PROYECTO DE LEY

Artículo 1°. - Incorpórase como inciso 8 al artículo 13 de la Ley 2340 (texto consolidado
según Ley N° 5666) “Prohibiciones” - el siguiente texto:
Queda expresamente prohibido en las locaciones de inmuebles con destino comercial y/o
turístico requerir y/o percibir mediante cualquier forma de pago, comisiones inmobiliarias
y/u honorarios por la intermediación o corretaje a locatarios, sublocatarios y/o
continuadores de la locación.
Articulo 2º.- Incorpórase como inciso 8 del artículo 11 de la Ley 2340 (texto consolidado
según Ley N° 5666), que quedará redactado de la siguiente manera:
Para los casos de locaciones de inmuebles con destino comercial, el monto máximo de la
comisión a cobrar será el equivalente al 2 por ciento (2%) del valor total del respectivo
contrato, a cargo del locador.
Artículo 3º.- Incorpórase como inciso 9 del artículo 11 de la Ley 2340 (texto consolidado
según Ley N° 5666) el siguiente texto
Para los casos de locaciones de inmuebles con destino turístico, el monto máximo de la
comisión a cobrar será el equivalente al 6 por ciento (6%) del valor total del respectivo
contrato, a cargo del locador.
Articulo 4º.- Incorpórase como inciso 10 del artículo 11 de la Ley 2340 (texto
consolidado según Ley N° 5666) el siguiente texto
Para los casos de compra venta de inmuebles cualquiera sea su destino, el monto máximo
de la comisión a cobrar será el equivalente al 1,5% a cargo de cada parte.

Fundamentos:
Sr. Presidente
Esta iniciativa tiene por objeto completar la legislación vigente relativa a honorarios
profesionales que perciben los corredores inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires.
Hace casi dos años, esta Legislatura avanzó notablemente en la materia, sancionando la
ley 5.859 por la cual los locadores deben afrontar el pago de la comisión inmobiliaria en
los casos de locación de vivienda con destino habitacional y estableciendo que el monto
máximo a cobrar por las inmobiliarias es del 4,15% del valor total del contrato. Sin
embargo, la regulación quedó incompleta ya que no fueron incluidas el resto de las
operaciones en las cuales intervienen las inmobiliarias.
Se trata de una legislación pendiente desde hace mucho más de dos años. En 2006
comenzó el debate legislativo sobre este tema y aún no ha sido resuelto. Durante este
tiempo, son incontables los inquilinos y propietarios que han sufrido situaciones de abuso
e injusticia por falta de una legislación que fije reglas claras sobre este asunto. Por ello,
es necesario dar una respuesta a esta problemática, estableciendo montos únicos y
razonables para cada tipo de operación inmobiliaria.
Recordemos que, en 2006 la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires aprobó la ley 2.175
que regulaba el ejercicio del corretaje inmobiliario y creaba el Colegio Único de
Corredores Inmobiliarios. El proyecto fue impulsado por el diputado Jorge Enríquez
(PRO) y contó con el voto favorable de todos los bloques.
Durante el debate parlamentario, el diputado Alejandro Rabinovich (ARI) afirmó que el
consenso logrado para aprobar dicha iniciativa había sido logrado gracias a la inclusión
de dos cláusulas transitorias orientadas a proteger a los inquilinos ante el “problema
habitacional” que sufrían. Se trataba de la fijación de límites a las comisiones que las
inmobiliarias les cobraban por su trabajo de intermediación.
La primera establecía un tope de 4,15% del valor total del contrato (un mes de alquiler)
en los casos de locación de vivienda con fines habitacionales y la segunda, reducía ese
límite a 3% cuando se trataba de alquileres inferiores a 700 pesos. A continuación, el
legislador expresó que, junto con otros espacios políticos, consideraban que “la norma de
fondo debía ser una verdadera ley de aranceles” que regulara todo tipo de operaciones
inmobiliarias y anticipaba que su tratamiento se daría en el siguiente año parlamentario.
A continuación, transcribimos un breve fragmento de su intervención:

Sr. Rabinovich.- Después de ocho meses de trabajo, creo que es bueno el consenso al
que hemos llegado, cada uno sabiendo qué era lo que quería incorporar en esta norma.
Si bien ésta es una norma para colegiar un órgano y, en principio, en todo lo que
sea colegiación tengo una posición favorable, juntamente con el diputado Melillo,
entendíamos que, a partir de la burbuja inmobiliaria que se abre en la Ciudad de Buenos
Aires, debíamos y teníamos la obligación de hacer alguna norma que favorezca a
aquellos sectores que están más necesitados de vivienda, a aquellos sectores más
vulnerables.
