das partes, a morte
das partes encerra a contratação. IV – essa hipótese se dá resolução contratual, se dá por
inadimplemento.

31.10. IRREVOGABILIDADE
Art. 684. CC. Quando a cláusula de irrevogabilidade for condição de um
negócio bilateral, ou tiver sido estipulada no exclusivo interesse do
mandatário, a revogação do mandato será ineficaz.

Art. 685. CC. Conferido o mandato com a cláusula "em causa própria", a sua
revogação não terá eficácia, nem se extinguirá pela morte de qualquer das
partes, ficando o mandatário dispensado de prestar contas, e podendo
transferir para si os bens móveis ou imóveis objeto do mandato, obedecidas as
formalidades legais.

Art. 686. CC. A revogação do mandato, notificada somente ao mandatário, não


se pode opor aos terceiros que, ignorando-a, de boa-fé com ele trataram; mas
ficam salvas ao constituinte as ações que no caso lhe possam caber contra o
procurador.
Parágrafo único. É irrevogável o mandato que contenha poderes de
cumprimento ou confirmação de negócios encetados, aos quais se ache
vinculado.

Se dá em três situações. É a hipótese do contrato de mandato não ser passivo de revogação. Se o


contrato contiver clausula de irrevogabilidade; porem existem situações em que de fato ele é
irrevogável, 1) o mandato é condição de contrato bilateral. 2) mandato em causa própria, quer dizer
que é um negocio jurídico indireto, é o negocio que para ser concluído necessita de um mandato. 3)
caso de ratificação de negocio já concluído ou prestes a ser concluído. Mesmo sendo revogado os
poderes, o contrato continua valido em relação a esse contrato.

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32. PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS


Art. 593. CC. A prestação de serviço, que não estiver sujeita às leis
trabalhistas ou a lei especial, reger-se-á pelas disposições deste Capítulo.

Art. 594. CC. Toda a espécie de serviço ou trabalho lícito, material ou


imaterial, pode ser contratada mediante retribuição.

Art. 595. CC. No contrato de prestação de serviço, quando qualquer das partes
não souber ler, nem escrever, o instrumento poderá ser assinado a rogo e
subscrito por duas testemunhas.

Art. 596. CC. Não se tendo estipulado, nem chegado a acordo as partes, fixar-
se-á por arbitramento a retribuição, segundo o costume do lugar, o tempo de
serviço e sua qualidade.

Art. 597. CC. A retribuição pagar-se-á depois de prestado o serviço, se, por
convenção, ou costume, não houver de ser adiantada, ou paga em prestações.

Art. 598. CC. A prestação de serviço não se poderá convencionar por mais de
quatro anos, embora o contrato tenha por causa o pagamento de dívida de
quem o presta, ou se destine à execução de certa e determinada obra. Neste
caso, decorridos quatro anos, dar-se-á por findo o contrato, ainda que não
concluída a obra.

Art. 599. CC. Não havendo prazo estipulado, nem se podendo inferir da
natureza do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu
arbítrio, mediante prévio aviso, pode resolver o contrato.
Parágrafo único. Dar-se-á o aviso:
I - com antecedência de oito dias, se o salário se houver fixado por tempo de
um mês, ou mais;
II - com antecipação de quatro dias, se o salário se tiver ajustado por semana,
ou quinzena;
III - de véspera, quando se tenha contratado por menos de sete dias.

Art. 600. CC. Não se conta no prazo do contrato o tempo em que o prestador
de serviço, por culpa sua, deixou de servir.

Art. 601. CC. Não sendo o prestador de serviço contratado para certo e
determinado trabalho, entender-se-á que se obrigou a todo e qualquer serviço
compatível com as suas forças e condições.

