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Revisado, Corregido y Avalado por Magister Julio E. García C.
Idoneidad Profesional del Consejo Técnico de Economía 354.
ESTUDIO DE FACTIBILIDAD.
HOTEL HAMTON BY HILTON
DAVID, CHIRIQUI, PANAMÁ.
Tabla de Contenidos
Resumen Ejecutivo
IV. Organización
4.1 Organigrama de la empresa
4.2 Mano de obra requerida
4.3 Aspectos fiscales que considerar
4.4 Aspectos legales que considerar para la implementación de la empresa
V. Estudio Financiero
5.1 Depreciaciones
5.2 Detalles de gastos mensuales
5.3 Estados financieros proyectados
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Conclusiones
Bibliografía
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Resumen Ejecutivo
El presente estudio de factibilidad demuestra que es viable aprovechar las oportunidades del
entorno, para generar ventajas competitivas que hagan sostenible un modelo de negocio
orientado a satisfacer la demanda del mercado.
Este estudio busca hacer que la inversión en el desarrollo del proyecto Hotel Hampton by
Hilton, David, Chiriquí pueda obtener herramientas seguras y confiables que permitan la
toma de decisiones adecuadas y con un riesgo mínimo.
La estructura organizacional toma en cuenta todas las bases que soportan una estructura
organizacional sólida, esto es el punto de partida para crear una gestión administrativa fuerte
y encaminada hacia el norte propuesto por sus directivas según los estándares de la cadena
hotelera.
Para iniciar sus operaciones se requerirá una inversión de US$ 13.7 MM, de los cuales el
42% será financiado por inversión de capital y aportes de socios estratégicos. Acorde con las
proyecciones financieras, se espera que al finalizar el quinto año de operación, las utilidades
después de impuestos asciendan a $ 1.7 MM, contándose con una TIR de 15.5% y un VAN
positivo de 123,698.00 a una tasa de descuento de 15%,.
Con esta inversión se busca lograr la implementación de objetivos de expansión, con el fin
de cumplir con las necesidades de sus clientes. La consolidación de clientes tradicionales y
la consecución de nuevos son el negocio primordial de una compañía hotelera y es esa la
primera razón por la cual se busca oportunidades frecuentes de aumentar operaciones y
cobertura a nivel nacional e internacional.
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Parte I.
Naturaleza del Proyecto
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1.2.1Hospedaje
El hotel contará con 120 habitaciones (72 sencillas, 42 dobles, 2 suites) y ofrecerá
servicios complementarios al alojamiento como: lavandería, wi-fi de alta velocidad,
servicio de comida a la habitación y transporte complementario al aeropuerto.
1.2.2 Restaurante
Los salones están diseñados para servir eventos como: bodas, primeras comuniones,
graduaciones, cumpleaños y bautizos. Los tamaños de los salones son:
Salón 1: 18 m2
Salón 2: 36 m2
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Salón 3: 197 m2
1.2.5. Casino
La propiedad, de forma contigua pero independiente del hotel, contará con un área de
juegos y ocio (Casino).
1.3.1 Ubicación
Hampton, David estará ubicado sobre la Calle Miguel A. Brenes, entre las calles 4ª y 6ª en
frente de supermercado “Super 99”. La calle Miguel Ángel Brenes, también conocida como
la “Calle F Sur” es una de las principales arterias viales de la ciudad pues cruza verticalmente
la ciudad conectado la vía interamericana con el aeropuerto.
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Esta zona ha sido escogida por franquicias y bancos para ubicar sus sedes por su alta
conectividad y tráfico y cuenta con (2) plazas comerciales recientemente construidas a
distancia caminable.
Activo Inmobiliario
El inmueble está situado sobre un terreno con una superficie de 4,947 m2. El desarrollo tiene
8,000 m2 de construcción. El desarrollo supone una inversión total de aproximadamente de
$ 13.5 MM
Empresa
Se proyecta que la propiedad tenga ingresos por $ 3MM anuales generados por la explotación
de las habitaciones y los contratos de alquiler. El EBITDA debe estar del orden de los $ 1.4
MM / año.
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Parte II.
Estudio de Mercado
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La provincia de Chiriquí cuenta con una economía con cimientos sólidos y diversificados.