También entendíamos que, en realidad, la norma de fondo debía ser una
verdadera ley de aranceles: que se discutiera en esta Legislatura cuáles son los aranceles
que deben pagar por las operaciones inmobiliarias, por la compraventa, los alquileres,
etcétera. Entendimos que los sectores más vulnerables son siempre los locatarios de
vivienda. Creo que, quizás, hemos llegado a la norma posible; seguramente, a nosotros
nos hubiese gustado que hubiese sido para todos los alquileres.
Juntamente con el bloque Frente para la Victoria y con la aceptación del diputado
Enríquez, hemos llegado a la norma posible, hasta que se sancione la ley de aranceles
que realmente proteja a los sectores más vulnerables que, por la falta de vivienda, son
aquellos que alquilan y los que tienen mayor necesidad de una casa o de un hogar propio.
Es por eso que, más allá de la cuestión de fondo, en un primer momento estábamos
de acuerdo con la colegiación. Nos oponíamos, pero entendíamos que era necesaria una
norma transitoria que tuviese en cuenta a aquellos sectores bajos y medios que hoy sufren
un problema habitacional en la Ciudad de Buenos Aires, y que realmente son los sectores
más vulnerables. Por ese motivo, vamos a acompañar la norma.
 Quiero agradecerle al diputado Enríquez por haber aceptado esta cláusula
transitoria, porque entendemos que desde esta norma estamos favoreciendo, si bien
transitoriamente y aunque va a haber que trabajar durante el año 2007 en la ley de
aranceles, a aquellos sectores medios y medios bajos más vulnerables respecto de la
cuestión habitacional de esta ciudad. Es por eso que nuestro bloque va a acompañar este
proyecto.

El proyecto aprobado respetó los consensos alcanzados el año anterior y mantuvo en su

art. 57 la prohibición de cobrar comisiones inmobiliarias superiores al 4,15% del valor
total del contrato. Todos los artículos de esa ley fueron respetados y cumplidos durante
la siguiente década, salvo el 57, el único que establecía una mínima regulación en favor
de los inquilinos.
Durante esa década, la totalidad del mercado inmobiliario percibió de los inquilinos el
doble de la comisión máxima establecida por ley, mientras que decidió no cobrarle en
absoluto a los propietarios. En este punto, cabe destacar la desigualdad en el poder de
negociación de las distintas partes involucradas en un contrato de alquiler. Si las
inmobiliarias podían cobrar esas comisiones, era porque los inquilinos debían resolver su
problema habitacional y no tenían posibilidades reales de fijar condiciones, mientras que,
a los propietarios, que ya tenían resuelta su situación habitacional y estaban involucrados
en una actividad rentística, les sobran herramientas para negociar de igual a igual con las
inmobiliarias.
Esta situación de injusticia se hizo pública tras la conformación de Inquilinos Agrupados
a mediados de 2015. Las denuncias que difundimos en medios de comunicación, redes
sociales y eventos públicos; derivaron en la presentación de una acción de amparo en
conjunto con la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ) en febrero de 2016.
En abril, la Justicia hizo lugar a la acción de amparo y dictó una medida cautelar
ordenando a todas las inmobiliarias de la ciudad a respetar la ley vigente y a no excederse
en el cobro de gastos administrativos.
El fallo fue apelado por el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios, que asumió
abiertamente la defensa de los intereses inmobiliarios. Su argumento era que el nuevo
Código Civil y Comercial establecía que las comisiones debían pactarse libremente. Sin
embargo, la Cámara en lo Contencioso Administrativo y Tributario –primero- y el
Tribunal Superior de Justicia –después- sostuvieron lo contrario y argumentaron que la
Legislatura porteña tiene plenas capacidades para sancionar leyes que regulen honorarios
profesionales.
Mientras esto sucedía, desde Inquilinos Agrupados presentamos en esta Legislatura un
proyecto para que la comisión inmobiliaria esté a cargo únicamente del locador e
iniciamos una campaña para que se apruebe. En junio de 2017, el Jefe de Gobierno,
Horacio Rodríguez Larreta, junto al presidente del Instituto de la Vivienda de la Ciudad,
Juan Maquieyra; recogieron el reclamo y anunciaron la presentación de su propio
proyecto para que la comisión la pague el dueño. En agosto, la iniciativa del Gobierno de
la Ciudad fue aprobada por unanimidad y en septiembre, comenzó a aplicarse. La nueva
legislación está vigente desde entonces, a pesar de los esfuerzos del Colegio Único de
Corredores Inmobiliarios para frenar su aplicación por vía judicial.
