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José Antonio Moreno Molina
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III. LAS SITUACIONES BÁSICAS DE SUELO ESTATALES Y SU COMPATIBILIZACIÓN CON LAS CLASES
DE SUELO AUTONÓMICAS
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que la nueva normativa de suelo estatal de 2007-2008 no singulariza, pero que tampoco ignora.
La entrada en vigor no exige en este punto una adecuación -movilización de la legislación
autonómica-.
El legislador establece dos situaciones básicas de suelo, atendiendo a la situación fáctica o real
del mismo, haciendo de línea divisoria el dato constatable de la transformación urbanística o
no del suelo, sin prejuzgar la intervención del legislador autonómico dotando de contenido más
detallado las repercusiones territoriales y urbanísticas que pueda conllevar cada situación
básica de suelo.
Las leyes urbanísticas autonómicas mantienen una clasificación tripartita de suelo, si bien sus
denominaciones pueden sufrir alguna alteración. Así, las más comúnmente recogidas en los
textos legales son las de urbano, urbanizable y no urbanizable, sin perjuicio de que el no
urbanizable en algunas Comunidades Autónomas reciba el tratamiento de suelo rústico
(Canarias, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Galicia...), término que, como se ha dicho
anteriormente, aparece en los primeros textos legales y ha sido adoptada -con alguna variación
conceptual- por la regulación catastral inmobiliaria y la hacendística local, a los efectos del
Impuesto sobre Bienes Inmuebles.
Las clases de suelo, con arreglo a la anterior legislación urbanística (al igual que la anterior
legislación de suelo estatal), se subdividen a su vez en diversas categorías, como vemos a
continuación:
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complemente la ordenación del plan general y establezca las determinaciones necesarias para
su posterior transformación urbanística.
Puede subdividirse en las siguientes categorías: el no urbanizable protegido por sus valores
intrínsecos de conformidad con la legislación sectorial que le resulte de aplicación (ambiental,
paisajística, de protección de bienes de dominio público...); el no urbanizable protegido con
arreglo a la ordenación territorial y urbanística; el suelo no urbanizable que podríamos
denominar inadecuado para su desarrollo urbano (terrenos inundables, etc.); sin perjuicio de
que cada Ley autonómica precise otras categorías de suelo, al preverlo expresamente el
Legislador estatal en el artículo 12.2.a del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2008
(anteriormente se empleaba la distinción entre suelo no urbanizable protegido y suelo no
urbanizable común u ordinario).
1. Concepto de calificación
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En el suelo urbano, la calificación urbanística debe establecer los usos pormenorizados que
incluirán la definición de los usos de cada parcela, así como su edificabilidad y tipología
edificatoria, salvo aquellos terrenos que se delimiten como sujetos a un planeamiento especial,
en donde se fijarán usos globales correspondiendo su pormenorización a los planes especiales
de reforma interior.
En los suelos urbanizables se establecen usos globales y la definición de los usos
pormenorizados es una función de los Planes Parciales, que desarrollan esta clase de suelo, en
tanto que para el suelo no urbanizable suelen determinarse los usos incompatibles y
prohibidos.
2. Clases de usos
1. Usos globales: los que el planeamiento general asigna a las unidades de planeamiento en
suelo urbano y a los distintos sectores de suelo urbanizable, y que son susceptibles de ser
desarrollados en usos pormenorizados por el propio Plan General o por alguna otra figura de
planeamiento.
2. Son usos pormenorizados los que el Plan General o los instrumentos de planeamiento que
lo desarrollan a través de su localización en los planos, y que no pueden ser alterados por
ninguna otra figura de planeamiento.
3. Constituyen los usos básicos el nivel de máxima desagregación de los usos, y vienen
determinados por la consideración de las actividades y de su situación en el interior de la
edificación (dentro de una parcela o edificio podrán coexistir varios usos básicos, siempre que
sean compatibles).
b) Por su relación con otros usos de la misma zona o área
1. Usos característicos: el que tiene asignada más superficie edificable en el área de reparto o
sector correspondiente.
3. Los usos prohibidos son los que se impiden en el planeamiento territorial y urbanístico, por
hacer imposible el logro de objetivos de ordenación en un concreto ámbito territorial. Y
aquellos otros que aún no estando específicamente prohibidos, sean incompatibles con los
usos permitidos aunque sometidos a restricciones en la intensidad o forma de uso.
c) Usos más frecuentes
A continuación se exponen los usos más frecuentes en los planes municipales (a título
orientativo, al no existir una estandarización legal de carácter genérico):
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- Industrias y almacenes. Los Planes Generales suelen enumerar las actividades prohibidas
en todo o alguna parte del término municipal; las actividades no compatibles con el medio
urbano; actividades no compatibles con zonas residenciales; actividades compatibles con
zonas residenciales; y actividades compatibles con el uso de vivienda en el mismo edificio,
en función de lo que se establezca en la normativa u ordenanza de zona de aplicación.
- Comercio.
- Usos terciarios. Tienen por finalidad la prestación de servicios tales como información,
administración, gestión, intermediación financiera o análogas, seguros, entretenimiento y
similares. Habitualmente se incluyen en este uso los siguientes:
• Oficinas.
• Aparcamientos y garajes.
3. El uso dotacional, que puede ser a su vez público o privado. Comprende los terrenos en los
que el planeamiento haya previsto una reserva de espacio para el establecimiento de usos
colectivos y servicios públicos, con la finalidad de asegurar el derecho de la población a una
mejor calidad de vida en los núcleos urbanos, así como el conjunto de instalaciones y redes
de servicios públicos (en suelo urbanizado y rural).
Las dotaciones admiten diversas clasificaciones (públicas o privadas, correspondientes a
sistemas generales o locales).
Por la asignación de usos pueden distinguirse: equipamientos, espacios libres,
comunicaciones, instalaciones y redes de servicios:
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Es ilegal la expulsión de ex…
Diario La Ley, N.º 9373, 8 de Mar…
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