Art. 602. CC. O prestador de serviço contratado por tempo certo, ou por obra
determinada, não se pode ausentar, ou despedir, sem justa causa, antes de
preenchido o tempo, ou concluída a obra.
Parágrafo único. Se se despedir sem justa causa, terá direito à retribuição
vencida, mas responderá por perdas e danos. O mesmo dar-se-á, se despedido
por justa causa.

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Art. 603. CC. Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra
parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade
a que lhe tocaria de então ao termo legal do contrato.

Art. 604. CC. Findo o contrato, o prestador de serviço tem direito a exigir da
outra parte a declaração de que o contrato está findo. Igual direito lhe cabe, se
for despedido sem justa causa, ou se tiver havido motivo justo para deixar o
serviço.

Art. 605. CC. Nem aquele a quem os serviços são prestados, poderá transferir
a outrem o direito aos serviços ajustados, nem o prestador de serviços, sem
aprazimento da outra parte, dar substituto que os preste.

Art. 606. CC. Se o serviço for prestado por quem não possua título de
habilitação, ou não satisfaça requisitos outros estabelecidos em lei, não poderá
quem os prestou cobrar a retribuição normalmente correspondente ao
trabalho executado. Mas se deste resultar benefício para a outra parte, o juiz
atribuirá a quem o prestou uma compensação razoável, desde que tenha agido
com boa-fé.
Parágrafo único. Não se aplica a segunda parte deste artigo, quando a
proibição da prestação de serviço resultar de lei de ordem pública.

Art. 607. CC. O contrato de prestação de serviço acaba com a morte de


qualquer das partes. Termina, ainda, pelo escoamento do prazo, pela
conclusão da obra, pela rescisão do contrato mediante aviso prévio, por
inadimplemento de qualquer das partes ou pela impossibilidade da
continuação do contrato, motivada por força maior.

Art. 608. CC. Aquele que aliciar pessoas obrigadas em contrato escrito a
prestar serviço a outrem pagará a este a importância que ao prestador de
serviço, pelo ajuste desfeito, houvesse de caber durante dois anos.

Art. 609. CC. A alienação do prédio agrícola, onde a prestação dos serviços se
opera, não importa a rescisão do contrato, salvo ao prestador opção entre
continuá-lo com o adquirente da propriedade ou com o primitivo contratante.

É o contrato mediante o qual um contratante chamado tomador de serviços compromete-se a pagar


uma determinada retribuição denominada honorários a outro contratante denominado prestador de
serviço em razão da realização de determinada tarefa prevista cotratualmente. Ex. contratar um
pintor, levar um carro para consertar numa oficina, prestação de serviços advocatícios, prestação de
serviços médicos, profissionais liberais.

32.1. CARACTERIZAÇÃO

No direito civil clássico, existia três espécies de cotratos de locação, locação de prédio que é de imóvel,
de trabalho, em que se contratava uma pessoa e a locação de obra em que se contratava uma pessoa
para realizar uma obra determinada, quem fez isso mudar foi o direito do trabalho, porque
gradualmente começou-se a se proteger a pessoa seja em relação de trabalho. A partir da década de 30
começou-se a ter uma renovação nas leis trabalhistas. Atualmente, repaginado, temos uma mudança
desses contratos, hoje pode ser locação de bens moveis ou imóveis, a de trabalho passou a ser
prestação de serviço e a antiga locação de obras passou a ser de empreitada. Contrato de trabalho tem
muito mais consequências, ... acidentária. E também tem mais direitos, direito de FGTS, direito de
férias, 13° salário, dentre outros direitos.

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32.1.1. LOCAÇÃO DE SERVIÇOS
É a antiga prestação de serviços. É a realização de um serviço especifico.

32.1.2. AUSÊNCIA DE SUBORDINAÇÃO


É o mais importante. Haverá prestação de serviço se inexistir a subordinação, é incompatível com
prestação de serviço o batimento de ponto, controle, subordinação.

