Formação no Mercado

Financeiro
Aula 07
Produtos com lastro imobiliário
 Títulos e valores
mobiliários lastreados
em imóveis
RENDA FIXA:

• LCI (Letra de Crédito Imobiliário)

• LH (Letra Hipotecária)
• CCI (Cédula de Crédito Imobiliário)
• CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários)

RENDA VARIÁVEL:

• FII (Fundos de Investimento Imobiliário)

• CEPAC (Certificado de Potencial Adicional de Construção)
 Características

Os produtos com lastro imobiliário cumprem diferentes e importantes funções

no mercado de financeiro:

As letras hipotecárias (LH) e as letras de crédito imobiliário (LCI) são

instrumentos de captação de recursos para os bancos e demais emissores.
Ambas são títulos de captação bancária, lastreados por créditos imobiliários
que sejam garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária. A emissão de uma
LH ou de uma LCI só é possível se o banco ou instituição financeira tenha
concedido anteriormente um empréstimo que tenha tido como garantia uma
hipoteca ou a alienação fiduciária de um imóvel. Não raro o lastro acaba e
então a instituição financeira só consegue emitir mais LH ou LCI depois que
conceder novos empréstimos no mercado.
 Características

Importante: A legislação alterou o prazo mínimo de vencimento de 60 para

90 dias para as LCIs que não forem atualizadas por índice de preços.
Acesse a resolução 4.410/2015 (artigo 4º) do Bacen:
http://www.bcb.gov.br/pre/normativos/res/2015/pdf/res_4410_v1_O.pdf
 Características

As cédulas de crédito imobiliário (CCI) e os Certificados de recebíveis

imobiliários (CRI) propiciam o adiantamento de receitas futuras para
vendedores ou locadores de imóveis, que podem tanto reinvestir o
dinheiro como melhor equacionar os seus fluxos de caixa.
Para os investidores, oferecem rendimentos maiores do que os títulos de
renda fixa tradicionais, com riscos bem mensuráveis. São produtos mais
demandados por investidores institucionais mas que também se adequam
aos portfólios individuais, especialmente os CRI, que são incentivados.
Para as instituições financeiras geram receitas de estruturação,
distribuição, negociação, registro de operações etc.
 Características

A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) é um título que representa um determinado

crédito imobiliário, um recebimento parcelado de obrigações imobiliárias como
aluguel, prestação de venda de imóvel ou arrendamento.
A principal utilidade da CCI é simplificar a cessão do crédito.

O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) também é um título de crédito

privado, uma aplicação de renda fixa, que representa a securitização de um
crédito imobiliário.

*Securitização - Este termo é um estrangeirismo que tem origem na palavra “securities” que,
em inglês, significa valor mobiliário, ou seja, a emissão de um CRI faz de um crédito imobiliário um
valor mobiliário, um título que pode ser livremente negociado e transferido entre investidores,
assim como se faz com as ações, cotas de fundos, debêntures etc.
 Características

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) são instrumentos muito versáteis

que podem servir tanto para levantar recursos para viabilizar a construção de
empreendimentos imobiliários como fomentar a liquidez do mercado de
imóveis comerciais e dos títulos de renda fixa como as LCI, CRI e os demais.
Por meio deles os investidores tem acesso a imóveis de porte e qualidade
que dificilmente teriam com recursos próprios. As instituições financeiras
podem auferir receitas com a estruturação dos fundos, distribuição e
negociação de cotas no mercado secundário e pela a prestação de serviços
como a administração dos fundos, custódia e escrituração de cotas.
 Características

Os Fundos de Investimento Imobiliário são condomínios de investidores

administrados por uma instituição financeira, que investe os recursos dos
cotistas em empreendimentos imobiliários. Principalmente mas não apenas
imóveis.
São fundos fechados, o que significa que não permitem resgate. O cotista
que quiser ou precisar do seu dinheiro de volta deverá encontrar um
comprador para as suas cotas. Da mesma forma que acontece com as
ações. Os FII podem ser listados e negociados na BM&FBOVESPA. Existem
mais de 120 fundos listados na Bolsa.
Acesse o Boletim Mensal do Mercado Imobiliário:
http://www.bmfbovespa.com.br/fundos-listados/boletim-mensal-fundos-
imobiliarios.aspx?idioma=pt-br
 Características

O Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) se consolidou

como um eficiente título que permite que prefeituras levantem recursos privados
no mercado de capitais para realizar obras de infra estrutura e melhorias em
regiões determinadas das cidades, que serão alvos de interesse de
incorporadores e construtores.

