Segregação e produção imobiliária na transformação da metrópole

latinoamericana: um olhar a partir da cidade de São Paulo

Maria Beatriz Cruz Rufino e Paulo Cesar Xavier Pereira1

Introdução

Na discussão atual sobre as transformações das metrópoles latinoamericanas são correntes as

afirmações sobre alterações radicais na organização socioespacial, muitas vezes referendada no
uso da noção de fragmentação da produção do espaço. Tal fragmentação diz respeito, em
grande parte dos casos, aos processos de intensificação da construção da cidade e da
modernização de parcelas do espaço urbano. Subjacente a estas preocupações está o
fortalecimento da reflexão sobre dois temas principais: a segregação e a produção imobiliária.
Partindo desta constatação, este artigo tem como objetivo problematizar a relação entre os dois
temas e compreender como se articulam enquanto processos, de maneira a contribuir para a
análise da produção do espaço e estruturação urbana dessas metrópoles.

Entendemos a segregação como processo de diferenciação socioespacial constituído

historicamente e reconhecido como característica intrínseca das cidades contemporâneas,
particularmente evidenciado nas metrópoles latino-americanas. A produção imobiliária diz
respeito ao processo que abrange diferentes formas produção2 que operam simultaneamente
com dinâmicas internas peculiares e entrelaçamentos entre elas responsáveis por um resultado
global (JARAMILLO, 1982:150). Dentre essa diversidade de formas deter-nos-emos,
principalmente, sobre a forma de produção para mercado, reconhecendo seu papel determinante
na lógica de produção das cidades contemporâneas.

A compreensão da segregação e da produção imobiliária como processos remete a

esclarecimentos, uma vez que estas duas noções vinculam-se também às manifestações
espaciais concretas, que em nosso entender não se confundem com os processos, pelo
contrário, facilitam sua compreensão3. Como manifestação concreta, a segregação apresenta-se
em diferentes relações socioespaciais, historicamente interpretadas em sua totalidade (ou por
seus fragmentos) a partir da definição de padrões de segregação. A produção imobiliária, por
outro lado, se manifesta através de seus artefatos imobiliários (casas, apartamentos, shoppings,

1
RUFINO, M. B. C.; PEREIRA, PCX . Segregação e produção imobiliária na transformação da metrópole latinoamericana: um olhar a partir da
cidade de São Paulo. In: LENCIONI, Sandra ; VIDAL-KOPPMANN, Sonia ; HIDALGO, Rodrigo ; PEREIRA, Paulo Cesar Xavier Pereira.. (Org.).
Transformações sócio-territoriais nas metrópoles de Buenos Aires, São Paulo e Santiago.. 1ed.São Paulo: , 2011, v. , p. 65-84.
2 As formas de produção de construção da cidade corresponderiam a diferentes relações sociais de produção espaço. Numa classificação das

diferentes formas de produção, conforme Pereira (2004: 19), teríamos: produção doméstica, produção por encomenda, produção para mercado
e produção estatal. Discutiremos estas formas de produção de forma mais detalhada no item 1.2 deste trabalho.
3 “As formas do espaço de assentamento são produzidas pelas forças sócio-estruturais dominantes que controlam a sociedade. Esse insight

cumpre a promessa inicial da ciência urbana, isto é revelar os segredos da organização social pelo estudo de suas formas materiais”
(GOTTDIENER, 1997: 95)

1
etc.) cujas características específicas (construtivas e de localização) estão relacionadas às
relações sociais inerentes à sua forma de produção e à relação de forças entre estas, revelando
diferentes lógicas de produção do espaço.

A partir destas noções, pretende-se recuperar interpretações históricas e explorar questões

teóricas sobre estes processos, para avançar no debate através da análise das dinâmicas
recentes na cidade de São Paulo. Para o desenvolvimento desta proposta, estruturou-se o
trabalho em três partes principais, na primeira apresentamos o debate sobre as transformações
das metrópoles latinoamericanas e recuperamos as discussões sobre os padrões de segregação
destas metrópoles no século XX, a fim de problematizar de que maneira estas interpretações
corresponderiam às lógicas de produção das cidades. Na segunda, procuramos aprofundar a
compreensão sobre os processos de segregação e produção imobiliária, levantando questões
teóricas e explorando uma melhor compreensão da relação entre os mesmos. Na terceira parte,
apresentamos as dinâmicas recentes na produção do espaço da cidade de São Paulo e
exploramos a relação entre segregação e produção imobiliária considerando o potencial
explicativo das dinâmicas destes processos.
A forte inserção de São Paulo no processo de globalização, o nível de organização dos agentes
envolvidos na produção do espaço e a intensidade das dinâmicas imobiliárias fazem da cidade
um objeto privilegiado para o debate, na medida em que propicia de forma nítida o exame da
manifestação da dominação da produção imobiliária sobre a transformação do espaço urbano,
como produto das transformações das relações sociais na indústria da construção, que já
começam a ser percebida na generalidade das metrópoles latinoamericanas. Desta forma, a
cidade de São Paulo se constitui “como estudo de caso, na medida em que a generalização que
se alcança desvendando-a se configura a partir das mediações que estruturam a totalidade
concreta, isto é, rebatendo o fenômeno e o conhecimento para a sua concreticidade” (MARTINS,
1973: 36).

1. As transformações das metrópoles e as lógicas de produção do espaço

1.1 O debate sobre as transformações nas metrópoles da América Latina

A partir dos avanços dos processos de reestruturação socioeconômica e da difusão e adoção

das novas tecnologias de informação, como partes constitutivas dos fenômenos da globalização,
fundamentou-se um novo marco para a investigação das transformações urbanas. Autores como
Manuel Castells e Saskia Sassen dominam o cenário internacional da pesquisa urbana e
apresentam uma influência inovadora onde se constatam diferentes interpretações,

2
desenvolvidas, sobretudo para o contexto das grandes cidades do capitalismo central, como
indicou De Mattos (2001) de maneira sistemática:
“Denominaciones como ciudad informacional (CASTELLS, 1989), ciudad global
(SASSEN, 1991)4, metápolis (ASCHER, 1995)5 ciudad postmoderna
6 7
(AMENDOLA, 1997) , ciudad postfordista (DEMATTEIS, 1998) , postmetrópolis
(SOJA, 2000)8, ciudades en globalización (MARCUSE E VAN KEMPEN, 2000)9,
entre muchas otras, documentan los esfuerzos que se vienen desarrollando en
pos de la identificación de las tendencias que estarían marcando el tránsito hacia
la ciudad del futuro y de aprehender los rasgos y la conformación morfológica que
la caracterizarían”
A maioria dessas nominações e interpretações coincide na percepção da recuperação da
importância das grandes cidades e do seu crescimento e expansão, pois se constata que a
maior parte dos novos fluxos de capitais tende a se concentrar nas regiões metropolitanas e,
dentro das mesmas, em certas áreas particulares, desencadeando processos de transformação
e fragmentação (CICCOLELLA, 1999).

