José Germán Loayza Rodríguez Peritaciones y valuaciones

Ingeniero Civil CIP 183535 REPEV 000-2018(S.B.S)

HOJA RESUMEN

INFORME DE VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE Ing° J.G.L.R. -2018

SOLICITANTE: Sr.

PROPIETARIOS:

UBICACIÓN Y DENOMINACIÓN:

Mz , ubicada en el distrito de , provincia y departamento de .

OCUPACIÓN Y USOS:

Vivienda

ÁREAS Y VALORES:

VALORIZACIÓN (EN SOLES Y DÓLARES AMERICANOS)

Terreno (VT) 100% m2 USD $ S/ USD $

VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VCI): S/ USD $
VALOR DE REALIZACIÓN DEL INMUEBLE 80% (VRI): S/ USD $
POSIBILIDAD DE GARANTIA HIPOTECARIA
*Ref. Tipo de cambio (SBS 00-00-2000) US$1.00= S/ 3.

PERITO RESPONSABLE:

PERITO VALUADOR “REPEV”

RESOLUCIÓN SBS N°000-2018

FECHA DE VALUACIÓN: Ciudad, 00 de 00 del 201X

Correo: jgloayzar@gmail.com Celular:974602108

José Germán Loayza Rodríguez Peritaciones y valuaciones
Ingeniero Civil CIP 183535 REPEV 000-2018(S.B.S)
INFORME DE VALUACION COMERCIAL DE INMUEBLE

DATOS GENERALES

1. INSTRUCCIONES RECIBIDAS
1.1. OBJETO DE LA VALUACIÓN:

Determinación del valor comercial y el Valor Real del Inmueble en el mercado de acuerdo a la
Resolución SBS N° 14353-2009.

Se verifico mediante la Inspección ocular del inmueble y se realizó una evaluación de la

documentación necesaria legal y técnica, así mismo se contó con la autorización de los
propietarios.

1.2. CLASE DE BIEN

Urbano

1.3. SOLICITANTE
La presente valuación se realiza a petición verbal del Sr. XXXXXXXXXXXXXXXXXX,
cliente de la XXXXXXXXXXXXXXXX. con fines de HIPOTECA.

1.4. PROPIETARIO.
Sr. XXXXXXXXXXXXXXXXX

1.5. UBICACIÓN Y DENOMINACIÓN DEL INMUEBLE:

UBICACIÓN FICHA REGISTRAL. :
Fracción c-10-c, integrante del predio ºzarzuela alta', propiedad de la cooperativa del
sindicato de mercados unidos ltoa n° 144-67 del cusco, ubicado en el distrito de
Santiago, provincia y departamento de Cusco.

UBICACIÓN SEGÚN AUTOVALUO E INSPECCION "IN SITU":

Fracción c-10-c, integrante del predio ºzarzuela alta', propiedad de la cooperativa del
sindicato de mercados unidos ltda n° 144-67 del cusco, ubicado en el distrito de
Santiago, provincia y departamento del Cusco.

1.6. DESCRIPCION DEL PREDIO:

ÁREA DELTERRENO
El Área Total del Terreno es: 110.13m2.
PERIMETRO:
El Perímetro Total del Terreno es: 68.00 m.

DESCRIPCION DEL TERRENO Y LA EDIFICACIÓN;

El terreno, tiene una forma rectangular de topografía plana con pendiente del 1% hacia del
Norte a Sur, cuenta con una edificación de adobe de 02 pisos , ubicada a una cuadra de la
Avenida Antonio Lorena .

Primer Nivel:

Un acceso directo a 01 Tienda, 01 Pasadizo, 01 Cocina,01 Sala Comedor, 01 Baño con ducha,
01 Cuyeria cuenta con acabados parciales.

Correo: jgloayzar@gmail.com Celular:974602108

José Germán Loayza Rodríguez Peritaciones y valuaciones
Ingeniero Civil CIP 183535 REPEV 000-2018(S.B.S)
Segundo Nivel:

Se accede por medio de una Escaleras de madera hacia que da a 02 Dormitorios, cuenta con
todos los acabados básicos.

ÁREA CONSTRUÍDA

N° MATERIAL NIVEL (PISO) ÁREA (m2)

1
2
ÁREA TOTAL CONSTRUÍDA m2

2. VERIFICACIONES EFECTUADAS

2.1. FECHA DE ASIGNACION DEL VALOR

Inspección ocular del bien realizado con fecha de 2 de diciembre del 2,016

2.2. ZONIFICACIÓN
Zona Residencial de Densidad Alta (R 4) USO : Vivienda – Multifamiliar

2.3. LINDEROS Y COLINDANTES

POR ELFRENTE: Con la Avenida Antonio Lorena en línea recta con 6.00ml.
POR EL LADO DERECHO ENTRANDO: Con el LOTE C.11 de prop.de la COOP. MERCADOS
UNIDOS
POR EL LADOLTDA.
"ZARZUELA" IZQUIERDO ENTRANDO:
N' 144-67 del Cusco Con el LOTE
en línea C.10-S
recta en línea recta con 19.03ml.
con 18.90ml.
POR El FONDO: Con el LOTEC-10-B en línea recta DE 6.00ml.