32.1.3. LIMITAÇÃO TEMPORAL (CC, 598)


Art. 598. CC. A prestação de serviço não se poderá convencionar por mais de
quatro anos, embora o contrato tenha por causa o pagamento de dívida de
quem o presta, ou se destine à execução de certa e determinada obra. Neste
caso, decorridos quatro anos, dar-se-á por findo o contrato, ainda que não
concluída a obra.

Outra extremamente importante. Quer dizer que a contratação é de 4 anos, não se pode ter prestação
de serviço acima desse prazo. O prazo é rígido, como é o caso de atividade advocatícia é objeto que
determina, o fato de se alongar uma ação judicial alem dos quatro anos não perde o caráter de
prestação de serviço de limitação temporal. Os advogados que são empregados tem regime diferente e
consequentemente uma autonomia diferente é subordinado do cartório.

32.1.4. CARÁTER RESIDUAL


Só aplica o CC se não for vinculo empregatício, porque aplica-se a CLT, se não for uma prestação de
serviço especifico, não for relação de emprego. Se não for código de defesa do consumidor, se não for
contrato de empreitada.

32.1.5. RETRIBUIÇÃO (CC, 597/598)


Art. 597. CC. A retribuição pagar-se-á depois de prestado o serviço, se, por
convenção, ou costume, não houver de ser adiantada, ou paga em prestações.

Art. 598. CC. A prestação de serviço não se poderá convencionar por mais de
quatro anos, embora o contrato tenha por causa o pagamento de dívida de
quem o presta, ou se destine à execução de certa e determinada obra. Neste
caso, decorridos quatro anos, dar-se-á por findo o contrato, ainda que não
concluída a obra.

Três expressões sinonimas: retribuiçao, remuneração e honorários. Que podem ser semanal, quinzenal
ou mensal, é a chamada periódica, pode ter também a remuneração fixa, vou pintar a casa e pago 50%
no começo e ao final mais os 50%.

32.2. DURAÇÃO DO CONTRATO


Lembrando-se da limitação de 4 anos.

32.2.1. TEMPO INDETERMINADO – AVISO PRÉVIO (CC, 599)


Art. 599. CC. Não havendo prazo estipulado, nem se podendo inferir da
natureza do contrato, ou do costume do lugar, qualquer das partes, a seu
arbítrio, mediante prévio aviso, pode resolver o contrato.
Parágrafo único. Dar-se-á o aviso:
I - com antecedência de oito dias, se o salário se houver fixado por tempo de
um mês, ou mais;
II - com antecipação de quatro dias, se o salário se tiver ajustado por semana,
ou quinzena;
III - de véspera, quando se tenha contratado por menos de sete dias.

Não se tem tempo previsto no contrato, não tem prazo fixado. Consequência é que o fim do contrato se
dá por resilição unilateral, é quando o contrato se extingue por vontade de uma das partes. Temos
fundamentalmente o fim do contrato por vontade exclusiva de uma das partes, que notificará a outra

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parte que não tem mais interesse na contratação, o prazo para aviso prévio do fim do contrato, vai
varia de acordo com a periodicidade da prestação de serviço, se for semanal será de um dia, se é
quinzenal o prazo é de quatro dias, se for mensal o prazo é de oito dias.

32.2.2. TEMPO DETERMINADO (CC, 602 E 603)


Art. 602. CC. O prestador de serviço contratado por tempo certo, ou por obra
determinada, não se pode ausentar, ou despedir, sem justa causa, antes de
preenchido o tempo, ou concluída a obra.
Parágrafo único. Se se despedir sem justa causa, terá direito à retribuição
vencida, mas responderá por perdas e danos. O mesmo dar-se-á, se despedido
por justa causa.

Art. 603. CC. Se o prestador de serviço for despedido sem justa causa, a outra
parte será obrigada a pagar-lhe por inteiro a retribuição vencida, e por metade
a que lhe tocaria de então ao termo legal do contrato.