Sob o marco dos processos de privatização, desregulação e abertura econômica, a

reestruturação dos espaços metropolitanos passou a constituir um fenômeno onde fatores
externos a metrópole e ao país tendem a avançar sobre fatores internos, ocasionando uma
perda de controle sobre os processos econômicos, sociais e territoriais que se desenvolvem
nestes espaços urbanos (CICCOLELLA, 1999). A emergência de novas dinâmicas urbanas
indica, em alguma medida, uma generalização do envolvimento no processo de globalização,
que irá depender da natureza e do alcance da influência desse processo em cada realidade
particular (MARCUSE E VAN KEMPEN, 2001).

A velocidade e a violência das mudanças em curso, sob o marco da globalização, estimularam

uma produção considerável de estudos sobre as transformações na estrutura urbana para o
caso das metrópoles latinoamericanas. Percebe-se nesses estudos um esforço em analisar uma
série de processos resultantes desta nova configuração política e econômica e em relacioná-los

4 SASSEN, Saskia. The Global City. London. Tokyo. Princeton University Press, 1991.
5 ASCHER, François. Metapolis ou l’avenir des villes. Paris: Editions Odile Jacob, 1995
6 AMENDOLA, Giandomenico. La cittá postmoderna. Roma: Laterza,1997.
7 DEMATTEIS, Giuseppe. Subur-banización y periurbanización. Ciudades anglosajonas y ciudades latinas. In. Monclús, Fco. Javier (Ed.),

La ciudad dispersa. Barcelona, Centre de Cultura Contemporània de Barcelona, 2000.

8 SOJA, Edward. Postmetropolis. Critical Studies of Cities and Regions. Oxford: Blackwell Publishers.
9 MARCUSE, Peter y Ronald van Kempen, Eds. Globalizing Cities. A New Spatial Order. Oxford (UK): Blackwell Publishers, 2000.

3
a um conjunto de características comuns às grandes metrópoles. Da análise desses estudos10,
Ciccolella (2007:135) sistematizou como tendências principais:

- a consolidação de “policentrimos”, ou em parte tendências ao mesmo;

- a tendência de conformação da cidade-região e do crescimento reticular;

- a expansão da base econômica, especialmente sustentada em serviços;

- a difusão ou proliferação de novos objetos urbanos (shoppings, hipermercados, urbanizações

fechadas, etc.).

- a suburbanização difusa, tanto de elites como de setores pobres ou populares;

- o incremento da polarização social;

- o incremento ou consolidação da segregação residencial.

Em muitos dos estudos realizados no contexto latino-americano identifica-se um enfoque de

ruptura, interpretando a reestruturação metropolitana recente como uma descontinuidade radical
das características da cidade “desenvolvimentista” (CICCOLELLA, 2007), fundamentado por um
enfoque crítico, que procura particularizar as condições específicas das cidades latino-
americanas considerando os impactos dessa nova etapa de desenvolvimento e modernização
capitalista (DE MATTOS, 2002). Da reflexão sobre uma suposta “cidade da globalização” no
contexto latino americano, o reforço da segregação aparece como resultado predominante:

“a cidade da globalização é, acima de tudo, uma cidade polarizada e segregada.

Isso porque a reestruturação e a flexibilização de seus mercados de trabalho não
foram capazes de atenuar as desigualdades sociais herdadas do período anterior
e, em muitos casos parecem aumentá-la... Dessa maneira se impõem novas
modalidades de segregação e exclusão socioterritorial e os conflitos tendem a se
agravar de forma imprevisível” (DE MATTOS, 2004:190).

Ao mesmo tempo, a grande mobilidade de capitais internacionais vinculada ao caráter liberal das
políticas de planejamento e gestão urbana resultou em uma intensificação da produção
imobiliária, processo que passa a aparecer como um dos fatores determinantes na
reestruturação destes espaços:

“Uno de los cambios en que esto es especialmente visible, es el que resulta del
impacto que están teniendo las inversiones inmobiliarias privadas, que es

10 Ciccolella (2007:134) examinou para o caso brasileiro as pesquisas: Tachner, S. e Bógus, L. “São Paulo, uma metrópole desigual”, EURE, Revista
Latinoamericana de Estudios Urbanos y Regionales, vol. XXVII n.80, Santiago do Chile, 2001 e Leme, M. “O impacto da Globalização em São Paulo e a
precarização das condições de vida”. EURE, Revista Latinoamericana de Estudios Urbanos y Regionales, vol. XXIX n.87, Santiago do Chile, 2003.

4
 incomparablemente mayor al observable en cualquier otro momento del pasado”
(DE MATTOS, 2007:83).

A manifestação espacial da intensificação dos investimentos imobiliários passa a ser constatada

de forma fragmentada em diversas cidades da América Latina, impondo em determinadas áreas
das cidades uma imagem comum, que corresponde a espaços que “qualificam” as cidades para
a inserção em lógicas globais. Assim, grandes complexos empresariais, hotéis de luxo de
cadeias internacionais, museus e espaços de cultura e entretenimento desenhados por
arquitetos de “grife” e imensos condomínios fechados passam a fazer parte de quase todas as
grandes metrópoles da América Latina.

Reascende-se, neste contexto, o interesse sobre a investigação da segregação, e sua particular

relação com novas dinâmicas de produção do espaço, onde se destaca a intensificação da
construção da cidade como produção imobiliária.

1.2 Padrões de segregação e as lógicas de produção do espaço

Durante grande parte do século XX, a metrópole latinoamericana exibiu um padrão de

segregação interpretado pelo modelo centro-periferia, explicado essencialmente pela dualidade
socioeconômica. Grande parte das interpretações da época partia da análise da relação entre os
processos de urbanização e de industrialização, os quais tendiam a promover graves
desequilíbrios socioespaciais no contexto latinoamericano. Por um lado, constatava-se a
concentração da população mais rica nas áreas centrais bem equipadas, por outro lado, a
população mais pobre distanciava-se do centro indo constituir periferias carentes de acesso a
equipamentos e às condições urbanas adequadas. Esse duplo movimento explicitava as
diferenças e levava a cidade a um rápido processo de expansão, pautado por baixa densidade,
que passou a ser descrito por planejadores como sendo um padrão periférico de crescimento
urbano.

Na década de 1980, o contexto de estagnação e inflação em muitos dos países da América

Latina mudou a dinâmica de crescimento urbano que se estruturava desde o início dos anos 40
do século passado. Nesse contexto, o modelo centro-periferia passou a ser questionado pelas
novas dinâmicas que passaram a indicar um momento de retração econômica e,
simultaneamente, o chamado esgotamento do padrão periférico e um empobrecimento da
população. Para os planejadores da Secretaria Municipal de Planejamento de São Paulo
(SEMPLA,1990), a ação combinada desses processos teria provocado o adensamento
demográfico e a maior participação da população de baixa renda nas áreas mais centrais da

5
metrópole. Assim, foi utilizado o “termo redução perversa da segregação sócio-espacial”11 para
denominar um processo em que o adensamento e a diversificação social das áreas mais
centrais ocorriam pela precarização das condições de habitação (SEMPLA,1990).

É também a partir da década de 1980 que começa a se discutir a alteração da estrutura das
cidades e principalmente de suas porções mais periféricas, a partir de transformações pontuais
que se sobrepõem ao padrão centro-periferia, gerando espaços em que os diferentes grupos
sociais estão muitas vezes próximos, porém separados por muros e dispositivos de segurança
(CALDEIRA, 2000). Nessa interpretação, a escala tradicional de observação dos padrões de
segregação é questionada e a idéia dialética voluntário/involuntário12 é utilizada para explicar
diferentes manifestações da segregação.