Es una región tradicionalmente agrícola (principal productor de alimentos de país) que ha
estado desarrollando con éxito en la última década una industria turística (Boquete, Volcán,
las Playas y energética (hidroeléctricas). Adicionalmente la frontera con Costa Rica hace de
David el puente de Panamá con Centro América: polo comercial, industrial y logístico.
Chiriquí es la provincia con la mayor perspectiva de crecimiento permeado de Panamá.
Fundamentales de la Plaza
Chiriquí está cursando por un ciclo económico de expansión que se estima estará en ascenso
durante los próximos 10 años. El crecimiento es producto de un conjunto de inversiones
multi-millonarias directas. A continuación, damos una descripción general de los
fundamentales que impulsan la economía “Chiricana” y como este crecimiento genera
demanda por servicios de hospedaje.
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David cuenta con una prospera clase media, que ha captado la atención de los comercios y la
banca. La bancarización de una plaza y la presencia de franquicias internacionales
generalmente indica que existe demanda (masa crítica y poder adquisitivo).
Pizza hut
Mc Donald
Fridays
Subway
KFC
Banco General
Global Bank
MultiBank
Banco Nacional de Panamá
Banistmo
Banvivienda
Banco Delta
Canal Bank
En el frente de servicios públicos el presidente Varela entregó a principios del 2017 orden de
proceder por más de B/. 300 millones como parte del programa Sanidad Básica (100% agua
y 0 letrinas) para beneficio de una población que supera los 100 mil habitantes.
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“Este será el proyecto más grande que ejecuta el IDAAN a nivel nacional en su historia. Este
proyecto cambiará el aspecto físico y sanitario de la ciudad, evitando los constantes derrames
y obstrucciones del sistema sanitario, como también los focos de contaminación”, destacó el
Mandatario.
La empresa Pentech-Suez, contratista de la obra, contará con 24 meses (dos años) para
culminar este ambicioso proyecto, el cual cambiará el aspecto estético de la ciudad.
El contrato tiene una duración de 20 años y es renovable por otros 20 años, y tiene la
condición de que, si el concesionario cumple con las condiciones del contrato, tiene derecho
a una prórroga automática. La compañía se compromete a invertir al menos $ 100 millones
en un período de siete años. El proyecto creará unos 3.000 puestos de trabajo. Sánchez agregó
que la empresa debe pagar los impuestos municipales al distrito del Barú, lo que garantiza
unos ingresos locales de 312.000 dólares.
Recuperación de Barú
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Las obras del Gobierno incluyen la edificación de más de 400 viviendas, la remodelación del
mercado Municipal de Puerto Armuelles, además de otros proyectos pequeños que incluyen
áreas como educación, salud y turismo.
Con la sanción del presidente de la República, solo hace falta que sea promulgada en la
Gaceta Oficial para que el contrato ley entre el Estado panameño y la empresa Banapiña entre
en vigencia.
2.1.5 Turismo
Boquete
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Boquete ofrece a sus visitantes restaurantes de primera línea, cafés, panaderías, visitas a los
cultivos de café y de fresas, senderismo, canopying, rafting y trekking.
Adicional cuenta con canchas de Golf como “Lucero”. Muchos turistas consideran a Boquete
la “Suiza de América” por su clima agradable y calidez del entorno.
Feria de las Flores y el Café
Evento ferial que se realiza todos los años en el mes de enero en el distrito de Boquete. La
feria incluye flores de Estados Unidos y Europa, degustación de café, dos líneas de zip que
cruzan la feria y un pabellón con artesanos de todo Panamá. Más de 75.000 visitantes
asistieron en el 2016. La Feria de las Flores y del Café comenzó en 1950 como un festival de
café organizado por la comunidad para la comunidad.
Boquete Jazz & Blues Festival ha sido el mayor evento de música en la provincia de Chiriquí.
Cuenta con actuaciones de artistas internacionales de Blues de primera categoría junto con
reconocidos artistas Latinoamericanos de Panamá y otros países que presentaran Jazz y
música de estilo Latinoamericano.
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Volcán Barú
El volcán Barú uno de los grandes atractivos del turismo ecológico en Chiriquí. Cuenta con
2 acceso a la cima, uno por Volcán y otro por Boquete y es el “hike” preferido por nacionales
y extranjeros.
