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CUSCO - PERÚ
2018
FACULTAD DE ARQUITECTURA E INGENIERIA CIVIL PROYECTOS DE INVERSION
INTRODUCCION
I. ZONA DE ESTUDIO
El proyecto se desarrolla a lo largo de urbanización las joyas, debido a que cuenta con elementos
urbanos necesarios tales como zona atractiva social, económica entre otras, para plantear este
tipo de proyectos, y así desarrollar los objetivos del curso. Este proyecto no solo abarca esta
urbanización, ya que los colindantes también tienen estos mismos elementos urbanísticos.
ANALISIS DE SITIO
Descripción evaluación urbana
Las características urbanas y de la edificación
LÍMITES Y PREIMETROS
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La zona tiene un límite por el norte con el Aeropuerto Internacional Alejandro Velasco Astete,
por el sur con Propiedades Fernandez y Sute 2, por el este con Corde Cusco, y por el oeste con
Covituc.
Dicha zona cuenta con 12 cuadras, una de ella un centro de recreaciones (parque), contiguo a
una plaza pequeña
AREAS VERDES
Complejo deportivo
Complejo deportivo, que consta de una cancha sintética, una losa deportiva, espacio para
desenvolvimiento del frontón, etc. Para el desarrollo, desenvolvimiento de los deportistas,
adultos mayores, niños, etc.
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Los aspectos espaciales que configuran la realidad económica, social medio ambiental y
urbana son decisivos en la formación de rentas urbanas. Ello puede constituir una medida
de evaluación de las características medio ambientales, pues expresa como valor
económico (rentas de externalidad), el atractivo que merece para una sociedad una zona
determinada de la ciudad.
SE MUESTRA:
Contiguo al complejo deportivo se observa áreas verdes con grandes espacios, cómodos,
amigables.
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Calles pavimentadas, agradables, tranquilas, seguras con bastantes áreas verdes en toda la
urbanización.
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Parque habitacional
Los indicadores habitacionales de la ciudad y de la región Cusco poseen algunas diferencias. El número
promedio de habitaciones en la región y en la ciudad de Cusco es 3 y 4, respectivamente. Asimismo, el
número de hogares promedio por vivienda en la región es 1,07 y en la ciudad es 1,1. Con ello, el
total de hogares exclusivos en la ciudad es 92,5%; mientras que en la región es 93,9%.
La situación habitacional entre distritos de la ciudad de Cusco difiere en pocos puntos
porcentuales. De esta manera, el distrito de Wanchaq tiene el promedio más alto en tanto en
número de habitaciones (4) que el resto de distritos. Asimismo, el porcentaje de hogares exclusivos
en todos los distritos de la ciudad de Cusco superan el 90%, siendo San Sebastian y Wanchaq, los
distritos con más hogares allegados.
Las características de la vivienda, como tipo de viviendas, materiales del piso, de las paredes, etc. son
indicadores relevantes, dado que dan a conocer la calidad de vida de los habitantes de la ciudad de
Cusco.
Así, en la ciudad de Cusco, los tipos de vivienda que predominan son las casas independientes y las
casas en vecindad con un 62,9% y 28,6%, respectivamente. Los departamentos en edificio
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alcanzan el 4,8%, cuya cifra evidencia la escasa difusión de la propiedad horizontal ; y las viviendas
en quinta representan el 2,8%.
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Es importante mencionar que las viviendas del tipo choza, las viviendas improvisadas, no
destinadas y otros en conjunto conforman el 0,89%, lo cual representa 826 viviendas precarias.
Respecto al régimen de propiedad de la vivienda, sólo el 49% de las viviendas son propias,
totalmente pagadas y más del 30% son alquiladas. Aquí, se observa un déficit habitacional por
ausencia de propiedad considerando que el 8,2% de las viviendas han sido cedidas por el centro
de trabajo o por alguna otra forma.
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A continuación se estima la demanda por viviendas nuevas de la ciudad de Cusco teniendo como
base la recopilación de información realizado por el Instituto Cuánto a fines de 2006 para el Fondo
MIVIVIENDA S.A.