A emergência de interpretações alternativas (ou complementares) ao modelo centro-periferia,

através da discussão de padrões novos de segregação, apesar de exporem a fragilidade desse
modelo, não questiona a lógica simplista da produção da cidade industrial, base explicativa do
modelo e limitada pela interpretação de que o fato econômico (a industrialização) determinava as
condições de consumo do espaço.

De acordo com Pereira (2005), nessas alternativas havia uma falácia decorrente da perspectiva
de se dar primazia ao consumo do espaço, supervalorizando-o. “Esta supervalorização privilegia
a análise do espaço-produto em detrimento da perspectiva que analisa o processo de produção
e da critica sobre a produção do espaço” (PEREIRA, 2005). Havia nessas interpretações
alternativas uma lacuna explicativa das relações entre a industrialização e a urbanização. Assim,
“embora seja certo que a industrialização faça crescer o urbano, é a urbanização que leva ao
aprofundamento das desigualdades na cidade” (PEREIRA, 2005).

Em sua obra, a Produção Social do Espaço, Gottidiener (1993) já pontuava que a produção do
espaço decorria não apenas dos processos econômicos, mas também e, mais especificamente,
de uma articulação conjunta entre Estado e setor imobiliário, que formavam uma coalizão de
interesses entorno da valorização imobiliária e representavam a vanguarda das transformações
espaciais.

11 Entendemos que a designação “redução da segregação” refere-se à idéia de que a segregação necessariamente significa um distanciamento
físico territorial, o que parece ser redutor, pois a condição de desigualdade, inerente ao processo da segregação, se manifesta por diferentes
relações espaciais.
12 A interpretação dicotômica do par “voluntário/involuntário” para explicar as diferentes manifestações da segregação impossibilita uma

interpretação do todo da cidade. A decisão “voluntária” individual ou de um grupo em isolar-se em um condomínio fechado, gera imediatamente
seu oposto, que é a impossibilidade de acesso por outros. Ao mesmo tempo a idéia da segregação involuntária, de grupos residentes em
comunidades pobres ou violentas, obscurece o fato, que foi justamente a intensidade dos processos imobiliários nas proximidades que
induziram a essa situação. A atuação do Estado sobre esses grupos normalmente leva a processo de realocação, ou mesmo de urbanização
mais ampla, que pode de fato legitimar um avanço para a atuação do “imobiliário formal”.

6
Essa percepção fortalece a sugestão de Pereira (2005) de que as:

“desigualdades urbanas têm mais a ver com o processo social de construção

imobiliária da cidade (o setor) do que com a industrialização em geral. Por isso, a
compreensão das formas de produção do espaço urbano, num determinado lugar
e num determinado momento, é decisiva para se compreender as desigualdades
urbanas”.

A noção de forma de produção do espaço construído foi desenvolvida por Jaramillo (1982), que
a definiu como “sistemas que relacionan a los hombres entre sí, y a éstos con los medios de
producción para producir un bien o una serie de bienes” (JARAMILLO, 1982: 177). De acordo
com o autor, o que especificaria uma determinada forma de produção do espaço construído
seria a natureza da relação dos diversos agentes envolvidos em uma estrutura com capacidade
de reprodução13.

Para este autor existiria ainda uma série de peculiaridades do setor da indústria da construção14
que dificultaria a instauração de relações capitalistas plenamente desenvolvidas, que seria ainda
mais evidente para o caso das formações urbanas da América Latina. Para ele, seria essa
dificuldade que permitiria a coexistência de diversas formas de produção, o que não significaria
diferentes processos de urbanização. Assim, diferentes formas de produção –doméstica,
encomenda, mercado e estatal15 – aconteceriam simultaneamente, sendo a relação entre estas,
explicativas das lógicas de produção do espaço em sua totalidade.

A interpretação da cidade sob a idéia de centro e periferia caminhou em sentido contrário ao

esclarecimento do espaço em sua totalidade. Essa ideia como um modelo de urbanização deu
margem a estudos fragmentados, que obscureceram a compreensão do processo como uma
totalidade. Neste contexto se fortaleceu uma visão segmentada e dual da urbanização, “onde
uma produção organizada do espaço – moderna e industrial – se contrapunha a outro espaço,

13 De maneira mais detalhada, o autor (JARAMILLO, 1982: 176) utiliza o texto clássico Calculo económico y formas de propiedad de Charles
Bettelheim e identifica um conjunto de posições dentro da forma de produção - trabalho direto, controle técnico da produção, controle econômico
direto da posição e controle econômico indireto – e seria justamente a natureza dentro de cada uma destas posições que definiria a relação com
os meios de produção e a relação entre estes. O autor define ainda a noção de motor da produção, que corresponderia as razões que
determinariam as estratégias do controle econômico. Das relações particulares dentro de cada uma das formas de produção, se definiria o
caráter da formação do valor do produto imobiliário (valor de uso/valor de troca).
14 A necessidade da terra (e seu caráter de obstáculo a reprodução ampliada); o longo período de produção (que implica a condição do pré-

financiamento da construção para uma rotação mais rápida do capital industrial e o alcance de uma rentabilidade normal) e o longo período de
circulação (que implica a necessidade de um financiamento de longo prazo entre o período de início de utilização do produto e sua amortização
financeira completa) (TOPALOV, 1974:16).
15Jaramillo classifica como formas de produção: a produção por encomenda, a promoção privada, auto-construção e a produção capitalista

“desvalorizada” por parte do Estado. Para uma classificação mais adequada substituímos: “promoção privada” por “produção para mercado”;
autoconstrução por “produção doméstica” e produção capitalista “desvalorizada” por parte do Estado por “produção estatal”.

7
onde à apropriação desorganizada do lote se somava a produção precária da casa-própria por
trabalhadores” (PEREIRA, 2005).

Essa perspectiva reducionista resultou em um número significativo de trabalhos que, por um

lado, buscavam compreender a produção da periferia e, por outro, a verticalização das áreas
centrais16. Cabe ressaltar que essa visão segmentada do espaço urbano coincidia com a divisão
espacial das formas de produção predominantes, o que gerava a impressão de se tratarem de
lógicas diferenciadas na produção do espaço, que pudessem ser investigadas em separado.

Enquanto na periferia existia uma predominância da forma de produção doméstica, nas áreas
mais centrais predominava a produção de mercado. Neste contexto, outras formas de produção
eram também relevantes. A forma de produção por encomenda detinha um espaço significativo,
seja no centro, na periferia, ou em localizações intermediárias e o Estado17 passava cada vez
mais a intervir na produção habitacional através de diferentes estratégias (provendo
infraestrutura, subsídios, financiamentos e construindo unidades).

Nesta coexistência de formas de produção do espaço construído, aquela constituída por

relações capitalistas mais desenvolvidas (a produção para mercado) tendia a dominar o
processo de produção do espaço, mesmo não tendo atuação predominante na totalidade do
espaço da cidade. Tal dominação está vinculada à produção da mais-valia e mecanismos mais
elaborados de valorização imobiliária18, o que conduzia sua atuação para os espaços onde a
captura dessa valorização fosse mais rentável, tomando a frente dos processos de diferenciação
espacial. O fato da produção para mercado não ter sido uma forma predominante dificultava a
percepção de sua dominação na totalidade do processo de urbanização.