É quando no contrato tem um prazo fixado, não se pode resilir, encerrar o contrato sem justificativa,
ou imotivadamente. Se por acaso o tomador encerrar o contrato sem a devida justificativa terá que
indenizar o contratado, com os devidos direitos que ele teria para receber. Paga-se a o valor cheio e
mais a metade do valor residual da remuneração a titulo de indenização. É possível ainda o pagamento
de multa.

32.3. EXTINÇÃO
Existem várias formas de extinção. Em primeiro lugar o contrato e intuito personae, pode-se morreu o
prestador de serviço perdeu o contrato. No caso de contrato indeterminado o aviso prévio, no caso de
descumprimento do contrato, ou inadimplemento, ou não prestação do serviço, ou ainda exaurimento
do objeto. Morte, inadimplemento, exaurimento.

32.4. REGRAS ESPECIAIS (CC, 605 A 608)


Art. 605. CC. Nem aquele a quem os serviços são prestados, poderá transferir
a outrem o direito aos serviços ajustados, nem o prestador de serviços, sem
aprazimento da outra parte, dar substituto que os preste.

Art. 606. CC. Se o serviço for prestado por quem não possua título de
habilitação, ou não satisfaça requisitos outros estabelecidos em lei, não poderá
quem os prestou cobrar a retribuição normalmente correspondente ao
trabalho executado. Mas se deste resultar benefício para a outra parte, o juiz
atribuirá a quem o prestou uma compensação razoável, desde que tenha agido
com boa-fé.
Parágrafo único. Não se aplica a segunda parte deste artigo, quando a
proibição da prestação de serviço resultar de lei de ordem pública.

Art. 607. CC. O contrato de prestação de serviço acaba com a morte de


qualquer das partes. Termina, ainda, pelo escoamento do prazo, pela
conclusão da obra, pela rescisão do contrato mediante aviso prévio, por
inadimplemento de qualquer das partes ou pela impossibilidade da
continuação do contrato, motivada por força maior.

Art. 608. CC. Aquele que aliciar pessoas obrigadas em contrato escrito a
prestar serviço a outrem pagará a este a importância que ao prestador de
serviço, pelo ajuste desfeito, houvesse de caber durante dois anos.

1) serviços que exigem habilitação especial, precisa ter uma qualificação, precisa de um projeto tem
que ser um engenheiro. No caso de um contrato para fazer uma obra o sujeito diz que é engenheiro e
não é. Ou ainda um advogado ser contratado quando ele esta com a ordem suspensa. 2) aliciamento de
terceiros, que é quando um terceiro toma o serviço. Ex um farmacêutico presta serviço a um

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laboratório e um outro laboratório visando o farmacêutico vai lá e alicia o farmacêutico para tira-lo do
primeiro laboratório, terá que indenizar o laboratório com a remuneração em dobro, é a indenização
pré-fixada. 3) é a subcontrataçao, terceirização tem que ser expressa e por escrito pelo tomador.

33. EMPREITADA (CC, 610 A 626)


33.1. CARACTERIZAÇÃO
É uma prestação de serviço especializada. É o contrato mediante o qual um sujeito denominado
tomador de obra compromete-se a pagar uma remuneração a outro contratante denominado
empreiteiro em razão da realização de uma obra ou de um projeto.

Também são empreitadas realização de obras públicas, pavimentação em ruas, construção de edifícios,
reformas em edifícios.

33.2. EXPÉCIES
As duas primeira espécies leva em consideração os materiais utilizados na obra, se for do empreiteiro
teremos a empreitada mista, é aquele em que o empreiteiro realiza a obra e se responsabiliza pelo
material utilizado na obra. Porque mista? Por duas razoes 1) o empreiteiro vai realizar a obra 2) vai
fornecer o material.

33.2.1. EMPREITADA DE LAVOR (CC, 612)


Art. 612. CC. Se o empreiteiro só forneceu mão-de-obra, todos os riscos em
que não tiver culpa correrão por conta do dono.