Todo este recorrido, que reparó una situación de injusticia y generó un nuevo
ordenamiento del mercado de la vivienda, implicó un verdadero alivio para más de un
millón de personas que alquilan en la Ciudad, sin generar ninguno de los efectos negativos
que pregonaban los agoreros del mercado inmobiliario. Por eso, debemos tener presente
este antecedente a la hora de analizar las políticas de vivienda que queremos para nuestra
ciudad, ya que aún estamos muy lejos de contar con un mercado inmobiliario equilibrado
y transparente.
Recordemos que Buenos Aires es la segunda ciudad con el metro cuadrado más caro de
Latinoamérica, solo superada por Santiago de Chile y por estrecho margen; los inmuebles
aumentan su cotización en dólares a un ritmo frenético y los alquileres son los más caros
de la historia en relación al salario. Esta renta extraordinaria que perciben los empresarios
de la vivienda (de la construcción y de la intermediación) lejos de contentarlos, los
impulsan a diseñar constantemente nuevos mecanismos, algunos reñidos con la ley, para
aumentarla.
Es el caso de los llamados “alquileres turísticos” o “alquileres temporarios”. El Código
Civil y Comercial, en su capítulo de alquileres, establece que el plazo mínimo de los
contratos de locación de vivienda es de dos años y el plazo máximo de los contratos
turísticos es de tres meses. Durante décadas, los alquileres turísticos estuvieron
orientados, valga la redundancia, a turistas. Es decir, gente que estaba de paso en Buenos
Aires: venían de visita o a lo sumo con un objetivo concreto y delimitado en el tiempo.
Era un mercado que competía directamente con los hoteles por el alojamiento de aquellas
personas que llegaban por períodos cortos a la ciudad.
La presente crisis económica, incentiva un proceso que venía sucediendo desde hace
algunos años. Inmobiliarias y locadores retiraron la oferta de viviendas del mercado
tradicional y se volcaron al temporario. De esta forma renegocian precios cada tres o seis
meses y el locatario tiene menos posibilidades de reclamar el cumplimiento de sus
derechos.
Esta reconversión se dio de forma vertiginosa y con un agravante: ampliaron su público
a residentes de la ciudad, ofreciendo viviendas con plazos ilegales que van de los 3 a los
12 meses. Para que exista un público dispuesto a aceptar esas condiciones de contratación,
primero, crearon mecanismos muy restrictivos para acceder al mercado tradicional. Esto
se dio, a través de la exigencia de una garantía propietaria de familiar directo de la Ciudad
de Buenos Aires. Luego, ofertaron viviendas con contratos cortos sin exigir este requisito.
Apuntaron, así, a jóvenes migrantes (internos o externos) que llegan a Buenos Aires con
intenciones de radicarse. No están de paso: estudian, trabajan, desarrollan su vida
cotidiana en esta ciudad y jamás podrán cumplir con la exigencia de una garantía
propietaria, ya que sencillamente no tienen familiares propietarios en la ciudad.
Si bien los alquileres temporales existen desde hace mucho tiempo, el boom que está
viviendo hoy la Ciudad de Buenos Aires es inédito y está repercutiendo en la calidad de
vida no solo de quienes alquilan de esta manera sino en la totalidad de los inquilinos de
la ciudad, que se ven afectados por la disminución en la oferta y el alza en los precios del
mercado convencional. Recientemente, la Defensoría del Pueblo porteña publicó un
informe que aporta datos sobre la porción del mercado afectada a alquileres temporarios:
“La oferta de alquileres temporarios representa más del 40% de la totalidad de
alquileres disponibles. Existen barrios donde la disponibilidad de unidades para alquiler
temporario supera a las unidades para alquiler por dos años. En Palermo, Recoleta y
San Telmo, la disponibilidad de temporarios duplica la de residenciales. En el Centro,
Congreso y Balvanera, los temporarios superan a los residenciales en un 15%. En el
resto de los barrios, los residenciales siguen siendo mayoría; sin embargo, la brecha es
cada vez más corta”.
El problema de los alquileres temporarios no podrá ser resulto íntegramente con este
proyecto y tampoco podrá ser resuelto íntegramente por esta Legislatura. Sin embargo,
este cuerpo puede incidir positivamente en la problemática, reparando una injusticia
evidente y desalentando el actual boom de contratos ilegales. Proponemos, entonces, que
la comisión máxima que puedan percibir las inmobiliarias por la firma de un contrato de
alquiler temporal sea del 6% y que esté a cargo únicamente del locador.
En relación a la locación de inmuebles con fines comerciales, presenta prácticamente los
mismos abusos e injusticias que la locación con fines habitacionales, solo que cambia el
derecho fundamental que es afectado, ya no es el derecho al acceso a la vivienda, sino
que es el derecho al trabajo.