No contexto de crise dos anos 1980, o esgotamento do padrão periférico de urbanização explica-
se pelas limitações da forma de produção doméstica em face do aumento dos preços da terra e
das deficientes condições de poupança da população para a produção da casa. Essa
valorização da terra estava associada tanto às melhorias no espaço urbano periférico, como
também ao reflexo da valorização, ainda mais ampliada, das áreas centrais que passavam a

16 Ressalta-se o caráter ambíguo destes estudos isolados a partir das explicações de PEREIRA (2005): "É importante salientar que a
verticalização se constitui num produto, que compreende desde edifícios de três andares a arranha-céus. A autoconstrução, por outro lado,
refere-se a um processo de construção da casa pelos próprios moradores. A interpretação do crescimento da cidade pelo modelo centro-
periferia associa um produto ás áreas centrais e a forma de produção doméstica às áreas periféricas. Essas associações ambíguas exprimem
imprecisão de critérios e uma incoerência do modelo, pois num caso o critério é o produto imobiliário, o edifício vertical; e no outro, o critério é a
forma de produção, a autoconstrução da casa própria".
17 A forma de produção estatal em sua forma pura – isto é o Estado assumindo o controle técnico e econômico da produção – é bastante

incomum, sendo pouco conhecido o alcance dessas experiências, sobretudo pelo silencio dos pesquisadores. Todavia, é inegável a
necessidade de reconhecer as diversas possibilidades do Estado, como agente imobiliário, de interferir no processo produtivo.
18 Esses mecanismos serão apresentados e discutidos na terceira parte deste trabalho, quando se discute a produção imobiliária da cidade de

São Paulo.

8
contaminar as áreas mais periféricas. A solução encontrada por essa população passou a ser o
adensamento, através de ocupações normalmente irregulares de áreas já consolidadas, onde se
incluíam os centros tradicionais que, pelo deslocamento dos investimentos para negócios mais
rentáveis, encontravam-se como espaços relativamente empobrecidos.

A partir de meados dos anos 1980 e na década seguinte, percebe-se o progressivo avanço da
forma de produção para mercado. Sua atuação restrita, em parte da década de 1980, direcionou
a produção para empreendimentos imobiliários com requintes de luxo19 nas áreas mais
valorizadas, reforçando a diferenciação sócio-espacial da metrópole. No decorrer da década de
1990, a ampliação da disponibilidade de capital para o setor da indústria da construção, em
grande parte explicada por sua articulação com o setor financeiro, permitiu a aceleração da
produção imobiliária, induzindo a uma reorganização dos agentes envolvidos na produção de
mercado. Com a ampliação de capitais destinados ao setor imobiliário é evidente o movimento
de concentração, o qual determinou o fortalecimento das grandes empresas - que passaram a
ampliar, ainda mais, o porte de seus projetos e intervenções – e o enfraquecimento das
pequenas empresas, que passam, então, a direcionar sua atuação para espaços que
anteriormente eram atendidos por outras formas de produção20, até mesmo não mercantis.

A produção para mercado, até então restrita as áreas mais centrais e valorizadas, passa nas
últimas décadas a se verificar na totalidade do espaço da metrópole. Esse movimento faz com
que a forma de produção para mercado, dominante nos mecanismos de valorização, se torne
também predominante no processo de urbanização. Essa dupla caracterização a transforma em
forma hegemônica, dando força à interpretação da cidade a partir da compreensão das relações
sociais estabelecidas dentro desta forma de produção. Assim, o próprio termo produção
imobiliária (em geral e a-histórica) se confunde com a forma de produção para mercado (uma
forma particular da produção capitalista do espaço) e dado esse equívoco há uma transposição
inadequada que confunde as duas noções (uma geral e a-histórica e, a outra, a uma forma
particular e histórica) com a produção imobiliária de mercado, que corresponde a um momento
determinado da história da cidade. A rigor, ocorre uma naturalização da forma hegemônica
como se a produção para mercado pudesse ser a única forma de produção da cidade. Isso
ocorre, talvez, porque todos imóveis são vistos como passíveis de serem negociados e, portanto,
toda a cidade (edifícios, terrenos e infraestrutura) é precificada e considerada empiricamente

19 Devido a restrição de capital para empréstimos, principalmente na segunda metade da década de 1980, a demanda solvente restringiu-se a
aqueles com capacidade de pagamento dos imóveis em períodos mais curtos.
20 As formas de produção doméstica e produção por encomenda praticamente não encontrarão espaço na cidade. Por outro lado, “a produção

estatal” se aproximará cada vez mais de uma produção de mercado, uma vez que o Estado facilitará sua reprodução, direcionando sua atuação
no aprimoramento das estruturas de financiamento da produção e do consumo da mercadoria habitação.

9
como mercadoria, no sentido definido por Karl Polanyi21. Por isso, é que por meio da observação
particular desta forma de produção imobiliária que se pretende investigar as transformações da
metrópole e suas relações com os processos de segregação.

2. Segregação e Produção Imobiliária (para mercado): questões teóricas

Nas discussões atuais sobre as transformações da metrópole, o reforço da segregação e a

intensificação da produção imobiliária para mercado, apesar de serem intensamente discutidos,
não estão particularmente relacionados. Com relação à segregação, são inúmeros os estudos
que desenvolvem uma análise descritiva do espaço urbano a partir das diferentes condições
socioeconômicas de sua população. Com relação ao debate da produção imobiliária, predomina
um esforço na análise de produtos ou projetos específicos resultando em abordagens
fragmentadas de artefatos urbanos e arquitetônicos, que apontam o aumento da segregação
sem aprofundar e problematizar a relação entre estes processos.

Entendendo que a compreensão articulada desses processos – segregação e produção -

contribui para a análise das transformações da metrópole, na medida em que permite a
discussão simultânea da apropriação e produção do espaço, procuraremos explorar questões
teóricas sobre os dois processos e mostrar os nexos dessa articulação.

As referências mais recentes sobre o tema da segregação mostram uma grande diversidade
com relação aos conceitos e definições bem como em relação às abordagens, metodologias e
escalas de análise empregadas pelos diversos autores. Conceitualmente, a segregação é
predominantemente vista como um processo de diferenciação espacial (HARVEY, 1980;
CALDEIRA, 1997; LAGO, 2001; MARCUSE, 2004; PRÉTECEILLE, 2004), que segundo Marcuse
(2004) é motivado fundamentalmente por questões como divisões culturais, divisões funcionais
(vinculadas a uma racionalidade econômica) e diferenças no status hierárquico (baseadas nas
relações de poder).

Nos atuais processos de transformação da metrópole, a idéia de diferenciação espacial é

extremamente pertinente, mas exige um esforço muito maior para interpretar a segregação. Não
se trata mais de realidades territoriais estanques (como historicamente procurou-se mostrar por
meio do modelo centro-periferia), mas de uma realidade dinâmica, onde a diferenciação pode se
apresentar em espaços justapostos, pela condição urbana de acesso (econômico, cultural) ou
mesmo, como argumenta alguns autores, por se tratar de processos voluntários ou involuntários.