É aquele em que o empreiteiro só realiza o serviço, o material é de responsabilidade do tomador da


obra. Ele compra os materiais de construção e o empreiteiro só realiza a obra, só será responsável pela
edificação. Quem é responsável pelos matéria? Depende da espécie. Res perit domino a coisa morre
com o dono. Se ocorrer algum imprevisto a responsabilidade é do empreiteiro, no caso da mista, e no
caso da empreitada de lavor a responsabilidade é do tomador.

33.2.2. EMPREITADA MISTA (CC, 611)


Art. 611. CC. Quando o empreiteiro fornece os materiais, correm por sua
conta os riscos até o momento da entrega da obra, a contento de quem a
encomendou, se este não estiver em mora de receber. Mas se estiver, por sua
conta correrão os riscos.

O risco é do empreiteiro.

33.2.3. EMPREITADA A PREÇO FIXO (CC, 619)


Art. 619. CC. Salvo estipulação em contrário, o empreiteiro que se incumbir
de executar uma obra, segundo plano aceito por quem a encomendou, não terá
direito a exigir acréscimo no preço, ainda que sejam introduzidas
modificações no projeto, a não ser que estas resultem de instruções escritas
do dono da obra.
Parágrafo único. Ainda que não tenha havido autorização escrita, o dono da
obra é obrigado a pagar ao empreiteiro os aumentos e acréscimos, segundo o
que for arbitrado, se, sempre presente à obra, por continuadas visitas, não
podia ignorar o que se estava passando, e nunca protestou.

Também chamada de empreitada global. Não sofre variação do preço. Muito comum em obras
públicas. Não admite reajuste no valor mesmo que haja aumento dos materiais. Se houver
parcelamento do pagamento o que pode ocorrer é uma atualização monetária. Neste caso o
empreiteiro assume o risco, caso seja pra menos cabe o ressarcimento, desde que seja de 1% a menos
na queda de preço. Se o custo de material decair de um décimo haverá a revisão do contrato.

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33.2.4. EMPREITADA POR MEDIDA (CC, 614)
Art. 614. CC. Se a obra constar de partes distintas, ou for de natureza das que
se determinam por medida, o empreiteiro terá direito a que também se
verifique por medida, ou segundo as partes em que se dividir, podendo exigir
o pagamento na proporção da obra executada.
§1º. Tudo o que se pagou presume-se verificado.
§2º. O que se mediu presume-se verificado se, em trinta dias, a contar da
medição, não forem denunciados os vícios ou defeitos pelo dono da obra ou
por quem estiver incumbido da sua fiscalização.

É a divisão do objeto. É quando se constrói dividindo em partes, o preço é fixo ao termino de cada
parte da obra.

33.3. EMPREITADA E PROJETOS (CC, 621 E 622)


Art. 621. CC. Sem anuência de seu autor, não pode o proprietário da obra
introduzir modificações no projeto por ele aprovado, ainda que a execução
seja confiada a terceiros, a não ser que, por motivos supervenientes ou razões
de ordem técnica, fique comprovada a inconveniência ou a excessiva
onerosidade de execução do projeto em sua forma originária.
Parágrafo único. A proibição deste artigo não abrange alterações de pouca
monta, ressalvada sempre a unidade estética da obra projetada.

Art. 622. CC. Se a execução da obra for confiada a terceiros, a


responsabilidade do autor do projeto respectivo, desde que não assuma a
direção ou fiscalização daquela, ficará limitada aos danos resultantes de
defeitos previstos no art. 618 e seu parágrafo único.

Duas observações: 1) a empreitada, pode ter como objeto o projeto. 2) muitas vezes a empreitada
pode corresponder uma execução de empreitada, ou seja, edificar com base no projeto. O empreiteiro
é obrigado a seguir o projeto, não pode inovar, não pode alterar o projeto, se o fizer responde por
responsabilidade civil. Fundamentos básicos – direito autoral, não pode ser alterado sem a autorização
do responsável pela obra. Não se pode realizar nenhuma obra sem projeto. Mesmo as obras pequenas
precisam de projeto, para não comprometer a estrutura da edificação.

