COMMENT

RÉUSSIR SON
INVESTISSEMENT
EN LOI PINEL
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 Sommaire

1- Le Pinel en quelques mots p.4

1. Un investissement immobilier avant tout���������������������������������������������������������� p.5

2. Engagement de location à la carte������������������������������������������������������������������� p.7

2- Les atouts du Pinel p.8

1. Une réduction d’impôt significative������������������������������������������������������������������� p.9

2. Louer à un enfant ou un parent����������������������������������������������������������������������� p.10

3- Les règles à respecter p.12

1. Un loyer plafonn��������������������������������������������������������������������������������������������� p.13

2. Des locataires aux ressources limitées�����������������������������������������������������������p.14

3. La performance énergétique��������������������������������������������������������������������������� p.15

4. Limite par immeuble ���������������������������������������������������������������������������������������� p.15

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 Le Pinel
en quelques
mots

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De prime abord, le principe Un investissement immobilier
du Pinel est assez simple à
comprendre : un particulier
avant tout
investit et s’engage dans
Avant de s’intéresser à l’avantage fiscal et aux
l’immobilier locatif pour
divers atouts du dispositif, il faut rappeler qu’un
plusieurs années et bénéficie
investissement en Pinel reste avant toute chose
d’un avantage fiscal à ce
un placement dans l’immobilier locatif. A ce titre,
titre, en l’occurrence
les mêmes critères d’exigence sont valables,
une réduction d’impôt
comme l’importance cruciale de l’emplacement :
sur le revenu.
un logement mal situé attirera peu de locataires,
ce qui met nécessairement à mal la viabilité de
l’investissement et peut même entraîner
la révocation de la réduction d’impôt.

Néanmoins, les paramètres du Pinel interfèrent

avec les choix de l’investisseur immobilier,
en termes de type de logement considéré et
d’emplacement.
La maison
individuelle Investissement dans l’immobilier neuf
reste une bonne
Investir en Pinel revient quasi-systématiquement
solution pour
à acquérir un logement neuf pour le mettre en
le dispositif location. En effet, la réduction d'impôt est ouverte
Pinel à l'achat d'un logement neuf ou en l'état futur
d'achèvement (achat en Vefa). Toutefois, il est
parfaitement envisageable de faire construire
une maison individuelle neuve pour la mettre
en location Pinel.

Dans tous les cas, la location doit démarrer dans un

délai de douze mois à compter de la livraison
du bien. De plus, le logement doit être loué vide :
le Pinel n’est pas ouvert à la location meublée.

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 Le zonage à respecter

L’investisseur doit également se plier à certaines règles géographiques.

Résumé simplement, il n’est pas possible de bénéficier du Pinel partout en
France : certains endroits, peu densément peuplés, ne sont pas éligibles
au dispositif. La réduction d'impôt Pinel est accordée si l'acquisition du
logement neuf ou en l'état futur d'achèvement a lieu :
- avant le 31/12/2021 pour les logements situés dans les zones A , A Bis et B1,
- avant le 31/12/2018 pour les logements situés en zone B2.
C'est la date de signature chez le notaire qui fixe les conditions d'éligibilité
du dispositif.

Le détail du zonage est le suivant :

Zone A Bis : Paris et 29 communes de la Petite couronne ;

Zone A : Proche banlieue parisienne, Côte d'Azur, Genevois, Ajaccio,
Annemasse, Fréjus, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux,
Menton, Montpellier, Nice ;
Zone B1 : Agglomérations de plus de 250.000 habitants, grande couronne
parisienne, Annecy, Bayonne, Caen, Chambéry, Cluses, Dijon, La Rochelle,
Le Havre, Saint-Malo, DOM, Corse ;
Zone B2 : Autres communes de plus de 50 000 habitants et de moins de
250 000 habitants et celles ayant obtenu un agrément spécial
de la préfecture.

Source : Ministère du Logement

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La carte ci-dessous, fournie par le ministère du
Logement, permet de situer les différentes zones
géographiques concernées.
Deux logements plutôt qu’un seul

Contrairement au Scellier, le Pinel permet de profiter

d’un avantage fiscal pour l’acquisition de deux
logements à mettre en location. Ainsi, il est tout à fait
possible d’investir dans deux studios et de profiter des
avantages du Pinel : dans ce cas, la réduction d’impôt
est calculée sur la base du montant investi dans
les deux logements, ce qui accroît mécaniquement
l’avantage fiscal. Ce point mis à part, le calcul de la
réduction d’impôt reste le même.