21
“As mercadorias são aqui definidas, empiricamente, como objetos produzidos para a venda no mercado; por outro
lado, os mercados são definidos empiricamente como contatos reais entre compradores e vendedores” (Polanyi, 1984:
84)

10
As transformações urbanas atuais refletem diferentes lógicas de apropriação do espaço, tanto
por aqueles que o utilizam, como por aqueles que o produzem. Nesse sentido, “a idéia de
segregação toma força quando se pensa formas básicas de apropriação diferencial do território”
(KOWARICK, 2004: 96). Entendida desta maneira, a segregação se articula intrinsecamente
com a produção imobiliária e essa articulação permite uma compreensão dinâmica das formas
de apropriação e produção do espaço.

Esse esforço de desenvolver uma compreensão articulada da segregação com a produção

imobiliária já foi objeto de análise diversos autores22. Muitos dos debates, entretanto foram
limitados à problematização da relação entre a diferenciação dos usos e do preço da terra
(entendido como medida de acesso à propriedade privada).

Granelle (2004), ao sistematizar historicamente esta discussão, procura mostrar a existência de

duas teses predominantes. Uma construída fundamentalmente por sociólogos23, e outra, pelos
economistas, sobretudo os vinculados com a Nova Economia Americana, que desenvolveram
modelos que, a princípio, apontariam para interpretações mutuamente excludentes. Para esse
autor, a contribuição principal das teses desenvolvidas por sociólogos é reforçar os espaços
constituídos como um feito que resulta da história, mostrando a relevância de se considerar na
discussão dos fenômenos de segregação os processos de formação e os valores culturais do
território24. Por sua vez, as teses desenvolvidas, na perspectiva dos economistas, seriam
importantes por revelarem o papel de estruturação do mercado sobre uma realidade constituída,
indicando que o preço da terra seria responsável pela reorganização do socioespacial25.

Fica implícita na interpretação desse autor francês a idéia de que a leitura da distribuição
socioespacial da população explica em parte a estrutura dos preços da terra que se consolida
em um dado momento, sendo produto de uma construção histórica. Por outro lado, as mudanças
em curto e médio prazo seriam consequência dos preços estabelecidos. Entendendo desta
forma, Granelle (2004: 93) propõe uma seqüência dialética síntese: “usage – prix – usage”.

22 A discussão da diferenciação dos usos do solo foi particularmente desenvolvida pelos teóricos da renda da terra, cuja produção e discussão
foi bastante intensa nos anos 70. Ver a respeito em Grannele (2004).
23 O autor analisa os trabalhos de HALBWACHS M., 1909, Les expropriations et le prix des terrains à Paris(1860-1900), Paris, Société Nouvelle
de Librairie et d’Edition ; FIREY W. 1947, Land Use in Central Boston, Harvard University Press (Greenwood Press, Publishers, New York,
1968); BURGESS E. W., 1925, "The Growth of the City : an Introduction to a Research Project" in BURGESS E. W., MAKENSIE R.D., PARK R.
E. (ed.), The City, Chicago, The University of Chicago Press, 47-62. BURGESS E. W., 1929, "Urban Areas" in SMITH T. V., WHITE L. D. (ed.),
Chicago : an Experiment in Social Science Research, Chicago, The University of Chicago Press, 113-138.
24 « Le point fort des thèses sociologiques est de montrer que l’usage des sols dépasse largement les phénomènes de marché, et cela chaque
fois qu’il y a des mutations profondes de l’usage des sols, que ce soit pour l’urbanisation de terrains neufs ou pour le recyclage de terrains
urbanisés. Les marchés prévoient mal le long terme. Historiquement la création des beaux quartiers a été à chaque fois un pari sur structures
nouvelles, anticipant largement à l’avance le fonctionnement du marché » (GRANELLE, 2004: 93)
25 “Mais une fois une certaine structure des usages du sol relativement bien établie, les thèses économiques illustrent en revanche les
mécanismes habituels du marché. Le sol est alloué au plus offrant et la structure des usages du sol est donc déterminée par le marché. Celui-ci
joue principalement à court et moyen terme, mais réagit à son tour sur le long terme par le jeu des anticipations des agents.” (GRANELLE,
2004:93)

11
Embora virtuosa ao considerar as formas de apropriação do espaço historicamente consolidadas
e ao permitir o conhecimento das estratégias adotadas na produção do espaço, essa síntese
apresenta uma limitação ao considerar o preço do solo26 como variável síntese dos processos de
apropriação e de produção do espaço, face às novas relações sociais constituídas no setor
imobiliário e a sua forte articulação com o capital financeiro. Se historicamente o preço da terra
determinou, em grande medida, o preço dos produtos imobiliários, a racionalidade atual nos
mostra que são os produtos imobiliários potenciais, em devir, que indicarão o preço da terra.
Que transformações na produção imobiliária explicam a inversão destas determinações?

A nosso ver, essas transformações estão particularmente vinculadas ao processo de

fortalecimento da forma de produção imobiliária de mercado que se tornou hegemônica sobre as
demais formas. Esta hegemonia da produção de mercado se manifesta pelo predomínio na
produção capitalista do espaço, mas sobretudo pelo domínio desta forma de produção na
formação de mais-valia e nos mecanismos de valorização imobiliária cuja atuação na produção
do espaço, representa o avanço das relações capitalistas no setor e a definição de novos
arranjos de produção como garantia da reprodução ampliada do capital.

O setor imobiliário possui, além das contradições comuns à própria produção industrial
capitalista (capital e trabalho), algumas contradições próprias e particulares: a necessidade da
terra (e seu caráter de obstáculo à reprodução ampliada); o longo período de produção (que
implica a condição do pré-financiamento da construção para uma rotação mais rápida do
investimento industrial e o alcance de uma rentabilidade normal do capital) e o longo período de
circulação (que implica a necessidade de um financiamento de longo prazo entre o período de
início de utilização do produto e sua amortização financeira completa) (TOPALOV, 1974: 16).

A superação destas barreiras, segundo Jaramillo (1982) e Topalov (1974), está vinculada ao
avanço das relações capitalista no setor, que convergem para emergência do importante agente
de gestão e produção imobiliária: o promotor imobiliário27. Este agente é figura de coordenação
dos movimentos dos capitais interessados no investimento imobiliário, permitindo acelerar a
circulação e uma rotatividade muito maior aos ciclos de produção. A emergência deste agente
imobiliário está particularmente relacionada à história das fontes de financiamento:

26 A limitação da variável preço do solo é particularmente iluminada pelos fenômenos que observamos na atualidade, onde a formação do preço
do produto imobiliário envolve questões mais complexas.
27 O autor define o promotor imobiliário como “um agent social qui assure la gestion d´um capital immobilier de circulation dans sa phase de

transformation em marchandise logement’’ (TOPALOV, 1974 :15).Para o caso brasileiro, é comum em traduções ser feita a substituição pelo
termo Incorporador, que corresponde ao termo juridicamente definido. Por reconhecermos que essa tradução pode trazer reduções a uma
conceituação bastante aprofundada, optamos por utilizar o termo promotor.