33.4. OBRIGAÇÕES DO EMPREITEIRO (CC, 615 A 617)


Art. 615. CC. Concluída a obra de acordo com o ajuste, ou o costume do lugar,
o dono é obrigado a recebê-la. Poderá, porém, rejeitá-la, se o empreiteiro se
afastou das instruções recebidas e dos planos dados, ou das regras técnicas
em trabalhos de tal natureza.

Art. 616. CC. No caso da segunda parte do artigo antecedente, pode quem
encomendou a obra, em vez de enjeitá-la, recebê-la com abatimento no preço.

Art. 617. CC. O empreiteiro é obrigado a pagar os materiais que recebeu, se


por imperícia ou negligência os inutilizar.

1) entregar a obra na forma do contrato. 2) respeitar as instruções do tomador da obra, é obvio que o
empreiteiro tem autonomia, mas não pode se desvencilhar das ordens do dono da obra, não pode
colocar suas impressões pessoais na obra. 3) ressarcir materiais que foram danificados, materiais
pertencentes ao autor da obra ou então que foram danificados, devem ser ressarcidos. O artigo 618
fala do prazo em garantia é de 5 anos para defeitos de segurança e solidez, a natureza desse prazo é a
garantia. O defeito deve aparecer no prazo de 5 anos e começa a contar o prazo a partir da entrega da
obra. O que difere dos vícios redibitórios, aqui é de empreitada e aqui diz respeito a integralidade e a
solidez da obra, por esse motivo é que qual o prazo é maior que nos vícios redibitórios que é de 1 ano
para bens imóveis. O prazo para entrar com a ação é de 180 dias a partir da ciência do defeito. Quem

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lidera essa corrente é o Nelson Neri, que diz que caso se perda esse prazo tem direito de entrar com
ação por descumprimento contratual e perdas e danos.

33.5. ENTINÇÃO
Entregar a obra significa extinção do contrato, é também possível que se extinga o contrato sem acabar
a obra. Ou ainda acabar a obra sem que se extinga a obra. Quando o tomador deseja que pare a obra,
terá que pagar pelos serviços prestados e pagar a remuneração do lucro que o empreiteiro teria até o
final da obra. Quando for o empreiteiro quiser a obra não poderá de acordo com a regra geral, pois
este terá a resolução do contrato com perdas e danos, porem existem exceções, 1) quando as ordens
emanadas pelo tomador da obra forem incompatíveis com as atividades do empreiteiro, exigências
descabidas e onerosas, neste caso o empreiteiro pode suspender a obra e por fim a obra. 2) por
questões imprevistas, acidentes geológicos, alta excessiva do custo de materiais ou de mão de obra. O
empreiteiro nesses casos pode parar a obra e não será obrigado a ressarcir o tomador por isso.

34. FIANÇA (CC, 818 A 839)


34.1. CARACTERIZAÇÃO
Se insere no universo das garantias e existem duas formas de garantias, as reais (hipoteca, penhor e
anticrese ou ainda a caução real), -> credor -> devedor = responsabilidade patrimonial, seria a
separação de uma parte do patrimônio do devedor para garantir o pagamento da dívida. E ainda tem
as garantias fidejussórias ou pessoais (aval e fiança) significa que será chamada uma terceira pessoa
para garantir o pagamento da dívida. Quando falamos em garantia pessoal, falamos em separar o
patrimônio de um avalista ou o patrimônio do fiador.