El universo de hogares sobre el cual se desarrolla este capítulo consta de 79 003 familias. Este
número de hogares corresponde a los Niveles Socioeconómicos (NSE) B, C y D de la ciudad de
Cusco. Dicha ciudad alberga 93 384 hogares, según el censo realizado por el INEI (2007), de los
cuales, 84,6% de familias se encuentran dentro del ámbito de análisis del capítulo.
Aspectos metodológicos
En el caso de Cusco, el primer cuestionario se aplicó a un total de 1 296 hogares, con la finalidad de
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determinar la proporción de hogares propietarios (HP) y no propietarios (HNP) . Los hogares a
los cuales se les aplicó el primer cuestionario pertenecen a los estratos B, C y D, sin incluir el
estrato A.
La selección de los segmentos socioeconómicos obedece al objetivo primordial del Fondo
MIVIVIENDA S.A., que busca satisfacer las necesidades de vivienda de las familias con menores
recursos económicos. Es por ello que dadas las condiciones económicas de los hogares que viven
en provincias y difieren en gran medida de la de los grupos familiares de la capital, no se toma en
cuenta el estrato A. Es importante mencionar que la exclusión del NSE E se debe a su condición
de extrema pobreza que imposibilita el acceso al mercado hipotecario.
Una vez identificados los hogares no propietarios de vivienda, el siguiente paso consistió en la
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aplicación del cuestionario de hogares no propietarios (HNP) . El tamaño de la muestra en la ciudad
de Cusco fue de 400 jefes de familia, distribuidos de la siguiente forma: 100 jefes de familia en
el NSE B y 150 para los NSE C y D, respectivamente.
A continuación se presenta el siguiente cuadro, que indican la distribución, en términos
porcentuales, de los hogares no propietarios y propietarios en cada uno de los estratos de
estudio: B, C y D.
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Como se observa en el gráfico, la demanda potencial se concentra en los niveles socioeconómicos C y D, que
constituyen el 31,3% y el 58,5% del total de los HNP, respectivamente. Finalmente, sigue el
porcentaje obtenido en el estrato B que alcanza el 10,2%.
No obstante, en términos del estudio, el tema central es la estimación de la demanda efectiva,
definida, en este caso, como la población que tiene la intención real de comprar una vivienda y
que piensa hacerlo en un periodo no mayor de dos años. Según los resultados obtenidos, la cantidad
de viviendas efectivamente demandadas asciende a 18 063 unidades, siendo el estrato D el NSE que
alberga la mayor cantidad de demandantes efectivos (54,8%).
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El siguiente gráfico muestra la curva de demanda efectiva agregada para todos los NSE de la
ciudad. En ella se visualiza el número de viviendas que la población desea adquirir en cada
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intervalo de precios declarado en la encuesta de HNP . Asimismo, la construcción de dicha
curva ha considerado la totalidad de hogares: allegados y no allegados.
Se observa que la curva de demanda, a nivel agregado, se va haciendo más inelástica cuanto
mayor es el valor de vivienda, esto es, a precios superiores a 20 mil dólares para el caso de la
ciudad de Cusco. Sin embargo, ante precios de vivienda inferiores a los 10 mil dólares
aproximadamente, los demandantes efectivos son más sensibles a cambios en el valor de
vivienda. La curva se vuelve casi horizontal o muy sensible ante cambios en los precios y muestra
la preferencia de la mayoría de los demandantes efectivos por precios más bajos.
A continuación, se procede a desagregar la demanda efectiva total por niveles socioeconómicos para
establecer la cantidad real de viviendas demandadas por cada uno de estos estratos en la ciudad
en estudio.
Como se mencionó, la demanda efectiva de vivienda nueva se concentra en los NSE C y D, con
mayor concentración en el NSE D. No obstante, la disposición a pagar de los hogares de este
estrato por una vivienda nueva es inferior que el resto hogares pertenecientes a otro estrato. Es
por ello, que las curvas de los NSE C y D son más horizontales que la curva del estrato B. Esto
muestra la elasticidad o sensibilidad de la curva ante cambios en los precios de la vivienda en la
demanda efectiva de los hogares pertenecientes al estrado D. Por el contrario, la curva de
demanda del nivel socioeconómico B es más inclinada o vertical lo cual muestra la inelasticidad
(curva inelástica) o poca sensibilidad ante cambios en los precios.