Engagement de location à la carte

Autre élément à considérer avant de toucher la carotte
fiscale : investir en Pinel revient à s’engager comme
loueur pendant six ans minimum. Si l’engagement
est rompu avant la date convenue, c’est l’ensemble
de l’avantage fiscal qui est remis en cause, de la
première à la dernière année. C’est pourquoi il n’est
pas possible de transiger sur cette question.

Dans le détail, l’investisseur doit choisir dès le départ

de louer son bien pendant six ou neuf ans. A l’issue
de ce délai, il peut renouveler son engagement par
période de trois ans : s’il a choisi six ans au départ, il
peut renouveler deux fois la location. Un bailleur peut
aller jusqu’à douze ans de location dans les conditions
du Pinel : au-delà, il retrouve la totale jouissance
de son bien et peut en disposer comme il l’entend.
En revanche, il n’aura plus droit à aucune réduction
d’impôt, même s’il souhaite continuer à louer.

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 Les atouts
du Pinel

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Une réduction d’impôt
significative
Calcul de l’avantage fiscal
Pour mesurer l’avantage fiscal du dispositif
Pinel, il faut appliquer un taux, variable
en fonction de la durée de la location, au
montant investi par le bailleur. Les taux sont
les suivants :
- 12% pour une location de six ans ;
- 18% pour un engagement de neuf ans ;
- 21% pour la durée maximale de douze ans.
Certaines règles sont à prendre en compte.
Ainsi, le montant de l’investissement retenu
pour déterminer la réduction d’impôt est
plafonné à 300.000 euros. Le même seuil
est retenu si le bailleur investit en Pinel dans
deux logements.
Par exemple, un investisseur achète deux
logements neufs qu’il met en location dans
les conditions du Pinel. Le prix d’acquisition
total des deux logements (prix de vente et
frais d’acquisition) s’établit à 380.000 euros.
Ici, la réduction d’impôt de notre investisseur
sera calculée uniquement sur les 300.000
premiers euros.
En outre, un second plafonnement
s'applique, à 5.500 euros par mètre carré.
Ainsi, pour l'achat d'un appartement neuf
de 35 mètres carrés à 200.000 euros, soit
un peu plus de 5.700 euros par mètre carré,
le montant d'investissement retenu pour
déterminer la réduction d'impôt sera 192.500
euros (5.500 x 35) et non pas 200.000 euros.
Montant de l’avantage fiscal
Suivant la configuration de l’investissement,
un bailleur peut économiser jusqu’à 63.000
euros d’impôt sur le revenu sur douze ans.
Plus précisément, en prenant l’exemple d’un
investissement de 300.000 euros dont le
prix au mètre carré ne dépasse pas le seuil
des 5.500 euros, le montant de la réduction
d’impôt se situe à :
- 36.000 euros ou 6.000 euros par an pour
un engagement de six ans (12%) ;
- 54.000 euros ou 6.000 euros par an pour
un engagement de neuf ans (18%) ;
- 63.000 euros pour une location de douze
ans (21%). Ici, la réduction d’impôt annuelle
atteint 6.000 euros pendant les neuf
premières années puis 3.000 euros sur les
trois dernières années.
Quelle que soit la formule choisie, les
avantages fiscaux restent les mêmes : il n'y a
pas de différenciation entre un engagement
de neuf ans et un autre de six ans renouvelé
pour trois années supplémentaires par
exemple. En revanche, il est impossible de
s'engager sur douze ans dès le départ.
Plafonnement des niches fiscales
La réduction d'impôt du dispositif Pinel
est soumise au plafonnement des niches
fiscales à 10.000 euros par an et par foyer.
Un investisseur bénéficiant de la réduction
d'impôt maximale (6.000 euros/an) ne
dispose donc plus que de 4.000 euros sous
le plafond des niches fiscales pour faire
baisser son impôt sur le revenu par d'autres
biais, comme l'emploi d'un salarié à domicile
ou les investissements dans l'économie
(investissement direct au capital d'une PME,
souscription de parts de FIP/FCPI...).
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 Louer à un enfant
ou un parent
C’est l’autre grand atout du Pinel par rapport
à son prédécesseur le Duflot. En plus
de donner davantage de souplesse aux
investisseurs, le Pinel autorise la location du
bien à un parent (descendant ou ascendant)
du bailleur. Et ce, sans remise en cause
de l’avantage fiscal. Plus simplement, vous
pouvez loger votre enfant majeur avec le
dispositif Pinel ET bénéficier d’une réduction
d’impôt à ce titre.

La loi ne pose aucune contrainte en

termes de lien de parenté. Il est cependant
impossible de louer le bien à un mineur.
De plus, il faut suivre certaines règles pour
louer à son enfant majeur sans risquer
de requalification de l’investissement :
un enfant majeur rattaché au foyer fiscal
de l’investisseur ne peut pas occuper le
logement, car la loi exclut le cumul d’une
demi-part fiscale et de la réduction d’impôt
Pinel. Enfin, la personne logée ne doit pas
non plus toucher d’aides au logement de
type APL.