Conceito: é um contrato mediante o qual uma pessoa chamada fiador, garante com o seu patrimônio
pessoal, dívida pertencente a outrem, ou seja, dívida alheia. Fiança é contrato, a relação é entre fiador e
credor. São dois os contratos, o contrato principal e o acessório. O principal pode ser qualquer
contrato, de locação por exemplo, e o acessório é o contrato de fiança. Temos aqui dois contratos que
estão ligados entre si. Diferença entre aval e fiança. Aval não é contrato é garantia de título de credito,
uma pessoa garante o pagamento de um titulo de credito, garantia do sacador. O credor pode acionar
os dois. Fiança é acessório do principal ele depende do principal, se este for nulo o contrato de fiança
também será nulo. Exceção em relação a validade do contrato pessoal e a fiança, incapacidade pessoal
do devedor. Se o credor faz um contrato com uma pessoa incapaz, nessa ocasião o fiador responde
sozinho. O fiador assume contrato de risco. Art. 824. Exceção da exceção: no empréstimo feito a menor.
Art. 588, diz que neste caso o mutuante não pode reaver o objeto nem do menor nem dos seus
fiadores, isso é para evitar a exploração por inexperiência.

34.1.1. GARANTIA
Pessoal, de modo que o patrimônio do fiador responde em caso de não pagamento do devedor
principal.

34.1.2. ACESSORIEDADE
O fiador pode se valer das exceções que quer dizer defesa, o credor deve do devedor divida já paga, o
que vai acontecer é que vai pegar o recibo e comprova o pagamento ou o erro e se extingue.

34.1.3. FORMALIDADE (CC, 819)


Art. 819. CC. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação
extensiva.

O contrato de fiança deve ser por escrito, o principal não é obrigado, mas o de fiança é obrigatório, a
interpretação deve ser literal, descritiva, não se amplia a interpretação.

Art. 1647 – vênia conjugal – marido precisa assinar a fiança junto com a esposa e vise e versa, senão é
anulada. 1) vênia conjugal não se confunde com fiança conjunta, ou coletiva ( é quando existe mais de
uma pessoa como fiador), presume-se a solidariedade. A vênia conjugal significa dizer que não é uma
fiança conjunta ou coletiva, quer dizer que a esposa ou marido deve assinar também, pois é um

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requisito subjetivo de validade da fiança. Quando estiver escrito que a esposa vem e assina na
qualidade de fiadora, estaremos diante de uma fiança coletiva e o patrimônio dos dois serão atingidos,
se for assinatura concomitante apenas da esposa será apenas de validade. O prazo para propor ação de
anulação de fiança por venia conjugal – sumula

34.1.4. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA (CC, 819)


Art. 819. CC. A fiança dar-se-á por escrito, e não admite interpretação
extensiva.

34.2. OBJETO DA FIANÇA (CC, 821 A 829)


Art. 821. CC. As dívidas futuras podem ser objeto de fiança; mas o fiador,
neste caso, não será demandado senão depois que se fizer certa e líquida a
obrigação do principal devedor.

Art. 822. CC. Não sendo limitada, a fiança compreenderá todos os acessórios
da dívida principal, inclusive as despesas judiciais, desde a citação do fiador.

Art. 823. CC. A fiança pode ser de valor inferior ao da obrigação principal e
contraída em condições menos onerosas, e, quando exceder o valor da dívida,
ou for mais onerosa que ela, não valerá senão até ao limite da obrigação
afiançada.

Art. 824. CC. As obrigações nulas não são suscetíveis de fiança, exceto se a
nulidade resultar apenas de incapacidade pessoal do devedor.
Parágrafo único. A exceção estabelecida neste artigo não abrange o caso de
mútuo feito a menor.

Art. 825. CC. Quando alguém houver de oferecer fiador, o credor não pode ser
obrigado a aceitá-lo se não for pessoa idônea, domiciliada no município onde
tenha de prestar a fiança, e não possua bens suficientes para cumprir a
obrigação.

Art. 826. CC. Se o fiador se tornar insolvente ou incapaz, poderá o credor


exigir que seja substituído.