Cerro Punta
Puerto Armuelles
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Puerto Armuelles es la única ciudad de la Provincia de Chiriquí con un frente de costa arenosa
apta para la recreación. Decenas de kilómetros de playas de color gris bordean la ciudad y el
área rural costera del corregimiento. Destacan como íconos de turismo: El bosque
Premontano del Chorogo y San Bartolo, La Bahía de Charco Azul y sus playas, Las playas
de Puerto Armuelles centro, Las playas de Puerto Armuelles Este, El centro urbano de Puerto
Armuelles, El Muelle Fiscal, las antiguas estructuras del ferrocarril, entre otros atractivos.
Todas las playas de toda la Península de Burica que pertenecen al corregimiento de Limones
sólo pueden accederse desde Puerto Armuelles.
Playa la Barqueta
A sólo 30 minutos de David se encuentra una larga playa de arenas blancas. En la vecindad
de una importante reserva ecológica, podemos observar la presencia de un hotel de playa, un
par de pequeños restaurantes con sitios para dejar el carro en la sombra y un desarrollo de
condominios de playa. Adicionalmente, en esta playa se encuentra El Refugio de Vida
Silvestre Playa La Barqueta. Es una playa reserva de anidamiento de tortugas en el Océano
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Pacífico. Creado el 2 de agosto de 1944, esta reserva nacional cubre una superficie de 5,935
hectáreas (13,057 acres) de playa y manglares.
Con una extensión de 14,740 hectáreas, el Parque Marino protege una parte de la costa del
golfo y las islas Secas y Paridas, donde es posible observar (en temporada) grandes criaturas
marinas como ballenas jorobadas y piloto, orcas, tiburones, manta rayas y una gran cantidad
de delfines.
Habitaciones
Los segmentos de cliente objetivo del Hotel Hampton son (en orden de volumen de ventas):
1. El cliente corporativo de la capital y/o extranjero que viaja a David por Negocios.
2. El comerciante centro americano que viaja a Chiriquí por negocios.
3. El turista norteamericano que usa a David como “Hub” para visitar Boquete, Volcán,
Bocas del Toro y Centro América.
La demanda por habitaciones en David proviene del sector corporativo que viene desde
Panamá, del segmento de compras de Costa Rica y en menor cantidad del turístico que usa
David como dormitorio de IN/OUT o entrada y salida para visitar otros destinos en la región
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de playas, de Volcán y de Boquete. Los picos de la demanda son generados en primer lugar
por la Feria de Chiriquí, la Feria del Café y las Flores, la Semana Santa y los días pico
corporativos en días de semana. La tendencia de todos estos segmentos es de crecimiento.
Indicadores de Demanda
Aeropuerto
El tráfico de pasajeros se duplicó del 2014 al 2015, y el aumento 2016-2017 superó el 40%
sobre el mismo periodo en el año anterior. Este aeropuerto espera que en pocos meses más
se inauguren vuelos directos de COPA de David a Miami. Esto va a generar un impulso
adicional de gran envergadura al turismo, al negocio inmobiliario y a la economía en general.
Alquiler de Automóviles
Las empresas rentadoras de automóviles, reportaron la total utilización de sus flotas entre los
meses de octubre (finales) a mediados de abril y algunos picos en los meses restantes. En
definitiva mantienen un volumen de rentas alto a lo largo de todo el año.
La oferta local está dominada por el Hotel Ciudad de David, tanto por el número de
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El resto del hotelería de David con un total de 1,039 habitaciones adicionales se considera en
otra dimensión que los dos anteriormente mencionados, incluyendo el Hotel Nacional, hotel
insignia de David, que actualmente ha decaído su aspecto por la falta de renovación total de
sus áreas públicas y de habitaciones manteniéndose a un 21% por debajo del nivel tarifario
del Hotel Ciudad de David.
Ninguno de los hoteles de David cuenta con una red de distribución internacional ni nacional
y dependen de su presencia en la web, o de ventas y reservas telefónicas. El Ciudad de David
es el más agresivo comercialmente y realiza visitas de ventas con cierta regularidad para la
firma de contratos con tarifas corporativas.
Clase A
Clase B
Clase C
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Los indicadores a nivel macro y a nivel de industria evidencian un entorno adecuado para un
nuevo hotel.