Firmar un contrato de locación comercial en la Ciudad de Buenos Aires implica un gasto
de entre 4 y 7 meses de alquiler: un mes de alquiler por adelantado, entre uno y dos meses
de depósito, entre uno y dos meses de seguro de caución (en caso de no contar con garantía
propietaria), 6% del valor total del contrato en concepto de comisión y gastos
administrativos. Se trata de un ahorro importante que el comerciante debe generar no solo
para iniciar el contrato y abrir su negocio, sino para mantenerlo abierto, ya que las
renovaciones se realizan cada dos años según establece el ccyc.
Estas condiciones leoninas que impone el mercado inmobiliario se suman a la crisis
económica que actualmente atraviesa el país y dentro de él, la Ciudad de Buenos Aires.
Es de público conocimiento, el cierre masivo de locales por imposibilidad de mantener
ciertos márgenes de ganancias. La baja en las ventas, producto de la recesión económica,
el aumento de las tarifas de servicios públicos y el precio de los alquileres, empujan a
miles de comerciantes porteños a bajar las persianas, despidiendo personal en infinidad
de casos y generando un efecto dominó en el resto de la economía.
Nuevamente, no pretendemos resolver íntegramente el problema del comercio desde este
proyecto de ley. Simplemente, pretendemos que este cuerpo de un alivio a miles de
comerciantes, legislando qué porcentaje pueden cobrar las inmobiliarias en este tipo de
operaciones y a quién. Al momento, no existe ningún tipo de norma que lo defina
claramente y como dice la famosa frase de Raúl Scalabrini Ortiz “todo lo que no se legisla
explícitamente en favor del más débil, queda legislado en favor del más fuerte”.
Los comerciantes están pagando un 6% de comisión para firmar o renovar su contrato de
alquiler. Se trata de un número que surge arbitrariamente del mercado inmobiliario y
creemos que esta situación no solo es injusta, sino que es abusiva. Las inmobiliarias
trabajan para los propietarios, los representan, defienden sus intereses, es a ellos a quienes
brindan un servicio. Los inquilinos no reciben ningún beneficio por alquilar a través suyo.
Incluso, ellas -las inmobiliarias- actúan como una barrera de contención para que los
inquilinos no lleguen a los propietarios, para que no puedan plantearles sus reclamos y
exigirles que cumplan con sus obligaciones contractuales. Tal como sucede con los
alquileres de vivienda, es lógico que sean los locadores los que paguen por su comodidad,
es lógico que la comisión inmobiliaria con fines comerciales la pague el dueño y
proponemos, que sea del 3% del valor total del contrato.
Por último y en relación a las comisiones inmobiliarias por compra venta de inmuebles,
el vendedor suele pagar entre el 1% y el 3% del valor de venta, mientras que el comprador
suele pagar entre el 3% y el 5%. Es decir, la inmobiliaria percibe entre el 4% y el 8% del
valor total de la operación.
Tomando datos del Colegio de Escribanos, en el mes de enero de 2019, el monto
promedio de cada operación de compraventa fue de 132.948 dólares. Es decir, los
corredores inmobiliarios percibieron –en promedio- entre 5.317 y 10.635 dólares por cada
operación en la cual intervinieron. Tomando la cotización del dólar del 15 de enero de
2019, las inmobiliarias percibieron comisiones de entre $202.046 y $404.130.
Al igual que en las operaciones descritas anteriormente, los porcentajes que perciben,
tanto del vendedor como de comprador, no están legislados y surgen del arbitrio de los
corredores inmobiliarios y son, en nuestra consideración, valores ridículamente altos para
el trabajo que realizan. Considerando que los ingresos promedio en la Ciudad de Buenos
Aires, según la Dirección de Estadísticas y Censos del GCBA, fueron de $24.331 para el
tercer trimestre de 2018 (último dato publicado); las inmobiliarias percibieron entre 8,3 y
16,6 sueldos promedio por cada operación de compraventa realizada.
Al estar involucrados los derechos al acceso a la vivienda y al trabajo, creemos que las
comisiones por compraventa deben estar legisladas dentro de ciertos márgenes de
racionalidad. Por eso, consideramos que las inmobiliarias deberían percibir el 1,5% de
cada parte, totalizando un razonable 3% de comisión por cada operación efectuada.
Estamos proponiendo, de esta forma, una regulación similar a la existente en Buenos
Aires, Córdoba, Corrientes y Río Negro. Se trata de un marco regulatorio que contribuirá
en la reactivación de un decaído mercado de compraventa de inmuebles, eliminando uno
de sus obstáculos principales y brindando previsibilidad a compradores y vendedores.
Con la firme convicción de que el Estado debe tener políticas activas que garanticen el
ejercicio efectivo de derechos fundamentales como el acceso a la vivienda y al trabajo, es
que solicitamos la sanción del presente proyecto de ley.

Asociación Civil Inquilinos Agrupados.