O objeto pode ser por divida futura desde que passível de liquidação, pode ser parcial, o limite da
fiança, jamais pode superar a divida principal.

34.3. EFEITOS DA FIANÇA


34.3.1. BENEFÍCIO DE ORDEM (CC, 827 E 828)
Art. 827. CC. O fiador demandado pelo pagamento da dívida tem direito a
exigir, até a contestação da lide, que sejam primeiro executados os bens do
devedor.
Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício de ordem, a que se refere
este artigo, deve nomear bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e
desembargados, quantos bastem para solver o débito.

Art. 828. CC. Não aproveita este benefício ao fiador:


I - se ele o renunciou expressamente;
II - se se obrigou como principal pagador, ou devedor solidário;
III - se o devedor for insolvente, ou falido.

Regra geral comporta exceções, beneficio de ordem é dizer que o fiador vá primeiro atrás do
patrimônio do devedor, essa é a regra geral. Na pratica é que o beneficio de ordem pode ser
renunciado. A consequência disto é a solidariedade.

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34.3.2. FIANÇA COLETIVA (CC, 829)
Art. 829. CC. A fiança conjuntamente prestada a um só débito por mais de
uma pessoa importa o compromisso de solidariedade entre elas, se
declaradamente não se reservarem o benefício de divisão.
Parágrafo único. Estipulado este benefício, cada fiador responde unicamente
pela parte que, em proporção, lhe couber no pagamento.

Quando existe mais de um fiador. Nesta hipótese os fiadores se responsabilizam solidariamente, regra
geral. Comporta exceção: os fiadores convencional que dividirão a obrigação.

34.3.3. SUB-ROGAÇÃO
Art. 831. CC. O fiador que pagar integralmente a dívida fica sub-rogado nos
direitos do credor; mas só poderá demandar a cada um dos outros fiadores
pela respectiva quota.
Parágrafo único. A parte do fiador insolvente distribuir-se-á pelos outros.

Caso o fiador pague a divida ele se sub-roga no lugar do credor. E na qualidade de credor poderá
cobrar a divida do devedor, com a multa prevista, com a mesma correção, traz para si toda a carga
contratual.

34.3.4. FIANÇA POR TEMPO


É a possibilidade que se tem de afiançar uma divida que não tem prazo para pagar. Isso não quer dizer
que este ficara o resto da vida obrigado a ser fiador, pode ocorrer a exoneração notifica o credor que
esta se exonerando, do dia que o credor tiver ciência ele terá a garantia de 60 dias e depois não é mais
o responsável. Fiança locatícia é de 120 dias.

34.4. ENTINÇÃO DA FIANÇA (CC, 838 E 839)


Art. 838. CC. O fiador, ainda que solidário, ficará desobrigado:
I - se, sem consentimento seu, o credor conceder moratória ao devedor;
II - se, por fato do credor, for impossível a sub-rogação nos seus direitos e
preferências;
III - se o credor, em pagamento da dívida, aceitar amigavelmente do devedor
objeto diverso do que este era obrigado a lhe dar, ainda que depois venha a
perdê-lo por evicção.

Art. 839. CC. Se for invocado o benefício da excussão e o devedor, retardando-


se a execução, cair em insolvência, ficará exonerado o fiador que o invocou, se
provar que os bens por ele indicados eram, ao tempo da penhora, suficientes
para a solução da dívida afiançada.

Morte do fiador. Hipótese de desobrigação do fiador, quando houver moratória, parcelamento, quando
houver dação em pagamento, ou seja, entrega de bens em pagamento, ou então quando houver
repactuação sem o consentimento do fiador. Abrir mão de garantias ou não dar azo a execução do
crédito, também liberar hipotecas, cobrar a divida.

Retardo na execução: se o credor estando vigente o processo de cobrança ou de execução não der
efetividade a execução de modo que o devedor fique sem bens e esse retardo foi por negligencia o
fiador exonera-se.

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