Una marca hotelera internacional generaría por su prestigio un impacto importante en una
ciudad de las dimensiones de David.
Dado el crecimiento de las llegadas por el aeropuerto y los proyectos de “mega” inversión
podemos fácilmente deducir la saturación de los mejores hoteles a corto plazo.
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Es muy probable que los cálculos posteriores arrojen un MPI o Índice de Penetración de
Mercado, para el Hampton de 15% a 25%. Estudiamos casos similares del ingreso de marcas
hoteleras en ciudades con solamente hoteles independientes, donde el MPI sobrepasa el 50%
de lo que normalmente podría corresponder. Lo mismo podemos prever en el cálculo de la
ARI o Índice de Ingreso Promedio (ADR), con ejemplos similares de hasta 2.0, pero que, en
el caso de David, consideraremos no más de 1.3 a 1.5 dado el fuerte posicionamiento y
dominio del Ciudad de David, a fin de poder capturar la mayor cantidad posible de su
mercado actual. Lo anterior significa que las posibilidades que se van a analizar
posteriormente inician en tarifas desde $95 hasta $175 dólares por noche.
Una vez estabilizado el mercado y distribuidas las fuerzas del nuevo Hotel, del Ciudad de
David y del Aranjuez se puede proseguir con una política de aumentos tarifarios sobre la más
baja utilizada a fin de elevar la media tarifaria y el ingreso promedio por habitaciones.
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Parte III.
Estudio Técnico
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Fachadas:
El hotel contará con una fachada innovadora que marcará un hito en la arquitectura de David.
Estas son sus características generales:
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Esta planta contará con un agradable espacio de recepción donde los huéspedes podrán
disfrutar de un cálido recibimiento y una sala para reuniones informales que ofrecerá el mejor
café de Chiriquí. Adicionalmente en la planta baja se encuentra el restaurante que contará
con acceso independiente y desde el lobby del hotel.
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Planta Sótano
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Planta 2 - 6: Habitaciones
El proyecto contará con 6 plantas de 20 habitaciones por planta. Hampton David ofrecerá 6
tipos de habitaciones:
Habitación sencilla con una superficie de 17.28m2, habitación accesible con una
superficie de 18.41m2, habitación suite accesible con una superficie de 24.43m2,
habitación doble superior con una superficie de 17.28m2, habitación doble con una
superficie de 18.92m2 y por último la habitación suite con una superficie de 24.43m2.
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Planta 7: Terraza
El hotel contará con una terraza de 400m2 diseñada como área de esparcimiento. Contará
con un Sports Bar para ver los juegos y disfrutar la vista a la Ciudad de David.
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Vistas Generales
3.4 Equipos
Aires Acondicionados
Elevadores
Planta Eléctrica
Bombas de Agua
Calentadores de Agua
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El inventario se manejará por medio del “software” hotelero exigido por la franquicia Hilton.
El objetivo es controlar todos los elementos contenidos en el hotel. El programa permite
analizar los movimientos que se producen, las amortizaciones, las bajas, entre otros.
Dentro del grupo de mobiliario podemos definir mesillas de noche, butacas, sillas,
armarios.
Dentro del grupo de lencería se incluirían las sabanas bajeras, fundas de almohadas,
toallas de baño, etc.
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Parte IV.
Organización
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4.1 Organigrama
JUNTA DIRECTIVA
GERENTE GENERAL
GERENTE DE VENTAS
ASISTENTE ASISTENTE
JEFE DE RESERVAS AMA DE LLAVES
ADMINISTRATIVO CONTABLE
JEFE DE RECEPCION
Está formada por el presidente, vice presidente, tesorero, secretario, secretario de actas,
vocales titulares y vocales suplentes. En general el periodo de mandato se suele establecer
entre los dos y cuatro años y sus funciones son:
4.2.3 Administrador
Se encarga de administrar los ingresos del hotel, pagar los sueldos, impuestos, créditos,
publicidad, mercadeo y la salud ocupacional de todos los colaboradores. Además, realiza
estadísticas, presupuestos, inversiones, según lo requiera el gerente.