12
 “Pour qu’apparaisse la promotion immobilière, le préfinancement de la
construccion comme son finacemment à long terme doivent faire l’objet d´un
investissement capitaliste : le retour rapide du capital-marchandise de l’industriel à
la forme liquide doit etrê assuré par l´intervention d´un capital de circulation
spécifique28” (TOPALOV, 1974 :17).

Essa transformação no setor imobiliário facilitará o avanço dos capitais financeiros que buscam
ganhar com a valorização dos imóveis e, em parte, garantem a superação da barreira colocada
pela propriedade fundiária, rivalizando com os proprietários de terra os ganhos da renda.

O reforço do capital financeiro no setor imobiliário exige, ainda que indiretamente, a ampliação
da mais-valia a ser alcançada no setor, isso é a garantia da produção do espaço como local
privilegiado de reprodução ampliada do capital. Surgirão no âmbito deste setor estratégias
visando o alcance dos preços de monopólio29, que propiciarão novas categorias de renda a
serem incorporados pelos capitais envolvidos na produção imobiliária, bem como alteração dos
custos de produção. Neste sentido, o ideário de marketing é apropriado pelo setor, e passa a
orientar as estratégias de produção30.

O marketing, por meio da pesquisa, concepção do produto e da propaganda, atuaria para gerar
aumento do preço de venda (com a formação de preço de monopólio) por meio do
estabelecimento de nichos de mercado; da criação de diferenciais competitivos; da criação de
grife e da imagem da marca; da construção simbólica da localização e do posicionamento de
mercado (COSTA, 2002: 97). Ao mesmo tempo atuaria, também, na diminuição dos custos do
empreendimento providenciando a redução dos custos financeiros por meio do aumento da
velocidade das vendas e, também, da redução dos custos de produção da obra. Assim,
reorganiza-se a concepção e a produção dos imóveis estabelecendo-se, assim, a aceitação de
padrões habitacionais que propiciam otimização de espaços e de recursos31, além da redução

28 Para que apareça a promoção imobiliária, o prefinanciamento da construção e seu financiamento a longo termo devem ser objeto de um
investimento capitalista: o retorno rápido do capital-mercadoria do (capital) industrial a forma líquida devem ser assegurados pela intervenção de
um capital de circulação específico – tradução livre.
29 “Entendemos por preço de monopólio o determinado apenas pelo desejo e pela capacidade de pagamento dos compradores, sem depender

do preço geral de produção ou dos valores dos produtos”(Marx, 2008: 1027 a 1028). O excedente desse preço sobre o valor do produto realiza
importante lucro suplementar, que converte-se em renda e desta forma pertence aos proprietários dos capitais envolvidos na produção.
30 “A busca do profissional de marketing no mercado de trabalho e o desenvolvimento desta nova especialidade dentro do complexo

organizacional da indústria da construção significam, portanto, o entendimento da necessidade de uma visão empresarial mais preocupada com
seu posicionamento dentro da evolução do mercado imobiliário.Já notamos anteriormente, no entanto, que nossa análise entende essas
mudanças não somente como uma transferência de foco da questão da produção para o mercado no caso, da construção para o imobiliário”
(COSTA,2002:73).
31 Exemplos dessas estratégias podem ser encontrados na racionalização do projeto e do canteiro, no barateamento dos acabamentos, na

diminuição das áreas molhadas, da metragem total dos apartamentos e da área construída e, mais importante ainda, a redução da fração ideal
dos terrenos na composição do preço final das habitações.

13
dos custos do terreno por recriar, simbolicamente, uma localização valorizando áreas onde os
terrenos seriam mais baratos.

Embora a apropriação do ideário de marketing se concretize principalmente nas grandes

empresas, onde os vínculos com os capitais financeirizados globais são mais nítidos, esse
ideário passa a influenciar toda a produção imobiliária de mercado. A conseqüência é que
mesmo nas relações de produção de mercado menos avançadas, representadas por empresas
menores, se presencia, mesmo que de forma parcial, a implantação de estratégias de marketing
mesmo em áreas antes não apropriadas pelo capital.

É nesse sentido que entendemos que “a compreensão das transformações na produção

imobiliária, considerando a articulação das suas diferentes formas sociais, permite unificar
processos que comumente são entendidos como se fossem separados: o espacial e o social, ou
o global e o local” (PEREIRA, 2006: 222).

Trata-se de uma diferente relação do setor imobiliário com o espaço, cada vez mais nítida, tal
como Lefebvre já anunciava nos anos 1970:

“O setor imobiliário se torna tardiamente, mas de maneira cada vez mais nítida,
um setor subordinado ao grande capitalismo, ocupado por suas empresas
(industriais, comerciais, bancárias), com uma rentabilidade cuidadosamente
organizada sob a cobertura da organização do território. O processo que
subordina as forças produtivas ao capitalismo se reproduz aqui, visando à
subordinação do espaço que entra no mercado para o investimento dos capitais,
isto é, simultaneamente o lucro e a reprodução das relações de produção
capitalistas” (Lefebvre, 1999: 163 e 164)

3. São Paulo: segregação e produção imobiliária (de mercado)

Nos últimos anos, vários estudos vêm se debruçando sobre o avanço da financeirização sobre o
mercado imobiliário e os efeitos na produção do espaço da cidade de São Paulo (BOTELHO,
2005; FIX, 2007; MIELE, 2009). A constatação inicial é que este capital financeiro irá atuar de
maneira seletiva e concentrada nas áreas mais valorizadas das cidades, onde justamente
poderá obter maiores ganhos. O acompanhamento dos movimentos posteriores destes capitais
mostra diferentes arranjos com a produção imobiliária, que ajudam a transformar a organização
do setor, favorecendo a intensificação da produção e sua generalização por diversos espaços da
cidade de São Paulo e de sua região metropolitana. Esta situação faz da produção imobiliária

14
para mercado da cidade de São Paulo um objeto privilegiado da discussão de seus nexos com a
segregação e, desta maneira, permite compreender as transformações da metrópole.

Nesse contexto, os edifícios empresariais e os grandes conjuntos residenciais destacam-se

como os artefatos mais determinantes na reorganização do espaço da metrópole. A produção
destes artefatos arquitetônicos e urbanos condiciona diferentes estratégias de localização e
concepção de produtos e revela diferentes nexos com o capital financeiro.

Em um primeiro momento, a produção imobiliária financeirizada é materializada na consolidação

de um eixo empresarial32 – o vetor sudoeste de São Paulo – que se estabelece de maneira
concentrada como continuidade das áreas tradicionalmente valorizadas da cidade.

“Diferentemente da indústria que se localiza em diferentes áreas da metrópole,

principalmente em suas franjas periféricas, o novo setor de serviços modernos só
pode se localizar neste eixo de expansão da centralidade econômica de São
Paulo, o que vai revelar diferentes estratégias e interesses que vão constituir o
processo de reprodução do espaço neste fragmento da metrópole” (MIELE,
2008:25).