2.4. SERVICIOS BÁSICOS

AGUA POTABLE El predio presenta medidor de agua.

ALCANTARILLADO El predio presenta caja de desagüe.
ELECTRICIDAD El predio presenta medidor de Luz Trifásico.

2.5. ESPECIFICACIONES TECNICAS DE LA FÁBRICA

EDIFICACIÓN DE ADOBE

CIMIENTOS,
ESTRUCTURAS

SOBRECIMIENTOS Y MUROS

TECHOS

PISOS
ACABADOS

PUERTAS Y VENTANAS

Correo: jgloayzar@gmail.com Celular:974602108

José Germán Loayza Rodríguez Peritaciones y valuaciones
Ingeniero Civil CIP 183535 REPEV 000-2018(S.B.S)

REVESTIMIENTOS

BAÑOS

SANITARIAS
INSTALACIONES
ELÉCTRICAS Y
SANITARIAS

ELÉCTRICAS

2.6. DECLARATORIA DE FÁBRICA

No cuenta con la Declaratoria de Fábrica.

2.7. INDEPENDIZACIÓN
El terreno se encuentra independizado.

2.8. SERVIDUMBRES
El predio NO PRESENTA servidumbre para con las propiedades colindantes o vecinas.

2.9. VIGENCIA DE INSCRIPCION EN REGISTROS PÚBLICOS

Partida Electrónica N° :11140451 TOMO N°:
Asiento :03 FOLIO Nº:
La Inscripción del inmueble se encuentra vigente en la Zona Registral N° X- SEDE
CUSCO del Registro de Predios según el CRI de fecha 5/11/2016.

2.10. CARGAS Y GRAVÁMENES

No existe título pendiente de inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble.

No existe hipoteca o carga.

3. METODOLOGÍA APLICADA
3.1. BASES PARA SU DESARROLLO
Se ha realizado una visita de inspección de campo "IN SITU" y a la vez al entorno del
predio para determinar valores comerciales de compra y venta de inmuebles con
características similares.

3.2. METODOLOGIA UTILIZADA

La valuación se realiza en concordancia con lo dispuesto en el Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, actualizado mediante R.M. Nº 126 2007 VIV; Aplicando el Método
de Valuación Directa para hallar el valor de realización en el mercado del Inmueble,

Correo: jgloayzar@gmail.com Celular:974602108

José Germán Loayza Rodríguez Peritaciones y valuaciones
Ingeniero Civil CIP 183535 REPEV 000-2018(S.B.S)
Resolución SBS Nº 11356-2008 que aprueba el Reglamento para tal Evaluación y
Clasificación del deudor y la Exigencia de Provisiones.

3.3. ESTUDIO MERCADO DE INMUEBLES SIMILARES DE VALOR COMERCIAL COMO

REFERENCIA DE LA ZONA.
Se consideró una investigación en el entorno del inmueble durante la inspección,
Revisión de avisos económicos y la base de datos del perito.

Dirección Distancia Terreno USA $ Edif. USA $

Valor Comercial del Terreno Investigado (Promedio) US$ m2

Valor Comercial Edificación de Concreto investigado (Promedio) US$ m2
*Ref: Estudio mercado de la zona

3.4. ANÁLISIS DEL MEJORY MÁS INTENSIVO USO POSIBLE DEL BIEN:
Dada su ubicación en esquina con las dimensiones y características del inmueble se
puede utilizar como:
•Vivienda Unifamiliar-Multifamiliar
• Vivienda Comercio

3.5. DEDUCCIONES APLICABLES

Para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:

GASTOS DE PUBLICIDAD 2.00%

GASTOS DE VALUACIÓN PARA LA REALIZACIÓN 0.50%
COMISIONES DE VENTAS 4.00%
MANTENIMIENTO 3.80%
OTROS: Para realizar el inmueble en un plazo prudencial de 60 días
y estableciendo que a la fecha en el mercado la Oferta es mayor que
9.70%
la demanda para este tipo de inmuebles. Consideramos un ajuste
en el valor para poder vender el bien en este plazo
TOTAL DEDUCCIONES 20.00%

4. CALCULOS EFECTUADOS (TASACIÓN) :

4.1. VALOR DEL TERRENO (VT)

Del análisis de valores comerciales del mercado mobiliario (oferta y demanda) de

terrenos similares en ubicación y características del entorno urbano a la fecha con
criterio prudente y conservador según RS. S.B.S. Nº 11356 -2008, el perito asigna el
VALOR COMERCIAL UNITARIO de USA $ 2,000.00/m2 cuya equivalencia resulta:

𝑉𝑇 = 𝑚2 𝑥 𝑆/

𝑉𝑇 = 𝑆/ = 𝑈𝑆$
*Ref. Tipo de cambio (SBS 00-00-2000) US$1.00= S/ 3.