Auxiliar administrativo:
4.2.4 Contador
Se encarga de velar por los procedimientos necesarios para garantizar la exactitud y seguridad
en la captación y registro de las operaciones financieras y presupuestales. Sus funciones
principales son:
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Auxiliar contable:
Sus labores están relacionadas con las tareas de contabilidad, tales como:
El departamento está encargado de diseñar y ejecutar las estrategias de ventas. Dentro de sus
responsabilidades esta:
Se encarga de la limpieza de toda la propiedad: tanto de las áreas comunes del hotel como
los pasillos, oficinas, habitaciones, etc.
Organiza y controla la disponibilidad del hotel, cotiza las tarifas de las habitaciones, toma y
confirma las reservaciones, elabora el horario del personal a su cargo, gestiona las quejas, se
comunica con los demás departamentos en caso de ser necesario, se encargan de la atención
al cliente y resuelve cualquier duda o inquietud.
Recepcionista
Es la cara del hotel ante los ojos del cliente, entre sus funciones más importantes tenemos:
Tiene como responsabilidad velar por la seguridad tanto de los huéspedes como de los
empleados, sus funciones son las siguientes:
Inspecciona al equipo.
Los hoteles en el interior del país gozan de importantes incentivos fiscales puesto que el
gobierno busca impulsar el desarrollo de infraestructura que soporte el crecimiento turístico.
“1.- Exoneración total del impuesto de importación, por el termino de Cinco 5 años, en los
materiales de construcción, y de diez 10 años, para la introducción de materiales, enseres,
muebles y equipos, que se utilicen de manera exclusiva en el equipamiento de los
establecimientos de alojamiento publico turístico, previamente inscritos en el Registro
Nacional de Turismo.
Se entenderá como equipo, para los fines de este artículo, vehículos con capacidad mínima
de ocho pasajeros, aviones, helicópteros, lanchas, barcos o útiles deportivos, dedicados
exclusivamente a actividades turísticas, dichos vehículos estarán exentos, por diez años, del
impuesto selectivo al consumo de ciertos bienes y servicios.
Se permitirá una capacidad menor cuando el vehículo este equipado con sistema especial
para atender personas con discapacidad, siempre que sea utilizado exclusivamente para las
operaciones turísticas.
2.- Exoneración total, por el termino de quince años, del impuesto de inmuebles sobre los
terrenos y mejores que utilicen en actividades de desarrollo turístico inscritas en el Registro
Nacional de Turismo. En el caso de edificaciones múltiples, se deberá segregar el área que
ocupa el establecimiento turístico, con la finalidad de que goce de la exoneración fiscal.
3.- Exoneración, por quince años, de los impuestos, contribuciones, gravámenes o derechos
de cualquier clase o denominación que recaiga sobre el uso de los muelles o aeropuertos
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construidos por la empresa. Estas facilidades podrán ser utilizadas en forma gratuita por el
Estado y de conformidad con el reglamento correspondiente.
4.- Exoneración del impuesto sobre la renta causado por los intereses que devenguen los
acreedores, originada de la primera operación financiera destinada a inversiones en la
actividad turística a la que se dedicara. En los proyectos de fines múltiples donde
el establecimiento de hospedaje publico turístico ocupa un porcentaje del total de la
construcción, para los efectos de la exoneración a que se refiere este articulo, esta será
limitada al porcentaje que ocupe el establecimiento turístico.
5.- Exoneración total, por el termino de quince años, del impuesto sobre la renta derivado de
la actividad turística operada por la empresa.
6.- Exoneración a la empresa de todo impuesto o gravamen sobre su capital, por un término
de cinco años.
7.- Los préstamos otorgados a las inversiones turísticas señaladas en el presente artículo no
serán considerados como préstamos personales y préstamos comerciales, en consecuencia,
no serán objeto de la retención establecida por la Ley 4 de de 1994 y sus modificaciones,
siempre que los prestatarios de dichas facilidades se encuentren inscritos en el Registro
Nacional de Turismo.”
Estos son los aspectos legales que debemos considerar para la operación de la empresa:
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Parte V.
Estudio Financiero
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Estudio Financiero
Este costo por habitación nos permite ofrecer una tarifa competitiva en comparación al
competidor directo opera por encima de los $ 120 / Hab.