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Los demandantes efectivos pertenecientes al estrato B optarían por viviendas con precios
inferiores a los 30 mil dólares, de los cuales la gran mayoría (51,5%) demandarían viviendas entre
los 30 mil y 10 mil dólares, seguido por aquellos hogares demandantes que estarían dispuesto a
invertir entre 5 mil y 10 mil dólares y menos de 5 mil dólares (8,8% y 17,6%, respectivamente)
en su vivienda nueva.
Analizando la curva de demanda efectiva del estrato B, se observa que la curva se vuelve mas
elástica para precios de viviendas por debajo de los 30 mil dólares, es decir, la demanda de
viviendas es más sensible a cambios en los valores de las mismas.
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El siguiente cuadro presenta la demanda de viviendas por rango de precios para el NSE C. Aquí,
la totalidad de la demanda se concentra en valores de vivienda por debajo de los
20 mil dólares (68,8%). El 21,9% de los demandantes invertirían menos de 5 mil dólares en la
adquisición de su vivienda, seguido por aquellas familias que tienen preferencias por viviendas
cuyos precios oscilan entre los 5 mil y 10 mil dólares (20,8%) y aquellas que se encuentran con
precios que fluctúan entre los 10 mil y los 20 mil dólares (26%). También existe un grupo
importante que invertirían en viviendas sobre los 20 mil dólares, los cuales constituyen el 31,3%.
La curva de demanda de este estrato es mucho más elástica, lo que significa que la demanda es más
sensible en dicho NSE ante cambios en los precios de las viviendas. En este caso, la elasticidad
de la demanda se acentúa mucho más entre los rangos de precios donde se concentra la demanda
efectiva, es decir, en aquellas viviendas cuyos precios se encuentran por debajo de los 20 mil
dólares.
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La demanda efectiva del NSE D se encuentra focalizada en su totalidad en viviendas por debajo
de los 20 mil dólares, específicamente, al igual que el resto de estratos, en viviendas cuyo rango
de precios se encuentra por debajo de los 5 mil dólares (42,9%). Es necesario mencionar que, no
hay demanda para viviendas cuyos precios se encuentren por encima de los 20 mil dólares.
Con respecto a la curva de demanda, ésta muestra tramos elásticos en rangos de precios donde
la demanda efectiva es mayoritaria, es decir, por debajo de los 5 mil dólares la demanda de viviendas
es más sensible ante pequeños cambios en los precios de vivienda, mientras que por encima de
este valor la curva la demanda es más inclinada (inelástica).
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Las familias cusqueñas poseedoras de los terrenos (8,1%) se encuentran ubicadas principalmente en los
distritos de San Sebastián (25,0%) y San Jerónimo (25,0%). Seguidos por los distritos de Cusco
(15.0%) y Santiago (15,0%).
En este sentido, el 51,6% de las familias habitan en una vivienda del tipo casa de vecindad, seguido
por la vivienda independiente (36,7%); luego se encuentra la vivienda en quinta (8,5%) y
finalmente, el departamento en edificio, cuya categoría de vivienda es poco utilizada por los
hogares cusqueños (3,2%).
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Por otro lado, el 48,8% de hogares que tiene la intención de adquirir una vivienda prefiere
comprar una vivienda nueva antes que construirla (51,2%).
La preferencia de los demandantes efectivo en la ciudad de Cusco por adquirir una vivienda de tipo
horizontal (casa) en lugar que un departamento es evidente (71,8%). En el NSE D la preferencia
por el tipo de vivienda casa es mayor (83,3%) con respecto a los demás estratos. En el NSE B se
observa que la proporción de familias que desean adquirir un departamento es mayor (36,8%)
que en el NSE C y D.