Se percebido como um processo histórico, a consolidação desse eixo empresarial, que conforma
uma nova centralidade, insere-se mais em uma lógica de continuidade do que de ruptura. Ele
aparece apenas como um símbolo na paisagem representando uma maior concentração de
capitais, mas deve-se destacar que a realização dos empreendimentos neste eixo exigiu
mecanismos sofisticados de valorização e rentabilidade da propriedade imobiliária. E, inclusive,
avanços importantes nas formas de propriedade imobiliária associadas ao financeiro como a
utilização de Fundos de Investimentos Imobiliários. A intensidade da segregação e a
consolidação de um espaço “fragmentado” ocorrem justamente porque se amplia a distância
dessas áreas, que já se destacavam por serem valorizadas, com o restante da cidade. Nelas se
destaca o uso de artefatos arquitetônicos e urbanos como “símbolo” de uma paisagem
globalizada em um espaço beneficiado por diversas intervenções estatais, que cumprem o
“papel” de inserir a metrópole paulista na lógica global.

“O Estado oferece as condições contratuais, legais e de infra-estrutura para que

os investimentos no espaço se realizem através da constituição deste eixo

32 Botelho (2005) indica que em levantamento realizado junto à Comissão de Valores Mobiliários e empresas ligadas à emissão desses papéis,
pôde-se perceber que a grande maioria dos FII’S (Fundos de Investimentos Imobiliários) e dos CRI’s (Crédito de Recebíveis Imobiliários)
lançados na cidade de São Paulo a partir de 1994 concentram-se no chamado “vetor sudoeste”, área que engloba as áreas mais valorizadas da
cidade ou em forte processo de valorização (como as áreas da Av. Paulista, Av. Faria Lima, Av. Eng. Luis Carlos Berrini, Av. das Nações Unidas
etc.).

15
 empresarial por meio de um mercado imobiliário (que funciona também sobre as
regras e leis do Estado) ligado à elite paulistana, representante dos interesses do
capital que procura colocar São Paulo no ritmo da globalização da economia”
(MIELE, 2008: 25).

O elevado movimento de capitais nestas operações permite a superação, simultânea, da barreira

colocada pelos altos preços da terra e, também, pelo longo tempo de rotação do capital no setor
da construção, ao aumentar o volume e a aceleração dos capitais envolvidos. Esses fatores
associados aos maciços investimentos do Estado em obras públicas – principalmente no sistema
viário – garantem a produção do espaço e da mais valia sob o signo da valorização imobiliária,
que tende a se generalizar nos processos de adensamento e verticalização dos bairros
tradicionalmente residenciais.

Embora o vetor sudoeste (eixo empresarial) ganhe grande destaque por seu impacto espacial e
por materializar os vínculos com instrumentos financeiros mais sofisticados, é na observação da
produção residencial que serão percebidas as explicações sobre o processo de generalização
da produção imobiliária em inúmeros espaços distribuídos por toda metrópole. A produção
imobiliária residencial, ao contrário da produção de edifícios empresariais, tende a se localizar
em diferentes áreas da cidade e por ter entre sua clientela famílias desprovidas de poupança
têm maior necessidade de capital de circulação para financiar o consumo habitacional.

A aproximação mais forte do mercado imobiliário com o capital financeiro, no caso da produção
residencial, acontece a partir de 2005 com a intensificação do processo de abertura de capitais
de grandes incorporadoras33. A partir daí, constata-se uma grande valorização das ações destas
empresas, paralela à emergência de um suposto “boom imobiliário”34.

Nesse período, se consolida a engenharia financeira necessária para um modelo de construção

de casa própria no país, legitimado pelo Estado brasileiro a partir da reformulação do marco
regulatório35 (FONSECA, 2004) e da ampliação da oferta de financiamentos, o que faz com que
a produção de imóveis destinados à classe média se tornasse extremamente atrativa36. Cabe

33 De acordo com pesquisa realizada no site da BOVESPA-NOVOS MERCADOS constatou-se que das 20 empresas de incorporação com
capitais abertos, 15 eram empresas de São Paulo.
34 Deve-se ressaltar que outros fatores são também explicativos do “boom imobiliário”. Royer(2009) destaca a melhoria do ambiente regulatório,

que significou maior segurança jurídica para os incorporadores, construtores e investidores e a melhoria do crédito para a pessoa física a partir
da redução das taxas de juros, do aumento dos prazos de pagamentos e da diminuição dos valores de entrada. Além dessas medidas
específicas, deve-se destacar o contexto macroeconômico, com a queda da taxa referencial de juros da economia.
35 Como exemplos da transformação do Marco Regulatório referente a Produção Imobiliária vale citar a lei n. 9.514/1997, que dispõe sobre o

Sistema Financeiro de Imobiliário, institui a alienação fiduciária de coisa imóvel e a Lei n. 10.931 que dispões sobre o Patrimônio de
Incorporações Imobiliários, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário.
36 Deve-se destacar que esse direcionamento da produção impunha algumas limitações, já que boa parte das empresas focava para a produção

de imóveis para a classe média alta e alta em razão da maior poupança dos compradores, que facilitava o encaixe de preço no ciclo de

16
destacar que o bom desempenho apresentado pelas incorporadoras nos últimos anos estava
baseado em uma intensa produção imobiliária de mais alto padrão em bairros valorizados que
começavam a apresentar indícios de saturação.

Consideramos que é o conjunto dessas transformações que explica a intensificação da atuação

das grandes incorporadoras nas áreas mais periféricas e nos demais municípios da Região
Metropolitana de São Paulo, substituindo agentes tradicionais37 da produção, promovendo o
deslocamento de classes médias que não conseguem mais aceder à propriedade privada nas
áreas mais centrais e intensificando a ocupação do território através de produtos com novos
formatos e novas estratégias de financiamento e marketing.

Essa produção imobiliária tem papel decisivo na organização socioespacial da metrópole,

apropriando-se de um padrão histórico de segregação e revigorando-o para obter redução de
custos e, simultaneamente, mais rentabilidade por meio da intensificação de uso em terrenos
mais baratos38. Ao mesmo tempo atua de maneira contraditória na reversão, inclusive simbólica,
do ideário de periferia. Por um lado, promove a valorização por meio do uso do marketing
imobiliário na resignificação de bairros e áreas antes desvalorizados. Por outro lado, desenvolve
condomínios fechados verticalizados - onde se explora a padronização e a redução das áreas
privativas em oposição a generosas áreas livres com equipamentos de lazer39 - que não
guardam relações com sua localização e transformam esses espaços, na maioria das vezes, em
um novo fragmento urbano. A resultante comum das estratégias do marketing imobiliário no
mercado residencial é a intensificação da valorização imobiliária e a redefinição do crescimento
urbano.

“São Paulo, não esta mais definindo o seu crescimento pela franja ou seja pela
incorporação de áreas, cada vez, mais distantes e precárias. Isso, não que dizer
que a dinâmica extensiva deixou de acontecer, mas que essa dinâmica deixou de
ser definidora do crescimento urbano. Agora esse crescimento é definido, de outra
maneira, pela dinâmica da produção imobiliária intensiva que se manifesta como

implantação e reduzia a necessidade de investimento por parte das empresas. Nesse sentido, o direcionamento da produção para a classe
média exigia das empresas o aumento de sua capacidade de investimento para produção (ROCHA LIMA JR.; GREGÓRIO, 2008).
37 Botelho (2005) destaca que no período anterior foi bastante intensa a atuação das cooperativas. “As cooperativas

são soluções encontradas pelos agentes imobiliários para a promoção habitacional destinada a uma faixa de renda da
população que possui condições de pagar por um imóvel, mas que não é atendida pelo Estado, tendo em vista a
inoperância do SFH e seus altos custos para o consumidor, e pelo mercado imobiliário tradicional, voltado para as
camadas de rendas mais altas da população, o que garante maior retorno para os promotores imobiliários”.
38
Foi o que Rodrigo Lefévre demonstrou em seu estudo sobre a verticalização do bairro de Moema quando apontou
para o paradoxo de “que as taxas de lucro nos terrenos baratos são significativamente maiores”(LEFÈVRE,1979:104)
39 De uma forma geral, a produção imobiliária privilegiará a multiplicação de equipamentos, serviços e cenários nos edifícios, mas desprivilegia

uma produção arquitetônica diferenciada, e ao contrário, se apóia muitas vezes na padronização, na repetição e na larga escala.