Os CEPAC são emitidos via leilão e negociados no mercado secundário na

BM&FBOVESPA, gerando receitas de distribuição e negociação para as
corretoras e distribuidoras de títulos e valores mobiliários.
 Características

O Certificado de Potencial Adicional de Construção (CEPAC) – também é um

instrumento de securitização, mas não de créditos ou recebíveis e sim de
direitos adicionais de construção e modificação de uso.
O CEPAC é criado pela câmara municipal de uma cidade, quando aprovada
uma operação urbana consorciada, que vem a ser o desenvolvimento de
melhorias e obras de infra estrutura numa região financiadas com recursos
privados. O poder público executa as obras, financiadas com recursos privados
levantados no mercado de capitais.
 Características

O CEPAC funciona como uma espécie de terreno virtual: A operação urbana

consorciada determina a área e altura máxima que será permitido construir
numa região. Mas determina também a autorização de construir além
desses limites, desde que o interessado pague por isso. Ocorre que esse
pagamento não se dá em dinheiro e sim em títulos, em CEPAC.
 Mapeamento dos
fatores de risco

As letras LH e LCI oferecem basicamente os riscos de contraparte e de

mercado. O primeiro ocorreria caso o banco ou instituição financeira que as
emitiu não pudesse honrar com o pagamento, ou seja, quando o banco
“quebra”. Sendo assim esse risco é maior ou menor conforme o porte e a
solidez de quem emitiu o título. Mas o investidor conta com uma garantia
adicional que é a cobertura do FGC (Fundo Garantidor de Crédito -
http://www.fgc.org.br/).
Já o risco de mercado decorre das oscilações de preços e taxas no mercado.
No caso das letras, o principal risco é o de mudanças na taxa de juros.
Outro fator de risco a ser observado é a questão da liquidez. Esses papéis só
são resgatáveis no vencimento. Por isso é importante se certificar de que o
investidor pode e consegue deixar o dinheiro aplicado sem passar por
dificuldades de fluxo de caixa. Aplicar nesse tipo de papel requer
planejamento.
 Mapeamento dos
fatores de risco

O CCI e o CRI envolvem o risco de crédito, risco de liquidez e risco de

mercado, que é inerente a qualquer investimento.
O risco de crédito temos que entender que quem compra uma CCI ou um CRI
assume para si o risco de levar um “calote” do devedor do recebível (locatário,
mutuário, etc).
Esse risco é maior ou menor conforme a capacidade de pagamento dos
devedores e conforme a estrutura de garantias da operação. Geralmente esses
papéis contam com a garantia real do imóvel, seguros, fianças, subordinação
(no caso dos CRI), enfim, quanto maiores as garantias menos arriscado será o
investimento e, consequentemente, menor tenderá a ser o seu rendimento.
 Mapeamento dos
fatores de risco

Em alguns casos as emissões de CRI contam com nota de risco atribuída por uma
agência de classificação de risco, isso ajuda o investidor a fazer uma avaliação
rápida sobre a capacidade de pagamento do devedor mas não deve dispensar a
análise mais detalhada do papel e das garantias. Um CRI pode ter duração de
muitos anos, a nota atribuída no momento da sua emissão pode não ser mais
condizente com o cenário atual do devedor e da conjuntura econômica.
É sempre válido comparar a rentabilidade oferecida com a rentabilidade dos títulos
do Tesouro para definir se a aplicação é vantajosa face ao ativo livre de risco.
O risco de mercado também acontece com as CCI e CRI. O principal fator a ser
monitorado é a taxa de juros. Movimentos repentinos nos juros levam a alterações
no valor de face, especialmente dos títulos prefixados.
Também temos o risco de liquidez, principalmente no caso do CRI. Quem quiser ou
precisar se desfazer dos títulos pode ter dificuldades em encontrar um comprador.
 Mapeamento dos
fatores de risco

CEPAC:
Investir em CEPAC implica em assumir riscos de mercado e de liquidez. O
primeiro porque o CEPAC pode não ter a valorização esperada ou até
desvalorizar caso a economia desacelere e o ritmo de construção de edifícios
na região do CEPAC diminua. O segundo porque não é garantido que se
encontre um comprador quando o investidor quiser vendê-lo.

É bom lembrar que CEPAC não gera nenhuma renda e portanto carregá-lo
gera um custo financeiro, de forma que os riscos se potencializam.
 Mapeamento dos
fatores de risco

Fundos imobiliários:
Os fundos imobiliários oferecem mais e diferentes riscos, dependendo da estratégia
de cada fundo.
Os que exploram locação de imóveis ficam expostos aos riscos de crédito e de
mercado.
O risco de crédito nesse caso é o risco de o locatário do imóvel não pagar o
aluguel, portanto a avaliação desse impacto é feito caso a caso, conforme o porte
do locatário.
O risco de mercado implica na variação de diversos fatores, como a mudança do
preço dos imóveis ou ainda a mudança dos valores médios de locação. Esses
preços são diretamente afetados pela taxa de vacância, que é o número de imóveis
vagos. A taxa básica de juros também tem impacto na precificação de cotas de FII,
quanto mais alto o juros menor a atratividade dos rendimentos e maior o prêmio
requerido.
• Dicas de site:

http://www.uqbar.com.br/institucional/oque/anuarios.jsp

Nesse link é possível fazer o download dos anuários da Uqbar. Esses anuários
trazem além das definições sobre os títulos, dados atuais e históricos sobre
finanças estruturadas e ativos imobiliários.