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2. Facilidad 2: Préstamo comercial hipotecario a largo plazo (15 años) que reemplaza el
interino de construcción. Forma de pago del préstamo: Letra fija de $ 79K aprox:
(capital e intereses) por 15 años según carta de términos emitida por Canal Bank
detallada a continuación:
Tarifa Media: $ 85
Ocupación: $ 64%
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La principal fuente de ingreso de la propiedad son las habitaciones seguido de los contratos
de alquiler con el casino y el restaurante. Estos contratos representan un ingreso fijo que
cubre alrededor del 50% del servicio de la deuda mensual.
Consideramos que David es una plaza principalmente corporativa por ende los días de
semana generan la mayor parte de la ocupación y el ingreso. Supuestos de crecimiento a
través de los años:
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Los supuestos descritos anteriormente producen los siguientes resultados dentro del
escenario “esperado”. El siguiente cuadro detalla:
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RevPar 54.14 56.85 59.25 61.18 63.29 65.47 65.53
INGRESOS 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
Hotel 2,552,143 2,677,390 2,786,189 2,875,031 2,970,065 3,067,735 3,067,326
Habitaciones (Gross Room Revenue) 2,371,296 2,489,856 2,595,312 2,679,480 2,772,167 2,867,490 2,870,232
Mini Bar & Room Service 83,621 87,365 89,237 91,854 93,168 94,482 92,718
Cta. Promedio ($) Fee de Referido - Restaurante 39,246 41,003 41,882 43,110 43,727 44,344 43,516
Alquiler Salones Corporativo 31,500 31,500 31,500 31,500 31,500 31,500 31,500
Lavanderia 13,937 14,561 14,873 15,309 15,528 15,747 15,453
Wifi - Upgrade 6,968 7,280 7,436 7,655 7,764 7,874 7,727
Llamadas 5,575 5,824 5,949 6,124 6,211 6,299 6,181
Alquileres 502,200 522,288 543,180 564,907 587,503 611,003 635,443
Casino 264,600 275,184 286,191 297,639 309,545 321,926 334,803
Jimmys´s & Salón de Eventos 237,600 247,104 256,988 267,268 277,958 289,077 300,640
Total Ingresos 3,054,343 3,199,678 3,329,368 3,439,938 3,557,568 3,678,738 3,702,770
GASTOS
Directos 694,098 732,405 750,998 772,384 789,145 806,275 808,578
Planilla Habitación 280,200 283,002 285,832 288,690 291,577 294,493 297,438
A&B - To-Go-Shop & Lobby Bar 35,957 37,567 38,372 39,497 40,062 40,627 39,869
Aqluiler de Salones Corporativos 9,450 9,450 9,450 9,450 9,450 9,450 9,450
Lenceria 111,494 117,651 121,374 126,183 129,268 132,402 131,229
Desayuno 111,494 118,816 123,789 129,968 134,464 139,088 139,221
Comisión Tarjeta de Credito 63,804 79,992 83,234 85,998 88,939 91,968 92,569
Room Ammenities 55,747 59,408 61,895 64,984 67,232 69,544 69,610
Insumos de Limpieza y Uniformes 24,000 24,480 24,970 25,469 25,978 26,498 27,028
Llamadas 1,951 2,039 2,082 2,143 2,174 2,205 2,163
Indirectos 900,017 956,720 1,000,546 1,046,672 1,069,251 1,092,296 1,092,673
Planilla Administraiva 181,200 183,012 184,842 186,691 188,557 190,443 192,347
Servicios (Electricidad, agua, Basura) 334,483 349,459 356,947 367,416 372,672 377,928 370,872
Serv. Informatica y Seguridad 24,000 24,000 24,000 24,000 24,000 24,000 24,000
Marketing 80,000 82,400 84,872 87,418 90,041 92,742 95,524
Mantenimiento y Reparaciones 50,000 51,500 53,045 54,636 56,275 57,964 59,703
Seguros 20,000 20,600 21,218 21,855 22,510 23,185 23,881
Fee OTA´s (Booking, etc)) 20,630 21,662 22,579 23,311 24,118 24,947 24,971
Royalty Fee Hilton 47,426 74,696 97,324 120,577 124,748 129,037 129,160
Monthy Program Fee 94,852 99,594 103,812 107,179 110,887 114,700 114,809
HHonors Hilton 47,426 49,797 51,906 53,590 55,443 57,350 57,405
Total Gastos 1,594,115 1,689,125 1,751,544 1,819,056 1,858,396 1,898,571 1,901,250
UTILIDAD OPERATIVA (GOP) 1,460,228 1,510,553 1,577,824 1,620,882 1,699,172 1,780,167 1,801,519
Incentivo General Manager 12,000 15,000 17,000 20,000 22,000 25,000 25,000