17
 uma nova lógica de crescimento, que intimamente se subordina a metropolização
dos espaços: um urbanismo sem urbanização.” (PEREIRA, 2005).

Assim, o crescimento é redefinido e, visivelmente, consolidado na paisagem por meio de seus

novos artefatos e megaprojetos, que são agora dominantes na definição de novas relações de
apropriação do espaço. A busca continua de oportunidade para a valorização imobiliária e de
novos espaços para a realização do capital, por meio da produção do espaço capitalista mais
desenvolvido no interior da própria metrópole, define o atual processo de metropolização. De
certa maneira, há uma substituição da idéia anteriormente preponderante do espaço urbano,
como condição de reprodução do capital (industrial em geral), para a de que o objetivo é,
imediatamente, a produção do espaço, passando a ocorrer, então, uma subordinação direta do
espaço ao investimento industrial (imobiliário) e à reprodução do capital40.

A generalização da lógica de produção imobiliária hegemônica encontrará uma estrutura

marcada por diferenças, que tende a se tornar ainda mais desigual e mais segregada, porque,
ao contrario do que o senso comum imagina, a ação da produção imobiliária de mercado ao
subordinar o espaço não tende a uniformizar a organização socioespacial, mas a diferenciá-la
ainda mais. Esse aprofundamento da desigualdade é o que a análise mais crítica nos leva a
perceber, pois parte da enorme rentabilidade requerida pelo setor imobiliário é alcançada a partir
da apropriação da estrutura de segregação historicamente herdada e da ampliação da
valorização imobiliária dessa estrutura, que se dá pela redefinição da segregação com elevação
do gradiente de preços. As diferenças entre áreas centrais e periféricas continuarão existindo,
mas se multiplicarão e serão redefinidas apresentando fragmentações, que aproximarão e, por
vezes, distanciarão a localização das atividades e dos grupos sociais urbanos.

São Paulo, como uma das cidades mais ricas da América Latina, expõe a clara contradição da
hegemonia desta lógica de produção: presencia a reprodução ampliada de um setor imobiliário
extremamente desenvolvido e manifesta as maiores desigualdades na apropriação do espaço
urbano, pois “as condições mais afluentes da vida moderna e da metropolização do espaço
convivem com condição de vida mais precária, a dos atuais moradores de rua das metrópoles
contemporâneas” (PEREIRA, 2005).

Considerações finais

40
“O processo que subordina as forças produtivas ao capitalismo se reproduz aqui, visando à subordinação do
espaço que entra no mercado para o investimento dos capitais, isto é, simultaneamente o lucro e a reprodução das
relações de produção capitalistas. Os lucros são imensos e lei (tendencial) de queda da taxa de lucro médio é muito
eficazmente bloqueada.” (Lefebvre, 1999: 164)

18
Embora as cidades não convirjam para um modelo único, algumas mudanças tendem a ocorrer
em todas elas. Inicialmente, existe uma primeira predisposição a relacionar essas “mudanças
comuns” aos processos de globalização, como fenômeno geral cujo envolvimento particular de
cada cidade dependerá da natureza e do alcance da influência do processo em cada realidade.
Não desprezando a globalização como causa geral, para a discussão da transformação da
metrópole latinoamericana é central reconhecer como “mudança comum” a emergência da nova
lógica de produção do espaço, a partir da hegemonia da produção imobiliária para mercado.

Essa lógica marca mundialmente a formação urbana contemporânea e particulariza a metrópole

latinoamericana, pois a hegemonia das relações capitalistas mais desenvolvidas, em termos de
produção do espaço nessas metrópoles, se associa com as heranças da condição colonial. A
segregação na metrópole latinoamericana tende a consubstanciar a maneira mais miserável de
permanecer na cidade (morador de rua) com a maneira mais desenvolvida de acesso à
habitação (condomínio) por meio do financiamento da produção imobiliária para mercado, que se
associa ao capital financeiro e se beneficia da história urbana marcada por sequelas coloniais.
Nesse sentido, embora essas metrópoles apresentem condições mais violentas e brutais do que
a dos países mais desenvolvidos, não deixa de ser pertinente contribuirmos para a análise crítica
da estrutura urbana das cidades latinoamericanas contemporâneas entendendo sua
transformação como uma seqüência dialética, conforme foi proposto por Granelle (2004), onde
uma produção hegemônica sustenta-se sobre um território estruturado sobre outras lógicas e
tende a tornar mais complexa as relações de apropriação do espaço. A compreensão da relação
entre segregação e produção do espaço contribui para explicar a natureza das transformações
em termos de apropriação do espaço, do valor e do significado da riqueza imobiliária.
A dinâmica urbana de São Paulo, nesse sentido, nos serve de exemplo acabado para
desenvolvimento de reflexões críticas e talvez ilumine a compreensão de condições extremas,
como as da América Latina. O avanço da produção imobiliária para mercado significou a
hegemonia das relações de produção capitalista do espaço e tende a dissolver de forma lenta o
monocentrismo excludente e, também, as noções de centro e periferia, mas tende a criar
experiências mais violentas de existência urbana. A subordinação do espaço ao capital o tornou
fonte privilegiada da mais-valia e da reprodução das relações de produção capitalistas, e o
artefato imobiliário, cada vez mais, uma raridade a ser bem paga.

O que nos induz a levar essas reflexões desenvolvidas para o caso de São Paulo para o
conjunto das metrópoles latinoamericanas? Entendemos que apesar das particularidades, essas
manifestações não são apenas locais e as dinâmicas socioespaciais aproximam, cada vez mais,
cidades como Buenos Aires, Santiago e São Paulo. Fique claro, que na raiz da transformação

19
dessas metrópoles está a subordinação do espaço que reflete cada vez mais a (re)produção das
cidades latinoamericanas, agora de maneira mais profunda, porque capturada pelos movimentos
mais abstratos da reprodução do capital. A “conseqüência comum” dessa subordinação, cada
vez mais real e fictícia, será a produção do espaço como raridade e a multiplicação dos
movimentos do capital. Trata-se, portanto, de um futuro incerto para São Paulo e para essas
metrópoles. Onde a persistência dessas lógicas de produção do espaço determinará apenas
diferentes estratégias para uma produção industrial hegemônica futura e, também, à
continuidade das relações de apropriação do espaço. Assim, cabe inovar na busca do possível,
pois a reiteração dessas estratégias e relações tende a negar a sociedade urbana.

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