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Para poder direccionar la oferta inmobiliaria es sumamente importante conocer que distritos son
aquellos en donde los demandantes efectivos les gustarían o preferirían vivir. La mayoría de hogares
del NSE B y C desean vivir en la misma ciudad, preferentemente en el distrito de Cusco (32,4% y
28,1%, respectivamente), seguido por el distrito de Wanchaq. En el estrato B y C, sólo el 2,9% y
2,1% de familias quisiera vivir fuera de la ciudad de Cusco. Por otro lado, en el NSE D, el 38,1%
desearían tener ubicada su nueva vivienda en el distrito de San Sebastián y el 35,7% en el distrito
de Cusco.
Por último, al comparar la vivienda actual de los demandantes efectivos con su vivienda ideal, se
observa en los NSE con mayores recursos económicos (NSE B y C) una preferencia por una vivienda
nueva con una mayor extensión comparada a su vivienda actual, así como también un mayor número
de ambientes y baños.
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Empresa del grupo dedicada a ofrecer soluciones de vivienda de interés social a nivel nacional.
Inmobiliaria: Se especializa en ofrecer soluciones de vivienda dentro de los programas de vivienda
subsidiados por el estado peruano. Construcción: Se especializa en ofrecer servicios de
construcción de vivienda repetitiva para clientes promotores inmobiliarios a nivel nacional.
Ítems ofrecidos:
Áreas verdes
Juegos para niños
Salón de usos múltiples
Ingreso con recepción
Estacionamientos techados
UBICACIÓN:
Áreas comunes
Áreas verdes
Cocheras de visitas
Juegos para niños
Lavandería de uso común
Precios ofrecidos
Departamento Tipo A
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Departamento Tipo C
Departamento tipo D
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Ambientes
Cocina
Comedor
Lavandería
Patio
Sala
Terraza
Closet
Ubicación:
El edificio está ubicado en la calle Malecon Huancaro, zona residencial y tranquila, a dos cuadras
de parque.
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VIVEVERDE
Ubicación
Departamento tipo I
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Departamento de referencia
Ubicación
Características generales
Vista a la Ciudad
Portero Eléctrico
En condominio
Centros Comerciales Cercanos
Número de departamentos: 21
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Cerca de colegios
Intercomunicador
Ascensor(es): 1
Piso en el que se encuentra: 2
Parques Cercanos
Número de pisos: 8
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WAMOL SRL
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Se muestran gráficos que, aunque son del 2007 nos dará una idea de cómo están distribuidos el
tipo de hogar donde residen las familias en nuestra ciudad como también cuantas de ellas tienen
cas propia
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Se realizará una especie de interpolación con los datos actuales para poder sacar valores
próximos a los actuales
El universo de hogares sobre el cual se desarrolla este capítulo consta de 79 003 familias. Este
número de hogares corresponde a los Niveles Socioeconómicos (NSE) B, C y D de la ciudad de
Cusco. Dicha ciudad alberga 93 384 hogares, según el último censo realizado por el INEI, de los
cuales, 84,6% de familias se encuentran dentro del ámbito de análisis del capítulo.
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Curva ajustada para el año 2017 en base a la nueva cantidad de ingresos y a la nueva
población
viviendas dolares
1.02913088 86400
1543.69632 34560
3087.39264 27000
6174.78528 19440
9262.17792 12960
12349.5706 8640
15436.9632 4320
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Análisis de la oferta
Para poder hacer el análisis de la oferta en nuestra zona de estudio se tuvo en cuenta los
siguientes aspectos desde las cotizaciones de los terrenos, de m2 de construcción y otros
factores que se detallan:
60 36000
60 39000
65 42000
70 42250
70 45500
80 48000
80 52000
90 54000
90 58500
100 60000
100 65000
110 66000
110 71500
120 72000
120 78000
En base a los datos recolectados y la preferencia que la preferencia que tienen las empresas por
ofrecer departamentos es muy dispersa no se pudo realizar un gráfico adecuado de oferta sin
embargo se muestra la preferencia en porcentaje en el siguiente gráfico.
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oferta de inmuebles
area (m2) % ofrecido
60-70 15
70-80 20
80-90 10
90-100 15
100-110 20
110-120 20
total 100
VI. BIBLIOGRAFIA
www.mivivienda.com.pe/.../EstudiodeMercadodelaViviendaSocialenCusco.pdf
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