Auditoría de Estados Financieros 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500 7,500
Pago Financiamento Muebles 250,000
Impuestos (Tasa unica, Agente) 500 500 500 500 500 500 500
FF&E Reserve 38,282 66,935 97,517 100,626 103,952 107,371 107,356
NOI 1,151,946 1,466,953 1,531,606 1,571,027 1,646,662 1,723,982 1,744,638
SERVICIO DE DEUDA
DCR 1.73 1.57 1.64 1.68 1.94 2.03 2.05
Pagos a Deuda 664,816 934,434 934,434 934,434 850,657 850,657 850,657
Capital - 293,683 319,896 348,449 407,662 437,132 468,732
Intereses 664,816 640,751 614,538 585,985 442,995 413,526 381,925
Saldo a Capital 7,600,483 7,306,799 6,986,903 6,638,454 6,105,335 5,668,203 5,199,471
10% FREE CASH FLOW 487,130 532,519 597,172 636,593 796,004 873,324 893,981
Reserva Operativa 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000 50,000
RETORNOS Impuestos de Dividendo 48,713 53,252 59,717 63,659 79,600 87,332 89,398
DIVIDENDO 388,417 429,267 487,455 522,934 666,404 735,992 754,583
Puntos a Destacar:
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• El objetivo es que el hotel opere con una eficiencia del 40% (GOP) y los contratos de
alquiler con 90%
• El EBITDA permite cubrir cubre 1.5 veces la deuda. (DCR).
• La propiedad debe generar en promedio un flujo libre de $ 450K anuales durante los
primeros 5 años.
Los flujos netos que produce la propiedad de sus operaciones anuales y una venta proyectada
en el año 6 generan una tasa interna de retorno de 15% (bajo el escenario conservador).
Consideramos 15% como una tasa de retorno adecuada pues compensa el riesgo de
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Para calcular el valor presente neto de la propiedad usamos los flujos netos proyectados de
los próximos 6 años. (dividendos anuales por operación y fondos netos derivados de una
posible venta). Estos flujos los descontamos individualmente a con una tasa de 15% que es
la tasa mínima que aceptamos dado del riesgo de desarrollar y estabilizar este bien raíz.
El valor presente neto de la inversión es de $ 5.8MM superior a los $ 5.7MM que se invierten
combinando capital y aportes de trabajo por ende contamos un VPN positivo que viabiliza la
inversión.
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Relación Costo/Beneficio
El valor presente de todos los beneficios que produce el proyecto contra su costo nos da una
razón superior a 1 indicando que el proyecto es financieramente viable.
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Z= -0.030455536
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Conclusiones:
La Provincia de Chiriquí es una región con muchos factores que la hacen atractiva
para los el turismo y recientemente para negocios. Según el estudio de mercados
hecho, la ciudad de David tiene una demanda de hospedaje por turismo y negocios
significativa, sin embargo no cuenta con una oferta que cumpla con las condiciones
que requieren estos clientes para sus viajes de visita.
La capacidad del hotel, así como los servicios y los procesos de operación más
significativos son indispensables para el buen desarrollo operativo y administrativo
del hotel. Se diseñaron procesos de operación a partir de los estándares que maneja
el Hotel Hampton en todos los hoteles de la cadena Hilton y aplicando las nuevas
tendencias que se ven en el mercado. Todo esto con el fin de satisfacer las necesidades
de los clientes del hotel.
Un proyecto de esta magnitud, en una ciudad como David es muy positivo, pues no
solo la construcción sino también su operación será un generador importante de
empleo, y la contribución en impuestos a la región, ya cuando este se encuentre
operando, brindará a la ciudad de David nuevos y grandes ingresos que se servirán
para su desarrollo como una de las más importantes ciudades del país.
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Bibliografía
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