4.2. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

Correo: jgloayzar@gmail.com Celular:974602108

José Germán Loayza Rodríguez Peritaciones y valuaciones
Ingeniero Civil CIP 183535 REPEV 000-2018(S.B.S)
Se consideró de acuerdo a las características constructivas y materiales utilizados en la
edificación, el perito asigna el Valor comercial conforme se indica en los cuadros
siguientes:

Adobe:
Valor unitario x m2 $240.00
Antigüedad 70 años
Estado de conservación Regular
Depreciación 75%
Otros castigos 0%
Calculo $180.00
Valor unitario Deprec. m2 $60.00

𝑉𝐸 = 𝑚2 𝑥 𝑆/

𝑉𝑇 = 𝑆/ = 𝑈𝑆$

4.3. VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VC)

𝑚2 𝑥 𝑆/
𝑉𝐶 = 𝑉𝑇 + 𝑉𝐸 + 𝑉𝑂𝐶 =
𝑆
𝑉𝐴𝐿𝑂𝑅 𝐶𝑂𝑀𝐸𝑅𝐶𝐼𝐴𝐿 𝐷𝐸𝐿 𝐼𝑁𝑀𝑈𝐸𝐵𝐿𝐸 (𝑉𝐶) … … … = 𝑈𝑆𝐴$

4.4. VALOR NETO DE REALIZACION DEL INMUEBLE (VNR)

El Valor de la realización en el mercado, es el valor Neto que se esperaría recuperar
como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como esta,
descontando los castigos, cargos por mantenimiento, gastos de realización, pérdida o
deterioro, considerando un ajuste en el valor para poder vender en el bien en el plazo
de 60 días, se aplicara un factor total de deducciones del 20%.

𝑉𝐴𝐿𝑂𝑅 𝑁𝐸𝑇𝑂 𝐷𝐸 𝑅𝐸𝐴𝐿𝐼𝑍𝐴𝐶𝐼𝑂𝑁 𝐷𝐸𝐿 𝐼𝑁𝑀𝑈𝐸𝐵𝐿𝐸 (80%𝑉𝐶) = 𝑆/ = 𝑈𝑆𝐴$

4.5. VALOR SIMILAR NUEVO (VSN)

Del análisis de los valores y para efectos del seguro correspondiente sobre el inmueble,
se determina el valor a nuevo de la edificación, el cual se calcula en base al costo
unitario de edificación por metro cuadrado, sin considerar la depreciación por
antigüedad.
𝑉𝐴𝐿𝑂𝑅 𝑆𝐼𝑀𝐼𝐿𝐴𝑅 𝑁𝑈𝐸𝑉𝑂 (𝑉𝑆𝑁) = 𝑉𝐸𝑆𝐷
𝑉𝑆𝑁 = 𝑈𝑆𝐴$
4.6. TIEMPO DE VIGENCIA
De no variar las condiciones del mercado, sean estas económicas o de otra índole que
podría afectar el valor señalado, así como de no surgir circunstancias imprevisibles, la
presente valuación tendrá una vigencia de noventa (90) días, a partir de la fecha de
emisión del informe.

4.7. DOCUMENTACIÓN PRESENTADA

El propietario proporciono copia de los siguientes documentos:
> Declaración Jurada Impuesto Predial 2016(PU).
> Declaración Jurada Impuesto Predial 2016(HU).

Correo: jgloayzar@gmail.com Celular:974602108

José Germán Loayza Rodríguez Peritaciones y valuaciones
Ingeniero Civil CIP 183535 REPEV 000-2018(S.B.S)
> Documentos que acreditan el derecho de propiedad, expedida por el Registro de la
Propiedad inmueble.

4.8. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

La valuación presente es ha realizado con total independencia de criterio, y en
aplicación de la normatividad que enmarca el Informe como es la siguiente:
•El Reglamento de Peritos Valuadores que prestan servicios a las Empresas del Sistema
Financiero, aprobado mediante RES. 880-97 y sus modificatorias.
•El Reglamento de Sanciones, aprobado mediante Resoluciones Nº 816-2005.
•El Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, actualizado mediante R.M. Nº 126-
2007-VIV.
•El Reglamento Nacional de Edificaciones del Perú, actualizado mediante R.M. Nº 290-
2006-VIV.
•El Reglamento del Plan de Desarrollo Urbano de la Provincia del Cusca 2,013- 2023.
•El Reglamento de la Ley Nº 29090 aprobado mediante D.S. Nº 024-2008-VIV, y
modificado con el D.S. Nº 003-10-VIV.

4.9. DEL PERITO VALUADOR

VALUADOR ADSCRITOS M.V.C Ex CONATA. REGISTRO RS.008-12•VlVIENDAIVMCS-
ONC. REGISTRO 'REPEV' 628-2,012 DE LA S.B.S
VERIFICADOR SUNARP 2470
HABILITACION VIGENTE REGISTRÓ CIP 183535

5. REGISTRO FOTOGRAFICO DEL INMUEBLE VALORIZADO

Correo: jgloayzar@gmail.com Celular:974602108