A l'inverse, si le jeune majeur travaille et

déclare ses propres revenus, il n'est plus
rattaché à ses parents et peut occuper
le logement... du moment qu'il respecte
les autres conditions en vigueur. En effet,
les diverses règles du Pinel continuent de
s’appliquer lorsque le logement est loué à
un membre de la famille. Cela signifie en
premier lieu que ce dernier doit s’acquitter
d’un vrai loyer. En outre, le loyer ne doit pas
excéder les seuils prévus dans le dispositif
et les revenus du locataire ne peuvent pas
dépasser certaines limites (à lire plus loin
dans la partie « Les règles à respecter »).

La loi ne pose aucune limite temporelle à la

location aux ascendants et descendants.
L’opération de défiscalisation immobilière
ne peut donc pas être requalifiée à cause
d’une location trop longue à un membre de
la famille.

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11
 Les règles
à respecter

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Un loyer plafonné
Loyer au mètre carré

Un bailleur en Pinel doit respecter le plafonnement des loyers

prévu par le dispositif. Déroger à cette règle peut entraîner
la révocation de l’avantage fiscal. Le plafonnement varie en
fonction des zones, comme l’illustre le tableau suivant :

Plafonds de loyer au mètre carré,

Loi Pinel 2018
Zone A bis 16,96 €
Zone A 12,59 €
Zone B1 10,15 €
Zone B2 (sur agrément) 8,82 €
Source : Bulletin Officiel des Finances Publiques

Les plafonds de loyer sont révisés chaque année au 1er

janvier, selon l'indice de référence des loyers (IRL) calculé
pour le deuxième trimestre.

Coefficient multiplicateur

La taille du logement influence le niveau des loyers pratiqués.

En effet, un coefficient multiplicateur relève ou diminue les
plafonds de loyer en fonction de la surface habitable : plus
le logement est petit, plus le coefficient est élevé. Le calcul
du coefficient est le suivant : 0,7 + (19/surface pondérée). La
surface pondérée est égale à la surface habitable, majorée
de la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse) dans la
limite de 8 mètres carrés.

En appliquant cette formule, les logements d'une taille

inférieure à 38 mètres carrés permettent d'appliquer un
coefficient maximum de 1,2. Concrètement, cela signifie
que le propriétaire d’un studio de 25 mètres carrés mis en
location dans les conditions du Pinel peut excéder le plafond
de loyer au mètre carré de 20% maximum.

A l'inverse, au-delà de 63 mètres carrés, le coefficient devient

inférieur à 1, ce qui entraîne la diminution des plafonds de
loyers.

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 Des locataires aux ressources limitées
Autre paramètre à respecter obligatoirement, les locataires ne
doivent pas dépasser un certain niveau de revenus. Les seuils de
revenus sont déclinés en fonction des zones et de la composition
familiale, comme l’illustre le tableau suivant :

Plafonds de revenus des locataires - Loi Pinel 2018

37 508 37 508 30 572 27 515

56 058 56 058 40 826 36 743

73 486 67 386 49 097 44 187

87 737 80 716 59 270 53 344

104 390 95 553 69 725 62 753

117 466 107 527 78 579 70 721

+ 13 087 + 11 981 + 8 766 + 7 888

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Les plafonds retenus correspondent à une
large partie de la population française. En
reprenant l’exemple d’un appartement neuf
de 50 mètres carrés mis en location à Lyon,
le bailleur peut loger un célibataire dont le
revenu annuel approche les 37.000 euros,
soit environ 3.080 euros par mois (2.850
euros en tenant compte d’un treizième mois).
Les plafonds de ressources sont revalorisés
chaque année au 1er janvier.
La performance
énergétique
Le dispositif Pinel pose également une
exigence sur le niveau de performance
énergétique du logement mis en location.
Les logements neufs doivent respecter la
réglementation thermique 2012 (RT 2012).
Les logements anciens remis à l’état de
neuf doivent également atteindre un certain
niveau de performance énergétique (label
« haute performance énergétique, HPE
rénovation » ou label « bâtiment basse
consommation énergétique rénovation,
BBC rénovation 2009 »).
Là encore, le non-respect des critères de
performance énergétique peut entraîner la
requalification de l’opération.
Limite par immeuble
Enfin, la loi pose des limites sur la proportion
d’investissements locatifs au sein d’un même
immeuble d’habitation. Ainsi, au moins 20%
des appartements doivent avoir été acquis
sans ouvrir droit à la réduction d’impôt.
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Notes

ARKESTRA MÉDIA
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